中國開發商大力進軍澳洲兩大城市 每宗交易以十億澳元計

大連萬達集團近日加快了海外擴張的步伐，計劃出資10億澳元重新開發悉尼海港的一處地標性建築。這只是近日來，中國房地產開發資金大量進入澳大利亞大城市的縮影，而悉尼和墨爾本更是海外投資商們競逐的主要目標。

悉尼中心商務區的金田大樓被萬達集團高價收購

據《金融時報》報道稱，王健林執掌的萬達集團同意支付4.15億澳元購買悉尼中心商務區的金田大樓（Gold Fields House）。這一地處海港附近的建築物，此前由黑石集團所有。這家美國私募股權集團2011年購入該物業，當時主要是通過購買Valad房地產集團而獲得了該物業的所有權。

萬達宣稱，計劃將這座大樓起名為“悉尼一號”（Sydney One），花費10億元將這幢大樓和附近的建築物開發成8.5萬平方米的綜合物業，185米高的五星級萬達文華酒店也將設立在這裡。

公司表示，“萬達集團認可這座建築物所在的位置，希望創造一個綜合使用的開發項目，包括一個五星級酒店，豪華居住房產和零售物業。我們希望創造悉尼的一個新地標。”

這是萬達集團進入澳大利亞的第二大投資項目，去年集團斥資9.7億元收購昆州黃金海岸的寶石（Jewel）酒店和公寓。

除了在澳大利亞投資以外，萬達宣稱還計劃在倫敦、馬德裡和芝加哥建設五星級酒店。萬達集團是中國最大的商用房產開發集團，一共運營超過100家購物中心。

澳大利亞近日成為了中國房地產開發商的投資重點目的地，這裡的政治穩定，人口增長迅速，房價也穩步上漲。悉尼和墨爾本兩大城市的房價最近一年上漲了超過10%。

中國綠地集團也正投資15億元在墨爾本和悉尼進行房地產開發，希望建設悉尼最高的居住用高層建築和一個賓館。福星惠譽房地產集團旗下的Starryland公司正花費5億元在悉尼的巴拉瑪打進行開發。

最新的研究數據顯示，中國海外投資金額大幅上漲。萊坊國際集團稱，中國海外投資額從2009年的6億美元增加到了2013年的120億美元。這些資金的投資目標集中於三大市場——美國、英國和澳大利亞。

中國房地產開發公司2014年對於悉尼和墨爾本的投資可以和對於倫敦和紐約的投資相提並論。報告還宣稱，澳中自由貿易協定的達成，加快了中國投資資金進入澳大利亞房地產市場的步伐。

萊坊國際亞太區資本市場主管布魯克斯（Neil Brookes）表示，今日的投資者更關注長期的可持續回報率。“中國投資者面臨的主要因素在於政府的政策變化，國內市場疲軟，以及海外市場的高回報率等。

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中國土豪出手750萬美元 再次刷新悉尼豪宅紀錄

中國大陸買家以超過750萬的價格買下這處澳洲房產

這處位於澳洲新州悉尼上北岸Carinya的昂貴房產刷新了Pymble區的房價紀錄，以超過750萬的價格賣給壹位經外國投資審查委員會（FIRB）批準的中國大陸買家。

這處悉尼房產位於電報路（Telegraph Road），占地5100平方米，賣家是純種馬的主人Jackie和Tim Hughes，他們是Photon集團的創始人、前執行總裁。房子被英式花園環繞，有壹個果園、網球場、泳池和壹間2臥別墅。

該悉尼豪宅上壹次易手是在1999年，由商人、Sydney Roosters主席Nick Politis出售，當時的售價為469萬元。隨後房子被美化翻新和擴大，Hughe夫婦在2012年首次通過壹家房產中介掛牌出售該房產，理想要價是1000萬元。去年年初，另外壹家中介Christie’s International的Darren Curtis接手房子的銷售工作，指導價為780萬元。Curtis證實這是這個城區的新紀錄，但拒絕透露具體售價。

Pymble之前的房價紀錄是725萬，在2010年創下，當時投資銀行家Greg Bundy出售了他5595平方米的喬治亞風格豪宅。

 

