新趨勢 中國買家海外置業按揭不斷增多

從最近的成交來看,中國人到洛杉磯置業發生了兩個明顯的變化:一是全現金購房的情況少了,利用按揭置業的中國人不斷增多;二是動輒出手購買四五百萬美元的豪客少了,購買70萬~120萬美元左右房產逐漸成為主流。

新趨勢 中國買家海外置業按揭不斷增多

中國人今年春節期間在美國洛杉磯簽訂的購房合約最近這些天陸續登記成交,數據再一次證明了中國人把洛杉磯視為最受青睞的海外置業地之一。在大洛杉磯地區,學區好、環境舒適的聖瑪利諾、亞凱迪亞、核桃市、鑽石崗、爾灣等城市一直受到中國投資及自住者的青睞。

據洛杉磯房地產協會的統計數字顯示,在農曆新年前後兩個星期簽訂的40個亞凱迪亞的購房合約中,有31個買家是華人;核桃市總共的16個合約中,有12個買家是華人;而爾灣的北木區在最近成交的房產總共有14棟,其中有11個買家是華人。據業內人士介紹,這些華人中40%是來自中國內地。難怪現在老外經紀見到華人「金主」都會熱情地說上兩句:「您好,歡迎光臨,隨便看。」

從最近的成交來看,中國人到洛杉磯置業發生了兩個明顯的變化:一是全現金購房的情況少了,利用按揭置業的中國人不斷增多;二是動輒出手購買四五百萬美元的豪客少了,購買70萬~120萬美元左右房產逐漸成為主流。高價位的物業交易逐漸放緩,以亞凱迪亞市為例,去年春節期間300萬美元以上的成交量達9棟之多,而今年卻一棟都沒有。中國人今年在洛杉磯的第二次購房熱潮將會出現在七八月暑假期間。

薩維爾街成「高富帥街」:英國推出景點中文譯名

倫敦的薩維爾街(Savile Row)是「高富帥街」,高聳入云的碎片大廈(Shard)是「摘星塔」,運動員身穿方格呢短裙投入比賽的蘇格蘭高地運動會(Highland Games)是「高原勇士大會」。這些都取自今日出爐的101個英國景點的新的中文名稱。

薩維爾街成「高富帥街」:英國推出景點中文譯名
薩維爾街成「高富帥街」:英國推出景點中文譯名

英國旅遊局(VisitBritain)試圖用地道的中文來裝點英國最受喜愛的景點,作為一場吸引更多中國遊客的宣傳活動的一部分。

迄今英國在吸引中國遊客方面表現落後,部分原因是因為遊客必須另行獲得英國簽證,而不能使用涵蓋歐盟申根區成員國的共同簽證,後者讓海外遊客在競爭的熱門旅遊目的地(如法國、意大利和西班牙)自由流動。

英國旅遊局的目標是提高來自中國遊客的收入,從2013年的4.92億英鎊增至2020年的10億英鎊。中國遊客每次訪英的人均支出達到2508英鎊,遠高於海外訪英遊客總體人均640英鎊的支出。

「中國是一個不同的國家,有不同的語言,英國的名稱對中國人不一定有任何涵義,」英國旅遊局海外運營總監蔣駱賓(Robin Johnson)表示。「這(場宣傳活動)力求給這些景點注入生命力。我們需要表達溫暖和歡迎之意,這對中國遊客極為重要。」

這些名稱是由數百萬中國社交媒體用戶在10週期間提議的,提議的名稱總數達到1.3萬個。這些提議隨後通過英國旅遊局中文網站上的一個投票過程,篩選為101個景點中每個景點3個入圍名稱,整個過程堪稱一段網上民主的佳話。

命名投票中,得票最多的贏家有15177票,他把擁有歐洲最長地名的威爾士村子 Llanfairpwllgwyngyllgogerychwyrndrobwllllantysiliogogogoch譯成「健肺村」,因為單單是說出這個村名就需要有強大的肺功能。

