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2016年3季度澳大利亚八大城市综合房价涨幅再次降缓。经通胀调整后的澳大利亚统计局数据显示2016年3季度澳大利亚8大城市综合房价同比增长2.2%，为2013年2季度以来最低。两大投资热地悉尼与墨尔本房价同比分别增长1.5%与5.5%，也为近三年来最低增幅。单季度增幅方面，这两个城市的房价环比增幅也低于上季度。

珀斯与达尔文的表现令人堪忧。这两个城市的房价同比与环比均在过去的两年间连续下滑；霍巴特则显示出了很强的潜力，在近四个季度内涨势明显。

澳大利亚统计局12月的最新数据表明，澳大利亚2016年3季度GDP较上季度下滑0.5%，为全球金融危机后最大跌幅。3季度GDP同比增幅(季节调整后)则为1.8%，为2009年3季度后最低水平。在灵活的货币政策下，澳大利亚经济状况平稳。

2015年年底开始澳大利亚出现一系列对海外买家购房的限制，包括FIRB对海外买家的申报要求、澳大利亚各银行收紧外籍人士贷款标准、以及地方政府增加外国买家需支付的印花税，都对澳大利亚房地产市场有一定的降温影响。2016年2季度为止，澳大利亚的房屋准建与新房供给仍然处于历史高点，相信会对市场造价带来进一步的压力。

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澳联储在11月1日进行了利率决议，会议最终决定利率将维持在目前水平不变。

这意味着在经过今年央行的多次降息后，澳洲银行利率将继续保持在1.5%这样一个历史最低点，同时随之而来的低贷款利率也预示着澳洲的房产市场将延续近阶段的火热状态。

作为个人投资理财的一个重要选项，房产投资一直以来都是人们所津津乐道的话题。

近10年来，澳大利亚房产投资市场受到了海内外房产投资者的广泛关注与青睐，投资者持续的资金涌入为原本就成熟健全的澳洲房产市场注入了不断快速稳定发展的动力。

市场发展的良性循环更是让诸多行业分析机构与资深专家学者将澳大利亚评价为全球最佳的房产投资市场之一。

到底澳大利亚的房产市场具备什么样的特点与优势，使其赢得众多投资者与分析家的信赖与好评？

下面，拥有近40年澳大利亚房产行业经验的Rawson集团团队，将从以下四个方面为你深入剖析澳洲房产市场持续火热的背后原因，希望为正在考虑投资澳洲房产的你带来一些帮助。

1、居的生活环境

澳大利亚良好的自然环境、气候与低人口密度造就了其宜居的生活环境，而这自然也成为了吸引众多海外投资者的重要因素之一。

墨尔本、悉尼、阿德莱德、布里斯班、珀斯等城市近年均在世界宜居城市排行榜的前列，而墨尔本更是凭借其在医疗、教育、治安、基础设施等方面的出色表现连续五年夺得最佳宜居城市的桂冠。

2、稳定的经济与人口发展

澳大利亚稳定的经济保证了其房产市场的健康与良性发展，同时也从另一方面确保了房产投资的低风险与高投资潜力。

在经历了08年的全球金融危机后，澳大利亚是第一个从危机中恢复过来的西方发达国家。根据国际货币基金组织(IMF)的统计，2010年澳大利亚的人均GDP已近超过包括美国在内很多国家，跃居2000万人口以上国家中的第一位。澳大利亚经济体系的成熟与稳定性可见一斑。

而澳大利亚经济方面的优势更体现在其经济发展的特性。作为幅员辽阔的全球六大资源大国之一，澳大利亚经济发展的驱动力很大一部分来源与矿产等资源性产品的出口。

随着中国、印度等亚太地区发展中国家的不断崛起，这些国家不断增加的资源需求使其与澳大利亚之间产生了极为理想的经济贸易互补关系。

有经济专家表示，资源性产品及教育出口的不断增加，加之旅游业的蓬勃发展，会为澳大利亚的经济在未来十到十五年内注入源源不断的发展动力。

教育的出口不仅保证了澳大利亚经济形势的稳定，同时也促进了澳大利亚人口的持续稳定增长。

据澳大利亚移民局数据显示，澳大利亚在2015年4月至2016年4月期间吸引了超过18万的海外移民，年均新进移民总数同比增加了2.0%。

– 14-15年澳大利亚移民局为海外移民提供了19万的移民名额 –

逐年上升的人口基数所带来的是不断增加的住房需求，这无疑为澳大利亚的房产市场再增添了一层保障。

3、成熟的置业市场

作为各行业体系制度都已十分成熟的发达国家，澳大利亚的房产市场拥有健全完善的行业监管与管理，这确保了每一位在澳投资房产的投资者的切身利益。

同时，澳大利亚房产行业信息透明程度全球领先，建筑成本以及房价基本完全透明受控，房产利润率均有明确的法定范围。

投资者可以通过相应机构网站查到开发商和楼盘的详细数据，这包括了周边房产的成交价格，周边居民的教育程度，年龄分层，职业结构等等，这些都可以作为投资者理性分析房产真实价值的重要依据。

