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東京房價近年一路飆升，平均房價超過了6,000萬日元，是上班族平均年收入的十一二倍左右。近期有業內人士表示目前東京房價已到頂，之後將進入回落局面。房價下降與否，2018年之後日銀利率是否上調是個看點。

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近十年金利變動直接影響房價

神淳司表示，除去雷曼金融危機的特殊情況，從泡沫經濟崩潰後，房價變化很敏感地與金利變動呈現明顯的反向變化。當銀行金利上調時，房價就會下跌；反之則上升。

他舉例表示，自從2013年黑田東彥出任日銀總裁後，出台了負利率的超大規模的金融寬鬆政策。受此影響，包括房貸利息在內的銀行貸款利息降到了有史以來的最低點，投放到金融市場的貨幣流量每年以80兆日元速度猛增。其中，流入房地產市場的資金也是格外滋潤。投資買房出現火爆升溫，房價在短短兩年中一路飆升，催生了目前局部的住房泡沫。

日銀總裁任期滿後將是房價轉折點

神淳司強調稱，日銀總裁黑田東彥將在2018年3月迎來任期的結束，連任的可能性極小。當初黑田立下的“超大規模緩和金利，實現物價指數上漲2%”的目標幾乎難以實現。同時負利率政策帶來的負面效果逐步顯現出來，2018年4月接替黑田的新總裁繼續維持負利率政策的可能性非常小。

同時歐美央行的利率都在分階段上調，日銀單方面強行維持負利率難以支撐。因此，2018年日銀的利率政策如何調整將是房地產市場走向的風向標。

神淳司認為，2018年之後的利率被上調的可能性極大。同時認為，對於房地產投資者來說，房地產收益率5%將是判斷是否進行房地產投資的參考點。

收益率5%是個分界點

神淳司說，數據顯示房地產個人投資主要集中在1億至10億日元的物業上，從實際操作來看，收益率5%是盈虧的分界點。因為在目前的負利率金融政策下，投資房的銀行房貸約為2%。一旦日銀上調利率，保守的估計，投資房貸利率將上升至4%左右。

房地產業界多年的數據顯示，房價控制在年收入的5倍以下被稱為是最安全的購房計畫，但是目前房價上升中，達到年收七八倍的房子也被人們接受。在低利率的金融政策下，火爆投資催生出房價不斷上漲。

如果日銀的利率上調，即使把房貸利率控制在3%以下，作為安全購房的參考指標將被推升至年收入的6倍台階，這將加大購房者的經濟壓力，造成需求減少，最終帶來房價下跌。神淳司表示，對於利率是否上調的問題，在今年年末將會嗅到明確的走向，屆時需多加留意。神淳司還說，造成房價下跌的另一個原因是對出租房的過多投資。

他表示，目前電視新聞中也多次提到了對出租房的過度投資的問題。自從2015年1月推出了繼承稅的修改法案後，相同價值的話，現金繼承稅遠高於房地產繼承。此政策的推出時期與日銀的負利率出台的時期重疊。在此背景下，出於節稅的考量。有錢人投資房地產的增長速度增大，出現了少有的出租房的投資、修建。

神淳司表示，投資明顯過熱，目前房租面臨降價的壓力。特別是東京圈之外的二三線城市，這類出租房的空閒率增大，長期出租不出去，降房價的壓力日趨增大。在此情況下，出租房市場的困境自然會影響到售房市場，帶來樓市房價的下跌。

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（互聯網綜合整理）

日本國土交通省9月19日公布了截至2017年7月1日的基准地價。數據顯示，日本全國商業用地的地價同比上漲0.5％，連續2年上漲。2016年7月為同比上漲0.005％，曾時隔9年轉為上漲。隨著訪日外國游客增加，城市的店鋪和酒店的用地價格上漲，大城市的再開發也起到拉動作用。東京銀座時隔26年刷新了泡沫經濟時期的地價。因日本央行實施的貨幣寬松政策而產生的資金正在為地價提供支撐，但消解資產通貨緊縮的目標依舊遙遠。

