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澳洲東端海濱精美別墅 房價5年可漲30%

新南威爾士的房產潛力尚待爆發

新南威爾士州位於澳大利亞東南部，東瀕太平洋，北鄰昆士蘭州，南接維多利亞州，是澳大利亞人口最多、工業化和城市化水平最高的州。得益於其愉快的生活氛圍、健全的醫療教育體系和怡人的氣候，新州也成為全球移民人心目中最佳的目的地之一。這裡不僅坐落著澳洲最繁華的城市悉尼，與此同時還坐擁不少風景優美的海灘，讓都市生活和自然氣息相結合，營造出舒適絕美的生活環境。

新州州府就是為全球人熟悉的國際大都市悉尼
新南威爾士的海灘

由於購房者對於新州的持續青睞，該地的房產價格也水漲船高。根據Domain房價報告，到今年三月為止，新南威爾士地區的房價平均上漲了7%左右。三月季度的房價中位數為37.5萬澳元，與去年同期相比增加了4萬澳元。在過去五年中，房價上漲了33.9%。其中，房價增幅最大的區域包括Cooma、Jindabyne、Snowies、Bombala和Berridale。作為全澳房價表現最為強勁的州，新南威爾士的房產市場潛力還沒有被完全釋放。不少房產分析師仍看好該地區的房價會進一步持續上漲，這無疑給購房者帶來了好消息。政府在新南威爾士州的持續投入 – 無論是教育、醫療資源，還是各種基礎設施的建設 – 都讓該地的房產愈發迷人，同時也愈發昂貴。

新州北部亞姆巴（Yamba）過去5年的房價增幅達到30%（數據來源：Hometrack）

靜謐安逸的海濱住宅 給您精致的生活體驗

  那麼今天小編帶大家前往的呢是一處還沒有完全被釋放房價的寶地——位於新南威爾士州北部的亞姆巴（Yamba）。這是一處位於Crystal Waters estate社區的海濱住宅，其占地面積為2,182平方米，坐落在牡蠣海峽（Oyster Channel）邊上，即新南威爾士州北部克拉倫斯河（Clarence River）河口。

亞姆巴Palm Terrace海濱住宅的俯瞰圖

於亞姆巴的這棟房產有著備受贊譽的定制設計。復式兩層樓的布局大約有870平方米的建築面積，由Eggins Prestige Homes建築商設計建造而成。住宅享有遍布全屋的一流的家庭自動化系統。走進住宅便是寬敞明亮的起居室，木質泛黃的地板和屋內暖色調的燈光給一樓的廣闊空間平添了幾分溫馨的基調。底樓的裝飾也十分有趣，放在地上的大時鐘、玻璃鏡面的小房間等等，都體現出設計師的匠心。從一樓通往二樓的旋轉樓梯也頗有特色，蜿蜒而上的設計不禁讓人迫不及待地想去二樓一探究竟。

海濱豪宅的夜景，泳池波光粼粼
住宅的前門
一樓的起居空間

奢華的廚房配有玻璃防濺板、花崗岩台面和通往室外廚房的自動化備餐雙折窗，廚房裡配有專業級別烹飪廚具，包括對流微波爐和蒸汽烤箱、電熱屜。無論你是初出茅廬的小試牛刀的廚師，還是專業級別的大廚，這裡的廚房一定能滿足你大展身手的需求。此外，若你想在夏日的夜晚坐在室外享用美食美酒，該住宅也能為你實現這個願望。屋外園景花園裡的長桌完全為該需求所設計。吹著夏夜的晚風、享用自己烹飪的美食、再小酌幾杯，這樣的夢幻生活亞姆巴的住宅來助你完成。

二樓設有主臥，主臥內配有內置特大號床（可欣賞島上景色）、儲物間和相鄰的豪華步入式衣櫃。另外三間寬敞的臥室均配有套內衛浴和入牆式衣櫃。你完全可以在自己的影院室內享受私密的觀影體驗，裡面還配有令人驚艷的7.1聲道數字環繞音響系統。

住宅享有寬達27.4米的廣闊的臨水正面，不會收取年度海域使用費。海濱區設有鋁質桁架木平台，平台在水面上延伸開來，適合放松娛樂；私人浮筒和船坡道使得您可以放心地把自己的船只放置在住宅後門。深水確保了大型船只進出便利。

住宅的園景花園，泳池配有自動化清潔和消毒系統
室外通往屋內的曲徑通幽
向外眺望的醉人海景
室外的長桌

精致的設計和寧靜安逸的氛圍還不是該住宅所有的優點。齊全的配套設施和便捷的生活日常為它又多加了幾分。該住宅距離醫院和麥克萊恩只有15分鐘的車程。住宅附近共有三個機場可供出行選擇——巴利納機場，黃金海岸機場以及布裡斯班機場，平均車程在兩個小時左右。與此同時，距離南十字星大學只有一個半小時的路程。除此之外，周邊還有日托中心、劇院、銀行、超市、餐廳等各種滿足你生活日常起居的設施，為你的品質生活保駕護航。

這樣一棟有著4臥5衛2車庫的豪華精裝住宅現在售價2,534萬元人民幣，不僅比國內一線城市的房價便宜很多，而且還有巨大的增值空間。還在等什麼？點擊https://www.juwai.com/50074623.htm，或致電居外熱線400 041 7515，趕快來向我們進一步詳細了解吧！

 


撰文：俞文
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

澳洲房市再次升溫 悉尼房價連漲兩個月

位於悉尼郊區伯奇格羅夫（Birchgrove）的成排住宅。悉尼是澳大利亞最大的房地產市場，根據CoreLogic的數據，悉尼的住宅價格在過去兩個月中均在上漲。圖片來源：路透社

據彭博社報道，在經歷了兩年的下滑之後，澳大利亞的住房價格似乎已經觸底，大量購房者蜂擁回到市場。

一個很好的例證便是上周六（8月3日），一套悉尼郊區萊德（Ryde）四居室住宅的拍賣會，吸引了大約100人。在激烈的競拍後，這套房子最終以拍賣價150萬澳元成交，高於保留價22.6萬澳元（約合109萬元人民幣）。這種火爆的拍賣行情上一次出現還是在經濟繁榮時期。

