BF苏富比副总裁阿班带您纵览美国房产投资趋势 | 美国

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《USA地产大亨》连载(十)——波士顿

本篇文章是居外网《USA地产大亨》系列文章的最后一篇,为您介绍波士顿地产市场。本文由波士顿吉布森苏富比国际地产公司的老板Larry Rideout先生撰写。波士顿是美国顶尖的商业、企业、文化和历史型城市,被很多中国人熟知,近年来经济增长迅速,失业率低,房价达到历史的最高水平。下面一些投资市场是特别值得中国投资者重视的。【阅读原文

 

《USA地产大亨》连载(九)——迈阿密

作为长期的热点国际投资中心,南佛罗里达多样的社区为投资者提供了许多机遇。迈阿密-戴德郡不仅拥有良好的气候和沙滩,而且逐渐成为文化独特的大都会。今天,迈阿密是南佛罗里达最抢手、人口最多、最活跃的地区。近期的公寓热潮重新塑造了迈阿密的地产发展,吸引了世界各地的投资者和买家。我们本周为您介绍的是迈阿密房市,由迈阿密ONE苏富比国际地产公司的总裁,丹尼尔·德拉维加先生撰写。【阅读原文

 

《USA地产大亨》连载(八) ——西雅图

西雅图-贝尔维尤大都会已加入温哥华、旧金山和洛杉矶等西海岸门户城市行列,成为亚洲人喜爱的投资、教育和生活的地方。很多大型全球科技公司和国际房地产投资者都在西雅图发掘投资机遇。吸引这些公司的是西雅图朴实的生活、美丽的自然风景和较低的税收。西雅图Realogics苏富比国际房地产公司的总裁兼CEO迪恩·琼斯先生汇集其丰富的房地产经验,撰写了本书的西雅图章节。【阅读原文

 

《USA地产大亨》连载(七)——达拉斯-沃斯堡

我们本周为您介绍的是美国增长迅速的达拉斯-沃斯堡都会区。这里不仅仅有牛仔,也是美国最适于创业的地区,拥有全球第四繁忙的机场、全美最大的城市艺术区和全美最大的城市轻轨系统,达拉斯最近投资$1.5亿美元用于建设市中心的公园。美国排名第一的公立学校就位于达拉斯,还有众多优质大学和学校。本文由BF苏富比国际房地产公司的总裁兼CEO班忠先生撰写。【阅读原文

 

《USA地产大亨》连载(六)——洛杉矶

居外继续带来《USA地产大亨》连载中美国主要市场的章节,本周为您介绍的是洛杉矶。大洛杉矶地区是仅次于纽约都会区的美国第二大城市区,位于加利福尼亚州南部,横跨五个郡。洛杉矶是“世界创意之都”,是电影业中心好莱坞的所在地。今天深入介绍的是较为华人熟悉的洛杉矶郡和橙郡。【阅读原文

 

《USA地产大亨》连载(五)——纽约市

从本周起,我们将连载《USA地产大亨》一书的第四部分——美国主要市场的部分章节,逐一介绍包括纽约、洛杉矶、达拉斯、西雅图等在内的美国热门投资目的地。这些章节由当地苏富比的CEO或顶级房产经纪人撰写,为您权威解读美国热门市场。本周为您介绍的是纽约市,由苏富比资深国际房地产顾问费妮琪女士撰写。【阅读原文

 

《USA地产大亨》连载(四)——达成交易

在美国,房地产交易的达成与结束通常以在产权公司签订合同,买方向卖方付款为标志。这个过程比较复杂,需要耐心和对每一步骤的熟悉。那么,结束房地产交易有哪些关键步骤呢?【阅读原文

 

《USA地产大亨》连载(三)——独栋别墅物业

近年来,美国住房市场正在经历着大规模的转变,住宅拥有率在2004年达到近70%的顶点后便开始一路下滑,2015年底下降到不到64%,相当于25年前的水平,与此相对应,独栋别墅出租市场在这期间经历强势上升。投资独栋别墅有什麽方式?又有什麽考虑事项和风险?《USA地产大亨》都能给你答案。【阅读原文

 

《USA地产大亨》连载(二)——如何选择地理位置

正如我们上周谈到的,稳定的收益、完善的法律制度、较高的流动性和透明度让很多人坚信投资于美国房地产是一项明智的选择。然而,美国共有五十个州,和数不清的大中小城市!应该投资于哪个城市呢?我们就一同来探讨如何分析市场状况,并进行投资选址。【阅读原文

 

新书:中国大老板已成为美国新地主(一)——为什么投资美国房地产

华人在海外定居置业古已有之,古时候,人们在国外购房主要是为了从事商业贸易活动,或躲避战乱。而近年来,国人在海外投资房地产更上升到了前所未有的巨大规模,其中一个重要的原因便是进行资产多元化配置,获得稳定可靠的投资回报。从本周起,我们将连续几周在居外网独家刊登《USA地产大亨》的部分章节,就投资者在海外地产投资中所关心的问题进行全方位讨论,以飨读者。本周我们首先来一起探讨为什么投资美国房地产。【阅读原文

 

西雅图 vs 温哥华:是昔日重来,还是前车可鉴?

相对购买力、资本增值潜力,乃至温哥华最近实行的15%外国购房者特别交易税等因素,使得对西雅图等替代市场的兴趣与日俱增。居外网2016年8月对西雅图的购房咨询量同比增加了143%,而温哥华的咨询量同比下降了81%。现在的西雅图大都市圈的发展与过去20年里依靠国际移民和投资风生水起的温哥华似曾相似。究竟历史会否重演?今期专栏我会深入探讨。【阅读原文

 

普华永道:德克萨斯州位居2017商业地产投资第一名

由普华永道(PwC)和美国城市土地协会(ULI)最近出版的2017房地产趋势报告显示,德克萨斯州的奥斯汀和达拉斯位居2017地产投资最佳市场前两位。这是连续第三年德州城市位居排名榜首。第一期居外专栏,我会从多角度分析这两个德州城市的地产投资优势。【阅读原文

 

