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关于日本房地产有这样一个故事，陪朋友看过一栋房子，有12套这样的Apartment，都是单间，但卫生间、厨房齐全，甚至还有浴缸。这样3层12套房的一栋楼一共卖多少钱呢？再重复我那日本同事的后半句话：要一个亿日元！卖掉北京一套房，买下东京一栋楼，根本不是口号，是实情。

前几天在东京跟国内某上市公司董事长开会，寒暄时问他想去东京哪里逛一逛，董事长淡淡回答：“我到世界任何地方，都只干一件事——买房。”平淡的语气里侧漏出中国富豪深不可测的霸气，在座的日本人皆大惊，我倒见怪不怪。今年以来，几乎每一个知道我常去日本的中国人都要问我日本房产的事。连专栏编辑都问我为什么不写写在日本买房的情况。原本我觉得房地产投资和我所从事的VC股权投资实在风马牛不相及，但后来发现Bloomberg都用半个版面讲中国人在日本买房，标题还非常之耸动——《中国人“爆买”日本住宅》。好吧，我也顺应主流财经媒体的趋势，来写写日本买房的几件事儿。

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为什么中国人突然都来日本买房了？其实这事儿并不突然。虽然历史不可忘记， 毕竟中国和日本自古就是一衣带水，实际上每年中国移民人数最多的目的国就是日本，只是媒体没宣传罢了。加上最近一年日元汇率跳水式大跌，而日本自由行迅速普及，中国的游客们享受着日本的蓝天白云、清新空气、日式美食和服务，顺便发现街边随处可见的房产广告里的价格居然比想象中便宜多了，自然而然地就会想到：干吗不在这儿买套房呢？

是啊，干吗不在日本买套房呢？就连曾经以昂贵著称的东京，买房都真的比北京上海杭州深圳等等城市要便宜。出了东京，即使大阪、名古屋这样的城市，房价可以直接再砍三分之一甚至二分之一。来来来，听我根据不同房型报报价。

首先是日本人最欢迎的“一户建”，也就是我们在动画片和电视剧里最常看到的两层小楼，带小花园，有的还有停车位。在中国人的概念里，这算是别墅了吧。买东京市区这样一栋均价大概四五千万日元，按照现在的汇率，人民币(6.2092, -0.0002, -0.00%)两三百万。有一次和日本同事路过一户人家，小松树和盛开的山茶花掩映着古色古香的房檐，完全就是日式园林的典范。我感慨说这套房子真漂亮啊。日本同事跟我强调说：这是豪宅！要一亿日元呢！我心里迅速换算了一下520万人民币可以买到的房子，立刻丢给他一个不屑的眼神。我大天朝的子民，什么天价房没看过没听说过呢？何况，这样的房子，是连着土地的所有权一起卖给你的，可以传给子子孙孙，也随时可以拆掉重建。

其次是中国富豪最喜欢、日本新贵们青睐的房型：Mansion，日语照搬这个英文单词，译成中文姑且称为“高级公寓”吧。Mansion的特点就是楼比较新，漂亮，而且有很好的管理员服务。比如一般的居民楼住户只能在每周规定的日子扔某一类垃圾，周三扔可燃垃圾，周四扔可回收垃圾什么的，而Mansion的住户能天天扔，因为有管理员嘛。别以为这不算什么，体会过瓜皮菜叶剩菜要存一周才能丢掉就会无比向往Mansion随时扔垃圾的幸福了。

Mansion里头高级的一种叫Tower Mansion，顾名思义就是“高层公寓”。日本出于防震的考虑，楼都修得不高，以3-5层居多。二三十层的Tower Mansion自然就是超级稀缺资源。Tower Mansion有酒店级别的大堂，管理员服务超越五星级酒店。比如你开车回家可以直接下车潇洒上楼，管理员会帮你把车停好。出门前通知一声，出电梯的时候管理员已经把车开到门口等着你了。Tower Mansion楼层越高越贵，买一套高层、近100平方米左右的房子要多少钱？还记得我那日本同事的话吗：要一亿日元呢！顺便说一句，日本没有公摊面积，不谈建筑面积，卖的是纯粹的房屋内使用面积，阳台都不计算在销售面积之内。