負責此次拍賣的房地產經紀人菲爾·艾利森（Phil Allison）表示：“現在越來越多的人開始擔心，房價在未來6到12個月內會上漲，所以他們想要現在下手購買。”

他還補充道，就在6個月前拍賣一套就在街角的房子時，幾乎無人叫價購買。

市場情緒的突然好轉可以歸結為三個因素：澳大利亞央行連續降息，抵押貸款利率已降至歷史新低；監管機構放寬抵押貸款壓力測試要求；以及5月總理斯科特·莫裡森（Scott Morrison）政府意外贏得連任，使得反對黨工黨減免房產投資者稅收的計劃流產。

澳大利亞的經濟本就低迷，初露端倪的房價反彈是一個罕見的亮點。澳大利亞的經濟一直受工資增長停滯和經濟增長大幅放緩的困擾。不斷上漲的房價可能會使房主感覺更富有，從而帶動消費者支出。

房地產數據分析公司CoreLogic的數據顯示，過去兩個月，澳大利亞最大的房產市場——悉尼的住宅價格均在上漲。

澳大利亞房產價格接近兩年的下跌趨勢由此結束。近兩年來，房產價格相較於2017年7月的峰值，下跌了15%。原本經濟學家預測延續至明年的衰退期也得以縮短。上個月墨爾本、布裡斯班、霍巴特和達爾文的房價也有所上漲。

悉尼Mascot區Escada公寓，項目包括多種戶型超大面積的1-3室，共計111公寓。住戶不僅能夠體驗優越的居住環境、現代化的裝修風格、高品質歐式配套廚電，更能享受絕美壯闊的東南向Botany Bay無敵水景。距離悉尼CBD、國內及國際機場均少於5公裡。2臥2衛1車庫價格約¥427萬。查看房源信息

彙豐控股（HSBC Holdings）澳大利亞首席經濟學家保羅·布洛克斯漢姆（Paul Bloxham）表示：”我們認為，未來幾個季度內，房價將會以個位數的速度上漲。降低利率加上放寬審慎規則，起到了關鍵性的推動作用。

澳大利亞最大的房貸銀行——澳大利亞聯邦銀行也表示，住房市場已經扭轉了局面。

該行首席執行官馬特·科恩（Matt Comyn）周三（8月7日）在宣布盈利後表示：“我們認為，住房市場開始企穩，並可能從現在開始略有改善。”“我們看到價格在小幅上漲，信貸整體增長溫和。”

房價的上漲也重新引發了購房者對錯失購房良機的擔憂。上一次出現這種擔憂是在2012年至2017年年中經濟處於瘋狂繁榮時期，那時候悉尼房價飆升75%。

拍賣是澳大利亞最常見的售房方式。根據CoreLogic的數據，8月第一周，澳大利亞房產拍賣清盤率攀升至75%，而去年同期為52%。

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不過，房價反彈也不是對每個人來說都是好消息。CoreLogic的數據顯示，盡管悉尼房價連續兩年下滑，但它仍是全球價格最高的房產市場之一，住宅中位價達到864,993澳元（約合418萬元人民幣）。即使是現在，住房價格也只是回到了2015年初的水平。

然而，並非所有人都相信房地產市場已經觸底。隨著春季銷售旺季的開始，更多的房屋可能很快就會進入市場，悉尼和墨爾本即將充斥著大量過剩的公寓，這可能會再一次形成買方市場。


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來源：The Business Times
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

二季度GDP增速創十年新低 澳洲聯儲下月可能還降息

隨著消費者支出持續低迷，澳大利亞經濟在二季度錄得10年來最慢增長，這在全球風險加劇之際，為澳聯儲和澳大利亞政府出台更多貨幣和財政刺激提供了更多迫切的理由。墨爾本時間周三公布的數據顯示，第二季度GDP同比僅增長1.4%（環比僅0.5%），雖然略高於0.2%的環比和1.1%的同比增幅預期，但二季度同比增幅與2008年全球金融危機最糟糕時期的增幅相當，遠低於正常水平的2.75%增幅。

報告期內，澳大利亞GDP錄得1.95萬億澳元（約合1.32萬億美元），人均GDP約為7700澳元。然而，幾乎所有的增長都來自政府支出和出口，澳大利亞國內消費則受到工資微薄增長和住宅建設急劇下滑的抑制。

二季度人均GDP縮水

總體而言，在二季度內，公共支出為澳大利亞GDP增長貢獻1.3%，淨出口貢獻1.2%。通常作為經濟動力的家庭消費僅為二季度經濟增長貢獻0.8%，汽車消費還同比下滑7%。由於澳大利亞今年人口增長1.6%，是發達國家平均人口增速的兩倍。這導致在報告期內澳大利亞的人均GDP實際上縮水0.2%，而這通常在經濟衰退時才會發生。

路透社稱，二季度澳大利亞悲觀的GDP數據也為總理斯科特·莫裡森（Scott Morrison）構成了挑戰——莫裡森在今年5月贏得大選，主要是因為他承諾在他的任期內，澳大利亞經濟增長將更加強勁。

作為對二季度GDP數據的回應，澳大利亞財政部長喬希·弗萊登伯格（Josh Frydenberg）仍致力於實現預算盈余，並表示包括商業投資在內任何新的財政措施，都要到明年5月的預算才會出台。在堪培拉舉行的新聞發布會上，一名記者向弗萊登伯格提問稱：“你的意思是，你對十年來最糟糕的經濟增長感到高興，因為你認為情況可能會更糟？”

弗萊登伯格回應稱：“（二季度的GDP數據）沒有包括議會通過的20多年最大的減稅措施，以及澳聯儲降息50個基點帶來的積極影響。截至目前，澳大利亞稅務局已經發出了總計140億澳元的退稅，這些資金都流入了家庭，並將在9月份的季度數據中反應出來。”

