高考結束之後,還有哪些留學選擇?

隨著一年一度的高考落下帷幕,不少中國學生正計劃走向一條不同的路——一些高考成績優秀的學生想再“拼一把”,嘗試申請國外的頂尖大學;另一些成績可能沒有達到自己理想的學生,或許也想看看出國能否改善未來的學習環境。與此同時,越來越多的國外大學也更加重視並接受中國學生的高考成績。在中國學生出國留學的浪潮之中,高考已經不是決定學生命運的唯一考核。

外國承認高考成績的高校

美國:

  • 聖托馬斯大學
  • 薩福克大學
  • 伊利諾理工大學
  • 新罕布什爾州大學,等等

英國:

  • 伯明翰大學
  • 劍橋大學
  • 萊斯特大學
  • 鄧迪大學
  • 肯特大學
  • 貝爾法斯特女王大學
  • 卡迪夫大學,等等

澳大利亞:

幾乎全部承認高考成績,達到一本水平錄取率較高

加拿大:

一些學校要求學生提供高考成績作為必要條件,達到“211”“985”水平較容易被錄取

法國:

不少高校對高考成績有明確要求,此外還需一定法語水平

高考成績是塊重要敲門磚

中西方教育理念上的差異,曾讓中國高考在國際上受到質疑。然而隨著中外教育交流的不斷增進,中國扎實的基礎教育和高考激烈的競爭,讓高考成績日益得到國外大學的認可。美國、加拿大、歐洲和澳大利亞的一些高校開始接受申請人的高考成績作為評判標准之一。

對於留在國內還是出國上大學仍然舉棋不定的考生,不再需要冒著顧此失彼的風險,在准備高考的同時進行SAT復習,而是可以集中精力備戰高考,取得盡可能好的成績,增加自己被國內外大學同時錄取的機會。與此同時,美國大學本科申請在每年12月到次年1月,一些意外落榜後考慮赴美留學的考生也可省去匆忙准備SAT的麻煩,直接使用高考分數進行申請。

以美國舊金山大學為例,中國學生可以通過高考成績、高中成績單和英文面試申請。該學校負責人曾在接受媒體采訪時說,通過高考招收的中國學生比通過傳統方式(如SAT等)招收的學生入學後平均成績高出60%。不過需要注意的是,雖然中國學生可以用高考分數代替SAT進行申請,但仍需提交語言水平測試(托福或者雅思)的分數,英語水平的分數線因學校而異。

以往,入讀英國高校本科需通過A-Level(英國高中課程)或國際文憑課程的相應成績,意味著申請人或在英國讀高中,或在中國上國際學校。英國伯明翰大學去年年底宣布將於2019年承認中國學生的高考成績,這是英國羅素精英研究型大學中第一個宣布接受高考成績的大學,被錄取的中國學生無需先完成預科課程。伯明翰大學表示希望此舉能“進一步開放”中國學生進入英國大學的途徑。劍橋大學今年年初也在學校主頁上表示認可高考成績:“高考是准備進入劍橋前一個合適的標准。申請者的高考得分每年會因省而異,原則上,被錄取者的成績通常在其省內高考人數中的前0.1%。除總分外,劍橋大學還將密切關注高中考試中的個別科目成績(學業水平考試和會考)。”

然而,海外大學接受高考成績,並不意味著他們采用與中國相同的招生標准,不同學校除高考成績外常常還會有其他錄取政策或要求,高考分數只是敲門磚。首先,用高考成績申請國外大學並不意味能輕松入學。以英國為例,伯明翰大學、萊斯特大學和卡迪夫大學要求高考總成績達滿分的80%及以上。在中國大多數地區,高考滿分為750分,意味著600分以上才會被考慮錄取,是相當高的標准。其次,英語語言能力測試是很多西方大學需要參考的額外成績。此外,一些高校的部分專業對於高考生的單科成績、個人簡歷、教師推薦信有較高要求。劍橋大學就明確表示,學校鼓勵申請者參加如奧賽等額外的考試,而且注明錄取條件會因人而異。

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在中美貿易戰的背景下,很多學生和家長擔心原本接受高考分數的美國高校是否會取消這一政策。目前看來,這種可能性不大。隨著美國各地對教育經費的縮減,中國生源依然是大部分美國高校重要的財政來源,已經放開接受高考成績的學校,也不太可能撤銷規定。

社區大學和職業教育也不錯

在高考中表現優異的學生,可以用高考成績申請國外大學,但是對於成績中等以及高考失利的學生來說,未嘗不可嘗試其他方式,走一條不同的留學路。

首先需明確的是,使用高考分數申請國外大學,目前在選擇和排名上仍有較大的局限性。美國一家留學中介的負責人盛女士告訴《環球時報》記者:“因為選擇較少,我們通常還是不會鼓勵學生用高考成績申請學校。如果真的學習成績一般,可以采用先進入社區大學再轉學的方式,去更好的學校。”2018年畢業的北京考生趙希瑞對《環球時報》記者表示,成績好的學生只需選擇名校和專業,但對於他們這些成績不上不下的學生來說,從參差不齊的各類高校中擇校甚是困難。

在從事留學咨詢的唐先生看來,隨著近幾年諸多海外優質職業學院向中國學生張開雙臂後,許多考生在未來的選擇上變得更為主動。與國內的大專院校和職業培訓學院起步不久不同,國外的高等職業教育已發展數十年之久,專業面廣泛,已形成各自優勢專業,如韓國的美容外科、瑞士的酒店管理、法國的餐飲廚藝、德國的汽修維護等。“隨著國內考生外語能力的提升,他們赴海外選擇職業教育時將有更大的選擇余地。”唐先生對記者說,像法國藍帶國際學院這類知名職業學院的教學目標是培養專業人才,與國內就業市場的需求較為吻合,學生學成回國後更有用武之地。