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澳洲國慶日普天同慶 約1.6萬澳洲移民入籍

堪培拉舉行澳大利亞國慶慶祝活動

1月26日澳大利亞國慶日，不僅全澳有很多地方舉行了慶祝活動，世界上的一些地方也有澳人舉行慶祝。燒烤和沙灘上的板球是澳人們喜歡在國慶日進行的活動。今年的國慶日有大約來自152個國家的1.6萬人參加了在各地舉行的333個入籍儀式，正式加入澳大利亞國籍。

在首都堪培拉有25人參加了升國旗儀式。儀式由澳總理艾伯特舉行，地點位於堪培拉的格裡芬湖，儀式上鳴槍21響，有表演戰鬥機從空中飛過。在這次澳大利亞國慶日升旗和入籍儀式上，來自15個國家的25人成為了新的公民。雖然是新西蘭人，但長期居住在澳大利亞的居民歐科納（Taryn O’Connor）是第一個從總理手中接過公民紙的人。他說：“我決定正式成為澳大利亞公民。”

印度出生的婆羅薩（Anil Dayva Prosana）一家也於當日在堪培拉入籍。他說：“這真是無與倫比的榮譽和極大的喜悅。”澳大利亞各地也展開了慶祝國慶的活動，有游泳比賽、吃蛋糕競賽和抽皮鞭比賽等。

在昆州當地人在圖文巴（Toowoomba）開展了抽皮鞭學習課程，在陽光海岸開展了吃肉派比賽，在Mooloolaba海灘的水域還開展了希望衝擊世界紀錄的“最長排充氣人字拖”比賽。有來自118個國家的超過4000居住在昆州的人士，在國慶日成為澳大利亞公民。

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馬來西亞“第二家園”計劃 參與者中國人最多

馬來西亞旅遊部部長納茲裏2013年11月26日在國會下議院表示，“馬來西亞第二家園”計劃自2002年推介到今年8月爲止，共吸引了兩萬余名外國人士在大馬定居。

納茲裏指出，參與這項計劃的人士來自122個國家，其中來自中國大陸的參與者最多。“馬來西亞第二家園”計劃正在健康執行中。

他透露，中國共有4187人參與，其次是日本2880人、排在第三的是孟加拉2603人、第四是英國2016人。

記者在吉隆坡中國銀行馬來西亞分行遇見正在辦理“馬來西亞第二家園”相關手續的來自中國廣東的唐先生。他表示，吸引他來馬來西亞定居的原因是天災少且溫度適宜；國土綠化面積高，空氣佳等。

自2012年主流國家移民政策相繼提高門檻以來，許多過去的冷門移民項目迎來春天。就連東南亞小國馬來西亞，也吸引了部分投資者的關注。在網絡上，關于馬來西亞“第二家園”計劃的廣告和網站衆多，深圳辦理該項目的移民中介公司也在逐漸增加。國內某地産公司發起的馬來西亞“第二家園”購房計劃就宣稱：30萬元，全家可獲馬來西亞居留權，拿到10年期綠卡，可享受馬來西亞國民的大多數待遇。

不少投資人驚呼，難道馬來西亞也變成了移民天堂？

馬來西亞並非“買房送國籍”

其實，該宣傳並不意味著在馬來西亞買房子就能送國籍，但購買房子後，地産公司會幫助客人申請馬來西亞“第二家園”計劃，能拿到居留權成爲了該公司推銷其馬來西亞項目的一大亮點。

據了解，“第二家園”又稱MM2H計劃，前身爲1987年推出的“銀發計劃”，2002年才正式更名，申請對象也不再局限于退休老人，而是擴大到21歲以上的外籍人士。

嚴格來說，該計劃並非移民項目，因爲成功申請者並不能拿到馬來西亞的永久身份正式入籍，但是會獲得長達10年的居留期並且可以終身更新，同時可享受馬來西亞國民的大多數待遇。作爲一個旅遊國家，馬來西亞推出“第二家園”計劃的目的是鼓勵外籍人士在當地居住和消費，促進發展經濟。

“第二家園”計劃的申請較爲簡單，申請人證明在中國的銀行擁有50萬馬幣（約100萬元人民幣）以上的存款，月收入超過1萬馬幣（約2萬元人民幣）即可申請，一般二三個月就能辦妥。

申請成功後，申請人需要在馬來西亞銀行存入30萬馬幣（約65萬元人民幣），第二年可取用一半用于在馬來西亞的購房、醫療、子女教育等消費。50歲以上的申請人存款要求減半，可以取用的存款爲5萬馬幣。申請人的配偶、60歲以上的父母及21歲以下的子女可以隨行。而從目前市場行情而言，移民中介辦理該項目所收取的代理費及一些相關費用大概需要3萬~5萬元人民幣。

