赢过港股 中国香港房价去年涨13％

中国香港官方近日发布的数据指出，去年12月中国香港的私人住宅价格持续创下新高，全年涨幅达到13.3％，不但大赢同期恒生指数1.3％的升幅，也是房市连续第6年上涨。

赢过港股 中国香港房价去年涨13％

中国香港差饷物业估价署公布的初步数据显示，到去年12月为止，中国香港私人住宅价格已经连续上升9个月，一般住宅与100平方公尺以上的大面积住宅房价涨幅在12月都有所减缓。而12月的住宅租金行情也继续上扬。

中国香港住宅2014年的房价累计上涨13.3％，上涨速度快于2013年的7.7％，也胜过同期恒生指数1.3％的涨幅。而从2009年以来，中国香港住宅价格已经连6年上涨，累计涨幅达到1.65倍。

中国香港金管局总裁陈德霖日前曾表示，房市交易活跃而且有上涨迹象，如果房市持续升温，会考虑推出逆周期措施以确保金融系统定。

中国香港官方为了抑制房价，曾在2013年宣布调高买卖房屋的印花税率，将200万港元以下的住宅印花税率将由原本的100港元上涨到成交价的1.5％，大幅提高房屋交易的成本，使得房价在去年一度下滑，不过在市场资金充裕的情况下，房价反而出现大幅反弹。

中国香港在今年1月时，宣布暂停一项已经实施了11年的外国投资移民中国香港方案，该方案一共为中国香港吸纳了2,058亿港元的境外资金。而对于暂停投资移民的理由，中国香港行政长官梁振英则表示中国香港不缺资金。

不过对中国香港当地民众来说，房市的凶猛涨势却加重他们的购房负担。根据人口统计国际住房负担能力调查，2014年中国香港的房价中位数是当地收入中位数的17倍，冠绝全球，也创下该项调查11年以来的新高纪录。

 

谨慎再谨慎！加拿大买房时必须核查的文件

对多数人来说，买房也许是你今生最大的一笔投资，因此再怎么谨慎也不为过。

在加拿大买房时注意核查哪些文件

当然，请专业验房师检查房屋是常识之一，但完美的房子是不存在的，所以不要指望验房报告显示房屋没有任何瑕疵。你只需关注是否有损害将来居住及房屋价值的大问题，如建筑材料劣质、老化或建筑结构不当等。

当你看好了房子，就开始下offfer。接下来就需要仔细审核、查看相关文件，这是买房过程中至关重要的一步，这些文件包括：

  • 公寓商品房管委会（Strata council）的会议记录，其中收集了过去1～2年内大大小小的会议内容，详细写明了国内所有房产交易过程出现的问题及纠纷。
  • 必须要求卖主出示Information Certificate (Form “B”) ，这是管理委员会出的，一定要最新的。里边涉及如下内容：
  1. 大楼或小区存在什么问题，发生过或可能发生什么问题，除房屋维护费用之外，房屋管理公司可能会征收何种附加费。
  2. 房屋卖主是否欠管委会钱，有没有其它人对大楼或小区提出过法律诉讼？如果有，你可以看到起诉书复印件。
  3. 产权关系是否具法律效力。
  4. 房产交易过程中或以后，大楼的某些制度是不是会改变？
  • 查看房管管理公司的现行条例，对于入住者有何要求。
  • 了解房屋管理公司的当前财务状况，这样可以知道在房屋出现状况需紧急维修时，公司是否有足够资金。
  • 查看已注册的房屋规划，有关房屋修正条款及一些针对买主的限制条款等，因为有些房屋会限制买主的自由使用，如不可以用作商业用途等。
  • 查看房屋说明报告（Property Disclosure Statement，通常我们简称为PDS），此报告由卖主填写，卖主有义务告诉买主他所知道的任何关于房屋的问题。对于报告中提到的所有问题，你都应当交由代理商做详细核查。
  • 注意房屋保修的相关信息。
  • 建筑大楼外部检验报告。

如果上述文件都不存在什么问题，您就可以放心贷款。之后再进行验房，交定金，最后找律师或公正人办理剩余手续。

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美国好学区房价高 家长也为学区房头疼

对于美国每个学龄孩子的家长来说，谈起学区特别是学区房，都会心有戚戚然。为便于管理各个区域内的公立中小学，由州政府教育局批准，每个州都会成立数量不等的学区，美国称为独立学区。

跟中国家长一样，美国家长也为学区房和美国房价头疼。推荐房源：美国伯克利大学学区房

美国的所谓学区并不是指一大片房子，而是一个类似于NGO组织但同时带有一定独立性和管理职能的第三方机构，有些类似我们的区县级教育局，同时又有着独特的运作模式。

在美国，教育的权限是下放到各个州的。每个州根据自己的情况确定本州青少年的受教育年限，制订教育大纲，并进行每学年的统一考试。德克萨斯的义务教育年限就定为12年，时间为6岁到18岁。0到5岁时，家长们只能自己掏钱让孩子上私立学校，称为Kid　Garden，类似于我们的幼儿园。6岁时，孩子们就可以进入小学，开始接受政府全包式的公立教育。首先上一年Preschool，类似于学前班，再加上5年的正式小学教育后小升初入读6—8年级，类似于我们的初中。然后初升高，读4年高中，9-12年级，这4年期间修满24个学分便可高中毕业申请就读大学。

