房源嚴重不足 多倫多地區新獨立屋均價近百萬創下歷史新高

多倫多新屋市場的銷量在經歷了一月份短暫的冷卻後,二月份扭頭回升,幾乎刷新了十年來的新紀錄。與此同時,低層新屋的庫存量持續下降,推動平均價格飆漲,至二月已經達到83萬元,創下歷史新高,這使房產商很高興。

據建造業及土地發展聯會(BILD)公佈的數據,今年二月份多倫多地區一共售出3629間低層新屋或公寓單位,比去年同期大增21%,比10年來的平均水平則高了36%,是10年來銷量第二好的二月份,僅次於2011年。

比去年同期大增21%,比10年來的平均水平則高了36%,是10年來銷量第二好的二月份,僅次於2011年

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該協會CEO塔基(Bryan Tuckey)指出,有多個新樓盤在一月推出,所以拉高了二月份的銷量。其中,低層新屋(獨立屋、半獨立屋和鎮屋新盤)的銷量增長最為顯著,年同比達 22%至1780間,比10年來的平均水平也高出了25%。公寓房則賣出了1849間,年同比增長20%,但是比10年來的平均水平高了48%。

值得一提的是,本地低層房屋庫存量正在持續下跌,這可能會在未來推動房價出現更大幅的上揚。

至上月末,本區市場上的低層新屋只有至4017間,創10年新低,只能相當於不到三個月的供應量。

塔基指,多倫多地區用作發展的服務設施用地(serviced land)不足,令新盤數量減少,房屋持續供不應求,新屋、特別是獨立屋的價格已飆升至破紀錄的水平。目前,多倫多地區新屋的均價升至83.12萬元, 創下比去年同期升13%;獨立屋均價為99.88萬元,比去年同期升16%。

在一些熱門地區,新盤上市時經常會引發火爆的「搶購」場面。上月,華人聚居區萬錦市北部的一個新樓盤開售,有人頂著風寒提前一天佔位排隊。購房者買房心切,可見一斑。

 

新建公寓的行情則平衡許多,而房價則增幅也遠沒有低層房屋迅猛,二月份的平均售價為45.4萬元,比去年同期微升3%;若面積計算,每平方英呎為580元,年同比上升5%。

低層新屋市場的火爆,也令它同公寓房的差價越來越大。目前兩者平均差距為37.7萬元,也是創下了歷史新高,在過去5年間已急升5.6倍。

 

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(據家園新聞)

加拿大聯邦政府撥巨款 收集外國人買房數據研究加拿大房地產市場的影響

加拿大新任財政部長 Bill Morneau 終於在萬眾矚目下宣佈了最新的五年財政預算案,其中住房部分的投資案也是大家關注的重點。據悉,聯邦政府計劃將耗資50萬元,探討海外投資者在加拿大的置業情況。

房地產方面的預算案主要包括:聯邦政府計劃撥出50萬預算讓加拿大統計局收集海外買家在加拿大購房數據,研究其對加拿大房地產市場的影響;並撥出23億因應可負擔的住房問題。此外原住民社區住房也得到7.39億的補助。不過有專家指出,真正影響房市的因素應該是基礎建設。

聯邦政府計劃撥出50萬預算讓加拿大統計局收集海外買家在加拿大購房數據,研究其對加拿大房地產市場的影響

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聯邦政府說,目前沒有一套全面、可靠的數據,顯示外國買家在加拿大置業的數量。

目前的研究計劃包括:聯邦政府與各省合作,包括 B.C. 省和安省。最近 B.C. 省宣佈,它要求置業者說明,他們是本國公民、永久居民,還是海外居民。

此前,CBC報導稱加拿大抵押貸款及地產公司(Canada Mortgage & Housing Corp., CMHC)正在與至少8家政府部門合作,聯手調查有關溫哥華、多倫多和蒙特利爾房地產市場中的海外買房者信息,其中就包括在加拿大讀書的國際學生。

據悉,加拿大抵押貸款及地產協會目前正在尋找新的方式獲取更為準確而詳盡的外國買家信息。根據其內部文件顯示,該協會正試圖從警方處獲得洗錢犯罪相關信息,並將國際學生歸為外國買家。

對此,該協會的發言人 Karine Leblanc 稱,目前來看還沒有一個可靠的方式可以獲得加拿大房地產市場內外國資金的信息。所以 CMHC 會定期召開內部會議,與地產行業專家一起商議出一個可行的計劃,以追查外國買家的行蹤。

CMHC 加緊追查國內房地產市場內的外國資金,主要源於近年來溫哥華、多倫多等大城市的房價暴漲,導致房屋可負擔性急劇下降,使得越來越多的人對於房地產市場崩潰深感憂慮。

今年2月,溫哥華地區的獨立屋房價在近一年的時間內增長了約27%,平均價格達到了130萬。多倫多地區的獨立屋均價也升至了121萬。隨著溫哥華和多倫多的房屋可負擔性降低,蒙特利爾也在吸引著越來越多的國外買家。

今年,CMHC 加緊了對外國買家的調查行動,將會對多倫多、溫哥華以及蒙特利爾三地的房產開發商、地產局、地產經紀、律師等進行多方求證,以獲得有關外國買家的詳細信息。相信聯邦政府的撥款,將有助於相關機構對海外投資者的深入調查。