《USA地产大亨》连载(十)——波士顿 | 美国

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本篇文章是居外网《USA地产大亨》系列文章的最后一篇,为您介绍波士顿地产市场。本文由波士顿吉布森苏富比国际地产公司的老板Larry Rideout先生撰写,吉布森苏富比波士顿房地产市场服务了53年, 在过去三年中,年销售额均达到10亿美元,是波士顿排名第2的最佳房地产公司。

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Larry Rideout,总裁 
吉布森苏富比国际地产公司
电子邮箱:larryr@gibsonsir.com

波士顿塞萨诸塞州的首府,也是最大的城市。这里有著名的哈佛大学(Harvard University)、新鲜的龙虾和美国建国时期悠久的历史。它是个生机勃勃的大都市,拥有许多知识分子、新建企业和多元文化。波士顿人口810万,是美国第六大城市。

波士顿倾茶事件——涉及到从中国厦门来的载满茶叶的船——是美国独立战争的导火线。从此与中国结下交情……哈佛大学和麻省理工学院(MIT)与北京大学和清华大学都有交流项目,使两国的精英学者结下了个人和专业交情。波士顿的唐人街位于市中心,是新英格兰(New England)地区唯一幸存的历史性华人聚集区。

波士顿近年来经济增长迅速,失业率低,房价达到历史的最高水平。新建企业和各种创新在波士顿尤为显著,这里的专利申报率比美国其他地方高出120%。这些归功于波士顿顶级的学府,不仅有哈佛大学和麻省理工学院,还有波士顿大学(Boston University)、美国东北大学(Northeastern University)、布兰迪斯大学(Brandeis University)、波士顿学院(Boston College)、塔夫茨大学(Tufts University)等。波士顿人才辈出,高学位的人比美国其他地方多36%以上。波士顿的工业非常强大,包括科技,生物技术,医疗保健和金融服务等。

中国人也在波士顿参与了一些重大项目,这说明波士顿对国际投资者的重要性。皮尔斯波士顿(Pierce Boston)是芬威(Fenway)附近的30层豪华公寓塔楼,由史蒂夫·塞缪尔斯(Steve Samuels)和中国朗诗集团共同建造。中国伙伴致力于引入资金、设计及帮助销售109所豪华公寓。两家中国大型保险公司也与铁狮门(Tishman Speyer)合作,重新发展位于海港区(Seaport District)码头、投资5亿美金的顶级混合用途项目。其他项目还包括海港广场(Seaport Square)项目和千禧大厦(Millennium Tower)的豪华公寓。

波士顿是美国顶尖的商业、企业、文化和历史型城市,被很多中国人熟知。下面一些投资市场是特别值得中国投资者重视的。

铁狮门计划在4号码头建立的一个9层公寓和公园
铁狮门计划在4号码头建立的一个9层公寓和公园

剑桥(Cambridge)

剑桥有世界上最著名的大学,包括麻省理工学院和哈佛大学。几十年来,这里一些独特的区域已经众所周知,如哈佛广场(Harvard Square)、波特广场(Porter Square)和中央广场(Central Square)。近期,肯德尔广场(Kendall Square)成为像谷歌和微软这样的科技公司的首选地。地铁(红色线)和公共汽车使这里的交通更加便利;餐厅,音乐厅,影院和博物馆使这里成为文化宝地。标志性的查尔斯河划船赛(Head of the Charles Regatta)吸引了许多国际运动员和粉丝前来查尔斯河(Charles River)观摩。

后湾(Back Bay)

后湾是波士顿最有优势的地方。漫步于纽伯里街(Newbury Street)会令人想起巴黎的香榭丽舍大街(Champs Elysee)。这里有许多的精品店和形式多样的艺术展览。观赏完高级时装后,游客能在波士顿最知名的餐厅享用美食。万宝路街(Marlborough Street)两旁排列着优雅的住宅,行人还能观赏绿树、雕塑和宏美的联邦大道购物中心(Commonwealth Avenue Mall)建筑。后湾还有公共花园(Public Gardens)、波士顿公园(Boston Common)、查尔斯河滨大道(Charles River Esplanade)和历史悠久的波士顿公共图书馆(Boston Public Library)。

南端(South End)

南端聚集了全国最多的维多利亚时期砖石排屋。过去十年里,这个区域成为波士顿最受欢迎的地方。在这里有商店、高档餐厅、艺术馆和考尔德伍德剧院(Calderwood Theater)。这里聚集了很多艺术家,也有很大的夏季户外活动市场。维多利亚式住宅位于历史悠久的联合公园附近,而现代化建筑则集中在喧闹的华盛顿街(Washington Street)上。特里蒙特街(Tremont Street)有时尚餐厅,亦有古朴的咖啡厅和家庭式百货店。

灯塔山(Beacon Hill)

灯塔山是波士顿最具代表性区域之一,有著名的鹅卵石街道和历史性砖石排屋。这里离波士顿市中心、波士顿公园和公共花园都很近。这里有波士顿最好的建筑和风景,如路易斯堡广场(Louisburg Square)。山顶上的圆形州议会大厦(State House)让人眼前一亮。位于“平坦山区”的查尔斯街(Charles Street)十分繁忙,随处可见行人、魅力四射的精品店、古董店和各式餐厅。

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波士顿南区(South Boston)

波士顿南区是颇具历史性的区域。这里有数英里长的海滩和滨海公园。被誉为海上珍珠的城堡岛(Castle Island)又被称作“糖罐”,居民和游客可以在这里漫步,欣赏独立战争时期的碉堡,享用苏利文(Sullivans)餐厅的小吃,垂钓或冲浪。这里的住宅大多是三层式和排屋式,但也有许多美丽的单户家庭式住宅。波士顿南区的百老汇街道(Broadway Street)还有各式各样的酒吧、餐厅和精品店。

海港区(Seaport)

海港区又被称为创新区,在过去的十年里兴旺发展。阁楼住宅和公寓增长迅速,高档餐厅处处皆是。小型和大型的商业和公司在最新建造的商务塔楼里成立,例如近期迁来的通用电气(General Electric)。这里还有当代艺术学院(Institute of Contemporary Art)和新建的波士顿会展中心(Boston Convention and Exhibition Center)。这个区域能观赏到波士顿港(Boston Harbor)的秀美景色,能便利地到达金融区(Financial District)和滨水社区。

