楓葉之國的加拿大處於北美洲的最北端，是英聯邦國家之壹。作為全球國土面積第二的國家，其地域之廣，橫跨了6個時區，加拿大各地的天氣也是不壹樣，加拿大氣候多為寒冷為主。
雅典是哪個國家的_雅典在哪個國家
回光返照還是成功築底?多倫多樓市回暖 | 加拿大
多倫多和周邊地區的買房者在觀望了壹段時間後又開始躍躍欲試了，現在還很難判斷這壹輪銷售勢頭能否持續，還是僅僅壹部分買家需要繼續執行既定的生活規劃而進行的個人選擇。但是這壹輪銷售看漲，尤其是高端住宅銷售的擡頭說明房地產市場市場存在壹定的彈性。
Janet Lindsay是Chestnut Park Real Estate Ltd.的地產經紀，最近成交了壹套位於253 Russell Hill Rd.的六居室豪宅。這棟房子在綠蔭掩映的South Hill，三天內就收到首個出價購買者，兩天後出現了出價最高的壹家，最終成交價比要價365萬加元整整高出$100,000。在等支票的過程中，又有很多要求看房的預約，幾天時間共有約30個潛在買家參加了看房。
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通常七八月相對於春季和秋季是較為平靜的季節，但最近在密西沙加和奧克維爾出現了銷售反彈。
2016年秋季有套房子叫價350萬加元，位置在密市熱門地區Lorne Park。這套房子壹直從今年春天掛到夏天，上周以賣主叫價售出。
地產經紀認為，現在賣家主要分成兩種，壹種是真想賣的，還有壹種是想試水的。前者邊等邊看，後者如果得不到滿意的價格則會把房子從市場上撤下。他們的想法就像姜太公釣魚，願者上鉤。
另外壹個例子是壹棟位於奧克維爾River Oaks 的房子，今年春末上市，叫價119萬加元，因為是學區房，所以很受歡迎。關鍵是，很多買家都能出得起這些錢。
最近這棟房子以110萬成交，賣家很高興，因為他們即使去年夏天賣，這個價也算高的。今年春天賣的話可能會拿到更高的價，但是很難預測到市場的最高點，主要還看運氣。
四月安省就出臺了樓市新政，為大多地區的房產市場降溫。緊張的買家開始不安，同時有些賣家急於套現出手。
五月，買賣雙方僵持，都在觀望政策執行後的影響。經紀說 River Oaks地區掛牌數量穩定，但是已經成交的這宗會影響其他賣家的心理，為他們提供了心理基準價格。潛在買家也會看到其他想買房的人已經出手。
隨著想要釣大魚賣高價的賣家退出市場，更多買家湧入，房地產市場會逐漸達到健康平衡的狀態。地產經紀預計今秋會像以往壹樣存量增加，但是並不會出現井噴的態勢。當然也不會像今年春天的市場那麽變態，買家受夠了那些競價大戰。
少數經紀仍然在故意要低價吸引買家競價，這種策略已經過時了。現在多數經紀出價與市場價接近，並且隨時接受offer。買家現在不必像春天時那麽驚慌。
Royal LePage的經紀Elli Davis 說目前手頭的掛牌房屋偏少，她鼓勵潛在賣家在這個長周末後進入市場。除非房子特別好，目前她不鼓勵市中心外圍的房主捂盤惜售。賣家要現實壹些，沒有兩個房子是完全壹樣的，不要總是和別人比。
Davis女士最近出手了壹套位於釀酒區的小戶型公寓，這個公寓市價35萬加元，最終以比要價高出$25,000的價格成交。該公寓屬於需要重新裝修的類型，但是很多人就是想買老房子再自己翻新，這套房子五天內收到4個offer。
長周末以後，Davis女士計劃將110 Bloor St. W.的壹套三臥室公寓單元也掛牌出售，要價不到200萬，面積2600平遲。這套公寓所在的樓已經有35年歷史，像這個面積的公寓單元很少。
Davis 女士知道市面上有壹些房子也掛牌，她認為有些賣家過於樂觀：如果他們不向市場妥協或者撤回房子等秋天再掛牌，估計結果還不如現在。她本人選擇繼續留在市場上，並且稍微降些價。“趁著現在上市的房子不多，”她說。
（據加國無憂）
川普要賣房至今無人問津 價格已經跌了4成 | 美國
美國總統唐納德·特朗普名下壹處房產3個月前標價上市銷售，但至今無人問津。在當地市場向好的情況下，它減價1110萬美元，相當於砍掉原價的40%。
這處名為“棕櫚樹莊園”的房產位於加勒比海法屬聖馬丁島西端，占地約4.8英畝(約1.94公頃)，最初以2800萬美元的標價成為這壹帶要價最高的房產。價格降至1690萬美元後，“棕櫚樹莊園”排名第二，價格逐漸與當地高端房產售價趨同。它掛在蘇富比國際地產公司網站上銷售。這家公司的經紀人萊斯莉·裏德告訴美國《華盛頓郵報》，調價發生在1個月前。
