悉尼住房面積逐年降 房價反大漲

人口房價齊漲，悉尼住房面積逐年降

盡管悉尼房產面積規模逐步縮小，但澳大利亞房價卻持續增長。澳大利亞住房產業協會（Housing Industry Association）數據顯示，平均住宅規模在過去5年中不斷減少，因為建築商需要應對飛漲的地價和猖獗的人口增幅。

數據顯示，悉尼標准住房的面積從2010年的321平方米降低至如今的285平方米，降幅達27平方米，也就是一輛小型城市巴士的大小。預測數據顯示，住房面積還將逐步下降。人口增幅數據顯示，在2050年前，悉尼需要建造2萬至3.5萬套新房。如果發展商繼續偏好開發高層公寓而非獨立屋，那麼小區物業將成為澳洲房地產建築活動的主流。

悉尼市議會也更容易批准建築商興建小型住宅，這種情況在Campbelltown尤其明顯。市議會所允許的最小開發面積從1992年的700平方米下降至如今的200平方米。住房產業協會分析師布魯克菲爾德（Kristin Brookfield）表示，導致悉尼住房平均占地面積減少的原因在於，更少家庭能買得起大房子。悉尼住房中位價在過去3年中也大增17萬澳元。布魯克菲爾德表示：“許多家庭放棄了一畝四分地的夢想，因為他們難以負擔距離CBD通勤時間少於1小時的獨立屋。他們的唯一選擇就是購買公寓或連排屋。由於交通基建設施附近的空間有限，發展商所建造的新房面積只能逐年減少。”

聯邦證券（CommSec）經濟學家塞巴斯坦（Savanth Sebastian）表示，對住房所有權態度的轉變反映在房貸申請上，針對獨立屋的房貸申請量在去年跌至歷史低位，但針對公寓的房貸申請量卻一路飆升。

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小投資大回報 澳洲房產投資客大談生意經

案例一：

Jason在2005年購買了悉尼市中心附近的公寓（靠近市中心及各大學）。這套兩房公寓約40萬澳元。2005年他支付了訂金10%，印花稅約1萬澳元。3年後項目建成，簽訂購房合同時，交納房價首付20%。3年間共計支付房價30%的款項，即12萬澳元。當時貸款利息較高，約6%~7%一年，只還利息不還本金。

2008年，Jason現房入住，開始支出房產稅、維修費，他每年自己要貼的費用大約在2萬-3萬澳元。如以5年計算，其間共支付10萬-15萬澳元左右。

但是，Jason為了使投資最大化，公寓自住一間，出租一間。單間出租每周租金約180澳元，目前租金單價增長至280-350澳元（整套出租能租更高一點），租金抵消了Jason部分利息。

目前的貸款利息不到5%，70%的貸款即28萬澳元每年利息約1.4萬澳元，而租金回報約3萬澳元一年。

目前該區兩房出售價位約75萬澳元，兩房整套租金在650澳元一周。如果出售，相當於賺了35萬澳元。扣除各類支出，淨賺約15萬-20萬澳元。

案例二：

澳洲留學生Amy在以月供形式投資了一處房產，總價值約為40萬澳元，她在澳大利亞留學3年的學費是6萬澳元，生活費是每月1000澳元，總計3.6萬澳元，總的留學和投資成本大概50萬澳元。

這套三房房產，Amy自住一間，其余兩間分別租給了兩個學生，一名國內和一名國外的，每間的月租是800澳元，兩間一個月的房租收入為1600澳元，3年下來的收入為5.76萬澳元，除去一些維護成本大概為5萬澳元。近幾年澳大利亞房價持續上漲，每年的平均漲幅為10%，Amy投資的地段稍微高於這一漲幅達到了12%，3年後該地產轉手價格為56萬澳元，最終3年下來因為房子所獲得的總收益為61萬澳元，減去留學和地產投資的成本，她還賺了11萬澳元。

