澳洲 – Page 26

美國、澳大利亞，買房要幾步？

雖然海外投資已經成為一個趨勢，然而不少人心有購置海外房產的打算，卻苦於對各國具體的購房政策、流程、條件等沒有系統的認識，而沒有辦法全面地考量在海外置業的成本，如果要置業美國，澳洲，有哪些是必須要考慮的條件呢？有哪些“坑”是一定要避免的呢？一起來看看吧。

美國

問：中國人想要在美國買房，需要什麼條件？

居外說：

購買美國房地產，總體上講，對購買者並沒有居民或公民的身份要求,也沒有簽證方面的特別規定。在物業類型的購買上面，美國各州法律規定不盡相同，但絕大部分州不限制外國人（公司）購買一般的居住和商業性房地產。

問：購買美國房地產大概是個什麼樣的流程呢?

居外說：

1.簽署購買合同並交付定金至托管賬戶
2.房屋檢驗及貸款
3.美國產權公司介入進行產權調查與保險
4.買方支付余款並交割過戶
5.美國政府登記備案

要注意的是，從簽署合同到過戶完成一般在30天左右，登記備案通常需要4周左右。

問：購置美國房產有哪些是需要考慮的交易費用？

居外說：

在美國，進行房產交易的主要交易成本主要有: 占房屋總價值0.5%~0.6%的產權保險費、0~0.25%的交易稅、約$300~$600的律師費、$75的政府登記費、約$300~$500的產權調查及產權承諾書等。

購置美國房產後，需要每月支付物業管理費、財產保險費以及房地產稅，總計為房價的2%~3%。由於沒有或者很少的物業費及保險費,土地的持有成本相對房屋更低。

位於美國德克薩斯州休斯頓的房產，229萬元，230平米。

擁有眾多便利設施，既有美麗的湖泊、泳池、噴水池，也有娛樂中心和會所
地處學區內，臨近優質學校
交通便利，臨近290號交通干線和全新的公園大道

澳洲

問：中國人想要在澳洲買房，需要什麼條件？

居外說：

中國居民屬於非澳居民，也就是不居住在澳洲的外國公民，包括持短期簽證、允許在澳洲逗留有限時間的人士。對於此類居民來說，一般無法直接在澳洲購買房產，如果想要購買，需要通過提交FIRB（澳大利亞外國投資審查委員會，Foreign Investment Review Board ）申請來獲得購買資格，不過只能購買新房。

如果是購買二手房，則需要滿足持有允許他們在澳洲持續逗留12個月以上臨時簽證，而且還需要通過FIRB申請才可以在澳洲購買一套二手房，並且僅限於自住使用。

問：在澳洲購買房子，購買流程是怎麼樣的?

居外說：

1.簽訂購房合同並支付10%的購房首付金
2.申請海外人士購房許可，由代理律師協助遞交FIRB審核
3.申請印花稅減免和首次置業補助
4.交割前驗房
5.買方支付余款並交割過戶

從合同生效期到房產過戶，手續合法化一般還需5~7周左右的時期。

問：購置澳洲房產有哪些是需要考慮的交易費用？

居外說：

在澳大利亞購房，需要支付以下這些交易成本：

海外人士置業費（FIRB）：
100萬澳元以內的房產，5,500澳元；
100~199.99萬澳元以內的房產， 11,100澳元
200~299.99萬以內的房產， 22,300澳元
其余費用還有約占房產費用4%的印花稅（海外買家需額外支付8%）\32.5%~48%的增值稅、約1,000~2,000澳元的律師費、以及按季度收取的市容建設費用和排污費等。

一般來講，在澳洲購買自住房並不需要支付土地稅，作為投資用途的房產土地稅費在各州則有所不同，詳細費用收取可以到官網進行查詢。

澳大利亞維多利亞州墨爾本的房產，2臥1衛，210萬。

房產所在區別墅房價過去10年來年增長率為6.8%，遠高於該市5.7%的平均水平
交通方便，臨近地鐵站
基礎設施配置齊全，附近有游樂場、商圈等

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悉尼地鐵沿線房屋遭瘋搶！房價暴漲，多個華人區上榜

悉尼買家將目光投向了耗資73億澳元的地鐵西北沿線地區，最新數據顯示，近幾個月來，買家對這些地區興趣激增，包括多個華人區。

據Domain網站報道，自去年5月該項目啟動以來，西北大都市區的在線房產搜索數量增加了37%，中介也表示買家需求激增。拍賣師Stuart Benson表示，盡管項目的實施恰逢市場大轉機，但毫無疑問，地鐵對周邊地區房價發揮了重要作用。

