英國擬大幅上調最低薪金 或將帶動新壹輪移民潮

據歐洲媒體報道，經濟學家和移民專家指出，英國最低工資的大幅上調將吸引數以千計的歐洲人移民到英國。

歐思邦於財政預算案承諾，於2020年前，所有25歲以上的在職人士，將獲得每小時9鎊的最低生活工資。前內閣首席經濟學家把財相的提案形容為“極為嚴苛的預算”。

英國擬大幅上調最低薪金 或將帶動新壹輪移民潮

英國預算責任局(Office for Budget Responsibility)公布，於預算日的方案，預計會把凈移民人數從原本的105,000人，於未來數年內提升到165,000人。

由於高工資所牽動的移民潮有可能會違背首相卡梅倫提出的“歐盟重新談判策略”，顯示出根本性的問題。因為卡梅倫與歐洲合作夥伴商討的其中壹個關鍵問題是尋求壹個減少凈移民人數的解決辦法。

國家經濟和社會研究所(National Institute of Economic and Social Research)主管波特斯(Jonathan Portes)指，由於薪金上調，英國的勞工市場對歐盟的移民人士來說將更為吸引。但他同時指出，歐盟的新移民大多從事低技術和低薪酬的工種，所以皆不是申請稅務優惠的合資格人士。

從事農務，酒店和餐飲等行業的比例占大多數，而領取在職津貼的移民低於10%。他還指出，是次改革將成為雇主聘請25歲以下人士的誘因，由於他們薪酬相對低廉。

首相致力於四年內防止歐盟工人獲得稅收優惠，但薪水的上調抵銷了稅收優惠的損失，英國依舊會吸引大批的單身移民。

為底層移民人士爭取權益的智庫主席格林勛爵(Lord Green of Deddington)也認同波特斯的分析,他說：“最低工資的大幅增加，於政策實行的頭幾年，勢必吸引更多東歐工人赴英工作。基於以上因素，福利削減將無可避免，變相減少了已婚，並育有妻兒的移民勞工所拿回家的工資。”

英國擬推留學新政控制移民 非歐盟學生禁打工

英國內政大臣特雷莎·梅提出留學兩大新政：

1.現政允許持6個月以上學生簽證的留學生每周打工時間不超20小時；新政擬禁非歐盟國家留學生打工，目的是控制新移民。

2.提議取消非歐盟留學生畢業後兩年的“停留期”，要求“學完就走”。

英國擬推留學新政控制移民 非歐盟學生禁打工

留學政策將“大變天”

為控制移民數量，英國內政大臣特雷莎·梅將推行壹項新政，禁止非歐盟國家留學生打工。她同時提議取消留學生畢業後兩年的“停留期”，要求他們畢業後立即離開英國。

這項提議得到商務大臣賈維德力挺。他表示，此舉將“切斷留學與居留權之間的聯系”。

根據英國現行留學政策，在英國高等教育機構就讀的非歐盟國家留學生，滿足壹定條件者可利用空閑時間打工賺錢，其中持6個月以上學生簽證的留學生每周打工時間不得超過20小時。此外，留學生畢業後可在英國停留兩年，以應聘並申請工作簽證。

特雷莎·梅認為，上述兩項政策加劇了英國移民問題，應取消。根據提議，非歐盟國家留學生將被禁止打工，並且畢業後將被要求立即離開英國。有意留在英國工作的學生，必須先回本國，向英國申請工作簽證。

同時，特雷莎·梅還發起打擊“野雞大學”的行動，準備關停870所冒牌大學，嚴防它們招收留學生。

控凈流入 “學完就走”

這並非特雷莎·梅首次提出對留學生設限。她去年曾提出類似方案，遭來自自由民主黨的時任商務大臣反對，未能實施。這次，她的提議得到現任商務大臣賈維德力挺。

賈維德表示，英國歡迎留學生前往英國頂級大學學習，但這不應成為他們留在英國居住並得到相關福利的“橋梁”。

他說：“因此，我們要切斷兩者之間的聯系，確保只招收想來學習的人。他們完成學業後，就應立即離開。”

英國近年來留學生人數持續攀升。官方統計數據顯示，截至去年6月的壹年時間內，共有12.1萬名非歐盟國家留學生進入英國。與此同時，只有5.1萬名畢業生離開，這意味著人口凈流入量多達7萬。