近幾年澳大利亞房價持續上漲，每年的平均漲幅為10%

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案例三：

上海人Katharine一次去墨爾本游玩的機會，接觸到當地開發商做的房產推介會。這個項目位於墨爾本西南Williams Landing，2009年的時候還是一片未開發的荒地。有商業頭腦的Katharine覺得這個項目讓人動心，項目緊挨著政府計劃開通的地鐵，作為軌交房，未來幾年通車時，房價一定會上升。由於是別墅，擁有土地面積，Katharine總共付款5.7萬澳元買了550平方米地塊，地價價格當時為26萬澳元，購買土地後，開發商將在12個月內統一開發打造居民社區。這是Katharine第一筆海外地產投資，等待房子建築好之後，付清首付並開始辦理貸款。然而此時，Katharine家人在投資方式的選擇上與她發生分歧。家人認為，背負一套海外房產的貸款壓力很大，於是，Katharine在家人勸說下，在半年時間內將地塊轉讓出去，約盈利2萬元人民幣。

目前該社區已經建好，同一社區400平方米房產市場價約為33.56萬澳元，另有512平方米的大戶型市場價為41萬澳元。“這是一個慘痛的教訓，如果當初沒有轉讓出去，5年間房價差不多漲至42萬澳元。”

投資理念成熟起來的Katharine現如今在墨爾本又投資了一套別墅和一套公寓。“公寓靠近市中心有名的富人區，是一套學區房，附近有整個墨爾本排名前十的公立和私立學校。兩房55萬澳元 2013年6、7月份買下，首付5萬多澳元，現在項目剛剛動工。准備子女就學讀書用的，租金也可以收到每年2萬澳元的回報。”

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澳洲今後要向外國房產投資者說“不”了嗎？

居外解析“加強澳洲外國投資綱要”對買房者的影響

3月20日，是《加強澳洲外國投資綱要》（Strengthening Australia’s Foreign Investment Framework）公眾征詢的截止日。自2月25日，該草案提出以來，關於澳大利亞政府擬嚴格限制外國人購房的消息成為熱點話題。無論是欲對外國置業者加收最高1,500澳元的申請費，還是采取措施打擊違規購房者，都引發了全球輿論關註。更有人質疑，澳大利亞政府此舉主要針對中國購房者，意在打壓其置業行為。居外為妳分析政改的前因後果，以及解讀最新政策的細節。

 

壹、 為什麽澳洲會推出收緊外國人在購買房產的新規定 ？

 

1、 外資湧入，澳洲房價被炒到逆天高，本地民眾買房難

最近幾年，澳洲房價飆漲，悉尼和墨爾本等壹線城市更加是漲價先鋒。低息政策讓房價瘋狂，外國投資者入市炒樓也被認為是催高樓價的主要原因之壹，尤其是來自中國大陸的投資者。房價飆漲導致本地居民抱怨買房難如登天，限制外國人購房是為了遏制澳洲房價上漲，以及響應公眾對於買房難的關切。【閱讀原文】

延伸閱讀：

 

2、 澳洲外資審委會（FIRB）失職，以致外國購房者“有機可乘”

允許外國投資者購買新房，但限制其購買二手房本就是澳大利亞的法律規定。長期以來，這項政策沒有得到嚴格執行，導致違規購房的現象越來越多。澳政府此舉是為了完善既定政策，更好地落實針對外國置業者的限制措施，以緩解本國人面臨的房價高漲無力購房的問題。【閱讀原文】

 

3、 新州大選，住房政策方針成拉票武器

2015年新州大選將於3月28日正式舉行。本次新州參選黨派除自由黨和工黨兩大政壇主角外，還有許多其他黨派也都參與競選。澳大利亞廣播公司（ABC）日前對9382名選民進行的投票在線調查中顯示，選民所關註的議題中排首位的是經濟，其次是國有資產的私有化問題，生活成本、教育、環境等。房產在大悉尼將繼續存在高需求，兩大黨為爭取選票均承諾幫助人民實現擁有居所的夢想。

 

二、澳洲海外人士購房新政的主要規定

 

1、提高海外買家在澳洲買房收費標準

 