当然，这12年里，很多美国孩子也会选择就读私立学校。但是，除了少数有特色的名校外，美国的私立中小学与公立学校相比，并无明显优势，而且费用高昂。之所以选择私立学校，很大程度上，是因为房产所在学区的质量不行。

为便于管理各个区域内的公立中小学，由州政府教育局批准，每个州都会成立数量不等的学区，美国称为独立学区。学区有着独立的职能和作用，并像公司一样，经营着本区域内的公立学校。以德克萨斯州为例，我们来看一下美国学区房的特点。

其一，学区拥有独立管理权。目前，整个大休斯敦地区就被分为16个独立学区。一个学区就像一个小社会，除了市政府之外，学区雇的人员是最多的，包括教师和行政管理人员，还有大量的后勤人员。值得一提的是，美国的警察有很多种，在自己的区域范围内各管一摊，校警也是其中一个警种。由于近年来校园枪击案频发，每个中小学都配有大量的校警，每天持枪上岗，维护校园安全。

其二，学区拥有独立经营权。学区的主要资金来源为州教育局的拨款，基本占到总支出的40%至45%，然后最大的进项就是学区内住宅所缴纳的房产税。美国的住房买的时候看起来价格不高，但每年都要根据房产市值缴纳一定比例的房产税，其中缴纳给地方的部分就包含相当比例的学区税，这个有些类似我们的教育附加费。在德克萨斯州，每个市收取的房产税不同，一般来说，小城市和学区一般的房子收取的房产税比例也低。休斯敦的独幢别墅一般售价为20多万美元，在普通学区，这幢独栋的房产税会在3000美元左右，而学区好、生活环境较好的地区，这项税就会达到8000美元以上。

美国的公立学校和私立学校在硬件上几乎是没有差别的，很多时候，公立学校因为享受政府拨款，硬件设施可能还要更好一些。教师的教学质量差别也不大，所拿到的工资也没什么差别。而且，一旦孩子进入了公立学校，只要一离家，孩子就像进入了保险箱，早晚会有校车接送，中午会在学校就餐，家长们一天都不需要再为孩子的事情操心了，出了任何事情都由学校负责，还可以省下私立学校高昂的学费和生活费。哪怕是收入还不错的中产家庭，也会精心算计一下，尽量在合适的好学区内购买住房，然后送孩子进公立学校。

如此一来，折磨我们国内年轻父母们的学区房难题，对美国父母来说，也是一样一样的啊。如何选择？聪明的华人自有办法。一位经验丰富的过来人介绍了他在德州选学区房的诀窍，一句话：看数字！数字有三：一是学校的统考及格率。美国的孩子并不像我们想象得那样轻松愉快，每学年末，他们也要参加全州性的各门课统考，每个孩子的成绩虽不排名也不公布，但学校的总体及格率是要广而告之的，并会成为新生家长选校时的首要参考指标。二是学区内享受免费或半价午餐的孩子的比例。如果出身于低收入家庭，公立学校的学生可以申请半价甚至免费午餐。美国人认为，低收入家庭的父母由于更多时间要忙于生计，会相对忽视孩子的教育，孩子会更加顽皮或不好管理。所以，这个比例不能大。三是种族的比例。尽管德克萨斯尤其休斯敦是全美最国际化的地区，没有一个种族包括白种人的比例超过50%，但在普通美国人心目中，白种人多的区域才算富人区，房价高，学区也必然好。亚裔和其他族裔的精英阶层也慢慢会聚集到这样的区域内。特别是亚裔，既聪明又勤奋，而且普遍重视孩子的教育，学区中亚裔孩子的比例也成为近年来很重要的考量指标。

可怜天下父母心，中外皆然。

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泰国公寓为何吸引中国人投资？

泰国经济在各个领域保持着活力， 其中房地产业最为突出。在物业稳定增值的情况下，投资泰国公寓能得到高额的回报，这一巨大商机吸引了一大批中国投资者目光。

泰国公寓为何吸引中国人投资？

从过去10年的统计数据来看，曼谷、芭堤雅等中心区公寓平均每年涨幅大约12%。加上出租回报，泰国公寓的平均年投资回报率在18%以上。中国投资者将目光投向泰国公寓，至少有三组计划于2015年在曼谷东部推出三个价值50亿泰铢的项目，这些项目大多临近附近的便利公共交通设施。除了曼谷，中国投资者有兴趣在芭堤雅，华欣和清迈，自己的同胞最喜爱的目的地进行公寓投资。

