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澳洲房產印花稅 各州有什麼規定？

什麼叫印花稅？

印花稅，顧名思義是政府征收的一種稅，其產生於相關的交易，包括房屋買賣、機動車注冊和抵押注冊等。英文叫stamp duty，有些地區叫transfer duty或conveyance duty。各州、領地政府對購房者進行印花稅的征收，而非聯邦政府。而印花稅的征收規定因州、領地而異，並根據房產的價格而定。在以下的文章，我會對澳大利亞的新南威爾士州、維多利亞州、昆士蘭州和首領地（堪培拉）關於印花稅的規定進行簡單的介紹。

 

新南威爾士州 New South Wales

  • 何時需要繳納印花稅

合同簽訂後的三個月內，如果房屋交割是在這三個月內，印花稅必須在房屋交割的時候繳付。如果是期房，買家將該房產用於自住，可以額外給予十二個月的時間繳納印花稅。印花稅如果延遲繳付，滯納金一般按照應繳付的稅額的12%年利率來計算。

  • 應繳納印花稅的數額

一般為房屋價格的4%左右，以下表格是具體的計算方式（不包括超過300萬的房屋買賣），根據房屋價格的不同，對應繳納的印花稅有所不同。

以50萬價格的居住房屋為例，需要繳納的印花稅為$18,010。

以90萬價格的居住房屋為例，需要繳納的印花稅為$36,010。

具體的印花稅計算器，可以點擊以下鏈接進行自我評估：

https://www.apps08.osr.nsw.gov.au/erevenue/calculators/landsalesimple.php

  • 海外買家額外印花稅

額外交付 8%左右，必須在3個月內繳付完成。

 

昆士蘭州 Queensland

  • 何時需要繳納印花稅

在房屋交割時交付。

  • 應繳納印花稅的數額

以下是具體的計算方式，根據房屋價格的不同，對應繳納的印花稅有所不同，一般在4%以下浮動。

以50萬價格的居住房屋為例，需要繳付的印花稅為$15,925。

以90萬價格的居住房屋為例，需要繳付的印花稅為$33,525。

具體的印花稅計算器，可以點擊以下鏈接進行自我評估：

http://amun.osr.qld.gov.au/sap/osrqld/wd_tfr_calc_com?WDDISABLEUSERPERSONALIZATION=X#

  • 海外買家額外印花稅

額外交付 7%左右。

 

維多利亞州 Victoria

  • 何時需要繳納印花稅

在房屋交割時支付。

  • 應繳納印花稅的數額

一般為房價的5.5%左右，以下是印花稅稅率表用於計算印花稅，便於參考。

以50萬價格的居住房屋為例，需要繳付的印花稅為$25,070。

以90萬價格的居住房屋為例，需要繳付的印花稅為$49,070。

具體的印花稅計算器，可以點擊以下鏈接進行自我評估：

https://extranet.sro.vic.gov.au/SRO/calcs.nsf/landtransfer.xsp?OpenForm

  • 海外買家額外印花稅

額外交付 7%左右。

 

首領地 Australia Capital Territory

  • 何時需要繳納印花稅

在房屋交割後。

由於新的交割系統的引進，印花稅的交付和2017年9月之前相比簡便很多，一般有14天的期間給予購房者完成印花稅交付手續，其中很重要的一項是“買家身份認證”程序，之後政府會發送一份評定通知，上面成列了具體的交付金額、支付方法等，如果晚交將面臨罰息。

  • 應繳納印花稅的數額

具體的計算方式參考一下表格，可以看到對於超過145萬5的交易價格將按照4.73%來計算，而低價位的房產印花稅利率在2.4%左右浮動。

以50萬價格的居住房屋為例，需要繳付的印花稅為$12,100。

以90萬價格的居住房屋為例，所需要繳納的印花稅為$32,650。

具體的印花稅計算器，可以點擊以下鏈接：

https://www.revenue.act.gov.au/duties/conveyance-duty 進行自我評估。

  • 海外買家額外印花稅

沒有額外印花稅。

 

來源：H&T Realty PTY LTD
作者：Rebecca Yuan, Australia Professional Legal
責編：Zoe Chan

澳洲房產轉讓給子女有哪些合適的方式（三）｜居外專欄

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在澳大利亞購置的房產如何通過遺囑讓子女來繼承？上一期我們講述了如何訂立遺囑，這期我們將探討關於遺囑的一些注意事項。

遺囑存在有效性的問題，即一份遺囑可能會被質疑為無效。質疑遺囑無效，必須提出以下證明：

  • 這不是逝者最後的遺囑（逝者後來又訂立了其它遺囑）
  • 該遺囑沒有正確的簽名和見證
  • 逝者在訂立遺囑時沒有必要的心智能力
  • 該遺囑在最初簽名後已被更改，或
  • 逝者被迫或受到壓力訂立該遺囑。

另外，一份遺囑也可能會被推翻。如果逝者在立遺囑時由於各種原因可能沒有考慮到立遺囑之後發生的事情而忽略了一些人的利益，或逝者本想在去世之前修改以前所立遺囑但未能如願, 或逝者本意就不想留遺產給一個親屬，或逝者只留了非常少的遺產給一個親屬，或逝者有意或無意地把部分財產沒有寫在遺囑中。在遺囑執行時，被忽略的這部人的基本生活利益可能得不到保障。根據繼承法，這部分被忽略的人可根據繼承法的家庭條款在 12 個月之內向法院提出異議來爭取自己的利益，這被稱為“家庭供養索賠”。

如果此前的有關條文規定是不公平的，您可以對一份具有法律效應的遺囑提出訴訟。如
果成功的話，法庭將根據您的利益為主修改原遺囑分配方案。這同樣也適用於逝者沒有
遺囑的情況下。 如果您要對遺囑提出訴訟，您必須符合 Section 57 of the Succession
Act 2006 中有資格提出訴訟的人，即：

  • 配偶
  • 前任配偶
  • 實際同居的配偶
  • 子女
  • 繼子女和孫子孫女不具備自動繼承權，但是根據 條款中的 Section 57(1)(e)(i) and (ii)，他們可能會考慮成為合格繼承人
    • 逝者的家庭成員中依靠逝者生活的人
    • 與逝者有密切關系的人

