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美国房市走势的历史和规律

国内人士扩张海外的原因，主要是因为中国的移民潮，人民币的升值预期，以及国内房地产限制风险等相关的因素。也正是这些因素，使得国内人士都会在美国进行购房，这样的购房团体，也很大程度上拉动了美国房地产市场的巨大需求。很多人在美国选择购房，都会去参考它的回报率以及价值，那目前美国房市走势又是一个什么样的状况呢？

关于美国房地产市场的走势情况，我们可以根据，美国房地产产业百年发展的历史来进行分析和判断。根据美国权威的房价数据统计，在1890年至2013年做123年当中，有28年美国的房地产市场处于一个下跌情况，占比为23%。在1995年的时候，房价上涨的占比数为77%左右，从以前发展到现在，美国房价跌得最厉害的一次是2008年，跌幅达到了18%。

通过美国房地产市场的历史趋势来分析，美国房价连续跌至五年的时间只有两次。第一次是1929年至1933年的经济大萧条时期这一段时期，它的房地产市场跌幅达到了26%，第二次是2006年至2011年，这段时间是房产泡沫引起的金融危机，美国房产跌幅累计达到了33%。在百年的历史发展当中，大多数时候美国的房地产市场价格趋势都是处于一个稳定增长的情况，并且它的增长率保持在3%。

通常情况下，房地产是为了抗通胀的，一般扣除通胀率之后，房价基本上都不上涨了。为什么美国的房价能够这么稳定的持续增长？是因为美国的通胀情况出现的比较少，相对于国内来说。按照美国房地产市场这样的一个走势来看，我们可以把它理解为美国的房价涨幅，基本上就是美国的通胀率情况。

澳大利亚房价走势情况

海外团体购房投资，除了比较热门的美国和加拿大以外，另一个选择比较多的国家就是澳大利亚。澳大利亚是一个进口国家，大多数时候，它们的发展都是通过吸引外资来进行的。在各方面的投资项目当中，政府提供的优势和福利条件比较多，所以很多人都会选择在澳大利亚进行投资，房产是其中的一个。澳大利亚房价走势情况在近几年的发展中变动，还是有一些大的。

澳大利亚的房地产市场在近期的发展过程中处于一个比较低迷的状况，它的价格以及成交量都是处于一个下跌的情况，悉尼和墨尔本这两大城市的现象是比较明显的。澳大利亚房地产市场价格处于一个下跌的情况，那么澳大利亚家庭资产就会面临一个缩水的状态。一旦家庭资产面临缩水，那么就会抑制每一个家庭的消费情况使得该国家的经济出现负面影响。

悉尼房价明显处于一个下滑的状态，根据较权威的地产分析机构数据显示悉尼房子拍卖清盘率大约在44%，和去年同时期进行相比，下降了60%。墨尔本也是处于一个下降的状况，和去年的进行相比，下跌了67%。悉尼和墨尔本这两大城市是澳大利亚发展最好，人口最为密集的城市。这两大城市房地产占整个澳大利亚比例的60%，它们的数据分析非常具备代表性。

在10月份的时候，悉尼房产价格中位数下跌，大约为7.2万澳元，跌幅达到了7.4%，可以说创造了澳洲房产下跌的最大跌幅。墨尔本下跌约为4.5万澳元，跌幅比率达到了4.7%。这两大城市的房产价格数据明显呈现一个疲弱状态，全澳洲的数据相对来说也不是特别的乐观。按照这样的发展情况来看，澳洲的房地产市场可以说是相当不稳定的。

澳大利亚房市走势未来将何去何从

澳大利亚房市走势的情况受到的关注度还是比较高的，毕竟每年在澳大利亚进行房产投资的国内人士有很多。澳大利亚房地产市场这几年受到的变动因素相对来说还是比较大的。悉尼和墨尔本作为澳大利亚的两大城市，房地产价格涨涨跌跌起伏不定。在澳大利亚的房产投资当中，悉尼和墨尔本这两大城市所占整个房地产投资的60%，所以在探讨澳大利亚房市价格上面的走势问题时，主要以这两个城市为主。

