juwai

很多朋友考慮在加拿大置業的時候，首先是了解當前的房價和學區的情況，之後問我的問題，常常會是：“和其它地區比起來，這兒的房子過去漲幅大嗎？今後的升值潛力好嗎？”第一個問題好辦，等我把歷史成交記錄整理出來，各位看過後自然就明白了。至於第二個問題嗎，倒真是不太好說，還是容我回答完第一個問題後，再和大伙兒討論吧。

這裡我選擇的幾個比較對像，是位於大多北部約克區（York）的萬錦、列治文山，和位於大多西部皮爾區（Peel）的密西沙加，最後是荷頓區（Halton）的伯靈頓、米爾頓。這幾個城市的體量和族裔結構相差很大，密西沙加有人口72萬、占地288平方公裡，萬錦有34萬人口、213平方公裡，列治文山18萬人口、101平方公裡，奧克維爾18萬人口、139平方公裡，伯靈頓18萬人口、186平方公裡，米爾頓人口近10萬、363平方公裡。

大多倫多地區地圖

考慮到不同地區在新建房屋的開發上有很大區別，為了避開這些干擾因素，我這裡不采用所有房屋類型的平均價格作為比較對像，而是只比較這幾個城市的獨立屋價格，這樣可以相對准確地比較出房價升幅。另外，雖然我之前曾經使用多倫多地產局公布的獨立房屋基准價格，但是發現有些地區的基准對像選擇的不是很有代表性，所以這次還是使用平均價格作為參照。

各區域獨立屋平均成交價格的月度數據圖（單位：加元）

比較的時間段，是從2011年的9月到2015年的9月，整整四年的時間，從結果來看倒不出意外。

累計漲幅

• 列治文山和萬錦的累計漲幅最大，都超過了50%；
• 列治文山的獨立屋價格從4萬到今天的116.9萬，累計53%的升幅，2013年下半年和2015年的漲勢特別迅猛；
• 萬錦從2萬到111.4萬，有52%的升幅，主要從2012年年底開始逐年躍升，回想人民幣兌加元的彙率，也是從2012年10月開始步入快速上升通道，與中國買家的購買力的上升速度完全吻合；
• 伯靈頓的房價較低，但升幅不小，從當年的8萬到現在的73.9萬，升幅為40%；
• 奧克維爾的房價一直都不低，但漲幅還是比較溫和，從當年2萬到現在的102.1萬，升幅為36%；
• 米爾頓的房價歷來最低，漲幅不大，3萬到67.5萬，升幅29%；
• 密西沙加的房價在各城市中排列居中，但升幅最小，從8萬80.3萬，4年時間僅僅上漲了28%；

接下來，談談第二個問題，“各區域今後的升幅會怎樣？”

這裡，首先需要把奧克維爾的獨立屋市場做一個劃分，因為奧克維爾和其它地區有一個明顯差異的地方，即奧克維爾有豪宅乃至超級豪宅成交的市場份額，下圖是各地區豪宅成交的統計，選取的是各地200萬加元以上的成交數據。

各地區豪宅成交的統計

這幾年加拿大經濟和投資移民的停滯，對多倫多本地傳統豪宅市場影響很大，近年來，老牌豪宅市場普遍不活躍，升幅都偏少，有的甚至還是負增長。從表中可見，奧克維爾的豪宅增長緩慢，遠不如列治文山和萬錦表現搶眼。

奧克維爾4年間只有36%的房價升幅，有一部分因素，是因為當地的豪宅市場停滯不前拖了整個城市的後腿，如果撇除豪宅成交因素，只考慮200萬以下的獨立屋市場，按照我粗略的估計，奧克維爾的房價漲幅，是可以和伯靈頓持平、甚至是稍快一些的。

至於今後的升幅，短期來看，列治文山和萬錦的快速上升趨勢應該能再保持一段時間，因為華人畢竟是多倫多房價快速上漲的主要推動因素。按照我個人在最近一段時期的抽樣觀察，萬錦的華人購房比例幾乎達到80%，列治文山約為60%，奧克維爾在某些排名好的熱點學區，到了臨近開學季，華人購房比例約有30%，但總體上還是只有20%左右。

簡單來說，萬錦的買房者中，5個裡面4個是華人，列治文山5個裡面3個是華人，奧克維爾5個裡面1個是華人。實事求是的說，奧克維爾的房價漲幅，很難在短時間超過列治文山和萬錦這兩個華人聚集地區，因為這兩個地區針對華人的餐館、超市、家庭醫生等生活服務配套齊全，對於英語基礎不太好的新移民來說，還是有非常大的吸引力。生活在那裡基本可以不用說英語，作為來加拿大的第一個落腳點，畢竟還是方便。

但我覺得，如果從10年以上的長期走勢來看，由於列治文山和萬錦這兩個地區，房價基本靠華人買家支撐，好處是華人的購買力強，缺點是單一的買家市場，造成房價的支撐有些脆弱；而奧克維爾、伯靈頓，這兩個大多西部城市，房價漲幅可能會慢慢趕上來的，因為這兩個地區具備獨特的地理、人文和教育資源上的優勢，對受過良好教育的新一代移民來說，吸引力更強。以個人的經歷來看，我這裡有不少具備良好教育背景的新移民朋友，就是因為最熱的幾個地區的房價漲幅太快、華人比例太高，繼而改變主意、轉而落戶奧克維爾的。我也幫朋友在列治文山買過房，他們是老移民，非常羨慕奧克維爾良好的人文和自然環境，覺得從性價比上看，無疑是奧克維爾的房子更好些，只不過是因為家裡的親戚都在列治文山安家了，所以還是只能考慮那裡。

至於密西沙加和米爾頓地區，從城市的整體來看，由於族裔結構和城市基礎建設的關系，漲幅雖然會保持穩步上升，但上漲的速度仍將遠遠落後於上述的幾個區域。

2015年，加拿大MoneySense雜志公布的加拿大最佳居住城市的排名中，伯靈頓排第三，奧克維爾第六，列治文山排第三十六，萬錦排第七十一。當然，這是加拿大人眼裡的排名，如果以華人生活的方便程度而言，次序則要顛倒過來。其實，每個人對不同地區的感覺才是最重要的，適合自己的才是最好的。生活在這裡開心了、喜歡了，也就別在意貴不貴了，畢竟也都漲了，漲幅也沒差那麼多。

最後補充一點，房價是否合理的話題，公說公有理，婆說婆有理。以上僅是我的一家之言，如有不妥之處，請您多多指教，相信各位的心裡如明鏡一般，對錯早已有判斷了吧。

（GTA地圖來自於維基百科，房產數據來源於多倫多地產局MLS）

 

蔣蓓專欄全集

 

本文系居外網度獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

關注居外網官方微信：居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。