拉斯維加斯One住宅公寓:寧靜棲居,潛力之所

近年來,到海外置業的中國人越來越多。不管是用於投資還是用於移民,美國房產市場都是首選之地。對於精明的購買者來說,拉斯維加斯(Las Vegas)的住宅公寓是很好的選擇,能同時滿足投資與自住的雙重要求。要說拉斯維加斯既適合投資也適合自住的公寓樓,那非ONE Las Vegas 住宅公寓莫屬了。

拉斯維加斯,繁榮的世界大都市

 拉斯維加斯位於美國內華達州(Nevada)沙漠邊陲,是一個繁榮的國際大都市。“Las Vegas”源自西班牙語,意思為“肥沃的青草地”,形像地表現出了拉斯維加斯的興盛。拉斯維加斯是“美國夢”的傑出代表之一,從一個破落的小村莊到年接 待4000多萬游客的度假勝地,只用了一百多年的時間。

拉斯維加斯集博彩、購物、度假於一身,是世界知名的旅游城市。這裡會聚了世界各國的 風情,每天都有各種精彩的演出上演,還可以品嘗到世界各地的特色美食。賭場是這裡的主要標志,很多賭場都裝修地金碧輝煌,極盡奢華,就連牆上的裝飾壁畫都 是著名藝術家的手跡。米高梅廣場(MGM Grand)是拉斯維加斯最大的一家娛樂廣場,博彩設施一流,美食、演出、娛樂等一應俱全,被稱為拉斯維加斯的“娛樂之都”。

拉斯維加斯大道(Las Vegas Strip)兩邊矗立著摩天大樓、豪華五星級酒店以及以世界著名建築為原型的雕塑,如埃菲爾鐵塔、自由女神像等。這裡的酒店極為奢華,與賭場相連,每一個細節都是精雕細刻。全世界最大的十家度假酒店有九家在這裡。夜幕來臨的時候,弗裡蒙特體驗街(Fremont Street Experience)27米高的燈光天幕變換萬千色彩,映照著“不夜城”的流光溢彩。

圖集:沉醉“不夜城”  拉斯維加斯十大奢華酒店

拉斯維加斯One住宅公寓:寧靜棲居,潛力之所
ONE Las Vegas 位於美麗的南拉斯維加斯大道(S. Las Vegas Blvd)上,由兩棟高雅的駝色高層住宅組成
拉斯維加斯One住宅公寓:寧靜棲居,潛力之所
ONE Las Vegas公寓室內裝飾非常豪華,選用了硬木地板、花崗岩台面、不鏽鋼廚具等
拉斯維加斯One住宅公寓:寧靜棲居,潛力之所
公寓為3米挑高設計,窗戶寬大,帶有平均面積超過18平方米的陽台或露台, 空間體驗非常舒暢
拉斯維加斯One住宅公寓:寧靜棲居,潛力之所
這套公寓裝修得極為舒適大方,客廳和主臥均帶有寬大的陽台,透過連接陽台的落地玻璃窗可以隨時捕捉到窗外天空變幻多端的雲景

拉斯維加斯還是一個名牌會聚的世界時尚之都,是紐約、中國香港之外的第三大購物城。精品購物中心非常之多,有Strip Malls、IPersonal Shoppers、Vegas Bargains、One-of-a-Kind Finds、Shopping Time等,是購物血拼的好去處。

 拉斯維加斯的交通也很便利,從美國洛杉磯(Los Angeles)沿著15號州際公路向北直行就能到達。機場的航班通往世界各地,任何私人飛機都能輕松在拉斯維加斯降落。市區的公共交通很發達,公共汽 車、出租車隨處可見,價格也相對便宜。拉斯維加斯治安也很好,是美國有名的安全城市。