澳大利亚的房地产市场价格的变动，其实和澳大利亚的银行有着比较密切的联系。从2016年的8月份一直到现在，澳洲的现金利率一直保持在1.5%左右。澳洲房地产价格之所以会出现上涨的情况，是因为它的现金利率降低了，市场上面一旦流动资金增加，房产的交易数量必然会增加。这也就意味着如果未来澳洲的现金利率一直保持在1.5%左右的话，那么澳洲房地产市场的价格一直会处于一个上涨的状况。

根据一些数据的相关统计，我们可以感受到墨尔本和悉尼的房产价格是不相上下的，甚至在以后的发展过程中，墨尔本的房价会超越悉尼。你想房地产市场价格变动的因素，还有一个很大的原因就是人口的增加。每年墨尔本和悉尼人口增加得速度比例是比较快的。一旦人口达到一定的量，对住房就会有相关的需求，在不满足的情况下自然就会把房价提高。

澳大利亚房地产市场的走势情况，他所受到的因素是来自各个方面的。所以国内人是在进行海外房产投资时，一定要去了解一下该国国内发展的情况，以及其他方面的东西。房产投资主要看的是它的增值空间和回报率，如果一个房产后期的价值不能大于之前所投入的成本，那么该房产也没有投资的意义。

新加坡房价走势在未来是什么样的

新加坡的国土面积虽然不是特别大，但是它的经济发展以及各方面的优势都是比较突出的，在世界上。每个国家在房地产市场上面的价格都是有变动的，因为每个国家的国情不一样，影响房地产价格的因素自然也是不一样。不管房产价格如何进行变化，在有效的分析后是抵挡不住投资者的热情的。新加坡房价走势在未来是一个什么样的发展情况？其实我们可以结合新加坡各方面的发展来分析。

新加坡的楼市在经历四年的挑战之后，现在已经慢慢的处于一个复苏状态。房地产市场的房产价格预测也会上涨到5%左右，按照这样发展的趋势，新加坡的房地产市场在未来的几年中，房产价格会持续的处于一个增长状况。知名的经济学家预测新加坡的房价从2018年开始会从5%慢慢的上涨到8%，并且这个上涨持续的时间会达到2020年。

当然每一个专业学者站的角度不一样，他们评断新加坡房价上升的比例也是不一样的。根据新加坡近几年来房产交易的情况和数据来看，新加坡房地产市场的各方面交易数据明显有所提升。所以有些分析师认为，新加坡的房地产价格在2019年的时候可能会上涨到10%左右。根据这样的比例来进行计算，新加坡的房价在未来几年的发展中，平均每年都会以5%至6%的速度进行增长。

新加坡房地产市场，目前是一个稳定上升的趋势，不仅仅是住宅房产上面，各方面类型的房产在投资上面都具备一定的价值空间。综合各个角度来进行分析，新加坡的房屋价格增长潜力还是比较强的，同时新加坡二手市场的交易活跃度也是非常高的，所以在该国家进行房产投资是比较不错的。

新加坡房市走势以及目前的现状

影响房地产价格变动的因素之一就是人口的数量。每年移民定居海外的人数是非常多的，但随着人口的不断增加，自然移民该国家的房产价格，相应的也会出现增长情况。啊新加坡每年移民的人数和房产投资的人数都是比较多的，并且每年都处于一个增长的状态，在需求的促使下，新加坡的房价也在慢慢的进行变化。新加坡房市走势的具体情况其实还是要从各个方面去进行分析的。

新加坡的房地产市场，它主要以政府服务市场为主，这个市场占新加坡整个房地产市场的比例73%，然后以私人住宅市场为辅，占整个市场比例的26%。主要是一个二元结构市场，在发展过程中，政府主要是通过服务市场的调控，来稳定房地产市场的发展。因为私人住宅在房地产市场上面的占比不是很大，所以它的波动相对于市场来说，并没有很大的冲击。