泰国房价较中国香港或新加坡相比并不高，中国、欧美、日本人士希望买在泰国公寓的人数正在增加。根据泰国政府的统计，泰国房产近一半是由外籍人士持有。并且，目前有180万的外国退休人士在泰国生活。投资泰国公寓对中国投资者非常有吸引力。

泰国环境优美，山青水秀，加上国际一流的医疗服务，低廉的物价水平，令泰国成为越来越抢手的退休目的地。泰国法律规定，年满50岁的外国人即可申请长时间居留泰国的养老签证。

泰国具有优质的教育条件，在泰国居住可以解决孩子的教育问题。同时，外籍人士和泰国人一样，拥有泰国房产的永久产权并可传宗接代（无遗产税），受法律保护。

 

加拿大换房手续必读：那些年我们一起追过的贷款

如果由于生活需要，在按揭贷款到期之前，决定购买新房，卖掉旧房，就会涉及到申请新的按揭贷款，还掉原有按揭贷款并解除抵押的问题。加拿大的华人移民中，很多人在生活稳定之后会考虑生儿育女，或将国内的长辈接过来一起生活。家庭人口或life stage的变化，使人最先想到的就是换房问题。如果原有自住房产尚有按揭贷款余额，则需要小心处理，否则有可能计划难以实现。下面就换房过程中一些常见的财务安排给大家介绍一下。

详解加拿大买卖房过程中的贷款安排

买和卖房产的交割时间是换房交易财务安排中的核心问题。换房交易中，最理想的状态是买新房和卖旧房的交割日期是同一天。如果借款人在同一天能完成买卖两个房子的交易，加拿大大多数商业银行的按揭贷款都是“portable”的，即，“可携带式”，借款人可以将原有房产的按揭贷款余额带入新的按揭贷款，从而免除原有按揭贷款未到期引起的罚款。如果旧房的买主希望接手售房人原来的按揭贷款也可以。

例如，A将房产出售给B，A还有按揭贷款余额20万，如果B愿意接手A的贷款，并且符合贷款条件，则可以接手A的贷款，A提前解除贷款合约没有罚款。我们称这种做法是“assumable” “可让渡贷款”。换房过程中，如果交接两处房产在同一天，财务安排会更加经济一些，但操作起来有一定难度，而且有风险，一旦其中一笔交易出现纰漏或延误，则会影响另一笔交易，弄不好会搞得自己homeless，无家可归。

如果先完成卖房交易，则需要房主暂时移居临时住所，虽然比较折腾人，但财务上的安排是最简便的——将卖房款入账后，作为首付款用于买房交易。办事比较稳妥的消费者通常选择这种做法，麻烦自己，不麻烦银行。在实际生活中，很少有人先卖掉房子再开始找房子，通常情况下是边卖边找，不过在签署买卖合同时将卖房交易的交割日期安排在买房交易的交割日之前。

如果需要先买房，搬进新家后再装修将要挂牌出售的房产，则需要自己有足够的首付款来完成买房交易。同时，要找专业人士处理同时支撑两个按揭贷款的问题。大多数消费者的还款能力并不足以同时支持两个房子的按揭贷款，所以要找对银行和服务人员。有些银行可以将即将出售的房产“视作”出租用房，并派评估师评估租金的市场价，再将市场价乘以一定的折扣，以收入抵减的方法计入个人收入，只有这样才可以使大多数人有能力同时支持两个按揭贷款。

例如：新房按揭贷款和其他支出总计每月4200元，家庭每月税前收入1万元;旧房预估租金2250元，银行按照租金收入市场价的80%来计入个人收入，即1800元;原按揭贷款和原房产其他支出每月1600元，用收支抵减法计算，即，完成购房交易后，每月总支出4200元，总收入12000(10000+1800-1600)元，家庭偿债能力4200/12000=35%，小于42%，因此，符合银行的贷款标准。如果不使用抵减法，使用直接法，完成购房交易后，偿债比例为(4200+1600)/(10000+1800)=49%，大于42%，因此不符合银行贷款标准。消费者自己很难搞清银行的标准和计算方法，因此，在打算换房之前一定要咨询清楚。每个银行计算的方法和标准都不一样，BMO使用的是租金收入抵减法，因此，对换房的消费者来说，财务上的安排更容易些。

如果在买房之前或之后将现有住房卖出，但买房交割日在前，卖房交割日在后，如果借款人首付不足，则可以申请过桥贷款(bridge loan)，银行批准过桥贷款有个条件——原有住房已经无条件出售，也就是说银行要验证售房合同已经取消了全部条件。过桥贷款的利率通常高于按揭贷款利率，所以换房的消费者会在卖房后当天还清。如果出售房产之后结余较多，借款人可以在申请按揭贷款的同时申请房屋净值贷款额度，买房交易交割时，使用额度项下提款来完成交易，待原有住房售出后，立刻将信用额度还清，从而降低贷款本金。