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從日本各個地區的全部用途（商業、工業、住宅）用地來看，三大都市圈上漲1.2％，漲幅提高0.2個百分點。東京圈、大阪圈、名古屋圈均比上年有所上漲。地方圈則降低0.9％，但降幅收窄了0.3個百分點。

商業用地價格上漲的原因主要有兩個。一是預測訪日外國游客增加的動向的擴大。7月份訪日外國游客達到268萬，創歷史新高，4～6月的旅游消費額也實現了單季度超過1萬億日元。漲幅最高是京都市伏見區深草稻荷御前町，漲幅達到29.6%，祇園地區香的專賣店“豐田愛山堂”地價漲幅也達到27.3％。房地產開發商三井不動產在京都的祇園地區周邊開設高檔酒店等，旺盛的旅游需求形成了推動。

另一個原因是城市再開發。日本全國地價最高的地塊是東京銀座2丁目的“明治屋銀座大廈”。每平方米地價達到3890萬日元（約合人民幣229.5萬元），超過了日本處於泡沫經濟時期的1991年的每平米3800萬日元。

東京商業街銀座周邊的寫字樓需求也非常堅挺，通過著眼於東京奧運會的再開發，正陸續建設新的商業設施。美國房地產基金綠橡木地產6月份以超過200億日元的價格獲得了綜合商業設施“GINZA SIX”的8層寫字樓層。商業用地的上漲率東京圈為3.3％、大阪圈4.5％、名古屋圈2.6％，均比上一年有所擴大。

包括負利率政策在內的日本銀行（央行）大規模金融寬松也推動了地價上漲。加上外國投資者的投資動向，資金還流向日本地方，商業用地價格上漲的都道府縣增加到了17個。地方圈的跌幅為0.6％，同比收窄了0.5個百分點。

一方面，日本全國住宅用地價格同比下降0.6％。盡管是連續26年下降，但降幅已經連續8年收窄。日本國土交通省分析認為，“在實際需求上顯示出向好態勢”，認為經濟的緩慢復蘇對地價形成了推動。不過，在日本全國14656個調查地點當中，近6成的住宅用地價比上年下滑。其中，三大都市圈的漲幅為0.4％，基本維持不變，但地方則下跌了1％。城市與地方的兩極化趨勢仍難以消除。

（據日本經濟新聞中文版）

日本的房地產市場正在發生劇烈變化。由於“爆買”的中國人如今開始由買轉向賣，令東京郊區陸續出現新建房產賣不出去的現象。雖然房價目前仍處於峰值，但隨時都有可能暴跌。日本的房地產商們紛紛議論稱，中國人或將從“爆買”轉為“爆賣”。

主要客戶來自中國內地和中國台灣地區的東京都房地產公司負責人稱，2015年起拋售房產的人一直在增加。由於日元增值，投資無利潤，導致許多人不願出手買房。一名中國台灣人原本想在東京買下一居室房產用於投資，因為價格比樓市正在暴跌的台北還便宜。但在實際購買時他發現僅管理費就超乎預料，因此最終放棄。除了這類(流失的潛在)中國買家，還有些中國人因為對日本的未來感到不安而紛紛賣房。

中國人從2012年開始在東京地區大量購買高檔樓盤。由於日本稅制規定購買5年以上房產轉讓稅率較低，因此，許多中國人開始出售購買已超過5年的房產，甚至出現集體拋售。

據《2025年東京房地產暴跌》一書作者榊淳司稱，東京豐洲地區已有多處高樓的數十間房屋在出售，拋售者大多為中國人。這也導致東京世田谷區等地新建樓盤有6%至7%的房屋無人問津，售出的房屋只有三四年前的兩至三成。另外，因為日本政府加強了對民宿的限制，很多中國人已開始放棄。