Benson稱，在拍賣會上，有些買家甚至喊出超出預算的價格，只為確保能得到地鐵沿線一套房。地鐵西北沿線共有13個車站，將Chatswood與Rouse Hill連通。數據顯示，Rouse Hill漲幅最大，購買搜索量增長了37.8％，其次是Cherrybrook、Macquarie Park和North Ryde，搜索量均增加了25％以上。

居外推薦悉尼麥考瑞公園（Macquarie Park）城區新開發的綜合型社區，宜居宜業。2臥2位1車位，室內實際面積90.5平方米，起價88.5萬澳元起（約¥423萬）。點擊了解項目詳情

中介Sunny Gandhi說道：“盡管大多數地區的房價仍低於高峰，但房價還有上漲的空間。”也有中介表示，為了吃地鐵更多紅利，有賣家已推遲售房。在過去的7個月，地鐵沿線地區的房產銷售數量也增長了47%，而悉尼整體數據不過28%。

中介Jennifer Carr表示，地鐵吸引了很多新買家，他們開始考慮一些從未想過的地區，尤其是在北岸。業內人士Shane Geha指出，隨著悉尼人口的持續增長，靠近地鐵站和其他公共交通的物業將獲得更高的溢價。

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居外IQI 是一家控股公司，擁有並運營 IQI Global和居外網。居外IQI由亞洲房地產業兩個超級品牌合並而成，旨在助力亞洲居民成為全球居民。居外IQI收錄並應用跨境購房趨勢數據，以促進交易達成，居外IQI還為經紀公司和開發商提供端到端及線上線下服務。居外IQI是東南亞及中東地區領先的房產經紀網絡，共有6000名房產經紀人，分布在15個國家的25個分行。居外網是領先的中文海外房產線上平台，擁有91個國家和地區的300萬條房源信息。歡迎點擊查看居外網上更多在售澳洲房源，或致電 400-041-7515 諮詢澳洲移民、留學或房產投資的機會。

來源：今日悉尼
責編：Zoe Chan

中澳兩國相關購房法律的比較與簡析｜居外專欄

面對中國與澳洲每日層出不窮的房產資訊與新聞，投資者難免在無意識中便過多地關註了房產投資項目本身的優缺點、價格以及周邊環境，從而忽略了中澳兩國與房產投資相關的法律規定。

謹記！大到在投資置業，小到簽證出行，都要對目的地國家的法律程序有一定的了解或積極尋求法律意見，以確認自己的身份是否符合法律規定的條件，自己的行為是否為該國法律所認可或批準，這應當是行動計劃中的第一步！

本文將通過在布裏斯班的一個真實案例對華人在中澳兩國的購房法律規定進行對比、比較與分析。

在北京生活工作的王太太累積了一定的積蓄，準備在澳洲投資置業。在看過數十套房產項目之後，王太太偏愛一套擁有較大土地面積的二手房。為王太太奔波近3個月的投資中介與在賣方市場等候多時的賣家當然欣喜，積極促成此交易卻疏忽了王太太海外投資身份的審查。在雙方簽訂合同時，王太太並未聘請任何律師，也並未添加任何關於”以FIRB批準為合同生效條件“的條款。

結果，FIRB（澳大利亞外國投資審查委員會）在審查了王太太的相關背景與條件之後，基於王太太海外人士的身份且未持有澳洲長期居留簽證的原因拒絕了她的投資申請。因此，王太太無法進行合法投資，但因為合同已成立則仍需要繼續履行合同義務或對賣家進行賠償。

購房置業過程主要由三個部分構成，投資分析、融資方案與法律解釋。作為一個律師，個人認為有必要定期對中國與澳洲兩國房產相關的法律條文、案例進行解釋，希望可以起到客觀、正面、真實的參考作用，讓投資者們從中獲益。

結合上述比較表格，可較全面地看到如今澳洲和中國房產市場的相關法律規定情況。與中國相比，澳洲房產法律體系與市場更加成熟與規範，稅收與貸款制度也比較健全和完善，並且政府正積極監管與促進房產市場。