弗萊登伯格表示，減稅和降息、房地產市場企穩、基礎設施支出持續增加，以及資源行業投資前景更加樂觀，這些因素“促使澳大利亞央行行長洛威表示，有跡像表明經濟可能已達到‘溫和轉折點’”。GDP數據“表明澳大利亞經濟在面臨重大逆風的情況下繼續增長。對於全球經濟來說，這是一個艱難的時期，新加坡、瑞典、德國和英國在6月份的季度都出現了經濟負增長，”弗萊登伯格補充道。

預計下月將再次降息

今年6月，澳聯儲啟動了近三年來的首次降息，並在7月份再次降息，將利率下調至1%的歷史低點。貨幣寬松政策也刺激了澳大利亞房價，但房屋建設仍深陷泥潭，消費者支出尚未顯示出任何復蘇的跡像。房地產咨詢公司CoreLogic周一發布的數據顯示，澳大利亞8月房價平均上漲0.8%，創下自2017年4月以來最大漲幅，進一步驗證了澳大利亞樓市正在走出低迷。在澳大利亞最大兩座城市悉尼和墨爾本，8月房價分別上漲1.6%和1.4%，連續三個月實現上漲。

海外房產中文平台居外網董事會主席喬治·奇米爾（Georg Chmiel）先生在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，澳元持續貶值讓澳大利亞樓市對海外買家越來越具有吸引力，例如澳元兌人民幣現時的彙率達到了過去10年中的最低點。相關文章：【澳洲樓市“冬眠”兩年初現回暖跡像，澳元大幅貶值刺激中國人買買買？】

“房地產行業則迅速采取措施減少新房的供應量以避免進入疲軟市場。截至2019年2月，墨爾本和悉尼審核通過的公寓項目分別減少79%和23.7%。即便如此，現有建設項目的規模顯示，悉尼和墨爾本的住房供應增長可能會超過人口的增長，而且低利率、低失業率和低家庭負債率將充當穩定因素。最終，市場將吸收過剩的住宅供應，較低的價格將買家重新吸引到市場中，隨後價格將會回升，甚至開始復蘇。”喬治·奇米爾向記者補充道。

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《每日經濟新聞》記者還注意到，本周澳聯儲還結束了9月份的貨幣政策會議，雖然該行維持利率不變，但在政策聲明中表示如果需要將進一步放松貨幣政策，並強調不斷升級的中美貿易摩擦帶來的新風險。目前投資者認為，澳聯儲在11月份前將澳大利亞現金利率再下調25個基點已成定局，且在明年3月份前還會有一次降息。

“工資增長和生產率的疲軟帶來了強大的結構性阻力，抑制了消費者支出，全球經濟正在放緩，下行風險也在加劇。風險在於2019年剩余時間和2020年的經濟增長仍低於歷史趨勢水平。”西太平洋銀行高級經濟學家安德魯·漢蘭（Andrew Hanlan）警告稱。西太平洋銀行預計澳聯儲最早在10月份就將再次降息。


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來源：每日經濟新聞
責編：Zoe Chan

2019全球最宜居城市：維也納居首 大阪亞洲最佳

據“中央社”報道，9月4日，經濟學人智庫公布年度“全球宜居城市指數”報告，奧地利首都維也納擊敗澳大利亞墨爾本，蟬聯榜首，表現最好的亞洲城市則是排名第4的日本大阪。

奧地利維也納

根據報告，維也納再度擠下墨爾本，登上全球最適宜居住城市寶座。墨爾本蟬聯冠軍7年後，2018年敗給維也納。

澳大利亞悉尼、日本大阪和加拿大埃布爾達省南部城市卡加立分別搶下第3、第4和第5名。

在全球最宜居城市前10名中，澳大利亞和加拿大各占三個。前10依次為：維也納、墨爾本、悉尼、大阪、卡爾加裡、溫哥華、多倫多、東京、哥本哈根、阿德萊德，其中多倫多與東京並列第7位。

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據報道，經濟學人信息社每年評選全球最宜居城市，依生活水平、犯罪率、交通建設、教育資源、醫療保健和政經穩定等影響宜居程度的指標，對全球140個大城市進行排名。

其中，以交通便利、優質水源和多元文化生活聞名的維也納，拿下接近滿分100分的99.1分，與2018年相同。

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經濟學人信息社說：“西歐和北美持續成為全球最適宜居住的地區。”

在前20名當中，歐洲城市就占了8個，其余則是日本、澳大利亞、新西蘭和加拿大城市。

然而，法國“黃背心”示威活動的視頻傳遍全球，使得巴黎這座城市退步6個名次，跌到第25名。

2019年，全球宜居城市指數首度將氣候變遷衝擊納入影響宜居程度的指標，印度首都新德裡和埃及首都開羅都因“空氣質量惡劣、平均溫度惱人和供水不足”，分別掉到第118名和第125名。

倫敦和紐約因仍難擺脫犯罪和恐怖主義風險的陰霾，加上基礎設施負荷過重，分別拿下第48名和第58名。

根據報告，全球最不宜居城市包括敘利亞大馬士革、尼日利亞拉哥斯、孟加拉國首都達卡、利比亞首都的黎波裡以及巴基斯坦喀拉蚩。

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來源：中國新聞網
責編：Zoe Chan

澳洲樓市“冬眠”兩年初現回暖跡像，澳元大幅貶值刺激中國人買買買？

有房地產交易機構預測，今年悉尼的房價將下跌15％-20％，墨爾本房價將下跌12％至17％，不過將在今明兩年間觸底。自去年第四季度以來，買家通過居外網對澳大利亞房產進行咨詢的數量出現了明顯回升，居外網董事會主席奇米爾預計，2019年中國買家將隨著澳洲市場復蘇而重新增長。