被稱為澳洲房產緊縮新政中，對征收手續費的規定

 

2、 明確處罰措施，加強執法力度

據2月26日澳洲政府公布的外國投資監管框架討論文件，澳聯邦政府有意將外國違規投資澳洲房地產處罰條例延伸至企業、商業地產、農業等投資領域，加強相關領域執法力度，令外國人在澳未經許可非法投資將面臨更加嚴格的刑事處罰和民事罰款。目前針對外資違規購房的刑事處罰為合8.5萬澳元或2年監禁，也可兩項並罰。同時，澳政府嚴禁違規投資者從非法房產中牟利，壹經發現，將處以不同程度處罰。【閱讀原文】

本次澳洲房產緊縮政策的相關處罰措施的規定如下：

 

延伸閱讀：

 

3、 新增連帶責任，嚴懲協助違規購房的第三方

協助外國人購房的第三方，如移民中介、房產中介等也將受到懲戒，最高民事處罰為個人42,500元，企業罰金可高達5倍。另外，明知違法仍協助外國人買房者涉嫌刑事違法，最高罰款85,000元，和/或兩年監禁。【閱讀原文】

 

4、 修改對農業土地買賣的審批

從3月1日起，外國人在澳購買農地超過1500萬元的交易將要接受外國投資審查委員會的審查。此前的審查起點是2.52億。此外，稅務局將從7月1日開始收集關於所有農地新外國投資的信息，不論交易價值。【閱讀原文】

 

三、 新政對澳洲房市的海外買家會產生什麽樣的影響？

 

1、嚴格執法 為保障澳洲購房者帶來壹個“公平的競爭環境”

澳洲聯邦政府對房地產外資緊縮審查，目的是只有在公平公正的基礎上進行投資，才能保障海外置業者的利益。艾伯特總理也對新機制表現出極大的信心：“縮緊政策不是將海外資金攔在外面，而是引導他們正確對我們的產業進行投資。”【閱讀原文】

 

2、申請費不足以阻擋海外買家 對買家幾乎沒有影響

根據新出臺的意見稿，FIRB將根據房產總價，對海外買家在澳洲買房征收申請費，5000澳元起。然而，房地產業界普遍認為，外資購房申請費或許只是“毛毛雨”，海外投資人不會因此“望而卻步”。 【閱讀原文】

延伸閱讀：

 

3、處罰措施仍未確定 最終影響幅度仍有待觀察

關於違規購房的懲罰力度加強，監管網絡擴展至移民中介、房地產服務行業及房地開發商或許才是關鍵所在。澳聯邦政府“動真章”的態度不言自明，最終討論文件中哪些部分將通過並實施，又將給澳洲房地產投資性購房活動、中資地產商的“圈地”行為產生多大的限制性影響，這壹切都還是未知數，有待進壹步觀察。

 

延伸閱讀：

澳媒質疑加強外資審委“抓錯了癢處”

澳大利亞主流媒體指出，目前仍缺乏可信的證據證明海外買家推高了澳洲房價，強調房源緊張才是澳洲各大城市高房價的源頭，甚至質疑對海外購房者加稅無助於解決問題。【閱讀原文】

 

四、居外專業解讀“新政” 讓妳更理性了解澳洲房市

 

居外是全球最大，最具權威性的海外房產中文平臺，外媒自去年下半年便就澳洲房產投資政策變動多番采訪居外的兩位聯合創始人的專業意見。綜合起來，居外網對此的觀點如下：

  • 中國買家不是澳洲房價飛漲的“元兇”，更為澳洲房地產市場帶來了巨大利益。【閱讀原文】

 

  • 1,500澳元“出價費” 實屬無理，或令海外買家轉向其它國家投資房產。【閱讀原文】

 

  • 澳洲聯邦政府對住宅地產投資的執法活動的加大，並不意味著對外國企業投資的開放態度有任何巨大變化。【閱讀原文】

 

  • 澳洲房地產市場面臨著許多逆風，但居外作出的分析表明，今年澳洲房市的海外投資將比去年增長15%至20%。【閱讀原文】

 