滨水区(Waterfront)

滨水区是坐落在北端(North End)和波士顿港之间的古雅区域。这里聚集了码头建筑、阁楼和能观赏到城市最美丽海港景色的豪华公寓。这里距金融区和海港区很近,还有很多豪华的酒店,包括波士顿洲际酒店(Intercontinental Boston)和伯特利码头酒店(Battery Wharf)。

北端(North End)

北端有名的是历史、风景和随处可见的高品质意大利餐厅。波士顿最具历史性的名胜都在这里。自由之路(Freedom Trail)沿着汉诺威街(Hanover Street)直到保罗列维尔之家(Paul Revere’s House)。坐落在赛勒姆街(Salem Street)上的老北教堂(The Old North Church)是波士顿最神圣的古迹。每年很多游客慕名而来,这里夏季几乎每个周末都有节日。近期建造的中层建筑能观赏到整个海港,而原有的建筑也保持着本身的魅力。这里离法尼尔厅(Faneuil Hall)、滨水区和金融区都很近。

中城(Midtown)

中城是波士顿的心脏地带,邻近后湾、灯塔山和北端/滨水区。除波士顿市政厅广场(Boston City Hall Plaza)外,这里还有许多公司和机构的总部。这个区域每个工作日的正午非常热闹,有数千名公司员工和其他的城市雇员在这里用餐休息。这里还有法尼尔厅和昆西市场(Quincy Market Place),波士顿最著名的两个旅游景点。中城边缘的罗斯·肯尼迪绿道(Rose Kennedy Greenway)是美丽的绿色地带,有喷泉和巡回艺术展。

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芬威(Fenway)

芬威是波士顿红袜棒球队(Boston Red Sox)的主场。这个区域有很多绿色植被,属于翡翠项链区(Emerald Necklace)的一部分,由弗雷德里克·劳·奥姆斯特德(Frederick Law Olmsted)设计建造。许多大学的校园建在此处,还有波士顿美术馆(Museum of Fine Arts)和伊莎贝拉嘉纳艺术博物馆(Isabella Gardner Museum)。这个区域靠近马萨诸塞州高速公路(Massachusetts Turnpike)和后湾。芬威有很多大学生和青年专业人士。邻近芬威公园(Fenway Park)的兰斯当街(Lansdowne street)上有很多著名的酒吧和餐厅,在球赛当天总是很热闹。

查尔斯顿(Charlestown)

查尔斯顿迷人的煤气灯街道和邦克山纪念碑(Bunker Hill Monument)源于17和18世纪。今天,这里既有长期居民,也有年轻的职业人士。这个区域接近北端和波士顿市中心,能通过地铁(橘色线)轻松到达城市任何一处。这里的建筑有标志性砖石排屋、木板屋和新建的阁楼式公寓——许多是由俯瞰海港的历史性建筑精心改建而成。

西端(West End)

西端坐落在查尔斯河沿岸,在灯塔山和北端之间。19世纪50年代,它是大范围城市翻新工程的一部分。现在这里有著名的麻省总医院(Massachusetts General Hospital)和其他备受推崇的医疗场所。很多医生、研究者和在市中心工作的职员在这里居住。

波士顿东区(East Boston)

波士顿东区经过大型整修成为波士顿最新“发现”的区域。这里有洛根将军国际机场(Logan Airport)、流行的餐厅、数个别具一格的社区和欣赏波士顿天际线的最佳视角。杰弗里斯庞特(Jeffries Point)聚集了几个新发展项目;其他几个社区也有翻新项目,如老鹰山庄(Eagle Hill)和东方角(Orient Point)。波士顿东区许多古老的住宅都被翻修或重建。同样,许多三层多户建筑也被重建成公寓。麻萨诸塞海湾交通管理处(MBTA)近期增设了机场地铁站(蓝线)和从波士顿东区通往市中心的船只。

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多切斯特(Dorchester)

多切斯特是波士顿最大、最古老的区域,它建立于波士顿成立前的几个月。这里有许多独树一帜的社区,每个社区都有自己特点和建筑风格。从原本为波士顿精英人士建造的奢华维多利亚式住宅到后期的三层住宅,多切斯特是个丰富多彩的多元化区域。这里也是麻州大学波士顿分校(Boston campus of the University of Massachusetts)和肯尼迪图书馆(John F. Kennedy Library)的所在地。

投资语录

波士顿在智力资源和医疗中心方面极佳的声誉源于这里的教育和科研地位。大波士顿地区有100多所大学和学院,仅波士顿和剑桥地区的大学就有超过25万名在校学生。——《福布斯》

美国最聪明的城市(2014年)。——《福布斯》

全球最适于生活和工作的科技城市第五名(2016年)。——Expert Market

美国最有利于创业发展和创新的城市(2016年)。——美国商会基金会

关于本书

BF苏富比国际房地产公司国际业务副总裁班秉善在中国工作、生活十余年,最近领衔合著《USA地产大亨》一书,为中国投资者进行美国房地产投资提供权威指导。班秉善在中国致力于协助投资者进行海外房地产资产配置。目前,他和他的团队正在进行约$9亿美元的房地产投资组合收购,以及$1亿美元的公寓项目投资。

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本书名为《USA地产大亨:中国企业投资美国地产指南》,书籍由中国财政经济出版社于2017年三月出版,图书章节包括“为什么投资美国房地产”、“重要的国际税务处理”、“独栋别墅物业”、“投资时间表及投资退出”等。BF苏富比国际业务副总裁班秉善和BF苏富比金融分析师胡艺轩汇集其房地产知识、经验,针对国内投资者的需要合著本书,帮助投资者深入了解美国房地产物业投资细节。书中还分别介绍了美国各大主要房地产市场,由BF苏富比合作的当地房地产公司CEO和顶尖经纪人写成。同时,著名中美法律专家就房地产投资中的国际税务处理和合资企业谈判创作了相关章节。本书将成为国内机构投资者和高净值个人的美国房地产投资指南,亦可作为国内企业海外地产投资部门的新员工培训材料。图书在国内的天猫、京东和部分新华书店,以及美国Amazon有售。

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从五月起,我们在居外网连载《USA地产大亨》的部分章节,就投资者在海外地产投资中所关心的问题进行全方位讨论,包括为什么投资美国房地产、如何选择地理位置、独栋别墅投资、达成并结束房地产交易、美国主要市场介绍等,敬请关注!

