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由于日本不动产拥有永久产权、租售比高、租赁市场成熟稳定，租赁回报率高，且升值，保值空间大等诸多亮点，吸引着大量海外的投资者。

但许多朋友想要投资时，又会听到一些“日本房子看着便宜，税重～”之类的传言。

听信房产税很重的传说而对投资日本望而却步的投资者不在少数，那么日本房地产税到底有多高？

在日本购买及拥有房产时需要缴纳的“固定资产税和都市计画税”。

不论是个人还是法人，对于房地产的所有者，日本政府都会寄出纳税通知书。

”固都税（ことぜい）とは、固定資産税と都市計画税をまとめて略した用語です。

总体概括来说就是：固都税＝固定资产税+都市计画税。

1、固定资产税

日本的国税：土地评估价格×1.4%，房产评估价格×1.4%（即固定资产评估价格×1.4%）。

这里需要注意的是：

毎年1月1日的所有者是全年税额的纳税义务者：

1. 发生房产交易，当所有者改变时
2. 两种税全年税额的纳税义务者
3. 仍然是1月1号登记的所有者
4. 通常的房地产交易会在交接的时候
5. 按交房日期清算买卖双方各自的负担金额

2、都市计画税

日本地方税：土地评估价格×0.3%，房产评估价格×0.3%（即固定资产评估价格×0.3）

3、物业费/年

根据实际情况收取【一户建无需缴纳】。

4、物业修缮基金

修缮金、维修费用等，该费用通常都是由物业管理公司代为收取【一户建无需缴纳】。

5、租赁管理费/年

将房屋委托给租赁管理公司所支付的费用，一般是收取房屋年租金的5%。

6、个人所得税/年

净所得：租金收入-必要经费，所得税税额=净所得×税率（5%-40%）。

7、税理士费用

税理士为代理申告、缴纳，以上费用的服务费，申报一次的费用大概是2-3万日元。

在日本购买不动产，土地所有权归自己，每年的固定资产税约为不动产总价的千分之八，那么，如何才能少交税，而且又不违法呢？

以下几种情况，固定资产税，都市计画税可以获得减轻措施：

1、住宅用地

小规模住宅用地 一户在200平方米以下的部分：

固定资产税：固定资产税评价额 × 6分之1

都市计画税：固定资产税评价额 × 3分之1

2、一般住宅用地

住宅用地面积高于200平米，低于住宅面积的10倍的部分

固定资产税：固定资产税评价额 × 3分之1

都市计画税：固定资产税评价额 × 3分之2

3、新建住宅

2018年3月以前建造，满足以下条件，且课税住宅面积在120平米以下的居住部分，一定期间内，税额减轻到2分之一。

• 住宅大楼等、3层以上的耐火・準耐火建築物 → 5年内
• 上述以外的住宅 → 3年内
• 一户单位的课税住宅面积在50平米以上，280平米以下

税金减额对象仅限于居住部分，居住部分的面积超过120平米的时候，120平米以内的部分是减轻税金对象。

4、如果买新公寓，买一楼

如果在2018年后，买入新楼房，那么一楼的固定资产税，要比二楼便宜，顶层要比一楼多交10%的固定资产税。

5、买二手房，房龄越老固定资产税越少

因为建筑物的价值随着时间增长而减少，就是说建筑物是贬值的，所以每年税费会越来越少。

6、买入新房后，6年以内卖掉

新房购买6年以内，建筑部分的固定资产税是半额。

7、向固定资产税减免制度靠拢

牵涉到房子的用途，在东京，如果购入的房子用来做保育园，那么固定资产税是0日元；在冲绳，如果购入的房子用来做工厂，那么固定资产税是0日元。

8、如果重建，在12月31号前拆除旧房

固定资产税征收的对象标准是：每年1月1号那天持有固定资产。

9、用信用卡支付（有积分制度的卡）

有的信用卡，可以用来支付固定资产税，且获得积分，大致在0.5-1.2%之间。

納税方法：

纳税期通常是一年4次，可以选择四次分期付，或者是年初的时候一次付清。

到期未缴纳时，会发生罚款性质的延滞金。

缴纳方式每个管辖地区略有不同，于納税通知書上所记载的银行、邮局等金融机关，或者在便利店缴纳。

住在海外的外籍人士和国内居住者有同样的纳税义务。

当所有者不能亲自纳税时，需要提前寻找拥有日本国内住所的代理人。

这种代理人被称作纳税管理人，纳税管理人确定后，到房地产所在地的管辖税务所提交“納税管理人届出書”，提交此文件以后，纳税通知书就会寄到纳税管理人处。

在日本购买或者已有不动产，而本人住在海外的情况下，大多是委托日本国内的多种语言对应的房地产中介公司，这时不仅仅是固定资产税，都市计画税房地产的出租收入等相应的报税事项，可以一并委托，安心收取相应的房租即可。

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日本税费固然复杂，但是综合起来看税费比例并没有传言说的那么高，将不动产拿来投资出租，用租金去抵扣部分成本，每年的回报率还是可以达到5%以上。

