美國新移民提案出爐，EB-5排期是這樣解決的？ | 居外專欄

美國總統和國會正在為新的預算撥款案爭論不休之際

一項對職業移民十分友好的提案得到了兩黨的支持！

就綠卡配額的國別限制，推出了改革提案

H.R. 1044 – 高技術移民公平提案

▼

此提案重點在於：

①取消職業移民中的國家配額限制

（包括投資移民EB-5類別）

②將家庭擔保移民綠卡的國家配額

從7%提升至15%

如果此提案獲得通過並簽署成為法律

預計所有積壓的中國EB-5投資人的排期時間將

大大縮減！

這對於遞交很久正在排期等待

成千上萬的EB-5投資人來說

是極大的福音

這將大大加快他們獲得綠卡的速度

解讀：

目前美國投資移民EB-5簽證等待時間變長，主要原因就是需求量/申請人數激增，而美國綠卡為孩子教育、就業發展所創造的價值依舊遠超其他國家，而無語言和居住時間/居住地等要求的“低申請門檻”更符合不少中國家庭的需求。

如國別限制取消，職業類別簽證按照先遞交先分配原則，減少後期加入的非中國大陸申請人的“插隊”情況，那麽目前在排期中的中國投資人的時間可大幅縮短。

那麽這個提案到底會不會通過呢？我們來看一下各方的態度。

1 提案獲得政壇多方勢力支持

提案H.R 1044是由新一屆國會兩黨共同發起（Lofgren議員來自於民主黨，Buck議員來自於共和黨），並且總統特朗普也曾發推文表示，對有才華和高技能的人在美國謀求職業選擇表示鼓勵。而其實在此提案之前的類似提案- H.R. 392- 時候就已經有329位國會議員支持了，這一次更新後的H.R. 1044有望獲得更多國會議員支持。

2 提案背後的推手力量不可小覷

提案H.R. 1044背後遊說的推手，其實是美國的大IT公司，以及他們的目標雇員印度人。

美國的IT行業飛速發展領先全球，但是本土的人力資源遠遠跟不上，因而美國大量雇傭了H-1B留學生甚至海外IT人員，而在其中以印度人為甚。因為有7%的國別限額，使得這些高科技公司的印度員工要長達幾十年才能拿到綠卡，因此十多年來，IT大科技公司為了自己的員工來源，成了推動取消國別限額的積極遊說力量。

印度移民組織推特

但需要註意的是，如果提案H.R. 1044獲得通過，EB-2和EB-3的國家配額限制也將一同取消，也就是意味著將會造成十幾萬甚至更多的印度申請人排在中國留學生的EB-2/EB-3職業類別綠卡申請的前面。對於正在計劃和已經在美國留學的中國學生來說，除了要面對只有9.4%的H1B工作簽證中簽率，之後通過雇主擔保（EB-2/EB-3）獲得綠卡的路會變得更漫長，這也許對中國留學生群體來說不是一個好消息。

3 提案給我們帶來的啟示

然而對於此次提案是否能夠真的取消“國別限制”，推特上的網友們大多保持悲觀情緒。因為一開始設立國家類別的目的就是為了保證美國種族的多樣性；一旦取消了這個限制，與初衷背道而馳，也對於其他國家有不公平待遇的嫌疑。因此這個提案想要闖關國會直至最後成為法律也並非易事。

網友心聲

盡管如此，提案H.R. 1044的提出還是給我們中國EB-5投資人帶來了一些啟示。這次提案H.R. 1044取消國別配額的立法努力，幾乎是整個IT行業和印度人協會在推動。作為利益相關的中國投資人，是不是也應該齊心協力呢？

積極推動任何能夠解決或者減緩排期的提案，是整個EB-5行業所應該做的積極努力。但EB-5行業協會IIUSA抵制了這項可能的排期解決方案。

去年H.R. 392出臺之時，IIUSA保持默不作聲；而今年H.R. 1044新提案出臺，其卻表示出明確反對的態度。這令很多人表示失望，指責其只考慮自身利益。

IIUSA發布的聲明，大意：根據我們的數據分析（19年1月所做的分析報告），一旦取消國別配額，將會使得至少10年內無法為美國創造新EB-5投資，將使得任何新投資置於風險之中。

雖然最終解決EB-5排期問題，在於增加配額，但該提案至少是EB-5改革歷史上重要的一步，有助於顯著緩解中國投資人目前面臨的排期問題。對於IIUSA此番言論，作為移民行業的從業者，我們表示失望。

總結：

如果最終H.R 1044 提案最終可以通過，對於中國投資人來說有以下影響：

  • 已經投資遞交的投資人排期將會有明顯的縮短，最明顯的是2015-2017上半年期間的遞交高峰期的投資人，可以更快獲得綠卡登陸美國，減少隨行申請子女超齡的可能性，50萬投資款也可在符合移民局政策和項目文件要求的情況下縮短投資期。

  • 對於尚未投資和正在觀望的投資人來說，EB-5申請周期也可縮短，並且仍然適合那些希望辦理成本低（約8萬美元），即可全家獲得綠卡的人群需求；同時EB-5也可讓年滿14周歲的孩子作為獨立申請人，符合家庭中父母暫不想申請綠卡的需求。