新加坡的房地产市场也是起起伏伏，经历过很多波折。目前而言，新加坡的房地产市场是比较稳定的，并且房地产市场的投资价值也比较高。通过以往数据的对比，可以清楚的感受到新加坡房市在以后的走势过程中是一个稳步渐升的状态。房价上涨的百分比大约在8~%10%之间，房产投资最大的目的就是增值和回报，而新加坡的房产在一定程度上能够给你带来可观的收益。

上面有说到人口增长是影响房价波动的因素之一，新加坡每年人口都在不断的增长，人口一旦达到一定的量，就会对住房产生一定的需求，在供不应求的情况下，房价自然会不断的出现上涨情况。相对来说，新加坡的房地产市场和经济发展都是比较稳定的。健稳的投资环境下，选择适合自己的房产进行投资，可以得到意想不到的收益。

加拿大房价走势解读

投资移民加拿大，向来都是众多人的选择。伴随着加拿大入籍政策条件的宽松，以及一系列优势的颁布，使得2018年成为大部分人移民加拿大的黄金年。当然加拿大房地产市场也受到了颇高的关注，投资房产必定要去了解房产的价格，所以加拿大房价走势情况是什么样的呢？我们可以根据官方统计的数据来进行一个分析。

根据2018年加拿大国家银行最新一季度分析报告指出，加拿大温哥华的房价虽然在过去的一年里处于一个上涨的情况，但是在贷款收紧，加息等一系列的打压之下，预计温哥华的房价将会处于一个下跌情况。根据相关的资料，多伦多的房价已经处于一个下跌的情况，所以其他城市的房价情况也会紧跟着出现下跌。

根据第四个季度的数据显示，加拿大中等收入家庭需要用68.1%的收入来偿还房贷。这个比例比之前一个季度下降了至少3.5%个点。相较于前几年的发展情况来说，多伦多的房屋负担指数在慢慢的有所好转。但是温哥华却逐渐出现了恶化状态，温哥华中等家庭需要花费82%的收入来还房贷，比去年同比增长了2.13%个点。不过在加拿大政府的不断推动和改变之下，多伦多和温哥华的房价，目前一直处于一个下跌情况。

整个加拿大的房地产市场，可以说是喜忧参半，虽然房地产市场目前是比较稳定的，但是也伴随着定时性的风险。除了公寓市场的交易量没有怎么变化之外，其他类型的房产在交易数量上面都有所下降。所以在加拿大进行房地产投资的时候，一定要对加拿大的国情和相关的政策进行一定的了解，然后再投资。

全面分析加拿大房市走势

从2010年到2016年，加拿大的房价可以说一直都是属于高涨状态。因为房价太高，使得加拿大很多中等收入的家庭，不得不拿出大部分的资金来偿还房贷。为了更好的缓解加拿大的房价过高，我们可以来全面的分析一下加拿大房市走势的情况。加拿大每个城市的经济发展状况不一样在房产市场价格上面的波动也是不一样的。

温哥华的房价在2010年至2016年这6年的时间里面上涨了48%，然后就是多伦多40%，紧跟着是蒙特利尔，埃德蒙顿和卡尔加里。加拿大的房价之所以会这样的猛涨主要有三个方面的原因，分别是经济环境的发展情况，人口数量的增加，以及贷款利率比较低。贷款利率比较低的情况下，会使得很多海外投资人士前来加拿大投资房产。所以加拿大的房地产价格就水涨船高了。

人口因素向来都是房产价格波动的主要原因之一。加拿大是一个移民大国，每年移民加拿大的人数都非常的多，所以在住房上面的需求也在不断的进行增加。在不断的需求下面，房价也会跟着不断的进行上涨。根据相关的报道，可以清楚的发现加拿大投资物业的需求量上升的趋势是非常明显的。这不仅意味着租房的需求量很大，对公寓的需求量也很大。