同時，我們也可以清晰的看到，在澳洲置業與中國置業最大的不同之一便在於專業律師的介入。在中國買房一般去房產交易所辦理，沒有專業律師參與。如果投資者對合同細節不太了解，日後很容易陷入“陷阱”或麻煩當中。在澳洲，買賣雙方都必須聘請專業過戶師或律師來處理法律事務，由專業人士提供建議和把關，降低風險，保護利益。

在此，個人建議，無論是在中國還是澳洲置業，買賣房屋是種契約行為，買賣雙方必須按照買賣契約執行。違約應該訴諸法律，走司法程序，由法院裁決。如果因為不執行合同，輕則違法重則犯罪，是要受到法律制裁的。因此，投資者本身需要提高法律意識，積極尋求法律意見，規避置業風險，讓專業律師為您的置業家園”添磚加瓦”。

中澳雙證律師林匯銘專欄全集

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本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

專家預測：2020年中，悉尼、墨爾本房價將重回2017巔峰

經濟學家預計，隨著澳儲行進一步降息，房價將在2020年重新創下歷史新高。此前，住宅地產市場一直是投機者的目標。

根據《澳洲金融評論報》（AFR）的季度調查，今年頭幾個月，房價將繼續上漲。但經濟學家並不都認同儲行的觀點，即房市復蘇加上貨幣寬松和減稅措施將刺激消費增長。

IFM Investors首席經濟學家喬納（Alex Joiner）表示，“房價增長已大幅加速，如果澳大利亞央行繼續降息，房價將繼續上漲。在良好的經濟環境下，墨爾本和悉尼的房價在2020年年中左右重攀高峰。”

央行預計至少再降息1次：在9月份的政策會議之前，期貨市場已充分消化了降息的預期，在接受調查的25位經濟學家中，有12位預計，到2020年，現金利率將降至0.25%的創紀錄低點。只有一位受訪者認為今年的現金利率可能會上升。

根據CoreLogic房價指數，5個主要首府城市——悉尼、墨爾本、布裡斯班、阿德萊德和珀斯——的房屋價值在2019年的漲幅約2.6%，而2018年的跌幅為6.1%。

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悉尼和墨爾本目前是澳大利亞最強勁的兩個房地產市場。在2018年的回調中，這兩個城市的房價分別下跌8.9%和7%。2019年，悉墨房價均將上漲近5%，並在進入2020年之前保持強勁的上漲勢頭。

Yarra Capital Management宏觀和戰略負責人圖希（Tim Toohey）表示，“2019年下半年，房價對首次降息的反應無疑令央行感到意外，但在這個階段，他們仍會歡迎房價上漲，只要它帶來住宅建設和消費的改善，而不是一輪房地產投機。”

圖希還表示，儲行可能會把重點放在確保經濟的通脹和失業目標得到實現這一更艱巨的任務上，而不是抑制房地產市場的增長。

但房價的快速上漲確實引發了對家庭杠杆率的擔憂。其他人警告稱，降息可能最終會傷害那些希望進入住宅房地產市場的人。

Capital Economics的蒂連特（Marcel Thieliant）表示，”由於收入增長依然疲弱，盡管央行降息，但房市在不久之後顯然將變得難以承受。”

“我們估計，如果房價繼續以去年6月見底以來的速度上漲，到2020年底，支付一套普通住房抵押貸款所需的收入比例將超過2018年的峰值。”

一些經濟學家預測，到2020年，房價增長將放緩。

總占地約809平方米的商業地產，位於澳大利亞昆士蘭黃金海岸，距離世界知名的衝浪者天堂海灘（Surfers Paradise Beach）約100米。現整座建築對外出售，包含16個住宅單元（10套2居室+6套1居室），實屬一次絕佳的投資/再開發機遇。點擊了解房源詳情

AMP首席分析師奧利弗（Shane Oliver）表示，”隨著時間的推移，房價漲幅可能放緩至更溫和的水平，這反映出較低的購買力、疲軟的經濟、較以往更為嚴格的貸款標准，以及APRA可能再度出手干預。”