加拿大統計局獲撥50萬元蒐集 海外買家在加置業資料

聯邦政府耗資50萬元﹐探討海外投資者在加拿大置業的情況。

聯邦政府財政預算撥備50萬元﹐給加拿大統計局﹐以探討調查方法﹐蒐集海外買家在加拿大購置物業的資料。

聯邦政府說﹐目前沒有一套全面、可靠的數據﹐顯示外國買家在加拿大置業的數量。

這項研究計劃包括﹕聯邦政府與各省合作﹐包括卑詩省。該省最近宣佈﹐它要求置業者說明﹐他們是本國公民﹑永久居民﹐還是海外居民。

許多人相信﹐溫哥華地產市道最近幾年火紅﹐因為大群富裕外國買家湧入。

在溫哥華﹐房價急劇攀升﹐獨立屋的價格,遠遠超過100萬元﹐人們懷疑地產市場能否持續下去。

 

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(據家園新聞)

從扎克伯格捐款看美慈善文化 和高昂的遺產稅有關嗎

去年12月2日,創始人馬克·扎克伯格宣佈他的女兒Max來到這個世界,在同日發佈的一封《給我們女兒的信》中,新爸爸宣佈,將他與華裔妻子普莉希拉·陳所持Facebook股份中的99%捐贈出來投入慈善事業,總價值約450億美元,這些股份將逐漸轉入他與妻子所建的一家有限責任公司「陳-扎克伯格行動(Chan-Zuckerberg Initiative)」。

從扎克伯格捐款看美慈善文化  和高昂的遺產稅有關嗎
扎克伯格一家

這一計劃公佈後掀起的爭議迅速蓋過了「為女兒慶生」的歡樂話題,扎克伯格被指以慈善為幌子,企圖規避遺產稅與資本利得稅。12月4日,扎克伯格 在其個人主頁上回應稱,使用有限責任公司方式而非傳統基金會,他不會獲得任何稅收優惠。相反,如果把股票轉移至傳統基金會,卻可以直接享受稅收優惠。另 外,和其他人一樣,有限責任公司在出售股票時照樣要繳納資本利得稅,也就是說,轉移股票並不能避稅,該交的還是得交。

為什麼要採取有限責任公司的形式,扎克伯格這樣回應:這是為了「更加靈活有效地完成我們的使命」。

公司制度不是為避稅

一般情況下,慈善事業會以非營利基金會的形式運作,以公司形式來做慈善是很鮮見的,但採用公司形式做慈善,的確會有很多比非營利性基金會更為便 利的地方。在美國,一般的公益基金會每年需要將至少5%的總資產投入符合其宗旨的慈善活動,其餘資金可以用於投資。而扎克伯格將不會面臨這種限制。另外, 公益基金會通常只能進行和其慈善目標相關的投資,而有限責任公司則沒有這一限制,可以投資任何公司。

同時,有限責任公司的透明度也更低,根據規定,慈善基金會必須出具年報和定期財務報告,向社會公開款項使用細節,但有限責任公司則不需如此。

另外一大好處是,這使扎克伯格可以名正言順地遊說政府,進而影響政策。在給女兒的信中,扎克伯格說「我們必須參與到有關政策和宣傳的尖銳爭論中去」,而非營利性機構和基金會被限制資助遊說活動,更不能資助政治競選。

在雙層股權結構的設計中還加入了一個表決權代理協議,創始人扎克伯克擁有特殊的超表決權股份,這讓他可以在放棄普通股的同時,仍舊保持對Facebook的多數控制權。

許多人關心扎克伯格是否會因做慈善而失去對Facebook的控股權,一位證券界分析師表示,Facebook採用的是科技公司常見的雙股權結 構:股票分A股、B股,外部投資者持有的A類股每股1票投票權,管理層持有的B類股每股有10票。扎克伯格持有B類股的19.6%左右,目前的投票權約為 20%。根據2012年2月公佈的招股書顯示,一些股東和扎克伯格達成了投票協議,同意扎克伯格代表他們的30.5%股份投票。如果他將自己擁有的股票 99%捐出,只要股東出於對他能力的信任不改變這份投票協議,扎克伯格仍有30.5%的投票權。

正如扎克伯格回應所說,有限責任公司 將會「更加靈活有效」。既然有這麼多好處,為什麼許多美國富豪仍將錢捐給了基金會?分析人士指出,很大的一 個原因是由於避稅,美國遺產稅最高可達50%,將錢捐給基金會,或者自建基金會,然後由自己或者子孫管理基金,是一種常見的做法。

由於公司比基金會有更高的靈活性,以及更為清晰的成本收益核算,許多人期望扎克伯格此舉能給目前以基金會為主的傳統慈善方式帶來變革。

愛捐錢的文化

美國出產世界上最富有的人,他們也往往是世界上捐得最徹底的慈善家。比爾·蓋茨夫婦所創建的基金會目前已捐款300多億美元,蓋茨表示他95% 的個人財富將在他與妻子去世後20年內全部捐出。巴菲特也早就承諾將捐出99%的個人資產做慈善。事實上,巨額捐款在美國歷史上很早就出現過,早在 1831年,一位名叫斯蒂芬·吉拉德的商人將700萬美元的遺產捐贈給了費城,成為美國慈善史上的重要事件。

慈善組織的興起要早於美國 建國。在從歐洲向北美艱苦的移民的過程中,很多初來的移民都得到過慈善團體或個人的某種慈善資助。美國學者馬修·比索 普指出,殖民地時代,北美的社會慈善事業在實踐上主要是倣傚英國濟貧法進行的,而在思想上,則由英國清教徒關於慈善的一系列主張佔主導地位。

美國人為什麼愛捐錢?中國社科院美國研究所教授資中筠認為,捐贈的背後存在著美國的志願精神和基督教傳統兩種文化因素。志願精神在美國有悠久的傳統,與作為美國核心價值觀的個人主義同時並存,是市民社會必不可少的組成部分,是美國公益事業賴以發達的社會思想基礎。