在國際上,去異國他鄉就讀職業教育學院也正成為新的留學趨勢。《日本經濟新聞》網站今年初公布的調查數據顯示,2018年在日留學生中,有39%選擇到東京、大阪和愛知縣以外的地區就讀,他們中的大部分人都在各類職業學院進修。

日本外,擁有“雙元制”職業教育體系的德國也成為留學生的熱門目的地,據德國學術交流中心公布的數據,2017年有超過3.5萬名中國學生前往德國留學,比2016年提升8.5%。“赴德國接受‘雙元制’職業教育對中國留學生來說,確實是一種就業保障。”在德國旅居超過10年的朱先生對《環球時報》記者說,與國內的大專院校學生在大四或畢業後才到企業實習不同,德國的職業教育學院在設立之初就與企業進行直接合作,學生更多是以學徒的身份兼顧學業和工作,這對他們在畢業後直接進入企業從事工作非常有利。“如果能留在德國工作,每年平均3.5萬歐元的年薪也能過上不錯的生活。選擇回國的話,憑借在德國上學期間的工作經驗,在國內的就業市場也會非常有競爭力。”值得一提的是,這種學徒制專科教育在英國和奧地利等其他歐洲國家也十分發達,想在一門高等職業專業上有所成就的中國學生,也是一個很好的選擇。

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延遲半年還可赴日春季入學

由於高考時間通常安排在6月,一些中國學生擔心會錯過申請國外大學的秋季入學。實際上,不少國外大學都可選擇春季入學,雖然春季入學的大學和熱門專業名額通常較少,但也能有效地錯開簽證高峰期。

若是選擇春季入學,日本作為官方入學時間為春季的留學目的地則是一個不錯的選擇。據“日本學生支援機構”的統計,目前在日留學的中國留學生達到114950人,比上一年增加大約7000多人。今年5月30日,日本法務省公布了一項新政策,擴大在日本畢業留學生的工作範圍,使在日本留學的國際生就職更加方便。

中國學生想到日本留學,有很多方法和途徑。如果想要考入選擇較多的日語授課大學,可以先在日本上語言學校,通過語言考試後,再參加日本高校的升學考試,入學日本的專科學校(中專和大專)、四年制大學、兩年制研究生或三年制博士生考試。日本大學有公立和私立之分,考試方式也不同。公立大學學費便宜一些,首先參加統考,然後再參加申請的每個大學的獨立考試,試題也分理科和文科。私立大學沒有統考,直接由各大學自出考題,學費也相對貴一些。如果學生不會日語,也可以選擇開設全英語授課的大學。為招收更多國際學生,越來越多的日本大學開設全英語授課,學生不需要事先學日語,而是在入學之後,除專業課以外再增加日語必修課。

相對中國高考來說,日本大學考試似乎更加簡單。長春市某高中的一位校長對《環球時報》記者說,學校每年送100多名高中生到日本插班學習,這些學生基本都能在日本考上大學。日本上智大學教授也對記者稱,中國學生基本功扎實,考入日本大學並不難,但如果想被名牌大學錄取還是需要付出相當的努力,這些大學往往較看中英語水平。

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具體如何申請日本大學?一般來說,如果心儀的高校沒有在中國獨立招生,中國學生可以先申請參加“日本留學試驗(EJU)”,因為幾乎所有的學校都需要提交該考試的成績,相當於是日本針對留學生的“高考”。日本留學試驗一年兩次,在日本國內外都可以參加,考生通過測試後才能申請參加日本各個大學的考試。

一些日本大學會直接在中國有獨立招生系統,比如日本頂級私立高校之一的早稻田大學。他們常常在一些生源較好的高中,高考前進行宣傳活動。學生可以通過這些獨立招生系統,直接參加學校的留學生筆試和面試。具體考試時間也通常和高考錯開,給學生多一條選擇的道路。目前,如東京大學等多所日本大學都在中國設立了辦事處,學生可以直接咨詢是否有特殊的招生方式。

值得注意的是,很多日本學校雖然會在錄取中國留學生時,關注高考成績和大學成績,但並不會因此免試。中國留學生在提交學歷和成績單的同時,仍要做好參加各種入學考試的准備。

隨著越來越多中國學生把日本當做留學“期望地”,打著辦理留學的幌子欺騙申請者的違法事件也在增加。6月11日,日本文部科學省公布,暫停東京福址大學招收留學生的資格。據本報此前報道,該校為不正當利益,超額錄取中國留學生,1000多名留位學生失蹤;另一所姊妹校的專科學校,留學生人數甚至超額6倍。很多招生困難的日本大學,把中國人當成賺錢的目標,不惜違法成為銷售簽證的黑心大學。因此,中國學生前往日本留學時,一定要選擇正規渠道,免得上當受騙,耽誤了寶貴的求學時光。

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來源:環球網
責編:Zoe Chan

居外看點:中國人在日本購房的需求因何急劇上升?