彙豐銀行經濟學家布洛克瑟姆（Paul Bloxham）也認為，悉尼和墨爾本的快速增長是不可持續的。

經濟學家已被要求注意2017年的情況，當時房地產價值的迅速走弱蔓延到了經濟的其他領域。“我非常擔心資產價格過度膨脹，” UTS商學院教授、澳新銀行前首席經濟學家霍根（Warren Hogan）說。“我相信，在家庭債務、負擔能力和經濟中的長期金融風險方面，我們將回到2017年的水平。”

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來源：今日悉尼
責編：Zoe Chan

澳洲移民局對188C簽證再度審核，綠卡捷徑即將關門？｜居外專欄

與大多數發達國家一樣，澳大利亞為吸引更多的投資資金，也有為高淨值人群量身定做的重大投資者簽證SIV 。與美國，加拿大的同類型簽證比，澳洲的SIV簽證更“年輕”，門檻也更高，自推出的7年以來，SIV也飽受爭議，歷經了幾番審視。而最近移民局的一封公開信，又一次將它推上了風口浪尖……

富豪最愛的移民快速通道

我們都知道，目前的商業創新和投資簽證（188類別）分三類，包括：

A類商業創新簽證，要求申請者持有運營一家澳洲公司；
B類投資簽證，要求申請者投資至少150萬澳元並持有至少4年；
C類重大投資者簽證，要求投資者投資至少500萬澳元並持有至少4年。

SIV簽證雖然對投資額度要求較高，但其無需接受商業移民甄選系統的打分，也沒有年齡、學歷、過往背景和英語水平方面的審核；並且，SIV簽證持有者只需每年在澳居住40天即可申請永居。因此，可以說SIV為一部分人群提供了一條獲得澳洲綠卡的捷徑。

Moelis Australia資產管理公司總經理Andrew Martin表示，澳洲的SIV簽證自2012年啟動以來，吸引直接投資超過110億澳元：“這是一個巨大的成功，據估計SIV投資者的後續投資是強制性500萬澳元的4到5倍。”

自2012年以來，接近9成的簽證獲批人是中國大陸人士，中國香港（3.2%），馬來西亞（1.5%），南非（1.3%）和越南（0.9%）分列二到四名。

盡管在2015年，這一項目已經經歷了微調，政府有意將投資者引向風險投資和新興公司，避開房產業，但申請人的熱情絲毫不減。

根據今年2月公布的官方數據，相對2012-2015三年共900個SIV獲批，2017-18財年SIV獲批數接近600份，2018-19財年獲批數也大致相同。截至到2019年1月31日，已有大約700人正是通過SIV項目拿到永居簽證，而他們中的大多數仍在澳洲繼續投資。

存廢之爭

雖然SIV項目經歷了重大改革，但是社會上很多人還是呼吁取消SIV。澳洲生產力委員會2016年在一份名為Migrant Intakeinto Australia的調查報告中建議取消這個簽證（包括1500萬投資的PIV），因為它存在很多漏洞和隱患，包括不僅限於：

澳洲房地產市場被嚴重扭曲；
對年齡和英語水平不設限，可能造成一部分人很難融入到當地社區當中，進而帶來一些社會問題；
早期簽證持有者利用一些大銀行的回貸安排來投資盈利，違背了設立此類簽證的初衷；
洗錢等違法活動提供了溫床。

在這樣的漏洞下，這類移民者通過拿到了永居卻並沒有給澳洲帶來實質性的經濟貢獻。因此，堪培拉的國會中也有許多反對聲音。移民部長David Coleman多次表示，對商業投資者項目（主要是SIV）需要再審查。

移民局：向“更劃算的交易”邁進

近日，澳洲移民局在最新一期的新聞發布中，正式表示將對澳洲商業移民大類下的188B投資者類別和188C重大投資者類別進行重新評估和審核。現階段政府已向各相關機構，基金公司等發送修改意見征集函，公開咨詢的時段將一直持續至2020年2月14日。

雖然簽證改革的具體方案和實施時間點還未出爐，但結合多方觀點，可以預計以下的政策發展方向：

1、增加年齡限制

政府一旦對188C簽證施以年齡限制，許多超齡申請人移民澳洲的途徑將愈發收窄。

2、提高投資額度

投資額度或將從現下的188B簽證150萬澳元，188C簽證500萬澳元繼續提升，這對申請人的資金量是個不小的考驗。

3、提高風險投資比例

當下188B簽證後端的150萬澳幣投資款項全部用於購買低風險穩收益的州債國債，而188C項目也有60%的投資款被注入到業績優良的澳股藍籌股中，政府認為這樣的模式對澳洲經濟產生的直接正向效益不夠。

