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中国香港出租物业必需的10条知识 | 海外

在中国香港购置物业欲作长线投资，出租住宅物业将涉及许多法律程序和财务安排，业主须了解本身的权利和责任，确保整个投资过程如鱼得水。

在中国香港出租物业必须具备的10条知识：

1、室内装饰设备

室内布局不一定需要豪华装潢。避免影响准租客到单位视察时的观感，应尽可能以简洁为主，这样会较为容易被广泛接受。一般租客通常只要求基本设备如空调、冰柜、煮食炉、抽油烟机、衣柜、及照明等。

2、订定租金

设定租金前可参考楼上楼下附近最近成交价，差别在于室内装修设备完善与否，单位是否连同车位一并出租。通常议价空间都会在5%以下；视乎租客背景、有没有现职证明、能否尽早开始租约、还要甚么额外添置再作商榷。要清楚说明租金是否包含¹差饷、²地租、管理费，而相关费用在中国香港法例下是可由业主或使用者支付，若果欠缴的话税务局和管理公司必定会向业主追讨，所以现时普遍业主较多选择以全包形式订定租金。另外要注意一点，若物业已抵押给银行，原则上须征得承按人同意才可出租物业，但这有机会被追加贷款利息；故此亦会影响租金的决定。

3、委托³持牌地产代理

出租物业最快捷妥当的方法当然是委托地产代理，成功协助交易时一般需支付半个月租金作为佣金。正常情况下地产代理会要求业主签订委托信；列出业主身份、出租地址（或连同车位）、委托期、租金、佣金。要注意的有两点：

（一）代理可能会要求将委托作为独家代理，意思是此事不再委托第二家代理。好处是毌需重复委托的程序，省却烦琐磋商，但独家委托期内只可通过该代理公司出租其单位，就算最终成交并非经由该代理公司，业主仍须支付相应佣金。所以委托期满前如想改变主意或更改委托条款，务必要先取消有关独家委托方为上策。

（二）不见议将空置单位的钥匙交留代理保管，虽然安排视察单位时较为方便，但同时有可能会引起更多不必要的法律或实际上问题，实在可大可小。

4、安排视察单位

最好每次安排视察单位时业主本人能亲身到场，既可观察和了解准租客，又可真实地知道单位的受欢迎或缺欠程度，从而修正最初设定的租金水平，否则就只能单凭代理口中的描述取得所须知讯而作错误决定。最理想的安排是每一时段只一组准租客视察单位，如不能避免下两组准组客相遇的话，请不要同场解答他们的问题，因为他们的问题有机会互有抵触，所以较妥当的做法是先让两组的地产代理各自带客人分别到不同房间，或其中一组先行离开，防止一些无法想象的情况会一时间出现，难以控制。

5、商议

与上述情况一样，切忌两组客人同场议价，莫以为这样会造就价高者得，反之有可能尴尬导致得不偿失。过程中最少要知道；租客的职业、会以公司或私人名义签约、一同入住的家庭成员数目。然后商议租赁条件；租金、⁴按金、⁵租约期、起租日期、交楼日期、中断租约条款、家具电器设备、支付租金方式等。

6、临时租约

协商达成一致后，地产代理安排签署临时租约，合约内除填上物业地址（或连同车位）、业主和租客的姓名和身分证号码、通讯联络资料外，并须列出双方同意的各项权责条款，例如谁负责那些维修部分。租约期一般为两年，惯称1年生1年死，双方都必须完成第1年合约租期；而第2年双方都有权按之前协定的通知期提出中断租约，但并不代表任何一方可以要求提高或减低租金，合约期内双方须遵守租约内条款及《业主与租客(综合)条例》。倘若物业连同电器家具一并出租予租客享用，除了在合约内列明清单外，以防万一起见，除了保管所有保养书和单据外，最好还是逐一将电器家具拍照再双方确认存录。签订租约时租客会向业主支付部分订金，金额只要双方同意便可。

7、楼房交收

为免争拗，在签正式租约前，双方一同到出租物业依清单验收家具电器、水、电、煤气、是否正常，如无异议才签署正式租约。

8、正式租约

正式租约为一式两份，地产代理会根据临时租约内容草拟，又会安排于租期开始日前签署。如有需要，双方也可选择委托律师办理正式租约，文件当然是会比较详细，但此举将需时较长和增加费用。签署正式租约时，租客向业主支付两个月按金（扣除临时订金）和一个月上期（预付租赁首个月的租金），收妥后业主需将单位钥匙交付给租客。特别要提的是，通常很少租客需要即日签约和同时入住，如有此仓猝情况下务必更加小心，须清楚租客背景，和做足以上提及所有步骤。

9、租约以外

完成正式租约后30天内须要向税务局缴付⁶印花税，和在1个月内向差饷物业估价署提供租赁资料，递交⁷物业出租协议通知书(CR109)。

10、提交报税表

业主须于每年⁸课税年度填报物业出租通知书(I.R.6129)，叙明收入的详情，依实际租金收入通知税务局，并需保存租务纪录至少7年（包括租约、租单副本、差饷收据、及租约相关档）。业主须就应评税净值缴付物业税（2016/17年度标准税率15%）。

注：

¹中国香港政府以估算物业的按年租值乘以特定百分率征收房产税“差饷”(现时税率5%)。

²“地税”又称“地租”按估算物业的年租值乘以特定百分率征收(现时税率3%)；只征收承租新界及界限街以北的土地；或政府批出土地后需再重批的土地契约，又或延期续租的土地契约。