一份有效的遺囑還需要有一個執行人。遺囑執行人是逝者遺囑中指定將在逝者去世後負責處理逝者的遺產的個人。此人應年滿18 歲，是逝者可以信任並願意承擔這一責任的個人。逝者也可以指定 一位專業人士，例如受托人與監護人機構(Trustee and Guardian) 或律師作為遺囑執行人。

遺囑執行人有著很重要的責任，他肩負了立遺囑人的去世後的財產分配重任和話語轉達。在選擇遺囑執行人應該認真考慮。遺囑執行人的首要工作是：

  • 在立遺囑人死後收回立遺囑人所有的財產
  • 支付立遺囑人生前的所欠債務和葬禮等花銷
  • 按照遺囑規定遺贈資產給相關機構或個人
  • 按照遺囑的要求，在立遺囑人死後分配遺產

需要注意的是，任何關系到房地產方面的遺囑在申請遺囑認證時必須報告給當地法庭。

最後，在無遺囑的情況下，繼承法規定的遺產分配原則又是如何的呢？如逝者有一個配偶但沒有孩子，遺產全部歸配偶。

  1. 如逝者有一個配偶且有一個或多個孩子，且所有孩子都是逝者和該配偶所生的孩子，遺
    產全部歸配偶。
  2. 如果逝者僅有孩子但沒有配偶，則所有孩子平分遺產。如果一個孩子已去世，但這個去
    世孩子有孩子，則逝者的該孫輩繼承去世孩子的遺產。
  3. 如果逝者僅有父母，但沒有配偶和孩子，則兩個父母平分遺產。
  4. 如果逝者僅有兄弟姐妹，但沒有配偶和孩子，沒有父母，則所有兄弟姐妹平分遺產。如
    果其中一個兄妹去世，那該去世兄妹的那一份由他或她的孩子繼承。
  5. 如果逝者僅有祖父母，但沒有配偶，沒有孩子，沒有父母， 沒有兄妹，則祖父母平分遺
    產。
  6. 如果逝者僅有叔叔和阿姨，但沒有配偶，沒有孩子，沒有父母，沒有兄妹，沒有祖父母，則所有的叔叔和阿姨平分遺產。如果其中一個叔叔或阿姨去世，那該去世的叔叔或阿姨的那一份由他或她的孩子繼承。
  7. 如果逝者沒有親屬，則歸國家所有。

 

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澳洲房產轉讓給子女有哪些合適的方式（二）｜居外專欄

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在澳大利亞購置的房產如何通過遺囑讓子女來繼承？上期我們講述了澳大利亞的遺產稅和房產購買和繼承的方式，這一期我們將詳細來說明如何訂立遺囑。

一份遺囑必須被正確地簽署和見證才能具備法律效力。清晰地表述逝者的意願，以減少
對逝者想為誰留下什麼之願望出現任何爭議的可能。首先遺囑必須以書面形式寫下，錄
音錄像無效。立遺囑人簽字時必須有兩名見證人同時在場，與立遺囑人同時簽字，而且
必須使用同一支筆。遺囑超過一頁，每頁都需簽字。立遺囑的兩種主要方式為：

  • 郵局或網站購買 Will Kit 等自行訂立遺囑的文件樣本，按照說明仔細填寫；
  • 聘請專業律師：如果財產和家庭關系較為復雜，應該聘請專業律師幫助制定遺囑。

律師會會確保遺囑有效，正確地表述，簽名與見證；確保遺囑的表述清晰無歧義，完全遵從逝者的意願；確保遺囑中逝者對婚姻配偶、同居伴侶、子女、前妻/前夫、其他受撫養人以及與逝者有親密關系的人的遺產分配符合法律規定；協助逝者制定資產處置計劃，合法合理避稅；助逝者指定遺產執行人和信托人並核算他們的報酬；並對其他遺囑事項提供法律意見。

同時，強烈建議逝者尋求資產規劃與稅務方面的建議。

以下澳大利亞遺書樣本的節選只作參考。此外，不同國家有不同的格式要求， 所以不建
議以一份遺囑應用於在不同國家的所有產業。因為各人有不同特殊的情況，此樣本不能當為實用，並建議聘請專業律師為逝者解釋相關條款：

This is the last Will of [__________________ ] of [__________________ ].
這是住於 [ __________________] ， [_________________ ] 的最終遺書

1. I REVOKE all former Wills and Codicils relating to any immovable property situated in Australia and declare this to be my last Will and Testament relating to all immovable property situated in Australia relating to all immovable property situated in Australia
本人取消所有以前有關澳大利亞房地產所立下的遺囑並且宣言此文件是我最終有關澳大利亞房地產遺囑。

2. I APPOINT [______] the Executor and Trustee of this Will (hereafter referred to as ‘my Trustee’). If my Trustee is unable or unwilling to act, I appoint [______] to be the executor of my Will.
本人在此委托 [______] 為遺囑的執行與信托人。 如本人的信托人（ ） 不能或不願意執行這遺囑， 本人委任（ ）為遺囑的執行與信托人。

3. I GIVE to [______ ] all my estate located within Australia to [______],predeceases me or does not survive me for thirty days then i give all my estate located within Australia to [______].
本人賜予於 [______] 立於澳大利亞的所有座落在澳大利亞的房地產。如果 [______] 比我先逝世或在我逝世 30 天內逝世， 那本人賜予於 [______] 立於澳大利亞的所有座落在澳大利亞的房地產。

4. TRUSTEE POWERS 信托人職權
I DECLARE that my Trustee(s) will have, in addition to any powers available at
law, the power To SELL any asset by either public auction or private contract for such price and on such terms as my trustees think fit. My trustees may postpone the sale of any asset and without responsibility for any loss occasioned by the postponement.
本人宣言信托人將有職權（這是現行法律授權其外的職權）以拍賣或非拍賣方式並以信托人所認定的條件售賣任何與此遺囑有關的房地並且對延遲售賣的損失不必負責。

5.This will and its execution is governed by the laws of Australia 。
此遺囑以及執行將尊崇澳大利亞法律。 [ 解釋–著是為了避免爭議， 尤其是當遺囑書
是在外地簽署 ]
日期 Dated [______ ]
簽名 Signed by [______]

in our joint presence and attested by us in the presence of her and of each other
在我們同時的陪伴下與由我們在立屬者陪同並互相的堅定下
（兩位見證人簽名） (two witnesses sign here)

