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當下，中國投資者走出去的意願非常強烈，而如何在目前海外貸款收緊，境外彙款異常嚴格的情況下，成功“走出去”是眾多中國投資者共同面臨的大問題，本文能通過相關澳洲投資失敗失利案例，找出失敗失利原因和避免同類失誤的解決辦法，希望助力各位，贏在澳洲。

1. 項目調研不充分

凡事預則立，不預則廢，中國投資者走出去也不例外。當前，絕大多數投資者在進行海外投資時缺乏充分的可行性研究，存在很強的主觀盲目性。調研不充分主要是指對影響投資項目成功的各種條件是否具備沒有窮盡或判斷失誤，從而導致決策失誤，投資失敗失利，例如法律調研、商業調研、社會環境或自然環境調研等等。

2015年，來自中國成都的張先生投資澳洲昆士蘭北部的一處農業項目，看中的便是該項目區域的面積龐大，而單位均價較低，很好地滿足了國人對於“土地”所有的青睞。但張先生在投資前的可行性研究時，並未注意所投農場地域的氣像條件，投資後來發現農場所在地常年多雨，薯類農作物無法曬干，而機器烘干成本太高，最終不得不放棄該農場，另行選址。

中國投資者在澳投資前對項目進行全面的可行性研究極其重要。建議中國投資者進一步增強風險意識、困難意識，在自己全面調研的同時聘請專業的國際國內商業和法律等服務機構進行全方位的深度可行性研究，對影響項目成功的全部必要條件和要素進行羅列並重點分析評估，否則，一旦投資失敗，後悔莫及。

2. 盡職調查不充分

在投資者對於項目本身的調研通過之後，強烈建議聘請相關服務機構對投資項目與轉讓方進行深入盡職調查。中國投資者因盡職調查不充分、不到位，或者在盡職調查階段風險判斷失誤而失敗失利的案例也不少：

2006年，中信泰富在澳洲收購了20億噸磁鐵礦資源開采權的Sino-Iron項目。收購後，該項目就像一個吞錢的機器，項目投資預算最初為25億美元，五年後該項目投入已接近71億美元。最後中信在總結該項目成本升高的原因時，投資前“盡職調查報未充分、詳盡”赫然在列。

3. 政府審批風險估計不足

在境外投資中，因為不能獲得政府批准或擔心不能獲得政府審批而終止失敗的案例不在少數。FIRB（Foreign Investment Review Board，澳大利亞外國投資審查委員會）主要負責審批外國投資者在澳洲的投資項目。根據澳大利亞的外國投資制度，海外投資者在澳購買房產之前一般都需要辦理投資審批，得到FIRB審批之後才可進行投資。

2016年4月，澳大利亞外國投資審查委員會（FIRB）以“國家利益”為由，否決了大康牧業擬3.7億澳元收購澳洲畜牧業公司Kidman公司80%股權的申請。幾個月後，澳大利亞財長Scott Morrison也以“國家利益”為由，也叫停了中國國家電網約100億澳元收購該國電網公司Ausgrid的交易。

不少海外投資者認為FIRB對個人在澳房產投資批准率為100%，絕不會被“卡”住，從而並不擔心購房合同中缺少“Subject to the approval of FIRB”（以FIRB批准為條件）的關鍵條款。

請注意，FIRB對於個人在澳房產投資批准率從沒有100%，FIRB在審批時會著重審查一項投資是否能夠提升經濟活動且促進生產力提高或技術革新，那麼這種投資一般被判定為不與國家利益相違背的。

當FIRB考量海外人投資申請時，主要評估的是以下幾點：

• 國家利益，投資會否影響到澳大利亞保護其安全和發展模式的能力。
• 競爭議題，投資會否直接或間接導致競爭市場發生扭曲。
• 對政府政策特別是稅收以及政府關心的議題比如環境造成影響。
• 對澳大利亞社會以及經濟是否造成不利影響。
• 投資者的性，投資者是否有明確的商業目的，或投資行為是否受到充分明確的監管和監控。

4. 未聘請相關律師或聘請律師不專業

在澳洲，律師在物業投資與產權轉讓的過程中扮演著非常重要的角色。無論是商業投資還是住宅投資，買方往往會委托涉獵相關產權法與土地法的律師就物業買賣合同中的條款進行審查與解釋。對買方不利的條款，律師會提出意見並負責協助買方與賣方進行法律談判，直到雙方達成協議為止。因此，在海外投資的過程中，委托一名合適的律師就顯得尤為關鍵。

其中需要注意的是，實際上律師的業務十分廣泛，不同專業的律師擅長的業務方向也各不相同，並非所有的律師或高級別律師就必然精通地產法律業務，而且不同州的地產法律也有所不同。在海外投資過程中，買方律師要告知買方相關的法律權利義務，在客戶違約的情況下也必須要告知客戶的法律責任。

5. 居間人誤導

中國投資者投資海外項目往往有居間人牽線搭橋。居間人為收取佣金或類似報酬，往往可能會有誇大項目收益，促成交易的心理。中國投資者未能正確把握和處理與居間人的關系，也很有可能遭遇投資風險。