³《地产代理条例》规定，无牌从事地产代理工作乃刑事罪行，而僱用无牌人士从事地产代理工作亦是刑事罪行。因此如有需要，应委托持牌地产代理协助放租(或售)单位。

⁴中国香港租务法例没有指明按金多寡，惯常做法是于签租约时收取相等两个月的租金作按金，在租约期满时如没有任何需扣减的费用，业主须如额退回给租客。

⁵如租约期超过3年必须以契据形式订立，租契须向土地注册处注册登记。

⁶印花税由业主与租客平均分担。

⁷如没有根据按中国香港法例规定递交表格CR109，业主或租客无权采取法律行动追收有关租赁协议下的租金。越期递交将被罚款HK$310.-。

⁸课税年度是指每年的4月1日至翌年的3月31日。

中国香港房地产精英Ankely Tam专栏全集

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延缓H-1B批准特朗普严令加强移民审核 | 美国

随着今年4月和7月特朗普总统先后颁布两道行政令和行政备忘录，要求国土安全部(DHS)加强对移民类签证和福利的严格审核，H-1B外籍劳工签证首当其冲受到冲击，无论是新名额审批还是延期审批，都比以往更加严格；移民律师15日指出，由于H-1B工资标准提高，会使很多公司不愿帮助或难以担保新职员申请工作签证，令广大新入职及需要延期签证的员工面临更多阻碍。

两名移民律师日前发表文章详细分析，特朗普行政备忘录提出的“加强审查”(enhanced vetting)所带来的影响比其旅行禁令还要广，不仅公民及移民服务局(USCIS)公布了新版的I-485身份调整(即绿卡申请)表格，并在旅游签证DS-5535表格增加了新问题，而且对在美合法工作签证H-1B的申请和延期也提出了种种新要求。

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移民律师刘汝华15日表示，几位今年已抽中H-1B签证的客户，到目前仍没有任何更新消息，与移民局往年7月就做出批准或要求补充材料的情况相比不太正常；他认为这与现在加强审核有关，移民局很可能在对可疑的案子进行调查，有一定证据后再要求补充材料。

文章作者指出，移民局近期提出需要雇主在帮助员工申请H-1B签证时，保证员工的职位符合特殊工种(specialty occupations)，而雇主要证明该职位是特殊工种，就需要证明支付员工的工资高于初级职位(entry-level)的薪资。

律师李定一表示，联邦劳工部(DOL)规定的工资有四个级别，多数雇主都会选择发放初级薪资，“而在申请工作签证的推荐信中又会将员工包装得很好，指其具有特殊技能”；这就产生了一方面说技能高、另一方面工资水平却只有初级的矛盾，使移民局认为员工不符合特殊工种；另一方面，由于需要用第二级别或更高级别的薪资来雇用员工，让很多雇主打退堂鼓，转而招聘美国公民或永久居民。

李定一说，以前有些公司为了达到劳工部的时薪标准，而将员工从全职改成兼职，但这样一来员工在未来申请职业移民PERM劳工纸时的累积工作经验就很可能不足。

另外，劳工部还于日前公布了“工作情况申请表”(Labor Condition Application，LCA)和PERM劳工纸的新版表格，以更好地达到保护美国工人、抵制诈欺和增强透明度的目的，并将在10月2日前在网上接受民众建议。(金春香)

（据中国侨网）

【黄岚地产榜】多伦多地铁沿线公寓租金鸟瞰 | 加拿大

多伦多地产局新近公布2017年第二季度公寓数据显示，GTA公寓租金按年升接近一成。而且目前多伦多公寓空置率接近历史最低点，仅为0.1%。多伦多的出租市场主要以公寓出租为主，占了超过九成。现在租房难，已成为不争的事实。

公寓作为2017年市场上的投资明星，由于租房市场火爆必然受到持续的瞩目和追捧。而地铁沿线公寓更受欢迎的因素之一就是现金流强大，出租回报率高。今天，Daisy黄岚就与大家来分享一下地铁各站点的出租行情。出于时效性的考量，Daisy黄岚选取的是今年1月至今的地产局的租房数据。采集的是每个TTC地铁站方圆一公里内的租房信息。

废话不说，请看下列【黄岚地产榜】独家的地铁沿线公寓租金3D鸟瞰。

律师出身，多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

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脱欧公投一年了，英国房产还值得买吗？| 英国

不知不觉，脱欧公投已经一年多了。政治不确定性、印花税变动和家庭收入减少等等许多因素都影响了买家需求，从而冲击著英国房地产市场。记得在脱欧公投刚刚结束时，很多分析师预测英国房产市场会经历一场比较大的波动。那么一年后，英国房市到底有没有发生当时预想的变化呢？

>>>英国置业百科：英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国房产税费

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英国最大的抵押贷款机构哈利法克斯（Halifax）最新资料表示，四年来英国房价涨幅已经放缓至最低点.官方调查人员表示，英国部分地区的房产交易活动回到了2011年的水准。英国皇家特许测量师学会（RIC）表示，伦敦和英格兰东南部的绝大多数测量师报告中都称房价在下滑，西米德兰、西南和北爱尔兰的房价上涨，因此全国房价没有出现下滑。房地产市场专家认为，盼望房价高涨的房主们需要习惯现在房价放缓的增速，甚至做好房产降价的准备。当然，对于首次购房者来说这是个好消息。