撰文：吳將

自2017年中期開始便熱度漸退的澳大利亞樓市最近似乎出現了回暖跡像。

房地產數據分析公司Corelogic的最新統計顯示，今年7月澳大利亞主要城市的房價上漲了0.1%，而8月迄今為止則上漲了0.7%，這是觸底反彈的跡像嗎？

全球房產中文平台居外網董事會主席奇米爾（Georg Chmiel）在接受第一財經記者采訪時表示，自去年第四季度以來，買家通過居外網對澳大利亞房產進行咨詢的數量出現了明顯回升，不過詢盤量增加並不能就此說明需求強勁，但至少意味著市場在大跌後有回暖跡像。

奇米爾稱，預計中國買家2019年在澳大利亞房市的交易量大體上與2018年持平，並將隨著市場復蘇而重新增長。

持久不退的“寒潮”

2011年至2017年，澳大利亞房市經歷了一個大牛市，平均房價飆升了52.3％（通脹調整後為35.6％），但隨著當地政府為抑制房價過熱而采取了多項降溫、調控措施：包括更嚴格的貸款限制，以及對外國投資者收取更高的印花稅、土地附加稅等，使得澳大利亞房市在2017年中期之後遭遇了持久不退的“寒潮”。

據澳大利亞統計局（ABS）統計，2018年澳大利亞房價下降了5.53％（通貨膨脹調整後為下降7.19％），且預計今年會繼續下跌。2019年第一季度澳大利亞住宅的均價為63.69萬澳元（約合305.8萬人民幣），比去年同期下跌了7.4％。

ABS6月中旬的數據顯示，該國8個主要城市的房價在2019年第一季度同比下跌了7.7%（通貨膨脹調整後為下調8.92％），不但是連續第四個季度下滑，還創下了自2002年開始統計該數據以來的最大季度跌幅。

惠譽評級預計，今年澳大利亞的房價將領跌全球主要國家，並且該國當前家庭債務與國內生產總值（GDP）之比達到了121％，已對國家經濟構成巨大風險。

世邦魏理仕（CBRE）預測，今年悉尼的房價將下跌15％-20％，墨爾本房價將下跌12％至17％，不過價格將在2019-2020年觸底；但對於布裡斯班和珀斯來說，未來兩年的房價預計將低於2011年的水平。

據澳大利亞外國投資審查委員會（FIRB）數據，2018年該國住宅房地產的外國投資者申請數量僅為10036例，不但遠遠低於2016年巔峰期的40141例，也不如2017年的13198例。同時，外國人在住宅市場的投資總額同比也下跌了50%，降至125億澳元（約合600億人民幣），其中中國投資者目前仍是澳大利亞房產最大的海外買家群體，約占海外買家投資總額的30%。

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澳大利亞經濟也受到房價持續下降的拖累。2019年第一季度澳大利亞的經濟增長僅0.4%，為穩定經濟澳大利亞央行年內已降息了兩次，將政策利率調至了1%，創下了有史以來的新低。

經合組織（OECD）在一份報告中提到：“澳大利亞的住房市場是該國經濟脆弱性的一個來源，自21世紀初以來，（該國）家庭債務激增，而房價翻了一倍。”報告認為，到目前為止，數據表明房價可能會面臨軟著陸，對整體經濟影響有限，但硬著陸的風險也沒有完全排除。

悉尼、墨爾本拍賣銷售清盤率創兩年新高

不過，悉尼和墨爾本這兩個澳房價跌幅最大的城市，近來似乎出現企穩跡像。

在澳大利亞，房屋拍賣是一種較為流行的銷售方式。Corelogic的數據顯示，在8月第三周，悉尼進行了500套房屋的拍賣，錄得84.7%的初步清盤率，為2017年2月以來的最高紀錄；同期墨爾本進行了665套房屋拍賣，初步清盤率為79.7%，已連續5周超過70%。

隨著拍賣清盤率的上升，據Corelogic統計，迄今為止8月份悉尼和墨爾本的房價已上漲了約1%，如果該月最終收漲，意味著這兩座城市的房價已連續三個月回升。不過目前反彈的力度並不大，與去年同期相比仍下跌了7.6%。

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澳新銀行的經濟學家在一份報告中寫道：“從歷史上看，這種（拍賣清盤率的）強勢預示著房價將上漲15％至20％。”不過報告也提到，鑒於澳元利率從未如此之低，因此房價的走勢仍存在相當大的不確定性。大多數經濟學家預計，盡管最近房產銷售活動激增，但這種好轉仍然較為溫和。

CoreLogic研究部門負責人勞樂斯（Tim Lawless）表示，澳大利亞房價可能已在7月份觸底，他稱：“我們還沒有真正看到復蘇跡像，但我們確實看到了房價正處於穩定狀態。”他表示，不僅悉尼和墨爾本，包括布裡斯班、霍巴特、達爾文的房價均出現了微幅上漲。

勞樂斯稱，促使房市出現回暖的因素較多，其中之一是因為聯盟黨在大選中獲勝，從而使工黨倡議的“負扣稅”、“資本利得稅折扣”等不利於房東的措施沒有機會實行；另一個因素則是過去兩個月連續兩次的降息，並且銀行監管機構對貸款的限制也在放寬。

不過勞樂斯認為，房市的復蘇將會“相當溫和”，而不會是“一個快速的階段”。

西太平洋銀行的消費者信心指數也顯示，投資者的“購房時間”和“房價預期”指數均出現了明顯反彈。

澳元大幅貶值利好中國買家

墨爾本房地產經紀公司Kay & Burton合伙人兼國際部總監米捷（Jamie Mi）對第一財經記者表示，由於今年澳央行兩次降息，同時澳元彙率大幅下跌，目前的看房人數與去年下半年相比有顯著增加，其中不少都是海外的老客戶。

澳大利亞Century 21 Shore Real Estate公司首席經紀人戴（Joanne Dai）對第一財經記者表示，中國客戶對澳大利亞房產的投資興趣正在恢復。“今年我的中國客戶比上一年大約增加了5%，他們大多都對悉尼Chatswood和達寧港的房子特別感興趣。”她還稱，甚至有已移居美國的中國商人打算將來搬家到澳大利亞居住，美國頻發的槍擊案讓很多投資者擔憂當地治安情況。