（據環球網綜合  豐豆譯）

長假臨近，中國遊客將再次擠滿日本街頭。

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每逢節假日，日本街頭都擠滿了中國遊客

已有日本媒體發出預警：洶湧而來的中國人不光是來旅遊，還可能用人民幣“佔領”日本，因為大批中國人正在搶購東京、大阪乃至北海道、沖繩的房子。一種恐慌的說法是：

中國人目前已經成為日本的房屋中介行業的主要客戶。

中國人狂買日本房產，始於北京房價超過東京。2013年，國際貨幣基金組織數據顯示，北京、上海平均房價已超過東京。

近年，中國房價一飛衝天，世界十大最貴的房地產市場中有七個都在中國──北京、上海、深圳、中國香港、天津、廣州和重慶。

相比之下，日本的建築用地和房價，已經下跌到了20年來的最低點，大約相當於日本泡沫經濟頂峰時的1/8。

東京將舉辦2020年奧運會、日元持續貶值，也被中國人看作利好。據統計，中國大陸已經超越中國香港、中國台灣、新加坡，成了海外赴日買房的最大來源。

一、2020年舉辦奧運會 東京以及周邊房價上漲潛力大

前陣子在東京接待了一位來自上海做餐飲的朋友，朋友是第一次來日本，屬純玩。沒想到，玩著玩著，就看好了東京，僅僅數天的東瀛游，在做不動產中介的朋友幫助下，居然立馬拍板拿下了一棟可以改做民宿的小樓，外加一個供自己常來常往住用的高級公寓。感慨有錢的土豪就是任性的同時，也再次為國人投資日本房地產的手筆而咂舌不已。

日本的“一戶建”深受國內購房者喜愛

確切地說，國人投資日本不動產熱也就是近兩年來的事兒，隨著安倍政府打出“觀光立國”的牌子，降低了入國審查的門檻，國人籍此得以以各種身份進入日本，這其中一些生意人在遊玩中則以他們銳利的眼光發現了日本房地產中孕育著的商機。

必須感慨現在國人的實力和速度，也因此，國人在購買日本房地產上點燃的星星之火，迅速以燎原之勢在短短的兩年內燒遍日本列島，先是在以東京為主的關東地區開花，然後西征大阪南進沖繩北上北海道，中國房東遍佈日本全境。

於是，繼“爆買”、“爆網購”之後，日本媒體又給中國人創造了一個“爆買不動產”的新詞兒。

目前，外國人在美國、加拿大、澳大利亞購置房地產都有著身份和購入數量的限制，2017年上半年加拿大溫哥華和多倫多還開始對海外買家加收15%房產稅。

相比之下，日本房產對海外買家沒限購，而且只要買到手了，就可獲得永久產權，而不是像在國內的房產那樣只是擁有70年的使用權。（日本）房子是你的就是你的，不會和你耍套路。

現在來日購房的國人，還大都是以北上廣為主，尤其是北京人，他們深深知道奧運給北京帶來過多少商機。

隨著2020年東京奧運會的臨近，東京以及周邊的地價、房價甚至租金都在悄然上漲。國內房地產投資人士也聞風而動，據東京都政府民政部門調查顯示，東京一些靠近電車站、地鐵站的高級公寓都成為了華人買家的首選之地，甚至在東京灣岸區域的海景公寓也都成為了華人置業的目標。中國內地人成了海外赴日買房的最大來源。

二、東京大阪房產租金回報率是北上廣深的3倍

日本房產的物美價廉，對國內來的購房客來講同樣具有極大的誘惑力。在東京一個3LDK（約80平米，相當於國內的小三室一廳）的高層公寓，假設是20年前造的，由於日本泡沫經濟後房價一直走跌，那麼現在的價值也就是2000萬日元（125萬人民幣）左右，甚至有些地方1000萬（62萬人民幣）日元就足夠了。

