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在美國，華人群體的勤奮和智慧是有目共睹的，精打細算的生活理念，更使華人不斷從自己的生活環境中挖掘出生財之道——華人可謂最擅長“後院掘金”的一群。“家庭旅館”、“月子中心”等都是華人後院掘金的方式，但卻要躲躲閃閃，因為涉嫌違反地方法規。可自從2017年加州頒布了新法規之後，許多華人即開始光明磊落地利用自家空間建房賺錢了，還服務了不少新移民呢。

ADU新法惠及加州居民

“獨立的居住單位”這一個新的法律概念，是2017年1月1日加州政府頒布的新法規，其中將此前居民住宅中後院“招待居室”（Guest House）、給父母居住的房屋（Mother-in Law House）等等歸納為一個統一的概念——附屬居住單位（Accessory Dwelling Unit, ADU）。根據加州ADU的新法規， ADU的具體定義為，在有獨立地權的土地基礎上，合法地增加另一個居住單位，也叫“獨立的居住單位”。

洛杉磯華人建造師何先生表示：“在加州尚未頒布ADU法規之前，不少華人為了增加家庭“房屋”收入，在自家的後院建房，或者將車庫改造成居住單位，其中設有爐灶、衛生間等生活必備設施，並設有獨立於主房子的大門，這麼一來便可以將這樣的獨立居室出租給需要的人，賺取一定的租金。但在此前林林總總的獨立屋中，很多在防火、防震以及居住安全方面都有漏洞。從城市管理角度上來說，也嚴重影響了城市的市容市貌。”

“隨著近些年來，加州經濟的不斷增長，人口的不斷增加，且房租價格也在不斷上漲，加州近些年住房的共需矛盾也越來越嚴重，因此加州在2017年頒布了關於獨立屋建造的新法規，讓大家有據可循，可以將車庫或者在自家後院合法合規地改造和建造獨立屋。

專家：切忌自行建造房屋

何先生建議道，切忌想當然地自行改造，因為那樣很有可能無法達到所在城市政府的審核標准，幾個月前，來自聖蓋博谷地區的一位華人物主找到我咨詢——他本以為把車庫改造成獨立屋在技術上並不是一件多麼的難的事情，車庫中原有的洗衣房管道，只需要稍作調整，再加上櫥櫃、灶台以及一些生活用品就可以拿來出租了，但是據鄰居說還需要找人畫圖紙，還要拿到市政府去審批，這麼復雜工程程序是否一定要遵從？當時，我給出的答案是肯定的，的確ADU在技術上並不是一個復雜、繁冗的過程，但之所以政府要將這一行為合法化，目的在於希望增強管理和規範，畢竟讓人來居住的房子與僅僅停放車輛或是用來儲物的房屋是不一樣的，試想萬一起火、地震，可這些ADU沒能達到一定防火、抗震要求的話，是一定的會出問題的，而且很多從車庫改造而來的ADU很多也都是沒有增加過保溫層的。因此，如果大家想通過加建AUD而後出租來獲得一筆收入的話，一定要遵從建築規範來做。

申請加建的具體步驟包括，屋主先要將改造的獨立屋的圖紙畫出來，標明已經進行合規的處理，例如有防火、防震、保溫等處理，持此向政府遞交申請。通常，如果政府認為圖紙上標識的內容合規、符合顯示情況且標識都很詳盡的話，政府則有可能在不經實地檢查的情況下審批通過該ADU建造申請。不過，通過情況下，政府都會派出專員到家中進行核查，例如：檢查一下房屋下水道的情況、抗震設計是否充足合理等等，同時，政府也很有可能會給出進一步的整改意見，把不盡完善的地方進一步完善。

對此，何先生建議，既然目前加州出台了ADU法規，不僅允許合法加建獨立屋，還允許此前那些非法加建的房屋進行合法改造，那麼就希望那些願意通過獨立屋出租收入，從“自家後院掘金”的華人朋友們，將自己已經建好的獨立屋進行規範化，這既是對日後居住於此的承租人的一種人身和健康的保障，更是規避將來很有可能會發生的政府問責罰款。