過去12個月來,中國人在日購買住宅房產的需求顯著增加。但促成這一增長的購房人群卻出乎意料。

在經歷數年的小幅波動後,2018年第三季度,中國購房者對日本房地產的咨詢需求大幅飆升。今年第一季度,增幅相比去年同期更是超過了1000%。

居外網數據顯示,這一增幅的出現得益於資本控制,近日本地區相對平價和較易管理房產的需求增加以及看漲東京房產價值的高漲市場情緒。雖然中國購房者的房產咨詢並不會完全轉化成實際交易,但其是購房需求增長的重要表現。

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高淨值人士並不是購買日本房產的主力人群

中國有全球最多的億萬富翁。但高淨值人士並不是推動日本住宅房地產市場發展的主力軍。

購房者最感興趣的房產類型為一居室房產。中國購房者咨詢的此類房產,其價格中位數為18萬美元(127萬人民幣)居外網上掛牌出售的大東京地區房產中,價格最低的房產是杉並區的一套一居室,價格為5.7萬美元(40萬人民幣)。

日本房市吸引全球最多資本

2017年初以來,在資本控制下,中國投資者開展高額海外投資的難度越來越大。

資本控制和國內市場現狀迫使中國投資者從美國、澳大利亞等高額投資市場退出。

部分中國投資者選擇出售此前在其他國家購買的房產,轉而投資日本房產。他們認為相比加利福尼亞或紐約的房產而言,日本相對平價的房產不僅價格更友好而且更容易管理。隨著東京房產價值日趨走高,接近歷史最高水平,投資東京房產看起來是一個不錯的選擇。

由於地區需求保持強勁且通脹率維持較低水平,東京房產價值有望保持增勢。

中國的公寓租金回報率僅為2.6%。中國傳統海外投資目的地——香港和新加坡的租金回報率也僅略高於中國。但東京卻高達5%。

盡管大部分西方投資者仍然認為日本房產價格偏高,但對中國投資者而言,這一價格卻很實惠。在上海或北京,100萬美元只能買到53平方米的高級住宅。房產中介萊坊國際數據顯示,在東京,100萬美元可以買到約76平方米的高級住宅,多出40%。

居外推薦日本在售房源:

東京都練馬區“石神井公園”站徒步15分
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售價6980萬日元(約445萬人民幣)
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日本生活方式吸引人

日本每年吸引800萬中國游客,這也有助於日本房地產投資的增長。很多中國人認為,日本的生活水平值得中國效仿。去日本旅游後,他們都愛上了這個國家,很多人甚至想在日本買房生活。盡管如此,77%的中國購房者是出於投資目的在日購房。

中國投資者對日本房地產需求的增加還受到兩個新現像的影響。中國人對滑雪的興趣日益濃厚。截至2022年北京冬季奧運會舉辦時,中國預計將擁有3億滑雪愛好者。而他們中的大部分人熱衷於在海外滑雪。

日本是他們的首選。

我們預計,到2025年,中國購房者對日本滑雪住宅房產的投資將從原來的空白增長到至少5%。為達到這一預期,居外網為中國用戶提供了更多的滑雪房產和相關數據,並與SnowOnly.com開展合作。 

日本北海道Abuta-gun的Vale Rusutsu是一幢10層樓的全新豪華建築,提供1、2、3臥室公寓和頂樓公寓,距離2017年世界滑雪獎投票選出的日本最佳滑雪勝地的滑雪纜車只有幾分鐘的路程。設有5星級水療、餐廳和娛樂設施。房價約¥798萬。
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通過投資獲得居留權

第二個新的現像中國投資者通過投資獲取居留權。中國企業家獲得日本居留簽證的數量多得令人驚訝。中國人可以通過在日本創業為自己及其家人換得長達至少4個月的居留簽證。

獲得居留簽證帶來的好處包括享受低至1%或2%的低利率按揭貸款。

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來源:居外網
責編:Zoe Chan

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華人經紀姜華解析日本房產投資

日本房地產投資的Arbitrage戰略

房地產投資是否有必勝之法。經常在網上以及廣告當中看到使用【必勝法】作為口號的房地產商。我個人認為把【必勝】或【絕對賺錢】等作為宣傳口號的房地產公司是需要注意的。不過,可以用吸取知識以及積攢經驗來大幅度增加房地產投資成功的可能性。房地產投資當中可以稱為有效的戰略之一就是Arbitrage戰略。【閱讀原文

 

日本房地產投資必備知識

房地產投資是投資的一種。每個國家·每個地區所屬的環境和經濟狀況不同,房地產投資的風險和回報率也會有所不同。今天就給大家介紹一下購買日本投資房地產時需要理解的最基本的知識。【閱讀原文

 

2019年東京都房地產均價最新版(城東)

今天給大家介紹一下東京都23區城東地區的房地產均價。本次的調查是以公益財團法人不動產流通推進中心(REINS)登錄的情報數據為中心,由作者自己編輯制作的。房地產均價調查對像主要是以投資型的單身公寓為主。這次調查數據的采取樣本一共有1,227個。下表中數據樣本少於5個以下的以(-)符號表示。大家可以做一些參考。【閱讀原文

 

2019年東京都房地產均價最新版(城北)

今天給大家介紹一下東京都23區城北地區的房地產均價。本次的調查是以公益財團法人不動產流通推進中心(REINS)登錄的情報數據為中心,由作者自己編輯制作的。房地產均價調查對像主要是以投資型的單身公寓為主。這次調查數據的采取樣本一共有1,282個。雖然不能說一定准確,不過可以做一個參考使用應該是很好的。【閱讀原文

 

2019年東京都房地產均價最新版(城南)

今天給大家介紹一下東京都23區城南的房地產均價。本次的調查是以公益財團法人不動產流通推進中心(REINS)登錄的情報數據為中心,由作者自己編輯制作的。房地產均價調查對像主要是以投資型的單身公寓為主。這次調查數據的采取樣本一共有1387個。雖然不能說一定准確,不過可以做一個參考使用應該是很好的。【閱讀原文

2019年東京都房地產均價最新版(城西)

今天給大家介紹一下東京都23區城西地區的房地產均價。本次的調查是以公益財團法人不動產流通推進中心(REINS)登錄的情報數據為中心,由作者自己編輯制作的。房地產均價調查對像主要是以投資型的單身公寓為主。這次調查數據的采取樣本一共有624個。雖然不能說一定准確,不過可以做一個參考使用應該是很好的。【閱讀原文