小項目填補主流項目空缺

不過，這樣的項目對于中國投資人是否真的有吸引力？

據“第二家園”計劃公布的官方統計數據，從2002年至2012年11月，共有20328人申請成功，來自亞洲國家的投資人占了76.14%，其中中國投資人爲3562名，占17.5%。

數據顯示，雖然該計劃的申請總量一直都不算大，可以說是默默無聞，但其從2011年起迅速增長，大有“鹹魚翻生”之勢。2010年的中國申請人僅爲154人，2011年卻猛增至405人，2012年1~11月爲705人，占總量的22.6%。

加拿大、新加坡等傳統移民項目的不斷收緊，是馬來西亞這種投資小、辦理快的小項目能展現出魅力的主要原因。相比動辄幾百萬、上千萬元的移民項目，幾十萬元就能解決的馬來西亞項目對部分中等收入人士而言顯然更爲實際。

“在我接觸的客戶中，一半人是看中了那邊的投資環境，先買房投資，然後才順便辦理了‘第二家園’。三分之一的人是爲了子女的教育，作爲以後升學歐美的跳板。剩下的客戶，主要以度假養老爲主。”一位移民顧問說，像馬來西亞這樣的項目並不屬于主流，但卻在一定程度上滿足了移民人群的多樣化需求，填補了主流項目收緊後的空缺，未來這類項目仍會有較大的發展空間。但不論選擇什麽項目，投資人一定要充分考慮清楚自身的需求，對在異國他鄉投資、居住可能面對的問題做好心理准備，對當地環境進行實地考察，盡量在事前控制風險。

馬來西亞第二家園計劃 2014年微調

2013年底，在位于馬來西亞布城旅遊部召開的馬來西亞第二家園專題會議上，大馬政府官方宣布了將對馬來西亞第二家園計劃進行微調的決定。同時，官方對社會上一些針對馬來西亞第二家園政策的普遍看法進行了解釋。

大馬政府官方宣布了將對馬來西亞第二家園計劃進行微調

會議中提到將要改變的一些信息包括：

將取消24歲以下年齡作爲主申請人的申請資格。鑒于從目前申請通過的統計調查顯示，24歲以下的申請人員中，有較多申請成功後在馬來西亞打工的情況，這與該項政策的初衷相悖。

將要求申請人的存款證明數額略高于此前公布的規定要求金額。目前，現階段馬來西亞第二家園計劃政策規定，50歲以下的外國申請者須在銀行擁有定存三個月以上金額50萬馬幣（約合100萬人民幣），50歲以上的外國申請者在銀行擁有定存三個月以上金額35萬馬幣（約合70萬人民幣）。

將增加對申請者提交的無犯罪記錄證明材料的審核環節。具體的調查和審核方法將由第二家園管理中心靈活運用。

將在2014年重新啓用第二家園申請者在馬來西亞居住所用的身份卡。在制作這個身份卡的時候，中心會要求第二家園申請者提供一個常住的地址。

關于對第二家園申請者父母的依親簽證，將有可能自2014年起，把原來的半年一簽改變成一年一簽。

會議舉辦方還對社會上針對第二家園政策的一些普遍性言論做出解釋。

發言人著重解釋了爲什麽會對來自中國、伊朗、巴基斯坦、孟加拉國等四國的文件審核更加嚴厲。發言人說，上述國家的申請者中被查出有大量的假文件。因此，中國申請者獲得審批通過的周期在較長一段時間會被相應延長。

此外，發言人還對馬來西亞房産新政下的第二家園申請者購房優惠，以及嚴禁低價競爭降低服務質量，和返簽信申請系統重新上線等做出了解釋，通報了有關情況。

上述會議內容看出，以後的馬來西亞第二家園計劃政策會逐步朝著越來越規範，門檻越來越高方向邁進。

 

泰國嚴查非泰籍婚姻登記 取消193外籍婚姻簽證

泰國移民局嚴查非泰籍婚姻登記問題，初步決定取消193名外籍人士的婚姻簽證，因爲所持有的結婚證屬于不實證件。而廊波南普府就有注冊公司偷偷使用611人的身份爲外籍人士辦理結婚簽證。