4、增加居住要求

增加申請人在澳洲居住時間，也就是增加了消費，是對經濟最直接的貢獻

外聯出國歐洲總監Justie專欄全集

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資本管制措施難遏熱情中國人投資澳洲房產腳步不停

盡管中國內地資本管制收緊，但中國投資將繼續流入澳洲的房地產市場。房地產門戶網站居外網Juwai表示，盡管今年早些時候中國買家的詢盤量下降將近10%，但預計詢盤將再次達到頂峰。

據居外網的一名發言人表示，今年上半年潛在中國買家在該澳洲房產網站上的詢盤量較2016年上半年下滑了9.7%。“這相比去年有所下降，但詢盤量仍是（有史以來）第二或第三多的一年，”該發言人說。“這就像穿越山麓，前方還有更多的山峰。”

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此前彭博社報導稱，中國限制資本外流的措施並未抑制中國對投資海外的興趣。它援引上海一位餐廳老板的話說，他打算把錢裝在手提箱，帶到墨爾本，這樣他就能買當地的房產投資了。自今年年初以來，申請使用每年5萬美元外彙配額的中國人必須簽署一份不會將資金用於房地產的承諾書。

由於最近中國政府頒布限制債務的法令，這令迅速擴張海外業務的中國大型企業感受到了壓力。在悉尼和黃金海岸開發地標性公寓和酒店大樓的萬達集團正為資產洗牌，上周宣布了旗下一家子公司的售價。此外，全球評級機構標普下調了萬達旗下兩家實體公司的信用評級。

與此同時，上周投行瑞銀（UBS）發布一份報告，將悉尼列入面臨房地產泡沫風險的全球城市名單。瑞銀警告，這座城市的過熱房市面臨“上升的風險”，並單獨指出，外國投資是推動其房價上漲的因素之一。

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為了給東岸州府城市的房市降溫，澳洲監管部門一直在打壓投資者和只付息借貸。“自從幾年前成為中國投資者的目標以來，悉尼房市一直處於過熱狀態，”它說。“低利率、不斷增長的財富和積極的預期也提振了本土需求。因此，（房產）估值飆升，將市場推入泡沫風險地帶。”在全球範圍內，多倫多的房產泡沫風險最大，斯德哥爾摩、慕尼黑、溫哥華、倫敦、香港和阿姆斯特丹也面臨風險。

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來源：EZOZ澳洲娛樂與生活新聞
責編：Zoe Chan

2020安居黃金海岸以北——游艇、高爾夫、海風拂面｜居外精選

希望島（Hope Island）是澳大利亞昆士蘭州黃金海岸北岸的一處濱水勝地，臨近布裡斯班（Brisbane），距離著名的衝浪者天堂（Surfers Paradise）只有20分鐘的路程。這裡曾是庫庫亞蘭吉（Kuku Yalanji）土著的生活區域，他們在這個物產豐盛、海鳥棲息的島嶼上捕魚、狩獵、享受大自然的饋贈。如今，雖然現代化的生活方式雖已取代了舊時的漁獵，但這座半封閉式的島嶼依然安寧靜謐，是昆士蘭最令人向往的棲居地之一。

如果你想在黃金海岸附近的濱水區定居，亦或是高球愛好者，以下這處房產可能正是你夢寐以求的家。

高爾夫球場

這座位於費爾韋大道（Fairway Boulevard）的房產，占據405平方米的高級海濱地塊，擁有15.8米長的臨水面。作為屋主，你不但可以享受私家運河的廣闊水景，還可以時刻觀賞運河對岸，Links Hope Island高爾夫球場第一個發球台上的動作，或是跳上自己的高爾夫球車，馬上開局！島上的Hope Island Marina購物村和Sanctuary Cove購物村為你提供一切生活上的便利。

游艇碼頭

這棟三層住宅，在設計初始就充分考慮了對水域的應用——從運河上漂浮著的浮橋就可以輕松區分出你和鄰居的家；從門前的碼頭出發，駕著你的游艇可以巡游到公海或探索斯特拉德布魯克島（Stradbroke Islands）周圍的水道；在碼頭和主屋之間有一片泳池平台，視野開闊，非常適合小憩或用來招待客人。