 

2019年東京都房地產均價最新版(都心六區)

今天給大家介紹一下東京都都心的房地產均價。本次的調查是以公益財團法人不動產流通推進中心(REINS)登錄的情報數據為中心,由作者自己編輯制作的。房地產均價調查對像主要是以投資型的單身公寓為主。這次調查數據的采取樣本一共有1873個。雖然不能說一定准確,不過可以做一個參考使用應該是很好的。【閱讀原文

 

日本主要城市OFFICE的租金和價格趨勢

日本總務省最新的統計,日本有3,856,457個企業數(2016年6月1日現在),事務所有5,578,975個。其中東京都就有685,615個事務所。加上埼玉縣的250,834個,千葉縣196,579個,神奈川的307,269個,首都圈就擁有全日本1/4以上的事務所。【閱讀原文

 

有關日本民宿經營-(1)

據2020年的東京奧運會不到1年半左右時間。民宿的經營投資在海外投資家當中正在悄悄然地火熱起來!那民宿的經營投資是否真的像開發商所說的那樣回報率好呢?接下來讓大家了解一下。【閱讀原文

 

在日本購買房地產時利用【個人】名義好,還是【法人】名義好?

在日本購買房地產時會碰到以個人名義購買好還是以成立法人再購買好的問題。只是購買1~2套小型物業的話並不會出現猶豫,但是購買套數越多,購買的金額大的時候就會出現剛才所說的問題。讓我們看一下個人和法人的購買時的差別。【閱讀原文

 

消費稅增稅對房地產有什麼影響?

現在,在日本最被引人矚目的話題之一是消費稅的增稅是否會有變動。日本現在是實行8%的消費稅,但內閣已經決定2019年的10月分開始增稅到10%。不過因各種原因,日本之前已經延期了2次消費稅的增稅時期。那具體消費稅的增稅會帶給個人以及企業乃至整個社會帶來什麼樣的影響呢?【閱讀原文

 

怎樣在日本獲得中長期居留簽證

想在日本就勞或長期停留日本國內的時候(超過90日以上),需要在日本獲得中長期的在留資格。在日本擁有中長期在留資格的外國人超過260萬人(2018年,表-1)以上。最多的是永住者。不過永住者的簽證最難獲得。因為,想要得到永住者簽證需要一定時間和努力。日本並不是一個移民國家。所以,不是投資一件或幾件房地產就可以得到簽證這麼簡單。【閱讀原文

 

2018年日本土地價格最貴是哪裡?

長期在日本生活的人都會聽說過日本曾經有過土地的神話。所謂【土地神話】就是指在日本擁有土地,土地價格只會上升不會下降。不過隨著房地產泡沫的結束,這個神話也被打破了。在長達近20(1990~2006)年的時間裡土地的資產總額共減少了1200兆日元。【閱讀原文

 

1981年之前的日本建築物,耐震方面有哪些風險?

日本是一個多地震國家。今天就給大家介紹一下有關於日本的耐震構造和其風險。【閱讀原文

 

東京奧運會之後,房地產價格會是上升還是下降?

大家都知道2020年的夏季奧運會將在日本的東京舉行。奧運會不只是一大體育盛會,也是觸動主辦城市以及國家經濟的重要因素。奧運會對經濟的發展有兩種效果。①是直接效果,②是延續效果(Legacy Effect)。【閱讀原文

 

日本房地產投資的Arbitrage戰略|居外專欄

房地產投資是否有必勝之法。經常在網上以及廣告當中看到使用【必勝法】作為口號的房地產商。我個人認為把【必勝】或【絕對賺錢】等作為宣傳口號的房地產公司是需要注意的。

不過,可以用吸取知識以及積攢經驗來大幅度增加房地產投資成功的可能性。房地產投資當中可以稱為有效的戰略之一就是Arbitrage戰略。

說到房地產投資,種類有單身公寓到一棟公寓·辦公樓·酒店等多種多樣。今天就講一下在房地產投資當中最普遍的單身公寓的投資。先讓我們吸收一下有關房地產投資的基本知識。

房地產投資有購買·運營·出售三個過程。很多的投資家認為購買一個投資用房地產就覺得投資已經完成 。其實,到運營·出售過程結束之後才可以說一個投資完成。其中,出售的過程作為房地產投資出口戰略的重要點,什麼時候·以什麼價格·什麼形式出售會影響整個房地產投資效果。

虛擬貨幣或FX交易當中會常聽到Arbitrage,其實在房地產投資當中Arbitrage戰略也非常有用。想有效的利用Arbitrage戰略,首先要理解什麼是Arbitrage。

Arbitrage是什麼?

Arbitrage是指交易規則不一樣的交易市場當中利用同樣的商品或類似的商品的價差來獲取利益的交易。Arbitrage也可以稱作套利交易。

 在國內外舉辦的說明會當中,我會經常給大家講有關Arbitrage(套利交易) 的歷史故事。在日本,江戶時代1公斤金子可以交換5公斤銀子。同時期,在歐洲1公斤金子可以交換15公斤的銀子。在這裡,先不要考慮運輸費等費用,只注重交換規則而試想的話可以得出以下結論。

 從日本拿1公斤的金子移到歐洲換取15公斤的銀子

 把15公斤的銀子拿到日本換取3公斤的金子

 再把3公斤的金子拿到歐洲換取45公斤的銀子

 再把45公斤的… 

像這樣,利用規則不同的市場交易特性獲取利益。Arbitrage(套利交易)的利用不只是在金融商品當中,在房地產投資當中也非常的有效。

怎麼利用Arbitrage做房地產投資戰略

在單身公寓市場當中,可以按市場價格把交易市場分為以下幾種。

  • 新建市場
  • 中古市場
  • 自住市場
  • 投資市場(租賃用市場)

如上圖所表示,新建市場價格要高於中古市場價格。另外,自住市場價格要高於租賃用市場價格。在這裡新建的比中古價格高是容易理解。那自住為什麼會比租賃用高呢?相比投資物件流通時一般是由投資回報率決定,而在購買自住房地產時,則會考慮到妻子的喜好·小孩的學校·離老家近等,比起投資回報率更多的會去考慮主觀的感情因素。因此,一般在價格上自住的會比投資高20%左右。

那麼,具體在房地產投資上怎麼利用Arbitrage戰略呢?