同時,基督教文化也是慈善事業發達的一大因素。清教徒承認社會財富的分配不均,但認為富人有義務幫助窮人,自己過簡樸的生活。較早的慈善家賽奇 夫人、卡內基、洛克菲勒等人都是虔誠的基督徒。把基督福音傳播到世界各個角落的傳教士精神在美國各大基金會的指導思想中也有充分的反映。

政策深刻影響傳統

在文化因素之外,政策深刻影響著美國慈善傳統的形成。美國政府從1913年開始徵收個人所得稅,僅僅4年後,美國國會就通過法案,規定捐款或實 物捐贈可用來抵稅,所得稅可抵稅部分最高達15%,借此鼓勵民眾捐贈行善。1935 年,美國政府允許公司可用捐款抵稅。現在,關於慈善和慈善組織的規定分散於憲法、稅法、公司法等各個法律中。

稅收制度是影響慈善組織發 展的重要外部因素。美國的遺產稅、贈予稅實行高額累進制,美國遺產稅如何徵收?遺產超過300 萬美元以上時,稅率高達55%,而且遺產受益人必須先繳納遺產稅,後繼承遺產。富人如果想少繳稅,而將財產儘可能多地留給孩子,唯一的辦法是將財產捐給自 己的慈善基金會。這樣做可以免除三種稅,遺產稅、第一次賣股票的資產增值稅和每年的投資增值稅。

美國政府規定慈善基金會必須每年捐出資產的5%,如果經營良好,幾十年以後,基金會將向社會捐出一大筆錢,而自己的財富也在後代那裡得到了一定比例的遺存。因此像扎克伯格那樣的做法的確很稀少。

公益慈善等非營利組織經常被稱為與政府部門、私人部門並立的第三部門。隨著經濟的發展和收入的提高,越來越多的美國人在納稅和公益慈善之間選擇 了後者。慈善減免稅的政策,直接推動了民眾捐款熱情的提高和捐款數量的增加,與此同時,非營利性慈善組織的數量也以驚人的速度增加。

捐贈作為第三次分配的主要形式,是民間各主體自願進行的收入再分配,在縮小貧富差距、緩解社會矛盾、促進社會和諧等方面發揮著不可替代的重要作用。

西方國家的稅收法規大力鼓勵個人和組織向公益慈善組織捐贈。這些法律、法規以減免稅收的形式保證了捐助者的經濟利益;同時,對非營利部門的活動起到規範 作用,保證其將各種資產用於公益事業;此外,稅法還促使美國富豪們創立基金會,因為高額的遺產稅使美國富人們大都放棄了把財產留給後代的做法,而代之以將 財富投入基金會。與此同時,國家對基金會的運作還有大量的免稅減稅優惠,使得慈善基金會可以獲得其他企業無法企及的高回報。

中國慈善業怎麼走

2015年9月8日,天神娛樂董事長朱曄以234萬美元拍得與巴菲特共進慈善午餐的機會。在此前來中國時,巴菲特曾表示,美國的慈善模式並不適合中國。在中國崛起一批億萬富翁的同時,慈善事業的未來也曾令人期待。

中國人民大學財政金融政策研究中心張文春教授表示,中國目前仍缺少一部完整的針對慈善組織的法律,有關慈善的稅收制度也不健全。他建議通過建立個人財產申報、登記制度,建立個人財產評估制度,逐步開徵遺產稅與贈與稅。

資中筠在新著《財富的責任與資本主義演變》中表示,中美的慈善事業模式不同,美國的公益是先從民間發展到政府擔負起主要責任,而中國是先從政府原則上全包,到逐步改革引進私人財力。此外,在社會團體管理等其他方面也有很大差異。

因此,中國慈善事業面臨的問題要複雜得多。

 

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(據時代週報)

在美國別想啃老 稅制「助「年輕人創業

制度塑造人性。社會上的美德也好,惡習也罷,都要從制度上找原因。美國年輕人之所以熱衷於創業、不願啃老,父母不給子女買婚房和車子,這在很大程度上歸咎於美國的稅收制度。 美國遺產稅如何徵收

1620年9月16日,「五月花號」載著102名乘客從英國普利茅斯起航前往北美大陸創建殖民地,當年11月11日登陸前,船上清教徒制定了《「五月花號」公約》。《「五月花號」公約》是美國各種文化和制度的種子,人還沒上岸,大家先約定在北美建設一個法治的社會制度。從此,這塊新大陸上來自歐洲的移民及其後代,為塑造「勤勞、儉樸、慷慨」的人性建立了各種制度。

在美國別想啃老   稅制「助「年輕人創業

1.美國稅制主體是直接稅,商品流轉環節等間接稅極少,可減輕窮人稅負

美 國就是因為稅而鬧獨立的。英國北美殖民地人民認為,英國對殖民地人民徵稅,殖民地人民養活著英國政府及其在北美殖民地的眾多文官武將,而殖民地人民卻對這 塊殖民地的管理沒有發言權,於是,醞釀出了一場大革命。「未經過我們同意便向我們徵稅」就是1776年7月4日發佈的《獨立宣言》對英國國王及其政府的憤 怒控訴。

美國目前的稅制就比較合理公道,他們的稅基本上只對個人的收入和財產徵收,基本沒有增值稅等商品流轉環節的稅收,這樣,就可以避免 對低收入者和窮人徵收。根據美國國稅局發佈的2013-2014財年稅收報告,美國聯邦政府稅收總額為26908億美元,其中個人所得稅13115億美 元,佔48.8%;社保稅9724億美元,佔36.1%;企業所得稅3178億美元,佔11.8%;遺產贈與稅193億美元,佔0.7%;消費稅698億 美元,佔2.6%。以上數據顯示,美國聯邦政府每收100美元的稅,其中97.4美元來自居民個人,因為企業所得稅實際上就是對企業的股東徵稅,本質上也 是對個人徵收。