 

 

巴黎房産投資新趨勢：環保房産與法蘭西島

最近的調查顯示全球投資者對于投資巴黎房産的胃口越來越大。巴黎 一直以來都是全球經濟、文化與藝術的中心。因此，在全球前30位最適宜房地産投資的城市排名中，巴黎高居第四位。歐洲經濟危機後，巴黎房價正在觸底反彈中，因此現在已經到了最佳的投資機會。

去年，巴黎房産投資總額達到6000億歐元 ! 這個數字在2006年經濟危機過後還是首次出現。這不僅意味著巴黎房地産市場的穩健，更顯示了法國整體經濟環境的穩定和信心。因此，這些利好信息也進一步證明了在法國投資抑或在巴黎投資，房地産依舊是首選。

巴黎是全球第一大旅游度假目的地，每年迎接超過3200萬名游客。作爲最知名的浪漫之都，它擁有像盧浮宮、凱旋門、埃菲爾鐵塔、巴黎聖母院等世界文化遺産，當然還有歐洲唯一的一家迪斯尼樂園 ! 這些只是所有可以在巴黎找到的活動和娛樂中的一小部分。巴黎本身所具備的一切文化環境與旅游價值都是房産保值與增值的重要保障。

巴黎房産項目多種多樣，比如最新的Villages Nature（自然村莊）項目，這樣的0碳、0車、0垃圾的環保地産代表著巴黎最前沿的房産趨勢。因爲當今巴黎的房産趨勢逐漸由投資市中心位置發展到投資巴黎郊區，交通便利、基礎設施完善的區域。巴黎郊區統稱爲法蘭西島（Ile-de-France）, 包括以下幾個省份：

  • 巴黎（75省）
  • Seine-et-Marne（77省）
  • Yvelines（78省）
  • Essonne （91省）
  • Hauts-de-Seine（92省）
  • Val-de-Marne（94省）
  • Val-d’Oise （95省）

其中除了巴黎以外Seine-et-Marne（77省）也最爲大家所熟知。因爲在這裏，有歐洲唯一的一家歐斯尼樂園以及Val d’Europe 歐洲名牌打折村。這裏也是每年接待游客最多的一個區域，單單迪斯尼樂園每年就要接待超過1000萬游客。可以說77省是法蘭西島經濟最活躍的一個地區，也是除了巴黎市中心位置以外，房産升值前景最好的一個區域。

綜上所述，對于巴黎房産投資來說，除了尋找市中心的地産項目外，也可以開始將眼光投向巴黎郊區法蘭西島。交通便利、生活方便、最好是有好的旅游景點在房産附近，對于巴黎這樣一個旅游城市來說，此類位置的房産能够更好的保值、升值。

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75萬澳元能買到什麼樣的澳洲房產？看10年的差距

澳元持續貶值的今天讓澳洲房地產市場卻一直漲到無邊無沿，你有沒有嘆息過，假如5年前我買了房子該多好呢，一等成千古恨啊，當時你本可以用75萬澳元買到一處雙層公寓，現在澳洲房子多少錢呢？悉尼別墅多少錢呢？估計也就只能買一個房間吧。

日前一項針對悉尼購房者在10年間購買力的變化研究發佈，對比發現大家持續上漲的買房熱情也讓房價屢創新高。此項研究由Core Logic RP Data展開並完成，研究數據顯示悉尼的中等房屋價格在過去五年間上漲了50%，從50萬漲到了75萬。口說無憑，我們看個實例，在悉尼西北部的Bella Vista郊區，10年前你能買到一處佔地785平米帶游泳池的五居室，2010年你再買的話，情況倒沒有太大變化，你仍然可以買到一處別墅，只不過面積變得小了一點，700平米，也還可以吧，但你現在再買的話呢？不好意思，只夠買一處簡單的連棟住宅了。LJ Hooker的Jin Choong已經在這處山區賣了15年的房子，他也不無感慨：「以前你只要有70萬，完全就可以買處豪宅，而現在70萬澳元只是在澳大利亞買房的起步價。」