泰嚴查非泰籍婚姻登記問題

據悉，坤敬府一名40歲的婦女日前申請辦理結婚登記，結果政府結婚登記記錄顯示她早在2011年就在廊波南普府隆讪縣登記結婚，經過警方調查後發現，該婦女是被當地注冊工作人員違法辦理結婚證。

呵叻府第4移民局局長表示，經過移民局工作人員對廊波南普府隆讪縣進行調查，發現有611人辦理結婚登記，由于這些結婚登記都采用泰文名字，所以調查起來比較困難，無法和移民局系統內外籍人士的名字對上號，所以他要求提供其他方面的數據，做進一步調查。

據報道，2014年11月13日，邬隆他尼府移民科科長報告稱，目前已經查實有193人使用假結婚證，辦理假結婚證的印度人最多，其次是尼日利亞、尼泊爾、喀麥隆和伊朗。他們多數以在泰國兜售小商品和小食品爲生。

報道稱，這些外籍人士之所以辦理和泰國人結婚主要是爲了辦理簽證，結婚簽證有效期爲一年，到期後可以辦理延期。辦理假結婚證的外籍人士容易犯罪，給泰國帶來諸多的不穩定因素，所以將盡快把該情況上報國家移民局局長，以在下一年辦理簽證時取消假結婚者的簽證。

呵叻府第4移民局局長指出，辦理假結婚簽證肯定得到泰國政府內部工作人員的配合，所以也希望其他有關部門進行嚴查，一旦查出將受到法律處罰。從明年起，移民局將實施采集入境者指紋、面部掃描等措施，全面杜絕假簽證問題。

招收逾2萬海外公民 馬來西亞“第二家園”入賬百億

大馬第二家園代理公會會長林映瑞說，政府落實“第二家園”計劃以來，已招收到26200名海外公民參與，中國名列榜首，共有5929人。

招收逾2萬海外公民 馬來西亞“第二家園”入賬百億

 

他指出，第二家園計劃也爲國家爭取到近100億令吉的外彙。他說，這項計劃分爲兩類，其一是50歲以上，另外是50歲以下，參加者各占一半。前者必須在大馬銀行存放定存15萬令吉，後者必須存入30萬令吉，加上他們在大馬置産、買車、醫療及孩子的教育費，涉及龐大消費。林映瑞今天在新聞發布會說，從2002年招收第二家園參加以來，中國仍是名列榜首，其次是日本，有3424名，孟加拉排名第三，有2933名。他說，從2012年迄今，參加第二家園的海外公民成長率翻倍，取得很好成果，相信未來會有更好發展潛能。

林映瑞說，該會另一個“營銷”策略是開拓中東、俄羅斯及阿富汗市場，爭取他們來馬參加第二家園計劃。他說，只有大馬擁有這項特殊的計劃，提供特別優惠，吸引海外公民紛紛來馬參加，並在本地投資産業。

外資看好日本地產市場

隨著日本房地產價格的觸底以及日元匯率的大幅貶值，日本房地產投資價值顯現，引起了包括中國在內的國際投資機構以及個人的青睞。2014年年初以來，外國資本開始大舉進軍日本房地產市場，投資額巨幅增加。

外資看好日本地產市場

日本瑞穗信托銀行數據顯示，2014年，外國投資者掀起了“購買日本房地產熱”，當年至少有100多億美元的外國資本進入日本房地產市場，東京市中心的許多高檔物業遭到外國投資者搶購。外國投資者購買日本房地產的資金量已占到了日本房地產市場當年交易額的20%，比美國金融危機發生之前的歷史高峰2007年要高出80%。外國人購房已經成為支撐日本房地產市場發展的重要力量。

世界最大級的資產管理公司美國黑石集團去年耗資1900億日元（約120日元合1美元，下同）在東京市區購買了5000多套住宅。新加坡政府投資公司在東京火車站正門前的丸之內以及大手釘的金融街等中央商務區耗資1700億日元購買了數棟高級辦公樓。中國復星集團在東京的新興商務中心品川車站附近投資700億日元，購買了壹座25層的綜合性辦公樓，這裏曾經是美國花旗銀行的日本總部。美國、法國和德國的投資基金也都分別在東京的品川、新宿和中野等地耗資700億日元、380億日元和180億日元購買了辦公樓和其他綜合性商業設施。

