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全球房產中文平台居外網董事CEO羅雪欣（Carrie Law）女士在接受第一財經記者采訪時也表示，受“一帶一路”倡議及中歐貿易的推動，不少歐洲商業地產經紀人看好來自中國市場的購買力，近年來在居外網掛牌的歐洲商業地產房源增幅較大。居外網目前已有11.8萬條全球商業房源信息，其中掛牌中的德國商業地產包括酒店、水療中心、倉儲和寫字樓等。

近年來，歐洲房地產市場持續火熱，不僅是住宅，商業房產同樣如此。

據法國巴黎銀行統計，盡管2018年全球貿易增速下滑、市場動蕩，但仍有約2645億歐元的資金流入歐洲商業地產，與歷史最高的2017年相差無幾。

而作為商業地產的第三大資產類別，物流資產因其管理成本低、租金收益高，而深受基金經理們的喜愛。

去年，德國的物流地產湧入了近70億歐元資金，在歐洲排在第二，僅次於英國（87億歐元）。據房地產服務公司高力國際（Colliers）統計，這70億歐元的投資資金將近一半來自海外。

德國房地產咨詢公司布爾維格薩（Bulwiengesa AG）的研究顯示，2015年起，亞洲投資者對德國物流地產的興趣逐漸增加，到2017年已有三分之一的交易額直接來自亞洲，而2018年，有著中資背景的基金在德國物流地產上的投資則高居第一。

探索新絲路協會（Sirpioneer e.V）總干事在接受第一財經記者采訪時表示，“一帶一路”倡議的提出，給中國資本出海創造了一個良好的政策環境。隨著物流的暢通，中資企業也樂於在“一帶一路”沿線落戶，設立倉庫及貨物集散中心，優化自身供應鏈，而德國作為中國在歐洲最大的貿易伙伴以及“一帶一路”在歐洲重要的中轉中心，自然是他們首選的目的地之一。

柏林地區投資同比增長179%

德國德昇地產有限公司（Sun Immobilien GmbH）總經理孫楊在接受第一財經記者采訪時表示，德國位於歐洲中部的中心位置，不但基礎設施完善、房產品質優秀，且擁有多個空運、陸運、海運的交通樞紐城市，這讓德國成為世界上最具吸引力的物流市場之一。

高力國際今年3月底發布的《2018~2019德國工業、物流房產市場報告》中提到，2018年德國物流業的營業額約2740億歐元，是德國經濟增長的重要引擎之一。

報告顯示，2017年德國物流地產出現了井噴式增長，投資總額同比上漲了89%，達86.6億歐元，其中外資占了65%。事實上，主要來自中國。

據人民網援引外媒報道，2017年秋天中投公司以122.5億歐元重金收購了歐洲最大的物流倉儲地產公司Logicor Oy。這家公司的資產遍布歐洲，其中約有20億歐元位於德國。

2018年，由於全球貿易局勢緊張，物流地產上的投資有所回落，但仍以68.1億歐元創下歷史第二高位，其中外資約占47%。而2019年，德國物流地產有望再次受到市場，特別是私募投資基金的熱捧。

就在不久前的3月27日，德國Nagel集團宣布轉讓旗下36處物流、倉儲地產，涉及面積約26萬平方米，交易額達數億歐元，其中大部分被一家美國私募基金買走。

與英國、法國不同，由於歷史原因，德國缺乏一個全方位的核心城市，因此物流地產也比較分散。在西部，法蘭克福、漢堡、杜塞爾多夫都是各自地區的物流中心；在東部，則主要集中在柏林與萊比錫。

高力國際在報告中指出，按物流地產的面積算，法蘭克福排在第一，其次是漢堡；但按投資額算，柏林居首位，去年拿到了6.45億歐元的投資，同比增長179%，其次是法蘭克福約5億歐元。同時高力國際預計，2019年科隆、萊比錫有望成為物流地產最熱門的投資目的地。

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物流地產是大機構的最愛

近年來，歐洲絕大部分國家貨幣都處於低利率周期， 市場上缺乏風險較低，同時具有一定回報率的投資項目。因此，不少歐洲的基金經理都把目光投向了房地產行業，而相對價格波動小且現金流穩定的物流地產，更是受到大機構尤其是保險公司的追捧。

據德媒報道，2018年歐洲物流地產總吸金490億歐元，歐洲保險業三巨頭——法國安盛、英國保誠和德國安聯都有意繼續增加物流地產在其投資組合中的份額。

安盛房地產投資部門負責人賽馬馬（Isabelle Scemama）表示，一直在關注物流地產，“我們喜歡投資物流（地產），因為其增長潛力巨大”。

歐洲投資公司AEW的CEO威爾金森（Rob Wilkinson）認為，隨著歐洲電子商務的迅猛發展，物流倉儲市場需求正快速增加，而實體零售商則將面臨越來越大的壓力。