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“陽光地產”經紀人喬納森·舍德說，目前標價“接近可談的局面”，但不會出現排隊搶購的情況。“這處房產有其特殊性，它的主人是美國總統，會有壹些正面影響，也會帶來不必要的關註。”舍德說。
“島嶼房產團隊”主管阿倫·賈格蒂亞尼說，原先估價過高，“如此大幅降價通常暗示賣家很想成交”。不過，他說，要找到能買得起又受得了媒體關註的人，或許不容易。
特朗普於2013年從生意夥伴史蒂夫·希爾伯特夫婦手中購得“棕櫚樹莊園”。當時這對夫婦標價1970萬美元，但最終成交價沒有公布。
特朗普企業資產目前由壹家可撤銷信托負責管理。這家信托接受特朗普之子小唐納德·特朗普以及特朗普集團經理艾倫·魏塞爾貝格的監督。按照信托規定，特朗普對日常經營決策不知情，包括降價壹事。
有報道稱，特朗普當初買入“棕櫚樹莊園”是為了吃租金。已披露的特朗普財務狀況顯示，這處房產過去3年賺取的租賃收入高達300萬美元。
信托決定出售“棕櫚樹莊園”的原因尚不可知。
（據新華網）
歐洲移民“新寵”，意大利成移居新選擇 | 海外
在傳統移民國家政策日漸收緊，歐洲移民政策逐步放開的大環境下，更多移居者開始考慮”落戶”歐洲。
意大利屬於歐洲傳統的經濟大國，為了促進國家的經濟發展，2017年1月正式推出了，意大利創業移民項目，意大利成為移民者的”新寵”，讓有創業夢想和想換一種工作環境的高管和創業者，有機會更快速簡單的移居歐洲，享受歐洲高品質生活。（意大利哪裡買房好？）
那意大利與其他歐洲國家相比有什麼”過人之處”呢？
經濟優勢
意大利作為歐洲第四大經濟體，不僅是北大西洋公約和歐盟的創始會員，還是G8，20國集團，經濟合作與發展組織，世界貿易組織，歐洲議會等重要國際組織的成員，經濟實力雄厚。從經濟危機爆發以後，意大利經濟回升迅速，有極強的抗危機能力。
進出口貿易是意大利重要的經濟支柱，選擇在意大利創業，就有得天獨厚的世界市場在向各位敞開。
經商優勢
意大利私有經濟為主體，佔國內生產總值80%以上。中小企業佔企業總數的98%以上，堪稱”中小企業王國”。
旅遊業發達全球最大旅遊目的國，旅遊業為第二大產業，佔國民生產總值的10%。意大利為商人提供了最好的溫床，我們中國人特別喜歡能夠經營一份自己的事業，意大創業移民則是鼓勵你到意大利來創業和開展自己公司的歐洲業務，所以成功率也較高。
教育優勢
世界上第一所大學博洛尼亞大學就坐落在意大利，可以說意大利是世界大學教育的發源地。
而且意大利還擁有眾多高水準的藝術院校，藝術的國度意大利在藝術上的造詣絕對在世界上首屈一指。意大利成為教育之冠也是有原因的，意大利為移居的子女提供免費的公立教育的權利。全國88所大學中55所為公立大學，移民子女可免費就讀世界頂尖教育水平的名校。
醫療優勢
世界第二大醫療體係為移民者服務，來到意大利即可享受。意大利擁有世界第二大醫療體系，各類醫療機構完善，公立醫院、私立醫院、衛生所、專科醫院等等不同醫院遍佈意大利。
縱觀各項條件，無論國家綜合實力、國家福利方面，意大利都擁有較高的綜合水平。到意大利，為你換一個更為舒適的工作環境，給自己的公司以及業務帶來更大的平台，更為廣闊的發展空間。真正移居的項目，就在意大利創業移民。
意大利創業移民
申請條件
1）國內公司要求：
a. 成立3年以上
b. 近一年報稅營業額達到500萬人民幣
c. 至少有20個全職員工
2）申請人個人要求：
a. 專科（3年制）及以上學歷
b. 在國內公司至少擔任一年以上高級管理職位
c. 所屬職位至少位於國內公司組織架構第三層
d. 對人、財、務均有管理權
e.無犯罪記錄
獨特優勢
1.意大利政府法案支持，安全穩定，對於創業移民項目的申請者認可度高；
2.優質福利，居留身份可享受同公民一樣的免費醫療及義務教育；
3.審批速度快，簽證申請遞交後，只需15－30天即可獲簽；
4.一人申請，全家可隨行，兼顧事業和家庭；
5.後續身份申請條件清晰簡單，直達歐盟長居；
6.公司合法註冊，打入歐洲市場，實現商業抱負。
（據環球移民）
溫哥華打房1周年，房價越挫越勇 | 加拿大
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溫哥華房產市場的觀察者認為，自由黨的外國買家稅實施壹周年，作用很小，溫哥華的房市對大多數人而言仍然難以負擔。
分析家認為房價仍在持續上漲，各種房型的銷售配比有所不同，豪宅銷售略有下降，但對大多數溫哥華居民而言，安居夢仍然可望而不可及。
去年夏天，前省長 Christy Clark 在溫哥華推出了15%的外國買家稅政策，應對這壹地區飆升的房價。很多批評人士認為外國資本是造成溫哥華房價難以負擔的壹個重要因素，因為本地人財力無法與外國投資者競爭。
政策真的奏效了嗎?