例如，原房产售价30万，尚有贷款余额18万，买新房首付款8万元，新房房价45万元，新按揭贷款24万，屋净值额度12万，过桥贷款1万元，新房房屋贷款总计37万元，买房交割日8月1日，卖房交割日8月20日。借款人在8月1日将首付款8万元交给律师，银行将全部贷款37万放款给律师，从而完成买房交易。8月20日完成买房交易后，借款人将过桥贷款和房屋净值额度项下的提款全部归还银行，借款人从即日起新的贷款余额只有按揭贷款24万，备用房屋净值额度12万。上述例子中忽略了交易费用未计，因为首付低于20%需要购买按揭贷款违约保险，因此房屋净值额度与按揭贷款的总金额为房价的80%。

换房过程中经常有意想不到的事情发生。最常见的是买房交易已经无法更改，但现有住房没有售出。如果借款人首付款足以支持买房交易，情况比较容易处理，即，前面所讲的，临时将待售住房按照出租房看待，银行需要评估租金的市值。如果首付款不足就麻烦了，需要动用其他信用工具解决问题。

本文试图说明换房过程中的一些常见问题处理方法。每个消费者的财务状况和未来打算都不同，如果打算换房，建议先咨询银行，再动手操作。

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移居泰国的6个理由

泰国是距中国最近、文化最为相通的国家之一，因而多年以来就存在不少中国赴泰移民。近10年来的这股移民潮被一些学者称为“第三次移民浪潮”。那么，中国移民为什么要移民泰国呢？

移居泰国的6个理由

1、因为生活方式和生态环境

吸引他到泰国的不仅仅是新的商业机会，也有些人是喜欢泰国的生活氛围和环境：相比国内的很多城市，清迈都要更为干净整洁，空气质量也更好。当然，也因为这里已经成为国际性的旅游城市，有各种风格独特的咖啡馆、餐馆和旅游项目，一些“小资”就是因为生活方式和生态环境的因素住在了清迈。

考取泰国的留学生相对容易，而泰国高等院校也乐于招收留学生，泰国的学费也较欧美国家低许多。另外，泰国的生活成本比西方国家低，就业岗位也不少，因而吸引了大量中国青年移民。考取泰国的留学生相对容易，而泰国高等院校也乐于招收留学生，泰国的学费也较欧美国家低。

2、生活消费低福利好，到这里养老不错。

对中国大城市和西南地区的中产阶级来说，以后到清迈养老似乎是个不错的选择，这里的生活消费要比中国大多数省会城市低，四季长夏，事实上，欧美人退休后到泰国养老已经有将近二十年的历史，即便是普通蓝领、白领退休也可以用欧元、美元退休金在泰国过更为舒适的生活。我记得2008年去泰国还惊讶于芭提雅的欧美老男人数量之多，后来发现，在曼谷、清迈同样有为数不少的退养人士。

泰国政府规定超过50岁就可以办理养老签证，可以呆一年以上，只需要每年去当地移民局报到一次。即使获得一年的签证，也可以有很多方便的变通办法，比如签证快到期就坐汽车去临近的柬埔寨等国进出一次，再办一下签证即可。很多不到50岁但在泰国长期居住生活的欧美人也是如此处理。

只要你是泰国公民，不管是小小的一次感冒还是十万火急的大手术，去任何一家公立医院救治只收30铢手续费(即6元人民币)，其他一概不收。可见，泰国虽然相对于中国是个小国，但福利上却不比中国逊色，

3、有更多的商业机会和多元的环境。

相比周边的柬埔寨、缅甸、老挝，泰国更为发达，基础设施更好，而且民风较为开化和温和。新移民到曼谷、清迈、芭提雅、普吉这样的大城市和旅游城市的比较多。三十年来有将近三十万中国台湾商人到到泰国“打拼”，从事旅游、加工业、农业等各种产业。近年中国内地商人接踵而来，多是西南临近地区的冒险家，其中不少人似乎更喜欢到柬埔寨、缅甸、老挝这种刚开放有爆炸性成长和暴富机会的地区开拓与中国有关的生意。

近几年来，两国政府间持续“中泰一家亲”的友好关系，给商业带来了空前机遇。现在，与中国有关的商贸推介会、投资签约会在泰国屡见不鲜，许多新移民利用在国内的知识，到泰国发展生意。

4、移民泰国性价比高。

超大都市的中产阶级似也都“不安于室”，怀着对雾霾的无助和对未来的不确定感寻找方向。就目的地情况而言，东南亚或许只能算次优的选择，但毕竟好抵达、离中国近，算是性价比合适还有点心理安全感的一种选择吧。