Core Logic的分析師Robert Larocca則表示Bella Vista就是整個悉尼的縮影，10年間房價的漲速發生了突變，而購房者的種類也在五年間有了巨大的變化。帕丁頓區的房地產市場也給了大家很好的說明，如果在2005年到2010年間買房的話，75萬澳元完全可以買棟4居室的公寓，現在卻只夠買一個LOFT了，如果想買四居室那就要付130萬澳元了。如今內城區中等偏上的房子至少都需要100萬澳元，所以假如你只有75萬的預算的話那就只能往西轉轉了。原來Stanhope Gardens的業主Brad和Jessica Galea現在決定出手他們的房子，Brad表示：「我們想住個更大點的房子，所以要搬到Oran Park那邊去了，現在只有去最西邊才能在預算之內買到大小合適的房子。」

悉尼西北部的Bella Vista郊區在售75萬房產的10年變化

2005年：雙層，五居室，帶游泳池，共785平米 2010年：雙層四居室公寓，不帶游泳池，面積700平米 2015年：129平的三居室連棟

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購房預算有限？考慮美國生活費最便宜的十大城市

受夠了每個月一半的工錢都要交房租，買桶一加侖的牛奶要花4.5美元？或許你是時候決定搬到個便宜點的地方去住了。

購房預算有限？可以考慮美國生活費最便宜的十大城市

當然，郊區縣的生活開銷總體會比大都市裡便宜。可如果你又不捨得離開大城市，那麼去哪兒好呢？房產信息網站SmartAsset綜合多方數據，評選出了全美生活消費水平最低的十個人口15萬以上大都市。這些地方購房便宜，房租也低，吃喝消費也都低於全美平均水平。

1. 紐約州 水牛城

房價中位數：$66,900

每月房租價格中位數：$512

住房以外每月平均生活消費指數：92.75 （全美平均水平100）

平均總生活費指數：79.34 （全美平均水平100）

2. 蒙大拿州 斯普林菲爾德

房價中位數：$106,200

每月房租價格中位數：$525

住房以外每月平均生活消費指數：95.54

平均總生活費指數：79.92

3. 印第安納州 韋恩堡

房價中位數：$98,700

每月房租價格中位數：$535

住房以外每月平均生活消費指數：94.21

平均總生活費指數：80.77

4. 田納西州 諾克斯維爾

房價中位數：$116,700

每月房租價格中位數：$589

住房以外每月平均生活消費指數：90.14

平均總生活費指數：82.26

5. 密西西比州 傑克遜

房價中位數：$88,400

每月房租價格中位數：$576

住房以外每月平均生活消費指數：93.42

平均總生活費指數：82.51

6. 亞利桑那州 伯明翰

房價中位數：$86,000

每月房租價格中位數：$521

住房以外每月平均生活消費指數：96.31

平均總生活費指數：83.29

7. 俄亥俄州 阿克倫

房價中位數：$81,400

每月房租價格中位數：$541

住房以外每月平均生活消費指數：97.94

平均總生活費指數：83.65

8. 路易斯安那州 什里夫波特

房價中位數：$124,700

每月房租價格中位數：$578

住房以外每月平均生活消費指數：92.31

平均總生活費指數：83.65

9. 德克薩斯州 阿馬里洛

房價中位數：$116,500

每月房租價格中位數：$588

住房以外每月平均生活消費指數：91.01

平均總生活費指數：84.24

10. 密歇根州 底特律

房價中位數：$42,300

每月房租價格中位數：$553

住房以外每月平均生活消費指數：96.66

平均總生活費指數：85.21

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購買澳洲樓花 開發商在什麽情况下才可取消售房合同？

最近一則悉尼房産開發商在出售樓花約一年多後取消合同退回定金的消息引起了不小震動。買家在2012-2013年簽訂了樓花的購房合同。在事隔2年之後，突然被告知該項目無法繼續，以致所有樓花的合同均被撤銷。