英國政府預測，赴英留學生數量將繼續增多，到2020年前，每年將以超過6%的速度增加。

影響：經濟受損 有人反對

雖然特雷莎·梅和賈維德兩名“重臣”力推留學新政，但教育界和商界壹些人士對此表示反對，稱這將有損英國教育系統、經濟甚至國際影響力。

英國非營利研究機構“倫敦第壹”與普華永道今年5月聯合發表的壹份研究報告顯示，在倫敦高等教育機構就讀的留學生每年為英國經濟帶來約23億英鎊(約合36億美元)凈收益。

壹些大學警告，如果限制留學生的新政得以實施，上述收益可能“縮水”。

英國董事協會就業與技能部門主任謝默斯·內文表示，英國生活成本相對較高，已經使留學生不願前來或難以生存，這項提議等於“雪上加霜”，把留學生畢業生“壹腳踢開”。他說：“現在，英國經濟急需高端國際人才，如果把他們拒之門外，將嚴重損害英國經濟。從英國教育、經濟和國際影響力等方面來看，商務大臣應重新考慮這項提議。”

英國廢除”零碳排放房屋”政策 招致各方強烈反對

據英國媒體報道，英國建築商、規劃師以及綠色環保組織對政府自2016年起取消所有新建住宅達到“零碳標準”的計劃表示強烈的反對。

早在2006年，時任英國首相的戈登·布朗首次頒布零碳房屋政策，稱英國是第壹個承諾住宅“零碳排放”的國家。

英國廢除”零碳排放房屋”政策 招致各方強烈反對

該項計劃將會確保從2016年起，所有新住宅將會自行利用風能，太陽能等可再生能源，為住宅的采暖、熱水、照明和通風設備提供能量。政府將在2016年頒布更加嚴格的能源效率標準，同時頒布的還有壹項允許建築商在住宅區外建立壹定量的碳儲備，能產生與住宅所需相當的能源的計劃。

英國節能信托基金會董事長對此表示：“對於政府的此項決定，我們感到十分失望。根據《氣候變化法案》，截止到2050年，英國的房屋碳排放量必須降低80%，我們現在建造的房屋，應該達到2050年要求的標準。”

城鄉規劃協會董事長凱特·亨德森說：“這項政策的取消標誌著建造高質量、綠色房屋的標準的結束，而這種房屋卻是我們急需的。”

英國綠色和平組織的能源和氣候活動家黛西·桑茲表示：“取消有利於新房屋能源效率的計劃是壹個災難性的決定。建造耗能大的房屋意味著更高的費用，增加了向俄羅斯這種國家進口天然氣的依賴，也將產生更多的溫室氣體。”

通訊與市場營銷開發商歐洲Lendlease的發展總監保羅·金認為從提高國家建築群能源使用效率這壹方面來說，政府的這項舉措是壹種退步：“行業需要國家政策盡可能的保持清晰性和壹致性，經過近十年的承諾和發展，英國建築商和開發商已經取得了很大的進步。因此，政府現在取消所有新建住宅自2006年起達到零碳標準這壹領先世界的雄偉目標，讓他們感到非常失望。”

紐約皇后區布碌侖房價六月創記錄

2015年7月9日星期四，紐約房地產公司道格拉斯·艾麗曼發佈了一項報告。報告稱，布碌侖和皇后區的房價在6月份已經破紀錄；同時，布碌侖的租金平均值也已接近3,000美元/月。

紐約皇后區

布碌侖和皇后區的住房賣價

據這家公司的最新觀察，布碌侖的一套住房平均價是79萬美元；皇后區的是45萬美元。報告作者、房地產專家喬納森·米勒（Jonathan Miller）說：這些數字都創下了最新紀錄。

布碌侖熱門地區的房價更是水漲船高：在威廉姆斯堡（Williambsurg）和綠點（Greenpoint）地區，地產中位價上漲了22%，達105萬美元/套；在布碌侖高地（Brooklyn Heights）、公園坡（Park Slope）和格林堡（Fort Grene）地區，中位價上升了7%，為91萬美元。

康斗公寓的市場更是看好。在貝德福德·史岱文森（Bedford-Stuyvesant）、皇冠高地（Crown Heights）和布什維克（Bushwick），康斗公寓的中間價上浮了29%，高達61萬美元/套。

皇后區長島市的康斗中位價也上升了29%，接近100萬美元/套（99.8萬美元）。

布碌侖和皇后區的租房市場

 

 