USA地产大亨》连载文章:

 

BF苏富比副总裁阿班专栏全集

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在加拿大买房,如何办理房产过户?

Part 1   加拿大买房过户流程

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Step1:选中房产并且签订购买合同;

Step2:向银行申请贷款;

Step3:提交相关资料,一般来说需要:身份证明、收入证明、资产证明等

Step 4:银行会指派律师与贷款申请人谈话,告知相关权利义务、审核申请人提供的相关证明、文件、资料。

Step 5:银行指派评估师对贷款申请人购买的房产进行评估,以确定贷款金额

Step 6:律师提交《法律意见书》,评估师提交《评估报告》,银行依据以上资料审核申请人资信,确定是否提供贷款以及所提供贷款的金额;

Step 7:银行确定可以提供贷款后,出具《贷款承诺书》,通知买卖双方办理过户,在过户当天或者买卖双方合同约定的时间购买方向出售方提交收付款;

Step8:过户之后,银行见到他项权力证或者抵押登记之后或者依据银行规定的其他时间,银行将贷款部分划转给出售方,购买方开始偿还月供。

 

相关阅读:外国买家在加拿大买房的交房流程

 

 

Part 2  加拿大房屋交割时需要缴纳哪些费用

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 在加拿大购房时,要预留出1.5-3%左右的资金用于支付房屋交割的所有费用,即Closing costs,具体而言,主要包括以下项目。>>>详细

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▶ 土地转让税:由省政府和市政府分别征收,虽然各省市的政策各有不同,但一般采用累进税率制进行征收;

▶ 律师费

▶ 房屋价值评估费:银行或者贷款机构会据此做出是否同意贷款的决策,也是计算物业税(Property Tax,通常被误称为地税)的依据等;

▶ 验屋费

▶ 预付帐单调整费:卖主可能在交割日之前预付了一些帐单,但实际是需要买主承担的,如上文所述的物业税等税负,水电煤气费等;

▶ 各项保险费

▶ 其他费用搬家费用,一些简单的装修,添置适当的家具,购买必须的家居用品等,花费多少也完全可根据自己的实际财务状况灵活掌握。 

 

Part 3  加拿大房产如何赠与子女

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定居加拿大的华人购房者的一个普遍的问题是: 今后, 我该如何把房产转移给子女?居外这里提供最常见的六套方案,且列出每套方案的均利弊以供参考。>>>详细

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多少美国人能通过特朗普的移民考试?| 美国

在一项得到特朗普背书的提案中,计划构建一个以技能为基础,就年龄、教育、收入、工作前景、英语水平等诸多因素给申请者打分的体系。总分达到30分才算通过测试。
在一项得到特朗普背书的提案中,计划构建一个以技能为基础,就年龄、教育、收入、工作前景、英语水平等诸多因素给申请者打分的体系。总分达到30分才算通过测试。

一项将有效地让涌入美国移民数量减半的法律提案,于本月得到特朗普总统的背书。这项提案名为《移民改革促进就业法案》(简称Raise Act),将大幅减少凭借家庭关系获准进入美国的人员数量,并构建一个以技能为基础,就年龄、教育、收入、工作前景、英语水平等诸多因素给申请者打分的体系。

该提案在参议院的支持者称,他们这个借鉴了加拿大和澳大利亚的“择优”接纳模式的体系,有助于提高美国的竞争力。鉴于此前数十年间修改移民法案的努力一直没见到太大成效,该提案如果获得通过,取代的将是主要在约翰逊政府执政期间被确立的准则。

这就引出了一个问题:如果让美国人参加这种择优测试,他们的表现能有多好?据经济学家厄尔尼·特兹奇(Ernie Tedeschi)估计,18岁及以上的美国公民当中,仅有2%能拿到30分——总分达到30分,申请者才有资格获得移民签证。手头没有用来投资的135万美元,也没得过诺贝尔奖或奥林匹克奖牌的普通美国人,成绩差不多就是这样了。

普查信息就详细程度而言有其局限性。关于人们在普查中被问及的问题有多契合《移民改革促进就业法案》中的实际标准,我们就不能太较真了。不过,普查数据的确能够回答这个打分系统中除获得奖牌的情况及是否进行大额投资之外的所有主要问题。

关于移民测试的五个问题
关于移民测试的五个问题

能通过测试的美国人为什么这么少?让我们研究一下每一个打分项。

年龄 该法案对处于一个狭窄年龄段里的人有利。年纪在26岁至30岁之间者能拿到10分的最高分,更年轻或更年长者拿到的分数较少。所有超过50岁的人分数都是零。

英语水平 《移民改革促进就业法案》要求申请者在英语水平测试中获得高分,要么是托福,要么是雅思。我们会给宣称英语是其掌握的唯一一门语言的美国人打出最高分。这意味着绝大多数美国人都能得到12分的最高分。

教育 在科学、技术、工程和数学(简称STEM)领域拥有专业学位或博士学位者可获得13分的最高分——只有1%的美国人合乎要求。不过,只要大学毕了业,不论学的是什么专业,都能拿到6分。

收入 与澳大利亚和加拿大使用的体系相比,《移民改革促进就业法案》把非常高的打分权重给予了高收入。它规定,申请者的工作收入如果比其想要去的那个州的家庭收入中位数高出两倍,便可获得该打分项的最高分:13分。(家庭收入通常由多份收入构成,因此,拿申请者的个人收入与其想要去的那个州的家庭收入中位数而非个人收入中位数作比,是树立了更高的门槛。)

非凡成就 《移民改革促进就业法案》还对取得非凡成就者格外青睐。获得诺贝尔奖或其他可与之媲美的奖项的人能拿到25分——不过后者仅限于“科学或社会科学研究领域”。一枚奥林匹克奖牌值15分。