另外除了老牌“美國綠卡”大戶的EB-5投資移民之外，其實還有“一步到位”的方法——EB-1傑出人才移民。無需投資，沒有居住要求，最快2天獲批，直接獲得永久綠卡。

責編：Adam Chen


外聯出國歐洲總監周婕專欄全集

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“下一個深圳”？中國買家爆買金邊房產

中國樓市巨大的財富效應，讓買房成為國人最重要的理財方式。他們不僅在國內買買買，更是在歐美等發達國家大手筆買房。  

不過，去年全球主要大城市房價從高點墜落，悉尼、溫哥華、倫敦等國人買房的熱點城市均遭遇滑鐵盧。與之形成鮮明對比的是，東南亞的潛力城市成為中國買家新的寵兒。 

這裡是下一個深圳？中國開發商來了 炒房客也來了

“金邊就是30年前的深圳、20年前的上海、10年前的新加坡。”這是一家中國開發商打出的廣告。  

近年來，東南亞國家柬埔寨首都金邊逐漸受到中國買家的關注。如今，中國買家的大批湧入，推動金邊房地產市場飛速發展，這座曾經以法國殖民別墅和現代主義“新高棉建築”而聞名的東南亞城市，一座座昂貴的高層公寓拔地而起。  

媒體報道，據柬埔寨國土規劃和建設部的報告，2000年到2017年，柬埔寨由外資公司開發的房地產項目共有287個，總投資額42.97億美元。其中中資公司擁有110個項目，總投資額為16.56億美元，占比均接近四成，中資也成為柬埔寨房地產的最大投資方。  

彭博社報道稱，廣州粵泰集團在金邊的項目包括24棟沿著城市河岸的高層建築。廣州富力集團也在金邊拿了地，計劃建設5000套住房。中國澳門的新建業集團還計劃斥資27億美元在金邊建造一座133層高的雙子塔，屆時這也將成為全球最高的建築之一。  

這些開發商已將目標群體鎖定中國買家。據媒體報道，一名當地中方業內人士告訴記者，中國開發商的樓盤，80%以上的房源都賣給了中國投資客，少部分賣給了柬埔寨上層階級人士。  

路透社走訪了金邊的五個房地產售樓部，其中包括新加坡和韓國開發商銷售的項目，接待他們的都是講普通話的銷售代理。  

全球海外房產網站居外網提供給每日經濟新聞記者的數據顯示，金邊是柬埔寨所有城市中中國買家詢盤數量最多的城市。2018年，中國買家的詢盤數量較上一年猛增超550%，其中有78%的中國詢盤買家咨詢的房產價格在5萬美元~25萬美元之間。所有在柬埔寨買房的中國買家中，有88.7%是用於投資。  

居外網CEO羅雪欣對每日經濟新聞記者表示，“中國買家對柬埔寨房產的興趣逐年上升。中國買家對柬埔寨房產寄希望於將來的升值，這與在發達國家購房著眼於收租保值不一樣。我們認為中國買家在柬埔寨購房應該先做足功課，消除信息鴻溝，因為高於平常的投資回報，往往伴隨的是市場的不確定性。”

據CBRE數據，截至2018年第二季度，金邊高端公寓的平均價格是3200美元/平米，比2013年同期增長了60%。CBRE還預計，今年金邊的托管公寓供應量將增加一倍，達到2萬多套。對於柬埔寨這個東南亞第二貧窮的國家來說，一些獲批的巨大項目顯得格外耀眼。  

國際貨幣基金組織（IMF）數據，2017年柬埔寨的人均GDP只有1390美元，在全球排名第153位。  

國際房地產經紀公司萊坊（Knight Frank）中國區主管羅斯·韋布在接受彭博社采訪時表示：”在我看來，金邊的發展速度令人驚嘆。高端公寓市場肯定供過於求，雖然現在銷量正在放緩、租金正在下降。然而，仍然只有少數柬埔寨人有能力買這些公寓，要想讓市場可持續發展，就必須有來自柬埔寨國內的需求。”  

“一個月賣出20多套公寓，全是中國人”  

居外精選柬埔寨金邊豪華公寓：Golden one位於金邊市中心，臨近奧林匹克園區、皇宮、總理府、中央市場、火車站、河岸公園、購物中心，國際使館與國際學校在此插旗林立，高級餐廳、跨國銀行、商辦大樓、星級酒店皆已為金邊的繁華揭幕。黃金地段小戶型，永久產權，2020年交房，房價僅約¥59萬。
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另一個受到中國買家青睞的東南亞國家是泰國。  

據曼谷當地媒體報道，中國買家已是泰國公寓市場的最大外國買家。自2015年以來，中國買家已向泰國的托管公寓投資超過100億美元，相當於來自日本和新加坡買家的總和。  

曼谷當地開放商睿思置業表示，泰國每建造五套公寓，就有一套歸中國內地或中國香港的買家所有。由於泰國禁止外國人擁有土地，公寓是中國買家在泰國唯一可以購買的房產類型。  

“我們在2018年7月一個月就賣出了20多套公寓，買家全是中國人，”曼谷經紀人FameZhu在接受《日經亞洲評論》采訪時說道。  

居外推薦泰國曼谷豪華商住綜合項目：傲璟.暹羅（Park Origin Phaya Thai），精裝修、小戶型，面積24m²-58m²，僅售約¥162萬。
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每日經濟新聞記者注意到，中國買家的購房熱潮已經從曼谷蔓延到了泰國北部的清邁和南部的普吉島，另外還包括芭堤雅——隨處可見中文的房產廣告。  

居外推薦泰國普吉島房源：普吉芭東標志性建築，設置在蔥蘢的南奈山。除了出眾的海景外，陽台上還有一個私人的按摩浴缸，可以讓你放松享受。
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曼谷郵報報道稱，在過去，極少有曼谷的開發商會去中國內地進行商業路演。但過去十年時間裡，由於到曼谷旅游的中國內地游客暴增，所有曼谷的公寓開發商都開始密切關注中國買家。  