目前,拉斯維加斯正在加強城市建設。2013-2016年間,共有約72億美元投資的已完工項目和已批在建項目,包括投資40億美元的拉斯維加斯世界度假 村(Resorts World Las Vegas)工程,建成後可提供超過1萬套酒店客房以及會展中心、劇院、賭場等配套設施。此外,由拉斯維加斯至洛杉磯東部地區的西線高鐵 XpressWest也在規劃之中,今年9月起還會開通與中國北京的直飛航班,將會大大方便人們的出行。這將讓拉斯維加斯的未來發展變得更有活力,也更有潛力。

悉尼上周末清盤率跌破80% 1周內大跌7.5%

上周末,悉尼房屋拍賣市場的清盤率為72.8%。與上上周80.3%的數據相比,上周末的清盤率大幅下跌了7.5%。

統計數據顯示,悉尼在上周末共有599套房屋掛牌出售,這壹數據比上上周多出了26套,但遠低於去年同期的858套。

上周末,悉尼房屋拍賣市場的清盤率為72.8%

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上周末的房屋拍賣市場再次體現了不同區域的巨大差異性,內城區和房價較高區域的清盤率比較理想,而郊外以及房價較低區域的清盤率依然低迷。

上周末,清盤率最高的區域為Lower North(87.8%),緊隨其後的分別是市區/東區(85.5%),Upper North Shore(81.7%),內西區(78%)和西北區(72.2%)。

清盤率排名倒數的則是西區(64%),Central Coast(60%),南區(56.4%)和西南區(44.4%)。

上周末,拍賣成交價最高的是壹幢位於3/28 Billyard Ave,Elizabeth Bay的3居室房屋。其最終成交價為700萬澳元。

而成交價最低的則是位於21/85-89 Cairds Ave,Bankstown的2居室單元房,其最終成交價為36萬澳元。

上周末,悉尼房屋的中位價為127萬澳元,高於上上周的111萬澳元。與去年同期的118萬澳元相比,悉尼上周末的數據依然要高出7.6%。

(據今日澳洲)

 

澳洲4月新屋成交量下滑4.7% 或推動RBA再降息

澳洲房地產協會(HIA)周壹公佈,澳洲新屋銷售繼三月跳增8.9%後,四月份大幅拉回4.7%,這可能有利於澳洲央行(RBA)進壹步降息抵禦外部景氣逆風,也使得澳元盤中聞訊走貶。

詳細數據顯示,澳洲五大行政區當月有四區新屋成交量呈現下滑

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詳細數據顯示,澳洲五大行政區當月有四區新屋成交量呈現下滑,當中又以西澳地區重挫19.8%最明顯,其次依序為新南威爾斯月減8.1%、昆士蘭月減7.8%、南澳月減1.3%。至於維多利亞州則是成長14.3%。(BusinessInsider)

另壹項反映房市景氣的先期指標也透露降溫訊號,據澳洲統計局數據顯示,四月不含住宅之民間營建許可僅發出9,395張,較去年同期大減11.5%,住宅類營建許可發出9,395張,也只比去年同期水平好壹點點。

儘管房市如同澳洲的另壹個支柱,在礦業熱潮過後獨力支撐著澳洲經濟,但過熱也讓澳洲央行(RBA)不得不出手打房,以為降息爭取更多空間。RBA於5月初降息壹碼至史上低的1.75%,在澳洲房市景氣放緩後,目前市場預期RBA應該還有再加碼降息的可能。

嘉實XQ全球贏家報價顯示,截至30日11時10分(GMT+8)止,澳元盤中貶值0.22%、暫報0.7171,逼近三個月新低。

(據鉅亨網)

2016第一季度英國企業家移民政策分析

進入2016年第二個季度,總體感覺英國政府對企業家移民政策把控和監管相對放松了很多。 從目前看到的數據來看,如果按照目前的數據統計趨勢,今年中國地區的企業家移民的申請數量和通過率形勢相對會比較樂觀,應該比2015年有明顯的提升。

目前的實戰反饋中透露了一個信息,即英國移民局對於企業家移民的政策審核方向有了相對明確的標准:

  1. 有工作經驗的申請人是受到歡迎的。
  2. 加入到現有項目的申請模式是受到歡迎的。 

企業家移民首簽——相對放松

今天要重點談的是,針對那些目前仍然在英國即將畢業或剛畢業的申請人,如何加強自己的工作經驗及如何證明自己的工作經驗。 

簡言之,GET當中一定會有2個問題:

  1. 你有沒有工作經驗? 
  2. 你的工作經驗對於你在英國運營或者加入的企業有什麼幫助?