投资 通过在美国境内投资135万美元,且投资期限至少为3年,申请人可以拿到6分。此外,投资人必须在相关投资中扮演“积极角色”,这或许是为了避免让以洗钱换移民的阴谋得逞。投资额为180万美元的人能拿到12分。

有一点得说清楚,过了分数线并不意味着一定能来美国。该法案规定了通过打分体系获准进入美国的人数上限:每年14万人。

这项提案的支持者、参议员汤姆·科顿(Tom Cotton)和戴维·佩杜特(David Perdue)称,一个以分数为基础的体系,有助于推动美国朝着让移民政策更加以经济为导向的方向迈进。当前的移民政策基本是以家庭为导向。根据移民政策研究所(Migration Policy Institute)的数据,在2015年新获得绿卡的人当中,由直系亲属或家人出面担保的占64%。由雇主出面担保的只占14%。其余的是难民以及绿卡抽奖赢家。

它还能让政府更容易地依据被其视为经济所需的技能和工作种类来进行调节。

“关键是这些体系十分灵活;你可以让年纪在三十出头但没有那么多工作经验的人进来,”移民政策研究所的政策分析师凯特·胡珀(Kate Hooper)说。“你也可以让快到60岁但拥有非常重要的工作经验的人进来。”

目前,纯打分体系在供应劳动力方面能多有效这一问题引发了一些讨论。进入不等于受雇。而且新来的高技能工作者也不一定立马就能找到与他们的才干相匹配的工作——如移民专家所言,这会造成“人才的浪费”。据移民政策研究所估计,约四分之一的受过高等教育的移民处于失业或未充分就业状态。

雇主出面担保让其中一些问题得到了解决。但一个完全以雇主担保为基础的体系,会把新移民和其雇主之间的关系变得极为紧密,使得他们难以通过谈判争取更高的工资或更好的工作条件。

加拿大和澳大利亚都已经把雇主担保融入以分数为基础的体系,能得高分的不只是条件优异的申请者,还有从目的国国内的雇主那里拿到工作邀约的申请者。

加拿大于1967年率先推出了以分数为基础的移民体系。但在2015年,仅有大约四分之一的移民通过积分制进入该国,这提醒我们,血缘关系有着持久的影响。因此,采取打分制并非就能确保大步转向更加以经济为导向的移民实践。

(据纽约时报中文网)

居外研究:蒙特利尔,下一个加拿大房产投资者新宠? | 加拿大

2017年7月,多伦多房市继续受15%外国投资者附加税影响,销量同比下跌四成,市场均价连续第三个月下滑。温哥华房市销量也较上月缩紧,不过价格也在公寓市场带领下继续攀升。这两地的7月新增房源数量也都出现同比上升,退场情绪有所增加。

温哥华:去年8月实施的外国人附加税已经为温哥华房市带来新格局。独栋别墅已经进入供求平衡的市场,房价重新回复之前大幅增长的可能性不大。但公寓与联排别墅市场仍供不应求,房价有望继续攀升。

多伦多:连续几个月的迅速降温,对受投资者青睐的独栋别墅市场影响最大,随着销量急剧萎缩,预料多伦多的独栋别墅市场将像温哥华一样,很快跌出卖家市场。

蒙特利尔:相对于两大热门城市,蒙特利尔都会区则经历了8年来最火热的7月房市,销量同比上升16%。尽管房源待售天数仍远高于多伦多与温哥华,蒙特利尔的新增房源数量则比去年同期下降8%, 显示市场已经开始从向供求平衡的方向前进。推进蒙特利尔房市的主力房型是独栋与联排别墅,目前已经冲出买家市场,进入供求相对平衡的区域。如果市场需求持续增长,这一波别墅行情有望带给蒙特利尔更大的房价上升空间。

蒙特利尔:下一个加拿大房产投资者新宠? | 加拿大

 

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蒙特利尔留学的时机探讨(小学篇)| 加拿大

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留学生低龄化近年已成趋势。天绮移民作为专业的留学移民综合服务公司,已注意到这一现象,并在中小学留学方面逐步积累了一些为客户服务的经验和资源。蒙特利尔与其它北美城市比较,得天独厚的优势在于英法双语,得到考虑深远的小学生家长的青睐。越来越多的中国小留学生入读蒙特利尔私校和公校。在此,周天绮移民顾问就小学留学的最佳时机,为大家做一个简单的介绍。

蒙特利尔华人家庭的孩子对法语、英语、中文的掌握程度,因抵达蒙特利尔的时间和语言环境的差别,呈现很多种状态。有的孩子法语为母语,英语为第二语言,基本不能讲中文;有的孩子在英法双语的基础上,能讲中文,但中文不能读写;有的孩子来蒙特利尔时中文母语已经确立,喜爱中文阅读,法语通过欢迎班的过渡达到第二语言的程度,英语则在中学阶段及大学预科阶段快速提升,在上大学前达到三语熟练的状态等。

尽管孩子对语言的掌握跟选择哪种语言作为接受教育的语言有很大关系,但孩子来到蒙特利尔这样的双语城市的时间也是很重要的决定因素。

下面,按照小学年级顺序给出天绮移民的经验和建议:

小学一年级

从幼儿以养为主、转向儿童少年以育为主的过渡期,孩子一般需要一到两个月、甚至更长的时间适应学校生活,培养学习观念。除非家长特别在意地去培养孩子中文听说读写全方面的能力,否则孩子今后将以法语或英语为主要读写的语言,中文的程度将有可能主要是听说,读写方面会比较弱。这个年龄段就带孩子出来留学的家长考虑的是尽早接受北美方式教育,也是为了孩子能更好更快地接受第二种语言,长大后能够精通和娴熟掌握英语或法语

小学二年级

跟一年级的学习节奏、作业量相差不多,二年级来蒙特利尔读小学有个长远的好处:魁北克省教育部对欢迎班的建议时间是每个孩子读一至两年的欢迎班(参见天绮移民顾问文章《蒙特利尔法语欢迎班详解》),在二年级三年级入读欢迎班,读两年左右,打好法语基础,四年级可转入正常班,积累四年级、五年级正常班的成绩单,在六年级开学之初报考中学时,报考面会比较宽。