上述當中,可以知道中古市場的投資物件價格應該是最低的。根據Arbitrage(套利交易),要是可以把中古市場的投資物件轉換為新建的自住的物件的話理論上是可以出售最高的價格。不只是理論上,在實際的操作當中也積攢了很多成功經驗。

首先,購買投資物件(租賃用物件)在運營期間收取租金。等租賃人退租之後變為空室的話,利用全裝修,把中古投資市場轉換為新建自住的交易市場。

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當然,利用Arbitrage戰略時也要注意很多有關物件的特性以及價差空間等要素。

這次是介紹了有關於交易市場的Arbitrage戰略,下次將會給大家介紹有關於時間周期的Arbitrage戰略。


責編:Adam Chen

 

日本置業專家數據大拿姜華專欄全集

columnist

 

 

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高考後出國留學有哪些選擇?

據數據統計,近5年全國高考棄考率基本穩定在10%左右,其中因留學或者移民而棄考者達21.1%,高中生棄考的人數還會有所增加。根據《經濟學人》數據,截至2017年,中國留學生分布主要國家排名是:美國、澳洲、加拿大、日本、英國。主要目的地依然是英語國家,美國依然高居榜首。

日本鼓勵留學生在日創業 允許申請轉換居留簽證

綜合日本時事通訊社的報道,為了促進外國留學生在日本創業,日本政府6月11日在首相官邸召開的“國家戰略特區咨詢會議”做出最新決定,將修改規定允許留學生在上學期間創業,並可以更換在留資格。

日本政府希望通過新措施激勵創業,特別是在東京以外的地區

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按照過去的規定,在日留學生在就讀期間不可以創業,只能擁有留學名義的在留資格簽證。

新規定將在本月下旬由內閣會議確定的“成長戰略”中體現。

在現行制度的規定下,以“留學”在留資格前往日本的外國學生如果要創業,原則上要麼畢業後再申請赴日,要麼退學後先回國按照所需條件重新申請簽證。

為了激勵留學生在日本各地創業,日本政府最終決定修改規定,允許留學生在就讀期間變更在留資格。

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來源:人民網-日本頻道
責編:Zoe Chan

尋求豐厚回報和生活品質 中國買家對日本房產興趣激增

由於買家開始尋求更豐厚的回報和“生活品質”,東京和大阪的房地產需求激增。居外網的數據顯示,一般中國買家傾向於在東京尋找小戶型的單臥室公寓。

東京天空樹俯視著日本首都

今年年初,由於貿易戰繼續升級,而且中國政府開始實施更嚴格的資本管制政策,中國買家對美國房地產的需求開始下降,同時對日本房地產的興趣猛增。

中國頂級國際房地產網站居外網表示,在2019年的前三個月,中國買家對日本房地產的詢價量同比增長了13倍。另一方面,在同一時期內,中國買家對美國房地產的詢價量下降了27.5%,這說明他們對美國物業的興趣正在消退。

居外網稱,房地產投資仍然是詢價量提升的主要動力,但隨著日本逐漸放寬對中國游客和高管的移民規定,住宅買家也在持續增加。居外網公司總部設於上海和香港,其主要客戶為中國的家庭和個人投資者。

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“東京會成為下一個溫哥華嗎?有可能,但今年可能還不行,”居外網首席執行官羅雪欣女士說。溫哥華以其規模龐大的中國人口而聞名,來自香港的移民尤其多。自1997年香港移交給中國之後,有大批香港人移居溫哥華。“事實上,日本簽證政策放寬後對中國人產生了較大的吸引力,有越來越多的中國人正在參與日本的簽證項目。我們發現中國人的購房量和簽證申請量迅速增長,但增長的幅度還比不上過去五年內中國人在加拿大的購房量和簽證申請量。”

目前,日本的物業十分搶手,東京和大阪普通住宅區的房產也不例外。買家們正在尋找第二住宅或公寓來安置他們在日本留學的子女。一位經紀人表示,最常見的預算水平為20萬到60萬美元(約138.4萬至415.3萬元人民幣)之間。許多人還選擇出租房產。

中國買家對日本物業的詢價
(指數化的詢價次數,單位:1000)

數據來源:居外網

總部位於大阪的房地產經紀公司水川(Mizukawa)曾報告:與去年同期相比,中國買家在1至3月的交易量增加了15%。“中國買家對日本房產日益增長的興趣源於對人民幣貶值的擔憂,以及對日本房產價值和經濟增長潛力的認知,”水川在報告中寫道。

另一家房地產經紀公司,世紀21中華物業有限公司稱,去年10月至12月期間,中國買家(包括來自香港和澳門的買家)在日本的購房交易筆數暴漲了60%。這家總部位於香港的房地產經紀公司表示,中國買家的投資額通常在5000萬日元和2億日元之間。