對於暑期實習或家裡安排的假期零工,很難被ECO所認可和接受,更加難以用來加強自己真正在英國創業的可行性。 但是對於那些目前仍在校園的申請人,又無法提供有效的可信的工作證明。目前我們看到的一個比較實際有效的方法是: T5+T1組合。如果申請人持有T5簽證,在所感興趣的行業或公司中有一段時間,至少3個月的全職實習,對後續申請英國企業家移民是有很大幫助的。 

如何獲得T5臨時工作簽證

關於T5的文章,網絡上有很多分享,本文僅就關鍵點做一個分析和判斷。 簡單總結如下:

  1. 你需要有一個雇主願意擔保你;
  2. 這個雇主至少需要已經有一定的營業歷史和記錄;
  3. 簽證通常是最長12個月;
  4. 簽證不能在英國境內轉換成其他簽證;
  5. 簽證可以在英國從學生簽證直接轉;
  6. 通常T5簽證期間,有最低工資收入保障;
  7. 簽證可以算入10年當中。

解決方法——“彼得森 T51 管培生計劃” 

  1. 加入此計劃需要經過彼得森律師行團隊的審核,有一定條件,例如英國本科以上學歷,仍然持有英國有效簽證 (T4/T2)。
  2. 加入此計劃能夠確保英國企業家移民成功率達到90%。
  3. 此計劃僅適合目前仍然在英國,在讀本科或者研究生最後一年的申請人。 

獲得T5後,盡可能在雇主處多積累工作經驗,加強對英國商業模式的理解,特別是針對性培訓,將極大提高後期企業家移民成功機率。 

啰嗦一句:能否順利通過英國企業家移民,其實很大程度上靠的是能力。從執行力到商業思維到性格,這些是決定成功的關鍵因素。

企業家移民續簽——日趨嚴格

從第一季度操作的企業家移民續簽來看,明顯的與首簽形成了很明顯的對比。續簽的審核力度和細節已經被完全的細化和量化。從用工數到小時數,到最低工資,到FPS的細節標准。 

關於續簽的基本信息,也可以參照上一期的文章《實用指南分享!英國企業家移民續簽之——就業崗位創造計算!》。

需要提醒大家注意的是,2016年4月6日後,移民局對於續簽的審核細節當中,增加了很多特定的要求,例如:

  1. 每筆投資額必須有清晰的轉賬流水記錄,從個人賬戶到公司賬戶。 
  2. 對於會計材料的審核力度,超乎想像,記得找個有經驗的好會計很關鍵!
  3. 對於HMRC提供的相關文件,細節到標點符號,格式的要求。
  4. 有可能被抽到面試,考驗商業運營的真實性以及申請人參與的真實性!
  5. 在工作機會產生的過程中,崗位的更替以及疊加的可能性;
  6. 工作小時的算法!一定要嚴格按照指引上的要求,不能想當然!

近來西班牙中國律師事務所接到了不少有意辦理西班牙投資移民和已經在西班牙取得了正式投資移民身份的客人的多次來電來函咨詢,大家表示紛紛表示,媒體目前公布的基本信息遠遠不能解答大家在實際生活中遇到的一些疑問。應廣大客戶要求,西班牙中國律師事務所季奕鴻主任律師就大家廣泛關注的重點問題統一做出整理解答。【閱讀原文

 

劉鵬律師專欄全集:

劉鵬詮析英國移民與投資

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海外置业潮涌,市场规模有望超3万亿

一份來自居外網的資料顯示,2015年,負責向中國市場提供海外房源的居外網用戶對於日本掛牌房產的詢盤量比2014年增長191%,詢盤合計總價值高達5.32億美元。超過73%的用戶表示,投資是在日本購房的主因。其中以小型個人投資者為主,普遍購買100萬元人民幣左右的房產。

