商业地产 – Page 14

澳洲商業地產比住宅物業投資回報率更高 | 澳洲

根據咨詢公司Atchison Consultants的數據：從總回報（收益與資本增長相結合）來看，在2005年1月至2015年12月的十年間，商業地產每年平均投資回報率為8.9%。而住宅地產投資的平均回報率為7.4%，高於澳大利亞股市5.5%的平均回報率以及管理型基金5.3%的平均回報率，但遠低於零售、辦公樓和工業地產投資所產生的收益。

該咨詢公司的創始人兼董事Ken Atchison表示收益是商業地產總回報的壹個重要組成部分，商業地產產生的收入（主要是租金）遠高於股票的收益並且相對而言要穩定的多。同時，商業物業的收入也遠高於住宅物業——這也解釋了為什麽國際資本積極尋求澳洲商業物業的投資機會。在低利率的環境下，高收益的吸引力顯而易見。

澳洲商業地產比住宅物業投資回報率更高 | 澳洲 — 新的分析表明，商業地產在過去十年的平均投資回報已經超過了住宅和公寓

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縱觀商業地產，Atchison表示隨著工業地產越來越多地集中在針對快速增長的在線零售市場的物流領域，非常值得關註。如果投資者想要避免零售物業的風險，投資物流領域可能要比投商場更好。

金融危機的影響

根據Atchison Consultants：受到金融危機的影響，地產價值暴跌，銀行紛紛進行貸款回收（call in loans：指的是對於那些無固定到期日的貸款，銀行可以單方面決定借款人的還款日期）。當時，房地產投資信托基金（A-REITS）作為高負債行業，投資總回報率僅2%。隨著現在的負債率大大降低，上市地產基金的表現更加強勁，分布在逐年增長並且產生更高的股價收益。A-REITS在今年已經跑贏了大市。

在過去25年，股票和零售物業的總投資回報率都超過10%，而住宅地產作為壹種資產類別表現優於商業地產。然而，近期住宅房屋租金的增長和房價增長不符，首府城市住宅物業凈租金回報率僅2%至3%。相比之下，領先商業地產仍然能提供4%至5%的凈租金回報。

公投後英商業地產市場收益呈下降趨勢 | 英國

收益率略微下降

自2016年夏天以來，英國黃金地段平均收益率繼續保持下降趨勢。2017年1月數據顯示，部分行業下降趨勢進行得較為緩慢。如區域酒店收益顯示，2015年4月收益開始出現首次下滑，目前限量零售的收益則回到2016年初時的水平。

公投後英商業地產市場收益呈下降趨勢 | 英國 — 自2016年夏天以來，英國黃金地段平均收益率繼續保持下降趨勢

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總體而言，2016年底脫歐公投結果出來之後，英國黃金地段收益率與2015年同期相比僅升高了22%個基本點。而在2016年8月，該收益率基本點達到35%的峰值。

2016年英國投資總量為514億英鎊，意味著年下降率為28%，但也比2016-15年高出12%。

英國季度商業地產投資在脫歐後出現下滑。通常每年最後壹個季度的投資額會出現回升，僅次於夏天時的水平。2015年第四季度投資額提升25%，到2016年同期平均提升幅度超過39%。主要原因在於海外投資者占據了集中47%的份額，第二第三季度時為40%。目前，若以美元計算，英鎊價值仍低於脫歐前水平16%，關鍵因素依舊是海外投資者對於英國房地產市場的興趣。

2016年，英國寫字樓市場投資額為184億英鎊，占所有投資總量的36%，略低於前5-10年的平均水平。過去幾個季度，學生房產和輔助生活資產等“其他部門”投資所占比例高於平均值。

整體上看，盡管過去8個月全世界政治事件較多，且歐洲進行了多次選舉，但英國商業地產對買家的吸引力猶在。

房產價值變化

投資變化的月度及年度評估顯示出短期內形勢較好。

英國資本價值增加，2016年公投後月度影響可以明顯看出。12月份月度投資回升0.8%，達到2015年12月時的水平。年度測量結果則顯示出負增長，今年夏季末的年增長數據或將呈現積極態勢。