由於美國是聯邦制國家,除聯邦政府外,州、縣、市鎮、學區都有自己的稅收制度,大致的分工是:聯邦政府的財政收入主要來自所得稅和社保稅,而各級地方政府的財政收入主要來自房地產稅。本文講聯邦政府的稅收制度,下面所提各種稅收均指聯邦政府的稅收。

2.成年子女獨立門戶可少交稅

美國於1917年參加第一次世界大戰後,為籌措戰爭經費,把個人收入所得稅(下文簡稱「個稅」)的最高稅率由15%驟然提高到77%,增幅高達413%。一戰結束後,個稅稅率緩慢下調,到1925年,最高稅率降到25%。1929年至1933年的「大蕭條」期間,美國實施羅斯福總統提出的「復興經濟、救濟窮人、改革體制」的新政,個稅最高稅率由25%提高到81%,增幅為224%。

第二次世界大戰爆發後,羅斯福總統發表了著名的《四大自由》演講,要求美國人民努力工作,交更多的稅,為與獨裁暴政作戰的民主國家生產更多的武器。根據1941年3月11日生效的《租借法案》,美國為英聯邦、蘇聯、法國和中國等數十個參戰國提供了501億美元(約合2015年的8000億美元)的作戰物資,壯大了世界反法西斯同盟的力量,加速了德、意、日法西斯軸心國的滅亡。二戰期間的個稅最高稅率曾高達94%,當收入達到一定數額後,掙100美元要拿出94美元來交稅。

二 戰後,美國在相當長的一段時期內個稅一直在高稅率上運行。在1946年─1963年的18年間,美國個稅的最高稅率保持在90%上下。美國從1964年開 始實行減稅政策,到1981年的18年間,個稅最低稅率在14%-16%之間波動,最高稅率在70%-77%之間波動。

里根總統執政期間大規模壓縮政府開支,他認為,膨大的政府是個惡魔,必須通過減稅把這個惡魔餓死。里根8年任期內,個稅的最低和最高稅率分別降到15%和28%。在這之後,美國個稅的最低和最高稅率一直保持在10%和40%上下。

美 國的個稅是按家庭年收入申報,有收入就要報稅。美國個稅制度相當人性化,對低收入家庭、撫養子女多的家庭和社保低的家庭有各種徵稅扣除,也就是對收入扣除 一部分費用後的剩餘額徵稅,如自謀職業徵稅扣除、醫療費用徵稅扣除、未成年子女徵稅扣除等。筆者曾對美國2009年的個稅徵收情況進行過詳細分析,4口之 家年收入低於5萬美元並且有兩個未成年子女,不但不需要交個稅,還可以通過報稅從政府那裡得到35美元的補貼。

所以,成年子女和父母一起居住在納稅上沒有什麼好處,如果自己另立門戶,則可享受一個家庭戶的基本徵稅扣除,這也是合法避稅的一種手段。

3.贈與稅讓父母不輕易贈給子女貴重禮物

在 美國「禮尚往來」是要交稅的,這個稅就叫「贈與稅」。如果你送禮,這個禮物指任何有價值的有形或無形的財產,你就要為自己送出的禮物交贈與稅。送出的禮物 不得從一年的總收入裡扣除,但接受禮物的人要把收到的禮物折合成市值計入收入交個稅。舉個例子。如果你一年收入5萬美元,一年送禮總價值為1萬美元,你報 個稅時收入不得從5萬美元裡減去送出的1萬美元的禮,仍按5萬美元的收入交個稅;如果你一年收入5萬美元,你一年收到的禮物總價值是1萬美元,你報個稅時 就要把1萬美元的禮物加進收入裡,按6萬美元交個稅。

過去,任何夫妻之間相互贈送的禮物也要交贈與稅,但從1981年開始,對夫妻雙方均是美國公民免稅。父母給子女錢物也是要交贈與稅的。

為了防止僱主對僱員少發工資多發禮物逃避個稅和社保稅,法律禁止僱主給僱員禮物,假如僱主一定要向僱員贈送禮物,則此禮物要按工資對待,僱員要將此禮物計入工資納稅,而僱主也要為此禮物交社保稅。

美 國青年讀大學,很多是靠自己申請助學貸款或打工交學費,父母並不支付學費,不少中國人知道美國的這一文化習俗,但究其原因,恐怕說不清楚。這種文化傳統就 是贈與稅衍生出來的。根據美國現行的贈與稅法規,父母為子女支付學費有一定的免稅額,4年共免稅7萬美元,也就是每年支付的學費超過17500美元部分就 要交稅,而且,這17500美元還必須是父母將錢直接打入學校賬戶,不得把錢給子女轉交,哪怕是給子女簽一張支票,子女再把這張支票拿到學校交學費也不能 享受17500美元的免稅。17500美元的學費免稅額是父母其中一個人的,也就是說,父親和母親兩人一年為一個子女交付的學費免稅額共計35000美 元。

從這個稅制就可以看出,即使是富裕家庭,考慮到納稅,父母也不願意給子女支付過多的學費,讓孩子申請助學貸款從經濟上來講更划算。這樣的稅制就防止富裕父母給子女過多的錢寵壞孩子,造成大學生之間的貧富差距過大,影響他們之間的溝通融合。