在風景如畫的多塞特郡(Dorset),旅遊業高管為選取裸身的塞那阿巴斯巨人像(Cerne Abbas Giant)的中文名稱傷透腦筋,入圍的名稱包括:大力時尚男、一絲不掛巨人像和大白裸奔者。

新加坡:父母子女購屋成近鄰 更多家庭獲更高額津貼

新加坡越來越多家庭在更高額度公積金購屋津貼的幫助下,住得靠近父母或子女。

建屋發展局答復本報詢問時透露,獲得更高額公積金購屋津貼(Higher-tier CPF Housing Grant)的家庭,從2012年的944戶增至2014年的1079戶。這部分家庭在獲公積金購屋津貼家庭中所占的比率,也從三年前的41%升至去年的46%。

根據建屋局規定,符合條件的首次購屋家庭,如果選擇與父母或已婚子女壹起購買轉售組屋,或購買對方住家附近的轉售單位,能享有四萬元公積金購屋津貼,比原有津貼額多出壹萬元。

新加坡:父母子女購屋成近鄰 更多家庭獲更高額津貼

房地產咨詢公司欣樂國際執行董事麥俊榮認為,領取更高額公積金購屋津貼的家庭比率上升,說明如今有更多轉售組屋買家成功購得父母或成年子女住家附近的單位。這可能是因為受房地產降溫措施影響,去年組屋轉售價格全面下跌,讓更多年輕家庭有能力負擔得起靠近父母住家的轉售組屋。

2013年開展的組屋住家抽樣調查顯示,半數受訪夫婦希望能與父母同住或住在離父母不遠的地方,但真正能做到的只有37%,也就是有13%的夫婦不能如願以償。國家發展部長許文遠去年針對調查結果發表博文稱,政府將探討改善住屋措施,幫助大家庭建立緊密聯系。

另壹方面,符合條件的首次購屋單身者,如果與父母壹起購買轉售組屋,或購買父母住家附近的轉售單位,也可在1萬5000元公積金購屋津貼的基礎上,享有額外5000元津貼。不過,領取更高額度公積金購屋津貼的首次單身購屋者卻從2012年的143人減至2014年的103人。

博納集團總裁伊斯邁指出,年輕情侶在結婚生子後,就會了解到住得靠近父母的好處,例如更方便讓長輩幫忙照顧孩子。“相反,沒有孩子的單身人士就體會不到這類好處。比起住在父母家附近,他們可能更希望住得靠近工作場所。”

智信研究與咨詢總監王伽勝認為,由於當局自前年起允許單身人士申購新組屋單位,購買轉售組屋的單身者近年來逐漸減少,可能是導致獲津貼者人數下降的原因之壹。

“那些每月收入不超過5000元的單身人士會選擇購買二房式預購組屋;月入更高的則更可能購買鞋盒公寓。和屋齡較高、相對老舊的轉售組屋相比,新組屋和私宅單位對單身人士更具吸引力。”

淡濱尼和勿洛受惠購屋者最多

從地區來看,淡濱尼和勿洛這兩個成熟市鎮最受想住得靠近的多代家庭青睞。在過去三年獲得更高額度津貼的購屋者中,最多人在這兩個市鎮購買轉售組屋。

伊斯邁說,這兩個擁有許多老居民的成熟市鎮,已經沒有太多土地建造大批新組屋。為此,那些想和父母住得靠近的年輕夫婦,就得轉而購買轉售組屋。

IT公司職員劉俊麟(30歲)去年在兀蘭買下人生第壹套組屋,夫婦倆這個月就將搬進新家。這個四房式轉售單位,和劉俊麟父母家只有壹座組屋之隔。

劉俊麟說,自己壹直希望在父母家附近買房,以便互相照應。“我曾申請過這壹帶的預購組屋,但沒有中選。轉售組屋比新組屋要貴壹些,壹萬元的額外購屋津貼正好幫我們分擔壹些經濟壓力。”