據《悉尼晨鋒報》報道，自2014年9月份到現在，在悉尼地區至少有10名房地產經紀人被指控詐騙，並且被吊銷了工作執照。目前，這種情形在新州房產界屢見不鮮。過去兩年來，超過360萬澳元被新州的房產經紀人騙走，他們用來支付賭博、毒品、機票和各種娛樂方式的賬單。

因此，中國投資者為了保護好自己的投資安全，必須學會正確處理與居間人的關系，挑選合適的居間人，在此過程中請注意以下幾點：

• 對居間人提供的信息都要進行驗證，不可輕易相信，一旦發現居間人提供的信息不實，立刻終止合作；
• 不能讓居間人完全掌控投資項目，要直接或間接與交易對方進行溝通；
• 居間人報酬，爭取根據項目節點和經營業績確定並分期支付，切忌一次性支付；
• 佣金協議或類似協議中明確居間人的義務，並設定完成時間節點以及逾期違約責任。

6. 稅務問題

一般來講，海外投資者在澳洲被視作“非稅務居民”。對於非稅務居民來說，只需交納在澳洲境內所賺錢財的稅。例如一個中國人在澳洲買了一處投資房，就需要在澳洲申請稅號，然後每年在澳洲申報關於該投資房的收入。

投資房產主要有兩種收入：一是持有房產時期的房租收入，一是賣房產時的資產增值收入。這兩個收入相對獨立，納稅時有不同的計算尺度。從來沒有被出租過的房子，賣的時候增值了，只要在定義上是“投資房”，也同樣需要繳納增值稅，除非房子一直是納稅人的自住房。

另外，稅局征稅的對像是房產所有者。所以即便房產的出資者是所有者的父母或親朋好友，房子的貸款在其他人名下，依然不會改變稅賦。當然，如果買房的錢是從海外借來的，則應保留憑證。只要借貸明晰，海外利息同樣可以入賬。

作為海外投資者，在澳洲納稅的時候的主要弊處在於：

• 無法適用當地居民/公民的免稅額度
• 無法適用當地居民/公民的50%的資產增值稅減免
• 需要繳納海外人額外印花稅/土地稅

中澳雙證律師林彙銘專欄全集

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本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

隨著移民趨勢的逐漸進程，個人財產對外轉移的便利化程度不斷提高。本文將通過案例，分析財產境外轉移過程中涉及的一些典型問題。

案例：綠卡持有人，小林與小童夫妻倆，在取得“澳洲永久居留權（Permeant Residency Right）”後，如何將其在國內（如浙江省溫州市）的資產通過向中國外彙局申請“移民財產轉移”將資產合規轉移到澳洲（如昆士蘭州布裡斯班市）？

1. 提交《個人財產轉移業務申請表》進行合規申請

小林與小童已獲得澳洲綠卡，想要辦理“移民財產轉移”，首先需要向戶籍所在地的外彙管理部門，也就是浙江省外彙管理局（浙江省分局）提出申請，並提交相關材料。

在申請時，小林與小童需要提交多種證明材料，例如但不限於申請人身份證明材料、申請人收入來源以及財產權利證明文件、稅務證明原件以及最重要的《個人財產轉移業務申請表》等。

2. 哪些財產可以申請“移民財產轉移”？

根據《關於規範房地產市場外彙管理有關問題的通知》彙發(2006)47號的規定》和《國家外彙管理局關於進一步改進和調整資本項目外彙管理政策的通知》（彙發﹝2014﹞2號），如果小林與小童要移民轉移的財產在等值50萬美元以下，那麼在提交材料的時候只需說明收入來源即可。

如果他們要移民轉移的財產超過了等值50萬美元，那就需要提交收入來源證明以及財產權利證明文件。如果小林與小童要移民轉移的財產主要是賣房所得收入的話，他們還需要提交的房屋產權證和房屋買賣合同。

3. 哪些財產無法申請“移民財產轉移”？

需要強調的是，小林與小童只能申請將自己所有的合法財產進行跨境轉移，即申請人申請對外轉移的財產應是本人所有的合法財產，但不包括與他人有權益的爭議的資產，例如：

1. 司法、紀檢監察等部門依法限制對外轉移的財產，其對外轉移申請外彙局不予受理。
2. 涉及國內形勢、民事訴訟案件的財產對外轉移申請，在案件審結前，外彙局不予受理。
3. 涉及國內形勢、民事案件人員的近親屬申請對外轉移財產，應提供案件管轄機關出具的該財產與案件無關的證明。
4. 法律規定不得對外轉移的財產、不能證明合法來源的財產等的對外轉移申請，外彙局不予受理。

4. “移民財產轉移”可以分次申請辦理嗎？

小林與小童無法多次申請進行中國財產轉移至澳洲，即

1. 移民財產轉移必須一次性申請擬轉移出境的全部財產金額；
2. 從同一被繼承人繼承的全部財產變現後擬轉移出境的，必須一次性申請。

但小林與小童可以在經外彙局核准後，申請銀行在審批額度內進行相關資金分出。

從上可知，該政策允許獲得海外永久居留權的華人（即使未獲得他國國籍）進行一次性大額的財產合規轉移，規避“個人每年5萬美金的跨境彙款”限制。

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