Kay & Burton在居外網上出售的墨爾本富人區Toorak6臥4衛豪宅
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奇米爾對第一財經記者表示，據居外網統計，2019年上半年中國買家海外購房目的地，澳大利亞排在第三，僅次於泰國和日本。最受中國購房者青睞的澳大利亞城市為墨爾本、悉尼、布裡斯班、阿德萊德和珀斯。中國買家購房意向增長最快的城市是霍巴特、布裡斯班和堪培拉。


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來源：第一財經
責編：Zoe Chan

澳洲政府將重新評估重大投資移民簽證項目

關鍵看點：

  • 重大投資者簽證可以讓投資500萬澳元的移民更容易獲得永居簽證
  • 有人呼吁取消投資移民，但其他人則稱投資移民讓澳大利亞獲得了“等額回報”
  • 2017-2018年度，183份重大投資者簽證申請獲得下簽

澳大利亞政府希望重新評估頗受爭議的“投資換永居”簽證項目，以便達成一個“更好的方案”。

安德魯·馬丁（中右）在Moelis公司與重大投資者簽證團隊交談

但金融服務公司Moelis Australia的資產管理總經理安德魯·馬丁（Andrew Martin）表示，澳大利亞已經獲得了“等額回報”。Moelis Australia在澳大利亞推動宣傳重大投資者簽證項目（significant investor visa，SIV），為澳大利亞企業吸引了數十億澳元的資金。

投資500萬澳元，重大投資者簽證申請人就可以通過簡化流程獲得在澳永久居住權。

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馬丁先生表示，澳大利亞的重大投資者簽證項目取得了“巨大成功”，自該簽證2012年啟動以來，吸引來的直接投資已經超過110億澳元。

“據估計，重大投資者簽證申請人後續的投資將達到500萬強制投資額的四到五倍，這意味著澳大利亞獲得的投資可能會高達500億澳元。”

重大投資者簽證項目在2015年進行了調整，要求的投資方向從房地產轉向風險資本和新興公司。

但澳大利亞移民部長大衛·科爾曼（David Coleman）本月指出，將對商業投資類簽證進行評估，而重大投資者簽證是商業投資類簽證中的重點項目。

“我將評估我們的商業投資簽證，問題很簡單：有沒有能為澳大利亞帶來更多好處的辦法？”

投資簽證背後的數據

在整個商業投資簽證類別中，每年大約發放7000個簽證。

該類別中的主要獲簽簽證為商業創新和投資者簽證，而非重大投資者簽證。這些簽證對生意和投資有要求，並且實行打分制，根據申請人的年齡、英語能力、資歷以及經驗進行打分。

但是帶來更多投資的是重大投資者簽證，這一類別不需要進行打分。申請人只要每年在澳大利亞居住滿40天，就有資格獲得永久居住權。

根據二月份發布的數據，在2017-2018年度，183份重大投資者簽證申請獲得下簽，預計2018-2019年度的下簽數量也將保持在這個數字左右。

自2012年以來，重大投資者簽證中的87%獲簽人士為中國公民，接下來為香港（3.2%）、馬來西亞（1.5%）、南非（1.3%）以及越南（0.9%）。

該項目中第一批永久簽證於2017-2018年度下發。2019年1月31日，有近700份申請獲得批准。

2018年重大投資者簽證獲簽人士主要來自於這五個國家 (圖片來自Moelis)

Moelis是澳大利亞重大投資者投資資金最大的管理公司，他們專門有一個12人組成的團隊分別在悉尼、墨爾本和上海為客戶服務。

本周Moelis公司發布的2019上半年業績顯示，高淨值中國客戶為重大投資者簽證注入的資本仍“保持強勁”。

“盡管已經獲得永居簽證的客戶贖回了部分重大投資者簽證資金，但我們成功保有許多該簽證客戶的投資資金，這些客戶雖然已經獲得澳大利亞政府的永居權，但他們仍選擇將投資交由Moelis Australia管理。”

該公司自豪地表示，Moelis已經在重大投資者簽證的投資資金管理方面探索了六年，其他資產管理公司想要加入競爭不容易。

“由於投資的時間相對較長[長達八年]，這是一個具有吸引力的資本池。”

科爾曼宣布將對重大投資者簽證項目進行評估後，Moelis Australia公司的股價跌至兩年最低。

希望有個“更好的方案”

科爾曼拒絕向澳大利亞廣播公司（ABC）詳細說明他計劃如何評估這一簽證類別。

在兩周前的一次演講中，科爾曼說：“我們要把重點放在實際執行上，以確保我們完全達到目標。”

移民部長大衛·科爾曼希望有一份“更好的方案”。 (圖片來自ABC News: Nick Haggarty)

“移民到澳大利亞對這一群體極具吸引力，我們需要確保他們的投資會給我們的經濟帶來最大回報。”

2016年一份有關該投資移民項目的報告認為，重大投資者簽證（以及很少人申請的“高端投資者簽證”，該簽證需要投資1500萬澳元）應該被廢除。

“重大投資者簽證以及高端投資者簽證帶來的更廣泛的經濟利益小到可以忽略不計，這些投資產生的利益主要都由那些簽證申請者和資產經理們獲得，” 該報告中說。

馬丁先生說，他對此次重新評估表示歡迎，但他強調需要考慮來自歐美國家的競爭。

“人們普遍認為，澳大利亞的重大投資者簽證在投資移民方面是最好的，尤其是在重大投資要求方面，比如500萬澳元的資金要求就遠遠高於其他國家的移民項目，” 他說。

馬丁先生建議政府可以要求增加對新興公司的投資比例，但“我們已經獲得等額回報了”。


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來源：ABC中文
責編：Zoe Chan

陰陽合同和澳洲相關逃稅裁判規則｜居外專欄

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在澳大利亞房產交易中也存在為了逃稅漏稅的“陰陽合同”。本期法律專欄整理相關典型案例，從“陰陽合同”效力、逃稅處罰以及違法責任等方面提煉裁判規則，供讀者參考。