加拿大房地产的价格趋势很明显，是一个持续上涨的情况。伴随着越来越多的优惠福利政策，往后的投资者和购买者必定很多。如果你想要在加拿大投资一套房产，或者是购买一套房产的话，要趁早的抓住机会进行下手，毕竟买的越早，获得的有利条件就越多。整个加拿大的房地产市场，相对来说还是非常稳健的，比较值得投资信赖。

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《国际财务报告准则第16号》对于房产投资者的重大影响

近年来，买入类似于酒店、商铺、飞机、船只和火车等重大资产并开展租赁业务的经营模式非常受欢迎。其中一个很重要的原因就是现行的审计方式并不需要企业将这部分的资产计入他们的资产负债表内。但是，从2019年1月1日起，情况将会发生改变。新的《国际财务报告准则第16号》（IFRS16）将正式生效，而企业则必须批露先前不需要计入资产负债表内的租赁详情。【阅读原文】

出租英国房产，别忘了买份保险

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10月1日起短租法案调整！英国房东及房屋中介请注意

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10月1日起多租户住宅（HMO）法规调整！英国房东们请注意

从10月1起，英国一些房屋相关的法律将进行调整，其中多租户住宅（Houses in Multiple Occupation, HMO）许可证的适用范围也进行了一些更新，本文将会稍作解读。【阅读原文】

《国际财务报告准则第16号》对于房产投资者的重大影响｜居外专栏

近年来，买入类似于酒店、商铺、飞机、船只和火车等重大资产并开展租赁业务的经营模式非常受欢迎。其中一个很重要的原因就是现行的审计方式并不需要企业将这部分的资产计入他们的资产负债表内。但是，从2019年1月1日起，情况将会发生改变。新的《国际财务报告准则第16号》（IFRS16）将正式生效，而企业则必须批露先前不需要计入资产负债表内的租赁详情。

IFRS16带来的改变

新的准则中，办公写字楼也是资产列表中的一项。这就意味着如果某个企业并不在其自有的场地内办公而是需要长期租赁办公场所，那么从2019年1月开始，它就必须将这部分的租赁以负债的形式反映在资产负债表内。对于那些在办公场地方面开销较大的公司来说，在新的报告制度下，它们的财务报表将面临重大调整，其中负债的比例将大幅提高。

新准则对于企业的影响

为了让新准则下的财务报表不至于太难看，各企业不得不开始重新评估它们的租赁业务组合。一些专家表示，在现有的模式下，新的IFRS16将迫使公司逐渐弃用长期租用办公场所的做法，而转向更为灵活的短期租赁。目前新的准则对于后者仍然是不适用的。

IFRS16其实由来已久。对于出租人或者使用者来说，如今最大的不同就是财务租赁和经营租赁在财务报告方面将不再有明显区分，都将已负债的形式计入企业的资产负债表内。但是对于租赁期为12个月或以下的短期租赁，承租人可以申请豁免，前提是合约中不能带有在租赁期结束时购买该资产的附带选项。

普华永道（PWC）预计，对于主要以提供办公写字楼和车辆租赁服务的公司来说，在新的IFRS16生效后，它们的债务水平将会平均上浮高达42%！

对于办公写字楼租赁市场的影响

IFRS 16对于办公写字楼租赁市场的影响是显而易见的：在新的准则下，任何一家从事这项业务的企业都将会面对更加复杂的审计流程。举个例子，在业务所在国租用办公场地是跨国公司的普遍做法，而如今，在进行资产负债登记时，他们则必须将不同货币，不同语言和国家的租赁信息全部整合到一起，这样的工作量和复杂程度是会让人望而生畏的。因此目前企业普遍的应对方向都是转向尚未被纳入统计范围的短期租赁。这样一来，他们的资产负债表将不至于变得过于难看，而相应的审计工作负担也会减轻许多。

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总结

总而言之，新的审计标准将给企业提供一个精简和优化它们资产组合的机会。如今，它们将不得不在选择资产购买或是租赁时多花上些心思。除此之外，为了尽量减少新准则对于资产负债表的影响，企业应当选用更为灵活的租赁方式，从而让投资者，纳税人和银行对其保持信心。