2006年1月至2017年5月年度英国房价变动率，从2014年至今4年来房价涨幅已经放缓至最低点。 — 2006年1月至2017年5月年度英国房价变动率，从2014年至今4年来房价涨幅已经放缓至最低点

2005年1月至2017年5月英国平均房价变化情况。伦敦和英格兰东南部的绝大多数测量师报告中都称房价在下滑，西米德兰、西南和北爱尔兰的房价上涨，因此全国房价没有出现下滑

全国房价涨幅放缓

总的来说，在过去的一年中，英国全国的平均房价保持了较为稳定的增长，但增长率下降了。

脱欧之初，各种预测都有，包括一些国际货币基金组织在内的专家发出过房市崩盘的警告。就目前情况看，现在房市似乎已经没有了崩盘的可能。不过脱欧后，房地产市场确实明显放缓。

在去年夏天脱欧投票之前，房价平均每年上涨8％左右。最近国家统计局资料显示，现在房价年增长率下降到5％以下。

哈利法克斯的资料和一些经济学家的分析一致：第二季度的房价比一年前同期高2.1％。这个涨幅低于今年6月份2.6％的涨幅，也是2013年4月以来最低的涨幅。哈利法克斯社区银行董事总经理罗素·加里（Russell Galley）表示，根据上周最新公布的资料，工资增长乏力和通货膨胀上涨正在压制房价。

加里先生补充说：“由于支出能力受到挤压、2016年印花税变动对物业交易的影响、以及负担能力减弱，现在对房屋的需求也似乎减弱了。”

租金方面，根据保险公司HomeLet的资料显示，7月份的租金价格比去年同期上涨了1.1％，为3个月来首次上涨。平均每月租金为925英镑。房地产代理Your Move的资料显示，租金6月份同比增涨2.1％，英格兰和威尔士的平均租金为827英镑。

伦敦市场不景气

在去年6月底脱欧公投后，很多人认为伦敦黄金地产市场（the prime London property market）是脱欧的最大受益者之一，因为脱欧使英镑下跌了，那么富裕地区如梅费尔（Mayfair）、贝尔格拉维亚（Belgravia）、切尔西（Chelsea）等地的房产能被更多的外国人购买。但事实并非如此。

伦敦虽整体上看表现平稳，不过房价年增长率仅为1.12%，落后于全国平均增幅，平均房价为482,779英镑。根据皇家特许测量师协会资料显示，伦敦许多地区房价下滑，销售疲软。

造成伦敦市场不景气的原因有很多。英国的房产买卖交易中有一半是在伦敦进行的。自2016年4月实行新的印花税政策以来，伦敦房产交易已经大幅下滑。脱欧公投前几年的价格上涨，伦敦房价太高，所以某种形式的市场调整是不可避免的。由脱欧引起的不确定性正好为这种调整提供了催化剂。

在租金方面，HomeLet表示伦敦的租金上涨继续落后于英国，今年6月份与去年同期相比下降了0.6％。伦敦平均每月租金为1,564英镑。

2016年8月至2017年7月伦敦黄金地产市场房价变化情况（来源：Knightfrank）

2016年8月至2017年7月伦敦黄金地产市场租金变化情况（来源：Knightfrank）

房产交易量减少，房源减少

经济学家强调说，销售下滑是房地产市场下滑的证据。根据HMRC的资料，在5月至6月期间，房屋销售量下降了3％，交易量为96,910，为自2016年10月以来的最低水准。

皇家特许测量师协会在其最新的报告中表示，自去年11月以来，买方需求未能显示出任何对提振市场有意义的增长，进入市场的新房源正在减少，因此地产代理商的平均库存水准都几乎接近历史最低点。

英国最大的房地产代理公司Countrywide的首席经济学家Fionnuala Earley表示，“人们越来越不认为现在搬家是合适的时机了。目前，这是一个以买房需求为导向的市场，而不是以买房意愿为导向的市场。”而现在的情况是家庭收入被挤压，买家购买力下降，因此需求也会下降。

“我们看到人们改造自己的房产而不是买房搬家。他们说，‘我完全可以改造阁楼，而不是去买新房而支付上涨的印花税。’”

按揭利率可能上涨

一般来说，当银行提高利率以试图防止市场过热时，英国住房市场会出现疲软。但这次不是这样。正如英国央行在最新的通货膨胀报告中指出的，抵押贷款利率与以前一样低。

有人想要借他们所购买房产价值的90％的贷款，可以享有2.5%的固定按揭利率两年，比2013年至2015年时4.1％的利率低。而在金融危机之后的2009年至2012年之间时利率为6％。现在贷款成数为75％的按揭按固定利率为1.5％，而在金融危机后的那几年，按揭利率为3.7％。

然而，利率不可能永远保持那么低。英国央行暗示打算提高借款成本，如果提高这将是十年来首次提高借款成本，虽还未实施但已经产生了影响。金融市场的利率已经小幅上升，这最终将导致抵押贷款利率升高。

供需不平衡

支撑房价的关键因素是长期以来供需不匹配。根据上议院经济事务委员会（the Lords economic affairs committee）在去年考察住房危机时的资料，2015-16年度建成了近19万个房屋，建设量达到8年来的高点，但仍远远低于满足需求所需的30万个房屋。