目前，來自中國的游客占泰國外國游客的30%。一些到泰國旅游的中國游客會抽出時間去看看曼谷的公寓和主要度假勝地。  

那麼，是什麼讓泰國的公寓如此受中國買家的青睞呢？  

《日經亞洲評論》報道稱，這是因為其他地方的監管機構都采取了較為嚴格的措施防止炒房。例如，去年8月，新西蘭禁止大多數外國人在本國購買房產——在新西蘭奧克蘭市，當地房價在四年時間內飆升了75%，使得當地人越來越負擔不起。此外，溫哥華、新加坡和悉尼等城市也對外國的購房者征收重稅。

 


來源：每日經濟新聞
責編：Zoe Chan

2018年日本土地價格最貴是哪裏？ | 居外專欄

 

–土地價格的一物四價-

長期在日本生活的人都會聽說過日本曾經有過土地的神話。所謂【土地神話】就是指在日本擁有土地，土地價格只會上升不會下降。不過隨著房地產泡沫的結束，這個神話也被打破了。在長達近20（1990～2006）年的時間裏土地的資產總額共減少了1200兆日元（從1990年末的2452兆日元到2006年的1268兆日元※）。※數字來源於內閣府的國民經濟計算

各地區的土地價格是隨著經濟的發展和供給狀況有一些波動，不過一些地區的土地價格則是不被動搖的。那就是東京的銀座和赤阪地區。

在日本每年7月，國土交通省會以當年的1月1日為基準，發布標準地點的土地評價價格。

在2018年國土交通省發布的公示價格中可以知道，在商業地當中最貴的是12年連續蟬聯的東京都中央區銀座4-5-6（山野樂器銀座本店），每平米的價格是5550萬日元。可謂是一寸土地一寸金。

（來源）：GINZA KOMPARU STREET）

相比商業地，在住宅地價格最貴的是東京都港區赤阪1-14-11（物件名：HOMAT ROYAL）。每平米的價格是4010萬日元。另外，在全國住宅土地價格排行榜中進前十名的東京都可以說是獨攬一方。

（出所：國土交通省）

在日本，同樣的土地有不一樣的評價價格。不只是一般的客戶不太懂得，作為房地產行業的專業人員也有不懂的人。首先，讓我們看一下土地價格一物四價所指的四價什麽。

  • 實勢價格

實勢價格指的是，實際在土地交易當中成立的價格。沒有特殊的情況下交易價格一般和公示地價不會有太大的相差。不過每一片土地都是獨一無二的，交易價格也由當事人而定，所以交易下來的價格離公示價格偏差甚大也是情有可原的。

  • 公示價格

國土交通省以1月1日為基準，評價標準地點的公示價格。公示價格作為路線價以及固定資產稅評價額的基礎，可以說是一個非常重要的指標。

  • 路線價

為了計算遺產稅和贈與稅，國稅廳制定了基準價的路線價。價格大約為公示價格的80%。

  • 固定資產稅評價額

固定資產稅評價額是市役所等自治體為了計算固定資產稅/登錄許可稅/房地產取得稅而獨自評價的金額。價格大約為公示價格的70%。

以下是可以在網上查找土地價格的有效的網頁。

・公示地價　　　：http://www.land.mlit.go.jp/webland/

・路線價　　　　：http://www.rosenka.nta.go.jp/

・固定資產評價額：http://www.chikamap.jp/chikamap/PrefecturesSelect?mid=218

是不是對日本的土地價格有所了解了呢？了解土地價格不只可以計算有關於土地的稅金，而且也可以在購買以及銷售房地產時提供重要的依據。

責編：Adam Chen

 

日本置業專家數據大拿姜華專欄全集

columnist

 

 

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国际建筑师分享为高净值客户打造豪宅的故事

2014 年，戈弗雷先生受世界排名第一的酒店设计公司 HBA（Hirsch Bedner Associates） 的委托，创建了一个专注于高端住宅设计的精品部门–HBA Residential。克里斯在对亚洲文化的热爱的驱动下在新加坡设立了公司总部。2017 年，克里斯在伦敦建立了第二家工作室，旨在为世界上独具慧眼的客户创造独特而有品位的住宅。

当被问及为什么选择把公司总部设立在新加坡时，克里斯说：【阅读原文】

全球昆蟲數目減少 自然生態可能會崩潰 – 熱點

中國農業科學院和澳洲悉尼大學兩名專家最近發表研究指出，全球超過四成昆蟲品種數目正在減少，且多達三分之一品種瀕危。研究員警告，若以此速度減少，全球昆蟲將在一個世紀內滅絕，對自然生態系統帶來「災難性崩潰」（catastrophic collapse）。

全球昆虫数目减少 自然生态可能会崩溃
全球昆虫数目减少 自然生态可能会崩溃

研究報告發表在科學期刊《生物保育》（Biological Conservation），它分析了73項研究以評估昆蟲數目下降情況，這些研究大部分在西歐及美國所做，少部分在澳洲、中國及巴西等地。報告指出，全球昆蟲數目消失速度，較哺乳類、爬行類和鳥類動物快8倍，且總量每年跌幅達2.5%。若以此數據推演，全球昆蟲會在未來一個世紀內滅絕。

研究人員強調，昆蟲是現生態系統中重要一環，它們不但是其他生物的食物，亦會傳播花粉及有助促進地球的營養循環。若昆蟲消失，連帶進食這些昆蟲的許多鳥類、爬蟲類、兩棲類及魚類會餓死，對地球生態系統及人類生存都會有災難性後果。研究指出，在眾多昆蟲中，蝴蝶和蛾最受影響，例如2000年至2009年，在英格蘭農地的蝴蝶品種數目便減少了58%。