翻译：Jing Li
责编：Zoe Chan

伦敦房地产销售总监Nicholas Tsiougos专栏全集

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美国房地产经纪人协会2019年预测：现房销售趋于稳定房价持续增长

根据美国房地产经纪人协会（NAR）2018年房地产经纪人会议与博览会的住房和经济预测会议，房产销售将趋于平稳，且房价将持续增加，但速度将会放缓。

NAR首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）在会上展示了其对2019年房地产和经济市场的预测，一同上台的还有Lisa Sturtevant & Associates公司总裁丽莎‧斯特蒂文特（Lisa Sturtevant）。后者讨论了可承担房产在美国的重要性。

劳伦斯·云的演讲聚焦长期趋势下房产销售近期的下滑现状，旨在说明房地产市场的实际表现情况。他表示，“市场上90%的房产出现房价增长，几乎没有房产面临持续的房价下降情况。2017年是10年来房产销售表现最好的一年，截至目前为止，2018年相比去年仅下降了1.5%。数据上仅出现小幅下降，相比过去几年来的长期增长而言，是非常细微的调整。”

对于市场正在经历一场小型泡沫的说法，他很快抹灭了一切猜测称，“目前的市场条件与10年前经济衰退时的条件存在根本性的不同。大部分州的房地产市场条件均十分稳定或强劲。新建房产数量不多，没有出现供过于求的现象。同时，法拍屋数量处于历史最低水平，这些数据均表明人们在力所能及的范围内购房，不再购买其无法承担的房产，说明目前市场处于强劲稳定的状态，而非泡沫即将破灭、缺乏管制的状态。”

两位讨论嘉宾都谈及了房价可承担性。尽管美国目前的房价可承担性处于历史上的正常水平，但其带来的问题仍然使购房者望而却步。云指出，“美国房地产经纪人协会调查显示，认为目前是买房好时机的消费者比例有所下降，而更多的人认为现在是卖房的好时机。如果卖方数量远超过买方数量，市场就会出现问题。幸运的是，数月来房产供应数量显示，实际情况并非如此。”

斯特蒂文特讨论了房屋所有权在社会层面的重要性——拥有房产的人享有更好的身心健康和更好的经济自给自足的机会。此外，拥有更多房主的社区经济更繁荣，更能够吸引并留住劳动力。她还表示，“我是一名研究员而不是倡导者，但我的研究结果促使我看到了房价可承担性、住房稳定的重要性以及其对社区经济的积极影响。

展望未来一年，云分享了其对房产销售和房价中位数的预测。他表示，“未来一年房产销售的预测十分无聊，也就是说房产销售将趋于稳定。”

目前，2018年尚有几个月的数据还未能提供，但云预计今年现有房产销售将达到534.5万，相比2017年的551万有所下降。2019年，这一数据预计将提高1%，达到540万。

2019年，全国现有房产房价中位数预计将增长至266800美元（相比2018年增加3.1%。2020年这一数据预计为274000美元）。“房价增长将有所放缓，房价快速增长的日子已经到头了，但房价仍会持续增长。”

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以上所有预测是在住房供应量增加的基础上展开的。云表示，“所有迹象显示房产处于供不应求的状态。鉴于人口和工作的增长速度，房产的供应量显然不足。这一般是地区现象，而非全国现象，因此，美国房地产经纪人协会建立了一个网站，供地方房产经纪人和协会查询如何在其所在地区倡导提高房产供应。”

在就美国经济的整体健康情况做出评价时，云指出，美国经济处于“良好“状态。他表示，美国目前失业率低，工作就会处于历史最高水平，失业救济人数达到8年来最低，工资水平也开始增加。“即使在利率增加的背景下，目前的经济水平也有助于房地产市场的发展。”

美国房地产经纪人协会是美国最大的同业公会，代表美国住房和商业房地产行业130万成员。

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原文：NAR
责编：Zoe Chan