專家說，一路飆升的房價對於剛入地產市場的買房者來說很難駕馭，人們一般都先觀望一段時間。所以他們會先租房，這樣又抬高了房租水平。

布碌侖北部、西北和東部地區平均房租已經長到了歷史最高值：3, 000美元/月。租房市場上最走俏的戶型是統倉（Studio）。比如，布碌侖的統倉租金上升了9.8%，平均租金為2, 379美元/月；而在皇后區的西北地區，統倉租金漲了不到1%，是2, 348美元/月；但是皇后區其它戶型的租金卻呈現下降趨勢，除了三室型。

布碌侖和皇后區的租金再漲也漲不過曼哈頓。6月份，曼哈頓的房租已經連續第5個月保持在平均值4, 000美元以上。尤其是統倉和一居室，分別漲了3個和3.5個百分點。

專家建議買房者避開熱門小區

儘管房價和租金已經呈如此強勁的上漲趨勢了，但是專家認為，這還沒漲到頭兒。米勒說，只要經濟還在增長、就業率還在上升、庫存還持續有限、信貸持續受到限制，那麼房價就將繼續上升。

在如此旺盛的紐約地產行情下，道格拉斯·艾麗曼公司的另一位專家、薩拉·波克（Sarah Burke）對買房人給出了三條建議：一個是先要看看自己在銀行的貸款資格，對於自己能夠承擔多高的價格心中有數。她注意到有人因為區區2萬美元的分歧就失掉了成交機會，她說：「現在不是這個做法的市場。」其次，她建議首次買房的人不要馬上就買預備十年不換的兩居室，因為這個戶型的市場競爭太激烈。不如先買個一居室住房，住上五年之後再換房；第三，她勸買家別都一窩蜂地擠到那些熱門小區，和100個人搶100萬美元的房子或者和75個人爭200萬美元的房子……她認為，買方何不看看別的地方，照樣可以找到環境和設施都令人滿意的住房。

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日本買房熱？小心被套牢

近年房市低迷，不少人紛紛改往海外置產，其中最早引吸投資者目光的國家正是日本。不過，專家也提醒，日本置產有重稅、貶值、投報率下跌的問題，再加上空屋率不斷攀升，現在進場恐怕會有套牢的風險。日本買房熱？小心被套牢

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國人熱衷於海外投資，看屋旅遊團的風潮也隨之興起。

現在有意前往日本投資的人士，無非就是看好日幣貶值，再加上2020東京奧運的到來，重大建設將陸續啟動，可望為房市注入一股強心針。但投資畢竟不是「穩賺不賠」，仍有幾點風險需要留意。

首先，日本人口老化速度加劇，根據彭博資訊報導，日本全國多處在20年內恐淪為「鬼城」。野村總合研究所則指出，目前日本空屋已超過800萬戶，預測2033年將激增為2150萬戶，相當是全日本余屋量的1/3，對日本房市是一大警訊。

另外，根據永慶房屋統計，東京總人口數為3426萬人，跟中國台灣差不多，但日本2014年的中古屋交易量僅4.5萬戶，交易頻率連中國台灣的1/5都不到，永慶房產集團總經理葉凌棋就指出，現在搶著進日本市場的民眾，未來出場恐不易。

儘管日本和其他東南亞國家相比，經濟、國情相對穩定，奧運的確也可能帶動房價上漲，但除了賣房可能會賠上匯差外，投資專家也在臉書提醒，日本5年內買 賣獲利得課35％的稅，5年以上15％，所以日本只能放長出租，最好是10年以上，再加上出租投報率一直下跌，以後若碰到市場反轉、脫手不易，有時屋主還 必須親自去一趟日本，也很麻煩。

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收緊樓按打擊新界區樓市   按半年跌幅近兩成  

中原地產研究部高級聯席董事黃良升指出，2015年上半年本港主要三個區域(中國香港、九龍及新界)的二手私人住宅買賣合約登記均較 2014年下半年錄得下跌，顯示二手市場買賣放緩。反映政府推出收緊按揭措施，窒礙買家的入市信心，加上大型新盤推售，攤薄二手購買力，導致上半年二手私 人住宅買賣下降。近期港股大幅波動，用家及投資者多持觀望態度，對入市較為審慎，預料第三季二手交投繼續偏軟。收緊樓按打擊新界區樓市 按半年跌幅近兩成

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在三個主要區域中，新界區為跌幅最多的區域，按半年跌幅近兩成，顯示收緊樓按措施對新界上車盤的影響較大。2015年上半年新界區 的二手私人住宅買賣登記錄得9,711宗，較2014年下半年的11,935宗下跌18.6%。九龍區上半年的二手買賣錄7,411宗，較去年下半年的 7,964宗下降6.9%。港島區的二手私人住宅交投今年上半年錄4,669宗，比去年下半年的4,892宗減少4.6%。