研究員指出，過度耕作尤其是大量使用殺蟲劑，是昆蟲數量大減主因，而城市化及氣候變化也是重要原因。他們呼籲，除非人類改變現時生產食物的模式，並採用有機耕作，否則昆蟲將無可避免走上滅絕之途，地球生態也會面臨危機。

留學成本低就業空間大 捷克漸成留學黑馬

隨著“一帶一路”倡議的不斷推進，地理位置有“中東歐十六國心髒”之稱的捷克共和國成為中國留學生求學、就業的新選擇，赴捷留學漸有成為行業黑馬之勢。1月22日，捷克駐華大使館教育參贊歐陽旭（Ondrei Wagner）接受《青年參考》記者專訪，解析了赴捷克留學的諸多優勢。

“悠久的學術傳統、高質量的研究水平、國際化的學習環境、低廉的留學成本，都讓赴捷克留學充滿吸引力，”歐陽旭說。

許多捷克高校有著極深的學術積澱，尤其是在科學、工程和醫學領域。“比如，捷克的查理大學成立於1348年，是中歐歷史最悠久的大學。捷克全國共有68所高等院校，其中有26所公立高等教育機構、2所國立高等教育機構，其余的40所高等教育機構屬於私立性質。捷克高校涵蓋各種傳統和新興學科，開設有超過1000個英語教學科目，歡迎世界各地的留學生前來報讀。”

拉格查理大學（Charles University in Prague），是世界200強名校，歐洲頂尖研究型大學，同時也是中歐的文化中心

歐陽旭告訴《青年參考》，捷克公立和國立教育機構的捷克語授課課程對各國籍公民免費，可能收取少量注冊費、外語學習費等。私立高等院校可以自行收費。若學生選擇在捷克自費讀大學，每年的平均學費大概為5000美元（約合人民幣34000元），具體金額取決於不同的機構和學習計劃。

在捷克留學的生活費也較低，約為每月350美元至750美元（約合人民幣2380元至5100元），包括食宿、公共交通和文化活動。

歐陽旭幫留學生們算了一筆賬：“在捷克，大學宿舍每月租金約為150美元（約合人民幣1020元），布拉格大學食堂一頓午餐的費用約為2.5美元（約合人民幣17元），在學校附近的酒吧買一杯啤酒只要1.5美元（約合人民幣10元），坐一趟公交車只要1美元（約合人民幣6.8元）。”

據歐陽旭介紹，捷克面向留學生的獎學金方案也很豐富，包括政府間交換生獎學金、斯拉夫語學生暑期學校獎學金、“伊拉斯謨+”計劃獎學金等，為成績優異卻經濟困難的學生提供支持。

“捷克安全而美麗。”歐陽旭說，“根據2016年全球和平指數，捷克在世界最安全的國家榜單中排名第6。此外，捷克有12處聯合國世界文化遺產，每年進入捷克的國外觀光客都在千萬人以上。在捷克留學，全年都可以參觀童話般的城堡美景，感受世界著名的溫泉、國家公園、歷史悠久的城市和村莊，以及各種文化節活動。”

在捷克不到9萬平方公裡的國度裡，已經有12項人文景觀和自然景觀被列入聯合國教科文組織遴選的世界文化遺產目錄

歐陽旭表示，捷克位於歐洲中部，毗鄰德國、波蘭、奧地利、斯洛伐克。在捷克留學，享有長期申根簽證的留學生可以周游所有歐洲申根國家和地區。

最重要的是，對想在海外積累工作經驗的中國學生而言，捷克作為留學目的地是頗具優勢的。

歐陽旭指出，在“一帶一路”倡議的推動下，中國和捷克的互利合作日益加強，“中國畢業生在捷克找到工作的幾率、空間也越來越大”。

歐陽旭還強調，“歐盟國家中，捷克共和國是經濟增長率最高的國家，這意味著捷克對人才的需求也不斷增大”。

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來源：中國青年報
責編：Zoe Chan

全球頂級富豪都在投資什麼？

得益於快速增長的富豪數量及其龐大財富，家族辦公室近年來在頂級富豪中頗為流行。中國比較具有代表性的包括馬雲和蔡崇信的藍池資本、王健林家族的普思資本、何享健家族的盈峰投資等。觀察“財神爺”們買什麼，可以幫我們一窺未來的投資潮流。

家族辦公室的歷史跟鍍金時代的老錢一樣悠久，其起源最早可以追溯到19世紀幫助J.P. 摩根和約翰·D·洛克菲勒等美國強盜大亨管理財富的機構。有幾百家家族辦公室已經運作了至少三代，但大多數家族辦公室的歷史都不長。去年9月，瑞銀和康普頓財富公司（Campden Wealth）發布了《2018年全球家族辦公室調查報告》（Global Family Office Report 2018）。參與調查的311個家族辦公室中，超過三分之二成立於2000年之後，半數以上服務的是掌握財富的第一代。

放眼全球，越來越多富豪願意把資金從最初的家族企業中釋放出來投資到其他地方，使得家族辦公室的購買力大增

如今，在富豪數量及其財富不斷攀升的助推下，家族辦公室正在蓬勃發展。它們的工作包括管理家族財富和資產，經常還會提供其他服務，像是處理支付賬單這樣的乏味瑣事，以及制定繼承計劃這類棘手的大事等等。最大的一些家族辦公室已成為交易大戶，在重大交易上能夠與全球性銀行和私募股權公司展開競爭。

但顧名思義，家族辦公室的私人性質意味著我們對它們所知甚少。家族辦公室很難被准確定義。有投資公司為了好聽給自己強行貼上這一標簽，反倒是一些更富進取心的大型家族辦公室抗拒這個沉悶的名號。每一代富豪關心的事情也很不同。借用一句流行的話說：“見過一個家族辦公室，就找不到第二個重樣的。”