日本統計機構沒有發布追蹤私人投資(無論是外國人還是日本公民)的官方數據。

2018年下半年,大約是在中美政府開始出現貿易摩擦的時候,中國買家對日本房地產的興趣開始急劇上升。居外網表示,雖然詢價量不能理解為一比一的交易增長,但可以視為代表最終需求的有效參考指標。

這並不是第一次中國買家對日本房地產的需求激增。2017年,在中國政府為了保護本國貨幣並減少不計後果的投資行為而限制海外投資之前,日本已經歷了中國投資者購買投機性房地產的熱潮。日本房地產經紀人稱,被上一股熱潮席卷的主要地點包括東京東部的2020年奧運會舉辦場地,東京麻布和廣尾高級住宅區,以及北海道的滑雪勝地。其中有多套房產都賣出了數百萬美元的高價。

而在這一次的熱潮中,中國投資者關注的是大阪舉辦2025年世博會前夕的房地產繁榮期,以及日本在同一地區開設的第一家賭場。居外網提供的數據表明,有77%的買家置業是為了投資。

世紀21中華物業有限公司稱,簽證是另一項推動因素。“在日本獲得居留簽證依然很困難,所以中國人選擇投資房地產,在這裡做生意。”中國買家開展的業務包括經營旅行社和餐館,出租房產,代購化妝品和其他高質量的日本商品。

雖然申請居留權可能是一項挑戰,但日本政府已經降低了訪問該國的難度。2017年,日本政府出台了中國公民多次入境簽證計劃。這類簽證的有效期為五年,而且允許持證人每次在該國停留長達90天,但每年停留的總時長不得超過180天。該項目的目標對像為中等收入人群,而不僅僅是高淨值人群。

除了房貸利息飆升以外,中國房地產和其他國內投資方式的回報率也不斷令當地投資者感到失望。此外,與其他亞洲國家不同,日本對於在本國購買房地產的外國人幾乎沒有施加任何限制。

“自2017年初以來,中國政府的資本管制使中國買家面臨高昂的新海外投資成本,而且進行這類投資的難度日益提升,”居外網的羅女士說道。這些買家正在撤離價格較高的市場,如美國沿海地區和澳大利亞。“某些中國人正在用他們以前在其他國家的投資套現,並用這些錢在日本購買房地產。其他人則認為,一套便宜的日本公寓比美國加州或紐約的住宅更實惠,而且更易於管理。”

居外推薦日本房源:東京澀谷區惠比壽南2丁目房產,位於3層,面積39平方米。JR山手線惠比壽站步行6分鐘,室內全新裝修。房價約¥285萬。
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教育是另一項可能影響房產投資趨勢的因素。自從去年中美爆發貿易戰以來,許多中國人在申請美國留學簽證時遇到了困難。因此,他們開始轉向包括日本在內的其他國家以接受高等教育。

中國大陸游客訪問日本的人數不斷增加(去年增長14%,達到了840萬),這使得中國買家對日本的了解程度有所加深,因此更樂於在日本購置資產。

“許多中國人認為,在生活質量的追求方面,日本為中國樹立了榜樣,”羅女士說。“去到日本以後,他們就愛上了這個國家,而且經常產生在這裡買一套房子的念頭。”

經歷了20多年的衰退後,日本房地產市場近年來已經開始復蘇。盡管如此,全國土地價格仍停留在1991年巔峰值的38%。

鑒於中國的利率普遍較低,而且股市萎靡不振,許多中國人把房地產視為最理想的投資方式。

據居外網報道,日本房地產的收益率約為5%,而中國的公寓租金收益率僅為2.6%,因此前者較後者更有吸引力。中國離岸投資的傳統目的地——香港和新加坡的房地產收益也好不到哪裡去。

“雖然大多數西方人仍然認為日本的房地產非常昂貴,但對中國買家來說,這似乎是一筆劃算的買賣,”羅女士說道。

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來源:日經亞洲評論
責編:Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任

日本房地產投資必備知識|居外專欄

房地產投資是投資的一種。每個國家·每個地區所屬的環境和經濟狀況不同,房地產投資的風險和回報率也會有所不同。今天就給大家介紹一下購買日本投資房地產時需要理解的最基本的知識。

◆投

投資理財有很多的種類(圖1),並不是說房地產投資才是唯一的選擇。在日本房地產投資作為中風險中回報的投資產品受到國內外投資家的青睞。可以適當的把房地產投資作為合理的資產配置。

(圖1-著者編制)

◆房地基本用

日本,房地產價格的評價方法有三種。

  • 成本法 :是根據房地產重置成本查找目標房地產市價的方法
  • 交易:收集大量接近目標房地產的交易實例,選擇一些案例,根據交易價格進 行情況修正,增加地區因素和個別因素的評價方法。
  • 收益:著眼於房地產的盈利能力,將未來房地產價值折現為現值並進行評估的方法。

購買投資房地產時一般會按著收益還原法去評估房地產價格。大家也需要理解以下基本的投資用語。

・GPI  (Gross Potential Income) :租金毛收入

・EGI  (Effective Gross Income) :租金淨收入

・OPEX (Operating Expenses)     :運營費

・NOI  (Net Operating Income)   :房地產純收入

・ADS  (Annual Debt Service)   :年還款金額

・BTCF (Before Tax Cash Flow)    :稅收前現金流

・FCR  (Free and Clear Return)  :總收益率

・CCR  (Cash on Cash Return)    :自己資本回報率

・DCR  (Debt Coverage Ratio)   :償債備付率

・LTV  (Loan To Value)       :貸款比例

・BER  (Break Even Rate)        :收支平衡入居率

・IRR  (Internal Rate of Return) :內部收益率

・K%   (Loan Constant)      :貸款定數(由利率和期間而決定)