根據二十四個分區的二手樓市表現，2015年上半年有十九個區份的買賣錄得下調。買賣宗數跌幅最多的五個區份，港島佔兩個席位，九 龍佔一個，新界佔兩個。黃大仙/鑽石山的買賣跌幅達32.9%居首。屯門跌27.2%居次。荃灣跌24.7%，排名第三位。筲箕灣/柴灣跌22.8%及香 港仔/鴨脷洲跌18.4%，分別排名第四及第五位。

在新界方面，2015年上半年新界全線區份均錄得跌幅。除屯門及荃灣外，北區、元朗/天水圍、沙田及大埔的二手登記宗數跌幅亦超過一成，分別按半年下跌16.4%、15.8%、13.9%及12.4%。離島/東涌/愉景灣的二手買賣，按半年下跌5.0%。

在九龍方面，除黃大仙/鑽石山的二手登記顯著下降外，今年上半年何文田/太子道及旺角/大角咀的買賣，分別按半年下降14.5%及12.6%。

在港島方面，除筲箕灣/柴灣及中國香港仔/鴨脷洲的二手私人住宅買賣宗數跌幅較多外，今年上半年北角/鰂魚湧及山頂/南區的買賣，分別按半年減少7.7%及1.5%。

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新報告指德克薩斯州房價仍有下跌風險

到目前为止，石油和天然气行业的下滑丝毫没有影响达拉斯火热的房屋市场。北德州六月份的房屋销售增长了12%，而这里的房价升幅也是全美最大的。

美国德克萨斯州的首付

 

然而一份最新的抵押贷款行业报告仍然把达拉斯地区列为全美具有最大房价下滑风险的房屋市场之一，并将其归因于石油市场的低迷和较低的房屋可负担性。

Arch抵押贷款保险公司的风险分析及定价高级主管拉尔夫·迪法兰科(Ralph G. DeFranco)在一份新报告中说：“由于石油和天然气行业占比重较大，并且和过去相比，房价相对于收入来说变得更高了，因此北达科达州和德州持续具有较高的房价下滑风险。”

这是这家总部位于加州的抵押贷款保险公司今年以来第二次在它的夏季市场报告中就德州大城市的房价发出警告。

最新的预测警告，如果油价进一步下滑，德州的房价将有大约三分之一的机会下跌。

圣安东尼奥、休斯顿、奥斯汀和达拉斯都被列入Arch抵押贷款保险公司认为房价不正常的美国城市名单的前列。

报告认为。在这些德州的都市统计区内，房价均远远超过它们的长期平均趁势，因为房屋可负担性仍引人担忧。

房价下跌的风险最高的德州城市是圣安东尼奥，接近40%的机会，达拉斯地区房价下跌机会为32%。而据Arch公司估计，全美范围房价下跌的风险只有8%。

但没有迹象显示北德州的房价上升趋势要放缓，在六月份，这里的房屋销售中间价格达到创纪录的新高220,000美元。

休斯顿的房价和去年同期相比也上升了4.5%。

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2015全美房屋高租金城市Top25:舊金山第1紐約波士頓進前5

舊金山以其租房市場可觀的利潤打敗紐約，連續9個月位居全美房屋租金最高的租房市場榜首。但全美房屋租金最高的4個社區都在紐約。紐約的特裡貝克區，麥迪遜廣場公園北區，熨斗區，休斯頓街北區的一臥室套間房屋租金$4,000/月。舊金山的豪華俄羅斯山一臥室套間房屋租金的房屋租金並列第四$3,830/月。

美國舊金山一處房產

數據顯示，2015年3月舊金山一居室租金中位價創有史以來最高紀錄，達到$3460/月，而東海岸發達城市紐約一居室的租金中位價是$3000/月，折合成人民幣，東西海岸租金中位價相差近2800元。紐約和舊金山的兩臥室套間房屋租金差距更大，舊金山兩臥室套間房屋租金中位值是$4,650/月，比紐約的房屋租金高$1,000多。

美國租金最高城市TOP10

舊金山以其租房市場可觀的利潤打敗紐約，連續9個月位居全美房屋租金最高的租房市場榜首。

但全美房屋租金最高的4個社區都在紐約。紐約的特裡貝克區，麥迪遜廣場公園北區，熨斗區，休斯頓街北區的一臥室套間房屋租金$4,000/月。舊金山的豪華俄羅斯山一臥室套間房屋租金的房屋租金並列第四$3,830/月。