5、不限制生育，生男生女都一样。

泰国因为人口极少，所以政府不限制人民的生育量，在这里，你就是生个4胎5胎也绝对正常，正因如此，这里没有中国那么严重的”重男轻女”现象，毕竟“机会”多多嘛。

6、可以自由信佛修行

泰国是个佛教国度，所以在这里出镜频率最高的人就是僧人。在中国，一般都很少有人带发修行，即使有，也需要很严格很苛刻的条件。但在泰国，你完全摒弃这一点。中国人和泰国人的”修行观”完全不同。如果有人在中国出了家，那肯定认为是得了什么抑郁症或受了什么大的伤害，那他们家的祖宗可能就要被人笑话了。但在泰国出家却截然相反。他们经常把出家当作是舒缓压力和调节心情的一种渠道，而且你可随时出家随时还俗，丝毫不会遭到别人的白眼。

不过，近两年来，由于泰国局势的动荡，也让很多想去泰国旅游的华人都处于观望的态度，至于移民，就更要谨慎考虑了。

 

房屋贷款更容易 美国房市2015年继续“吹暖风”

美国房市将在2015年迎来一股暖风。

全美房地产经纪联盟（National Association of Realtors）首席经济学家劳伦斯·尹（Lawrence Yun） 向《第一财经日报》记者提供的最新数据预期显示，2015年美国房市将健康发展，成屋销售将上升至530万栋，超过2013年和2014年的水平。而且美国成屋销售通常占房屋销售总量的90%，主导着美国房市。

美国“两房”下调房贷首付比例，美国房市2015年将继续复苏。推荐房源：美国纽约“公园广场30号”

劳伦斯同时预期，成屋销售中间价格继续稳中有升，但是涨幅将继续放缓。2015年成屋销售中间价将上升4%，而根据2014年12月公布的数据，去年11月美国成屋销售中间价格与2013年同期相比上升5%，达到20.83万美元。而在2013年11月，成屋销售中间价格同比上升9.4%。

经济复苏拉动房市

保罗（化名）去年8月刚在一家著名保险公司找到基金经理的工作。此前，由于整个基金行业的不景气，他工作一直不稳定，甚至在年中下岗。他告诉本报记者，当时，已经和现在的妻子开始谈论起婚礼的事宜，失去收入来源后非常不安。然而，让他高兴的是，新的工作非常稳定，工资也超过每年10万。

“找到工作后，我们的婚礼如期举行。另外，我已经存了一些钱，准备今年年中左右买房。”保罗告诉本报记者，“我们目前还住在丈母娘家。希望能早点搬出去。”

虽然去年年初的严冬放缓了美国经济复苏的步伐，GDP在2014年第一季度甚至下降了1%，但是随着天气的转暖，美国经济迅速复苏。标普首席美国经济学家贝斯安（Beth Ann Bovino）在给客户的报告中预测2015年美国的GDP增长将加速到3.1%。

劳伦斯也认为GDP在2015年将加速增长。“880万个在经济危机时期流失的工作岗位将全部恢复。我们看到更多的人愿意主动辞职追求更高薪的工作。更高的工资和房租将促使美联储在2015年上半年加息。但是只要不断有新的工作岗位产生，我们就不必担心加息对房屋可承担性的冲击。”劳伦斯在提供的研究报告里指出。

首次购房者回到房市

美国房市最近的最大变化就是，曾经一度减少的首次购房者在去年12月两房降低首付要求后回到房市。全美房地产经纪联盟在去年年末公布的购房者背景调查报告显示，首次购房者在截至2014年11月时仅占全部购房人数的33%，比2013年下降了5个百分点，使得2014年成为1987年以来比例最低的年度。自1981年以来，每年首次购房者的平均人数占全部购房者的40%。

根据报告，首次购房者的基本形象是平均年龄31岁、收入中位数为68300美元的人群。他们主要购买平均价格为16900美元、平均面积为145平方米的房子。劳伦斯在报告中指出，“47%的首次购房者表示贷款审批过程超出想象的艰难。减少苛刻的信贷条件和降低强制性房贷保险是提高首次购房者比例的必要手段。”

此外，97%的年轻购房者申请房屋贷款。正常银行会要求购房者提供20%的首付，因为当银行将房贷打包卖给“两房”（房地美、房利美）时，两房要求每个房贷都至少有20%的首付。而首付比例不低于5%的房贷还是有机会在购买私人房贷保险后也打包出售给两房。但是申请过程非常艰难，对信用分数和文件的要求更高。

而联邦房屋署（Federal Housing Administration）为低收入者提供担保，允许购房者用最低3.5%的首付比例贷款，但是房屋价格和申请者的收入根据各地的水平受到一定的限制，最重要的是联邦房屋署的贷款担保也不是免费的。在2014年有35%的首次购房者申请了联邦房屋署担保的低首付贷款，与2010年的56%相比有显著下降。劳伦斯认为与房贷实际坏账比例相比，联邦房屋署的房贷担保费太高了，阻止了首次购房者贷款的愿望。