英國精英教育,和你想的不一樣

談起英國教育,精英主義經常被視為其一大特色,接受私立教育則經常和精英教育劃上等號,同時也被認為是進入頂尖大學或上流社會的墊腳石。不論英國首相卡梅隆(David Cameron)、前首相布萊爾(Tony Blair)、甚至是威廉王子和凱特王妃,無不畢業於私立中學。根據英國教育慈善機構薩頓信託基金會(Sutton Trust)2015年公佈的調查報告,有31%英國國會議員接受過私校教育,然而,全英國僅有7%人口畢業於私立學校,私立教育與精英培養的緊密相連。 英國精英教育傳統從19世紀延續至今,歷經時代更迭面臨諸多挑戰,已然造就「新式精英教育」,其中變遷趨勢和得失值得我們一窺究竟。

英國精英教育,和你想的不一樣

所謂的精英教育,在英國最常見的是實行小班化教學,通過投入充足的資源教導少數的個體。倫敦大學學院教育學院(The UCL Institute of Education)教授克萊爾·麥斯威爾(Claire Maxwell)解釋,精英教育可從兩個層面來理解,其一,精英教育是作為進入頂尖大學的渠道,例如伊頓公學(Eton College)和溫徹斯特公學(Winchester College)這些擁有悠久歷史的私立名校,以極優異的升學率聞名,進入這些名校如同提早拿到劍橋、牛津等頂尖大學的入學通知書,更是爭取高端職業的機 會;另一方面,精英教育在早期被當作教育上層社會階級的方式,英國作為世界精英教育的典範,歷來是王室政要子女接受教育的不二之選,克萊爾教授直言,私立 名校多數學生來自富裕家庭,精英教育可說是由特定的社會階層群體所塑造出的教育模式。在英國傳統精英教育中,學校除了提供一般學術課程,同時也著重「全人教育」(Whole Person Education), 除了要求學生保持優異學術成績之外,更注重學生的個性化發展和個人興趣培養,通過多元課外活動來挖掘學生的潛能,因此,有別於公立中學的龐大學生人數和相 對鬆散的管理教育方式,英國私立寄宿中學高質量的教學模式和完善校園設施,長久以來備受國際留學生的青睞。

破除貴族教育的迷思

「私立學校學生一週七天,從早到晚都有各種課外活動,為了培養孩子良好興趣,更為了升學考試做完善準備,替未來職涯發展鋪路。」教授克萊爾 強調多數私立中學的教學重心除了基礎學科教育,還有許多課外活動,像是戲劇、音樂、藝術、體育等等,所謂「全人教育」的最終目的仍是為未來加分。海倫娜公主學院(Princess Helena College)校長喬·安妮·鄧肯(Jo-Anne•Duncan)認同「全人教育」是英國精英教育的精髓,「除了優異的課業成績,我們通過課外活動培 養學生的自信,挖掘學生的天賦才能,為他們的未來增值。」但是,越來越多家長抱著讓孩子接受精英教育的期待,讓孩子自小小年紀從世界各國來到英國就讀私立 寄宿中學。這種現象背後,卻普遍伴隨著一種迷思。

「私立教育不等同於精英教育。」克萊爾教授這麼說,多年以來,英國私立學校數目劇增,雖是私人教育單位和獨立招生,但配合政府逐漸鬆綁教育 政策,越來越多民眾有機會進入私立學校就讀,公立學校和私立學校的差距也日益縮小,「私立學校的優勢在於可以提供特殊的學習需求。」克萊爾教授補充說。 「越來越多私立學校提供相等的受教育機會。不論是窮人或富人,我們都希望他們能有機會通過學習而成功。」瑞德爾潘羅斯學校(Rydal Penrhos School)校長帕特里克·李布朗(Patrick Lee-Browne)回應說。英國自19世紀末開始,越來越多私立學校需要較高的門檻才能進入,但近年以來,大眾教育的趨勢撼動了精英教育的精神,教育 不再是少數人的特權。校長喬也認同這個變化「我們提供越來越多獎學金,讓更多學生可以接受私立學校更好的教育。」