原有非法加建也可合法化

根據加州ADU加建規定，在ADU中必須設有完全功能的廚房和衛生間，因而便要求加建房屋的排水管道必須符合所要求的標准。當需要從原有的房屋分出一些ADU可以使用的管道便會涉及到很多改動，以前的在沒有政府協助和審批的情況下，屋主通常也只是由著施工方的設計和安排去做，很多情況下也都為日後留下了不少安全隱患。所以在此過程中希望大家務必聘請專業、經加州政府認證的施工方、建築師、工程師來把關。另外，由於現行ADU法規已經出台，那麼希望大家不要再自行聘請工人在家裡的偷偷加建，因為這種行為一旦被發現，日後再希望將其合法化，成本是非常之高的。

另外一個與需要與政府積極配合的原因是，政府針對建造的很多要求、規範是住戶、甚至很多施工部門所不清楚和沒有想到的，例如：所有的在一樓的臥室中，必須設有窗戶，且逃生窗可開啟的淨面積不得小於的5.0平方英尺，如果是二層的話，逃生窗可開啟的淨面積不得小於5.7平方英尺，但是有些居民家中的窗戶是推拉窗，那麼這樣的話淨開啟面積則只有一半，那麼這麼一來很多的房屋便又是不合規的了，這些細節都是要在交到政府的平面圖中反應出來的，政府派來的專員也會著重關注這些與人身安全息息相關的細節，其中包括這些可開啟面積的淨寬度，淨高度。這種情況下倘若民眾頂風作案，擅自率先建造之後，被政府指出類似細節不合乎規定的話，要求拆除、重裝的成本是很高的，因為拆卸、重裝窗戶的話，房屋的主題結構、內外粉刷、石膏板以及抗震設計都要改動，這個成本是相當高的 。

美國加州阿凱迪亞學區的平層美屋，擁有3間臥室和2個升級的浴室，坐落在約14,202平方英尺的土地上，後院包括遮陽棚以及門控游泳池。
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後院建房易出租賺錢難

改建的工程不易，出租經營更是不易，曾經華人社區在過去的幾十年中 “家庭旅館經營”、“分房出租”等話題既普遍又飽受爭議，由於並非同一家人而同住一個屋檐下所引起的社區和治安矛盾、糾紛甚至惡性事件也是屢見不鮮。

南加州地區聖蓋博市（San Gabriel）的華人市長廖欽和（Chin Ho Liao）則表示： “此前，一個來自北加州的華人小伙子，來南加找工作，頂著不小的生活壓力，入住了一家分租的家庭小旅館，不久便和二房東的太太發生了口角，盛怒之下竟然用菜刀砍傷了二房東的太太，好在傷勢不重沒有鬧出人命。不過正是因為這種惡性事件頻繁發生，讓這種分租、出租式的經營和生活混雜在一起模式一直以來也是飽受爭議。”

阿罕布拉市市長沈時康（Stephen Sham）表示，關於私人住宅加件的問題，從建築法規的角度來說，很難簡單按照房屋大小以及臥室數量一概而論，不過最基本的規定是：臥室不能沒有窗戶；車庫不能改建成臥室；加蓋洗手間時下水道是必要考慮因素；所有房間的逃生通道必須暢通；房間門打開時，不會影響其他房間。

此外，關於一個住宅內的合法住戶，沈時康表示：“按照現有規定，獨立屋除了房東以外，最多還可以另租給兩個沒有家庭關系的人住，他們既可以是兩個獨立的人，也可以是兩對夫妻。然而，在實際操作中，政府只有接到檢舉信，執法部門才會去檢查。但如果屋主不配合，不讓人進屋，執法人員也不得擅自闖入。有時，即便是執法人員進入了房屋，但如果他們堅持宣稱彼此都是親戚，執法人員也拿他們沒有辦法。

因而，面對執法實際操作困難的問題，城市能做到的只有間接規範，例如限制每一戶家庭購買夜間在路邊停車的停車證數量，以此控制每一戶居住人口。但在阿市這個例子中，住客雖然多，他們都將車停在院子後面，這樣一來，城市又變得無計可施。”

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來源：僑報網
責編：Zoe Chan