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由於熱點國家政策發生變化，或者政治經濟方面的不確定性因素增多，使得海外房產投資難度加大。但專家認為，在遵循理性投資的前提下，只需針對不同的變化採取相應的應對措施，則能夠化解風險，並實現投資收益。

海外購房政策生變

最近一段時間以來，海外房產投資因為政策的變化而面臨諸多變數。諸如加拿大和澳洲新的稅收政策，以及英國脫歐等變化，都讓海外房產投資的前景蒙上了一層陰影。

8月2日起，加拿大英屬哥倫比亞省（British Columbia）政府對外國購房者徵收15%的房屋轉移稅。對於出台政策的原因，該省財政部長麥德永（Mike de Jong）直言不諱，作為系列政策之一，這項稅收政策旨在解決英屬哥倫比亞省南部地區高房價問題。

其 實，加拿大並非對外國購房者額外徵稅的唯一國家。本刊不動產研究中心瞭解到，澳大利亞熱門地區紛紛出台新規，針對國外購房者加收懲罰性稅收。新南威爾士州 在今年6月便出台了一則新規，在6月21日新財年的財政預算中，向外國購房者多徵收4%的印花稅，並將於2017年1月1日起向已在澳洲擁有房產的海外購 房者徵收0.75%的附加土地稅。此前，維多利亞州於4月將海外購房印花稅由3%提升至7%，並徵收1.5%的土地稅。昆士蘭州（樓盤）也宣佈上調印花稅 3個百分點。同時，從今年3月份起，澳洲四大銀行紛紛收緊了面向海外購房者的貸款政策，如澳洲ANZ銀行、NAB均規定海外收入人士貸款不超過7成；澳洲 聯邦銀行、澳洲西太銀行則暫停了非澳洲居民或公民的海外收入貸款項目。

此外，還有部分熱點國家則是經濟環境產生了變化，使其住房市場發展前 景蒙上了一層陰影。如早在今年6月下旬，英國就是否留在歐盟舉行全民公投，投票結果顯示支持「脫歐」的票數以微弱優勢戰勝「留歐」票數，英國將不再屬於歐 盟成員國。萊坊國際有關人士表示，英國脫歐的投票結果會很快改變住宅市場的狀況。至於影響程度到底有多大，尤其是中長期影響則需取決於英國脫歐的談判結 果。

海外投資受到影響

政策的變化，以及經濟環境發生巨大變化，都會影響到國內投資者配置海外房產的計劃。

專 家分析指出，當前國內投資者配置海外資產，其目的主要包括資產配置、分散投資等方面的需要。同策諮詢研究部總監張宏偉認為，從中國人海外置業熱潮的背景來 看，現階段國外大多數發達經濟體正處復甦奇，由於房地產價值仍被低估，所以海外置業剛好處於抄底階段。同時，中國房地產市場需求趨於飽和，短期內來看房產 的投資價值在逐步降低，分散風險和子女教育是當前高淨值人群進行海外投資的主要原因。

從海外置業群體的購房目的來看，大體可以分為移民、留學和投資三大類。而現階段來國內推銷的海外地產項目，其賣點也主要集中在移民、留學、投資和休閒旅遊幾個方面。國內龍頭房企在海外投資開發房產，也是看準了國內移民、留學、投資和休閒旅遊所帶來的房地產市場需求的機會。

但 政策的變化，顯然不利於國內投資者在海外國家購房。以加拿大英屬哥倫比亞省政府對外國購房者徵收15%的房屋轉移稅為例，出台這項懲罰性稅收政策的意圖很 明顯，就是要降低包括中國等在內的外國購房者的購房意願，抑制投資性需求，從而穩定本地房價。根據該省目前的法律，房價的前20萬加元部分要繳稅 1%，20萬到200萬加元之間部分繳稅2%，超出200萬加元的部分繳稅3%。對於總價在200萬加元以內的房產，外國購房者則需支付15%的房產轉讓 稅，相當於加拿大國內購房者稅率的7.9倍。舉例說明，比如出售一套價值200萬加元的房屋時，外國購買者要額外繳納30萬加元的稅款。

此 外，經濟環境的改變，也使得不確定性因素增加，從而增加投資難度。如英國脫歐公投之後，房價開始下跌。據世邦魏理仕（CBRE）近日公佈的月度數據顯示， 自從英國6月底投票脫離歐盟以來，該國倫敦地區7月的商業地產價格驟降6.1%，而在整個英國，7月商業地產價格的降幅是3.3%。

此外，包括澳洲等國家出台新的信貸政策來抑制國外人士投資房產，也增加了投資門檻。此前澳洲大多數商業銀行可為國外購房者提供8成貸款，甚至首付1成便可簽訂購房合同，但目前首付提高到3成的做法，甚至完全停止提供商業貸款，使得購房難度大大增加。

降低槓桿理性投資

專家分析指出，政策趨嚴導致投資難度加大，或者經濟環境出現變化，這都會影響到投資收益。但這並非意味著投資機會的喪失，只需針對不同的變化採取相應的措施，就能夠化解風險，並實現投資收益。當然，前提是遵循理性投資原則。

首 先要做到的就是優選投資目的地。萊坊國際投資部副董事俞俊表示，應該投資房地產市場處於上升期的國家和地區。因為只有前往這類國家投資，才能通過房價的上 漲獲得收益。他舉例說，澳大利亞樓市仍然處於一個長期的房產升值週期中，隨著澳洲和中國的貿易活動增加，預計將進一步帶動中國投資者及企業將資金注入澳大 利亞。美國紐約的豪宅價格也隨著美元資產的增值而水漲船高，價格雖然昂貴，但不乏問津者。

此外，政策面仍然寬鬆的國家也能作為重點關注對象。張宏偉分析指出，對於政策面仍然有寬鬆「窗口期」的發達國家來講，可優先選擇經濟正在持續復甦，房產的價值正處於上行通道的國家進行佈局，比如美國。

而對於政策收緊國家來說，則應該根據政策的變化靈活採取應對策略。比如針對澳洲大型銀行提高商業貸款首付比例的做法，投資者如果仍然想申請更高比例的貸款，可考慮監管較鬆的中小銀行。而如果自有資金比較充足，且目前暫時沒有別的投資去向，則可提高現金支付比例，減少貸款。

另 外，對於經濟環境發生變化的市場，則應該謹慎觀望。比如英國，雖然「脫歐」造成的影響較2008年的金融危機事件要溫和，但由於政治、經濟環境的不確定性 將導致個人買家謹慎情緒蔓延，繼而對脫歐初期的市場活動形成抑制。市場行情的短期走弱，或許導致全國房價上漲放緩。另外，「脫歐」會導致家庭財政壓力的增 加以及貸款標準的收緊，將再次拖累房價上漲。因此對於英國市場，投資者應該採取謹慎觀望態度，進一步觀察市場走勢，等待市場趨勢明朗之後再做出投資決策。

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（據鳳凰房產）