雖然買家在簽訂合同時的10%定金可以被悉數退回，但是購買樓花後等待的這一年多時間裏，房價上漲的機會成本是再也追不回來了。那麽，開發商究竟是否要承擔所謂的“違約責任”呢？

在購買澳洲房産時，購房合同中都會有一條類似的條款，申明該合同是“有條件限制的合同”。簡單來說，即雙方履行合同約定的義務是建立在一些“先决條件”之上。通常這些“先决條件”包括：

（1）完成房屋建設

（2）完成相關政府機構登記

如果這些先决條件因任何原因無法被滿足，那麽開發商可以退回買家的定金，撤銷該合同。在這種情况下是不存在違約責任的。

除此之外，購房合同中也可能提到開發商正在申請政府批文，如果開發商沒有在指定時間內獲得該批文，或是批文要求不符合開發商預期計劃導致開發商無法接受的，則開發商有權撤銷該合同。在這種情况下，撤銷合同不失爲對雙方損失都降到最小的一種方式。

對于已經獲得批文的項目，相對變化風險會降低不少，但幷不表示在交房前就不存在撤銷合同的可能性。值得注意的是，開發商是有權對已獲批文進行修正申請的。如果修正申請被拒，或是不符合開發商要求的，則開發商也有權撤銷合同。

其實，開發商遞交的申請被拒或是被退回重審的事不在少數，大部分的申請在經過多次修改及協商後可能都會獲批上市。其中不乏經過一些司法程序進行申訴的案例。上面提到的案例正是開發商在有批文的情况下，再次申請加建被拒之後，無奈選擇撤銷合同的方式。

對于買家而言，雖然最初投入的10%是沒有損失掉，但這2-3年的等待期的機會成本就此喪失了。尤其是在目前房價水漲船高的大環境下，很難再以當初的價格買到相同類型的物業了。更別提買家投入的心血和精力。因此，買家在正式簽訂購房合同前，應當諮詢自己的代理律師，幷做好相關徵詢調查工作，瞭解該項目的批文申請情况，在考慮自身能够承擔的風險的前提下再簽訂合同。

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律師揚泱解析澳洲房産

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澳大利亞迎來新一波留學潮 去年留學生人數增10%

澳洲國際教育行業迎來又一春，澳洲留學生註冊人數增加，行業收入創新高。而且受畢業後享有工作權的吸引，還有很多學生在語言學習後會繼續留澳接受職業教育或高等教育。

去年澳洲留學生註冊人數增加了10%

澳洲聯邦政府的數據顯示，去年留學生註冊人數增加了10%，扭轉人數大幅下滑的局面。此前，澳洲大學和大專院校流失了超過三分之一的留學生。

英語語言學院在2013—14年迎來了最好的一年，註冊人數增加27%。雖然這一增長率現已穩定在9%這個更為可控的水平，但很多學生打算繼續接受職業教育或高等教育。這意味著這些行業未來留學生人數會出現大幅增加。

不過這依然遠遠趕不上2009年輝煌的時候。當時留學生人數達到了63萬多人的頂峰。之後，註冊人數恢復到2007年的水平，去年為45.5萬人。這些數據只包括拿澳洲學生簽證的學生，還有很多學習語言的學生也會持旅遊簽證或打工度假簽證來到澳洲。

不過上個月有數據透露稱，現在國際教育行業的收入已超過2009年的時候。新數據顯示，該行業去年創收166億元，高於此前161億元的峰值。這導致貿易部長羅伯（Andrew Robb）向人們強調這一澳洲第四大出口產業的經濟重要性。他重申自己的預計，如果澳洲充分利用在線教育的潛力，教育產業將急劇增長。

羅伯還強調了印度市場的潛力。「我們預計印度會重複中國的情形。印度是我們最大的職業教育和培訓市場，未來10年的需求將十分驚人。」他說。

澳洲英語協會（English Australia）的布倫德爾（Sue Blundell）稱，也有很多印度留學生報語言課程，並且很多之後會繼續接受職業教育和高等教育。她說研究生入學人數也有增加，畢業後可獲得機會工作很吸引印度學生。