消費者和企業信心憂喜參半，明顯受到了脫歐公投和50條文件的影響。目前企業信心已經歸回較為積極的水平，意味著英國企業正在接受租金增長的現實，並積極增加收購面積。

對消費者而言，英國經濟的主要推助力是GDP的增長，而目前英國的GDP仍較為緊張。但相對而言，消費信貸增長仍保持在2位數的水平，且失業率達到11年來最低點。今年英國央行也重新調整了GDP的增長預期，而隨著GDP的增長，商業租金通常也會有所提升。

問題在於通貨膨脹及其影響是否能在今年消散。金融市場認為今年加息的可能性為35%，已經遠低於1月份時預測的50%多。如果基準利率上調太快將造成損害。

相關資訊：倫敦的房價漲得到底有多厲害？

（據英中時報）

投資澳洲第壹間辦公室的5條建議 | 澳洲

尋找第壹間辦公室是壹項十分艱巨的任務。無論是找市中心摩天大廈內的多層樓、當地購物區或自由職業者聚集區的壹間小辦公室，我們認為妳都需要做各種各樣的決定和選擇。

那麽在尋求完美的首間辦公室時，都需要考慮什麽因素呢？

選擇辦公室的5個基本要素

1. 合適的面積是多少？

如果需要更寬敞的辦公空間，說明妳正在或打算擴大公司的規模。而計算出公司所需要的合適面積至關重要。

商業辦公室的租賃通常按平米收費，所以妳可能需要冒壹點風險。如果租賃的面積太大，會虧本。面積太小，會讓員工沒有舒適感，又需要搬完他處，再出壹筆花費，

因而，找到面積正合適的辦公室才是關鍵。

小貼士：如果妳的公司規模還在不斷地變化中，在尋找辦公室時壹定要牢記這壹點。如果公司規模小，還有待發展的話，妳可以考慮壹下共享辦公室、靈活的租約和模塊化辦公室。

2. 考慮布局

時髦的開放式倉房、標準的辦公室隔斷還是公用辦公桌？選擇有很多，但是很多因素都會影響最後的結果。

考慮壹下目前和未來的規劃，我們建議妳問問自己：

有放置像電腦這樣的所有必需設備和基礎設施的足夠空間嗎？

是否需要帶辦公用品的辦公室？

如果自帶辦公用品，它們的尺寸與新辦公室相配嗎？

是否需要獨立會議室？

廚房和衛生間夠用嗎？

業主是怎樣規劃辦公樓的？

固定和臨時員工的人數分別有多少？

布局對辦公室的運轉有很大的影響力。切記壹定要將任何的潛在花費如改進、維護和裝修的費用考慮在內。根據租約，可由租戶和業主共同支付費用，或由其中壹方獨自承擔，所以壹定要閱讀合同細則。

3. 地點、位置、地段

選擇辦公室地點的時候需要考慮很多因素，不過最重要的還是要想清楚哪裏對公司和員工士氣最有幫助。我們建議妳問自己以下幾個問題：

辦公地點需要靠近客戶嗎？

員工上下班是否便利？

交通便利狀況是否良好？

是否有多個泊車選擇？

相鄰的公司是做什麽業務的？

像本城區的文化和設施這些簡單的事情將決定大家是否能有個愉快的午餐時光。

4. 閱讀合同細則

商業租賃與住宅用房租賃有很大的不同。業主與租戶之間的費用劃分有變化的可能性，尤其是涉及到維護、修補、裝修、公共設施費等問題上。

租金通常按毛租金或凈租金收取，也就是包含和不包含常規支出的租金。較大的商業合同壹般都有免租期和租金優惠。所以壹定要閱讀所有租賃合同的細則、征求意見，了解清楚妳將要支付的費用，以及它所包含的內容。

5. 實現可承受的價格

如果妳想將換辦公室的花費降到最低，選擇有很多，共享工作空間的方式現在頗為流行。相對來說，像這樣按月租賃帶公共設施的辦公空間的費用要低壹些。

同樣地，妳可以選擇租賃而不是購置辦公室。還可以租賃像電腦、桌椅、室內裝飾品等在內的辦公室用品。在通常情況下，較低的樓層（無景觀）要比高層便宜。

（據澳洲房產網）

特朗普新政美國商用不動產成全球吸金石 | 美國

經過8年的修身養息，美國就業、赤字和經濟成長率三大指標都已明顯改善，美國新總統特朗普上任後，主打擴大基礎建設與減稅政策將刺激美國財政，延長美國經濟復蘇態勢。經濟合作暨發展組織（OECD）預測，2017年經濟成長率將達到2.3%，2018年更拉高至3%，高於英國的1.5%與日本的0.8%，在已開發國家中表現亮眼。此外，近年來美國的經濟擴張與失業率持續下降，聯准會如加速升息將刺激資金回流美國。