稅收政策生效前的七個星期，外國買家交易量為2034筆，外國買家稅政策後的四個星期銷量驟減為60筆。
大溫地產局的銷售統計數據顯示，八月份銷量下降了19%。雖然政策的效力立桿見影，但是在之前的四個月裏其實銷量已經在下滑了。卑詩省房地產協會在政策出爐前就預測銷量會下滑8%。
2017年年初，卑省房地產協會的經濟學家說房市是很穩定的，今年七月的銷量比近10年7月平均銷量還高出0.7%。
溫哥華都市區所有住宅類型的多重掛牌服務房價指數綜合基準價格(The Multiple Listing Service Home Price Index composite benchmark price )為$1,019,400，比2016年7月增長8.7%，比2017年6月增長了2.1%。
政治決定公共政策?
Simon Fraser 大學的房產金融教授Andrey Pavlov認為，雖然稅收政策的降溫效果為時不長，但是仍然會對房市產生長期的影響。
如果沒有外國買家稅，房市的價格極有可能更加高得離譜。不過，分析家普遍認為外國買家稅對提高可負擔性幾乎沒有作用。
溫哥華房子的稀缺性沒有得到充分的重視，而這才是房價高的更主要原因。現在需要做的是，壹方面允許建設更多房子，增加現有居住密度;另壹方面是開發農業地和保留地等區塊，提高開發自由度。
另外，溫哥華地區房價和收入水平之間有巨大鴻溝。房價高，而工資與北美許多主要城市相比卻比較低。
解決溫哥華樓市的可負擔性需要三級政府協力推進。在卑省推出外國買家稅之前的6周時間裏，省府事先收集了外國買家的數據，這證明了稅收是體現“政治決定公共政策”。
公寓和鎮屋需求大
外國買家稅政策實施以後，壹個重要的轉變就是對公寓和鎮屋的需求超過了獨立住宅，因為相對來講這兩種住宅更容易負擔。
六月，掛牌上市的公寓數量接近歷史最高記錄。公寓的多重掛牌服務房價指數基準價格已經上漲至$616,000，比2016年7月增長了18.5%。鎮屋的基準價格是 $763,700,，比2016年增長了11.9%。
相關資訊：現在是安大略省買房最好時機 以後更買不起
（據加拿大家園）
調控措施生效 悉墨清盤率均弱於去年 | 澳洲
據《澳洲人報》報道，周末，悉尼和墨爾本的房產市場呈現較為健康的拍賣清盤率。然而，有分析師表示，需求或將緩和，拍賣成交將比去年同期略微偏弱。
墨爾本的清盤率為76%，與前個周末持平。悉尼有615套住宅售出，清盤率為71%，高於前壹周的65%，但低於去年同期的77.5%。悉尼去年同期交易暢旺，主要受歷史性低位利率助推。
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安保資本（AMP Capital）首席經濟學家奧利弗（Shane Oliver）表示，新州的成交結果（較去年）更弱，主要是因為這個周末臨近“銀行休息日（bank holiday）”。
奧利弗說：“8月開局相當疲弱：成交結果實際上比去年更弱，不過這可能因為悉尼地區的銀行休息日有所影響。我預測，當交易結果最終確定後，悉尼的拍賣清盤率將更接近60%，這對8月而言是個較弱的開局。”
他說：“7月的數據都在60%左右，這是2012年來最弱的水平，而這壹弱勢似乎延續到了8月。”
盡管墨爾本在周末的表現強於悉尼，但仍弱於過往水平。奧利弗預測，最終數據將顯示，墨爾本的拍賣清盤率會在70%左右甚至不及70%。
最近，政府部門采取措施控制澳洲房產市場，包括澳洲審慎監管局（Australian Prudential Regulation Authority）也收緊了銀行借貸要求；這些舉措似對清盤率產生了影響。
奧利弗說：“審慎監管局的措施對悉尼的負面影響更大。另壹個值得註意的區別是，待拍房產的數量降速比最近數周觀潮到的要更快。”
奧利弗稱：“兩大熱點城市有所冷卻，審慎監管局的措施似乎正在產生影響，尤其對悉尼。”不過，他預測房產市場不會崩潰。他表示：“要說市場整體弱勢，這還很遠。市場肯定有所軟化，但距離崩潰仍然很遠。”
