juwai

當你準備投資海外房產時, 你要研究的專案列表之長、之費時足夠讓你準備打仗了。但有時你沒有考慮到的事情卻對你的長期盈利會產生巨大的影響。

下麵列出了每一位房地產投資者都應該注意的6條建議：

• 不要相信彩印冊子上宣稱的回報

我們都閱讀過彩印宣稱冊，印滿了樓盤如何的好以及租金回報如何的高等等盅惑性語言。一般來說建議你核查租金毛入承諾能否實現。這非常容易，你可以google搜索一下“郵遞區號,例如12345地區的2室公寓租金”之類的，做下研究。

純租金收入是對於房產投資者是最重要的。做一個電子錶格，填入你的實際房價和租金毛收入，接著對你的月度費用例如房產稅、管理費、保險和房產管理維護費等結算費用做出估算。這些是固定的費用，但你還有可變的費用呢。一個非常值得稱讚的好辦法就是看看臨時性的修理費用和空置成本，以6周為週期對租金毛收入做個預算。

• 不要不計成本地追求高回報

一定要記住回報和風險正向相關。每一項類別的資產和房產投資都無一例外。低風險高回報房產不可能在市場上買到。要做到低風險高回報，只能通過一段時間的努力為房產附加價值。

擁有最高回的報房產從來不屬最安全的投資，而是風險最大的投資。以我個人經歷來說，你沒有附加任何價值的高回報房產基本總是需要更高的維護費用，更高的管理費用，更頻繁變換的租客，更高的失業率，更大程度的上學不便利，更難招到雇員，更缺乏配套設施，和更難以出手房子。

• 不要試圖削減房產管理費用去獲得高回報

這也是常識。但你還是會發現有很多人由於試圖節省一些小錢而自食其果。

如果有些東西損壞了，把它們修理好吧，因為那些長期租客是不會忍受摳唆無理的房東的。

如果你足夠幸運，有了固定的租客，如果他們想要比市場稍低的價位續租時，有時候是可以同意的。這樣當你不常到場，你不僅在獲得穩定收入而不用不操心的同時，還可以省下些費用和避免空置。

不要害怕給業績良好房產經理人多支付一點費用。總是會有一種新手願意低價攬業務，但他們或許並不擅長房產管理工作。

• 小心虛假回報宣傳的騙局

賣家經常會給買家提供些激勵措施並沒有錯，也非常合理。但是不要假設你的租金收入在激勵過期後還能保持不變。要把收入數字和市場價格和標準費用聯繫著算。（參見以上第3條）。

如果提供租金保證，請仔細閱讀合同印件小字。看看包括空置期和修理維護在內與否。誰能夠真正提供保證？賣家有沒有契約預備金予以保證？

• 文化和人口因素對租金回報和房屋價格產生主要的影響，但很多買房人事先沒有考慮這些

比如說，如果你在大多數人都願意擁有的某個位置購買了出租型房產，之後會怎樣不言而喻？德國是個富裕國家，但德國人卻喜歡租房。而美國人卻為了擁有自己的房產而努力奮鬥。英國人一般也是追求自有住房，但是租房比例在短短幾年間也上升了很多。

人口因素在買房前需要鄭重考慮。不要在一個平均年齡超過50歲的區塊為剛需人口買房。如果市中心人口正在下降（呵呵，底特律），那麼你的潛在租客和接盤者也就在下降。

• 人們對待普通商品和房地產是不一樣的，但這不對

如果蘋果公司決定下月把iPad提價25%，買的人就會減少。如果布魯明黛的所有包打折25%，就會有人在店門口排隊。

房地產卻不是這樣。如果房產價格上升，更多的人就想買，而不是更少。房產價格越高，買房者就越多；房產價格越下跌，買房者也跟著就越少。羊群效應使人們對房價上升趨之若鶩，房價跳水時候，便恐慌性拋售。沃倫·巴菲特說過很多諺語來描述他如何與大多數人行為相反地做出投資。

房產不應該就和其他商品區別對待。我們應該在價格下跌時購房，特別是在市場過度下跌的時候買。如果人們想要在價格上升的時候從我們手裏買房，那麼我們應該賣給他們獲利。你可以在價格再次下跌時買房，不斷地從週期性漲跌中獲利。

Colin Murphy专栏全集：

Colin Murphy与美国房产投资

欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论，或进入Torcana官网了解更多。

我上周接到一位老朋友的電話。朋友問我能不能幫一位浙江的女士為她的兒子租一套帶傢俱的公寓。這位女士出價2500~3000美元/每月，要一套市中心靠近孩子學校的一居室套房。雖然我想她兒子住一套3000美元的公寓可能不會開心，我還是答應了他。幾天後，我在世界金融中心對面的酒店見到了興奮的W女士和她的兒子。世界金融中心就在2001年遭受恐怖襲擊摧毀的世界貿易中心那裏。

聊了一會兒後，我得知她兒子要上的是佩斯大學。大學並不在市中心，而是在金融區附近。我便給她兒子看了幾個價格區間的房子資訊，他說沒什麼吸引力。他用英語講這些是“dump”(意為：垃圾場）。