逝者應就自身情況獲取法律建議。除非逝者更改遺囑、 訂立新的遺囑或撤銷（取消）遺囑，逝者的遺囑持續到逝者去世一直有效。

如果逝者的情況發生變化， 例如子女或孫子女出生或逝者的配偶去世，也應獲得有關更新遺囑的法律建議。婚姻也可能造成遺囑撤銷， 除非訂立該遺囑時已預期到這一婚姻關系。如果逝者計劃結婚或離婚，可能需要更新逝者的遺囑。

因此，只要逝者還具有必要的心智能力，逝者可以隨時更改遺囑。但逝者不能通過在遺囑中劃掉一些內容然後簽名確認或是在遺囑中寫下一些不同內容來更改遺囑。逝者可以
訂立一份“遺囑修改附錄”（這是一份單獨的文件，對逝者的遺囑做出更改），該附錄需
要由與訂立遺囑的相同方式進行簽字和見證。訂立一份全新的遺囑通常是最好的選擇。

在下一期專欄，林律師將就遺囑的一些注意事項展開討論。

 

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澳洲房產轉讓給子女有哪些合適的方式（一）｜居外專欄

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在澳大利亞購置的房產如何通過遺囑讓子女來繼承？我們將分三期從法律角度來探討這個問題。

什麼是遺囑？

  • 遺囑是一份重要的法律文件，闡述了逝者想在自己去世之後如何分配屬於逝者的個人財產。當事人對其資產的處置和對未成年子女撫養權的安排受法律保護。
  • 可在遺囑中進行處置的資產包括但不限於房產，還包括土地、車、船、銀行存款、養老金、保險金、股份、股票、首飾、珠寶、古董、收藏品和知識產權等等。
  • 在遺囑中也可對其他非資產的事項進行安排，包括葬禮形式、遺體處理、器官捐獻、給遺囑執行人的報酬、對某些債務的免除，以及給慈善機構的捐款等等。

澳大利亞有遺產稅嗎？

澳大利亞未設立直接的繼承稅。澳大利亞的遺產稅不歸聯邦政府制定，是由各州政府來制定的。1992 年後，各州徹底地廢除了遺產稅，這也使得澳大利亞成為世界上首個取消遺產稅的富裕國家。所以嚴格地從法律角度上說，澳大利亞並未設置遺產稅。此外，澳大利亞也沒有贈與稅和死亡責任（death duty 意思指死後不用承擔因為死亡而產生的所有債務）。

然而，沒有遺產稅並不等於在澳大利亞繼承遺產就完全不用交納任何稅金。在滿足某些條件的情況下，逝者所繼承的祖輩資產會被政府視為逝者的個人收入增值，從而需要繳納資本利得稅 （Capital Gains Tax，簡稱CGT）。但也並非所有遺產都須繳納該稅，例如對於遺產繼承房地產不需要付增值稅，除非將房子賣掉，直到出售此房子時，才需要付增值稅。

購買？繼承？澳房轉讓給子女哪種方式最合適

若子女已經獲得綠卡，而長輩仍屬於外國人身份，如果澳房直接購買至子女名下，則子女有可能獲得的優惠與補貼如下：

  1. 1-2 萬澳幣的首次置業補貼
  2. 自住印花稅減免
  3. 海外投資審查委員會（FIRB）申請費至少$5,500 澳幣的免除
  4. 海外人置業附加印花稅的免除

若子女和長輩均未獲得綠卡，可以考慮將澳房仍然購買至長輩名下，因為子女和長輩均無法獲得以上優惠與補貼；而在子女成功獲得綠卡之後再為子女購置房產，可為子女保留其申請首次置業補貼的資格。

海外投資審查委員會（FIRB）規定，海外人士購買二手房需要滿足有不少於 12 個月的簽證的要求。許多在中國工作生活的長輩往往不能達到此要求，而留學在澳的子女往往有長達 3 年的簽證，因此用子女的名字購買學區內的優質二手房無疑是一個變通的選擇。

因為對澳洲家庭法的不了解，許多長輩誤以為澳洲與中國同樣實行同樣的婚姻財產制度，所以為子女事先購置房產作婚前財產，以免擔心之後可能發生的婚姻財產糾紛。殊不知，澳洲卻實行婚姻共同財產制度，無婚前婚後財產一說。此時，可以考量先行購買澳房於長輩名下，而後予以繼承給子女個人。

在下期專欄林律師將就遺囑的訂立做更詳細的探討。

 

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澳大利亞政府公布移民政策：鼓勵留學生和技術移民

據澳洲網報道，澳大利亞聯邦移民部長科爾曼（David Coleman）近日在悉尼的一次演講中表示，莫裡森政府的移民政策將有所調整，在選擇移民的時候挑選“有技能”的人“擇優錄取”。在莫裡森政府的領導下，他將繼續密切關注國際學生、技術移民以及越來越多的來澳邊遠地區移民。

留學生和技術移民是重點

據報道，科爾曼在悉尼政治經濟學院的一次演講中表示，政府在移民問題上的原則是“技術越高越好”。

據悉，數據顯示，在2019年至2020年期間，澳大利亞每年的移民人數上限已從19萬人減少到16萬人，其中技術移民約占70%。對此，科爾曼表示，移民對澳大利亞至關重要，是成功的基本要素，但也需要用“清晰的眼光”來看待這個問題。

為了最大限度地提高來澳移民給澳大利亞帶來的回報，科爾曼將把重點放在國際學生和技術移民身上，同時鼓勵海外民眾搬到澳大利亞邊遠地區生活工作。

國際教育產業十分關鍵

與此同時，科爾曼還表示，國際教育對澳大利亞極其有利，仍將是本屆政府移民政策的一個關鍵特征和主要特色。他說：“澳大利亞國際教育產業是一個價值350億澳元的出口行業，也是臨時移民來澳的最大推動力。相比之下，去年小麥的出口總額僅為40億澳元，牛肉出口總額僅為85億澳元。教育機構支持高技能、高工資的工作，這正是我們想要發展的工作。”

鼓勵移民到邊遠地區學習

為了鼓勵更多的國際學生到州府以外的地區學習，那些選擇在邊遠地區生活和工作的大學畢業生將獲得額外1年的工作簽證。更廣泛地說，2.3萬個名額將被分配給符合兩種新簽證類別、來澳邊遠地區的移民。這兩種簽證類別要求移民在澳邊遠地區居住和工作滿3年，以獲得永久居留權。