美麗家園

這座以“家庭生活”為中心的住宅，每一處設計都經過了深思熟慮。開放式廚房、餐飲和起居區與室外泳池平台融為一體，可以俯瞰用手工切割的石塊建造的游泳池。為了安置大家庭或客人，在遠離共享起居區的一樓位置，設有一間帶套間浴室和步入式衣櫃的臥室。還有一個掩映在雙折門後的“小書房”，以滿足學習和在家辦公的需求。

另有三間臥室在樓上。其中包括一套華麗的、被落地式玻璃牆包圍的主套房。這間套房還設有一個獨立式雙人用壁櫥及一間華麗的套內衛浴，裡面配有自動日本抽水馬桶。

這也是費爾韋大道上唯一一處設有地下車庫（配有轉車台）的住宅。車庫可容納3輛汽車和多輛高爾夫球車。該住宅還安裝有太陽能電池板並配備全屋電子布線。

便利交通

從這所住宅出發，僅五分鐘車程就能駛上M1高速公路，40分鐘到達距布裡斯班機場。十分鐘車程可到達Coomera火車站和Helensvale火車站。在這個快速發展的地區，有許多一流的度假設施正在建造中。希望島度假村（Hope Island Resort）也已獲得外商投資批准。

若您對以上商業地產感興趣，可致居外網 https://www.juwai.com/51815917.htm 了解更多信息，或致電居外熱線400 041 7515垂詢。

撰文：Qi Cheng
責編：Zoe Chan

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澳洲商業地產的盡職調查｜居外專欄

近年來，中國投資者赴澳投資房地產活動日益增多，需要注意的是，其中在商業地產並購方面所面臨的風險，較自住地產而言更為隱蔽且深入。

為避免相關風險，在投資商業地產前進行詳盡的盡職調查便顯得尤為重要。

商業地產交易盡職調查主要是為了確保買賣雙方在簽訂合同前，通過合理的信息披露和調查，避免信息不對稱，更全面地了解目標房地產本身的狀況，並更好地確定各方權責。

目前，赴澳投資者大多通過招標、拍賣和協議等方式取得商業地產。

完整的房地產並購盡職調查包括對產權、財務、法律和市場等方面的調查。

本文總結出商業地產並購盡職調查中必不可少的幾個部分，供各位讀者參考和探討。

1. 跨境投資監管與合規性（FIRB）調查

根據海外並購條例第52條，如果投資人購買的商業地產為空地，則該購買依然需要FIRB的審批。審批後，購買人需要在5年內開發空地並不得在開發完成前出售空地。所謂”空地”指的是土地上沒有永久性建築供人或牲畜居住、或用於堆放貨物；
如果商業地產為已開發（比如酒店、辦公室、餐館、停車場等）且價值不超過$261 million，則無需申報；
如果該已開發商業地產具有一定“敏感性“, 則只有當其價值在$57million以下時方可免除申報；
但是如果客戶投資公司被認定為一個‘外國政府投資人’，則不管此商業物業價值多少都需要征求FIRB批准方可購買。

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2. 產權狀況調查

土地位置、權屬、產權性質、其上的永久性地役權和其他永久性權利(perpetual easements and other perpetual rights)；
土地和物業上抵押(Mortgage Lien) 質權（例如mechanic lien, judgment and tax lien）和其它權利限制；
土地和物業的保險情況和稅收狀況；
與目標物業有關的重要合同（例如租約和服務合同等）；
與目標地產相關的訴訟、仲裁、行政處罰情況等。

3. 物業建築和工程狀態調查

物賣方體建築結構狀況（屋頂、外牆等主體結構）；
物業內部機械和工程設施狀況（例如電梯、通風系統、冷卻和供暖系統）；
法律要求的防火、安保設施以及其它設施；
建築主體材料是否符合環保要求；
建築周圍的水體和土壤等自然環境是否存在污染或潛在污染物泄露危險。

4. 賣方財務和信用狀況調查：

賣方的不良債權和負債情況；
賣方的銀行貸款記錄和對外擔保情況；
與賣方相關的訴訟、仲裁、行政處罰等情況；
要求賣方就並購日前存在的或有事項和未披露事項出具承諾和保證。