・PB  (Pay Back Period)        :資金回收期間

◆房地分析

大家在日本購買投資房地產時都會看一個銷售圖,今天就利用銷售圖來做簡單的分析。

【物件概要】

住  所:東京都澀谷區×××

面  積:22.11㎡

構  造:鋼筋混凝土造

建築年:2014年

總戶數:59戸

租  金:101,000日元

管理費:  6,900日元

修繕金:  2,000日元

購買條件】

價  格:3,000萬日元

諸費用:  200萬日元

總費用:3,200萬日元

自己金額:1,700萬日元

貸  款:1,500萬日元

利  率:2.5%

貸款年數:25年

【投資分析】

GPI租金毛收入   1,212,000日元=101,000日元×12➡表面回報率:4.04%

  • 空置        48,480日元(例:空置率4%  

EGI租金淨收入   1,163,520日元

  • OPEX運營費   206,040日元(管理費+修繕金+管理委托費+固定資產稅等)

NOI 房地產純收入  957,480日元

ADS 年還款金額    807,504日元

BTCF稅前現金流    149,976日元

FCR 總收益率       2.99%

CCR 自己資本回報率 0.88%

K% 貸款定數       5.56%

DCR 償債備付率     1.19

由於K%>FCR>CCR,可知上述的物業用貸款購買的杠杆作用不大。

購買投資房地產時,不能只看表面回報率來判斷物業的好壞,還要綜合的了解投資分析/物業分析/市場分析/風險分析等。


責編:Adam Chen

 

日本置業專家數據大拿姜華專欄全集

columnist

 

 

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本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

中国人如何在日本投资房地产?向四位买家取经

作者:林桔

不爱樱花爱房产。

中国人对日本的热情,在今年一季度时变得暧昧。

海外房地产买家网——居外网提供给投中网一组数据:2019年一季度对日本房地产咨询指数达8933.3,同比增长1260.9%、环比增长179%。

中国买家海外置业目的地排行榜中,日本从以往第九名攀升至第二名。而过去三年,中国人在该平台上最“心仪”的是美国、泰国和澳洲的房产。

“我们内部看到这个数据时也非常吃惊。”居外网一名工作人员告诉投中网,一季度的咨询中,45.3% 的中国买家感兴趣的房子价位在5-25万美元之间(35-173万元人民币)。“这个价位的买家占最大多数,”他说。

自2018年以来,随着贸易摩擦、澳洲信贷收紧和房价大跌,中国人把目光转向日本房产,是有意为之。

“一季度有樱花季,也是升学、入职的时间,去日本的人数自然会上升。”世纪21中华物业董事杨官华告诉投中网。根据他对日本的调研和观察,越来越多人到日本旅游或投资似乎是必然的。

永久房产、单笔投资小、升值潜力大、租售比高、对外国人政策限制少……这些都是日本房产热的前提。

有报告称,日本已成为中国人的第四大海外购房目标国,中国买家是日本房产的“推手”。

天使投资人薛蛮子可能是推手之一。2018年1月,薛蛮子在微博称,自己在京都买下了一条街,并将该街道更名为“蛮子小路”。将该街道上的数栋房屋改造为民宿后,他还有一个愿望,未来几年他想通过或买或租的形式,在京都拿下100幢町屋,成为当地最大的町屋所有者之一。

图片来源:Xin Media(数据来源:日本国家旅游局)

据仲量联行数据显示,2018年第一季度,东京房市的全球交易额上升15%,达到1650亿美元(约1.1万亿元人民币),创下了自2007年以来商业房地产交易的最高季度纪录。

外房网援引Tokyo Kantei数据也显示,今年4月东京市中心的Chiyoda、Chuo和Minato的3个区域,平均价格为114.3万日元/平方米(7.3万元/平方米),比上月上涨4.0%,同比往年上涨10.0%。

这与日本国土交通省最新发布的《不动产市场动向》调查相似。2018年东京的房地产均价为86.8万日元/平方米(5.5万元/平方米,比2013年上涨了23%。

作为参照,北京东三环房价在安居客上的价格约为8.6万元/平方米。

日本涩谷3卧1卫的豪宅,从“表参道”站步行7分钟。居住面积79.69平方米,阳台面积7.71平方米。房价仅约¥970万。
居外物业编号:47294927 点击查看房源信息

实际上,薛蛮子投资的民宿,是近年来中国买家投资的方式之一。

去年5月,日本政府通过《观光立国行动计划》2.0版,为让国外游客消费额翻番,日本增加免税店至2万家,进一步将旅游业定位为拉动日本经济的支柱产业。

这是对2009年放宽游客赴日旅游的签证条件的升级,那一年,日本将“观光立国”列为了拉动经济增长的一辆马车。

据日本国家旅游局数据显示,2012年时到日本旅游的外国游客达835.8万人,增长率达34.78%,改变了前一年接近30%的负增长。从这一年开始,到日本观光旅游的人以两位数的百分比快速增长,2015年时达到了巅峰,增速47.15%,达1874万人。

到了2018年,访日外国游客人数同比增长8.72%,达3119.2万人,创历史最高观光人数纪录。随着2020年东京奥会来临,东京预计2020年外国游客将超过4000万人。

为迎接更多游客,去年6月日本还实行了民宿新法,主要是规范民宿执行。根据世纪21中华物业董事杨官华提供的数据,截至2019年2月,至少1.4万私人民宿登记成为合法民宿。

到日本旅游外国人数(数据来源:日本观光统计局)

周巍巍是在旅游快速增长的驱动中、于京都做起民宿生意的人之一。

2004年在江苏一所高中毕业后,周巍巍便到日本留学、工作、结婚,至今15年,他见证了日本的旅游业的起朱楼,2016年他从工作了5年的一家化学企业辞职,与两个学弟在京都经营了8栋民宿。