當被問及政府將如何確保移民留在邊遠地區時，科爾曼表示，他認為民眾仍然對澳大利亞永居身份表示渴望，這將是一個足夠的推動力。

目前，澳邊遠地區的廣義定義是指全澳除悉尼、墨爾本、布裡斯班、珀斯和黃金海岸以外的所有地區。

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人道主義需在可控範圍內

科爾曼還在演講中提到人道主義簽證問題，他將2007年至2013年間乘船來澳的難民描述為“人道主義災難”。他表示：“澳大利亞人心胸寬廣，我們希望幫助人們逃離糟糕的處境，但如果我們不對這種情況進行控制，這個體系就會崩潰，這是不可接受的。我們的人道主義項目是世界上最慷慨的項目之一。”


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來源：中國新聞網
責編：Zoe Chan

澳洲美國頂尖拍賣師James Pratt披露行情讓你一擊即中

上半年悉尼商用物業成交創下新紀錄

一般來說，在亞太地區，每年春季，買賣雙方達成的交易量都會增加。而今年，專家們認為商用房地產行業將迎來一股搶購熱潮，其中澳大利亞悉尼將成為最熱門的商用物業市場之一。目前，悉尼商用物業的回報率遠遠高於澳大利亞各地的住宅物業。【閱讀原文】

 

全球首場比特幣房產直播拍賣會為行業寫下新篇章

全世界第一場加密貨幣房地產直播拍賣會已在澳大利亞順利舉行。本次拍賣會有超過300人參加，其中包括社會名流，房地產大亨和當地居民。該房地產剛剛結束預留期，但從幣安幣、比特幣和澳元三種不同貨幣的聯合競價結果表明，人們相當支持這種類型的房地產拍賣會。【閱讀原文】

 

千禧一代人進入房地產市場，明星經紀人就此熱烈討論

業界一流的豪華房地產經紀人德文·歐文、坦尼亞·斯塔夫斯基和大衛·帕恩斯注意到了一股在美國和加拿大不斷蓄勢的發展潮流——千禧一代和嬰兒潮一代受建築面積和價格吸引，開始紛紛湧入房地產市場。當千禧一代尋找安家的住宅時，嬰兒潮一代卻在尋找一個可以縮小住房規模的去處。這兩個群體已經開始在全球各地的低端和高端房地產市場分別發揮重要作用。【閱讀原文】

 

奢華物業在悉尼房價下跌時期證明了自身的價值

與2017年10月的峰值相比，澳大利亞2018年的房價下跌超過6%。悉尼房價的下跌幅度更大，約為12%——這讓房價持續下跌成為了各大媒體的頭條新聞，也為買家帶來了利好。然而，盡管悉尼房市依然不景氣，但它鞏固了自己作為世界超級富豪至愛居住地的地位，創下了豪宅銷售的新記錄，同時見證了史上第一筆交易額達到上億澳元的住宅交易。【閱讀原文】

 

買家有福了！今年悉尼房屋拍賣季將持續至平安夜

往年對於打算在悉尼購置房產的投資者來說，12月的頭兩個周末是最為熱鬧的，同時也標志著這一年拍賣季的收尾。如果無法在聖誕節前喬遷新居，這對於買房者可是很掃興的。不過今年買家有福了，直到現在市場上的房源數量仍然沒有明顯的消退勢頭，不少房產中介也紛紛表示將把拍賣期延長至12月底。這也就意味著，今年一直到聖誕前夕，投資者們都有機會為自己拍下一套心儀的居所。【閱讀原文】

 

公寓房熱潮在美國澳洲繼續燃燒

自前十年的房地產泡沫破滅後，西雅圖的開發商在過去數年裡除了公寓什麼都建，而現在他們終於要把重心轉移回來，重新建造公寓了。而CoreLogic的報告顯示，從各個城市來看，悉尼和墨爾本的繁榮市場在2017年開始降溫，但許多郊區公寓的價格仍然出現了大幅增長。對於那些有意在美國和澳大利亞投資的購房者來說，購買距離省會城市中央商務區10分鐘路程的房產已成為一項關鍵趨勢。【閱讀原文】

 

2018年澳洲房產拍賣購房的關鍵技巧

由於賣家和投資者希望在聖誕節前完成交易，因此每年這個時候起到年底，房地產拍賣額一般都會有所增加。制定拍賣計劃對購置房產而言至關重要，因為不論是買家市場還是賣家市場，做好拍賣計劃都將為你省下一大筆錢。以下是目前新南威爾士房地產拍賣市場的購房技巧。【閱讀原文】

 

選購悉尼豪宅 國慶黃金周不容錯過

對於關注悉尼的投資者來說，今年的黃金周更具看頭，一系列優質的頂級住宅及豪華的高層公寓都是往年少有的。過去的5年，受房地產市場風向及輿論的影響，越來越的上層買家開始轉向投資悉尼的頂級房產，包括別墅、洋房及公寓。這一系列的舉動大大帶動了當地房價的上漲。其中，頂級房產的收益更是可觀。【閱讀原文】

 

買家市場不等人 現在就是投資悉尼房產的最佳時機

目前，以繁榮聞名於世的澳大利亞悉尼房地產市場處於買方市場，為購房者提供了難得一見的投資機會。隨著彙率的下跌，購房需求，特別是海外購房需求也有所減少。悉尼北岸Di Jones房地產的資深代理人Mae Chan建議購房者抓住買家市場進行投資，因為優質房產不論在什麼樣的市場背景下都是值得投資的。如果你能夠以便宜的價格購買到優質房產，何樂而不為？【閱讀原文】

 

選擇棕櫚泉，讓你一邊享受一邊賺錢

進入2018年，房地產市場持續走強。從一個加州人的角度來看，棕櫚泉無論是對國外還是本地房產投資者來說都是一個絕佳選擇。近年來，棕櫚泉的房價都一直呈上升趨勢，2017年，這裡的房價漲幅達到了4%，這個勢頭預計在2018年將繼續保持，達到4.2%。目前，當地房價的中位數為45.9萬美元（約307.5萬元人民幣）。這裡不但可以給業主提供獨一無二的居住體驗，同時也能為買家帶來豐厚的投資回報。【閱讀原文】

 

洛杉磯名流購房屢創新高 跟James Pratt去看今年流行什麼？

對於洛杉磯和加州的房屋賣家來說，2018年伊始無疑是一記激動人心的。今年4月洛杉磯房價的中位數約為59萬美元，較上月增長約1%，比去年同期增加了7.3%。另一方面，價格介於2-3百萬美元的“輕奢”型產品在洛杉磯卻非常走俏。在洛杉磯整體房屋銷售量與去年基本持平的情況下，這類戶型的銷售業績較去年增漲了約39%，當仁不讓地成為了市場上最強勢的競爭者。【閱讀原文】