5. 目標物業估值和市場前景調查

對目標物業進行專業測算並估值；
擬並購的項目是否與戰略目標相吻合，考慮擬進入的區域是否為目標市場；
物業所在地經濟發展水平、發展規劃、房地產市場供需、地方購買力、消費者喜好、價格變動趨勢等情況；
項目的位置、周邊自然和人文環境、交通狀況、配套設施等，分析主要競爭對手及項目競爭力，分析項目市場定位及目標客戶群體等。

中澳雙證律師林彙銘專欄全集

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澳洲產權法：白撿百萬房產，原房主繼承人無力主張！｜居外專欄

悉尼房地產市場曾出現一樁讓人目瞪口呆的判決：一位土地開發商霸占一處房產近20年後，法院判決其正式擁有這處房產。盡管上任房主的後代對此表達了強烈抗議。本期文章將討論產權法中的“逆權侵占”（adverse possession)。

這個“鳩占鵲巢”的故事比較漫長，大概可以從二戰開始講起。這棟古老的房子悉尼內西區的Ashbury，已經有幾十年的歷史了。

它上一任正式主人名為Henry Thompson Downie，他此前和全家人一起生活在這裡。在二戰結束後的某一天，這棟房屋逐漸出現了一些白蟻，而且已經到了讓人難以忍受的地步。

原屋主可能是經濟狀況或是其他原因，選擇搬離了這裡。在隨後的40多年中，他們將這棟房屋出租給了其他人，但沒有花大力氣去修繕，而原房東Henry也過世了。

最神奇的是，在這40多年中，這棟缺乏修繕的房屋不僅沒有倒塌，反而是起初那些肆虐的白蟻都不見了！而在這40多年中，原房屋主人的親屬也沒有對這棟房屋做任何處理，僅僅是將它出租給他人。

1998年，一位房地產開發商Bill Gertos，在拜訪客戶的時候注意到了這棟房子。他觀察一段時間後，確信這裡是真的沒人。根據他的說法，當他走近觀察的時候，發覺前後門都沒鎖，門栓也掉了。

然而實際情況是，這棟房屋的最後一個房客之前去世了，而原來的屋主沒有維修破舊的房子。也就是說，至少在1998年那個時候，Bill Gertos屬於擅自闖入了他人的領地。

更絕的是，Bill Gertos發現該房屋沒人管理後，不是通知市政廳，而是直接大搖大擺的鳩占鵲巢，充當起了房屋的主人！

他不僅在沒有得到屋主同意的情況下擅自更換了門鎖，還直接將房子租給了其他不明就裡的租客！

1998年，他他花了約35000澳元修理這棟房子，2014年又花了108000澳元進一步翻新。而在這個時間段內，原房東的子女和親屬似乎都忘記了這棟房子！而根據多名房地產中介的信息，這棟房子現在市值差不多在170萬澳元左右！

直到2017年，一切准備就緒的Bill Gertos依據澳洲《Real Property Act》正式向法院申請成為土地所有者時，法院才想起來這棟房屋是有主人的。於是法院告知原屋主Henry的親屬：有人占用了你們的房子20年，現在我們要正式把這塊土地連同房子一起送給他了。

Henry的親屬在得知消息後立即發出了抗議，但法院最終表示：“根據澳洲《Adverse possession》和《Squatting laws》，Bill Gertos有足夠的證據表明他投資維修了房子，付了稅並收取了房客的租金，因此這塊土地和房子現在都是他的了。”

說實話修房子和付稅都好理解，為啥收了房租也能當證據？澳洲最高法院大法官羅文·達克Rowan Darke在面對外界質疑時是這樣說的：“我很確信，自從1998年之後Gertos在事實上擁有這塊土地，並打算獲得這塊土地的所有權。而實際上呢，Gertos也成功接管了土地的實際保管權，排除了其他可能，他已經成為這塊地的主人。”

Bill Gertos對這座房子的占有是“公開的，不是秘密的”，是通過“和平手段、而不是暴力手段”。也就是說，靠著這條“奇葩”的逆權侵占法律，Bill Gertos一分錢不花就獲得了一座將近200萬澳幣的大house！