在 美國,父母給子女交學費都要納稅,如果給子女買婚房和車子,那納稅額可就大了。根據2014年-2016年的標準,一個人一年內贈與任何一個人的財物總額 超過14000美元部分就要交贈與稅。如果是父親和母親兩人均給結婚的子女買房子和車子,則只有28000美元的免稅額,其他都要交贈與稅。這也是美國婚 禮或葬禮送禮很少的原因,你上20美元就是大禮了,因為送禮方有贈與稅,而收禮方還要對禮物按收入交個稅。如果是父親和母親兩人均給結婚的子女買房子和車 子,則只有28000美元的免稅額,其他都要交贈與稅。

美國的贈與稅和遺產稅稅率是相同的,均是12級累進稅率,具體如下:應徵稅遺產或贈 與錢物價值0-1萬美元稅率為18%,1萬-2萬美元稅率為20%,2萬-4萬美元稅率為22%,4萬-6萬美元稅率為24%,6萬-8萬美元稅率為 26%,8萬-10萬美元稅率為28%,10萬-15萬美元稅率為30%,15萬-25萬美元稅率為32%,25萬-50萬美元稅率為34%,50萬 -75萬美元稅率為37%,75萬-100萬美元稅率為39%,100萬美元以上部分稅率為40%。

如果父母給孩子買總價值100萬美元的婚房和車子,免稅額僅為28000美元,這還有一個前提,那就是在一年內除婚房和車子外不得給孩子任何其他禮物,否則婚房和車子的免稅額就會被其他禮物抵消了。100萬美元的婚房和車子應稅額是97.2萬美元,應納稅26.6萬美元。

可見,是美國的稅制規範了美國人的婚姻習俗,父母不願為子女買婚房和車子,因為如果買的話,要向政府交一大筆稅款。

上面說的是普通公民之間的贈與,如果是公務員,那要求可就更嚴格了。美國法律原則上禁止公務員接受禮品或向公務員上級贈送禮品。《聯邦管理條例》規定,公務 員在公務活動中收受的來自任何方面的任何禮品和獎章,都屬於政府財產,必須在60天內寫出報告並上交。實物禮品要上交美國總務管理局,現金禮品上交國庫。 對小額禮品,從一個渠道一次接受的禮品價值不得超過20美元,一年內接受的禮品價值總額不得超過50美元。但是,如果送禮人與公務員所在的部門有利益關係 或有潛在的利益關係,則不得接受任何禮品。在美國,一個政府官員帶著配偶和一個孩子參加一次招待會,三個人消費63美元,平均每人21美元,這個官員就屬 於貪官了,官位就難保了。所以,你到美國要是招待美國公務員,你拿出一瓶茅台(600519,股吧)酒會把他給嚇跑的。

中國人很會算計,有人會說,我不給子女禮物,把所有的錢財存起來,將來作為遺產留給子女,這樣不就免交贈與稅了嗎?其實,美國立法者早就堵住了這個逃稅漏洞,美國除了有贈與稅外,還有遺產稅。

4.不管給子女禮物還是留遺產都要交大筆稅款

其 實,贈與稅和遺產稅是一對稅,這兩種稅必須同時徵收,如果只徵收其中的一種稅,納稅人很容易避稅。如果只徵收贈與稅,就把平時的贈與積攢起來作為遺產留給 子女;如果只徵收遺產稅,就在死前把一生積累下來的財產作為禮物贈送給子女。如此這般,單獨設立贈與稅或遺產稅相當於虛設這稅種,政府徵收不到什麼稅款。

遺產是死前留下的所有財產,包括存款及其利息、人壽保險收 益等,但要扣除喪葬費、應償債務。美國遺產稅要求在死者死後6個月內用「706表」報稅,共31頁,各種計算相當複雜,僅美國國稅局的填表說明就有54 頁。如果是美國籍配偶繼承遺產或把遺產捐贈給在聯邦政府註冊的慈善機構,則免除遺產稅。如果遺產是隔代繼承或沒有血緣關係的人繼承,則遺產稅率實行比例 稅,稅率為45%。

和贈與稅一樣,遺產稅也有個免稅額,但這個免稅額包括一生中贈與的所有計稅禮物的總價值,準確地說,遺產稅的免稅額應是 「遺產贈與稅免稅額」。根據2015年的標準,遺產贈與稅的免稅額為543萬美元,大致是當年人均GDP的97倍。父母不管採取什麼方式向子女轉讓財產, 都要交稅,而且稅額基本相同。下面,我們就比較一下,父母把自己的財產逐年用禮物的形式給子女和積累起來作為遺產給子女的納稅情況。

假定一對夫妻有1個孩子,而且孩子是個啃老族,這對夫妻每年以雙親名義給孩子10萬美元,40年後父母均去世,父母共給孩子400萬美元,其中112萬美元是免稅的,288萬美元要交贈與稅總額74.88萬美元。

如 果父母去世後留下的房地產總價值為310萬美元,由於父母生前贈與孩子的400萬美元中,288萬美元是應稅贈與總額,此時遺產贈與稅的免稅額還剩下 255萬美元,應稅遺產為55萬美元,遺產稅額為20.35萬美元。孩子從父母那裡得到的贈與和遺產總額為689.65萬美元。

如果父母每 年並不給孩子10萬美元,而把40年積累下來的400萬美元作為遺產留給孩子,則遺產總額應該是留下的房地產市值310萬美元加上這400萬美元再加上省 下的贈與稅74.88萬美元共計784.88萬美元,應稅遺產為241.88萬美元,應交納遺產稅96.752萬美元,子女從父母那裡實際繼承了 688.128萬美元。

通過以上計算可知,不管父母平時給子女財物,還是將來給子女留下一筆遺產,所交稅額大致相等。當然,為節省篇幅以上 是靜態分析,沒有考慮通貨膨脹因素。美國人寧可把財產捐給慈善機構也不願給子女買婚房和車子,或者給子女留下一大筆遺產,緣由就在這裡,因為捐贈給在聯邦 政府註冊的慈善機構免除遺產贈與稅,還落個好名聲;如果給子女則要交一大筆稅款。