亞洲富豪的崛起尤為引人注目。2017年，僅在中國每周就有兩位新的億萬富翁誕生。過去，富有的亞洲人更願意將資金留在他們創建的企業中，再投資以建立企業集團。而新一代富豪的很多財富來自科技和服務領域，他們更願意變現、交易資產，並將部分財富轉移到家族辦公室進行投資。過去十年中，總部位於亞洲的家族辦公室數量從大約50個增加到500至1000個之間。

作為超級富豪的財務管家，不同家族辦公室的設立出發點和風險偏好差異頗大。對於一些家族辦公室來說，保住財富比增長財富更重要，但很多家族辦公室也不懼衝在金融最前沿。例如，普利茲克和比爾·蓋茨的家族辦公室據稱熱衷於購買擔保貸款憑證裡風險最高的“股權”級產品。一些家族辦公室還在積極進入大麻、電競和加密投資等多個領域。此外，家族辦公室可以靈活進行有爭議的投資，因為在許多情況下，家族辦公室既不對外部投資者也不對監管機構負責。

隨著家族辦公室開始對購買大量股權或收購整個公司產生興趣，擁有大量資金的開明投資者已經幫助改變了企業收購領域。私募股權在家族辦公室投資組合中的份額穩步上升，目前平均占比超過五分之一，僅次於股票。根據調研公司PitchBook的數據，2016年完成的交易為1000億美元，是2011年投資額的四倍。有研究稱，家族辦公室對私募股權的投資配置——包括直接投資和通過基金的投資——在2017年至2019年間可能會增加四分之三。相比之下，對衝基金方面的投資一直在下降，現在僅占家族辦公室投資組合的6%。

家族財富目前在華爾街影響力巨大，一些在並購領域呼風喚雨的人正圍繞它發展業務。例如，高盛前合伙人拜倫·特羅特（Byron Trott通過自己的公司BDT Capital Partners為家族辦公室帶來利潤豐厚的交易，並就投資和合作投資提供建議。他參與了JAB以190億美元收購Dr Pepper Snapple的交易，據說與普利茲克家族和沃爾瑪背後的沃爾頓家族（Waltons）也關系密切。有傳聞稱他正在籌建一個規模高達90億美元的新基金，為家族財富尋找投資渠道。

家族辦公室的重要性不斷增強，也更加容易吸引到最頂尖的金融人才。

延伸閱讀：【居外網攜手亞洲家族辦公室協會（AFO）開啟合作新裡程】

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英國倫敦1區的貝爾格維亞（Belgravia），一直以來都是富人和世界名人的定居首選地，很多著名政治家和國際高淨值富豪家庭也在此居住。現在在該地區有一處4層樓的物業Lygon Place 1號正在出售，經過重新裝修之後呈現全新面貌，品質非凡。


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來源：經濟學人
責編：Zoe Chan

高凈值人群對私人定制住宅的需求 | 居外專欄

 

擁有超過 22 年設計經驗的英國建築師克裏斯·戈弗雷（Chris Godfrey）為國際高凈值客 戶提供建築和室內設計服務，五年前開始在亞洲開辟新的旅程，將最好的居住體驗帶到中國。

2014 年，戈弗雷先生受世界排名第一的酒店設計公司 HBA（Hirsch Bedner Associates） 的委托，創建了一個專註於高端住宅設計的精品部門–HBA Residential。克裏斯在對亞洲文化的熱愛的驅動下在新加坡設立了公司總部。2017 年，克裏斯在倫敦建立了第二家工作室，旨在為世界上獨具慧眼的客戶創造獨特而有品位的住宅。

當被問及為什麽選擇把公司總部設立在新加坡時，克裏斯說：“我對亞洲和中國的悠久文化和歷史深深著迷。公司總部位於充滿活力、現代化和具有戰略定位意義的新加坡，這方便我們到訪周邊地區，與客戶溝通。在新加坡，我可以為來自中國大陸香港、印度、俄羅斯和東南亞等地的客戶提供服務。在倫敦，我們為歐洲、中東、非洲和美國東海岸服務。憑借這兩個設置於東方及西方的工作室，我們不僅能夠為亞洲客戶帶來最好的英國設計;還能將我們對歐洲尤其是倫敦的深入了解與我們對中國客戶需求的理解相結合。這種精髓和經驗的結合為我們的客戶帶來了無與倫比的住宅設計服務。“

克裏斯享受為亞洲客戶提供建築和室內設計服務的過程。一方面，他很自豪能將精致的英國建築和室內設計帶到亞洲；另一方面，他沈醉在亞洲不斷研究和學習的過程。

克裏斯贏得了許多中國客戶的信任，這些客戶都是在房地產、金融、零售和其他行業中 成就卓越的風雲人物。他從與這些客戶的討論中受益匪淺。盡管克裏斯已從業二十多年，但他並沒有滿足於自己在業界所獲得的光環與成就。他總是將每位新客戶視為最重要的客戶，每個設計視為一件珍貴的藝術品，並努力地超越自己。

通過這次采訪，讓我們走進克裏斯的設計世界，了解他對高凈值客戶的需求和品位的深入詮釋。

 

  1. 您如何與世界各地的高凈值客戶合作？當您為高凈值客戶設計定制住宅時，他們通常的需求是什麽？

多年來我一直與高凈值客戶合作。每個客戶都是獨一無二的，每個家庭的特征與核心價值觀都不盡相同。然而，所有人都對隱私、舒適感、親切感和安全感有著共同的需求。安全感的泉 源是一個既可以和家人聚在一起、也適合怡然獨處的地方。