1、什麼是逆權侵占？

逆權侵占是指在未經業主同意的情況下，非業主持續占用他人房產超過一定的法定時限後，該占用者可以成為該房產的合法新業主，不必付出任何代價。

2、逆權侵占公平嗎？

其實逆權侵占可以追溯到古羅馬的法律，當時規定如果有人拾獲別人遺下的物品，經過兩年後無人認領，拾獲的人便可成為合法的物主。後來這條法例又延伸到土地和房屋的擁有權，於是便有了所謂的逆權侵占。這條法律最早的精神是希望能夠有效的利用“無主的房產（房主消失也無繼承人）”，以確保後人能夠繼續使用土地。

3、逆權侵占的時限與條件？

為了成功進行逆權侵占，澳洲的不同地區對於非業主持續占有的法定時限是有所區別的：

新南威爾士州，昆士蘭州，西澳，塔斯馬尼亞： 12年
維多利亞州，南澳：15年
北領地，首都地區：該法律被明文禁止

除了要滿足法定時限，占有者還必須滿足以下幾個條件：

實際占有房產－占有者要表現的像是合法業主一樣
連續使用－法定侵占期間不能有所間斷
敵意占有－侵占必須不能是在業主的同意下進行的
獨家占有－不能和原業主共享
公開占有－以此來通知原業主，你的房子被侵占了！

中澳雙證律師林彙銘專欄全集

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在澳洲人眼裏，哪些城市最宜居？｜居外專欄

今年，市場調研公司益普索（Ipsos）和澳洲知名地產平台realestate.com.au聯合發布了一份澳大利亞生活指數報告，這項研究於2018年10月開始，在9,515名澳大利亞居民中進行。期間，參與研究的澳大利亞受訪者必須從16個因素（如學區）中進行選擇，依次羅列影響他們尋找理想居住地的主要因素，以及他們對自己所在城市的評價情況。

全澳最宜居城市——堪培拉

澳洲人心中，這座遍布著政府機關和外國使節的深山中的花園城市，已是連續第三年被評為最宜居城市。

較小的城市規模，穩定的就業市場，優質的教育醫療資源，使得當地居民對其城市的態度與全澳平均水平相比更為積極。

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值得欣喜的是，西澳首府珀斯和南澳首府阿德萊德因經濟增長和就業環境的改善，居民對城市宜居度的信心大大提升，成為榜單中的黑馬。

人文與自然完美融合的阿德萊德同時也入圍“世界最宜居城市”前十。↓

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相比而言，在世界宜居城市排名中名列前茅的悉尼和墨爾本，在澳洲人民心中，並不那麼宜居，兩市分列榜單的倒數第二和第三名。

作為全澳第一大城市，悉尼居民抱怨的大多是所有大城市的通病，較大的城市規模降低了通勤的便利性，不斷上漲的房價也使得本地居民感覺，糟糕。

類似地，近年來吸納了大量新移民的墨爾本，也面臨著人口增長過快，城市基礎設施滯後的挑戰，墨市的居民擔心的點還有治安環境的惡化和住房可負擔性的下降。

綜合全澳來看，在挑選居住地時，澳洲人最看重的毫無疑問是治安，67%的受訪者將安全感列為最重要因素之一。而緊隨其後的，高質量的醫療服務，可負擔的住房和良好的就業前景也是衡量宜居度的重要標准。

就如realestate總結道，對大多數袋鼠國人民來說，生活在能夠享受良好醫療服務和經濟適用房的安全地區比生活在公園和咖啡館更重要。

全澳最適合養老的城區排行

如果你移民澳洲是為了更好的生活環境來頤養天年，那這份榜單也十分有參考性！

知名的風險管理和咨詢公司RiskWise根據生活方式、住房可負擔性以及資本增值這三個方面評選出了全澳最適合老年人生活的城區。

調查顯示，全澳最適合養老的城區，昆州占據三席，新州占據一半，而維州和塔州也各有一個區入選。這十個城區絕大多數都位於遠離大城市中心的區域，其中還有不少深受澳洲人歡迎的度假勝地。

RiskWise的首席執行官Doron Peleg表示，“生活方式的選擇，是住在海邊還是森林或是家人身邊，選擇Byron Bay這種富豪喜歡的海濱勝地或是更便宜的一些區，這些都取決於個人。當然，長遠來看，資本增值也同樣重要。”

外聯出國歐洲總監Justie專欄全集

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