最近，恰巧看到過一篇分析世界各國房地產投資回報比例的文章，文章中有一個全球房產租金回報率排行榜，美國德克薩斯州達拉斯的城市拔得頭籌，它的租金回報率｛實際租金回報率=（一年租金-房屋保養費／房屋價格｝為7.35%，排在第二位的是日本的大阪為5.91%第三為洛杉磯，為5.80%，第四為東京為5.76%。也就是說按這個統計表來看全球租金回報率最高的前四位裡，日本就佔了兩位。

再來看我們國內最牛的的北上廣排在哪裡呢？由圖表可見，北京的租金回報率排在倒數第一，為1.41%，深圳倒數第二，為1.44%，上海倒數第三，為1.50%，廣州倒數第四，為1.74%。我們不僅排在倒數第一到第四，而且數值也都差不多，平均1.5%。按國際公認的適合投資的房地產回報率為高於5%，從這個意義上來說，我們沒有一個地區符合這個國際共識。

而據日本自己的統計數字表明，日本新建高級公寓的租金回報率為5%到6%之間，舊公寓因房屋價值低反導致回報率偏高，居然達到新建公寓的一倍10%左右。按這個方法粗略計算一下，也就是說，在日本投資房地產出租，平均20年左右可以收回成本，而在北上廣卻需要100年左右。這也有例為證，筆者在上海也有公寓出租，租金一萬多，還算偏高的了，但按現在市價要收回成本需要70年。

三、長此以往，10年後北海道就會變成中國的一個省？

國內房價一飛衝天、物價不斷上漲，銀行利息越來越低，分散資產風險成為剛需。投資者發現，在日本投資房地產的程序相比於國內更簡單、順暢而且安心。

日本除了房產，櫻花美景也令人十分嚮往

以筆者為例，筆者在上海有一處房產，借國內房價持續高揚之東風，當初花100萬人民幣買的這套112平米的高層公寓已經漲到700萬元了，換算成日元（目前1元人民幣約兌換17日元）也算是個小億萬富翁了，那麼，如果筆者賣了上海的這套房子，在東京不錯的地段就可以買到5、6套2000萬日元左右的三室一廳公寓，那怕是買4500萬日元左右的新建高級公寓也可以買2、3套了。

魯迅筆下的上野公園

舉這個例子只是想說明一下在現在的赴日爆買房地產大潮中，其實就有很多人是和筆者一樣的，尤其是精明的上海人，他們在上海擁有數套房子的大有人在，利用旅遊的機會來到東京，看到東京的物美價廉又極具投資價值的房子，於是，賣掉上海的一兩套房子然後跑到東京來買幢樓房改造成民宿，再租給同樣精明的來日遊玩的不願花高價住酒店的上海人，可謂是一舉數得，即能拿到居留日本的簽證，又做到了分散投資以降低國內的房地產風險，還能享受到日本的醫療保險等福利待遇。

不過，最近也有媒體根據東京的華人購買房地產數量出現減少趨勢，從而報導說中國人爆買日本房地產熱已經出現了“退熱”現象。其實不然，只能說國人對日本的房地產投資更趨理性化、更具前瞻性了，這從除去東京、大阪等大都市，在日本一些二、三線城市也出現的中國人購房置地現象就足見一斑。

比如在北海道，借幾年前電影《非誠勿擾》的無敵美景，讓大批國人看中了日本的這塊風光無限的北國大地。而後在國內就掀起了北海道房地產投資熱。記得去年曾有報導說中國開發商在開湯100年的北海道洞爺湖溫泉地購入了7.7萬平米的土地建設大規模觀光設施；而這一兩年來，個人來北海道投資的也是越來越多，日本新聞就報導過一位中國人來到札幌，覺得適合投資，立馬毫不猶豫的甩出1000萬日元在札幌市中心買下了一個事務所，接下來又投資3000萬購入土地建造旅館。