如果是投资民宿，自己经营大概16%左右的收益，委托给管理公司的话最低8%净收益（除去一切开销），并且近几年日本的房价每年有5%-7%的自然增长，因此回报还是非常可观的。

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来源：趣日本
责编：Zoe Chan

最近，美国《福布斯》杂志发布了2019年《最适合经商的国家和地区》（best countries for business） 排行榜，英国连续第二年蝉联榜首，当选全球第一。

福布斯“2019年最适合经商的国家和地区”排名：英国第一，美国排名大幅下降

除了第一名英国，在刚出炉的排行榜上，瑞典、中国香港、荷兰、新西兰、加拿大、丹麦、新加坡、澳大利亚、瑞士分列第2至10位。

全球“营商环境”排名前十的国家

值得一提的是，在美国《福布斯》杂志的榜单上，其母国美国的“营商环境”排名却在特朗普上台后大幅滑落，今年再降5位，跌至全球第17位，中国位居第49位。

福布斯每年综合产权、创新环境、税制、技术、劳动力、腐败、投资保护及生活质量等15个指标选出最适合经商的国家。

2019年是这份榜单的第13期，共有161个国家和地区上榜，其中只有英国在所有15项指标方面都进入前30名。

针对这份排名，福布斯采访了穆迪首席经济学家Mark Zandi，他解释了为什么英国会排在第一：

“英国有全球化的经济，在贸易、投资、资本流动方面，甚至在移民方面，都比全球多数经济体都要开放。”

在福布斯的完整报告里，也引用了The Heritage Foundation对于英国脱欧的评价，福布斯指出：

“脱欧进程会为英国政府带来机会，纠正遗留的结构问题。英国的营商和投资环境位居世界前列，很快将进一步打开大门，扩大全球贸易往来。”

福布斯在报告里写道，随着英国脱欧具体条款逐渐明确，其营商环境还会进一步提升。

1. 福布斯排名第一的背后

公布全球“营商环境”榜单的同时，福布斯也披露了排名所参考的报告，分别是：

世界银行的《Doing Business》报告，长达311页，详细分析了世界上190个国家的商业环境。

世界经济论坛（World Economic Forum）的全球竞争力报告（Global Competitiveness Report），一共671页。

美国中情局（CIA）的世界国家手册（World Factbook）。

咨询公司Marsh & McLennan发布的全球政治风险地图，红色越深，政治风险越大。

综合这些报告和数据，福布斯最终把英国推上“营商环境”全球第一的位置，而这也让许多对英国脱欧持悲观预期的人大跌眼镜。

参考英国财政部在Autumn Budget里发布的官方数据，英国经济在2018年并没有因为脱欧而垮掉，GDP增速仍维持在1.3%，未来5年英国GDP增速还将保持在1.4%以上。

根据英国财政部的预测，英国失业率将在2019年降至过去四十年以来的最低点——3.7%。

未来5年，英国的就业人数还将进一步上升，持续刷新历史新高。

2. 脱欧的乱，英国的稳

从上边一系列数据和福布斯的排名可以看出，英国经济受政治变化影响很小，无论政坛和脱欧怎么“乱”，前人留下的制度优势大大保证了英国的下限，确保英国社会有序运转不受政治影响，甚至英国媒体还公开把英国政坛和脱欧乱局大肆渲染，作为英国人茶余饭后的谈资。

无论英媒如何自黑，也改变不了英国政客权力早已被关进笼子的事实，在英国人眼中，政客就是制度践行者，政治闹剧也约等于八卦新闻。

几天前的摄政街圣诞和伦敦眼跨年，烟花和彩灯依旧

2018年，由于英国在脱欧谈判期颇为难得的整体表现，在福布斯的排名之外，还收获了诸多“第一”：

2018年7月，美国南加州大学外交研究中心联合英国波特兰公关公司共同发布了《2018年全球软实力研究报告》。

在这份连续第四年发布的报告中，英国“软实力”排名全球第一，法国、德国、美国和日本分别位列第二至第五位。

2018年11月15日，GaWC发布2018年版世界城市评级报告，伦敦连续7次问鼎世界城市榜首。

在GaWC的排名中，超一线的Alpha++级城市只有两个——伦敦和纽约，伦敦排在前面。

2018年11月12日，加拿大咨询公司Resonance Consultancy发布“全球最佳城市”排名，伦敦同样当选第一。

也是在11月，日本森纪念财团（Mori Memorial Foundation）发布了“2018全球城市实力指数”，伦敦连续第七年当选全球最具实力城市，纽约排名第2，东京排名第3，巴黎和新加坡分列第4和第5。

2018年3月，智库机构Z/Yen发布了第23期《全球金融中心指数》研究报告（Global Financial Centres Index 23），伦敦击败纽约，稳居全球金融中心第一名的宝座。