有鉴于此，房利美和房地美在去年12月9日联合宣布，两房将接受首付比例最低为3%的房屋贷款，大大降低了首付比例的要求。两房的主管机构联邦房屋贷款局（FHFA）主任沃特（Mel Watt）曾对媒体表示，“有很多信用良好、有足够工资支付房贷的人因为没有足够的首付而无法获得贷款。首付比例的高低不能代表还贷能力，我们需要看信贷历史、收入等，全方位地评估贷款人的还贷水平。”3%是次贷危机前两房允许的最低首付比例。

许多专家预期千禧世代（1978~2000年间出生）的人将逐步取代老去的“X世代”（二战后出生的一代）成为首次买房主力。由于二战后婴儿潮出生的人在1987~1993年间集中达到生育高峰，千禧世代是美国的人口又一个小高峰。如今，千禧世代逐步进入首次买房大军，加上更加容易的贷款将进一步推高美国未来的房市。

住房库存紧张有所缓解

除了贷款难以申请，无合适之房可买也是压抑房市交易的一大问题。根据最新的统计，美国2014年年末待售的成屋总共为209万栋，比上年同期高5%。按照现行销售速度需要5.1个月能销售完毕，比上年同期待售成屋相当于4.8个月的销售量稍长一些。通常6个月的存销比被视为健康的房市，短于6个月就表明待售住房库存紧张。

劳伦斯认为住房库存紧张是由于房产商信心不足、开工不足所致。根据全美房地产经纪联盟统计，去年虽然消费者信心指数不断上升，房产商信心指数却出现下降。劳伦斯估计2014年新房动工数将仅为100万栋，而在2015年，新房开工数有望上升到130万栋。虽然动工数上升30%，劳伦斯认为这还是不能满足需求的增长。他认为今年贷款条件放宽会激发人们的购房需求，大约需要150万栋新房才能满足。

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别大意：加拿大入籍通过笔试还不够！

即使通过加拿大入籍笔试，也未必能顺利成为公民。一名中国女移民在居住时间庭审复查中，被法官要求口试以测试了解加拿大的程度。她虽然通过了入籍笔试，且居住时间合格，但因口试未通过，入籍被拒。

笔试通过仍会被拒

根据最新一期的《移民汇编》，44岁的申请人王海伦（Helen Han Wang，音译）2007年2月12日移民加拿大，并于2010年7月9日为自己和未成年女儿申请入籍。

2011年9月22日，王海伦通过书面入籍考试，之后她被告知要填写一份居住问卷调查。同年10月，她将完成的问卷递交给加拿大移民局。

此后，王海伦未收到有关其入籍申请及问卷的任何消息。2013年6月，她给加拿大移民局打电话询问申请状态。移民局去信告知她需要出席听证会，法官会决定她是否满足居住要求，信中还提到，安排上庭需要24至30个月，届时申请者会收到通知。信中没有进一步提到有关听证会目的和内容。

出庭通知于2013年11月7日发出。通知称，公民法官需要更多信息才能对入籍申请做决定，申请者必须出席。法官将在听证会上决定申请者是否符合所有要求，同时他们也要接受询问，以确定是否有足够的英文或法语能力，以及充分了解加拿大。

在2013年11月29日的听证会上，公民法官告知王海伦要进行口头知识测试。王海伦要求给予时间复习，法官拒绝了她的要求。测试开始后，王海伦再次要求给予时间复习，被法官又一次拒绝。结果，王海伦20分中只拿到6分，未达到所需的门槛分15分。

在听证会最后，公民法官告诉王海伦她没有资格使用医疗保险，并让她停用卑诗省保健卡。同时，公民法官也对她获取GST/HST和儿童税收抵免福利提出质疑，她不在加拿大期间一直获取这些福利，这违反了所得税法案（Income Tax Act）。

入籍申请被拒理由

公民法官发现，2007年2月至2010年7月5日期间，王海伦至少有1,095天身处加拿大，依据入籍法案（Citizenship Act）第5条（1）（c），她满足居住要求。然而，申请人不符合入籍法第5条（1）（e）的要求，因此她的申请未被批准。入籍法案第5条（1）（e）要求申请者对加拿大要有一定程度的了解，并且充分知晓公民权利和义务。

公民法官认为，申请者在听证会上未能证明对加拿大有足够的认识，而且不太明白公民的权利和义务。公民法官表示，在2013年11月7日发出的通知中，已明确告知申请者可能进行知识测试，且测试内容基于学习指南《了解加拿大：公民的权利和责任》（Discover Canada:The Rights and Responsibilities of Citizenship）。

王海伦上诉称，她已顺利通过笔试，公民法官没有权限在庭审中口头重新测试她对加拿大知识的掌握。因为入籍法案第5部分要求移民部批准符合所列要求的任何人，一旦申请人满足所有要求，他或她必须被授予公民身分。

王海伦指出庭通知中对重新测试她了解加拿大程度这一信息不明确，如应指明“尽管你通过笔试，但面试时法官仍会测试你英语或法语，以及你对加拿大的了解，因此你应该复习学习指南《了解加拿大》。”