我們的客戶都非常精益求精。當與這樣高素質的客戶合作時，我們會通過洞察並超越他們的需求來建立信任。 一開始，我們了解客戶的背景、興趣和抱負，充分全面地理解客戶的個體特征。如果你能明確地知道客戶的需求，你就能滿足這些需求。

 

  1. 與他們合作的最大挑戰是什麽？

在與超高凈值客戶合作時，我們意識到時間永遠是至關重要的，因此我們所做的一切都 必須非常簡潔和精確。我們的客戶眼界開闊、經驗豐富。他們經常接觸到高品質的設計環境， 例如最好的酒店和餐廳等。每個人對奢華的定義不同。是什麽觸發他們的情感？家庭方面的驅動力又是什麽？他們從功能和情感需求上如何看待這個住宅？我們盡量收集並理解這些信息，然後給出我們認為更有共鳴、更觸動人心、更經典的設計。因此，我們的挑戰在於快速而精準地詮釋項目的核心價值。

另一個挑戰是我們總是試圖爭取時間。時間締造品質，而品質是我們一直追求的東西。由於這些高凈值客戶的時間很寶貴，通常我們與客戶直面交流的時間有限，，令打造項目的時間也更為緊湊。

在處理客戶需求時我們要兩方面的衡量。一方面，我們要全面了解客戶，另一方面，我們要保護客戶的隱私。我們的倫敦團隊最近為一位國際商人在倫敦的聖約翰伍德區設計他的宅邸。我們希望為客戶打造一個可以“做回自己”的空間，這與他商業舞臺形象的需求截然不同。我們需要確保提出正確的問題，以便最好地了解他們的獨特情況，同時尊重客戶的隱私。

對我來說，挑戰是鼓舞人心的。我相信設計師應該首先挑戰自己。挑戰越大，項目的結 果就會越好。

  1. 與超凈值客戶合作時，最重要的技能是什麽？ 

首先，傾聽是最重要的技能。通過傾聽、詮釋和反饋得出的設計遠遠超過沒有傾聽過程 的直接設計。你不只是遵從別人的需求，你應該加以吸收並創造出一個更高水平的作品反饋給他。奢華的設計是完全主觀的。我們的價值在於原創性，我們只為您創造出屬於您的住 宅。這一切的關鍵是我們如何提煉並創造出既能滿足客戶需求又具有高度原創性的作品。 因此，平衡就是另一項非常重要的技能。

此外，耐心也是必不可少的。這本身不是一個技巧，但耐心對作品的完成度是很有助益的。

  1. 中國客戶與其他國家的客戶之間是否存在明顯差異？

是的，當然有。我經常說，中國的魅力在於它不僅僅是一個國家，它本身就

是一個世界。與其他任何地方不同，它擁有延續了幾千年，從未間斷的歷史傳統。因此，中

國人是非常獨特的。雖然在中國內部的不同地域也存在很大差異，但幾乎所有人都深深紮根 於中國特有的文化中。

我們的客戶非常國際化，與之合作的中國客戶都非常自豪於他們的文化，但同時他們也具備國際化的品位和視野。

但歸根結底，人的本質都是一樣的。當我們設計住宅項目時，我們會遵循人類共通的根本生活原則。人們基本上需要相同的東西：住所、舒適性、安全感以及可以悠然獨處的空間。

除了共通的需求外，當然還有文化因素。我認為客戶與客戶之間有較大的需求差異是正 常的。有些需求非常實際，有些需求是來自於歷史和文化，這些都是要被裝進 “設計熔爐”裏的素材。

  1. 您如何看定制設計與奢侈品牌？ 

我一直認為奢華是主觀的，是通過創造提煉出來的而非單純的獲取。對我來說，奢侈品可以是舒適和寧靜。這些原則可以用禪意或極簡主義的方式表現出來，並且仍然是奢華的。奢華也應該是特別打造的，比如是用於展現扣人心弦之景色與光影的窗口，或是提供完美閱讀時光的一把椅子。

對於買得起任何心儀之物的客戶而言，他們對自己的定制住宅有著象Saville Row 西服一樣的高品質追求 ，那正是我們所提供的服務。我們提供的不是現成的采購品組合的作品，而是完全量身打造的定制設計。它就像我們的客戶一樣，是獨一無二的。設計的體驗和過程本身就是奢華。

在我的印象中，奢侈品牌的力量在中國依然有很強的勢頭，但這種趨勢正漸漸讓位於個性化。品牌標簽並不像以前那麽重要，人們越來越欣賞產品的獨特性、起源、工藝和創造，這與我們一直追求的東西是一致的。 

  1. 能否請您分享一下為高凈值客戶創建定制住宅的具體經驗？

我們目前有一個位於上海周邊的項目，客戶是中國著名時裝集團的總裁，他同時也是一名時裝設計師。

客戶在他幼時成長的地方買了一塊土地，並委托我對這座私人宅邸做建築設計和室內設計。他非常英俊，穿著也很有品位。我們一見如故。經過與客戶的深入溝通和接觸，我發現客戶在他的職業生涯中取得了非凡的成就，備受公眾註目。然而，他的內心深處仍然有一片凈土。

客戶選擇在他兒時的故鄉建造一個私人住宅。一方面，他熱愛他的家鄉。另一方面，住 在這裏可以給他帶來童年的美好回憶。

他向我展示了法國路易十四國王的巴洛克式宮殿的照片，並說這是他想要的。圖片上 的宮殿非常古典，滿布華麗的裝飾。但現實生活中，他很現代，衣著也很時髦。我說：“您向我展示的圖片和我眼中的您很不一樣。這就是富人在建房時常有的的概念或誤區 – “每個人都這樣做，所以我也這麽做。”