多項正面的經濟數據，直接反應美國的蓬勃商業動能以及民眾消費支出意願，最新公布消費者信心指數來到113.7，為近10年最高水平。為了支持特朗普新政，多家跨國企業紛紛表明將擴大在美投資，日本軟銀將投資美國企業“OneWeb”10億美元，電商巨頭阿裡巴巴提出5年要為美國創造100萬個就業機會，鴻海與南韓三星也分別表示計畫擴大在美國設廠，新政府上台所推行的貿易保護主義將吸引眾多國際資金投注美國，經濟與商業活動的活絡將直接帶動不動產市場。

相較於全球經濟與政治的不確定性，美國的復蘇吸引國際資金關注，美國商用不動產的高交易透明度、高流動性以及高租金投報率受到國際投資人喜愛，根據The Association of Foreign Investors in Real Estate（AFIRE）統計，2015年外國人投資美國商用不動產總金額超過870億美元，相較於2009年的47億美元，交易量爆漲18倍。預估在低利率與美元走弱的利多因素下，2017年美國房地產投資需求持續加大，特別是在國人熟悉的洛杉磯、舊金山、紐約等一線城市或者高租金投報率的二線城市。

由於美國稅賦復雜，各州規定不同，因應投資人需求而衍生的Net Lease Property（NNN）蔚為風行，第一太平戴維斯關蕙君協理表示，所謂的NNN表示屋主不需支付一房屋稅、二保險費以及三維修費，三大項費用在租約中明訂由房客負擔，讓投資人可以更清楚評估投資報酬，輕松享穩定租金收益。普遍而言，這類型投資標的通常附帶5年至10年以上的長期租約，承租方不乏大型上市連鎖企業，例如銀行、連鎖餐飲、超市、上市公司及知名診所等，對於投資人而言，可以省去尋找租客的麻煩以及空置的風險，大型品牌亦是穩定付租的保障。

為回應國人對於美國不動產的需求，第一太平戴維斯特別引進位於加州的NN或NNN淨租金商用房地產，包括美國百大企業富國銀行（Wells Fargo）分行店面、7-11連鎖便利商店、Best Buy大型電子商場、速食店面及美國財富500強（Fortune 500）公司DaVita醫療機構，承租方租期都在10年以上，租金投報率介於4%至6%之間，是投資人進軍美國市場的最佳選擇。

（據經濟日報）

加拿大 | 美國宣布再次加息加拿大商業地產彰顯“價值窪地”

12月14號星期三下午，美聯儲宣布加息0.25個百分點，由於近期強勁的非農就業數據和重新抬頭的通脹率，聯儲預計2017年將加息3次，比原預期還多1次。在此之前，加拿大眾多商業銀行也已經開始宣布提高住宅按揭貸款。 11月初，加拿大道明銀行宣布將浮動利率從2.7%提高15個基點至2.85%。數日之後，加拿大皇家銀行即宣布上調固定按揭利率，緊接著加拿大道明銀行再次上調按揭利率，將4年固定按揭利率上調5個基點，漲到2.44%，5年固定按揭利率上調10個基點，上漲到2.69%。

受到利率上調的影響，過去幾年一路飆升的溫哥華和多倫多住宅市場開始受到了一定程度的抑制。在加拿大房地產協會（Canadian Real Estate Association – CREA）發布的2017年加國房市預期數據中可以看到，住宅市場的成交量會逐漸下降，價格增長的速度會放緩。許多房地產投資者都知道加息會對房產投資產生負面影響，因為貸款成本上升就一定會壓縮房產投資回報率，而住宅成交量的放緩就是加息對房地產市場影響的直接體現。