保守党承诺在最新的选举宣言中保持了其在2015年的承诺，即到2020年底前提供一百万个房屋，到2022年底将再增建50万个住房。

不过， Earley女士表示，这不足以解决以往积累下的供需不足问题。她说：“供需不足问题依然存在，也将继续支持房价。”

代表370多个英格兰和威尔士地方政府的地方政府协会（the Local Government Association）呼吁理事会获得更多的权力和资金，以恢复其作为经济适用房建设者的重要作用。

救助无家可归者的慈善机构Shelter的通信政策与活动总监Anne Baxendale说：“目前的房屋建筑模式根本不能提供我们迫切需要的经济型住房，因为它允许大型开发商创造数百万住宅，而普通家庭会面临巨大的住房成本。政府需要引进一种全新的建房方式，降低土地的巨额成本，并提供数百万家庭们渴望的真正实惠的高品质住房。”

英国政府表示正在努力解决这个问题。社区部和地方政府部发言人说：“我们正在投资71亿英镑建造更经济实惠的住房。 “自2010年以来，我们已经通过政府支持的计划帮助了40多万户家庭使其拥有房屋，帮助的首次购房者年均人数的达到九年来最高点。”

专家预测

哈利法克斯和Nationwide都表示，市场缺乏房源这一情况将在未来几个月继续支撑房价。皇家特许测量师协会预测，房价和租金价格持平，至少在明年价格持平。

皇家特许测量师协会538个地区的测量人员对众多房产代理机构进行了调查，报告显示，预测未来12个月内房价增长的地产代理比预测下跌的地产代理多28%。但这是自脱欧公投后预计增长最少的一次调查。

Earley女士认为房价有下跌风险，因为与脱欧相关的失业率在上升，并且英格兰银行也可能提高利率。另一方面，在经过了一段低迷的房产交易后，房价也会有上涨风险。 “低迷交易时间越长，我们的需求受到的压制就越大。当信心回归时，房产交易量和房价可能会更快地回升”，Earley女士说， “我不认为房价会大跌，但另一方面我预计个人工资不会有大幅度增长，因此也不会大幅度推高房价。”

咨询公司Oxford Economics的资深经济师马丁·贝克（Martin Beck）表示，市场缺乏推动房价上涨的动力，但也缺乏通常会导致价格下跌的那种力量。 “英国房价涨幅已经不足了。随着家庭收入的挤压和住房的负担能力问题，我们认为，缓慢温和增长将持续很长一段时间。但房价崩溃也是不可能的。”

（互联网资讯综合整理）

泰国房产上半年太火，租金高、总价低但也藏着很多雷？ | 海外

国际房地产服务和投资管理公司仲量联行16日发布的数据显示，2017年上半年中国在房地产市场的跨境投资额为62亿美元，仅次于德国和英国，成为房地产领域世界第三大跨境资本来源国。它们资金基本投向世界三大流动性最强的房地产市场，即美国、英国和德国。其中美国吸引的资本总额为100亿美元，英国和德国分别为60亿美元和20亿美元。

相比英美等发达国家售价动辄上千万人民币的房屋，相对较低的总价和较短的交通距离使以泰国为代表的东南亚国家正成为国人海外置业的热门区域。

据泰国《曼谷商报》报导，泰国某知名房地产开发商2017年上半年销售金额为150亿泰铢（约合30亿元人民币），比去年同期增长20%，其中外国人购房者贡献越来越大，中国人则是“主力军”。

然而，在泰国置业却一直存在着诸多的乱象。由于泰国政府限制外国投资者对土地的购买，但有部分代理公司仍能“神通广大“地达成此类交易。专家牛振虎认为，部分代理公司的“神通广大”其实会带来很多的隐患。

>>>泰国置业百科：泰国购房流程 | 泰国房贷流程 | 泰国房产税费

点击查看泰国更多精品房源

他详细说到：“首先是跟泰国人合夥去开一间公司，然后把你作为小股东，只占49%的股权，泰国人做51%的大股东，律师一般会告诉你会签一些名义上的协议，限制泰国人的操作和买卖。但这个里面，首先律师也是泰国人，你作为小股东用公司的形势去购买，你未来想变卖的时候泰国人有可能反悔了，或者说是他在你不知情的情况下，他用多数投票权把公司卖了，你是不知道的。而这种以公司形式购买的其实是租赁产权，这其中又是一个很大的风险。”

而除了土地方面的限制，牛振虎认为，在泰国购买公寓同样存在风险：“在泰国一般买房期房现房都有，我就推荐大家去购买现房，这是没有太大风险的，购买了就可以去办地契和房产证，拿到了房子就完全属于你了。而期房的话就有一些门道了。因为海外人士去开发房产的话是不那么顺畅的，这样的开发商是有一部分风险的，这里面牵涉到环境评估报告，如果这个没有批下来，就开不了工，而你买了这样的房产，你可能就会有前期首付的损失。所以我建议客户去购买房产的时候记住两点：一是能买现房就买现房，另外一个就是要认准开发商，最好是当地的、上市的、或是有名的开发商，以泰国本土的为主。”

新华社前驻曼谷分社记者凌朔此前也介绍了在泰国投资买房的主要的五大风险：

其一，物业管理风险。“泰国对公寓房的管理方式和中国国内不同，它是由物业公司来负责后期的房屋管理，一旦物业公司出了问题或者倒闭，这间公寓就很可能会成为‘烂尾服务房’。”凌朔说。