除了政府投資機構、外國法人資本，很多外國自然人也積極投資日本的房地產。特別是中國部分富裕家庭紛紛在東京、大阪、名古屋等大城市購買住宅和商鋪。據日本不動產研究所預測，過去壹年，至少有360億日元的中國私人資本進入日本房地產市場。日本不少房地產公司經常接到中國客戶的咨詢和委托，業務量大幅增加，為此還增加了精通漢語的經紀人。住友不動產公司正在銷售的、距離東京銀座不遠的晴海高檔公寓已有相當套數被中國顧客買走。

導致外資大舉進軍日本房地產市場的主要原因是：首先，投資者認為日本大城市的房地產市場已經觸底，具有相當的投資價值。其次，日元大幅貶值，外國投資者的投資成本大幅下降，當前是進入市場的大好時機。

近年來，日本全國的平均地價下跌幅度大幅縮小，部分地區出現回升。去年，東京、名古屋和大阪三大都市圈的商業用地和住宅用地價格均開始回升，東京市區的辦公樓空置率已經降到了5%，住宅價格也開始反彈，但是，日本房地產的整體價格依然處於低位，具有較大升值空間。

據日本房地產中介公司散發的二手房售房廣告：在東京市中心的澀谷區惠比壽壹帶，壹棟土地面積60平方米左右、居住面積100多平方米（約相當於中國的建築面積120平方米左右）的獨立別墅式住宅，售價在6000萬至8000萬日元（約合320萬至420萬人民幣）之間。在品川區戶越，壹棟土地面積132平方米、居住面積155平方米的獨立別墅式住宅的銷售價格為8990萬日元（約合450萬人民幣）。在品川區高輪臺的壹套建築面積75平方米的公寓售價為3980萬日元（約合210萬人民幣）。在目黑區三田的壹套約125平方米的住宅售價為5680萬日元（約合300萬人民幣）。按照目前的匯率，東京的大部分普通住宅價格低於或等同於北京、上海的價格。

日元匯率大幅下跌是導致日本房地產受到海外投資者青睞的最重要因素。2012年年底以來，安倍政府為了消除長達15年之久的通貨緊縮，采取了“大膽的金融政策”，日本央行大規模放松銀根，導致日元匯率不斷下跌。目前，日元對美元的匯率基本上維持在120日元左右兌換1美元的水平。如果從2012年9月的77日元兌換1美元的匯率來看，已下跌了約43日元，跌幅超過50％。

日本將於2020年舉辦東京奧運會，在這之前東京的房地產升值概率較大。另外，日本房地產的租售比合理，用於出租的物業投資回報率基本上能夠維持在6%到8%之間。這些因素都激發了海外投資者的熱情。

歐洲央行貨幣QE政策降低法國房貸率

歐洲央行23日亮出了貨幣政策的大炮：量化寬鬆（QE），向歐元區經濟起碼注資1.14萬億歐元。此舉對老百姓的錢袋會有哪些具體影響呢？

歐版QE降低了法國房貸

對購買力的衝擊較小

法新社報道，歐洲央行贖買主權債券和其它資産等于大印鈔票，將現錢注入歐元區經濟，應使歐元區物價回升，去年12月物價下跌了0.2%。

因此超市的物價可能變貴，但消費品應不會大幅回升。

一位經濟學家淡然指出，央行重點是防止歐洲陷入通貨緊縮，而不是促使消費價上漲。

他表示，央行的舉措是想向家庭和企業顯示避免通貨緊縮的决心，鼓勵他們消費。反之，假如消費者預測價格會下跌，推遲采購，企業就會减産和降低工資，從而進一步遏制消費以及諸如此類的後果。