小学三年级

中国小学教育期间的一个重要转折时期。作业量加大、开始写作文。有的孩子数学开始有些吃力。这时期来蒙特利尔小学留学,是一个好的选择。因为孩子将被分配到欢迎班从头学习法语,只要家长认真对待、加以辅助,孩子都可以在欢迎班有好的表现。欢迎班法语写作的要求较低且采用引导的教学方法,数学的进度比中国稍慢。

三年级来蒙特利尔读法语小学,孩子今后有望达到法、英、中三语纯熟的状态,其中英文和法文的熟练程度哪个更高,则每个孩子的具体情况不同会有不同的结果。

三年级来蒙特利尔读小学有个对孩子和家长共同的考验:学习一门完全陌生的语言,即使白天有欢迎班,休息时间仍需用母语对欢迎班接受到的内容加以消化理解。家长最好也要跟孩子一起学习法语给予孩子帮助。另外, 请私教补习或者借助蒙特利尔华人的补习学校为孩子助力法语的学习都是可行的方式。

值得一提的是,天绮移民有自己独到的陪读妈妈申请身份转变, 取得移民资格的方案。欢迎大家透过居外咨询。

小学四年级

留学蒙特利尔小学,仍是不错的选择,但要求孩子学习能力强,争取用一年的时间走出欢迎班,得到五年级正常班的成绩单,今后报考排名靠前的中学。这样安排的孩子,中文的母语地位已经确立,好学上劲的孩子仍能在中学期间达到中、法、英三语纯属的状态。缺点是越来越多的蒙特利尔私立顶尖学校要求小学生在四年级及五年级正常班的成绩。在欢迎班上四年级的同学无资格报考这些学校。

小学五年级

考虑留学蒙特利尔小学的话,请和孩子做好思想准备,用两年的时间在欢迎班打好基础,中学可以先上普通学校,有了好的成绩单后再转学至心仪的中学。

小学六年级

涉及中国小学毕业证、加拿大魁北克省小学毕业证和省考成绩,请家长和学生一定慎重。天绮移民建议应该充分考虑学生的具体情况、也要考虑心仪的小学、中学的招生情况,多次沟通以确认孩子的学业规划后再做决定成行。

以上仅为要小学阶段就要来蒙特利尔上学的家长提供些简单的资讯。如你需要了解入读蒙特利尔名校, 或者为不同类学生设计的特色学校及更多的资讯,欢迎您咨询天绮移民。

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加拿大移民留学顾问周天绮专栏全集

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11万海外留学生去了哪?英政府或再收紧签证政策 | 英国

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11万海外留学生去了哪? 英政府或再收紧签证政策 | 英国

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英国《卫报》最新消息,英国移民谘询委员会将被要求评估来自欧洲和非欧洲的国际留学生对英国就业市场和经济的影响,以及国际留学生在英国经济增长和英国本土学生教育质量中起到何种作用。

所以,这样看来英国内政部未来或许会针对留学移民出台更加严苛的政令。

1. 缘何而起?

英国作为世界知名的教育强国,每年都吸引着世界各地的国际留学生们前来求学,而且这个数量在逐年增长。

2016年罗素集团大学的英国签证申请增长了6%。与2010年相比,英国大学发起的签证申请增长了17%。而每年留学英国的人数和离开英国的毕业生人数则有11万的差距,这就不禁让人产生了疑问——海外留学生是否毕业后留在了英国?

更进一步地说,既然国际留学生群体这么庞大,那么他们能为英国带来何种何样的益处和弊端呢?有必要限制他们的数量吗?

因此,英国政府要求移民谘询委员会对国际留学生的影响进行评估并做出报告,以解答这些问题。不过据他们表示,这份报告可能到明年9月才能出台,而各方对此也褒贬不一。

2. 支持派的观点

英国内政部大臣Amber Rudd(上图)此前就曾承诺要削减国际留学生的数量,包括针对劣质大学和课程的留学生制定更严苛的签证政策。她表示:英国政府诚然想要向国际留学生敞开国门,但也将打击劣质机构对留学签证的滥用。

Rudd说:“英国作为世界第二受国际留学生欢迎的国家身份让人引以为傲。同时,教育出口也是英国一项关键的出口资源。这也正是为什么我们希望找到一个强有力的证据来证明国际留学生对于英国的价值和影响力。”

英国大学的首席执行官Alistair Jarvis支持对国际留学生的净利益作评估。”这是一个机会,我们能够借此找到充分的证据来证明国际留学生们对英国的经济和社会发展具有非常积极的促进作用。“

首相Theresa May也多次拒绝了把国际留学生的数量排除在官方移民数据之外的建议,尽管这样能够将净移民人缩减至几十万,从而使政府能够完成其延宕已久的移民目标。这“灭绝师太”可真不是白叫的…

3. 反对派的观点

与Theresa May相反,财政大臣Philip Hammond(上图)却持相反态度,他向财政部特别委员会表示开放的做法才符合公众的认知。

工党议员Peter Kyle是一位前欧盟英国开放运动的支持者,他也认为评估报告不应该被用来限制国际留学生的人数。他说:“国际留学生对英国的世界级大学和英国的经济都有重要的意义。这就是为什么任何试图限制国际留学生留英学习的行为都将带来一场灾难。我们的经济会受损,英国开放包容的国家形象也会受损。”

“移民谘询委员会就得是一个独立的专家机构。任何试图利用评估报告当遮羞布来削减国际留学生数量的举措都将是可耻的。”

4. 到底该不该限制国际留学生人数?