我說：“您介意我花四周的時間向您展示我認為屬於您的建築嗎？” 然後我離開了一個月，為他量身定制了專屬於他的設計。

我們保持建築物的整體大小，比例都相同，但是刪除了所有不必要的繁復細節，簡化並加強了建築的特色，采用“以簡馭繁”的方法來成就奢華。我們讓住宅更加獨特、更加寧靜、更符合客戶的個性。也讓建築變得更加經典，不會過時，因為它不受任何年代的既定風格所限制。

他無法相信我用富於經驗的判斷詮釋了他，展現了他真正想要但卻無法表達的內容，這讓他印象深刻並且非常滿意。

該項目目前正處於建築動工階段。客戶對初稿設計非常滿意，特別是對奢華設計的解讀，以及將現代元素與他的家族傳承相結合的部分。

克裏斯相信：如果建築師想要創造滿足客戶需求的設計，對客戶從心理上和根本上的了解至關重要，這才可以打造出客戶真正喜愛並世代承傳的住宅。

責編：Adam Chen

國際建築師分享為高凈值客戶打造豪宅的故事

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到越南、柬埔寨這些新興國家投資房產有什麼“坑”？

2016年、2017年，全國觀眾在收看中央電視台元宵晚會時，知道了一個叫做碧桂園森林城市的樓盤，因為碧桂園連續兩年冠名了央視元宵晚會。那時候，新加坡旁的馬來西亞樓市正當紅。提到去東南亞投資房產，大多數人都會想到新加坡、泰國、馬來西亞。

而提到越南、柬埔寨，大部分人或許都覺得這兩個發展中國家最多只適合文藝青年去旅行。實際上，2016年到2018年期間，越南和柬埔寨的中國買房投資客數量一直在激增，很多在2012年-2016年大舉進入馬來西亞的中國房企，從2016年起都紛紛揮師柬埔寨首都金邊。

根據海外房地產信息網居外網的詢盤數據統計，2018年全年泰國、馬來西亞、越南、菲律賓、柬埔寨等東南亞國家詢盤量都有大幅增長。2015年—2018年間，針對越南的詢盤量增幅最為顯著。

Q： 去越南、柬埔寨做房地產投資的中國人很多嗎？

越南、柬埔寨近兩年來成為了國人新興的買房投資目的地，首要得益於當地政府在外國人買房立法上的推動；其次是泰國、馬來西亞等東南亞國家已經火過一輪，房價推升太高，或是當地政府已經不太鼓勵外國人前去投資，使得中國國內投資客另尋目標。

2010年4月5日，柬埔寨國會通過了由國土、城市規劃建設部和司法部聯合制定的《外國人不動產產權法》，根據該法律，外國人有權按規定在柬埔寨購買房屋並擁有合法產權。

該法律頒布後，首先吸引的是日本、韓國、中國台灣、新加坡的房企和投資者進入柬埔寨。直到2016年開始，中國內地的房企開始進軍柬埔寨，也帶去了一大批國內投資客。

這些中資開發商建造的樓盤，80%的客戶都是中國人。

越南國會則是在2014年11月25日批准了《住房法》修正案，取消了對外國人購房的諸多限制，修訂後的法律於2015年7月1日生效。按照新的《住房法》，擁有赴越簽證的外國人、外國投資基金、外資銀行、外企在越分支機構和代表處均可購買房屋，可購買公寓和包含土地產權的別墅。

這條法案生效後，越來越多的中國人前去投資越南房產。至2018年，在越南胡志明市買房的外國人中30%來自於中國，占比最高。

外國人在這兩個國家買房都很便利，只要獲得赴當地的簽證，無論哪種簽證類型，都可以前去進行房產交易。這些買房客絕大多數抱著投資的目的，大部分來自於國內北上廣深一線城市。

Q： 去越南、柬埔寨一般投資在哪些城市？

中國人買房投資的城市無外乎越南的河內市、胡志明市，以及柬埔寨的金邊市、西哈努克港市。

在買房者的眼中，河內相當於國內的北京，胡志明相當於上海；金邊是柬埔寨的首都，是柬埔寨最有潛力的城市，而西港則是政策最開放的地方，正在成為新一代“賭城”——這個曾經只是小漁村的地方，現在有50余家賭場，另有30多家賭場正在建設中。

房企、賣房中介也有意識地在宣傳中把這些越南、柬埔寨的城市和上海、深圳等城市類比，並把“錯過了國內房價的上漲，不要再錯過在新興國家投資”作為賣點。

但從城市基礎設施配套來看，越南和柬埔寨的幾大城市，還遠遠達不到國內一線城市的水平，即便再過十年，它們能否發展到一定程度也要打上問號。

越南目前僅有河內才剛剛開通了第一條城市輕軌線吉靈-河東項目，該項目由中國中鐵六局集團有限公司總承包建設。而曾被越南寄予很大期望值的河內地鐵1號線以及胡志明市地鐵1號線，都由日本公司負責建設，但此後陷入造價、賄賂等多種爭議，項目進度遙遙無期。

作為柬埔寨首都的金邊市，其市容市貌僅相當於國內小縣城，人口年輕，商業富有活力，交通狀況糟糕，不分時段地堵車，治安、公共交通、垃圾廢水處理等配套都沒有跟上房地產開發的速度。

西港則是柬埔寨西南部港口城市，海岸繁忙，水清沙幼，也是度假天堂，城市面貌類似於90年代中國南方的小鎮。近兩年西港的投資熱潮席卷而來，到處都有新建的工廠、樓盤、酒店，不過隨著賭場的發展，各種社會問題隨之而來，黑幫、毒品、飛車黨也在深刻地改變這座小城。