其二，房屋税费风险。“中国投资者所青睐的海景公寓，看上去很便宜，但它的房产税和之后每年的物业费可能会高到普通投资者无法承受的地步。”凌朔介绍道，一般新公寓一年物业管理费可高达四五万元人民币。

其三，房屋维护风险。因为气候原因，购买公寓后的维护成本也会非常高。凌朔举例，如海景公寓，若三个月不住，家具就会发霉，在国内可以维持10年的装修在泰国只能维持三年。

其四，出租风险。由于一些投资者并不会在泰国所购买公寓中长期居住，他们常通过物业公司对外出租，但很多公寓事实上并无法出租出去。

最后，政策风险。“泰国政府更迭比较快，相应地，政策延续性较差，每一届政府上台后都会在房地产政策上进行比较剧烈的调整，有时，政策变化后是有投资空间的，有时新政策会让投资反而成为累赘。”

提示：

专家牛振虎表示，投资者购房还是要先从自己出发，是想投资还是想自住，或者投资和自住去兼顾，然后先选择泰国的哪一个地区，再去选择一个具体的项目，去进行投资。他在直播节目中建议：“在购买房产的时候，还是要本着价值投资的原则，购买以后长时间持有，不要轻易的卖出房产。由于卖出房产都是有成本的，而且每卖一次就会有一次交易的费用，如果说你长时间持有，你看好泰国这个国家的房产，你应该持有5年以上。另外它的这个被动租金非常高，达到5-8%，泰国这个国家的房产也适合长时间投资。”

相关资讯：投资泰国房产：清迈房产租金回报区域解析

（据中国新闻）

在加拿大如何快速获得房屋贷款？

在加拿大，购房者如想通过贷款买房，都想尽快从银行获得贷款批准，并按时完成房屋买卖交易。任何提供房屋贷款的银行，在审批房屋贷款时，除了审核申请人身份的真实性外，主要审核两个方面的条件。一是，申请人是否有能力偿还房屋贷款；二是，申请人是否愿意按时偿还房屋贷款。第一个条件实际上就是审核借款人的支付能力和收入水平；第二个条件是审核借款人的信用能力。因此，只要申请人所提供的文件能够在这两个方面说服银行，就很快能够从银行获得所需要的贷款。是否能够很快获得房屋贷款，一个关键因素就是在申请贷款之前要准备好各种文件材料。一旦银行需要这些材料，申请人立即可以提供；这样，就可以节省很多时间。

一般地，申请房屋贷款都需要以下文件材料。

1、个人身份证明材料

首先，银行在审核房屋贷款时要确认贷款申请人的身份真实性。贷款申请人必须提供能够证明自己身份的材料。身份证明文件必须是政府颁发的具有照片的证件。这些材料一般包括护照，在加拿大的驾驶执照，在加拿大的工卡号（SIN number），枫叶卡（移民身份卡）等。

2、关于工作和收入证明

如果申请人是就职于某公司或机构，申请人必须提供在该公司或机构的工作证明，英文名称为Job Letter。关于收入证明，一般需要工资条，英文名称为Pay Stubs, 或者报税的文件，例如T4表格；加拿大国家税务局给在每年个人报税后给的Notice of Assessment，和（或）T1 Generals。这两种文件都可以说明申请人过去一年的收入。

如果申请人是自雇，那么关于收入证明的文件，就需要提供报税的文件，例如，T1 Generals, Notice of Assessment。有时候，对于自雇的申请人来说，还需要提供所经营生意的牌照，或者关于该生意的财务报表等。如果申请人是自雇型的专业人士，虽然有收入，但不能提供准确的收入证明，有些银行可以接受自报收入的申请材料；但是，申请人所自报的收入金额大小必须在申请人所从事行业收入的合理范围内。也就是说，申请人所申报的年收入不能偏离所在行业年收入平均水平较大。

如果申请人是已经退休的人士，就需要提供关于养老金的收入来源情况。同样，也需要提供加拿大国家税务局的Notice of Assessment. 这些文件要证明申请人有支付能力偿还房屋贷款。

如果申请人的收入来自于加拿大以外，申请人也必须提供在加拿大以外的收入证明和来源。一般需要在加拿大以外的金融机构所出示的证明材料。

3、关于首付资金的证明

购房者在购买房屋时，除了从银行获得贷款以外，自己还必须垫付一部分资金。这部分资金被称为首付资金。在加拿大，获得移民身份或者拥有工作许可签证的非移民身份的购房者，与具有加拿大公民身份购房者相同，最低首付资金可以达到5%。也就是说，从银行获得的贷款金额可以为房屋价格的95%。

购房首付资金的来源有多种途径，包括自己的储蓄积累，直系亲属资助，从现有房屋资产再融资，等等（关于首付资金来源的详细介绍请参见拙文《购房首付资金来源有哪些》）。对于购房者来说，无论采取哪种方式获得自己购房的首付资金，在申请购房贷款时，一般都要向银行提供关于首付资金来源的证明材料。

一般地，申请人要向申请贷款的银行提供自己所在开户银行账户过去90天的银行流水账单。英文名称为Banking Statement . 该材料可以证明申请人是否拥有足够的首付资金，也可以显示有哪些资金进入了你的账户。