此外，她认为听证会重在查她的居住时间密度，并非了解加拿大，因为她之前已经通过了笔试。王海伦还辩称，对已经通过测试者进行重新测试本身就有问题。

公民法官表示，对申请者重新测试，是因为她不认可之前的书面测试准确反映了申请者的情况。法官对此结论提出两点原因：其一，她强调申请者提出入籍申请后没有居住在加拿大；其二，申请者的一些行为表明她不了解加拿大公民的责任，如申请者不居住在加拿大期间，仍继续收取GST/HST和儿童税收抵免福利。

上诉被驳回

2014年12月10日上诉法官驳回王女士的入籍被拒上诉。受理上诉案的法官伦尼（ Justice Rennie）认为，公民法官有权在听证会上口头测试申请人对加拿大知识掌握程度。

伦尼认为，在这个案例中，公民法官有充分的理由进行复查，申请人在申请期间有134天不在加拿大，而她的丈夫从未在加拿大居住过，并在2012年失去永久居民身分。王海伦虽然在2011年9月22日进行入籍测试，且完成居民问卷调查，并声明是真实的。但法官注明，2011年9月17日，申请者在上海。此外，问卷中关于离开加拿大的天数及原因中，注明“度假321天”，这足以成为重新测试的原因之一，因为不在加拿大近一年，不是度假。

公民法官在结论中表示，申请者自2010年7月5日递交申请后，就没有居住在加拿大，之后仅回加拿大总共不到6个星期。因此，申请者与加拿大、加拿大的机构、人民、价值观和传统失去接触，为了证明申请者满足掌握知识的要求，因此必须进行测试。

多伦多法律事务评论员冯志强表示，他认为公民法官在程序上没有用过头的条例，由于审理个案的公民官不满意申请者的背景，因此需要在法庭上审核，且申请人事先已接到通知，她并不能以不清楚为藉口。

冯志强表示，碰到要求出庭做安全检查并不罕见，例如华人姓名变成拼音后有很多重名，有些有犯罪记录，因此并非通过笔试就万事大吉。

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纽约20万平价房选址 法拉盛四地入选

纽约商业和劳工联盟(Business and Labor Coalition of New York, BALCONY)4日举办“平价屋论坛”，从市府政策和城市经济发展的角度探讨纽约市乃至纽约州的“安居”和“乐业”问题。目前，法拉盛的罗斯福大道、大学点大道、北方大道和西法拉盛被纳入平价屋的建设选址地点之一，未来发展让人拭目以待。

纽约市长白思豪将加快平价屋开发纳入2015市情咨文，市民满怀期待

纽约市存在巨大的平价屋缺口，一是源于低收入人群的增加，二是房价上涨。统计数据显示，纽约市的房屋租金上涨速度远远高于居民收入，有300万居民的房租占其收入的一半甚至以上，住房形势相当严峻。同时，纽约市人口从上世纪初期的340万人猛增至810万人，人口大量增加导致城市居住空间逐渐饱和，抬高地价。

市长白思豪提出的十年新建及维持20万间平价屋的计画正是针对上述问题，探讨解决方案。市房屋保护和开发局(HPD)局长宾茵(Vicki Been)表示，纽约市2014在平价屋建设方面建树良多，至少新建和维护了1万7300间平价屋，帮助低收入和耆老解决了住房问题。她承诺，未来将继续兴建平价屋，缓解纽约市住房紧张的问题。

宾茵表示，平价屋政策有助社区经济发展。首先，开发商兴建楼盘需要聘用建筑工人，创造临时工作机会，如果是商用综合体还可提供更多就业岗位。以建筑工人为例，他们在施工期间都会在建筑工地附近吃饭或消费，虽然金额并不大，但对于以小商业繁荣著称的法拉盛来说，不少小餐馆都因此受益。其次，楼盘建成后也可以起到活化周边经济发展及促进街道建设的作用，从总体上提高社区的生活和工作环境质量。

不过，曼哈坦区长高步迩(Gale Brewer)指出，平价屋仍然对社区环境产生负面影响，如何维持平价屋远比新建项目更具挑战性。「穷人门」(Poor Door)就是隐忧之一，住在大楼一般公寓和平价屋的居民分别在不同的大门出入，在一定程度上影响社区的安定。

曾申请法拉盛马其顿广场平价屋受挫的华裔袁女士就表示，马其顿广场平价屋地处法拉盛中心，地理位置方便治安好。“对面就是109分局，周边有华人超市和餐馆，而且一个路口就到7号地铁方便又安全。位置这麽好的平价屋屈指可数，但是无奈申请的人实在太多。”

纽约商业和劳工联盟主席戈登(Lou Gordan)指出，平价屋的选址问题既是机遇也是挑战。平价屋属于公共福利项目，中心区的地皮价格、工地维护等各项成本昂贵，要建设平价屋实属不易。但如果採用政府与开发商或投资方合作的形式，则更有机会。加入商业的操作模式对平价屋的开发和建设大有脾益。