然而，一項新的分析顯示紐約公寓房屋租金中位值（今年是$2,700）佔紐約一般人群收的58.4%，幾乎是正常房屋租金-收入比33%的2倍。分析中還指出：「收入增長停滯，租房供應短缺，房屋租金增長迅速導致紐約成為全美房屋租金最高和最具挑戰性的租房市場之一。」

舊金山不是唯一上榜的海灣城市。奧克蘭和聖何塞也進入榜單前十，主要因為整個地區都處於人口不斷增長但住房短缺的狀況。而東部海灣城市當前也是全美房屋租金增長最快的地區之一。

以下是全美房屋租金最高城市榜單，波士頓，華盛頓特區，奧克蘭進入前五。

(1.舊金山；2.紐約；3.波士頓；4.華盛頓特區；5.奧克蘭；6.聖何塞；7.洛杉磯；8.邁阿密；9.芝加哥；10.西雅圖；11.聖地哥；12.費城；13.明尼阿波利斯；14.丹佛；14.波特蘭；16.亞特蘭大；16.達拉斯；18.長灘；18.巴爾的摩；20.休斯敦；21.奧斯汀；22.密爾沃基；23.維珍尼亞灘；24.夏洛特；25.納什維爾。)

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中國房地產股市大跌 澳洲公寓恐受影響

澳大利亞金融評論報報道，與澳洲獲批公寓建設相關的幾家中國上市公司在下行的中國股市中大受影響，市場紛紛恐慌其債務狀況。

福星惠譽房產公司，北京首都開發控股公司（Beijing Capital Development Holdings）和保利房地產公司都是在深圳和上海交易所上市的公司，7月初，這幾家股市都下跌了26%。中國香港上市的綠地集團（Greenland）（悉尼一棟最高的公寓樓就是由綠地建），股票也跌了20%。

中國政府救市後，股市上升了10%。

中國房地產股市大跌，澳洲公寓恐受影響

中國房產開發商的股市狀況對澳洲來說是一個風險，因為澳洲房地產是澳洲經濟的重要貢獻者，增長速度為2.3%。

跌停的福星惠譽公司，在澳洲以5800萬澳元買下了巴拉馬打的河邊地區，並在西悉尼大學附近建了774個公寓單位。

股票下跌25.57%的北京首都開發控股公司，計劃在悉尼 Ultimo地區建270個公寓單位，還打算在悉尼另外建造170個公寓單位。

雖然這些房產都沒受影響，但是據標普公司的專家Matthew Kong說，上市的中國房地產公司資產負債率為75%，需要減債。“由於常年借債買地，多家公司需要增長銷售，減輕債務。”

在澳洲，不少房地產公司對中國開發商的債務和股票情況感到擔憂，認為會影響澳洲房產。McVay Real Estate房產商的Dan McVay說：“我們必須謹慎，但也無需太擔心，因為海外投資很多，國內需求很大。”

而澳聯儲此前也曾多次警告海外投資對澳的影響，“海外投資者得經營狀況，全球市場利率變化和投資需求減少，都會對房地產帶來風險。”

Fitch Ratings的高層Kalai Pillay則認為，買家可能會受到更大打擊。“股市受到打擊，那麼他們就越少可能來投資海外。

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新西蘭奧克蘭地稅上調 3/4房東要漲租

根據Crockers Property公司所做的調查，由於奧克蘭地稅大幅上調，75%的房東打算上調出租房的租金。

奧市議會已經宣布，自7月開始，住宅物業的平均地稅將上調9.9%，其中包括114新幣交通稅。

調查結果顯示，只有24％的受調查房東不會因地稅上漲而提高租金，余者均打算上調租金，33%的房東計劃將上漲的地稅全部納入租金中，43％的房東計劃部份上漲。

新西蘭奧克蘭地稅上調，75%的房東要漲租

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奧克蘭租戶保護協會（Tenants Protection Association）協調官Angela Maynard說，由於租金太高，許多奧克蘭人被關在房市之外。低收入者處境最糟，由於他們的福利和工資的增長不足以負擔房租上漲，因此部份租戶被迫無家可歸。

奧克蘭房產投資者協會（Property Investors Association）主席Andrew Bruce敦促房東們以市場價格確定租金，否則可能造成房屋空置，到頭來最受損失的是房東自己。

家庭預算服務聯合會（Federation of Family Budgeting Services）首席執行官Raewyn Fox表示，許多家庭的住房費用已經超過其家庭收入的一半。她質疑租金是否反映了奧克蘭房東們的實際成本，還是有人從中漁利。

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