如果申请人的一部分首付资金来自于家庭成员的资助，那么，申请人还必须出示家庭成员资助这部分首付资金的证明材料。一般地，提供资金资助的家庭成员必须写一份证明材料，证明为贷款申请人提供了筹集首付资金的帮助，而且这部分资金不需用偿还。该材料的英文名称为Gift Letter。

如果首付资金来源于信用贷款或者用现有房产做抵押获得的贷款，申请人还必须提供关于获得该项贷款的材料。有些申请人在加拿大已经拥有了一套房产，想继续投资于加拿大的房产行业；虽然在自己的银行储蓄账户中并没有足够的现金作为首付资金，但是，可以用现有的房产作为抵押获得一部分信用贷款，作为购买第二套房产的首付资金。如果做出这样财务计划安排，贷款申请人还必须提供获得该项信用贷款的证明材料。

4、关于所购买房屋的有关材料

在目前的贷款市场中，房屋贷款是利率最低的一种贷款产品。银行之所以愿意以这样低的利率提供房屋贷款，一个主要原因就是有现有的房屋作为抵押，一旦借款人无法偿还房屋贷款，银行就可以收回房屋并出售，获得银行的资金。所以，所抵押的房屋是银行的贷款资金免受损失的一个保证。因此，银行在批复申请人的贷款之前，必须审核申请人准备购买的房屋的情况。

如果房屋贷款的申请人已经有意向购买某个房产，也就是说，已经签订了购买房屋的合同。该合同也明确了房产买卖的最后交割日期；那么，贷款申请人必须向银行提供该购买合同。同时还必须提供有关所购买房产的具体信息。如果该房产是通过加拿大房地产局的系统挂牌上市成交，即加拿大的MLS系统；那么贷款申请人必须提供MLS中关于所购买房产的信息。

5、其他材料

如果购房贷款的申请人还有其他未还清的房屋贷款；那么，银行还需要申请人提供关于现有房屋贷款的信息。有时候，还需要提供关于现有房屋的地产税信息。如果申请人所要购买的新房产为出租房屋，那么，银行还需要提供所购买房屋预计（或已经）出租的收入证明材料；等等。

总之，银行所需要的各种证明材料，无非是要求申请人能够证明自己有能力偿还贷款，而且愿意偿还贷款。申请人所准备的材料越集全，就越能尽快获得银行的批准。同时申请人所提供的材料还必须准确和真实。这是银行审批房屋贷款的基本前提条件。

（本文仅作为一般信息介绍，不作为任何决策的依据。有关加拿大的房屋贷款具体要求，请联系您的贷款专家。）

加拿大房贷专家成小洲博士专栏全集

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在英国买房，如何签订购房合同？

Part 1 三种常见的英国房产交易方式

在英国买房时，房产交易的方式要比国内多样，且具体流程有很大不同，居外网为大家一一盘点三种常见的英国房产交易方式。>>>详细

▶ 私人协约式出售

这是最常见的房地产交易方式，英国房市中大部分的房产交易都可归为这类。简而言之，这类交易方式，是指当房产买卖双方对交易价格达成一致后，即可开展交易。

▶ 拍卖或竞标式出售

进行拍卖式房产交易的房源有两类：豪宅或破损的房产。卖家在拍卖会前打出拍卖广告，在拍卖会上买家通过竞价方式确立最终的交易关系。>>>详细

▶ 期房出售

严格的讲，这是私人协约式出售交易的一种特例。只是因为商品房尚未竣工，出售的程序可能略有差别，如买房资金会随着期房工程进展而逐步支付。

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Part 2 律师，在英国买房过程中的作用

英国的房地产市场经过多年的发展，已经形成极为完善、严密的体系。在英国，有明确的法律条款指出，要在英国买房，必须聘请律师，由律师协助完成交易。>>>详细

1、销售协议

买卖双方就销售问题达成一致时，房产律师将获取业主房产证并要求其填写一份详细的调查问卷，准备业主的法律信息及销售合同信息包，索要房屋抵押贷款和其他担保贷款的结算数字，联络各相关方面。

2、交换合同

买卖双方交换合同后，房产律师将收到做为首期付款的定金，整理决算账单并准备最终结算，收取所需资金的余额，批准转让契据并安排业主签署。

3、交房

完成后，房产律师将代表处理贷款事宜，通知土地注册局，进行房屋注册，办理产权和土地证明。

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Part 3 签订英国购房合同注意事项

1、签订英国购房合同的注意事项

▶ 需要了解当地的合同规范

在签订英国购房合同的时候是需要了解当地的合同规范的，而这个可以直接在网上便可以查询得到的。购房者在购买房子之前可以先了解合同方面的事宜，并且一定要认真的阅读并且掌握好里面的重要事项。>>>详细

▶ 看清房子总价

合同里面需要将房子的单价显示出来，其实包括一些水电煤气等指标都是需要在合同里面表示出来的。还有一点便是说明购买房子的时候是全款支付还是分期付款等，支付是现金还是支票都是需要表示出来的。>>>详细

▶ 请熟悉当地情况的朋友帮忙

如果是异国而来的购房者，在签订英国购房合同的时候最好是能够请一些熟悉当地房产的朋友帮忙，毕竟自己对于英文的有些专业术语并不清楚，这样可能会引起一些隐患的出现。>>>详细