新加坡房價見底反轉在即 可能比中國香港更值得投資

仲量聯行認為,投資新加坡房市較有機會跟上房價反轉的趨勢

根據仲量聯行(LaSalle Investment Management)的說法,新加坡房市現在可能比中國香港房市更接近底部。

彭博社報導,全亞洲兩個房價最高的地區——新加坡及中國香港,政府為了提高民眾對房地產的購買力,紛紛推出了打房政策,加上這兩地區的經濟發展逐漸趨緩,房地產需求也大幅下滑,房價明顯地有向下修正的趨勢。

仲量聯行分析師 Chris Chow表示,中國香港與新加坡處在不同的景氣循環之中,雖然中國香港政府的打房政策也執行了一段時間,但到目前為止,中國香港的房價變動還僅限於過去市場的炒作價格區間,還沒修正到實際價格。

由於對中國經濟放緩的擔憂日漸增加,中國香港房產價格自 2003 年的高點至去年9月已經下滑了 370%,而9月至今房價也有 13% 的跌幅,新加坡的高點則是 2013 年,至去年9月下跌了 13%,而9月至今下跌了 1.2%。

中國香港的商辦市場則是需求強勁,中國投資人在中國香港設置辦公室的需求還是非常高,然而 仲量聯行卻已退出中國香港房市多年,他們表示,雖然商辦大樓的投資殖利率還是很高,但現在中國香港的房市風險卻難以估計。

仲量聯行認為新加坡現在比中國香港更接近房市的轉折點,投資新加坡房市較有機會跟上房價反轉的趨勢。

(據鉅亨網)

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淡靜房市現高買氣 新加坡新公寓大賣!

新加坡中部社區大巴窯七年來的第一個私人公寓項目Gem Residences,在正式推出公開售賣前一天便已賣出逾半單位。該項目有接近580個單位,但在淡靜的房市卻能有如此高的買氣,表現非常亮眼。

Gem Residences位於大巴窯4巷和6巷交界處。它前天舉行貴賓預售活動時已賣出300單位,5月28日上午11時正式推出公開銷售,至中午時分售出單位已增至310個,意即已賣出53.6%的單位。

欣樂國際(SLP)執行董事麥俊榮受訪時說,據知該項目在一個月前開始收集買家的興趣,它在一個月內便賣出53.6%的單位,這是相當好的成績。

麥俊榮指出,大巴窯已相當多年沒有新私宅項目面市,市場有不少積壓購買需求(pent-up demand)。而且,負責銷售的都是較大的房地產代理公司,它們一直非常積極地在行銷。

他說,除了Gem Residences,也有其他項目取得好成績,最重要的是地點、價格以及行銷。這個項目不見得很便宜,但有不少一臥房和二臥房的單位,這使到更多人負擔得起。

Gem Residences 5月28日正式推出市場公開銷售,吸引了不少公眾和買家前來參觀和購買

Gem Residences的單位平均尺價每平方英尺1426元。據《海峽時報》報道,ERA產業主要執行員林東榮指出:“這個項目是在大巴窯,那裡已相當久沒有新項目面市。大巴窯是個發達、成熟的組屋區,那裡對新項目有強勁的需求。吸引人的售價也是一個因素。”
Gem Residences47%的單位售價在100萬元以下,73%售價在140萬元以下。價格最低的是一間452平方英尺的一臥房單位,售價57萬8000元。

該項目的聯合發展商毅雅地產(Evia Real Estate)管理合伙人王維升說:“我們相信Gem Residences能受到歡迎,這歸功於它的優良地點以及其獨特的‘俱樂部公寓概念’。一臥房和二臥房單位非常受買家歡迎,這並不讓人感到意外,它反映我們過去數個星期收集到的反饋。較讓人意外的是,三臥房、四臥房和五臥房的單位也取得很好的反應。”
這個項目的另兩個聯合發展商是馬來西亞公司金務大(Gamuda)和大地控股(Greatearth)的子公司Maxdin。負責聯合銷售的代理是ERA產業以及博納(PropNex)。