當然,美國父母不願給子女過多錢財,也是為子女成長考慮的。如果子女啃老上癮,或者繼承一大筆遺產,就很容易產生懶惰思想,坐吃山空,不求進取,荒廢了自己的一生。美國著名演講家拉塞爾·康韋爾 講:「如果一個人得到的錢多於自己的勞動所得,那對他來說是罪惡的事情。繼承錢財對一個年輕人來說沒有任何好處。如果你給你的孩子留下一筆錢,這對你的孩 子也沒什麼好處。你要給孩子們留下教育、基督教的高尚品格、朋友圈子和高貴的名聲,這比給他們一筆錢要有益得多。如果他們得到的是一些錢,那對他們自己、 對國家都是有害的。所以,年輕人,如果你繼承了錢財,不要把這看做是對你的幫助。繼承來的錢將會在未來的歲月裡詛咒你,剝奪你人生許多最美好的東西。」

5.開公司不賺錢不交稅,鼓勵年輕人創業

以上說的個稅、贈與稅和遺產稅都是對居民個人而言的。在美國創業手續簡便,稅務更 簡單,開公司除了給員工交社保稅外,公司一般就一個所得稅,沒有增值稅、營

美國稅法中關於遺產稅的報稅

美國遺產稅如何徵收?遺產的個人代表是執行人、管理人或負責逝者財產的其他任何人。個人代表負責申報逝者應交的所有最終個人所得稅報稅表和遺產稅稅表。適用於個人的申報要求會決定該人的代表是否必須為逝者準備一份最終的個人所得稅報稅表。逝者在死亡時選擇的會計方法決定了最終稅表要包括的收入和採用的扣除額。大部份的個人使用現金收據和支付方法。在這個方法中,最終的個人稅表應該只會顯示逝者實際收到而且計入其賬戶,或是在死前可以無限制提供給他或她的收入項目。一般而言,最終的個人稅表可以為逝者在死前支付費用申請扣除額。如果逝者使用應計累積法,請在最終個人稅表的上端填寫【DECEASED】、逝者姓名和死亡日期。

以電子方式報稅時,一些商用軟件可以幫您填寫必要的註解。如果夫婦聯合報稅,請在姓名和地址欄填寫逝者和尚存配偶的姓名和地址。如果不是夫婦聯合報稅,請在姓名欄填寫逝者姓名,然後在地址欄填寫個人代表的姓名和地址。如果逝者可以獲得退稅,可能需要連同稅表申報1310表。如果您是申報夫婦聯合稅表的尚存配偶,或是經法庭任命或法庭認證為逝者申報原始稅表的個人代表,您不需要申報1310表。法庭任命或法庭認證的個人代表必須在稅表隨附一份顯示其任命的法庭文件。

如果有任命的個人代表,他或她必需在稅表簽名。

如果是夫婦聯合報稅,尚存的配偶也必須簽名。

如果您是申報夫婦聯合報稅表的尚存配偶,而且沒有任命的個人代表,您應該在稅表簽名,並在簽名欄填寫【Filingassurvivingspouse】(以尚存配偶身份申報)。尚存的配偶可以為死亡發生的應徵稅年度申報夫婦聯合報稅表。如果死亡是在申報稅表之前發生,也可在死亡年度的前一個應徵稅年度申報夫婦聯合報稅表。

如果沒有任命的個人代表,而且沒有尚存的配偶,則負責處理逝者財產的人必須申報稅表並以【個人代表】的身份簽名。

 

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(據中華會計網校)

俄羅斯房地產市場面臨新危機 房價或再下瀉10%

在對2016年俄羅斯房市進行預估之前,讓我們回顧一下2015年市場行情。一年前,俄羅斯央行將貼現率大幅提到17%,無數俄羅斯人湧進商店、銀行,場景幾乎如同世界末日即將到來,順便說一下,當時石油價值為60美元/桶。

2015年,全俄羅斯房地產總交易額比專家估計的低42%,房價同比下降15%。

通常來說,市場危機將建構新的生存戰略——通過提高技術、立法和金融。有趣的是, 2015年的情況不是如此,盡管房地產市場剛性情況。

2015年俄羅斯房價同比下降15%

現在讓我們來談談2016年的俄羅斯房市。

決定房地產市場未來的主因:油價

有一種觀點認為,預測房地產價格只需了解預測油價的趨勢。下圖表顯示了全俄羅斯房產每平方米平均價格與原油價格(美元)之間的相關性。

1994年—2015年全俄羅斯房產每平方米平均價格與原油價格(美元)之間的相關性

圖表顯示與之對應的兩條線走勢幾乎一致。記住,4-6個月內,房地產價格將對油價的變化有反應。可以假設,未來俄羅斯房地產價格將下降,即使油價緩慢上升。

供過於求

但並不是所有房地產的定價是基於石油報價。相對而言,石油價格——它是一種需求,幾乎不依賴於內部因素。但石油報價是可以分析和預測。如今俄羅斯房地產市場面臨著典型的生產過剩、供過於求的問題。最近幾個月,這一點尤其明顯。

如今俄羅斯房地產市場供過於求

生產過剩、供過於求的問題可以通過出口給其他地區或國家解決,但對於房地產而言,這是一個非常大的問題。

此外,俄羅斯房地產市場還面臨著生產周期長得問題。過去一兩年開建的所有項目要到明年以後才進入市場。

如今,據保守估計,俄羅斯待售房產(所有類型) 面積平攤到每位俄羅斯公民上就超過2平方米。實際情況超過這個標准的兩倍。相比之下在2011年這一數字為0.85平方米。最值得注意的是,我們預期2016年年底這個數字將增加。因此,供應過剩這個問題將令房價下降。