房地產市場主要可以分為住宅地產和商業地產。相比住宅市場的價格飛速上漲，加拿大的商業地產市場在過去的幾年裡經歷了一個截然相反的市場環境。由於受到大宗商品，尤其是能源價格大幅下跌的衝擊，加拿大的兩大傳統經濟支柱產業—能源和礦業一蹶不振，再加上加拿大主要城市的零售消費數據也持續低迷，這就直接導致商業物業價格連續多年在低位徘徊。相比很多豪宅和豪華公寓的市場價格，相同地段的商業物業價格就便宜非常多。正當加拿大住宅市場受到按揭貸款利率上調帶來的抑制效應時，市場價格被嚴重低估的加拿大商業地產正逐步開始成為絕佳的“價值窪地”。和加拿大住宅物業相比，投資加拿大商業物業擁有以下三個優勢：

租金回報率高

無論是寫字樓還是零售商鋪，其每平米租金收益要比相同地段的住宅物業高。在租金高的同時房價卻不高，這就造成實際租金回報率遠高於普通住宅物業。

額外發生費用少

無論是寫字樓單位或是零售商鋪單位，一旦出租後，所有額外費用如：Property Tax（物業持有稅），Management Fee（物業管理費）及Property Insurance（物業保險費）全部由租客承擔。

業主權益得到最大保障

區別於住宅物業，投資商業物業的最大好處之一就是業主的權益會得到最大的保障。對於商業物業的房東來說如果遇到房客拖欠房租的情況，輕則罰款加租，重則鎖門換鎖，停水停電停暖都是可以合法采取的手段用於追討拖欠的房租。

從2016年的年初開始，大宗商品和能源價格開始回暖。最近，石油輸出國組織（OPEC）各成員國石油部長，包括伊拉克在內罕見得達成一致，同意將原油產量下調每天120萬桶，至每天3250萬桶。國際天然氣價格更是在今年翻了2.5倍。眾所周知，加元是傳統的商品貨幣，其彙率走勢和大宗商品尤其是能源的價格變化息息相關。從長期角度來看，只要通貨膨脹率恢復歷史平均水平，大宗商品價格就會進入正常的上漲周期，加元的升值則是必然事件。一旦加元走強，加元資產將會大幅看漲，同時引發更多海外機構資金流入，商業地產則是最直接的收益板塊。中國安邦保險集團股份有限公司（安邦）則是這方面投資的佼佼者，其在2015年10月出價1.1億加元（約合7500萬美元）收購多倫多金融區的一棟17層寫字樓，巧合的是安邦出手購入的時間幾乎就是加元近十多年內貶值幅度最大的時刻，換句話來說就是安邦用了最少的加元買到了加拿大最高端的商業物業。雖然我們個人投資者無法做到像專業投資機構那樣大筆投入，但是市場上不少有前瞻性的投資人士已經把目光投向中小型商業物業類項目，比如小型辦公樓、市區及郊區的零售商鋪、加油站、和小型商業廣場（Plaza）等。

近幾年，國內高淨資產家庭對於海外資產配置的需求越來越高，不管是出於對人民幣貶值的擔憂，又或者是尋求個人資產類型的多樣化，加拿大房地產市場開始受到眾多國內人士的喜愛。為了更好得幫助國內投資者了解加拿大的商業地產市場，把握住其中的優質投資機會，我這裡和大家重點介紹兩種非常適合國內個人投資者的商業地產投資工具，它們都有各自的優勢，可以滿足不同類型偏好的投資者。

第一種工具：商業地產投資信托基金

Commercial REIT是一種類似封閉式共同基金。它先向投資人募集資金，再用以投資商業地產（主要以辦公樓，零售物業和工業物業組成）。Commercial REIT具有房產的所有權，平時收取租金並定期分配現金股利給投資人。它的特點有三個，分別是收益主要來源於租金收入和房地產升值；收益的大部分將用於發放分紅；長期回報率較高，與股市、債市的相關性較低。對於國內投資者來說，通過投資加拿大商業地產投資信托基金可以間接獲得在大規模的商業地產投資的收益，大幅降低了投資者參與商業性房地產權益投資的門檻。投資者可以通過購買商業地產投資信托基金的方式參與、分享加拿大商業地產市場增長帶來的收益。Canada Real Estate Investment Trust是這類商業地產投資信托基金的代表，在過去15年裡平均年投資回報率達到15%（含股息再投資部分）。