這位女士和我又和我討論了一會兒，她表示也許該提高預算額度，或許該考慮買一處房。我看出實際上她根本沒考慮在美國買房，只是想比較一下租售的價格，看看買一處房產能不能省下租金的同時還能有些盈利。去年紐約的公寓房價上升了17%。和其他主要城市相比，紐約仍然是房價較低的城市（參見下表），而經濟卻異常發達。這裏集中了57家大公司，擁有25萬億美元的股票交易市場，是排名其後的10家股票交易所的總和。這裏是全球億萬富翁的集中地。美國的心臟。時尚和傳媒業積聚，聚集了各大電視臺，還有其他許多發達產業。

我對她說在金融區買房確實是很好的投資。儘管這裏是紐約最成熟的街區，但是價位合理。這兒有三個新樓盤，她可以比其他城市更加合理的價格選一處。

她兒子決定放棄一居室，轉而找一處2居室，這樣可以有個室友同住。如果租住，價位遠超了最初的預算，每月要5000~8000美元。我給她找了一處房產，讓她考慮能否購買。如果她買下，按照表格所示，她能在去除所有費用後還有不錯的盈利。按照10%的房價增長率，在去除所有費用後，她還能在四年時間獲得51.2万美元的收益。如果她租房，這期間就要花掉20万美元的租金。

許多正在要把孩子送到美國留學的中國人同樣面臨著同樣的問題要決定。希望這篇文章能夠在這方面提供一些指導。

Danica.Chen專欄全集：

Danica细说纽约房产市场

歡迎讀者郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論，或直接郵件至：danica_chen2003@yahoo.com 與Danica零距離交流。

曼哈頓豪華住宅的銷售近幾年來增長勢頭强勁。但是最近銷售的數據顯示，華麗的表面下也許問題叢生。高端客戶對豪華住宅的定價有敏感的趨勢。尤其是中城西的57街和高綫公園附近，大量的新樓開發，價格都在400萬美金以上，越來越多的新樓盤會對豪華住宅的銷售有影響。

當然了，喜愛紐約的人對象徵身份和地位的住宅的追求還是無止境的。今年春天，就有兩套住宅樓成交價超過7000萬美金（4億2千萬人民幣。第二季度的銷售數據顯示，豪華住宅的平均價已經達到18.5274/平方米，比去年同期增長48%。平均成交豪華住宅的價格爲725萬美金。（豪華住宅的定義爲成交房裏最貴的10%的那部分房子）。很多銷售經紀警告，如果挂牌價一味的往上增長，那麽買家會越來越多地持觀望態度，從而導致市場的冷却。昂貴的價格，已經使那些相對舊的豪華住宅遇到了銷售困難。一個戰前建的房子，挂牌700萬美金，在四個月內，只有3位買家去看過。相對豪華住宅，紐約普通住宅的銷售速度無比的快，300萬美金以內的房子2個月內就能找到買家，而400萬美金以上的豪華住宅則需要12.5個月來銷售。去年同期豪華住宅的銷售時間爲 8個月。

紐約著名的開發商馬克羅地産已經啓用紐約大型的中介公司幫它來加快銷售它的兩棟新樓盤。分別爲432 Park Avenue, and 737 Park Avenue.這從側面反應了開發商對銷售速度的擔心。

著名的One 57，紐約目前最貴的大樓，庫存率爲25%，仍有24套房未賣掉。筆者認爲這個現象非常有趣，這和去年的庫存率一樣，表明了2014年One 57沒有任何的新銷售。那麽是否開發商Extell 會用促銷的手段來幫助自己的銷售？值得一提的是，Extell新的開發項目在哈德遜河板塊，開發出租大樓，這個項目被列爲EB5之一。投資移民的人是否要謹慎？

紐約豪宅市場的走勢已經從瘋狂（前18個月）向穩定過度，這無疑是個健康的發展。因爲繼續瘋狂的發展總有一天會使豪華住宅市場疲軟從而拖累整個房産市場。這是大家都不想看到的。移民局近期的EB5排隊消息，大家擔心近期內，在一定程度上也會影響中國買家的可能性和熱情。

還有一個有趣的現象就是，開發商越來越多的往大戶型房子開發。基本以3房爲主。在紐約，面積越大，單價越貴。在拍地越來越貴的情况下，開發商選擇了大戶型。前幾天筆者就去看了兩個將要在下個星期開盤的新樓的私人預售。最小戶型是3居室，最便宜的房型的價位是480萬美金。不得不感嘆紐約越來越像一個只歡迎超級富豪的城市了。如果一家四口人搬到紐約，那麽最基本的住房預算是400萬美金。

看著一棟一棟的新樓拔地而起，筆者不禁想著這場“音樂會”有多長，如果音樂結束時，誰坐著最後一把椅子？

Lucy.Luo 專欄全集：

紐約資深經紀Lucy. Luo 盤點曼哈頓房産投資

歡迎讀者發郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論，或是加入Lucy.Luo的微博【紐約置業Lucy.Luo】與她近距離接觸。