影響市場的因素

影響房地產價格以及交易量的趨勢還有一個重要因素——金融市場情況。總的來說,貼現率(以及抵押貸款利率),以及美元顯然是與石油價格掛鉤。這就是預測石油價格也是預測俄羅斯關鍵財務指標的原因。
 
另外還有一個因素——房地產價格預期。了解這個價格預期的關鍵是分析2015年的11月和12月的市場趨勢。這段期間市場非常穩定和平靜,不像往常一樣銷售繁忙。此外,考慮到季節性因素,可以說2015年最後兩個月的銷售動態比正常水平低得多。
 
投資者一波一波地離開房地產市場。當然,這種情況只是暫時的,一旦價格達到一定水平,投資者將重新進入市場,從而反映出對未來價格的普遍觀點,但是不能保證明年價格走勢如其預期。

總結

俄羅斯房產價格下降或有利潛在買家

如果未來石油平均價格將在每桶40至55美元的範圍之間,最有可能出現的場景是房產價格下降10%。隨著石油價格的進一步下降,房地產價格下降幅度將更明顯。

對於潛在買家而言,這些趨勢通常是有利的:減少住房成本、增加選擇以及改善服務。

總的來說,2016年房地產市場,需注意以下因素的變化:

  1. 需求結構的變化,導致價格走低。抵押貸款購買房產的數量增長強勁,其中需求最旺的是經濟型住房。2015年第四季度,中級住房和商業房地產在經歷需求下降。
  2. 租賃住房的開發。此前考慮到租賃住房盈利低,開發商退出這個領域。但是現在銀行、開發商和私人投資者都將目光轉向這個業務。
  3. 技術開發。在過去的五年裡,建設領域湧現了許多成本低、效率快的新技術,但它們沒有實際應用。如今,實現這些技術,從而降低施工成本將成為至關重要的問題。

 

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美國房地產投資者對EB-5項目的關鍵考慮因素

近年來,越來越多人對EB-5投資綠卡感興趣。這個項目推出的目的是為美國創造更多的就業機會。尤其是在紐約市,EB-5項目一直受房地產項目歡迎。

美國EB-5投資移民門檻要求

在EB-5項目中,投資者必須投資至少50萬美元或100萬美元到美國業務或項目,投資金額的多少取決於其能夠為該地區創造多少就業機會。每位投資者投資的美國業務或項目必須創造至少十個全職工作。

作為回報,投資者及其家庭將獲得綠卡。許多投資者想要獲得綠卡的動機是為他們的孩子,這些孩子通常在美國學習,並打算留在美國。著名房地產開發項目,如位於皇後區法拉盛(Flushing) 哈德遜園區(Hudson Yards )和富頓廣場一號(One Fulton Square)都已接收EB-5投資資金。

實現地產商和投資者的雙贏

最近,EB-5項目越來越受房地產開發商歡迎。為什麼?因為房地產開發商發現EB-5資金可作為其資金來源。房地產開發商貸款利率低,只要開發商有足夠的時間等待EB-5資金進入。

投資者傾向於投資房地產開發項目,因為這樣,他們減少對現金流的依賴(如投資餐館)。此外,房地產項目是有形資產,投資者能夠親身到訪現場視察,獲取該項目的評估以及對開發商進行盡職調查。

 EB-5項目的監管和審核條件

EB-5項目的要求之一就是進入美國的資金的來源必須通過審核。例如,如果一個投資者的資金是來自於他的工作或是儲蓄,那麼需要開具工資的證明、銀行財務報表和納稅申報表。如果投資者是將賣房獲得的資金當做EB-5資金,那麼他需要開具買賣房產的證明。

投資者需要記住其本國以及移民目的國都可能存在監管或其他條件,這點很重要。例如,中國限制個人賬戶每年向外轉移的外彙金額。因此,中國投資者將需要采取額外的步驟將資金轉移到朋友和家人,後者接著將這些資金轉換成美元,並將其轉換到國外賬戶。這個額外的步驟可能會耗費時間,雇佣熟知這些步驟的律師非常關鍵,這些律師們將從頭到尾,盡可能有效地指導投資者。

(原文由Kai的合作伙伴Christine Wong撰寫)

 

Kai Wong專欄全集

 

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2015年英國留學簽證新政值得關注的有哪些?

2015年英國留學簽證新政最近鬧得沸沸揚揚,不過很多同學都對2015年英國留學簽證新政存在一定的誤解,以下為您總結2015年英國留學簽證新政中有哪些是真正值得關注的。讓您更瞭解英國留學簽證新政策。

簽證發放的入境日期:T4的學生簽證發放的入境日期根據CAS上列明的開課日期的前一個月或者入境日期的前7天

2015/7/13起,英國政府對現有簽證和入境政策做出如下修改,請大家知曉:

2015年英國留學簽證新政1) 簽證發放的入境日期:T4的學生簽證發放的入境日期根據CAS上列明的開課日期的前一個月或者入境日期的前7天

2015年英國留學簽證新政2) 2015年8月起,就讀公立學院(publicly funded colleges)的新生不可在學習期間工作。

2015年英國留學簽證新政3) 2015年8月起,學生結束某一學術層面的學習後(如本科、研究生),若想繼續在同一層面學習新課程(如申請第二個Master),則新課程必須與之前的課程有一定相關性,或由校方證明新課程對學生事業發展有幫助。若學校不遵守該規則,將面臨處分。

2015年英國留學簽證新政4) 2015年11月起,就讀於college的學生課程結束後不可在英國境內續簽。如需就讀新課程,必須回國重新申請簽證。除非學生就讀於「嵌入式學院 (embedded college)」,其課程與Home Office認可的大學銜接,學習結束後可直接進入該大學。