電影《非誠勿擾》北海道外景點

如此例子，可謂是在北海道各種保養勝地、旅遊景點等時時發生，以至於連北海道當地人都在慨嘆、羨慕中國人資金雄厚的同時，又懷著矛盾的心理擔心地方中國化。其實，非只是普通民眾擔心，記得曾有國會議員在國會開會時提出這個問題，要求國家立法限制中國人購買日本土地、房產，甚至有報紙報導：長此以往，10年後北海道就會變成中國的一個省了。

西洋參考 萬景路  寫作者，常年行走日本，對日本的自然景色及社會人文有細緻的觀摩和深刻的瞭解，對中日差異和中日文化互動有深入的研究。

近年來，隨著新生育人口減少，日本的閒置住宅越來越多，有數據顯示，日本國內的閒置住宅已經高達 820 萬戶。不過，閒置住宅的屋主並不知道應該怎樣處理這些空房。一方面，日本的房地產業一直都不太景氣；另一方面，翻新舊房所要花費的金額巨大，房主們沒有無故翻新房屋的意願。

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但與此同時，東京、大阪等熱門旅遊目的地城市的賓館入住率高達 80% 以上。面對越來越顯得供不應求的旅館業和亟待解決的空屋閒置問題，把這些住宅經過翻新之後改造為民宿，似乎成為了資源合理配置的一個新方向。

解放日報報導，2016 年之前，把自家閒置的空屋以低廉的價格出租給遊客，在日本法律裡都屬於違法行為。伴隨著訪日遊客的劇增，日本的住宿業開始蓬勃發展，保守的日本人也開始逐漸思考起如何把民宿合法化。

2017 年 3 月，日本政府在內閣會議上確定了涉及民宿（即利用自家的空閒房間為遊客提供有償住宿服務）規定的新法案《住宅宿泊事業法》。新的規定提出，民宿的所有者必須向相關管理部門提出申報，違規者將予以懲罰，在此基礎上，將在日本全國開放民宿經營許可。每年的經營天數上限為 180 天，在生活環境惡化的地區，都道府縣或政令指定都市等可根據條例酌情縮短日期。新規預計於 2018 年 1 月開始實施。目前，民宿只在東京都大田區和大阪府等國家戰略特區得到許可。

不過，日本民宿的無證經營氾濫，給周邊居民帶來的諸多不便也頻頻被媒體曝光。

據民宿數量眾多的大阪、日本橋等地的日本居民反映稱，為了獲利，公寓樓內一些房主將房間改造成了民宿，但物業管理公司事先並沒有對其他住戶進行任何說明。入住民宿的基本都是短期住宿的觀光遊客，他們常常不守規矩，在夜裡大聲喧嘩，有人甚至連門都不關，讓鄰居無法好好休息。還有遊客不懂也不遵守日本垃圾傾倒的規範，把空瓶等垃圾就亂扔在門口，破壞了環境。

為了緩解這些矛盾，不讓民宿影響到普通居民的生活，政府部門紛紛出台了管理辦法。新法案規定，房屋所有者有義務向都道府縣進行申報；做好衛生管理；應對投訴。房屋託管企業等中介機構必須向國家進行登記。對於違規者，將處以入宅檢查等輕重不等的處罰。房屋所有者若謊報情況，或沒有遵從命令停止經營，將處以 6 個月以下的有期徒刑並罰款 100 萬日元（約 6 萬元人民幣）。

旅遊目的地京都市則開設了接受市民舉報的 “民宿 110”，作為統一受理來自市民信息的窗口。屆時，一旦接到稱攜帶大型行李的外國人幾乎連日進出住所、致噪音嚴重等情況的群眾舉報，市職員便會前往現場瞭解情況、並採取向提供住宿設施的個人及企業單位詢問來龍去脈等應對措施。若發現未獲得《旅館業法》許可的違法事例，將立即責令其中止營業。對於性質惡劣的情況還會考慮提起刑事申訴。