此外，咨询公司Duff & Phelps在2018年4月公布的一份报告也指出，伦敦仍被金融人士选为全球第一的金融中心。

英国留学产业因为脱欧后英镑大跌和美国收紧政策，意外在2018年迎来第二春。

在QS 2018最佳留学城市的评选中，伦敦首次高分胜出，位列第一，成为全球最适合留学的城市。

3. 为什么能拿这么多“第一”？

英国在2018年拿到非常多的“第一”，除了上面谈到的制度优势，英国人其实也在经济上默默发力。

仔细观察英国经济，其在受到脱欧冲击的同时，也借助脱欧倒逼自身不断进化，伦敦就是最好的例子。

这张图是伦敦两大产业从业人数对比，蓝色代表金融保险业，灰色代表新兴的TMT（科技、传媒、通讯）行业。

可以看出，伦敦TMT从业人数在2013年就超过了金融从业人数，而且这个趋势还在不断扩大。

伦敦不断自我进化，加速往科技转型，早已不是你熟悉的那个金融之都。

伦敦市长办公室在2018伦敦科技周上发布的数据显示，英国科技公司在2017年吸引的风险投资创下历史新高，达到29.9亿英镑，其中伦敦的科技公司吸引了24.5亿英镑，占到82%。

伦敦在2017年吸引的资金远超其他任何欧洲大城市，几乎是德国的四倍，超过法国、爱尔兰和瑞典的总和。

如果从英国脱欧公投开始算，英国科技公司获得了超过50亿英镑的风险投资，其中伦敦占了80%。

风投公司方面，欧洲排名前10的风险投资巨头，有7家把总部设在伦敦。

在风投巨头的引领下，英国拥有欧洲34家科技独角兽（市值在10亿美金或以上）中的13家，占到近40%，稳居欧洲第一。

耳熟能详的英国独角兽包括外卖巨头Deliveroo、人工智能公司Benevolent AI，金融科技公司Oaknorth Bank等。

Tech Nation发布的数据显示，伦敦已经成为继硅谷纽约之后，全球第三大、欧洲第一大科技创业生态系统（Tech Start-up Ecosystem），整个生态系统价值高达440亿美元。

以苹果、脸书、亚马逊、谷歌为代表的美国科技巨头更把其欧洲总部定于伦敦，不但大量招人，还要买地盖新总部，亚马逊位于伦敦科技城的新总部已经启用，谷歌位于国王十字的新总部也将于2019年，也就是今年正式落成。

总结来说，英国，特别是伦敦，其实一直在丰富其产业，增加其经济的弹性，也因此获得了良性循环。

曾经有英国学者把伦敦比作一个微缩的美国：在伦敦，你可以找到硅谷的科技、纽约的金融、甚至洛杉矶的娱乐传媒广告业。

伦敦的产业丰富度和包容性意味着你能随时和其它行业的人交流，进而迸发出新的灵感和创意，而这也是“最佳营商环境”应该有的状态。

4. 英国能否挺过脱欧？

本文从英国“营商环境”排名全球第一展开，列举了英国在2018年取得的多个“第一”和背后的原因。

但归根结底，主要还是我在第二部分写的制度和模式优势，才使得英国能够不断进化。

这样的经济模式，也让许多经济学家对英国挺过脱欧抱有信心。

为什么这么说？

根据经济学家的分析，英国属于自由经济市场，主张政府对企业尽可能少干预，实行自由经济、自由贸易；企业高风险、高利润；强调个人自由，反对国家制定经济发展规划。

自由市场经济模式的特点是：

1. 私有经济占绝对主导，国有经济比重小；
2. 逐利的私有资本高度集中，垄断性强；
3. 市场自发调节作用很大，国家干预少；
4. 劳动力市场的自由开放程度高、流动性大，就业竞争压力大。

这样的经济模式能够很好地解释英国对脱欧的适应能力。

因为英国的金融体系是以逐利的资本市场为主导，每次遇到危机之后资本都能快速的响应，流通到最需要资本的行业，使得英国企业能够快速反弹。

看一下这张统计图表：

图为1960-2007年间，资本市场和商业银行主导的OECD国家在金融危机后的反弹速度

IMF的两位经济学家研究了1960-2007近50年的历史中17个OECD发达国家的经济发展情况，期间这些国家共发生大大小小80次经济金融危机。

统计表明，危机后复苏速度最快的总是金融体系以资本市场主导的四个国家，即美国、英国、加拿大、澳大利亚。

而复苏最慢的无一例外都是银行主导的四个国家：奥地利、葡萄牙、西班牙和比利时。

究其原因，资本市场发达的金融体系资源配置方式更加市场化，背后也有比较市场化的经济体系支撑，因此在每次危机后反弹速度更快，经济也因此更有弹性。

相比之下，由商业银行主导的金融体制配置资源方式市场化程度低，每次危机后的反弹速度也更慢。

如果每一次危机后都能迅速反弹，久而久之这个国家就崛起了，如果每次都复苏很慢，久而久之这个国家就衰落了。

其实不论是各种“第一”，还是所谓的产业转型，都只是表象。

通过探究内部机制，你才会发现，高度市场化的制度和快速流通的资本市场，才是英国能否挺过脱欧的根本。

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来源：英伦投资客
责编：Zoe Chan