昆士蘭州的 Peter 與 Alex 作為買賣雙方簽訂了第一份房屋買賣合同（“陰合同”）。在准備交割過戶手續時，為了減少相關稅務，雙方又簽訂了一份約定房價較低的房屋買賣合同（“陽合同”）。由於第二份合同（“陽合同”）是雙方當事人為辦理房屋產權變動登記的目的而簽訂的，並且該“陽合同”約定的房價並非雙方當事人的真實意思表示，且該行為損害了社會利益，違反相關稅務規定與產權法規定，因此應當認定第二份房屋買賣合同（“陽合同”）無效。

本案爭議的焦點主要在於 Peter 與 Alex 作為買賣雙方在交易過程中共簽訂了兩份合同，兩份合同的成交金額不同，究竟以哪份合同為准，哪份合同才是真正有效的買賣合同？
這類案件在二手房交易中俗稱“陰陽合同”，就是買賣雙方在簽訂第一份房屋買賣合同後，出於少繳稅費等目的，向相關部門隱瞞房屋的總價，在簽訂由 Real Estate Institute Queensland （昆士蘭房地產協會）與 Queensland Law Society（昆士蘭律師公會）聯合定制的 Contract for Houses and Residential Land（房屋與住宅用地合同）時，將雙方買賣房屋的價格虛報低價。由此，可能會導致買賣雙方因價格不同發生爭議，兩份合同的效力發生衝突。

兩份合同的效力如何確定，首先要區分合同的成立和生效，合同成立是指當事人就某特定事項自願達成合意，只要雙方當事人意思表示一致，合同即成立；合同的生效是指依法成立的合同在當事人之間產生法律約束力，合同受到法律的保護。應該說，從表面上看本案所涉及的兩份合同都已成立。在合同條款有不一致的時候，如何認定合同的效力呢？我們認為應從雙方訂立合同的不同時間及其目的來進行分析，就第一份“陰合同”來講，是雙方當事人就系爭房屋的買賣、價格等主要條款達成了一致，根據《澳大利亞合同法》（Australian Contract Law）規定依法成立的合同，自成立時生效。同時根據《土地產權法》（Land Title Act）規定產權受讓人應就不動產的設立與變更進行不動產登記，即適用托倫斯土地登記制度（Torrens Title System）。

所以，在確認 Alex 作為賣方是有權轉讓後，Peter 作為買方訂立的第一份“陰合同”，是依法成立並已生效的房屋買賣合同，對於雙方有法律約束力，法律認定應當保護交易安全。而第二份“陽合同”是雙方當事人為辦理房屋產權變動登記的目的而簽訂的，是為了實現第一份“陰合同”的履行、使第一份“陰合同”關於產權變動的約定經登記生效而訂立，所以就這一部分內容應當是繼續有效的。而關於房價的約定，因為是為了減少交稅而故意虛報的，買賣雙方為了少繳稅惡意串通降低成交金額，損害了社會利益且違反相關法律規定，所以該“陽合同”的成交金額不是雙方的真實意思表示，即便是“陽合同”成立也不發生法律效力，因此為避稅另行簽訂房價較低的房屋買賣“陽合同”的，應認定該合同無效。

在另一個案例中，某華人公司從事黃金買賣居間業務，收入來源是對交易額收取相關佣金。但稅務局發現該公司提供的銷售發票內容上並沒有正確的體現出該業務模式。該公司向澳洲稅務局（ATO）申報的商業運作表（BAS）數據直接采用的是銀行對賬單的淨值，而沒有正確的按照財務系統中的銷售金額、 采購金額等分類進行申報。此外，該公司的銷售存在沒有給客戶提供發票以及消費稅（GST）爭議的問題，從而導致客戶拒付貨款並投訴到澳洲稅務局。 澳洲稅務局根據投訴的信息對該公司進行審計並由此發現問題，認定涉案公司不能在采購方面的進項稅進行抵扣，因而少交了 1300 萬澳元的消費稅（GST）。對此，在 2017 年，澳大利亞行政上訴法庭裁決（AAT）要求涉案公司補交 1300 萬澳元消費稅（GST），並對其處以逾 700 萬澳元的罰款。

而對於違規的罰款，澳大利亞稅收管理法的相關規定如下：

  • 如果納稅人的納稅申報信息存在重大的虛假和誤導信息，除了以下兩種情況，稅務局將對納稅人進行懲罰：
  1. 納稅人在申報時履行了合理的義務，不存在主觀上的故意行為；
  2. 納稅人聘請了注冊稅務代理進行稅務申報工作，並向稅務代理提供了所有相關的稅務信息。
  • 一旦決定處以罰款，罰款的金額主要取決於以下兩點，其起點是需要補稅金額的50%， 而如果納稅人曾有類似的罰款記錄，那麼罰款的起點將會增加 20%：
  1. 納稅人是否存在少交稅的行為；
  2. 所認定的納稅人少交稅行為的性質。

澳洲稅務局對稅務審查以及違法行為的處罰十分嚴厲，其行政權力集中，體系嚴密，監管也十分嚴格，每年都會對不同領域進行嚴查，一般的逃稅漏稅行為很可能會被很快發現。倘若“陰陽合同”被認定實屬且該案發生在澳洲的話，案情嚴重且金額之巨大將會引起各方政府相關部門的關注，包括但絕對不會僅限於：澳大利亞聯邦警察局（Australian Federal Police）、澳洲稅務局（Australian Taxation Office）、澳洲犯罪委員會（Australian Crime Commission）、澳洲司法部（Attorney-General’s Department）、澳大利亞的交易報告和分析中心(Australian Transaction Reports and Analysis Centre）、反重大經濟犯罪工作組（Serious Financial Crime Taskforce）以及聯邦澳大利亞聯邦檢察署（Commonwealth Director of Public Prosecution）。

 