此外，一些科技公司也開始研發讓民宿服務更加規範的高科技產品。比如為瞭解決民宿產生的噪音引發周邊居民投訴的問題，日本市場已經出現了智能監控噪音的科技系統。這種系統被安置在房間之後，一旦噪音超過它所設定的分貝，可能會對週遭居民產生影響時，就會自動與管理公司取得聯繫。獲得信息之後，管理公司會採取相應的措施來提醒住客。

相關資訊：東京房價真會降嗎？| 日本

（據鉅亨網）

東京房價近年一路飆升，平均房價超過了6,000萬日元，是上班族平均年收入的十一二倍左右。近期有業內人士表示目前東京房價已到頂，之後將進入回落局面。房價下降與否，2018年之後日銀利率是否上調是個看點。

近十年金利變動直接影響房價

 

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神淳司表示，除去雷曼金融危機的特殊情況，從泡沫經濟崩潰後，房價變化很敏感地與金利變動呈現明顯的反向變化。當銀行金利上調時，房價就會下跌；反之則上升。他舉例表示，自從2013年黑田東彥出任日銀總裁後，出台了負利率的超大規模的金融寬鬆政策。受此影響，包括房貸利息在內的銀行貸款利息降到了有史以來的最低點，投放到金融市場的貨幣流量每年以80兆日元速度猛增。其中，流入房地產市場的資金也是格外滋潤。投資買房出現火爆升溫，房價在短短兩年中一路飆升，催生了目前局部的住房泡沫。

日銀總裁任期滿後將是房價轉折點

神淳司強調稱，日銀總裁黑田東彥將在2018年3月迎來任期的結束，連任的可能性極小。當初黑田立下的“超大規模緩和金利，實現物價指數上漲2%”的目標幾乎難以實現。同時負利率政策帶來的負面效果逐步顯現出來，2018年4月接替黑田的新總裁繼續維持負利率政策的可能性非常小。同時歐美央行的利率都在分階段上調，日銀單方面強行維持負利率難以支撐。因此，2018年日銀的利率政策如何調整將是房地產市場走向的風向標。神淳司認為，2018年之後的利率被上調的可能性極大。

同時認為，對於房地產投資者來說，房地產收益率5%將是判斷是否進行房地產投資的參考點。

收益率5%是個分界點

神淳司說，數據顯示房地產個人投資主要集中在1億至10億日元的物業上，從實際操作來看，收益率5%是盈虧的分界點。因為在目前的負利率金融政策下，投資房的銀行房貸約為2%。一旦日銀上調利率，保守的估計，投資房貸利率將上升至4%左右。

房地產業界多年的數據顯示，房價控制在年收入的5倍以下被稱為是最安全的購房計畫，但是目前房價上升中，達到年收七八倍的房子也被人們接受。在低利率的金融政策下，火爆投資催生出房價不斷上漲。

如果日銀的利率上調，即使把房貸利率控制在3%以下，作為安全購房的參考指標將被推升至年收入的6倍台階，這將加大購房者的經濟壓力，造成需求減少，最終帶來房價下跌。神淳司表示，對於利率是否上調的問題，在今年年末將會嗅到明確的走向，屆時需多加留意。神淳司還說，造成房價下跌的另一個原因是對出租房的過多投資。

他表示，目前電視新聞中也多次提到了對出租房的過度投資的問題。自從2015年1月推出了繼承稅的修改法案後，相同價值的話，現金繼承稅遠高於房地產繼承。此政策的推出時期與日銀的負利率出台的時期重疊。在此背景下，出於節稅的考量。有錢人投資房地產的增長速度增大，出現了少有的出租房的投資、修建。

神淳司表示，投資明顯過熱，目前房租面臨降價的壓力。特別是東京圈之外的二三線城市，這類出租房的空閒率增大，長期出租不出去，降房價的壓力日趨增大。在此情況下，出租房市場的困境自然會影響到售房市場，帶來樓市房價的下跌。

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（互聯網綜合整理）