周巍巍告诉投中网,民宿作为酒店的补充,在这几年极其流行,也是当前中国人在日本投资的主要方式之一。“民宿、长短租、自住都是中国人在日本买房的目的,除了自住比例较少,前两者占比较多,一般人投入300-400万人民币,出租或经营年回报率在5%-10%之间。”周巍巍说。

他表示,当前日本房价整体比中国一线城市低,而且和国内的70年产权不同,日本房产为永久权,这些都是吸引中国投资者的重要因素。

查看居外网上的日本在售房源

在留学生圈中,周巍巍和两个合伙的学弟还发现,除了租赁市场越来越大的需求,在毕业季前后,他们买房的需求也提上了日程。

与此同时,即将到来的2020年东京奥运会、2024年将大阪、冲绳等地开设三个赌场、2050年西博会……这些大型的活动所带来的人流量、经济效益,未来一段时间内都会是撬动日本房产市场的杠杆。

杨官华也看好日本的旅游业,在日本开拓房产业务。他告诉投中网,2013年前后自己在日本购置了几套房,同时在当地进行市场考察,认为“日本的工资水平和房价还有很大上升空间。”

据世界银行公布的2017年各国人均国民总收入中,日本以人均总收入3.9万美元(约26.94万元)排在全球21位,属于高收入国家;而中国则为0.87万美元(约6.01万元)排在66位,属于中上收入国家。

这样的收入水平对比之下,东京的房价仍低于北京、香港等一线城市。

点击查看日本东京房源

认为日本东京、大阪等核心地区的房产将迎来V型反弹后,杨官华成立了房产中介服务公司,将“日本房产服务的产品”带回香港和大陆市场。所谓产品,指的是经理管理签证,以及投资移民顾问。他声称在2014年就卖出了1000套,但未透露卖出的房产类型大小。2015年他出版了一本书,叫《40万(港元)东京做业主,日本置业全攻略》。

按杨官华所说,一些日本业主对外国投资者都有抵抗情绪,一般情况下,他们更希望将房子卖给日本人或已在日本生活多年、熟悉日本生活的人,“他们担心卖给外国投资者后,会对当地环境、社会造成一定损害,”

为此,杨官华为买家提供了一个“解决方案”:让买家与日本当地人共同注册一家日本公司,以公司的名义向业主购买住宅或办公楼等资产。大约三个月后,日本当地人退出公司,由买家自己持有该公司,买入资产。在日本业主看来,TA把房产卖给了日本公司。

移民公司YMG全球顾问集团指出,由于个人和公司在日本购房税率不同,在日本购房为投资用的话,公司持有更划算;如果在日本购房为自住用的话,个人持有更划算。比如转让增值税,前者房产持有期不满五年的为39.63%、超过五年的为20.2315%,而后者则不需要。

日本自1990年代房地产泡沫后,房价一直处于疲软期。同时住宅空置率上升。

今年4月日本总务省每五年公布一次的住宅与土地统计调查,截至2018年10月1日,日本的闲置率还在高升。在日本6424万户住宅中,闲置率达13.6%,比2013年高了0.1个百分点。相当于日本每7套住宅房就空着一套。

“所以我们只做东京、大阪这些核心城市,”杨官华表示,在日本老龄化日趋严重的情况下,这些核心地区仍然是人口流入城市,它们都有比较大的增长空间。

李方(化名)是一位正在考虑去日本东京买房的人。她曾经参与过杨官华的日本置业推广活动。她从圈子里听说,日本房产有涨价的空间,以及“扣除所有税后,回报率仍有6%-8%。”

“但这也是听朋友说的,具体是怎么样还需要实地去看看。”她告诉偏投中网,自己供职于一家欧洲半导体公司,主要从事亚太地区市场调研。出于职业的习惯,她计划今年国庆前后去实地了解市场,包括当地政策、交易手续、房屋老旧程度等。

作为资产配置的补充,她的目标一如既往地明确:核心地区、地铁旁的房屋,可租也可住,预算在150-200万人民币之间。

李方的首选是东京。她正在上大二的儿子,可能作为交换生到日本留学。在日本购房一是投资,二是为了方便生活。按她所了解的信息,这个价位在满足要求后,大约是一个小单身公寓。

同时,她表示,即使在国庆奔赴日本,最快要买也是在2020年之后,她想错过奥运会可能带来的高房价。


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来源:投中网旗下偏见实验室
责编:Zoe Chan

居外牌傘為湯臣上海浦東高爾夫球場和球手們遮風避雨

上海人有多愛高爾夫呢?

湯臣上海浦東高爾夫球場開幕22周年慶聯誼賽給出了答案。5月26日(上周日)上午11點半,高爾夫球賽準時在風雨中開桿;來打高爾夫的都堪稱真愛了!

這裏是開球的1號發球臺,比賽從這裏開始。

居外暖心的為所有球手和球童們準備了雨傘。紅藍相配在綠茵茵的草坪上格外搶眼。

作為贊助商,居外帶來的海外房產產品和資訊深受熱愛高爾夫的上海人民歡迎,來咨詢者絡繹不絕。他們都感興趣哪些國家呢?請後臺留言,我們會悄悄告訴你。

比賽結束後舉行了頒獎晚宴。居外代表受邀登臺演講。

居外攜手世紀21集團為本次活動提供了日本東京看房團住宿和飲食作為獎品給今天獲勝的幸運者。

男子組凈桿第1名登臺領獎,並表達對獎品的感激。

友誼第一,比賽第二,能記得冠軍的恐怕不多,

吃吃喝喝,交流感情才是最重要的。