2015年英國留學簽證新政5) 2015年11月起,就讀於college的學生,不可在英國境內申請轉Tier 2或Tier 5工作簽,必須回國辦理。

2015年英國留學簽證新政6) 2015年11月起,繼續教育(Further education,畢業後無學位)學業的就讀時限由3年縮短至2年。

2015年英國留學簽證新政7) 2015年秋季開始,Tier 4陪讀家屬不得從事技術含量較低的工作(low or unskilled job),可從事高技術含量的全職或兼職工作。

2015年英國留學簽證新政8) 8月3日及之後,16或17週歲想要去英國就讀學位前的準備課程(大學預科),只能申請T4(成人普通)簽證,T4(未成年)簽證只適用於就讀私立學校( independent Schools)的學生。

2015年英國留學簽證新政9) 11月12日及之後,將上漲生活費保證金的要求,所有T4普通學生的生活費要求如下:

倫敦地區:從原來的1,020英鎊/月漲到1,265英鎊/月(9個月)

非倫敦地區:從原來的820英鎊/月漲到1,015英鎊/月(9個月)

 

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(據中英網)

為什麼多數澳洲理工科學生來自海外?

據《澳洲人報》報導,澳洲超過50%的工程與信息技術博士生和碩士生來自海外,這超過了經合組織(OECD)的平均值。為什麼理工科的學生多數來自海外?

經合組織的分析師稱,研究培訓項目已經越來越國際化,尤其是科學、工程學和農業項目。它們吸引了60%的海外學生來攻讀高等學位。

研究培訓項目已經越來越國際化,尤其是科學、工程學和農業項目。它們吸引了60%的海外學生來攻讀高等學位

經合組織稱,25%的博士生及11%的研究碩士生都來自海外。報告中提到,「多數國際本科生和研究生註冊的是社會科學與人類學,相反地,大多數(59%)的國際博士生攻讀的是科學、工程學或農業。」

高等教育服務(HES)的教育部數據分析顯示,澳洲的國際研究生註冊人數比例遠遠超過經合組織的平均值,但也證實這些學生只集中在特定的學科。2014年,54%的工程研究學生來自海外,51%的信息科技、46%的農業科學和38%的科學研究生也來自海外。

2004年,海外學生的平均值為20%,工程學的海外學生最多(25%)。

澳洲研究生研究理事會(the Australian Council of Graduate Research)召集人和澳洲皇家墨爾本理工大學的院長庫斯伯特說,「推動研究培訓項目的國際化在澳洲已經開展一段時間了。一些大學發現越來越難吸引國 內學生學習科學、技術、工程和數學(STEM)。RMIT就是個很典型的例子。40%的研究生來自海外,工程學的佔比高達60%至70%。這是由於包括課 程銜接在內的一些綜合因素造成的。少數學生從學校畢業之後具備進入大學本科學習所必備的技能(比如數學)。

還有市場壓力的原因。工程學研究生畢業後能賺7萬至8萬,或者他們能夠獲得2.7萬,最高至3.5萬到4萬之間的澳洲研究生獎學金(Australian Postgraduate Award)。這是他們工資的一半了。」

庫斯伯特教授還說,她一直都盼著教育部長伯明翰(Simon Birmingham)公佈澳洲學術研究院委員會(the Australian Council of Learned Academies)關於研究培訓的報告。

經合組織報告提到,38%的國際學生去美國攻讀博士學位,英國佔比13%,法國為8%,澳洲和德國同為5%。

 

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(據澳洲新快網)

悉尼墨爾本租賃市場依然緊俏 未出現供過於求現象

據《澳洲金融評論報導》報導,悉尼住宅租賃市場十分緊俏,特別是近郊區域。墨爾本也是同樣情況。儘管悉尼墨爾本住宅租賃市場十分火爆,而布里斯班和佩斯卻存在風險,由於供應增加,經濟疲軟,布里斯班和佩斯空置率或將上升,從而導致租賃下滑。

上月,CoreLogic研究分析師Cameron Kusher警告稱未來2年將是公寓完工頂峰,因此在未來幾個月內租賃率可能會下降。

悉尼住宅租賃市場十分緊俏,特別是近郊區域。墨爾本也是同樣情況

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但是悉尼市中心完全沒有出現下降趨勢,墨爾本除一些高層塔樓條件較差公寓外,也沒有出現租賃率下降。

根據新州房地產協會,悉尼市中心,即從植物灣(Botany Bay)到莫斯曼(Mosman)及艾士菲(Ashfield)的政府區域,2月空置率為1.3%,是2年來最低水平。

新州房地產協會主席John Cunningham表示儘管租賃市場在每年新年期間都會緊俏,但今年還可租賃投資物業非常少。

McGrath房地產物業管理主管Michael Conolly,表示,其悉尼團隊非常忙碌,在悉尼CBD工作的人都在加價希望能在內城租到能步行上班且條件好的公寓。他表示團隊在達令赫斯特 (Darlinghurst),烏魯姆魯(Woolloomooloo)和沙利山(Surry Hills)區域有12套物業出租,一週就租出9套。

地產分析公司SQM主管Louis Christopher表示悉尼沒有出現過度供應跡象,但周邊地區,例如帕拉瑪塔,可能有潛在過度供應風險。悉尼公寓租金從今年開始到3月已經增長了5%,至500澳元每週。

但Christopher以及BIS-Shrapnel機構預測,布里斯班CBD區域或存在過度公寓風險。目前區域空置率有所上升,且未來還有更多項目完工進入市場。

 

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(據澳洲新快網)