11万海外留学生去了哪? 英政府或再收紧签证政策 | 英国

英国大学最近研究发现:国际留学生们平均能为英国每个城市带来250亿英镑的直接和间接经济效益和20万个就业岗位的支持。

除了直接的经济效益,国际留学生也能为课堂和课堂之外的事物带来许多实实在在的益处。

国际留学生们在大学校园中能够调动来自不同背景的人的专业知识,这使得他们能够开展新的研究和政策对话,从而在当地传播知识。他们会在当地的学校从事志愿工作,帮助老人和难民。他们为课堂带来新的文化视角。他们构建起校友网,为将来的商业提供社会支持,他们把关于英国的美好记忆带回母国。

移民署部长Brandon Lewis一方面表示政府关于缩减移民的承诺不会影响到他们想要吸引国际留学生前来求学的决心,另一方面又声称政府还是会严厉打击系统性滥用留学签证的行为。

他说:”国际留学生能够使我们的校园充满活力,丰富国内学生的阅历体验,具有经济和文化的双重影响。许多毕业生们即使回到了母国,也已经建立了强大的专业和个人联系,这对英国来说有长期的软实力的益处。“

尽管国际留学生为英国带来了种种益处,英国政府未来的签证政策是否会更严苛仍然具有不确定性,不过,从此次的评估报告命令的下达来看,未来英国政府可能真的会加大对国际留学生签证的把控

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(互联网综合整理)

别让繁琐购房流程搞晕你,找房产律师解烦恼!| 澳洲

沈寒冰-700x190

中国投资者赴海外买房早已不是新鲜事,买房子对中国人而言算是一件 大事,就算是买国内的房子前前后后准备的资料也够你烦的,更别说是在海外购房,不熟悉当地的环境、政策,如何确保房产交易的安全,保障自己的权益呢?

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先来看看澳洲购房流程,手续之复杂,程序之繁琐!简直就是过五关斩六将才能将房子拿到手!

  1. 选区、看房
  2. 预定房源
  3. 律师
  4. 申请海外人士购房许可证
  5. 签订合同
  6. 冷静期
  7. 支付10%的首付和印花税
  8. 办理贷款
  9. 房屋验收
  10. 过户

海外买房一定要找律师吗?

澳洲政府规定买卖双方均有代表律师安排交割,买家必须选一位澳洲认可的律师解释和协助,并于交房时作为你的代理。所以律师的作用非常大,甚至可以说与购房中介、开发商、银行同等重要。

律师在各个环节中的作用

1、预测作用

一般经验丰富的房产持牌律师,会在签署购房合同之前,就房屋买卖合同提出相关法律意见,以其专业角度尽可能地去除对买方不利的条款,预测行为的功效是使买方处于“有备无患”的良好处境。

2、参与合同审查作用

由于国内的外汇管制,通常中国买家需要更多的时间,将款项转账到澳大利亚。这时,你的律师会与卖方律师协商,要求延长买方支付定金的时间,以确保你能正常履行合同条款。

1

3、咨询作用

买家随时可以就所遇到的问题向律师咨询,印花税该如何计算、相关文件、表格如何正确填写以确保符合法律、法规的要求。律师和买家有某种亲缘关系,无形中形成一种信任感,能从维护买家利益的角度来出谋划策。

2

4、避让和代理作用

澳大利亚各州对于房产转让证书的要求较高,稍微处理不慎,可能会引起不小的法律纠纷。在交割当日,买房律师将会计算买卖双方所应承担的税金、政府费用,以确保买方正确支付。此外,买卖双方还将当面交换所有的法律文件、结算应付清款项,以便于房产的所有权由卖方合法地转让至买方名下。在这一关键节点,通常由律师代表买方出席交割过程,以保障买房权益、以及房产的顺利交割。

5、威慑作用

律师是国家承认的具有特殊地位的“准司法人员”,因此在房产交割时有了律师,就会给对手一种无形的压力。如果在房产交割中一旦出现问题,可以以律师的名义出据律师函,解决原本要诉讼才能解决的问题。

3

找律师时常常会有以下几个疑问

1、找律师还是过户师?

律师:Solicitor。过户师:Conveyancer。
律师可以把关买家的法律责任,然后负责过户手续。而过户师只管过户手续。

2、如果买家不在当地,怎么签署合同?

一般可以有两种方式,签名影印件和授权委托书。

签名影印件是一个简单经济的好方法,却有一定的风险,因为,并非所有的卖家都会答应通过影印件交换合同。

授权委托书可以弥补因为耗时较长的原因错失好房子这一风险,使代理人可以及时签订合同。当然,签署授权委托书涉及一定的律师费用及土地局登记费用(约在500澳币。

3、律师会不会出错?

澳洲法律体系健全,买房过程中有复杂的法律程序,一定要找专业的持牌律师。持牌律师会审阅一系列法律文件,再帮助买家签订购房合同加以确认。由于专业要求较高,澳大利亚律师在为客户服务时,会提供一份律师收费协议,明确客户和律师的关系,包括双方在该服务项目中的权利和义务。

 

AHL律师行合伙人沈寒冰专栏全集

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居外研究:美国人更喜欢买房还是租房?美国2017年6月房市速递 | 美国

2017年6月,美国房价继续稳定上涨,市场成交速度加快,待售天数再创新低,可销售的活跃房源也迅速减少。与此同时,6月份进入市场的新增房源却与前些年同期持平,这说明市场活跃度高主要是由于需求十分强劲。另一方面,租金指数同比仅上涨1.1%,租金涨幅似乎已经接近饱和。12个大都会区出现租金同比下跌,其中匹兹堡、休士顿等地区租金跌幅明显,迈阿密,圣何塞与旧金山也出现租金同比下跌。

为什么相比与租房,现在的美国人更喜欢买房呢?根本原因是美国信贷危机与全球经融危机期间,公司破产,很多人买不起房子,租房需求大增,房租也随之疯涨,导致目前城市的房租已经超过了可负担水平。相反,由于房市崩盘,美国房价已经经历了一次大跌,到现在也没有完全复苏到危机前水平。另外,美联储已经实行了将近十年的零利率(或超低利率)刺激政策,目前美国的房贷利率也处于历史低点,房贷的可负担性是较为良好的。 美国房地产经纪人协会的一项研究表明,全美目前的月租金收入比接近30%,而房贷月供收入比仅为15%左右。 居外网特别帮大家挑出了中国投资者熟知的几个美国城市,我们可以发现这些城市当前的房贷可负担性也都要好于租金可负担性。所以当前美国买房与租房市场呈现截然不同的两种态势,也就不足为奇了。

美国人更喜欢买房还是租房? 美国2017年6月房市速递 | 美国

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美国房地产仍具长期投资价值 | 美国

美国的房子贵吗?美国房地产市场并未泡沫化。如果川普政府和美联储的政策不太激进,未来较长一段时间房价也将维持慢牛的上涨趋势。

今年以来,经济学家和一些投资了美国房地产或者房地产信托基金的国内朋友开始担心,经过了几年的持续性复苏,是不是该到市场拐点的时候了?