 

悉尼豪宅市場火爆！頂樓公寓最吃香 銷售記錄再創新高

如今在悉尼，高層閣樓公寓和頂層套房正受到越來越多房地產業精英們的青睞。選擇高端的高層住宅正在逐漸成為一種潮流，除了房屋本身帶來的奢華居住體驗外，其中的升值潛力與投資價值也是非常可觀的。作為悉尼高端房地產業內的領軍人物，Joanne Dai發現大多數中國客戶偏愛高層的閣樓單位。【閱讀原文】

 

澳洲房產大咖暢談社交媒體在海外房地產營銷領域的應用

近年來科技發展突飛猛進，如今各類社交媒體除了供人們抒發心情，上傳美圖以外，幾乎已經滲透了日常生活中的方方面面。房地產業從最初的興起階段就非常依賴各種宣傳平台及銷售手段，自然不會錯過這波科技的浪潮。“悉尼百萬豪宅”（MillionDollarListingSydney，簡稱MDLS）是當下澳大利亞高檔房地產業一個炙手可熱的社交主頁，經常會發布一系列精彩的成交房產信息，受關注度極高。我們有幸在悉尼的辦公室采訪到MDLS的創始人Ari Kaklamanis，來聽聽他對於如今社交媒體在房地產業所扮演的角色的一些看法。【閱讀原文】

 

網紅電商的好萊塢版 聘“小明星來賣豪宅”

隨著媒體環境的復雜化帶來的營銷成本的增加，令豪宅房產市場營銷的競爭變得更加激烈。在洛杉磯，豪宅房地產經紀人不斷尋找吸引投資者的新方法，他們通過創意手段來吸引買家到訪參觀。最新的趨勢之一是在房地產視頻中增加了專業演員的演出，亮相僅僅30秒，費用就可能高達15萬美金。【閱讀原文】

 

頂尖拍賣師解構：為什麼洛杉磯會是2018年豪宅首選目的地

澳大利亞頂級地產拍賣師/名流掮客James Pratt，將洛杉磯評為2018年最適合購買豪宅的城市。“洛杉磯房產市場2017年增長了5.7%，總值達到2.7萬億，居全國首位，甚至超越了紐約！”Pratt說。他遠赴美國，請來了兩位業界好友——比佛利山莊蘇富比房地產公司的豪宅中介斯塔沃斯基和阿希姆房地產公司的老板兼中介保羅斯，分析洛杉磯具備什麼條件成為他心目中的豪宅首選地。【閱讀原文】

 

聖誕前買拍賣房的六條致勝之道

對於買家來說，如果他們在今年年底才買房，大多數情況下，由於購房程序會需要一段時間， 這通常使客戶不能夠在聖誕節前搬進房子，這也成為了購置房產的主要障礙。然而，在12月購置房產的競爭仍然激烈，所以對於那些想要在本月通過拍賣來購入澳洲房產的買家來說，這裡有一些最好的建議，可以幫助您節省數千澳元的成本，並幫助您避免在聖誕節前的房地產拍賣中錯失良機。【閱讀原文】

 

走進澳洲現今最頂尖的兩大豪宅拍賣市場

過去的12個月裡，在澳大利亞的兩個關鍵區域——悉尼和黃金海岸，豪華房產拍賣市場迅速增長，這些地區拍賣掛牌水平高，以及住宅物業拍賣清盤率接近紀錄最高水平。悉尼海港前濱的布朗格魯擁有備受期待的賭場和配套的開發項目，而黃金海岸則將會舉辦2018年的英聯邦運動會。我請來了昆士蘭蘇富比拍賣行的專家們帶大家走進這兩個前沿的豪宅拍賣市場。【閱讀原文】

 

搞搞室內設計 房產賣得好價錢！

買房通常是個重大決定，尤其是通過競拍買房。買賣雙方都需對本市或本區域的室內設計風格有個基本了解，因為這會影響你的消費限額，並可節約拍賣前進行簡單翻新的時間。經常與名人合作的著名室內設計師Jen Seago跟大家分享房屋買賣前進行室內設計的小提示。【閱讀原文】

 

VIP看房如何提升拍賣成交量？

蘇富比拍賣行頂級經紀人Tanya Stawski 在洛杉磯好萊塢山的一處豪宅舉辦了一場VIP客戶看房會。這場VIP看房會絕不是場普通的開放式看房活動，她還在屋頂花園准備了一場DJ演奏以及美食、美酒，供客戶看房時品味鑒賞。結果是——潛在買家在輕松的氛圍中不知不覺便融入這個超級奢華的住宅，從而提升了該房源的成交率。【

上半年悉尼商用物業成交創下新紀錄︱居外專欄

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一般來說，在亞太地區，每年春季，買賣雙方達成的交易量都會增加。而今年，專家們認為商用房地產行業將迎來一股搶購熱潮，其中澳大利亞悉尼將成為最熱門的商用物業市場之一。目前，悉尼商用物業的回報率遠遠高於澳大利亞各地的住宅物業。

根據Cushman＆Wakefield發布的最新數據，在2019財政年度，商用房地產的投資交易額已攀升至426億澳元。悉尼和墨爾本的商用物業空置率達到了歷史低點，其租金也有一定的增長。這些有利因素使辦公樓的交易量在2019年財政年度提升了22.6%，達到了231億澳元。此外，整體商用物業426億澳元的投資交易額意味成交量同比上漲了22%。

促使辦公樓交易量提升的主要動力是悉尼和墨爾本辦公樓物業的空置率創下新低。這不僅支撐不斷上漲的租金，還釋放了積壓的需求，實現了較高的預先承諾水平。

在受到一些辦公室退出市場影響，同時經濟強勁發展的背景下，悉尼辦公樓市場持續受到積壓需求和高預先承諾水平的影響。

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截至2019年6月底的12個月內，悉尼中央商務區商用物業的主要有效總租金實現了9.1%的增長，遠高於長期平均水平，而空置率下降至4.1%。行業數據顯示，外國投資占第二季度總投資額的37%，占本財年的比例為45%，總金額為190億澳元。