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4月6日實施英國創業移民簽證新政策 創業真實性最關鍵

英國移民局最近公布了移民法調整細則，其中創業移民簽證(TIER1 ENTREPRENEURS)調整後的新政策,將于2015年4月6日實施。

創業移民簽證(TIER1 ENTREPRENEURS)調整後的新政策將于2015年4月6日實施

20萬鎊創業移民簽證主要申請要求有三個方面:首先是申請人擁有自由支配資金20萬英鎊，此資金要投資到英國建立一個企業或者加盟或購買英國現有的生意。其次是滿足移民局的英語語言要求。再者，申請者及其家屬要有一定的生活費保障。

以上幾個條件一直以來都是對創業移民簽證的“硬性要求”，而此次政策調整主要表現在對申請人創業真實性的考核上，也就是說是對此項目“軟性考核”的調整，主要表現在以下幾個方面：

1、從2015年4月6日起，創業的真實性測試 (GENUINE ENTREPRENEUR TEST) 不再僅僅適用于初次申請人，同時適用于此類簽證的三年後續簽以及轉永居。申請人在持有此簽證的五年期間都將一直受到移民局對于其商業活動真實性的考察。

2、從2015年4月6日起所有申請者都必須遞交商業計劃書（BUSINESS PLAN），明確了商業計劃書已經成爲申請此類簽證申請的另一個‘硬性’標準。

3、英語語言要求的調整。舊政策下的B1英語成績可以有不同的學校提供，而最新政策下的英語語言證書英國境外只承認雅思成績IELTS，英國境內只承認雅思和TRINITY COLLEGE LONDON兩種證書。

4、20萬鎊投資額需在金融機構存滿90天，如果未存滿90天，必須提供詳細的資金來源解釋。對于存款證明的開具日期必須在申請遞交前的一個月之內。

5、Tier1 General簽證持有人若要轉成20萬創業移民簽證，必須在2015年4月6日前在英國建立了生意（一家或多家企業）或者獲得了政府部門或風投所提供的投資資金。但是，Tier1 General簽證轉成其他類別的簽證條件保持不變。

6、進一步明令禁止房産投資：所有涉及房産投資、房産管理或房産開發的項目都不被認可，包括購買房産以收取房租。

從以上新政策的調整要求上不難解讀：英國政府加强了對 20萬鎊創業移民簽證的審核條件和審核標準。因此，新政策下擁有一份完美的商業計劃書，對申請成敗至關重要。一份專業有效的商業計劃書將會包含移民局想要 看到的所有信息，而申請人的商業計劃書也會成爲移民官面試時問題的核心來源。因此，商業計劃書務必認真準備，所提供的信息和數據力求準確無誤，且商業計劃 合情合理有實現的很大的可能性，也就是說移民官看了您的計劃書，會相信您在英國的宏偉規劃有成功的可能，他才會批准您的申請！ 

另外，申請人被要求面試將會成爲常規。現在此簽證大部 分申請人都會被要求面試，一般面試時間會安排在申請遞交後的一個月左右。面試問題覆蓋所有生意項目包括資金來源，市場調查，競爭對手的分析，成本核算…等等。因此，申請人真實的創業目的和創業目標以及專業的面試輔導，將對申請面試成功起到關鍵作用。被拒簽的案例中，大部分申請者都是沒有通過面試這一關。

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洛杉磯買房不可不看的省錢寶典

不少華人選擇在美國購房的首選地區就是洛杉磯，那麽在洛杉磯買房都需要什麽呢？

美國洛杉磯——華人首選購房地點之壹

壹、看房前向經紀人提出自己壹定堅持的要求

這樣可以減少看不需要的房子，也可以避免在看房和經紀人的解說過程中逐漸改變自己應有的要求。如房價的要求，當妳設定在50萬美金時，妳會在壹次次看房和遞購房申請時，不自覺的提高購房價格，最終成交價有可能70幾萬美金了。洛杉磯購屋與中國不同的是：每壹個想購買此屋的人都不知道別人的報價（有點像中國的投標），最終由賣方及其經紀人決定賣給誰。購買方想得到賣方的個人資訊，進行私下交易是不可能的。出價高，壹次性付現的先得是必然的。