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淺談家庭信托在澳洲的應用｜居外專欄

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導讀

對於在澳洲移民定居的中國人來說，需要註意澳洲的家庭法並不會以公證方式確定婚前和婚後資產來區分婚姻中的財產所有權。同時，澳洲家庭法承認同居關系以及同性婚姻和同性同居關系，配偶兩人各自可以控制的在各自名下的獨立財產都有機會被視作共同資產。這樣在澳洲購買房屋投資後，如果購買者名字沒有提前規劃好，很容易產生因為同居或者婚姻關系的破裂導致的財產分配的問題。

如果家長在子女購買房產時提供了部分資金，希望保有房子的部分權益，而不希望房產子女在有了同居或婚姻關系之後成為子女和其配偶的共同資產，從而可能被子女的另一半在關系破裂時分割。在子女進入配偶關系前建立家庭信托並將房產購買在家庭信托名下，可令子女在享用物業的同時，又無需因擁有物業而在關系破裂時被分割物業權益。當然，以上所述基於建立專業有效的家庭信托，否則在某些特定情況下，物業權益依然有被分割的可能。

什麽是家庭信托

家庭信托不像公司或者個人一樣是個獨立的法律主體，家庭信托不是一個獨立的具備法律人格的組織，但是可以通過家庭信托方式持有家族財產和營運家族公司/生意。家庭信托通常與家庭成員婚姻和繼承事宜相關，規劃合理、建立得當的話能最大化的保護家族資產，確保家族資產的安全和傳承，減少稅務支出。

家庭信托不是一個法律概念，而是一種民間俗稱。法律概念中的信托有幾種方式，其中主要分兩大形式：酌情信托(Discretionary Trust)和單位信托 (Unit Trust)；而其中酌情信托因其所有的彈性特質成為家庭信托最受歡迎的形式。平常所說的家庭信托往往是指酌情信托。

酌情信托和單位信托最大的分別在於：單位信托是按照既定的比例分配收益，受益人會在信托中擁有固定單位，與股票分紅的概念類似，既持有多少單位就會按照其持有單位與總單位的比例分成；而在酌情信托中，收益的分配比例則按完全按照受托人(Trustee)的指示進行，可以按照不同的情況和需要靈活變動，因此在處理資產和收益的分配上有很高的自由度。

信托結構

家庭信托的四個主要角色是委托人、受托人、受益人和任命人。

  • 委托人負責簽立信托契據，初步建立信托。
  • 受托人是信托的管理人，負責日常管理信托，例如投資信托資產及將收益酌情分予受益人等。
  • 受益人則是信托資產及收益的受益人，一般會是家族成員，可以設定個人也可以設定為一種類別。
  • 任命人在架構上是信托的最高掌管，可以更換受托人及要求監察信托賬目等。

需要留意的是，由於澳洲對於外國人在澳投資上有不少限制並且對外國人的稅率設置較高，所以外籍人士在信托中的角色需要謹慎考慮和詳細規劃。

信托資產和債務

不動產、現金、股票、古董、藝術品及其他有價值的物品皆可轉移到信托名下。一旦信托建立，轉入信托的資產皆為信托所有，不再是某個人的財產，故在個人破產或卷入訴訟的情況下，在信托名下的資產可能會受到一定程度的保護，不受債權人的追討影響。當然，特定情形下故意為規避追討而轉移資產至信托的行為有可能不受到法律保護。

建立費用

建立家庭信托的費用通常包括律師費，印花稅，州政府註冊費等。州政府征收的印花稅各個州略有分別：如新南威爾士州現大約為$500澳幣，維多利亞州現大約為$200澳幣。而註冊費也大約為幾百澳幣，各州不同。信托可以申請澳洲商務號碼ABN、稅號TFN和銀行戶口。

稅務規劃

在酌情信托中，受托人可以將稅前信托收入分予其指定的受益人。如何分配則由受托人決定。這些收入將成為受益人的應納稅收入(Taxable income)的一部分。信托收入的分配可以因不同受益人的收入水平靈活變動，以利用不同人的稅務寬免額和不同的稅率來達到整體降低家庭稅額的目的。

婚姻關系與家庭信托

對於家庭法中對於家庭信托中的資產處理，法院在不同的案例中因應情況會有不同的判決。判決的重點在於信托架構中的控制權。如果家庭信托是用來將資產留在直系親屬之間的話，必須註意信托控制權的制定，確保信托安排不會在家庭法下被視為配偶共同資產。

案例分享：澳洲聯邦最高法院在Kennon v Spry 一案中對於離婚情況下的婚姻資產涵蓋範疇作出判決。在案中，丈夫Spry在婚姻的不同階段更改了信托的受托人，以求把已離異的妻子 Kennon剔除，將資產留給四個女兒。最高法院的判決與丈夫的意願相距甚遠：這些信托資產仍然可視為婚姻資產，妻子可以獲得分配。此案對家庭信托的啟示有二：當婚姻的其中一方對信托有控制權，並為一個受益人，信托資產可能都會被算作婚姻雙方的資產；而當婚姻一方有為購置資產付出，並享用這項資產，這項資產也可能會被視為婚姻雙方的資產。

信托安排需要謹慎起草，以使將來更多的家庭成員，例如新生嬰兒，能在不重新建立信托的情況下成為受益人。另外，信托中不同角色的繼承也是建立信托時已要考慮的事情。安排家庭信托有助為後代提供穩定和持續的收入來源，確保擁有財富能裨益後代，減少煩惱，免卻爭端，避免印花稅。

盡早制定信托安排，是保護資產及讓投資增值的堅實基礎。由於信托安排關系到每個人的獨特家庭和財務狀況，可以非常復雜，有時候並非套用一個模板信托契約所就能建立一個滿足家庭需要的信托。建立有效的家庭信托需要周詳的規劃和設計，所以任用律師設計規劃家庭信托在協助客戶達到保護資產、稅收調整、資產傳承、規避債務、保護身份等目的中至關重要。

 