威爾金森表示：“僅在英國，電子商務的份額已占20%，未來數年內將漲至30%”。

他當前管理的最大一只物流基金為17億歐元，擁有25億歐元的資產。威爾金森稱，目前物流地產約占AEW投資組合的10%，預計不久將會上升至15%。

盡管如此，據德銀旗下的資產管理公司DWS調查表明，德國房地產投資經理們依舊看好物流地產未來的表現。預計未來五年內，歐洲物流房地產的空置率會保持在4%以下，同時每年租金將以2%穩定增長。

對於養老基金、保險公司和家族辦公室而言，在債券收益極低的時期，物流地產無疑是一項誘人的投資。

“一帶一路”加成

另一方面，中國“一帶一路”倡議的提出與推進、中歐班列的火熱運營，都使得不少中資企業選擇在沿線地區設倉、最大化物流優勢、改善自身的供應鏈。

致力於促進中國與“一帶一路”沿線國家商業、人文交流的探索新絲路協會總干事對第一財經記者表示，“一帶一路”倡議，給中國資本出海創造了良好的政策環境、鼓勵中國企業走出去。德國作為歐洲最大的經濟體地理位置優越，交通運輸基礎設施完善，半日內的物流基本可以覆蓋歐洲中西部主要城市和消費市場。中歐班列優惠的價格和較短的運輸時間贏得了不少國際企業的青睞，而德國的杜伊斯堡正是中歐班列在歐洲最大的集散地，每周有超過35趟中歐班列由中國駛來。

探索新絲路協會總干事稱，渝新歐班列、漢歐班列等的平台公司已在杜伊斯堡落戶，渝新歐還投資了鐵路場站附近的倉儲資源。此外，這裡還聚集了海豚供應鏈等一批中國的跨境電商企業。除杜伊斯堡之外，德國漢堡、曼海姆等地也憑借自身作為轉運港口和鐵路樞紐的優勢，成為中歐班列多式聯運海外發展的重要落腳點。

全球房產中文平台居外網董事CEO羅雪欣（Carrie Law）女士在接受第一財經記者采訪時也表示，受“一帶一路”倡議及中歐貿易的推動，不少歐洲商業地產經紀人看好來自中國市場的購買力，近年來在居外網掛牌的歐洲商業地產房源增幅較大。居外網目前已有11.8萬條全球商業房源信息，其中掛牌中的德國商業地產包括酒店、水療中心、倉儲和寫字樓等。

在居外網上掛牌出售的德國商業地產。項目位於北威州杜塞爾多夫南部，商業建築附帶室內辦公區域，包括一個大型的倉儲空間以及生產大廳。辦公面積770平方米，倉庫面積1,615平方米，土地面積4,397平方米，停車位28個，市場租金173,760歐元。現僅售約¥1,442萬。
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一名不願透露姓名的資深房產投資業內人士對第一財經記者表示，隨著電子商務的發展及對海外商品的需求增加，近年來國內的幾大電商巨頭都在歐洲直接或間接建立了物流、倉儲中心，這個趨勢還會繼續下去，因為歐洲當地的電子商務業務還有很大的拓展空間。比如德國電子商務的占比目前僅約一成，但每年的增速接近10%，考慮到兩者之間關系之緊密，物流地產的投資潛力巨大。

原文鏈接：https://www.yicai.com/news/100183603.html
撰稿：吳將
責編：Zoe Chan

關注海外房產的人應該都知道，最近這幾年，泰國房地產市場非常活躍，很多中國買家蜂擁而至，以至於出現了所謂“中國正在買下泰國”的現像。這跟泰國房產穩定的房價漲幅和客觀的租金回報率密不可分。

過去5年，泰國的房價年漲幅一直穩定維持在8%-10%，在房價穩定上漲的同時，租金回報率也在穩定上漲，幾個熱門的城市：曼谷、普吉、芭提雅等，租金回報率整體可達6.49%，幾乎相當於中國一線城市的3倍。

現在入手泰國房產，不僅可以坐享房價上漲的投資收益，還能獲得泰銖升值的彙率收益。

泰銖成升值最可觀的貨幣

在過去，中國人心中兌泰銖彙率一直是1:5。時至今天，大家應該都發現了，無論是去泰國購房、生活還是留學的朋友，都再也沒有5這個彙率了。

過去幾年，新加坡元、人民幣、歐元、馬來西亞林吉特等全球主要貨幣兌美元普遍下跌的情況下，泰銖是少見的增長的貨幣。在全球22個發展中經濟體中，泰銖已經成為升值最可觀的貨幣。現在入手泰國房產，即可享受最佳保值和最優資產配置。