2017至2018年期間，外國年度滾動投資額占比為31%（108億澳元）。2019年財年結束時，該指標已上升至45%。2017至2018年期間，辦公樓外國投資額占比為42%（108億澳元）。2019年財年結束時，其占比已提升至53%。

新南威爾士州的辦公樓投資額最高。2019財年，改地區的辦公樓投資總額達到了102億澳元。

悉尼都會區市場的交易也相當活躍。喜達屋資本（Starwood Capital）和阿羅資本（Arrow Capital Partners）以4.382億澳元的價格買下了位於查特伍德（Chatswood）的天頂中心（Zenith Centre），創下了中央商務區以外辦公物業的最高售價紀錄。

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最近幾周，其他悉尼都會區物業的大額交易還包括香港億萬富翁蔡志明的旭日實業（Early Light）以3億澳元的價格買下了悉尼北部北角大廈（Northpoint Tower）剩余的一半股份；同時新加坡的桑代克公司（Suntec）斥資2.97億澳元購買了皮爾蒙特哈裡斯大街21號（ 21 Harris Street）的物業。

2019財年，債券收益率下降了約130個基點，而辦公樓的收益率保持穩定，因此商用物業的相對吸引力也有助於刺激投資者的需求。選擇悉尼中央商務區物業的投資者會發現，入門級商用房地產的價格表現十分強勁，可能在聖誕節前創下新紀錄。

悉尼零售物業售價最高紀錄的保持者是位於皮特街70號的2號商鋪。該物業於2015年售出，目前被用作咖啡館。其面積僅為19平方米，但售價高達216萬美元，每平方米的均價為11.36萬美元，打破了之前的紀錄。業主以五年期租約的形式將該物業出租給了諾姆科爾咖啡館（Normcore Coffee），可續租五年，租金每年提高4%，年租金收入為9.2萬澳元。

悉尼市中心商鋪

第一太平戴維斯代理人尼克·洛爾（Nick Lower）表示，盡管人們普遍認為零售物業是表現不佳的資產類型之一，但位於中央地段的小型房地產，尤其是街道上的小型房地產，目前非常受投資者歡迎。

“我認為很多人都希望把他們的錢投入安全可靠的資產，但很少有房地產能在安全性方面擊敗悉尼中央商務區的物業，特別是商用物業。中央商務區核心地段的人流量很高，而且周圍都是大型企業，”他說道。

對於今年春天打算購買商用房地產的投資者來說，悉尼應該成為其首選的置業地點。預計該地區的物業在年底前將創下更多紀錄。

 

美國和澳洲頂尖拍賣師James Pratt專欄全集

Juwaicolumnist

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買家故事｜23歲留學黨的零成本留學之道

現今，將孩子送出國留學的家長們背負的壓力似乎越來越沉重。

學費高昂且還有一路上漲的趨勢；衣食住行、醫療保險以及個人消費等生活成本，件件都是筆不小的開銷，其中，“住”，更是繞也繞不開的支出“大頭兒”。

學費生活費高昂，這對不少中產階層家庭也是一筆沉重的支出。那麼有沒有一種方式，既能保障孩子生活質量又可以降低留學成本呢？

在史先生的這篇買家日記裡有答案。

史先生 23歲 澳洲留學黨

仔細算一算的話，這應該是我在澳洲的第四個年頭。

我現在在昆士蘭大學念研究生，大學也是在本校念的商科。

坦白說，出來呆這幾年，雖然我花錢不算大手大腳，但算上學費、房費、生活費這些必要的花銷，零零總總算起來開銷也真的不少。

去年大學臨近畢業季那會兒挺迷茫的，因為那時候在准備著考研，但挺多以前的朋友、同學都開始工作掙錢了，而我老大不小，用錢還是只出不進，心裡當時就挺難受的，也是那時候開始盤算怎麼能掙錢。

我當時玩得比較好的一個中國留學生同學，老早靠父母幫著在布裡斯班買了套房。有次我們聊天，說起不想靠著父母坐吃山空這個事，她就問我要不要考慮自己買個房，然後掙租金。

她說她現在靠著獎學金和房租的收入，基本可以能夠支撐在這面留學的所有開銷。

也就是從這，我開始有了以房養學的想法。

以房養學，也就是靠海外購房供養海外留學，即在海外買房，利用房子的升值來補回留學所花費的費用。如果房子升值快，那等到出手時還能賺不少。

我查詢了一些這方面相關的資料，首先以升值空間來看，由於政府扶持和投資力度的加大，布裡斯班正在努力趕超墨爾本及悉尼，正在成為又一澳洲投資熱土。

以2018年來看，布裡斯班就是全澳房市表現最好的首府城市。在2018年，墨爾本悉尼進入高位的調整期之後，布裡斯班後來居上，全年房市都以小幅度的優勢領漲全國。

據BIX Oxford對未來四年的預測，布裡斯班將會以約13%的累計漲幅領漲澳洲房市。

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其次從房屋空置率和投資回報率來看，根據我查的SQM research 發布的2018年 6月的報道，布裡斯班的房屋空置率已經連續5個月下降，布裡斯班內城區的租房空置率僅僅只有2.1%，意味著一年僅僅只有7.6天空租，作為對比，同年國內租房空置率是22%。而18年度布裡斯班的投資回報率，更是超越墨爾本悉尼，在全球城市排名中位列第十。

即是說，等到幾年後我們把房子轉手賣掉，基本也能保證會賺上一筆。

另外我大致算了筆賬：我一年的生活費用大概是16000澳元，布裡斯班這面單間的房租大概每周200-230左右，一年的房租大約要11000澳元，三年下來，刨除掉學費淨支出就有81000澳元。

假設買下一套3臥的房子，1臥自住，租出去2臥，那每個月既能省下我自己的房租，剩下的錢又能補齊我的生活費和一部分學費。

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所以跟父母商量著，年初的時候在學校附近的地段買了套3臥的公寓，父母資助了30%的首付。剩下的2個臥室租給了兩個比我小一級的同校學生。

除了學費還要爸媽幫忙，收租的錢支撐我的生活開銷和還房貸完全夠用，算下來還要比租房子劃算得多。

以上。如果有澳洲留學意向的同學看到這篇文章的話，那不妨考慮考慮“以房養學”這種形式，相對於租房上學，這樣既能夠保證生活質量，同時也能夠剩下很大一筆費用。不過這畢竟是一項長期投資，大家在購置房產之前先有一個長期的資金規劃是相對穩妥的選擇。