在大眾教育已然成為共識的當代,許多華人家長卻仍抱有「英國私校是貴族教育」的誤解,克萊爾教授對此感到疑惑:「我從來沒聽過『貴族教育』 這個詞,精英教育常被理解為『貴族的教育方式』。許多國際學生誤認為英國寄宿學校和貴族有直接關係,但這是一個迷思,私立寄宿學校並非限定貴族才能就讀, 所謂『精英』的定義也產生變化,金融和商業在當代佔據更重要角色。」她認為英國可稱得上是世界上運行精英教育最好的國家,有鑑於此,所以許多華人父母將孩 子送到英國讀書是為了進入頂尖大學做準備。對此,校長帕特里克則提出異議,他表示:「現今某些學校像伊頓公學和溫徹斯特公學仍保有其類似『貴族教育』的傳 統,但僅集中在幾所學校,大多數私校並非如此。」也就是說,大部分私校已經隨著大眾化教育走向平民化,所謂的貴族教育,在英國教育體系中逐漸退出歷史舞 台,即便存在,也僅剩下極少數學校保留了些許傳統。

新式精英教育的時代

英國私立寄宿中學走向國際化儼然為英國私校塑造了新的面貌,克萊爾教授稱此趨勢為「新式精英教育」,她說:「私校著重全球化 的發展,越來越多學校招收海外學生並與國際接軌,低齡留學生日益增加,像是來自中國的學生數量逐年上升,學生組成的多樣化可以讓他們有多元文化的交流。這 是一種新形態的精英教育。」克萊爾教授認為,英國的私校教育是很好的倣傚典範,所以有些重點學校會是國際學生父母的首選,因而這些私校的國際學生比例會非常高。另外,克萊爾教授也提到,除了招收來自其他國家的學生,學校也栽培有國際視野的學生,像是有意出國進修或就業的年輕人,加強其成為「全球公民」的意識。

在新式精英教育逐漸拓展後,展現出兩項特點各有優劣。首先,就讀這些私校的孩子會對這個小群體形成一種強烈的歸屬感,通過共同創造出獨特的校園精神,讓學生之間有強烈的連結。學生若能在整合過程中順利融入校園群體會是一大收穫,「但從很多案例中,我們發現,學生之間的文化交流並沒有預期中順暢。」教授克萊爾提出,海外學生赴英就讀常會遭遇文化適應的困難,對於年幼學童而言,學校會變成一個「孤單的地方」,英國當地學生和國際學生之間的文化鴻 溝依舊存在,這是父母為孩子選擇寄宿學校時應該考量的因素。

另外,多元的課程和課外活動是私立中學一大特色,校長喬稱為「現代化的教育」,她 說:「越來越多華人父母選擇付更多學費讓孩子接受私立教育,是因為他們相信私立學校能提供更多的教學資源,而這些教學內容是大部分公立學校無法取得的。」 但是伴隨高品質教學的是高競爭力,在某些特別看重學業成績的學校,會帶給學童過多課業壓力,「許多父母是因學校的排名而花了這筆不便宜的學費,其實這些學 生的課業表現已經優於平均值,但因為同校學生表現更好,所以突顯出某些學生的能力相對不足,因而會給學生帶來極大壓力。」克萊爾教授解釋。不過,競爭力帶 來的壓力程度因校而異,校長喬認為所謂的競爭力是讓學生成就自己最好的一面,「他們樂於盡力展現最好的自己,與自己競爭,而不是為了超越他人而競爭。」