大量贖買歐洲主權債券也使歐元貶值。進口産品自然會更貴，如可可、汽車、電視機和其它智能手機，還有石油。鑒于近來石油價格大幅下跌，這對燃油零售價的影響微乎其微。

旅游：歐元區比其它地區便宜

23日歐洲央行一宣布量化寬鬆政策後，歐元與美元的匯率立馬跌至11年來最低水平。行家指出，歐洲統一貨幣相對于所有外幣的貶值是“明顯而持久的”。

因此，歐洲人若在申根空間之外旅游將更貴。西班牙俱樂部主席概括說，最好是到法國和歐洲旅游，到科西嘉和藍色海岸去的人將更多。

房貸更便宜

量化寬鬆政策導致主權債券需求激增，這使本已降至歷史最低水平的主權債券的收益率進一步下降。而法國10年期主權債券收益率是確定銀行提供的房貸利率的基礎。

因此，購房的籌資條件變得極其有利。已經貸到款的人可以利用銀行之間的競爭，重新談判他們的房貸。

儲蓄本利息更低

儲蓄本利息是以銀行間拆借利率爲參照指數確定的。當歐洲央行顯得很通融時，銀行間的拆借利率就降低。

A種儲蓄本屬￿例外。這個法國人偏愛的儲蓄産品的利息是政府根據通脹率確定的。經濟部已宣布打算2月1日起將這個利息維持在1%的歷史低水平。

修改人壽保險合同

歐洲央行的量化寬鬆政策對人壽保險産品來說是把雙刃劍。後者由歐元基金儲蓄（Fonds Euros）和單位賬戶基金（Fonds en unite de compte）組成。

歐元基金爲法國人偏愛，因爲其收益有保障。可這種基金大量投資主權債券，這種投資安全可靠，可如今收益極低。

單位賬戶基金的數量很少，一般投資在股票上。行家估計，由于主權債券吸引力减少，今後數月投資人將重返股票市場。因此現在是修改其人壽保險合同的好時機。

股市波動更大

歐洲央行的注資還會進一步刺激全球股市，但最好注重中期投資。

使印鈔機快速運轉的危險是促使投機泡沫膨脹，長期看會産生負面效應。當現金大量流淌之時，投資者會反應過度，因此股票市場就會大起大落。

2015年紐約共管公寓市場將迎來“大爆發”

2015年規劃在曼哈頓掛牌上市的新增共管公寓單元，將至少達到2014年的兩倍，創下了自2007年以來的新高。這意味著，購房者將有更多選擇，而開發商之間也會出現壹些令人喜聞樂見的競爭。

2015年紐約房地產市場的共管公寓數量將大幅增加

在此輪新房源大量湧現之前，樓市已經歷了持續5年的供應緊缺。在這期間，新建共管公寓樓幾乎主導了市場，使得開發商能夠不斷推動房價走高。壹些地產界觀察人士預測，2015年即將到來的新開發熱潮，將使房價的增速和銷售步伐放緩，給曼哈頓購房者帶來些許寬慰。

大量公寓樓處於建設階段

“只要是在競爭激烈的強勁市場裏，最終的贏家都是消費者，”曼哈頓壹家房產經紀公司的首席執行官肖恩·奧謝爾(Shaun Osher)說，他的公司今年正在運營九個新建項目，共包含了608套單元。 “我認為買家將得益於這樣壹個蓬勃興旺的開發市場。為了競爭，人們將不得不打造出更好的產品。”

科克倫陽光營銷集團(Corcoran Sunshine Marketing Group)追蹤了新開發項目的數據。該集團的數據表明，總體而言，至少有6500套新增共管公寓單元，預計將於2015年內在第96街以南的100多處樓盤當中發售；去年則有2500套新增單元在59處樓盤裏發售。而存量房將達到自2007年以來的新高，2007年時，有8052套新增單元掛牌銷售。

“從獨壹無二的古舊樓宇，到高聳入雲的奢華大廈，各種令人眼花繚亂的新開發項目都將投放市場，”科克倫陽光營銷集團的總裁凱莉·肯尼迪·麥克(Kelly Kennedy Mack)表示。她說，在整個城市，“我們有好多年都沒看到過這麽多新住宅開工了。”

在人稱“億萬富翁街”的西57街走廊壹帶，壹系列令人寄望甚高的公寓大廈，正處於施工初始階段，並計劃在來年開售。

“所有目光都將聚集在中城(Midtown)這個熱門市場。”肯尼迪·麥克說。

其中壹處便是西57街111號——壹棟大約1400英尺（約合427米）的高層共管公寓樓。它是由地標建築施坦威大樓(Steinway building)改建而來的，開發商是JDS Development Group和Property Markets Group。這對組合也開發了沃克大廈(Walker Tower)，其中壹套頂層公寓去年被以5090萬美元（約合人民幣3.2億元）的價格售出，打破了下城區當年的紀錄。