第二種工具：高級酒店式辦公與零售物業

像在多倫多這樣的加拿大經濟商業中心，商業零售和辦公出租市場越來越活躍，許多追求創新理念的開發商推出了住宅和商用混合的高級酒店式公寓，從而來滿足多倫多越來越多的商業零售和小型辦公場所的需求。根據全球最權威的商業地產分析和咨詢公司Collier International – 高力國際的最新分析報告，高級酒店式辦公物業（Office Condo）作為一種嶄新的商業物業形態，開始在溫哥華和多倫多流行。它和傳統的辦公大樓建造理念完全不同。首先，它是一種業態混合的呈現方式，整棟大樓無縫的整合了工作、消費、休閑和居住的各項功能。一樓通常由精品商場和休閑購物中心組成，同時配備地下停車場，甚至還有直通城市交通軌道的專用走道。大樓內部還配備大量的娛樂設施，其中包括游泳池，健身房，桌球房，電腦房，室內網球場，小型電影院，宴會廳等一些列的功能房。大樓本身又是全玻璃的外觀，極具摩登和後現代的質感，在這樣的大樓內工作，相信大家都不願意下班回家了。由於一棟高級酒店式公寓通常只有2%-3%的單位是設計成辦公用途，所以高級酒店式辦公物業市場供應量比較稀缺。同時，開發商會采用樓花的方式進行預售，投資者只需支付少量的預付款就可以提前買入物業，這對於有豐富房產投資經驗並善於利用資金杠杆進行投資的朋友來說，絕對是一個很大的吸引力。

由於篇幅有限，以上兩種加拿大商業地產的投資工具這次就先介紹到這裡。各位讀者若是想進一步了解操作的流程和細節的話，歡迎郵件聯系。

加拿大資深投資顧問倪駿良Peter專欄全集

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澳洲 | 中日韓資本湧入澳商業樓宇收益或跌落5%

2017年，隨著更多的國際買家，包括韓國和日本的機構，湧入澳洲市場，澳洲主要CBD區域的高層辦公樓的投資回報率可能會下降到5%以下。

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據《澳洲金融評論報》報道，雖然壹些個人資產交易的幅度更大，但2016年底，在悉尼，這種高端地產的投資收益率平均為5.76%，而墨爾本則為5.5%。

Colliers International的資本市場主管John Marasco說：“我們認為，今年的投資收益率會下降到5%以下。我們相信市場的溢價尚未真正得到檢驗，如果2017年得到檢驗，或將突破5%。”

房產所呈現的投資收益率或資本化率正在穩步收緊，商業市場正在從近十年前金融危機中緩慢復蘇。有強烈的因素推動價格走高，在世界各地的現金收益率下降的情況下，機構投資者爭相鎖定資產的回報率。

在過去的幾年裏，澳元不斷走低、低廉的利率以及相對強勁的租賃市場都吸引了當地和海外買家。

就在新年之前，日本三菱亞洲地產公司與中國平安集團攜手註資悉尼最高的辦公大樓建設。來自韓國的資金也在澳洲的市場上占有壹席之地，諸如ARA資產管理的5.78億澳元，購買了墨爾本Southgate復合型建築。

（據AFR）

澳洲 | 澳洲經濟利好消息商業地產市場升溫

澳洲商業地產建築活動增加，若相關趨勢持續將對澳洲疲弱經濟產生刺激作用。

據Domain報的，澳洲統計局公布最新數據顯示，澳洲零售、辦公及工業主要商業地產板塊獲批建築許可價值上漲，截至今年10月的3個月內商業地產獲批建築許可價值55.2億澳元，創下全球經濟危機以來季度記錄。

澳洲經濟利好消息商業地產市場升溫

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截止今年10月，澳洲主要商業地產獲批建築許可價值134.8億澳元，較去年同期121.3億澳元上漲11.9%。零售地產獲批建築許可價值62億澳元，較去年同期增長8.0%。辦公地產獲批建築許可價值40億澳元，較去年同期增長20.0%。工業地產獲批建築許可價值32億澳元，較去年同期增長7.1%。

悉尼商業地產市場表現最佳。截止今年10月，悉尼主要商業地產獲批建築許可價值37.2億澳元。墨爾本緊隨其後，獲批建築許可價值36.9億澳元。其他首府城市中，柏斯15.3億澳元，布裏斯班13.5億澳元，阿德雷德3.5億澳元。