從精英教育走向新式精英教育,英國私立寄宿中學不斷尋求最佳的「現代化教育」,關心孩子未來的家長們也積極尋找最優質的受教育環境,每個學校的教育方針、課程結構、學生組成亦或是 升學率排名各有千秋。在做出選擇前,不妨針對孩子的個人特質進行評估,如同校長喬所言:「我們傾聽孩子想要什麼,然後盡全力滿足他。」這是教育者的核心價值,讓學習一直是件快樂的事。

新加坡為何受中國留學生青睞

目前,素有“花園城市”之稱新加坡留學生已達5萬人,其中中國學生占了三分之壹。據了解,九成的新加坡留學生在畢業後都選擇留在新加坡就業。為什麽有這麽多學生選擇新加坡呢?而他們畢業後多數學生為什麽選擇留在新加坡呢?

新加坡為何受中國留學生青睞

新加坡留學成本低

新加坡公立大學本科學費2-4萬人民幣每年,私立大學貴4-6萬人民幣每年。生活費壹個月大約是500-700新幣(合人民幣2500-3500元)。總體來說比英、美等國家低2/3左右,每年需要8萬-10萬元人民幣。

此外,壹般留學生可以申請企業獎學金和政府獎學金,企業獎學金是新教育部提供給國內合作學校學生的全額獎學金,學生能獲包括學費、生活費、路費在內的全部費用。政府獎學金是新政府為我國留學生提供的部分免費獎學金,學生能通過留學中介或自己申請。申請到該獎學金,學生能減免65%~80%的學費。如家庭仍無法負擔剩余費用,學生還可向學校申請無息貸款,最高額度為自費部分的80%。

新加坡的就業前景無限

新加坡作為國際商業中心,吸引了全球6000多家跨國公司及70多家全球100強IT企業落戶。新加坡大學生90%以上畢業半年內找到工作,新加坡的公立大學和優質私立大學畢業生並不發愁找工作,起薪可達人民幣1萬到4萬。

新加坡的工作環境比較寬松,壓力也沒有國內那麽大,所以許多畢業生都願意留在新加坡發展幾年有了壹定的事業基礎再回國。

英國房市:養老金改革或促進房市

英國養老金政策改革可能促進房市交易量
從2015年4月開始,英國養老金儲戶已可以完全自由的提取養老金並投資到房產中去

根據房地產公司Chestertons的研究,英國養老金的規則變化可能引發的房產交易量顯著增加,但不會對英國房價造成太大的直接影響。從2015年4月開始,英國養老金儲戶已可以完全自由的提取養老金並投資到房產中去。

2014年3月底公佈的英國財政預案對養老金方案進行了改革,儲戶可以逐步的從養老金中提出更大額度的現金以投資到中意的其它門類中去。至2015年4月,限額已經完全解除,儲戶已可以完全自由的提取養老金。

因為房產投資通常被視為波動較小、相對安全的長期投資,並能提供定期的租金收入。由於生利的本金是首付與按揭之和,因此在房市繁榮與租房順利的情況下,資產的升值與房租的收益率都會大於壹般的投資。而且穩定、可觀的中長期資本增值也更讓人容易理解與放心。再加上當前英國房市已經進入復蘇,市場的需求應該會把業主推到較為有利的位置。所以對於那些決定自主操控養老金的人,房產投資可能超過養老年金並成為流行的投資選擇。

但英國養老金的平均額度為2.5萬英鎊,對於大多數家庭,僅僅用養老金還不足夠以投資房產。如果以此作為20%的首付計算,那麽養老金投資購房出租最多只能購買12.5萬英鎊的房產。雖然這並不足以購買很好的房產,但是仍然可以投資學生住宿。如果想投資更大的房產,可能需要有其它的資產來源作為首付。

而且對於很多已過退休年齡的人來說,要獲得購買房產的貸款並非易事,因為很多貸款機構壹不太願意發放貸款給那些在退休之前無法清償按揭的人。當然用現金購買物業也可以,但能夠額外再拿出壹大筆錢的人數並不多。