根据调研数据，多数的平价屋住户多为中低收入者，包括收入占地区收入中位线60%的人士，而年收入低于2万6000元的四口之家入住平价屋的比例非常少。这令很多迫切需要的平价房的低收入人群利益受损。布碌崙中心区的平价房就因此惨遭閒置。申请者的家庭收入要达到2万至4万元之间，否则不符合资格。如果平价屋没有租出去，市场价格的公寓单位就不能招租，开发商或投资商难以回本及盈利。

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加拿大央行降息 将给加拿大房市火上浇油？

加拿大中央银行1月21日意外地宣布再度降息后，引发人们对经济的担忧，这两天加元汇率狂跌、股市猛涨。央行坦言，油价大幅下滑让经济增长变得不明朗，是这次降息的主要原因。

央行减息或令买家提早入市

有地产经纪认为﹐加拿大中央银行今次减息0.25厘﹐楼市方面最受惠的应会是首次置业人士及中低价格的房子﹐对豪宅市道的刺激不大。

据明报报道﹐一般的首次买房人士资金不多﹐而且负担能力有限﹐对他们来说﹐这次的减息是真正的利好消息﹐可以用相同的成本﹐拥有较大面积的房子。预期会有买家利用这次减息的机会提早入市﹐当中包括了首次置业人士。

减息无疑是楼市的一个好消息。不过买家还是要量力而为﹐因为利息不会一直持续在这样低的水平﹐所以还是要注意本身的负担能力。目前加拿大经济形势不乐观﹐利息虽然减了﹐但大家的收入的增长并不大﹐而且房价已经高企﹐所以减息也不会对楼市带来特别大的刺激效果。

此外不排除利率掉头回升的可能性﹐但估计在半年内不会再有变动﹐因为中央银行需要时间来观察减息后的整体经济形势。

加拿大央行本次降息，最受惠的应会是首次置业人士及中低价格的房子﹐对豪宅市道的刺激不大。

五年定期贷款利息预期创新低

有房贷经纪估计﹐随着加拿大中央银行突然把隔夜利息调低﹐五年期的定息房贷的利率可能会创新低。

业内人士Brian Matthey称﹐如果目前的情况不变﹐五年期的房贷利息可能会下调至2.69厘。他补充称﹐这个利息还未计算优惠。

根据房贷行业的一般做法﹐客人如果讲价﹐一般可以获得折扣﹐最后所取得的利率因而会比广告中公布的利率为低。

房贷经纪Gord McCallum相信五年期的定息房贷的利率可能会刷新历来的低位。他表示﹐如果五年期的定息房贷利率调低至2.5厘﹐他不会感到意外。

总理支持央行:加拿大经济好得很?

加拿大总理哈珀星期四下午在安大略省圣凯瑟琳市说，加拿大经济的基础很牢固，完全经得起石油价格下跌带来的冲击。加拿大仍然会在2015年消灭赤字，达到财政平衡。他表示，联邦政府的财政状况确实受到原油价格的影响，可能不得不动用一笔备用资金来达到财政平衡。他对加拿大央行降低基准利率的决定表示支持，并让他的听众相信，加拿大的经济和金融政策使这个国家成为全世界最稳定的经济体，他所领导的政府将继续创造就业，支持企业创新，帮助制造业发展，并且不会增加企业的税收负担。

由于低息刺激加拿大房市一直高烧不退，如今再次降息，有人担心会给房地产市场火上浇油。不过业内人士表示，一旦市场失控，政府会出手干预的，只不过要看时机而已。

大银行收紧房贷 次级市场占有率增

加拿大房贷市场的次级放贷商所占的市场比率创了历来的高位﹐被指会增加楼市的风险。

次级贷款市场的主要参与者是有别于大型银行的放贷机构﹐目前所涉及的贷款﹐只占全部房贷的2.2%。

以这个比率来说﹐一旦发生违约问题﹐应当未足以对楼市造成任何严重的结构性损害﹐但它们的市场占有率已显著增加。

根据加拿大帝国商业银行世界市场(CIBC World Markets)利用加拿大统计局的资料编制的数据显示﹐在过去的一年﹐这些另类的放贷商所批出的贷款额增加了25%﹐但同期间总体的房贷额只增加了4%。

美国楼市崩盘及在2008年经济衰退﹐次级贷款被指是部分原因。他补充称﹐次级贷款是健康运作的市场的一个正常环节。在美国﹐次级贷款曾经占市场5%﹐一直持续了40年都没有出事﹐但当增高至33%时﹐问题就来了。

本国的大银行追随联邦政府及加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)的楼市降温政策﹐因此需要收紧贷款条件﹐以致非银行的房贷机构获得更多的发展空间。

由于有更多的房贷申请不获银行接受﹐房贷经纪会把这些申请转介给包括了Home Capital Group等的非银行的贷款公司。