（據澳洲新快網）

澳洲 | 悉尼商業房產節前反常熱銷倉庫售達$180萬

悉尼12月份商業地產的需求反常激增，再創歷史新高。今年最後拍賣成交的商業地產之壹的是位於悉尼西南區的壹座倉庫，其售價高達180多萬澳元。

本周悉尼的商業房產市場異常火爆。往年這個時候大家都在忙碌於行政管理工作，或是在度假。在Ingleburn，4 Heald Rd壹幢帶有辦公區和儲藏室獨棟倉庫售價高達183萬澳元，當時有兩個買家共同競拍這壹倉庫，場面十分激烈。據悉，這幢倉庫之前用於保存壹輛起重機，而兩位競拍者均打算買下後對這幢房產進行出租。

位於Ingleburn，4 Heald Rd的獨棟倉庫，於周二售出

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Colliers International Industrial悉尼西南區的負責人Adrian Balderston表示500萬元以下的商業用房還是很稀松平常的。他說，“商業用房市場現在的熱潮正是由於目前利率的降低，還有很多人想要買商業用房自用。”現在的市場情況好得不可思議，甚至比全球經濟危機前的2007年那個時候還要好。

現在的商業用房價格幾乎達到2075澳元壹平方米——Balderston認為這價格對於這些20世紀90年代中期建造的房子來說已經“破了紀錄了”。他表示，這樣的價格已經超出了自己的預期。

位於悉尼CBD壹幢2層的商業房產，周二以130多萬澳元售出

壹般來說，商業用房的交易在12月份的前兩周就警醒得差不多了，而今年的拍賣能夠壹直持續到臨近聖誕節是因為賣家們看到了Ingleburn之前拍賣處的壹所倉庫——就是在附近的27 Liverpool Str，成交價為198萬澳元，比起拍價高出了46.5萬澳元。

Balderston說道，賣家們都想盡快賣出達成交易，因為在街角處還有壹處類似的房產，有壹眾買家都想入手。他表示在這壹期的拍賣過程中已經有35個買主前來問價。

悉尼CBD 37 Shelley St 的壹處帶陽臺的辦公室拍賣價高達135.1萬澳元，高出底價5.1萬澳元。據Noonan房產的買房經理人Tim Noonan所說，該處房產售給了壹位想要自用的買主。

（據Commercial real estate）

海外 | 投資瑞士三星級酒店，度假勝地阿羅薩的優質投資項目

阿羅薩（Arosa）位於美麗浪漫的尚菲格（Schanfigg）河谷盡頭，海拔約1800米。其周圍山巒壯闊，高峰聳立，非常適宜夏季長途旅行，在冬季也會提供一系列豐富多彩的運動機會。Hotel Streiff是一家超過3星級的酒店，位於瑞士阿爾卑斯山區的中心地段，坐落於可愛的Arosa鎮內，它為您帶來獨一無二的投資機會！

位於瑞士阿爾卑斯山區中心地段的Hotel Streiff，為您帶來獨一無二的投資機會

大自然造就優質旅游勝地，生活便利充滿度假風情

兩個湖泊依偎在眾山懷抱中，阿羅薩是這大自然中孕育出來的一個清純旅游勝地。由於地處寬闊盆地的底部，阿羅薩陽光充足，不受狂風吹襲。因不准汽車駛入，這裡空氣清新。正因為此，阿羅薩自1877年以來一直是阿爾卑斯地區著名的療養勝地。

Hotel Streiff是一家家庭式的酒店，一直擁有良好的聲譽，是一處寧靜而休閑的放松度假之所

這是一家家庭式的酒店，一直擁有良好的聲譽，是一處寧靜而休閑的放松度假之所，有干淨、明亮、舒適的客房，吸引著各年齡段的客人入住。隨著該地區越來越受到人們青睞，這個酒店也生意蒸蒸日上，未來發展潛力很大，能為您帶來良好的投資收益。

Hotel Streiff生意蒸蒸日上，未來發展潛力很大，能為您帶來良好的投資收益

阿羅薩鎮有各種各樣的便利設施，有優質小學和中學以及精品餐館和娛樂設施，包括劇院以及爵士音樂節和經典汽車節等活動。該鎮雖然遠離大道，但是交通便利，是一個很適合攜家人過冬及消夏的世外桃源。該鎮既傳統又迷人，擁有天然溫馨的氛圍，吸引著您在典型宜居的阿爾卑斯山環境中生活和放松。

