最近我跟客人谈起房产投资，很多客人都抱怨在多伦多目前的市场，投资房子几乎没有什么现金流，包括Condo，Condo投资虽然容易，但升值潜力比较差。不可否认，如果只是笼统地谈论多伦多整个的Condo 市场，出租的话是几乎没有什么现金流，而且很多老旧的Condo 和地点差的Condo 这么多年几乎没怎么升值。投资Condo，地点尤其重要。而买Condo楼花，等待的时间太长，4,5年时间中可变因素太多，风险其实不小，关键价格也不便宜，买总价高的Condo楼花尤其不合算。
转让楼花的极大优势以及高投资回报率操作分析
仔细分析现金流的话，出租没有什么现金流是指账面现金流，但因为现在贷款利率比较低，还贷款部分中本金积累的净值现金流还是比较可观的，回报率远大于银行的定期储蓄利率。至于投资什么样的Condo，其实最赚钱、最有效率、回报率最高的是买一些快要交楼或者已经拿钥匙的转让Condo楼花。
转让Condo楼花的好处有以下几点：
1.转让价低于市场价很多；
2.可以马上看到房子，没有远期交房的各种风险；
3.趁现在贷款比较容易，马上搞定房贷；
4.很快可以出租，好多万定金不用闲置4,5年，可以马上钱生钱，积累资产净值，净值正现金流目前是很可观的；
5.产权过户后随时卖房变现都很容易，不像楼花非要等4,5年后才能卖出价值。
转让价低于市场价可获得高收益
转让价低于市场价很多，是因为楼花转让，建筑商基本都不允许公开打广告（抓到是要罚钱的），只能私下找人转售。这又不是转让件几十块钱的衣服，几十万的房子哪那么容易在小圈子里买卖的，所以转让楼花必须低于市场价不少去转让，才会有人接手，这跟私卖房子都卖的很便宜一个道理，转让楼花还是转让图纸或者时间很短必须转，私卖难上加难。而这对于懂行的投资者来说则是个大好的投资机会。
至于如何找到远低于市场价的转让楼花，只有找一些很有经验专业人士，通过特殊渠道才能找到。下面的表格就以一个刚出来的待转让的现房楼花为例，计算一下它的现金流和投资回报率。
这个Condo楼花是在多伦多市中心，离多伦多大学、金融区、五大医院都很近，出租非常抢手，500多尺一室的房子可以租到1800块。跟转让的楼花类似的现房，在周围区域的市场价格至少是大约42万到43万。这个楼花转让者是6年半前买的一手楼花，现在因为贷不到款只能低价转让。这个楼花买下后可以马上拿到房子自住或者出租。
从该表可以看到，出租头2年每月有184块的现金流，再通过本金的积累，5年靠租金就挣了3万8千块，这就是上文说的“可观”的含义。
最关键的是，这个在寸土寸金的多伦多市中心地点的新Condo，每年房价只要上涨5%，通过房贷的杠杆作用和本金回报，就可以达到5年后投资增加1.5倍（150%）的回报。
上面说的投资那个合算的转让楼花，5年后可达到比投入的钱增加1.5倍（150%）的回报，这个150%是很粗算的回报率，没有把楼花产权交接时的各种费用算进去，因为这些费用也都是最初投入的本金，所以该投资最初投入的钱不止9.5万块，但另一方面，该转让楼花是以低于市场价很多，捡便宜买下来的，计算以后每年房价涨幅应该以市场价（而不是买入价）为基准年增5%计算。所以上篇的投资回报率的计算不是太准确，本篇再稍微准确地计算一下。
说到投资，就是讲究用钱赚钱，而且要用尽量少的钱赚最多的钱，即最大限度地追求投资回报率，当然这个最大限度是指在可控风险范围内。既然这个转让楼花的买价比市场价低不少，那持有期间就不能让这个差价睡大觉，得通过增加房贷（即Refinance,以本文的例子，中文应该叫加按）的方式把差价取出来，取出的钱可以再滚动投资到下一个项目中去。
加按直接导致投入该转让楼花项目的全部金额减少，而以后该房产的涨幅是个定数，跟该房产做没做加按没有关系，所以加按的最终结果是提高了投资回报率，因为分母减少，分子基本不变。当然这个投资回报率被提高的前提，是租金的净值现金流加上房价增幅，二者之和是正数的情况下。很显然，在本例，因为租金收入很高，租售比很好，非常适合通过加按去提高投资回报率。下面的表格就是在楼花产权交接后马上加按的情况下，同时把楼花最后产权交接时的各种费用考虑进去，而尽量精确地计算它的现金流和投资回报率。
转让楼花的现金流和投资回报率
转让楼花市场价 $430,000
大约地税（Property Tax） $2,800
LTV 75%
加按后总房贷 $322,500
固定房贷利率 2.49%
房贷还款期（年） 30
a 房贷月供 $1,270
b 平均每月地税 $233
c 每月Condo 管理费 $260
d 每月供房支出 (a+b+c) $1,764
e 房贷月供中平均每月含的本金 $619
f 房贷月供中平均每月含的利息 $651
g 出租时，每月供房实际成本(b+c+f) $1,145
h 市场租金（租客另外付电费） $1,800
i 每月账面现金流 (h-d) $36
j 每月积累的净值现金流
(h-g 或者 i+e) $655
k 年租金净回报率（税前）(jx12/W) 10.62%
2年累计积累的净值(j x 24) $15,732
m 2年后预期租金净回报率（税前） 8.62%
预期5年累计积累的净值 $34,884
保守估计，每年房价升值仅 5.0%
5年共升值 27.63% $118,801
5年后价值 127.63% $548,801
升值总回报 （杠杆作用） 160.33%
n 升值年均回报 （杠杆作用） 32.07%
p 每年总平均投资回报率
((k x 2 + m x 3)/5)+n 41.48%
q 5年总回报 (p x 5) 207.4% $153,685
买楼花的费用明细和资金运用
最初贷款首付金额 $95,000
政府收的Levy 等杂费 $7,000
律师费 $2,000
Land transfer Tax $7,600
HST Rebate （可退） $20,000
最终买下房子的全部投入 （不算HST Rebate) $111,600
加按后拿回钱数 $37,500
W 加按后净投入的全部投资 $74,100
从该表可以看到，加按后虽然表面现金流几乎为零，但因为房贷利率低，月供还的本金比例很高，同时本金投入少了，所以年租金的净回报率（税前）依然可以达到10.6%,这是比较稳定、看得见的回报，大于很多基金的回报，银行存款那点利息回报就更不用提了。所以这种情况，即使首付的钱都是借的（例如使用房屋授信即HELOC），也没有太大投资风险。
通过加按，减少投入的钱，而使5年投资回报率超过200%，这是在房价每年增长5%的市场很健康的情况下就很容易达到了，如果这5年中间再加按的话，回报率更远超200%，这就是房地产投资的魅力。
结合实际情况，我看好的这个转让楼花所在区域的Condo 现房，过去5年的房价增幅实际上远不止年均5%，同时目前该区的需求仍然很旺盛，房源不多。所以通过灵活运用房贷融资，使投资回报率5年超过200%是很正常的预测。
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