二、不要排斥洛杉磯的老房子

有些區的老房子是由著名的設計師設計，而且用料壹點都不差。無論您是來洛杉磯投資或定居，“買賣房屋找成薇壹定成!”如果能買下來，房子日後只會升值。保護得好的百年房子的房梁、房柱及地板，日後的使用年限遠遠大於現在建造的部分房屋，原因是當年有錢人使用的木材用料非常講究，而且處理工藝很繁瑣，從而保證了每壹根木料的質量。唯壹不足的是，衛生間少了些，不太符合現代人的需求。這些好的老房子，部分被繼承人捐給政府或社區了。部分老房子還有壹個特點，就是房子小而老舊，綠地面積卻特別的大，壹般多為300到500平方米。買這樣的房子壹般都很便宜，可以考慮拆了重建（需要社區許可）；擴建；在綠地上新建；地分成幾塊出售建房等。

三、寧可在好區買普通的房，也不在壹般區買豪宅

雖說價格壹樣，但是日後升值潛力不同，安全系數不同，孩子受教育條件不同，周邊的配套設施不同。如果妳看見周邊房子有高高的磚圍墻、窗戶上有鐵欄桿，多合算的豪宅最好不要購買，因為真正適合居住的好區是不允許，也不需要在窗戶上安裝鐵欄桿的。 不過千萬美金起跳的豪宅有磚或樹圍墻是應該的，因為面積太大，需要有效管理就另當別論了。

四、要註意查看該區居民的整體素質情況（問房地產經紀人或上網查）

這不僅能提供妳日後住家的安全和社區環境的良好維護外，還能確保孩子受到真正的正面教育。無論您是來洛杉磯投資或定居，“買賣房屋找成薇壹定成!”有些富人區學校的學分是10分滿分，但初高中生中已經有幫派分子了。如果父母忽視了對孩子生理、心理變化的關註，孩子很容易成為幫派分子的囊中之物。類似的悲劇事件前幾年在華人聚居的富人區多次發生。因為根據洛杉磯刑事辯護律師講述，無論孩子加入何種幫派，只要案發時他不幸在幫派兇殺案的現場，也是按殺人主犯同罪處理的。

五、要真正徹底做好房子的檢查工作

當妳遞交的購房申請被接納後，妳需要請專業人員為新購置的房子做全面的檢查，包括水電煤氣、門窗、房頂、地板、廚房、衛生間、房子的整體構造、蟲害等檢查。如果檢查結果顯示，賣方有嚴重的欺騙行為，妳可以有權不買。同時，中國的購房者不要忽視了白蟻的檢測，因為洛杉磯的房子居住時間長了，或多或少都會招來白蟻，誰叫它長有翅膀呢。房子居住五六年後也不要忘了請人檢查壹次。白蟻的處理對於專業人員來說是很容易的事。

六、買了房子後，註意按時交每年的物業稅（PROPERTY TAX）

無論您是來洛杉磯投資或定居，“買賣房屋找成薇壹定成!”美國房子的所有權可以永遠是房主個人的，前提是上交財產稅。在洛杉磯，財產稅壹般要求分兩次交清，第壹次是本年的11月1日之前，第二次是來年的2月1日之前。如果晚交1到2個月，財產稅會自動上調10%。財產稅的高低依據購屋時的價格來定，如果購買時價格是35萬美金，每年財產稅共需上交4千多壹點。

七、買了房子後，不要隨心所欲改造自家的前院

前院壹般都是臨街的，屬於城市景觀的壹部分，草地面積的大小是在建房的時候就已經確定下來的，不可以占用草地作為他用，如停車位、行人道等。如果想改造，先要到政府相關部門咨詢，審批才行。如果審批不通過，擅自改動，發現後還是會接到整改通知，如果逾期不改的，罰款是很重的。

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