假設時間回到2016年初，那時1元人民幣=5.4411泰銖，你全款持有一套泰國房產。那麼到今天，僅彙率就升值了20%左右！

假設在2016年初買了一套30平米的曼谷公寓，均價10萬泰銖/平，總價約300萬泰銖。三年前以5.4的彙率，買下這一套公寓，換成人民幣的話，需要55.6萬元。現在，以4.6的彙率，就需要65.2萬元了！也就是說，三年後，僅彙率變化你的房子就漲了（65.2-55.6）/55.6=17%！這還不包括曼谷房價的漲幅！

所以，那些幾年前就入手泰國房產的投資人，根本就是“躺贏”！不僅坐享房產升值，還獲得了彙率差價的收益。

今年泰國房產趨勢如何？

2019年，泰國房地產市場將如何發展？會有哪些變化？以下是泰國房產市場的一些預測，供大家參考。

1、2019年泰國房產市場將繼續增長，但速度會放緩

根據國際貨幣基金組織（IMF）的數據，泰國經濟預計將在2019年實現增長，主要得益於旅游業和出口的增長。

申請工作許可的外國人，以及想在泰國全職生活的外國人的數量繼續上升。這表明泰國房地產市場在2019年正增長。

不過，一些專家和分析師預計，未來幾年泰國市場增長將放緩。價格同比變化將下降，土地、共管公寓和酒店式公寓的價格上漲已經放緩，而聯排別墅的價格更具彈性。

雖然價格增長放緩，風險卻比較小。根據HBA（房屋商業協會）的說法，泰國的房地產市場建立在真實需求的基礎上，而不是投機需求，這使得房地產市場的風險更小。

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2、城市邊緣地區將有更多的發展

隨著城市中心的擴張和交通的改善，更多的人會想搬到城市邊緣。我一直向曼谷地產投資者強調的一個明顯區別是，曼谷擁有廣泛的交通網，目前正在進一步擴大和改善交通線路。一個高效的交通網可把更多的人從城市的各個邊緣帶到城市中心。

隨著曼谷交通網的擴張，從曼谷邊緣到市中心將變得更加容易。未來多條交通線路的交叉點，或者是能夠通過地鐵進入市中心的地點，買家需求可能會增加，值得關注。

3、曼谷市中心的發展將再次具有吸引力

隨著城市邊緣價格的上漲，與曼谷市中心房價的差距越來越小，曼谷市中心的房產將再次開始變得有吸引力。預計這種趨勢會持續到2019年。

4、外國買家需求將繼續強勁

泰國的公寓在外國買家中越來越受歡迎，一些報告顯示，在普吉島和芭堤雅等泰國外國人喜愛的許多城市、城鎮和度假勝地，49%的配額已經達到。泰國是中國買家最喜歡的地方之一，在過去的幾年裡，中國買家購買了大量的泰國房產。

近年來，越來越多的中國公司在曼谷設立曼谷設立辦事處，中泰高鐵是“一帶一路”計劃的重要組成部分，有許多中國公司參與了該地區的整體發展，長期駐扎在曼谷的中國人也成為了曼谷房產的需求者。

另外，泰國的退休養老房產也比較受外國買家歡迎。泰國當地房產專家表示，中國人對曼谷物業的需求非常旺盛，並預計2019年將繼續保持同樣強勁的需求。

5、曼谷正在發展成為東盟交通樞紐

曼谷鐵路網的擴建將對曼谷的房價產生重大的積極影響。曼谷鐵路網將與曼谷大火車站（Bangsue Grand Station）在終點站開通時整合在一起。邦蘇站已經進入最後的建設階段，預計將在2020年年中完成信號系統測試，並於2021年1月投入運營。

曼谷在戰略上正好位於東盟的中心，而且至關重要的是，它能為中國提供通往東盟其它國家的門戶。將有三條線路從邦蘇火車站通往中國昆明，並最終延伸至東盟其他地區。曼谷正戰略性地將自己定位為商業中心，相應地，房地產價格應與經濟增長同步上漲。

隨著中泰高鐵曼谷總站Bang Sue Central Station的落成，拍鳳裕庭-尹特瑪拉區域（Phahon Inthamara）將稱為曼谷交通的“生命線”及東南亞最大的地面交通樞紐。同時，泰國政府正在此地打造一個集商業辦公室、購物中心、住宅公寓於一體的多元化區域。曼谷高層智能型公寓——RISE 耀升星城正位於Bang Sue Grand站區，由泰國著名的建築、室內和景觀設計師設計，加入了智能家具、物聯網、電商終端等高科技元素，落成後將成為該地區的最高的建築。房價約¥65萬-109萬。
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除非全球經濟遭受嚴重衝擊，否則泰國的房地產仍有一定的發展空間。但是，未來，價格不會像以前那樣快速上漲。對泰國房產感興趣的買家應該采取更謹慎的態度，了解當地房地產市場，購買更具投資潛力的房產。另外，投資者在投資泰國的房產之前，應該做好功課，了解各種稅收和法律問題。