（據澳洲新快網）
457新政沖擊房市 住房需求恐降3成 | 澳洲
據《澳洲金融評論報》報道，投資銀行瑞士銀行（UBS）的調查顯示，倘若457簽證新政導致未來簽證批準數減半，那麽，澳洲的住房需求可能會下滑10％。如果受457簽證改革的影響，學生簽證批準數下降三分之壹，那麽住房需求可能會下降30％。
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457簽證已更名為臨時技能短缺簽證或TSS簽證，將於2018年3月前全面實施。
分析師麥克卡斯克（Grant McCasker）、德魯斯（James Druce）和塔雷諾（George Tharenou）表示，為了審查此簽證制度的最新變化，他們和壹些業內人士進行了交流，參考了調查結果和分析了簽證數據。
盡管分析師不認為住房需求會下降如此之多，但他們確實認為，收緊技術移民簽證會導致住房需求下降。
據了解，新簽證改革包括：減少短期技術職業清單（Short-term Skilled Occupations List）上的移民職業；提高申請者的英語語言要求，並要求申請者具備更長的澳洲工作經驗等。新的簽證規定可能會降低技術簽證的增長，而學生簽證、畢業生簽證、雇主擔保工作簽證和永居簽證之間有又存在相互依賴性，因此很有可能也對其他簽證申請帶來影響。
“更嚴格的資格要求和簽證類別（尤其是學生簽證）意味著海外凈移民人數可能會下降，而新移民占潛在購房需求的壹半左右，”分析師稱。
2015財年，政府發放了近40萬份學生簽證和457簽證。其中，印度人是持有457簽證的主要群體，來自印度的移民增長也最快。而中國人主要持學生簽證，但457簽證持有者較少。
印度人更依賴從學生轉為永久居民的移民路徑。他們在悉尼和墨爾本房產市場上表現突出。
分析師預計，Stockland集團等土地開發商將面臨壓力，而Mirvac等公寓開發商或將“毫發無損”地避開風險。
全澳房產研究公司（National Property Research Company）的格羅斯（Matthew Gross）稱，凈移民是房地產市場最重要的推動力之壹。“當妳開始削減移民，妳可能會發現房產變得供過於求。”
2016年6月，新州海外移民凈增幅為76,000人，維州錄得68,000人，而昆州凈增21,000人。專家表示，如果過去四到五年裏沒有移民，澳洲房產市場會糟糕得多。在過去五年裏，悉尼房價漲幅超過75％。
（據澳洲新快網）
在加拿大買房，應該如何下offer？
Part 1 加拿大買房“下offer”是什麼？
在加拿大的房地產交易中，Offer實際上就是一種“買賣的協議（Agreement of Purchase and Sale），它可以由買方準備，也可以由賣方準備，但通常都是由買方準備。買方的經紀人根據買方的要求起草，由買方簽字後再交由賣方過目。賣方可以Counter Offer（還盤），買方也可以再還回去，幾個回合之後，雙方達成一致，在Offer上簽字，該Offer即成為了具有法律約束力的合同，雙方都要遵守。>>>詳細
標準的購房Offer所包含的內容
1、基本細節：售房者、購房者的姓名，待售房屋的地址。
2、購買價格，同時包括定金、首付款和銀行貸款等。
3、私人物品的處理，如窗帘、廚房電器、洗衣機和烘乾機等是否留下。
4、買賣雙方承擔的基本責任和義務。
5、交房時間和要求對方答覆的期限。
購房Offer的分類
▶ firm offer：無條件的，一經簽署，買賣雙方必須無條件接受。
▶ conditional offer：有條件的offer，通常附加一個貸款條款和一個驗屋條款，主要是為了保護買家的利益，保證買家在不能貸到款或所購房屋不能滿足買方質量要求時，能拿回定金，並無需承擔法律責任。
Part 2 加拿大搶Offer攻略
搶Offer 的原因
▶ 房地產市場處於賣方市場，房屋供給量遠遠小於市場需求時經常會發生搶Offer的現象。尤其是熱門地區的好房子更是如此。>>>詳細