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英國 | 企業家移民史上最高拒簽率投資移民可購買商業地產移民英國

2016年8月25日，筆者收到英國內政部通知，移民局內部已於今天發布最新一季度的英國簽證官方數據。該報告總結了2016年第二季度（2016年4月到6月）的移民數據，覆蓋全世界範圍內所有英國簽證類型的數據，包括計分積點制（Point-Based System）的Tier 1 投資移民、Tier1企業家移民、工作簽證、學生簽證和非計分積點制的旅游簽證、配偶簽證、入籍與永居申請等。本文將根據這份官方統計數據進行英國移民政策政策分析與預測。

關鍵數據

“42%”：2016年第二季度，全球共有466位企業家移民主申請人收到結果，其中僅有198人獲簽，成功率僅為42 %，創下整整3以年來最低獲簽率，同時與2013年第二季度並列企業家移民申請史上獲簽率最低的2個季度。

“82%”：本季度，全球投資移民49位主申請人收到的結果中40人獲批，獲簽率為82%。

“32%”：與2015年同一季度相較，本季度中國籍申請人獲批訪問類簽證數量增長了32%，去年第二季度中國籍申請人獲批訪問簽證人數約13.3萬，今年同季度則上升到17.56萬人。

企業家移民數據分析

2016年第二季度，企業家移民拒簽率依舊居高不下，同時，本季度與2015年第二季度的企業家移民拒簽率皆為56%，並列3年來拒簽率最高的兩個季度。

英國政府幾年來數度緊縮企業家移民政策，導致全球企業家移民申請獲批率普遍低落，但中國籍申請人獲批的數量卻有所增長。2015年第三季度，中國籍企業家移民申請人僅有12位主申請人獲批，2016年第一個季度有43人獲批，這個季度呈現下降趨勢，僅有30人獲批。

造成企業家申請人數遽減以及拒簽率再度飆升的主要原因，無外乎是因為英國政府不斷收緊移民政策，尤其是2015年4月6日與10月29日頒布的政策調整，更進一步嚴格

幫助移民局篩除掉不符合“企業家精神”的申請人，並且使得申請人在持有企業家簽證的5年期間都將一直受到移民局對於其商業活動真實性的考察。

投資移民數據分析

2014年11月6日起，投資移民門檻正式從100萬英鎊漲到200萬英鎊，自新政實施後，投資移民開始進入一個市場冷淡期和觀望期。根據移民局官方統計數據，2014年政策變動後，中國籍申請人獲批投資移民簽證的人數一直都在13人以下，全球獲批人數每季都不高於58人，尤其是本季度更只有40人獲得投資移民簽證。

除此之外，2016年第二季度投資移民獲簽率為82%，創下15個月來最低。一般來說，投資移民簽證這類超高淨值簽證的成功率都維持在90%以上，持續降低的獲簽率，反映出各類簽證都呈現逐漸緊縮的趨勢。

然而，筆者在這裡想要強調一點，英國政府取消貸款投資移民，提高投資門檻，以及提高各類簽證的門檻等，並不是拒絕這些移民人士來到英國。恰恰相反，英國政府是希望通過各項政策的收縮，來過濾掉一批並沒有真正為英國政府帶來經濟效益和就業機會的移民人士，真正精煉出一批高含金量的移民人士。通過購買投資英國商業地產和英國本土公司來完成英國投資移民的相關要求，目前是一個非常好的時機。

此外，筆者在此提醒，6月份英國“脫歐”後產生的金融市場仍餘波蕩漾，現有的、在2014年11月6日之前成功獲批投資移民簽證的（現金直投100萬英鎊）的持有者需要及時補倉，尤其若申請人的投資組合中有很多股票投資的情況下，必須確認投資總額不得低於相關的要求，以免影響續簽。

英國脫歐＋梅相上台，帶來的是一個全新的政府，更加嚴格的移民政策，相對更看重本土居民和本土經濟的執行導向。公投過去100天後，各種關於脫歐帶來的經濟、移民、法律政策上的消息紛紛揚揚，總結一下目前比較流行的幾個說法。【閱讀原文】

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劉鵬詮析英國移民與投資

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