Chestertons公司的報告指出,很多退休人員可能會通過產權釋出(把現有的地段好的、較大的房產賣掉,買壹所地段壹般的小房產居住)的方式來投資房產,或者是用這筆差價加上養老金作為他們的子孫購房的首付,而這會推漲房市的交易量,並有助於緩解租房房源緊缺的態勢。

經濟發展帶動房産市場升溫 匈牙利商業地産投資飈升71%

經濟,是一個國家任何産業發展的主要素。經濟與房産更是密不可分。在2014年的全球調查中,布達佩斯被評爲歐洲經濟發展第二快的城市。這項調查使得布達佩斯由一年前的排名20位躍升至第12位。歐洲企業500强名單上,56家匈牙利公司榜上有名。 美國智庫布魯金斯學會透露,歐盟委員會2015年2月26日通過了匈牙利國家經濟部的3項行動計劃,批准爲促進匈牙利經濟發展提供4萬億福林(約合130億歐元)的資助。這是匈牙利迄今實行的最大規模經濟振興和發展計劃。也是歐盟爲快速復蘇歐洲經濟做出的巨大舉措。這些都明確的表明,匈牙利經濟始終都備受關注幷已經有了非常强烈的轉强迹象。

其原因主要是,匈牙利政府從2010年以來采取了一系列扭轉經濟的措施,著眼于新的戰略,經濟狀况才得以出現轉機:投資量加大、歐盟資金的利用率得到提高、消費進一步增加、出口繼續保持强勁的競爭力,它仍然是匈經濟增長的主要引擎。此外,服務業、旅游業、零售業和交通運輸業也促進了經濟的增長,低利率和復蘇的私營部門的經濟活動也是經濟增長的因素所在。

匈牙利房地産銷量看漲   商業地産投資增長71%

經濟的不斷“强化”使匈牙利商業地産從中受益。據匈牙利財經網站Portfolio報道,最新調查結果顯示,2014年中東歐地區(不含俄羅斯)商業地産投資達77.34億歐元,同比增長28%。其中波蘭投資最多,爲30.76億歐元,同比下降5%;其次是捷克、羅馬尼亞,分別爲19.92億歐元、11.24億歐元,同比分別增長54%和220%。匈牙利投資爲4.66億歐元,但增長率達到驚人的71%,在中東歐地區遙遙領先。主要帶動因素是辦公室和工業地産,顯示經濟回暖已傳導至商貿服務業。

2014年,匈牙利首都布達佩斯房屋銷售量同比增長了18%以上,其中12月份同比去年增長超過70%,房價上漲超過4%。2014年相關數據顯示,住宅價格在2013年年底開始上漲,扭轉了多年下行趨勢。

Laszlo律師專欄全集:

資深律師詳解匈牙利房産投資與移民

歡迎讀者發郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論,或瀏覽Hunfund Kft的官方網站http://www.hunfund.com瞭解匈牙利房産。

華人置業「互聯網+」正流行

新西蘭天維網報導,居外網是「全球最大的中文房產網站」,針對中國國內買家量身訂製,專業全球國際房產中文網絡搜索引擎及資訊平台。網站展示來自53個國家和地區的超過220萬套物業,每天吸引成千上萬購房者瀏覽。該網披露,大多數華人購房是為了在新西蘭留學的孩子能夠居有定所,房子同時也被視作長期投資。

海外華人置業「互聯網+」正流行 置業網應運而生

新西蘭天維網報導,居外網是「全球最大的中文房產網站」,針對中國國內買家量身訂製,專業全球國際房產中文網絡搜索引擎及資訊平台。網站展示來自53個國家和地區的超過220萬套物業,每天吸引成千上萬購房者瀏覽。該網披露,大多數華人購房是為了在新西蘭留學的孩子能夠居有定所,房子同時也被視作長期投資。