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來源：雪花新聞
責編：Zoe Chan

全球最大海外中文房地產平台居外網董事羅雪欣指出，該行已接觸到一些對房地產投資有經驗的內地買家諮詢緬甸房地產，這些買家認為緬甸擁有氣候溫暖、佛教傳統、英式教育及鄰近中國等優勢，待緬甸的房地產相關法規完善後，或許會成為他們下一個海外購房目的地。

緬甸可說是中國一帶一路的重要部署地點，其房地產潛力自然值得研究。勝道集團執行董事孫康喬表示，由於緬甸本地富豪具備購買力，加上外資持續湧入帶動需求，近年當地最大城市仰光的高級服務式公寓呎租可達每方呎4至6美元，支持豪宅銷情向好，集團擬進一步發展當地市場。

中銀香港仰光分行籌備組副組長黃珉在《Money Monday》第185期（2月11日出版）封面故事透露，中國與緬甸政府合作發展的一帶一路中緬經濟走廊，當中包括由中國昆明興建鐵路及公路直達緬甸皎漂深水港，令皎漂深水港成為中國的首個中東石油陸上入口，由此避開從高風險的南海入口石油，屬一帶一路的重要發展戰略。緬甸除了經濟前景向好外，當地房地產有何投資機會呢？明報專訪緬甸房地產開發商勝道集團執行董事孫康喬就此詳細分析。

勝道集團是國際企業聯盟，成員包括本港、澳洲、韓國和英國的投資者及專業人士，集團除了在緬甸積極投資房地產外，亦在當地擁有一個全國電信牌照，另有飲食業及旅游業生意；孫康喬在勝道集團則主要負責管理及開發豪宅地產項目。

緬甸貧富懸殊 富豪購買力高

雖然緬甸被聯合國列入47個最低度發展國家（least developed countries，即人均年收入少於1230美元）之一，不過，孫康喬指出，緬甸屬一個人口貧富懸殊的國家，雖然人均收入較低，惟個別控制當地重要天然資源的富豪仍然十分有錢，是當地優質住宅的重要購買力，“大家平常也會聽到在拍賣會上某一翡翠售價可達數百萬元，而全球約九成翡翠產於緬甸，所以緬甸的有錢人真的可以好有錢；我們早前在仰光銷售豪宅項目The Central，一日內售出300個單位，占樓盤總量約25%”。

仰光高級服務式公寓 呎租可達6美元

孫康喬指出，勝道集團旗下豪宅早年幾乎全部是本地人購買，惟緬甸政府為促進及便利外商和本土投資，在2017年4月實行新投資法，把2012年頒布的《外商投資法》（Foreign Investment Law）及2013年的《緬甸國民投資法》（Myanmar Citizens Investment Law）合並並調整，為本土投資者及外商締造公平的營商環境後，外國人可直接用自己名義持有緬甸物業，故外資投資緬甸房地產的興趣亦增加。他又透露，The Central一期459個單位現已售罄，當中買家約90%屬本地人，外國人占10%；集團現正推廣The Central二期及三期，並准備在當地發展兩個全新項目。

勝道集團的資料顯示，近年仰光高級服務式公寓的呎租可達每方呎4至6美元，由於市場暫時供不應求，有關單位平均入住率亦高達九成（見圖）。憧憬租金回報理想，相信亦是The Central部分海外買家掃貨的原因之一。

孫康喬認為，緬甸幅員廣闊，北面接壤喜馬拉雅山長期下雪，南面則與泰國接壤有陽光海灘，但最值得投資房地產的城市，一定是全國最大城市仰光，因為仰光是緬甸的經濟及文化中心，亦是內外海陸交通樞紐，地處富饒的伊洛瓦底江三角洲，三面環河，即使不再是首都，地理優勢仍然明顯。

待地產法規完善 中國買家擬掃貨

仰光市政府近年積極把商業中心擴散，其中舊城區北面、市內最大湖泊茵雅湖東面的Yankin區，為仰光戰略城市化計劃的新商業中心，寫字樓、大型購物和娛樂中心相繼落成，進駐區內的著名企業，包括中國通訊業巨擘華為、中國南方航空、美國通用電氣、韓國三星、日本豐田汽車及德國西門子等。

至於仰光豪宅會否吸引中國購買力青睞呢？全球最大海外中文房地產平台居外網董事羅雪欣指出，該行已接觸到一些對房地產投資有經驗的內地買家諮詢緬甸房地產，這些買家認為緬甸擁有氣候溫暖、佛教傳統、英式教育及鄰近中國等優勢，待緬甸的房地產相關法規完善後，或許會成為他們下一個海外購房目的地。

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來源：明報
責編：Zoe Chan