严格的管理与成熟的体系所带来的是健康的房产市场，澳大利亚全国房产市场的空置率常年低于2%，这一数据远低于其他房产投资的热门国家。

越来越多的中国地产商看到了澳大利亚房产市场的潜在价值与发展潜力。仅2014年，就有李嘉诚，万达，绿地，碧桂园等大批中国房产企业的资金注入。

4、低初期投入，低持有成本，高回报率

既然行业大佬已经开始觊觎澳大利亚房产市场的真实价值，那我们个体投资者又能从中窥探到哪些利好呢？

首当其冲的便是银行贷款利率的不断走低。

澳大利亚央行在近年以来不断的降息举措已经让银行利率降到了近30年来的历史最低点，这对贷款购房的投资者无疑是极大的降低了投资成本与购房门槛。

虽然今年澳大利亚各大银行开始缩紧海外人士的贷款申请，但汇丰银行却表示“不断走低的利率依旧让众多中国投资者对澳大利亚房产市场的热情持续升高。”

值得一提的是海外投资人在澳洲银行最高可获得80%房地产贷款额；个人购房消费首付10%，与当地居民一样享受房屋贷款权。

澳洲房产市场的海外投资客可以在当地银行用当地物业进行抵押进行贷款，方便且实惠。

其次，极低的持有成本与高回报率是吸引大多数海外投资者选择澳大利亚的另一重要原因。有别于美国、加拿大、英国等其他发达国家，澳大利亚房产拥有极低的持有税和零遗产税，这无疑极大的降低了长线投资与多线投资投资者的房产持有成本。

最后，澳大利亚房产市场稳定的发展为投资者带来了可靠而稳健的回报率。数据显示，在过去30年里，澳洲房产升值了221.4%，领先于美国、荷兰、瑞士、法国等主要发达国家。国内各主要城市的房产更是平均每七至十年即可增值一倍。

澳大利亚自建房市场

近年来广受澳洲百姓追捧的自建房市场逐渐开始得到了越来越多中国投资者的关注与青睐。

但其相对繁冗的审核程序与建造过程却让许多来自中国的投资者望而却步，自建房投资所拥有的优势也鲜有得到深入的报道。

投资自建房的优势

1、节省印花税

澳大利亚政府规定自建房的购买者只需要支付土地部分的印花税，而不需支付房屋建造的部分，所以在澳大利亚投资自建房可以为投资者省下一笔可观的印花税费用。

例如，在澳大利亚投资一栋100万澳币的全新别墅需要缴纳的印花税在3.9万澳元左右。

而如果投资者买地建房，假设土地价值45万澳元，房屋造价为45万澳元，投资者只需支付45万土地价值的印花税（建造部分无需缴纳印花税），约为1.7万澳元左右。

2、初期投入较少

除此之外，在澳大利亚投资自建房只需要较少的初期投入，并且可以分期付款。对于投资者而言，准备资金的时间就比较充足。

借用上面土地价值45万的例子，投资者在购买土地时只需支付地价的10%作为订金，即4.5万澳元（约 27万人民币）。

而投资者也可以与卖家比较灵活地商讨交割土地的日期，以确保自己有足够时间来准备剩余资金或办理贷款事宜。

同时，在房屋建造初期，投资者只需向自己的建造商支付造价的5%作为订金，其余款项可在土地交割之后按协议分期付给建造商。

3、个性化定制

自建房最突出也是最吸引投资者的一点便是它所提供的个性化设计与定制选择。

从土地选择到房屋构造，从建造材料到家电家具，从外墙设计到室内装潢，充满个性化的建造过程能够满足每一个渴求定制服务的投资者。好的开发建造商会尽其所能按照你的设计需求，将你的未来住所打造成你梦想中的完美之家。

（据澳洲Rawson家居）

珀斯市是澳大利亚主要商业和投资之地，有着稳固的 经济基础和富有竞争力的房地产市场。珀斯连续被《 经济学人智库》选入世界最适宜居住的十大城市之 一，其人口增长速度近年来已高于澳大利亚其他首府城市。