一個星期前,高文(Kovan)地鐵站旁的綜合發展項目Stars of Kovan舉行貴賓預售活動,共賣出60個單位。整個項目共有390個公寓單位,價格介於每平方英尺1227元至1554元,平均價格則為每平方英尺1408元。

(據聯合早報)

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2016年4月最新美國房價走勢

美國最新房價走勢

美國房價增速穩定。美國Zillow房屋價值指數顯示,4月份全美房價環比上漲0.27%,同比增長4.9%。4月美國整體房租比去年同期上漲了3.3% ,增長幅度較上月加大。與此同時,4月份全美非農平均每小時工資同比則增加了2.5%。

4月美國七大都會區房價地圖

4月份除波士頓都會區外,各大都會區房價中位數與去年同期相比均呈漲勢。漲幅最高的區域依然為近期勢頭強勁底特律和西雅圖都會區,其中西雅圖房價的成交價中位數達到了378510美元,同比上升11.2%。與3月份相比,各大都會區房價均則出現環比增長。

4月美國重點區域房價成交中位數

美國4月房價成交中位數最高的依然是舊金山都會區。其中,舊金山市、聖馬刁與伯克利的房價中位數均超過了100萬美元。曼哈頓的房價為紐約區最高,中位數約85萬美元。爾灣的4月成交價中位數也名列前茅,為78萬美元。經濟受到嚴重打擊的底特律市依然不見起色,4月房價中位數不到3.6萬美元。

 

查看2016年美國每月房價報告

 

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2016年4月最新加拿大房價走勢

加拿大最新房價走勢

加拿大房市漲幅再創新高。加拿大房地產協會公佈的價格指數顯示4月份加拿大房價較上月增長2.1%,同比上漲10.3%,繼續刷新最大同比漲幅。房價增長最大的區域為菲莎河谷、大溫哥華區與低陸平原。4月份的市場銷售活動也較上月上升3.1%。

4月加拿大房價地圖

除渥太華與魁北克市外,加拿大各大區域在2016年4月銷售均價與去年同期相比均呈漲勢。其中溫哥華區域同比漲幅超過21%,延續前幾個月以來的強勁勢頭。4月均價最高的區域仍為溫哥華與多倫多地區,這兩個地區也出現了最高的同比增幅。

4月加拿大重點區域房價

大溫哥華地區4月最高均價出現在溫哥華市西部與西溫市,無論是獨立屋還是公寓的均價都顯著高於大溫哥華地區其他區域。在這兩個區域購置獨立屋需支付300萬加幣左右的均價,公寓均價也在65至85萬加幣左右。

大多倫多區均價最高的區域則為多倫多市區以及約克區。這兩個區域的獨立屋均價超過了90萬加幣,公寓均價也在36萬加幣左右。

 

查看2016年加拿大每月房價報告

 

 

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2016年4月最新新加坡房價走勢

新加坡最新房價走勢

據SRX新加坡房價指數估計,新加坡4月私人公寓房價環比回升0.5%,同比則仍下跌0.5%。中央核心區與其他核心區的房價則較上月有所回升,非核心區則環比出現下跌;4月成交量環比上升17.6%,創下三年來單月最高銷售量。

2016年4月私人公寓租賃市場與租金環比保持不變,與去年同期相比下跌5.4%。

4月新加坡重點區域房價地圖

2016年4月,新加坡第9、10、11與15郵區均價高於去年同期, 第1、4、14與19郵區公寓均價與去年同期相比則出現下跌。第1郵區銷售價相比去年同期下跌超過三成。

同3月相比,4月價格走勢喜憂參半。第1、4、9與19郵區均價出現環比下跌,第10、11、14與15郵區銷售均價則出現環比增長。環比增幅最大的區域為第10與15郵區(烏節路,裡巴巴利則)。

查看2016年新加坡月度房價報告

 

 

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