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居外網發表《2019年中國買家在澳住宅投資追蹤報告》

澳大利亞經歷了一代人以來最嚴重的房地產市場衰退後，中國買家開始重拾對該國房地產的興趣。

自本世紀初以來，中國買家一直在搶購澳大利亞的資產。從礦山到農場，各種產業都有可能受到中國買家的青睞。隨後，當中國買家發現這裡的居住條件和清潔環境都比本國受污染的環境更具吸引力後，他們開始把更多的注意力投向了房地產。在澳大利亞上大學的中國學生人數激增，中國家長也在進行住宅投資，以便安置他們的子女。

中國人不斷瘋狂地搶購房地產，買下公寓和港口豪宅。這迅速推動了東海岸地區的房地產繁榮，而有限的供應，快速增長的人口和低利率更是推高了這股熱潮。根據澳大利亞新聞網（news.au.com）的一篇報導，2017年泡沫破裂之前，主要房地產市場的價格已連續數年上漲，飆升幅度超過50%，並因此達到了頂點。自那以後，悉尼和墨爾本的房價同比下跌了9%以上。

分析人士將房價下跌歸因於金融監管機構澳大利亞審慎監管局（APRA）推出的嚴格貸款標准和皇家銀行委員會（Banking Royal Commission）為應對房地產行業普遍存在的不當行為而采取的嚴厲措施。此外，中國政府也出台了更為嚴格的資本管制政策，限制了中國企業和個人可從大陸轉移到海外的資金數額。

因此，根據居外網發布的《2019年中國買家在澳住宅投資追蹤報告》，中國對澳大利亞住宅物業的需求於2017年大幅下降。2018年初，中國買家對澳大利亞物業的詢價量隨之下降了20%。然而，居外網注意到，在2018年最後一個季度，中國買家對澳大利亞物業的詢價量驟然猛增。與去年同期相比，詢價量增長了58.1%，這表明買家的購買意願可能已經恢復。

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為什麼中國買家會重燃對澳洲房產的興趣？

有幾個因素促使中國買家重新拾起了對澳大利亞房地產的興趣。

人民幣兌澳元的彙率走強產生了較大的吸引力。自去年7月以來，澳元兌人民幣的彙率已下跌11.1%。這可能會對中國買家產生激勵作用，因為他們認為，相對於澳大利亞房地產的真實價值，當前的定價為“折扣價”，這使得房地產成為了具有一定吸引力且價格劃算的投資標的。居外網表示，與2017年相比，中國買家現在購買標價為80萬澳元的房產時可以少付8.88萬澳元的資金。

人們還認為，澳大利亞可以向中國買家提供質量更好的生活。有三個澳大利亞城市躋身2018年《經濟學人》智庫全球最宜居城市排行榜前10位，它們分別為墨爾本、悉尼和阿德萊德。在這份榜單上，墨爾本位列第二，悉尼第五，阿德萊德第十。這凸顯了澳大利亞的高品質生活——促使中國大陸移民澳大利亞，到此旅游並接受教育的重要推動力。這些排名也會影響房地產投資，因為購房者認為，在宜居性較強的城市，房地產在中長期內增值的可能性較高。

在澳大利亞，中國大陸學生占外國學生總數的38%。專家認為，澳大利亞很快將超越英國，成為僅次於美國的第二大熱門留學目的地。中國學生之所以被吸引來澳大利亞，是因為澳大利亞的教育質量高，入學門檻低，可提供2至4年的畢業後工作簽證，而且所在時區與中國相近。

中國的海外物業買家傾向於在子女留學的地方投資。由於貿易戰緊張局勢使學生簽證和入學的申請在美國遭拒的可能性提高，引發了更多的不確定性，有越來越多的中國人選擇來澳大利亞留學，預計這將推高家長為安置子女而購買住房的需求。

哪些澳洲城市對中國買家最具吸引力？

居外網表示，墨爾本位居需求榜榜首，悉尼、布裡斯班、阿德萊德和珀斯緊隨其後。買家興趣增長最快的城市是霍巴特、布裡斯班和堪培拉。

在生活方式和價格方面，墨爾本優於悉尼。墨爾本的外國買家印花稅率為7%，比新南威爾士州的印花稅率低1%。然而，悉尼憑借其標志性的地標性建築（如海港、海港大橋、歌劇院和邦迪海灘）吸引了眾多的中國買家。對布裡斯班物業感興趣的主要是有子女在當地上學的家庭。

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2019年前景預測

像其他人一樣，中國買家可能會發現澳洲的房價正在下跌。他們也希望在價格下跌的時候避免支付過高的價格。因此在2019年，許多中國買家可能在購買物業前仍會采取觀望的態度。

“我們得出的核心結論是，今年中國買家在澳大利亞購買的房地產數量將保持穩定。然而，我們必須承認，如果市場的螺旋式下降速度加快，我們實際看到的情況可能會變成2019年中國買家的置業量同比下降，”居外首席執行官羅雪欣（Carrie Law）說道。

羅女士表示，最近幾個季度的緩慢復蘇可能預示著中國買家對澳洲房地產的投資將重現曙光。

“我們還沒有進入那個階段，但過去15個月的變化趨勢表明，中國買家的置業量將回到更高水平。

“今年，我們預計中國買家的需求將繼續集中於新公寓、獨立住宅和土地套餐上。郊區新房產的價格正在上漲，吸引走了一部分原本計劃在傳統內城地段購房的買家。如果開發商或第三方可以提供融資，需求可能會隨之而來，”她總結道。