珀斯市区毗邻风景如画的国王公园和天鹅河，北部延伸到生机勃勃的Northbridge区和Highgate区，珀斯市内到处富有活力，令人兴奋。当地居民有一系列丰富 的就业、零售、休闲、交通和娱乐选择。此 外, 通 过对列入历史遗产名录的多座建筑进行维护， 内城 区的文化和历史得到了发扬。

 基础设施投资

珀斯CITY LINK重建项目 2013年起逐步完工的City Link重建项目将包括约1，900所住宅，244,000平方米的商业用地和面积宽广的公共用地。政府投资金额为13亿澳元，私营企业投资金额则为40 亿澳元。

唐人街都市重建局正对Northbridge区的唐人街进行200万澳元的投资以增强其活力与特色。工程将包括公共艺术，色彩鲜艳的牌楼入口，景观美化，以及街道常规修缮，并且经City Link直通皇后街。

ELIZABETH QUAY开发工程 Elizabeth Quay开发工程将包括约800所公寓，400间酒店房间，225,000平方米的商业用 地和一处引人入胜的天鹅河入河口。该项目将于2015年底起逐步完工。政府投资为4.4亿 澳元，私营企业投资则为22亿澳元。

人口结构

珀斯辖区被界定为珀斯城区、东珀斯、西珀斯、Northbridge和Highgate等区。该区是年轻专业人士的热门居住选择，47%的居民年龄在20至34岁之 间，而已就业居民中80％为白领工作者。其中相当大比例（73%）的住户为单身人士或无子女夫妇，从 而使这些居民更加注重生活方式，并且可享受更高 程度的消费自由。

据人口顾问.id公司做出的小片区域预测信息显示， 珀斯辖区在2011年至2021年间人口年增长率预计为 4.5%（即每年增长1,560人）。该比率高于大珀斯地 区2.5%的人口增长率。据预测，对靠近市区居住需 求的增长以及东珀斯和珀斯的新开发项目是本辖区 人口增长的主要驱动因素。

就业预测

据就业部预测，2014至2019年 间，佩斯内城区（包括佩斯中 央商务区和周边地区)将新增 9,400个职位, 增长率为8.7% 。就业主要增长领域将为艺术 与娱乐服务（19.9%），建筑 （19.1%）以及租赁、雇佣和房 地产服务（16.5%）。

住宅市场分析

1、两居室公寓是内城区公寓产品的主导 类型

珀斯城区公寓在截止至2016年11月的房价中位数为45万澳元，租金中位数为420澳元/周；独立房的房价中位数为77万澳元，租金中位数为475澳元/周。

两居室公寓是珀斯内城区（界定为珀斯城区、东珀斯、西佩 斯、Northbridge和Highgate等区）公寓的主导类型。据Urbis公 司2015年6月公寓要素报告指出期房市场显示，在2015年4月至6月 间，此类住房类型占内城区公寓销售总量的50%。一居室公寓销 售量位列第二，为34%。2015年第二季度内城区公寓（所有房型） 加权平均售价为627,982澳元，比大珀斯地区平均值高出13个百分 点。

包括珀斯City Link、Elizabeth Quay、唐人街和Northbridge 区新博物馆在内的当地主要重建和基础设施项目将进一步提升 珀斯辖区的宜居性和活力。此外，私营企业正为珀斯内城区引 入若干令人振奋的酒店品牌【科莫酒店（COMO）、威斯汀酒店 （Westin）、丽思卡尔顿酒店（Ritz-Carlton)、希尔顿逸林酒店 （ DoubleTree by Hilton)和洲际酒店（InterContinental）】

2、珀斯内城区的公寓投资者正获得可观的回报

在截止至2015年5月的12个月内，珀斯城区单元房中位挂牌周租为 520澳元。该数据与珀斯市政区持平，并且比大珀斯地区的420澳元高出24个百分点。

Urbis公司对西澳房地产协会数据所进行的分析显示，在2015年10 月，广告出租的辖区内公寓（带家具和不带家具）同现有旧公寓 （2010年之前完工）相比，一居室公寓价格高出14%，而二居室公 寓则高出2.0%。这些价格上的差异凸显出潜在租客对地理位置,生 活方式和装修质量所带来的附加价值的重视程度。

从租金回报率角度而言，珀斯城区在截止至2015年6月的12个月内 单元房租金回报参考率为5.8%。该数据优于珀斯市政辖区（5.3% ），大珀斯地区（5.0%）和大悉尼地区（4.2%）。这表明尽管租 价削弱，投资者仍从珀斯市中心的公寓获得可观回报。