Q： 可以獲得怎樣的產權？

盡管越南在2015年允許外國人買房並獲得合法產權，但卻設置了兩個苛刻的要求。

一是房屋產權僅為50年（越南公民可擁有永久產權，與越南公民結婚的外國人也可擁有房屋永久產權）；二是外國人在一個公寓小區或一個坊級行政區劃最多只能擁有一套房屋，外國人所購住房的面積和總套數不受限制，但每個公寓小區外國人擁有的住房總數不能超過30%，每個坊級區劃內外國人擁有的別墅不能超過250套。

此外，在二手房交易中，外國人只能向外國人購買二手房房產；外國人自己的房產，既可以賣給越南當地人，也可以賣給外國人，若賣給越南當地公民，則50年產權可轉為永久產權。

在柬埔寨情況又不一樣。柬埔寨不允許將土地直接賣給外國人，其《外國人不動產產權法》規定，外國人在柬埔寨僅可購買高層建築第二層及以上的房屋，可獲得與本國公民相同的房產產權證，並可自主進行房屋租賃及買賣。

也就是說，外國人在柬埔寨可以擁有100%的房屋所有權，但不包括土地所有權，也不能購買底層的房產。這種產權在柬埔寨被稱為“分契式產權”。而大部分柬埔寨當地人的房屋產權是“硬產權”或“軟產權”，及由國家級的認證機構或地方政府進行認證過的土地所有權。

還有一點值得注意，中國買家在柬埔寨可能會遇到大產權和小產權兩種不同的房屋，大產權為永久產權，小產權的期限一般是99年。這是開發商拿地性質的不同造成的。

由於柬埔寨政府規定外國人不可直接購買土地，因此一般中國開發商都尋找當地公司合作拿地，這種情況下可以買到永久產權的土地；小部分開發商則是租賃土地，租期一般為99年，因此房屋也就是99年產權。

Q： 租售比高嗎？投資回報率如何？

在海外房產中介的宣傳中，目前越南、柬埔寨的高層公寓房都有很高的租售比和投資回報率。比如金邊一套五六十平方米的高層公寓，租金高達700美金，且金邊市的房價從2015年開始，每年都以15%的幅度上漲，目前達到約2000美元/平方米。

越南一套80平米總價18萬美元的住宅，月租金約在1000美金左右，胡志明市平均租金收益率約6%，目前越南住宅分為各種類型，豪華型均價超過3500美元/平方米、高端型約為1500美元/平方米，中低端類均價約為800美元/平方米。

不過目前這兩個新興國家的房地產市場規模都很小，高端公寓供應量少，大部分的公寓租客群體也都是外國人，高租金已經遠超過當地普通人的承受能力。隨著這兩年大批公寓的入市，未來供應量問題將得到緩解，高租金是否能維持下去目前較難判斷。

從投資回報來看，根據天風證券的研究報告，越南房產投資應當分為本國居民購買視角和外國投資者購買視角，其差異之處就在於越南盾與美元之間的彙率變動。

天風證券的研究報告指出，越南的平均房價在2008年創出1650美金/平米的最高價格至今未破，最新均價約為1543美元/平米，美元視角並未創新高。

不過其對應本幣價格2018年達到3523萬越南盾/平方米，超過2008年的2801萬越南盾/平方米，漲幅近20%，也就是越南盾視角創了新高。“從越南本國居民角度，以自住和抗通脹為購房目的，我們認為越南本幣計價的胡志明房價長期趨勢仍將上漲；對外國投資者角度，以出租和投資為目的，由於貸款不如本國居民方便，彙率波動也可能帶來投資損失，需要考慮的因素和承擔的風險不同。”

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而在柬埔寨，外商投資建造的樓盤，尚未形成一個本地居民購買的市場，當地也還沒有形成二手房市場，因為多數普通老百姓都習慣了購買土地自建排屋，因此盡管房價在理論上上漲，最終外國投資者能否獲得投資收益後退出，也是一個未知數。

新興市場的投資門檻低、收益率高，但是風險也較大，最早進入這個市場的投資者或許已經獲得回報後撤出，越晚進入則意味著風險越大。

Q： 如何付款？會受外彙資本管制影響嗎？

一般中國買房客都是持旅游簽證入境，在看房滿意後，先付定金。付定金的手續都很便利，部分開發商甚至接受微信、支付寶付款，定金大約為兩三千美金。

剩下的部分，則分為首付和尾款，首付為總價的10%—40%不等，尾款則一般在交房前付清。由於大部分樓盤都是期房，所以尾款付清時間大多在兩三年後。

在柬埔寨，外國購房者不能像本國居民那樣享受到低息貸款，同時貸款手續繁瑣，而越南則不允許外國購房者在越南動用杠杆手段。

不過，由於這兩個國家的房價並沒有太高，且國內投資者大多去投資小戶型公寓，總價多在60—80萬的區間內，對於杠杆的需求並不強。

打首付和尾款階段，一般會由開發商或是開發商的銷售代理公司幫助購房者來做，其中涉及到外彙管制問題，根據我國現行規定，每人每年換彙額度是5萬美元，開發商會推薦額度不足的客戶采取親人共持房產、多人共同換彙的方式。

此外，銷售代理公司的手上還掌握著一些融資手段，部分機構專門為國際房地產買家提供融資，一些中國大陸和香港的機構為海外物業買家提供現金支持或融資，以換取投資者在中國境內持有的資產。如果購房者遇到資金問題，部分銷售代理公司或房地產開發商可以提供一定的融資渠道。

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來源：新浪財經
責編：Zoe Chan