▶ 选择正规的房产中介公司

如果在中介公司购买房子的话，购房者可以省下不少的精力和时间的，而且如果自己不了解英国购买房子的一些政策的话，也是可以请里面的经纪人给自己讲解的。>>>详细

2、签订英国购房合同Q&A

Q：每个开发商是使用自己的合同还是有政府的统一版本？

A：开发商通常采用自己的合同版本，因为在英国，并不存在政府颁发的标准合同。签订合同时，买方可委托买方律师进行合同条款的审核以保障买方的合法权益。

Q：买卖合同会不会暗藏陷阱或出现不利于买家的条款？

A：大型开发商在合同中的条款和条件通常是公平公正的。为维护买家法律权益，应始终在专业律师的协助下确定合同所有细节后，方能签订。

Q：如果在签署了购房预订单并且交付了购房预定金后，在交换合同截止日之前不想预定了，可否退还预定金？

A：如果律师还未接受客户预定单的情况下，客户所交付的预定金在任何情况下都是不可退还的，将用于中介在处理客户预定和取消预定申请时所耗费的管理成本和时间；预定金可以退还的标准是，客户完成交换合同及缴付首付房款后，在完成相关退款手续后的30个自然日内，退还至客户支付预定金时使用的账户内（具体退还标准依据购房预定金退还须知）。

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为什麽更多中国学生选择来美国读高中？| 美国

在过去的10年里，美国高中里的国际学生人数增加了2倍还多，而仅中国学生人数的增长就足以说明问题。

中国学生在美高中国际生中占比最高

《福布斯》（Forbes）网站8月9日报导，在美国各个高中的国际生当中，中国学生所占的比例几乎达到了一半。增长的中国学生人数甚至能够弥补来自世界其他国家的人数减幅。

这些中国学生，除了一部分是短期的交换生，越来越多的人来到美国是为了获得高中学历，为未来进入西方大学做好淮备。

国际教育协会（Institute of International Education）最新的一项研究显示，截至2016年秋季，来美读书的国际生共有8.2万人。尽管这一数字仅占美国高中生总人数的0.5%，但自2013年以来，增幅却达到了12个百分点。如果从2004年开始计算，这一比例则增长了3倍还要多。

中国学生是美高中国际生增长的主要源头

来美读高中的人数正在逐年增长。研究显示，自2013年起，来美参加交换项目的学生人数有了小幅的减少，而与此同时，申请留美签证丶想要在美国读大学的学生人数却增加了22%。

在研究团队对数据进行进一步分析后发现，中国是这一人数增长的主要源头。中国已经是全球国际学生的最主要来源，并且，这一趋势近年来还在上升。

自2013年起，中国学生在美国高中国际学生中的比例已增长了48个百分点，以42%的比例位居第一。而来自第二至第五位的南韩丶越南丶墨西哥和日本的国际学生人数大体持平，有些甚至还有所减少。

中国学生来美读高中原因很简单

想要找到这其中的原因并不困难。越来越多的人将美国大学看作是国际教育的圣杯，而在美国读高中无疑是在为进入美国大学铺路。

就读於美国高中不仅能让学生在进入高等学府前不断打磨自己的语言，还能够让这一进阶变得更加顺利，不论是从文化还是从教育层面上来看。

另外一个原因是，中国的中産阶级正变得越来越富有，他们拥有足够的资源和雄心，让自己的後代在美国读书。

这项研究的带头人，来自国际教育协会的拉伊卡•班达里（Rajika Bhandari）说：“学着与来自世界各地的同学一起共事对於国际生和美国学生未来的就业来说都是非常宝贵的经历，还能培养他们具备美国和自己国家雇主所需要的才能。”

来美国际生上升趋势或将停滞

这一增长趋势让美国得以稳居全球国际生人数最多之位。位居美国之後的国家分别为加拿大丶英国和澳大利亚。

研究报告还给出了美国最受国际学生欢迎的前三个地区，它们分别是加州丶纽约州和马萨诸塞州。而最受交换生青睐的前三甲分别是密歇根州丶得克萨斯州和加州。

不过，报告还指出，国际学生的增长有停滞的迹象。尽管2016年之前的4年内，赴美读高中的国际学生增长了12%，但2016年当年的增长率却骤降至1%，这一比例在2013年为8%。

尽管不知道这是否只是暂时现象，亦或是市场即将达到其极限的标志，不过毋庸置疑的是，美国高中几乎和美国大学一样抢手。

（据新浪博客《美国买房一点通的博客》）

VIP看房如何提升拍卖成交量？| 美国

苏富比拍卖行顶级经纪人Tanya Stawski 在洛杉矶好莱坞山（Hollywood Hills）Carlton Way 8461号举办了一场VIP客户看房会。所看房源占地5,400平方英尺，配备电梯，有4间卧室、度假村似的生活空间，可将市区、世纪城及海洋全景尽收眼底。Tanya的这场VIP看房会绝不是场普通的开放式看房活动，她还在屋顶花园准备了一场DJ演奏以及美食、美酒，供客户看房时品味鉴赏。结果是——潜在买家在轻松的氛围中不知不觉便融入这个超级奢华的住宅，从而提升了该房源的成交率。