一亿日元在日本人眼里真的是超级豪宅了。日本人一般在个人或家庭年收入达到500万日元时开始买房，这也是银行给予房贷的收入基准要求。在年收入达到500万之前，日本人租的房子叫：Apartment，译成“套房”吧。这就是日本最常见的房型，面积从十几平米到七八十平米，月租从三五万日元到十几二十万日元。陪朋友看过一栋房子，有12套这样的Apartment，都是单间，但卫生间、厨房齐全，甚至还有浴缸。这样3层12套房的一栋楼一共卖多少钱呢？再重复我那日本同事的后半句话：要一个亿日元呢！真的，准确地说，一亿零八百万日元。所以嘛，卖掉北京一套房，买下东京一栋楼，根本不是口号，是实情。

当然，作为投资行业的一员，我总得说说投资回报率这事儿。倒房赚差价这件事并不适合日本。因为卖房收税很高，而且日本房价不可能像中国这样几何倍数地上涨。但在东京买房出租回报率很稳定，5%-8%之间，而且非常省心，只要支付房租收入的5％，就有专业的公司打理所有事务。那么问题来了，Apartment和Mansion，哪种的投资回报率更高呢？

如果只计算房租收入和买房支出的比例，Apartment回报率更高，Mansion的回报率基本达不到5％。但长期来看，尤其考虑到汇率因素，长期持有Mansion更保值。至于“一户建”，一般不用于出租，又不像Mansion那么具有稀缺性，不推荐中国人来投资了。

另外，如果是考虑投资回报或资产有效配置，尽量选择东京地区房产，东京市区又优于东京郊区。除“一户建”之外，日本住宅楼的外观、内部构造、装修水平基本一致，对房屋价格和租金影响不大。相比于“学区房”、某某商圈这类概念，对日本房产价格影响最大的因素是离地铁站的距离。离地铁站越近的房子越容易出租，当然相应地也更贵，但也更值得购买。

至于酒店、办公楼和商铺等商业地产投资，甚至农业用地、太阳能电站用地、森林买卖……就没法一一展开说明了。只能说，在日本经济复苏、奥运机遇、日元大跌的背景下，目前确是投资日本的好机会，但，一定是以稳健回报、长期保值为目的。日本没有机会复制中国这样暴利的投资回报。

也正因为如此，在日本选择买房中介的时候，任何号称投资回报在10%甚至还敢更高的中介都不可信。另外，日本人工作效率其实普遍低下，一般头一天到中介办公室说明要求，然后再陆续预约看房，平均一天看三四套房就不错了。因此，最好拿出比较充足的时间来看房。当然，下飞机就买的土豪请随意。但是看中了房子之后要完全买下来的手续还是很多。总之，急不来的。还有，日本规定中介收费比例是3%，超出这个比例的一定是骗子。至于什么买房可以办投资移民、买房就可以拿签证住日本，都是彻头彻尾的谎言。最后提醒一句，日本银行不为外国人提供贷款，购房请备充足现金。而且日本银行不接受外国人开户，买房款怎么汇到日本？租房收入怎么汇给房东？都务必要找到可靠的服务机构，背现金的土豪行为是违法的哦。

中国人真的把日本“买爆”了怎么办？这实在是杞人忧天。日本不限购、无法律法规限制外国人购房购地。远有欧美，近有韩国、中国台湾，甚至最近不少东南亚的资金都一直在流入日本。而中国富豪海外买房首选还是加美澳。说白了，日本买房这事儿吧，说得远比实际热闹。看的人多，买的人少。若是有余钱，倒不妨买一套。