▶ 賣主和賣方經紀的售房策略故意為之。這種情況一般都是以低於市場正常價格的叫價出現為特徵以吸引根多買家的關注，給出一定的看房時間，不接受即時發生的買房請求而是給出統一接受OFFER的時間，以求以最快的速度最高的價格完成交易。>>>詳細
▶ 由於賣主給予出售房屋或賣方經濟缺乏經驗低估的房屋價格而吸引了買家的關注出現多家爭搶現象。>>>詳細
搶Offer的攻略
1、了解市場。尤其是遇到要價較低的房子要冷靜的分析房屋的真實市場價格。同時設定自己對房屋的喜愛程度而願意為此而多付的價格。
2、事先到銀行做好貸款評估或預批，了解自己的底線是多少，對自己的承受能力做到心中有數。
3、事先驗屋，最好能夠取消驗屋條件，但不能一概而論。
4、準備好定金，最好是Money Order。這些細節在最後關頭對你是否勝出非常重要，並且能夠給你省下錢。
Part 3 簽成Offer後，馬上要做的事
1、通常要在24 小時內交付定金
如今都要求是保付支票（Certified Cheque）或銀行匯票（Bank draft），收款人是賣房經紀的地產公司，數額是Offer里談好的，通常是房價的5%左右。>>>詳細
2、儘快去申請貸款
可以去銀行或找貸款經紀申請貸款，如果資料齊全完備，通常一到兩個工作日就會有結果。>>>詳細
3、安排驗房
可以請你的地產經紀推薦2-3個驗房師，或請朋友熟人推薦，要確認驗房師有OAHI 證書或北美驗房協會證書。>>>詳細
4、請律師辦理過戶交接等法律事宜
5、辦理房屋保險
房屋保險是必須要買的，一定要在 交房日（Close Day）前辦好，否則銀行不會放貸款，無法交割。
6、預先申請開通電話，電視，上網等服務
7、交房前的看房
8、交首付款和其他買房費用
交房的前一，二天，律師會通知買家準備好買房的首付款和其他費用，去律師樓交款。其他費用包括：土地轉讓費，地稅，請律師的費用等，通常其他費用大約為房價的1.5%左右。>>>詳細
9、交房日去律師樓取鑰匙
名家觀點
產專家為你揭秘：加拿大買房的五大步驟加拿大房價仍然持續增長，近來加拿大匯率的下跌，更是進一步刺激了海外投資者的購買慾，中國買家彙集到了加拿大，而加拿大是具有健全經紀人制度和完善法律體系的國家，買賣雙方的責權利益都受到法律嚴密保護。>>>詳細
Craig Doherty 專欄全集：
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
美國夏季房市需求依然強勁 但成交量卻不如預期 | 美國
美國房市仍然有很大的需求。潛在的買家，無論是年輕人還是老年人，都在網上查詢購屋資訊，但他們似乎不急於下單。
房地產經紀公司 Redfin 表示，根據對 15 大城市的房地產市場調查顯示，6 月份的買家仍然跟 5 月份的時候一樣多，但是成交量下滑了 11％。
Redfin 的首席經濟學家 Nela Richardson 表示，在這個市場上，購房者必須快速行動，但高價格和低庫存也讓人卻步。
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美國根據抵押貸款銀行家協會的數據，這股停滯不前的趨勢也可能延燒到 7 月份，因為抵押貸款的申請數在過去四個星期內，就下跌了三個星期。
房屋的供應形勢越來越糟。Redfin 發現 6 月份與去年同期相比下降了 12％，今年第二季的全國住宅供應量是 1982 年以來的最低水准。
7 月份待售的房屋供應量年增率下降 11％。通常夏季房市的銷售都會放緩，而價格會略有下降，但今年並非如此。
Realtor.com 的經濟研究經理 Javier Vivas 表示，房屋銷售不僅比去年 7 月快，而且也比去年高峰快。然而，銷售的速度加快並不一定意味著更多的銷售量，尤其是當目前沒有足夠的庫存時。
當前，房價依然頑固地維持在高點，沒有出現季節性的變化。價格低廉和價格適中的房屋被搶購得特別快，讓許多買家無法進入市場。
（據鉅亨網）