担心房地产市场崩溃的理由主要有几个方面:第一,很多美国城市的房价已经达到或者超过了2008金融危机前的高度。甚至部分地区的上涨趋势仍在加速,比如矽谷和西雅图。第二,美联储今年计划加息四次。这将大幅增加购房者的贷款成本,减少潜在购房者。第三,随着价格的上涨,部分地区的房产交易量开始萎缩。这被很多相信技术指标的投资者认为是趋势反转前的信号。

这种推理在很多方面得到了验证,甚至看起来现在就像极了2007年房地产次贷危机前的场景。如果对房地产信托基金(REITS)的价格曲线稍作分析就可以发现,其名义价格确实已经达到了2008年的高度。2015年和2016年的两次美联储突然改变政策方向的加息对市场形成了巨大的波动。且今年以来的数次美联储议息会议都对价格指数构成干扰。二季度几个月的建筑开工许可证发放明显减少,可以认为是交易量萎缩的重要标志。

但是如果我们更近距离的观察美国房地产市场,又会发现那麽多的本质不同。

>>>美国置业百科美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

美国房地产仍具长期投资价值
美国房地产仍具长期投资价值

点击查看美国房源

从房屋实际价格来看,其实比2008年的高度还是有很大差距的。在比较价格时,我们应当充分考虑到货币因素。在应对危机的这10年时间里,为压低长端利率,美联储进行了数次量化宽松操作。巨量货币对市场的冲击,难免造成名义价格的失真。华尔街投行进行了价格指数调整后再进行对比。他们发现即使房价再增长20%左右,总体价格仍然处在较为健康的区间,还谈不上泡沫化。

从房屋拥有率来看,现在是64%,处於美国历史上最低的时期,进一步抛盘的可能性不高。而且目前最低的住房拥有率还伴随着美国历史上最低的空房率。这说明由於财务实力的原因,很多美国人不得不选择租房,而不是买房。如果结合金融危机以来美国较高的失业率,这就很容易理解。

这一点在美国的年轻人“千禧一代”中表现得特别明显。由於工作机会向新兴市场国家转移,很多大学生毕业后马上陷入失业。为了应付随即而来的学生贷款催缴,他们常常到了成人的年纪却无法独立。现在这个族群中40%的人不得不仍然寄居在父母的房子里,甚至还得伸手向他们要生活费。但随着一部分跨国企业重新回到美国和就业市场的快速改善,他们最终还是会走向职场,最终成为房地产市场的新买家。

从房地产贷款质量来看,银行的放贷标准其实过於谨慎,贷款违约率不断下降,不像危机前的逐步上升。当前接近1%左右的房贷违约率得益於奥巴马政府执政的8年时间里通过的Dodd-Frank法案。这份法案对银行借贷进行了非常严格的规定,并对违规的华尔街投行动辄几十亿美元的高额罚款。为了规避合规风险,很多银行现在大幅缩减了房贷业务。即使从事该业务的银行,对购房首付的要求提高,对购房者的背景审核和信用记录也极其详尽。甚至很多本该合格的购房者却因为很小的瑕疵而被拒发贷款。

Dodd-Frank法案还对扩大金融危机的复杂金融产品进行了严格的限制。比如,通过杠杆放大房地产支持债券(MBS)的分级CDO产品,美联储对承销券商进行了极高的风险准备金要求。以至於很多投资银行被迫退出了这项业务。这类产品的交易量也大幅度萎缩,已经没有可能再兴风作浪了。

从租金房价比来看,较高的租金对房价形成有效支撑。回顾次贷危机中的群体性抛盘行为,我们可以发现,很多房主要麽是因为失业,要麽是无力承担升息造成的月供上涨,被迫强制平仓。和危机前不同的是,目前的租金收益平均超过6%,在某些区域甚至达到15%。即使房主偶然失业,顶多也就是把自己的房子出租。他们可以用租金就可以覆盖月供和地产税,完全没有必要像危机前一样扎堆抛盘了。而且失业群体越多,租房群体越大,租金收益越高,对房价就形成越强有力的支撑。

超高的租金收益率在美国也形成了“以租养房”的群体。经济条件不错的房主常常会通过借贷,购买好几套房子专门拿来出租。租客不但相当於帮房主还贷,甚至还可以覆盖一部分房屋维修和更新的成本。这样相对稳健的投资方式吸引了很多国外资金,对市场形成进一步支撑。

如果我们由此就得出可以全面看多美国房地产市场的结论,可能又显得过於轻率。我们还应该看到其他的一些风险因素。

除了美联储的加息,下半年即将到来的还有缩表,会对市场形成直接打击。加息能够改变的只是3个月的联邦基金利率,对长端利率的提升作用相对还比较间接。但不要忘了,为了缓解次贷危机,美联储曾经购买了大约市场上40%的房地产支持债券。如果为了缩减资产负债表而把这部分债券重新投放回市场,就会对房产借贷利率形成直接提升,当然也就提升了大部分购房者的持有成本。在这种情况下,我们就要更仔细的观察美联储缩表的节奏和力度。

国际资本对美国房地产市场形成的干扰在加大。与次贷危机前不同的是,中国资本在美国房地产市场的影响力大幅度提升。一部分原因是由於国内房价的快速上涨导致高净值阶层把国内资本进行了分散化投资。另一部分就是一些国内房地产企业或者投资机构更看好美国市场。国内政策的变化,比如外汇管控,也会跨越太平洋,影响美国房地产的供需平衡。但是国内资本更偏重於投资中心城市丶华人社区和房屋持有成本较低的社区,其体量并不对整体市场造成太大的扰动。

综合考虑,我们基本上可以认为,美国房地产市场并未泡沫化。如果川普政府和美联储的政策不太激进,未来较长一段时间房价也将维持慢牛的上涨趋势。虽然和科技股的短期高速成长无法媲美,但低利率条件下,美国房地产目前仍然不失为一个较为稳健的长期投资渠道。

(据新浪财经)