Tanya说，营造一个良好的氛围，让客户有宾至如归的感觉是至关重要的。这样做通常只为了能在这栋房子里与客户进行一场高质量的对话，让他们觉得你是在跟他们交谈，而非卖东西。在美国豪华房地产市场上，这是一种简单却有效的销售方式。这种方式现在也逐渐出现在美国之外的地方，并在全球各地的拍卖会中定期使用。

洛杉矶好莱坞山（Hollywood Hills）Carlton Way 8461号豪宅

世界各地的不动产拍卖会通常都是一种对精神的摧残。拍卖会一般有两种：现场拍卖与拍卖场拍卖。在现场拍卖之前有一个开放看房日；拍卖场拍卖则是买家和观望者入场后等待竞拍。然而拍卖方式也在逐步改变，现在的拍卖会能为竞拍者提供更多的价值及组合服务。在澳大利亚悉尼，开放看房活动和拍卖场会为所有到场人士供应咖啡及更多食物，如蛋糕或冰淇淋，这些都影响着拍卖结果。

2017年4月，James Pratt拍卖集团在邦迪海滩（Bondi Beach）Glasgow大道25号举行拍卖会，邦迪百货（Bondi Grocer）和H2可可（H2 Coco）为拍卖会提供了600种食物，吸引了大量的路人进来观望，营造出一种良好的氛围，改善了拍卖会气氛，该房产最终以380万澳元的高价售出。邦迪百货老板Shay Narsey说，在房产拍卖会上进行交叉推销是非常明智的，尤其是在像邦迪海滩这样对房地产和健康的生活方式有着浓厚的兴趣的郊区。

在澳大利亚昆士兰州的黄金海岸，养生专家梅里莎·怀特（Melissa White）与奢华房产经纪人合作，在宽滩（Broad Beach）和美人鱼海滩（Mermaid Beach）等尊贵社区的一些奢华房产拍卖会上提供有机健康食品。梅里莎说，健康食品对现在的家庭是一大卖点，通过向参加房产拍卖的家庭提供健康食品，并他们讲解健康食品的可替代品及营养品，能让他们在拍卖会上停留时间更长。

房产拍卖的核心本质是其时间上的紧迫性，提供一些除却紧张之外的体验，房产经纪人将获得更多的营销机会，买家的感受会更舒适，卖家也能更顺利、以更高的价格将房屋脱手。

美国和澳洲顶尖拍卖师James Pratt专栏全集

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中国上半年房地产跨境投资达62亿美元居世界第三 | 海外

根据8月16日仲量联行发布的数据显示，投资者将更多的资本投入全球各地的房地产市场，在十大跨境交易中，亚洲投资者就占据了五宗。2017年第二季度，地区间投资达到195亿美元，较去年同期飙升71%。

从全球范围来看，中国成为世界第三大跨境资本来源国，2017年上半年中国在房地产市场的跨境投资为62亿美元，仅次于德国和英国。继中国大陆之后，亚洲其它跨境资本来源国（地区）分别为中国香港（49亿美元）、新加坡（41亿美元）、韩国（19亿美元）和日本（16亿美元）。他们所有的资金基本都投向世界三大流动性最强的房地产市场，即美国、英国和德国，其中美国吸引的资本总额为100亿美元，其次是英国（60亿美元）和德国（20亿美元）。

中国是亚太地区表现最抢者

2017年5月，中国大型企业海航集团有限公司（HNA）斥资22.1亿美元，收购地处纽约中城的一处办公楼——公园大道245号，这成为2017年上半年最大的一宗单一资产交易。仲量联行全球资本市场研究部总监David Green-Morgan指出：“该项收购彰显了中国资本并未受到国内资本管控政策的根本性影响，仍在全球资本市场上继续占据重要地位。”

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

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转向海外房地产市场的同时，亚洲投资者也继续寻求在亚洲地区内的投资交易，并对该地区内的办公楼和物流资产表示出浓厚兴趣。2017年第二季度，亚太地区的国内投资总额达490亿美元。在中国房地产市场，国内需求继续推动市场交易量的增长。不过，境外买家的需求也在不断增长，占2017年第二季度总交易量的1/3。

David Green-Morgan表示：“鉴于资本管控政策增加了境外投资的难度，国内投资者在国内加大了投资力度。由于国内房地产开发商寻求有效利用其过剩资本，他们将成为现有资产的重要新买家。随着一线城市房地产价格的不断攀升，投资者开始转向国内二线城市，寻求购买那些优质的零售和物流资产以及具有改建潜力的资产，如‘商转办’或‘将酒店改建为服务式公寓’的项目。”

工业地产成最受投资者青睐第二大类型

目前，从全球范围来看，办公楼细分市场仍是投资者首选的投资标的。不过，工业地产现已成为最受投资者青睐的第二大资产类型。2017年第二季度，在需求持续保持强劲的带动下，全球工业地产市场总投资额增至240亿美元，同比增长28%。

David Green-Morgan解释称：“全球工业地产和物流行业对大规模空间的需求非常巨大。而相对更为成熟的市场，如美国、英国、德国、加拿大和日本通常可以提供这些面积较大的空间。”

2017年二季度，亚太地区房地产市场总交易额达310亿美元，较一季度增长6%。2017年上半年，该地区房地产市场的投资总额为610亿美元，超过去年同期的540亿美元。

2017年二季度，全球房地产市场交易总额达1530亿美元，较一季度增长7%。2017年上半年，全球房地产市场交易总额为2970亿美元，略高于去年同期的2900亿美元。

（据新京报）