同樣引人註意的有：讓·努維爾(Jean Nouvel)設計的53W53，該大廈靠近現代藝術博物館(Museum of Modern Art)，高約1050英尺（約合1320米），由漢斯有限合夥公司(Hines)、高盛(Goldman Sachs)和新加坡的邦典置地集團(Pontiac Land Group)聯合承建；此外，還有沃納多房地產信托公司(Vornado Realty Trust)在中央公園南220號(220 Central Park South)運作的壹棟高950英尺（約合290米）的大樓，該樓盤由羅伯特·斯坦恩建築師事務所(Robert A. M. Stern Architects)設計，由蒂埃裏·W·德蓬建築師事務所(Office of Thierry W. Despont)負責室內裝潢。而在上東區(Upper East Side)，公園大道520號(520 Park Avenue)這棟由澤肯多夫開發公司(Zeckendorf Development)與Park Sixty及Global Holdings共同開發的54層石灰石共管公寓樓，已經搶占了各處頭條。其中共包含31套住宅，價格範圍從整樓層公寓的最低1620萬美元（約合人民幣1億元），到三層頂層公寓的1.3億美元（約合人民幣8億元）不等。

超豪華共管公寓備受矚目

眼見如此眾多的新增共管公寓樓將在同壹年內華麗上市，有人擔心樓市供應即將過剩。地產界觀察人士註意到，One57的銷售正在放緩，這是由Extell開發公司(Extell Development)在中城區開發的壹棟住宅大廈，曾引發超奢華共管公寓的興建大潮。

“市場到什麽時候才會開始喊‘夠了’呢，”經紀公司Engel & Völkers NYC的總裁斯圖爾特·西格爾(Stuart Siegel)說，“我覺得我們現在需要問這個問題。”

盡管如此，大多數經紀人和新開發項目的營銷人員說，市場對優質公寓的需求並未減弱。 “我們認為，這些高端房產的市場將繼續保持非常強勁和火熱的態勢，因為推動需求的不僅僅是國內市場，還有國際市場，”房地產公司道格拉斯·艾麗曼(Douglas Elliman Development Marketing)的總裁蘇珊·M·德弗蘭薩(Susan M. de França)說，“紐約市仍是與倫敦相媲美的頭號投資目的地”，高身價人士都正在這裏尋求投資機會。

他們說，目前的情況是，壹些高端客戶正在觀望，等待著即將到來的豪華房源上市潮。

“現在大多數項目的成交過程，耗時都稍長了壹些，”市場營銷公司Stribling Marketing的負責人史蒂芬·拉特(Steven Rutter)說，該公司正在運作至少14個擬於2015年內開售的新項目，“買家的緊迫感沒有那麽強。他們想多看壹些房源，以確保自己做足了功課。”他還說，在2015年，“房子會賣得很好，只是需要更長的時間而已。”

科克倫陽光營銷集團的肯尼迪·麥克說，頂級公寓在2015年的新開發項目中，占比不到10%；其中預計將有大約500套定價超過每平方英尺5000美元（約合人民幣每平方米35萬元）的“超豪華”公寓單元，會掛牌上市。

“人們有壹種錯覺，以為市場正向著高端房產大舉傾斜，”她說，“而我們看到的，則是壹個年年相對穩定的定價結構，這確實是由各級購房者的強勁需求所支撐的。”

在新增的公寓單元中，有半數將屬於所謂的中等豪華級別，定價在每平方英尺1700到2300美元（約合人民幣每平方米12到16萬元）。根據簽約數據，上述價格區間中的兩居室房屋，在2014年三季度的售價約為250萬美元（約合人民幣1553萬元）。而根據科克倫陽光營銷集團的數據，有半數新增共管公寓——也就是大約3300套，將處於每平方英尺1700到2300美元的價位，與去年的1100套相比有所增長。這是因為，開發商們正在全力進軍之前未曾充分開拓的市場領域。

“入門級”公寓單元有望增長

投放市場的“入門級”公寓單元數量，也有望增長。所謂的“入門級”，也就是定價低於每平方英尺1700美元的房源。2015年，將有超過800套此類單元進入市場；而在2014年，其數量為306套。根據簽約數據，屬於這壹級別的壹居室公寓在2014年三季度的平均售價為119萬美元（約合人民幣739萬元）。該類別在市場中的整體占比預計將保持穩定，在新開發項目中，入門級公寓的份額將僅占13%。

