獲得最低貸款利率是每位尋求房屋貸款者的追求目標之一。能否在同等條件下獲得最低貸款利率決定於許多因素，其中包括借款人自己可以控制和不可控制的因素；但是，加拿大政府對房屋貸款所實施的新分類標准影響著借款人的是否能夠獲得最低貸款利率。因此，對於尋求房屋貸款人來說，是否能夠獲得最低貸款利率，首先應該明確了解加拿大政府關於房屋貸款的分類標准。
舊分類：高比率房屋貸款和一般房屋貸款
在2017年以前，在加拿大的房屋貸款一般被分為兩類：高比率房屋貸款（High Ratio Mortgage）和一般房屋貸款（Conventional Mortgage）。前者指借款人在購買房屋申請房屋貸款時的首付資金小於20% （不包括20%）的房屋貸款；後者指借款人在購買房屋申請房屋貸款時的首付資金大於20% （包括20%）的房屋貸款。
按照加拿大聯邦政府的政策規定，當借款人在購買房屋申請房屋貸款時的首付資金小於20%（不包括20%）時，必須購買房屋貸款違約保險；而當借款人在購買房屋申請房屋貸款時的首付資金大於20% （包括20%）時，不必購買房屋貸款違約保險。房屋貸款違約保險屬於一次性購買支付；所支付的保險費用根據購房者首付資金占總房價的比例分為三個等級；首付資金的比例越少，購房者所支付的保險費用越高。
有些購房者，在申請房屋貸款時為了避免支付房屋貸款違約保險金而提高自己的購房首付資金比例。但是，其不知，在申請房屋貸款時，雖然因為提高了首付資金的比例而避免了支付房屋貸款違約保險，但是，此時，借款人此時所獲得房屋貸款卻要支付更高的貸款利率。因為從銀行的角度來看，未獲得保險保護的房屋貸款比獲得保險保護的房屋貸款擁有更高的損失風險，所以，借款人要為未獲得保險保護的房屋貸款支付更高的利率。
此外，購房者為了積累超過20%的首付資金比例需要延遲自己的購房時間，這實際上也錯過了購買合適房屋的機會。就過去20多年的房地產市場價格變化歷史來看，在房價持續上漲的市場狀況下，購房者為了積累超過20%的首付資金而延遲購買房屋，最後，購房者實際上要為購買同等的房屋支付更多的費用。
因此，明智的房屋購買者會在已經擁有5%的首付資金的情況下申請房屋貸款，在支付房屋貸款違約保險金的同時，按照獲得最低房屋貸款利率的條件下，盡快購買到自己夢想的房產。
新分類：已經獲保的房屋貸款，可以獲保的房屋貸款和不可獲保的房屋貸款
從2017年開始，加拿大聯邦政府在繼續收緊房屋貸款政策的前提下，對房屋貸款的做出了新的分類。新的房屋貸款分類已經棄用了原有的高比率房屋貸款（High Ratio Mortgage）和一般的房屋貸款（Conventional Mortgage），而采用了已經獲保的房屋貸款（Insured Mortgage）、可以獲保的房屋貸款（Insurable Mortgage）和不可獲保的房屋貸款（Uninsurable Mortgage）三類。這種新的分類實際上使更多的借款人在同等條件下能夠獲得最低的房屋貸款利率。
1. 已獲保的房屋貸款（Insured Mortgage）
什麼是已經獲保的房屋貸款呢？如果從字面上理解，已獲保的房屋貸款就是指已經購買了房屋貸款違約保險金的房屋貸款。實際上，已獲保的房屋貸款（Insured Mortgage）可以等同於原來的高比率房屋貸款（High Ratio Mortgage）。因為按照加拿大聯邦政府的規定，購房者的首付資金低於20%（不包括20%），在申請房屋貸款時，必須購買房屋貸款違約保險金。也就是說，在這種情況下，購房者所獲得的房屋貸款屬於已獲保的房屋貸款。如前所述，借款人在申請這類房屋貸款可以從銀行獲得最低的貸款利率。
如果僅從購房者首付資金的比例來看，原來的一般房屋貸款又可以被分為可以獲保的房屋貸款（Insurable Mortgage）和不可獲保的房屋貸款（Uninsurable Mortgage）。
2. 可獲保的房屋貸款（Insurable Mortgage）
目前，在加拿大有三家公司為房屋貸款提供違約保險。這三家公司分別是CMHC, Genworth和Canada Guaranty。可獲保的房屋貸款指能夠滿足這三家公司所要求的獲得保險標准的房屋貸款。可獲保的房屋貸款與已獲保的房屋貸款的最明顯區別，在於誰來支付房屋貸款的違約保險費用。在已獲保的房屋貸款的情況下，借款人支付房屋貸款違約保險費用；但收益人是銀行。而在可獲保的房屋貸款情況下，銀行支付房屋貸款違約保險費用，收益人仍然是銀行。也就是說，在這種情況下，銀行為自己所發放的房屋貸款投保。
對於銀行來說，可獲保的房屋貸款實際上也降低了銀行的損失風險。因此，在可獲保的房屋貸款的情況下，借款人可以獲得最低的房屋貸款利率。
3. 不可獲保的房屋貸款（Uninsurable Mortgage）
不可獲保的房屋貸款，指那些不能滿足提供房屋貸款違約保險條件的房屋貸款。對於銀行來說，這些無法獲得違約保險的房屋貸款是風險最高的房屋貸款。因此，在這種情況下，借款人就要支付更高的利率，以補償銀行所面臨更高的損失風險。這就是一種市場的力量。
如何界定可獲保的房屋貸款和不可獲保的房屋貸款
那麼，哪些房屋貸款屬於可獲保的房屋貸款呢？哪些又屬於不可獲保的房屋貸款呢？
1. 滿足可獲保房屋貸款的條件
- 所購買的房屋價值低於100萬加元（請注意，目前在多倫多和溫哥華很多房屋的價格都在100萬加元以上）
- 貸款分攤期最多為25年
- 滿足加拿大銀行的房屋貸款壓力測試利率（目前，加拿大房屋貸款壓力測試利率為5.34%）
- 2-4單位（2-4 units rental house）的出租住宅
2. 不可獲保房屋貸款的條件
- 所購買房屋的價值超過100萬加元
- 貸款分攤期30年
- 再貸款（即以現有房產淨值作為抵押獲得再貸款）
- 一個單位（1 unit rental house）的出租住宅
所有購房貸款者都在尋求最佳房屋貸款方案；但是，如何獲得最佳貸款方案？這就取決於借款人是否能夠准確理解什麼是最佳貸款方案。一般地，這些貸款方案包括貸款金額和各種貸款條件。明確這種新的房屋貸款分類，有助於貸款申請者獲得最優貸款方案，包括獲得最低貸款利率。
（本文僅作為一般知識性介紹，不作為任何投資和經濟決策的依據。）
責任編輯：Zoe Chan
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