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來源：居外
責編：Zoe Chan

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澳洲房價會否反彈？這便是房價下一步的真正走向

大型經濟調查機構穆迪分析公司對2020年和2021年的澳洲房價變動趨勢進行了預測

澳洲房地產投資者和首次置業者可能會歡欣鼓舞：房地產市場的低迷期似乎將在2019年底迎來真正而徹底的結束。

經濟調研機構穆迪分析公司（Moody’s Analytics）的最新預測數據顯示，明年除了霍巴特以外，澳大利亞所有首府城市的房價都將出現增長。

從穆迪的分析報告來看，盡管穆迪全國房屋價值指數已經連續下跌了將近兩年，但悉尼、墨爾本、布裡斯班、珀斯、阿德萊德、達爾文和堪培拉的房價都將在2020年穩步回升。

澳大利亞最大的兩個城市——悉尼和墨爾本的房價預計將分別適度增長3.1%和1.3%。

穆迪預計，今年悉尼和墨爾本住宅市場的總房價將分別下跌9.6%和10.8%，因此人們正迫切希望此次復蘇盡快到來。

霍巴特曾是澳大利亞房地產行業的寵兒，然而，穆迪預計霍巴特的房價將在2020年和2021年持續下降。

以下為各州的預測結果：

新南威爾士

表2：2020年及2021年新南威爾士州房價預測

數據來源：CoreLogic，穆迪分析公司

預計悉尼的房價將於2020年上漲3.1%，2021年將進一步上漲4.8%，其中公寓的價格漲幅略高於整體水平，分別為4%和6%。

“隨著收入增長和房價變化的步調趨於一致，預計獨立住宅和公寓的價格增速將放緩，”穆迪表示。

“預計到2020年，悉尼的調整期將基本結束，但其住宅價格增長將遠遠低於近年來的大幅增長。”

悉尼東部郊區和北部郊區將迎來“根深蒂固的衰退”，而悉尼都會區以外的地區，如獵人谷，已經憑借其優越的交通設施成為了頗具吸引力的置業目的地。

由皇冠房地產集團開發的悉尼弧光（Arc）豪華頂層公寓

維多利亞

表3：2020年及2021年維多利亞州房價預測

數據來源：CoreLogic，穆迪分析公司

繼墨爾本房價將於2019年下跌10.8%的預測之後，人們認為明年墨爾本房價將上漲1.3%，2021年將繼續實現6%的穩健增長。

“到2020年初，墨爾本大部分地區的房價預計將出現月度環比增長，”穆迪分析公司稱。

“預計2020年墨爾本房價將總體上漲1.3%，墨爾本內東和墨爾本東北部將引領此次復蘇。”

在接下來的幾個月裡，維多利亞地區房價也有望“繼續保持相對良好的狀態”，預計其明年的價格增幅將達到3.3%，而2021年的增幅為1.5%。

墨爾本郊區Toorak 4臥3衛的豪宅

昆士蘭

表4：2020年及2021年昆士蘭州房價預測

數據來源：CoreLogic，穆迪分析公司

相比其他州，昆士蘭州房市的表現相對較好，但仍預計今年房價仍將下跌1.8%，而明年房價將增長1.4%，2021年將增長2.9%。

“布裡斯班地區……表現得比預期還要糟糕，”報告中寫道。

“在預測期內，這些房地產市場的房價要麼持平，要麼實現溫和的正增長。”

從中期來看，預計公寓的價格表現優於獨立住宅。

“我們認為，整個預測期內，獨立住宅的價格表現不太理想，而公寓價格預計將在2018至2019年期間達到低谷，隨後於2020年出現明顯回升。”

布裡斯班的全新精裝2臥2衛公寓，房價約¥245萬

西澳大利亞

表5：2020年及2021年西澳大利亞州房價預測

數據來源：CoreLogic，穆迪分析公司

穆迪的報告顯示，今年珀斯房價預計將下跌6.9%，而明年預計將上漲2.1%，2021年進一步增長4.3%。

“預計2019年房價將繼續下跌，而且直到2020年才有可能到達低谷。”

“然而，房產市場將迅速復蘇，預計其價格將在2020年開始適度反彈，並於2021年逐步升溫。”

西澳州的多項經濟因素正在“緩慢改善”，隨著澳洲儲備銀行（RBA）的非農商品價格上漲，人口增長趨於穩定，住房供應量也即將下降。

“這些因素以及澳洲儲備銀行最近的降息舉措有可能使獨立住宅和公寓的價格在2020年恢復增長，然後在2021年趨於穩定。”

南澳大利亞

表6：2020年及2021年南澳大利亞州房價預測

數據來源：CoreLogic，穆迪分析公司

繼今年房價小幅下跌0.4%之後，預計阿德萊德房地產市場明年將反彈2.7%，2021年將繼續回升3.6%。

“南澳大利亞的房地產市場一直保持穩定，這在很大程度上得益於它避開了之前在東海岸出現的價格過度上漲浪潮。”

穆迪稱，阿德萊德北部和南部地區將“保持新興房地產市場的狀態”，其中阿德萊德北部的房價“增長緩慢，但始終保持強勁”。

“近期租金一直相當穩定，這在未來一段時間將對獨立住宅和公寓的價格產生支撐作用。”

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塔斯馬尼亞

表7：2020年及2021年塔斯馬尼亞州房價預測

數據來源：CoreLogic，穆迪分析公司

2018年和2019年初，與澳大利亞整體趨勢相反，塔斯馬尼亞一直是澳大利亞房地產市場上唯一的閃亮之星——直到最近幾個月，我們才發現塔斯馬尼亞房價出現了“增長放緩”的問題。

然而，穆迪表示，“我們猜測2020年和2021年塔斯馬尼亞房市將經歷調整，”預計其價格將分別下跌1.6%和0.7%。

之所以預測價格將下跌是因為就業增長動力不足，這將導致工資增長幅度“相對較低”，從而使家庭收支趨於緊張。

澳大利亞首都領地

表8：2020年及2021年澳大利亞首都領地房價預測

數據來源：CoreLogic，穆迪分析公司

穆迪分析公司預計，繼2018年增長5.4%之後，澳大利亞首都領地的房價在2019年的表現相對良好，預計其房價將上漲4%左右。

“預計明年獨立住宅市場和公寓市場都會取得較為出色的表現，獨立住宅價格預計將增長5.6%，而公寓價格預計將增長4.2%。”

北領地

表9：2020年及2021年北領地房價預測

數據來源：CoreLogic，穆迪分析公司

穆迪指出，自2014年以來，達爾文的房價一直疲軟，但在未來兩年內，其價格將上漲，2020年的上漲幅度為4.9%，2021年的上漲幅度為7.7%。

“預計房地產市場最早將在明年實現穩健復蘇。直到2017年左右，達爾文才從其他州（尤其是新南威爾士州和維多利亞州）取得的強勁價格增長中獲益，”報告中提到。

“因此，達爾文的基數相對較低，而且房價已經下降了很多年。”

穆迪稱，澳洲儲備銀行近期下調了現金利率，而且預計政策將進一步放寬。在這些因素的推動下，預計達爾文的獨立住宅和公寓價格在2020年和2021年都將有所上升。


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來源：雅虎財經
責編：Zoe Chan

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