由於土地成本在飛漲，低價位的公寓令開發商們很難有所盈利，地產估值公司米勒·塞繆爾(Miller Samuel)的總裁喬納森·J·米勒(Jonathan J. Miller)說。因此，除非他們壹開始的成本基礎比較低——壹種可能是土地是幾年前購置的，否則大多數開發商都不會為入門級購房者蓋房子。

米勒說，由此導致的結果是，“我們將會繼續建造許多價格遠高於市場急需檔次的房產，因為如果不這樣做的話，就回不了本了。”

2015年，新破土動工的樓盤將繼續占據主導地位，在新的開發項目中占比達到59%。不過，那些改建項目裏也有可能湧現出壹些有趣的創意。紐約人壽保險公司(New York Life Insurance Company)的原址，是壹棟規模占據整條街區的文藝復興式建築，於1899年由McKim, Mead & White建築師事務所設計；如今，它正被改建成壹處包括140套高端公寓的樓盤，稱為倫納德街108號(108 Leonard Street)。銷售工作擬於今年年底啟動。

31層的威瑞森大廈(Verizon building)位於西街140號(140 West Street)，就在世貿大廈壹號樓(One World Trade Center)的對面，目前正由瑪格南房地產集團(Magnum Real Estate Group)和CIM集團(CIM Group)改建為住宅樓盤，其中的共管公寓房源擬於今年壹季度上市，定價範圍將從壹居室的140萬美元（約合人民幣870萬元）到五居室的1500萬美元（約合人民幣9319萬元）不等。這座建於1927年的建築，將采用巴克萊街(Barclay Street)100號這壹地址，並保留其飾以藤蔓、花鳥雕刻的奢華外觀，同時由室內設計師亞歷山德拉·尚帕利莫(Alexandra Champalimaud)重新設計大廳。

開發商競爭日益升級

為了脫穎而出，開發商們都在專註於建築、室內裝潢的設計和工藝。“每家公司都在設計高水平的作品，”房地產營銷公司Terra Development Marketing的總裁斯蒂芬·G·克利格曼(Stephen G. Kliegerman)說，“我認為，這跟我們在2008年之前看到的情況有很大不同。2008年之前，開發商基本上是按照自己的市場定位來建房，而不是為了將購房者吸引到自己的市場。”Terra Development Marketing為霍爾斯特德地產公司(Halstead Property)和布朗·哈裏斯·史蒂文斯(Brown Harris Stevens)提供咨詢服務。

今年在紐約亮相的建築師包括普利茲克獎(Pritzker Prize)得主安藤忠雄，設計了伊麗莎白街152號(152 Elizabeth Street)——壹棟精品共管公寓樓，由紐約公司Sumaida and Khurana開發。該樓盤將融入安藤的標誌性元素，包括澆築混凝土、鍍鋅鋼和大量的玻璃，其中僅有七套從兩居室到五居室不等的公寓，占據半個樓層的戶型起價在590萬美元（約合人民幣3665萬元），占據整個樓層的起價在1500萬美元。

在西切爾西(West Chelsea)的高線(High Line)沿途，紮哈·哈迪德(Zaha Hadid)設計的、線條蜿蜒的共管公寓樓引起了關註。該樓盤位於西28街520號，包含37套單元。開發商是Related Companies。巴西建築師伊賽·魏因費爾德(Isay Weinfeld)在紐約設計的第壹座建築，正在西27街527號拔地而起。這處占據整個街區的開發項目，由Centaur Properties和Greyscale Development Group開發，其中將包含兩棟公寓樓，內含36套壹居室到四居室的公寓。

還有位於西29街515號的515 Highline，是壹棟包含12套單元的共管公寓樓，有著波浪形的立面，正對著高線公園，是新加坡建築師、開發商曾仕乾(Soo K. Chan)在紐約的第二個項目。這棟共管公寓樓由Bauhouse集團(Bauhouse Group)開發，將於本月開售，價格為500至2500萬美元（約合人民幣3106萬至1.6億元）。就在該項目開工前，曾仕乾開展了他在紐約的另壹個項目——Soori High Line，壹棟包含31個單元的共管公寓樓，它帶有十幾個私人泳池，位於馬路對面的西29街522號，開發商是Siras Oriel Development。

“施工質量肯定會有提高，”Urban Compass負責新開發項目的羅伊·金(Roy Kim)表示。他說，購房者將不僅擁有更多選擇，“而且還有真正精心設計的優質項目可供選擇。人們的要求變高了。”

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