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掛名購房？物業代持？“間接持有”海外房產的遊戲法則

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“掛名購澳房”是指實際出資人借用他人的名義購買澳洲房產，並以他人的名義與身份登記房產所有權的行為。在這種情況下，代持人並未實際出資，但仍在法律上享有房產的所有權；實際出資人不享有房產的所有權，卻對投資行為實際出資。

我們為遇到此法律問題的讀者們總結歸納以下法律知識點，希望可以幫助或警醒更多面臨類似問題的“實際出資人”與“代持人”們。

注意點1：FIRB對於買家簽證以及身份的規定

對於大部分的二手房，澳大利亞海外投資審批委員會（Foreign Investment Review Board ）設置了一系列門檻來限制海外人士直接購買。FIRB規定，海外買家一般被禁止購買澳洲已建住房，但在澳洲的臨時居民可以申請購買一處二手房作為並且僅能夠作為個人居住用途，但在簽證到期離開澳洲時需出售此住房。這造成了一些沒有澳洲身份的人求助當地的永居人士作為“買家”掛名購買二手房產。

更重要的是，此類代持行為本身可能涉嫌對政府機構的隱瞞或者欺騙行為，更有甚者可能面臨政府機構的起訴（包括刑事訴訟）。FIRB對於隱瞞海外投資人身份或代為持有海外投資人的物業來逃避海外人士購房申請的行為是明令禁止的，違反者不僅會被罰款及強制出售物業，情節嚴重的可能會面臨刑事訴訟。這對代持人和物業實際擁有人都是非常大的違規風險。

注意點2：關於首次置業補貼與印花稅減免

澳大利亞聯邦政府和各州政府在針對海外投資人購買物業上都有明確的規定。總體來說，海外人士購買物業必須要通過海外人士購房申請的審批且需要交納一定數額的申請費，一些州政府也對海外人士收取比本地購房者多出7%-8%的印花稅，由此不難想像外國人為了規避政策成本，希望通過他人代持的方式在澳購房的需求是有多旺盛。

海外人士通常無法通過自身申請州政府給予的首次置業的補貼或印花稅減免。而有當地永居身份的代持人則很有可能通過滿足以下條件，為實際出資人獲得優惠：

首次置業補貼（1-2萬澳元）申請條件：

  1. 必須是澳洲永久居民或公民；
  2. 購房者從未在澳大利亞任何州擁有房產；
  3. 購房者年齡滿18周歲；
  4. 必須購買價值不超過75萬澳元的新房。

首次置業印花稅減免政策申請條件：

  1. 購房者從未在任何國家購買過房產；
  2. 購房者從未申請過首次置業補貼；
  3. 新房交付後，必須在該房產內連續居住12個月或以上；
  4. 購房者必須年滿18周歲。

注意點3：關於銀行貸款的抵押與還款

在2016年之後，澳洲對海外人士貸款愈發收緊，甚至關閉。因此，通過有澳洲身份與本地收入的代持人來取得貸款也成為一些實際首付出資人的考慮選項。實際出資人往往會與代持人約定，所有貸款均仍由出資人償還。若實際出資人沒有適當履行還款義務，則會影響銀行對代持人的信用評級與再貸款能力，或是強制要求代持人償還貸款。

注意點4：“代持協議”下代持人與出資人的二者權利義務

雙方存在借名買房的“代持協議”，且有充分的證據證明房產首期房款、按揭款以及其他相關款項等實際由出資人支付的，是否應該認定登記在代持人名下的房屋屬於代持有性質？房屋所有權是否歸出資人所有，而非代持人所有？

澳洲實行托倫斯登記制度，該制度的核心為“登記生效主義“。因此“掛名購房”後，作為登記權利人的代持人一旦反悔，即使實際出資人留有足夠充分的證據證明“掛名購房”事實存在，也會面臨繁瑣與漫長的法律舉證程序；更有甚者，如無法證明“掛名購房”事實的存在，實際出資人自身權利將無法得到保障，導致金錢房產兩失。

在托倫斯登記制度下，如果代持人決定轉賣此房產，也無需征得實際出資人的同意。如果新買家為善意第三人且在已辦理產權變更登記的情況下，實際出資人已沒有可能要求取消此交易拿回房產產權。即使能夠證明“掛名購房”事實存在，也只能追究代持人的相應責任。

此外，如果在未來的某個時間點，實際出資人者與代持人之間出現了與產權相關的糾紛，那麼實際出資人就會十分被動。由於所涉及的物業產權是注冊在代持人名下，法院會要求實際出資人提供證據證明自己所主張的所有權，而這方面舉證十分困難。即使實際出資人能夠提供購房時的出資憑證，代持人也可以主張對方的出資行為屬於借貸行為，這種情況下實際出資人很難保護自己在物業增值部分的所得。如果代持人是實際購房者的家人，代持人甚至可以主張出資行為屬於贈予行為，實際出資人甚至可能因此分文不得。

最後，與代持人相關的一系列問題也可能導致實際出資人十分被動。這包括代持人的財務狀況惡化導致破產需要拍賣名下物業清償債務，代持人意外死亡的遺產繼承問題，代持人婚姻狀況所設計的財產分割，代持人與租客鄰居產生的矛盾以及因物業貶值產生的銀行債務問題等等。

注意點4：“代持協議”下賣家、代持人與出資人的三者法律關系

掛名購房情形一般具有雙重性特征，涉及兩個法律關系：

  • 一個是由出借名義人（代持人）和不具有購房資格或條件的人（實際出資人）之間形成的借用名義的法律關系；
  • 另一個是由出借名義人（代持人）與房產賣家之間形成的房產買賣的法律關系。

一般情況下，實際出資人與代持人通常關系較為密切，澳洲法院審理的“掛名購房”糾紛中甚至多有親屬關系。因此雙方基於信任，很多未簽訂書面協議或者協議約定並不明確。但由於借名購房本身隱藏著許多不可預測的因素，十分容易引起法律糾紛。因此，在考慮“掛名購房”前，務必確保雙方獲得了獨立且充足的專業法律意見。

 

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