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四年壹度的2020年東京奧運即將來臨，事實上，在大型開發利多、GDP連續 6個季度呈現正成長、負利率環境、日圓匯率偏低等利多因素帶動下，早已吸引中國及外資國際買家前進東京置產，帶動價格大飆漲，在海外不動產市場獨樹壹格。盡管如此，仍提醒投資人留意全球升息等潛在風險。

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東急房地產中國臺灣區董事長木內亮表示，東京奧運題材熱門，且國內民眾對投資日本不動產情有獨鍾，深究背景因素的，包括地理位置鄰近、對於MADE IN JAPAN的信賴等重要原因，讓民眾敢放心大筆投入日本市場，無論是商業型辦公大樓、店鋪，收益型整棟住宅或豪宅套房皆有強大的買盤。

木內亮董事長表示，真正帶動海外資金前往日本投資不動產的分界點是2012年安倍政權上臺後所采取的經濟政策，就是透過弱勢日圓來創造經濟，盡管日本經濟是否因此有顯著復蘇丶仍待時間驗證，但日圓走貶至今，確實帶動龐大海外資金前進日本不動產，且只要安倍在任的壹天，這趨勢大致上不會改變。

此外，投資首重風險控管，相較於近幾年也相當熱門的東南亞房地產，日本政府對於政策與稅率上對外資投資人並沒有特別限制，加上法規明確透明，讓投資人相對安心。

自2013年起的日本不動產投資熱，也確實推升了房價，但網路謠言“拋售潮將啟動丶東京房地產賣壓沈重”則為不實說法。根據日本不動産研究所的統計，近年東京的住宅價格呈現正向緩慢穩定上揚。對此，木內亮表示，有別於其他海外城市“以賺價差為主”的思維邏輯，日本丶尤其是東京著重於“保值並賺取穩定收益”，也就是說，2020年東京奧運題材對房價也許是有加分效果，但日本不動產真正吸引買盤進駐的是“穩定投報率”，這對追求穩定收益的國際資金特別有誘因。房價成長高於2008年雷曼風暴前的水準。

也許外界會相當好奇，為何在東京這樣的大都市，“租屋”市場特別發達？木內亮表示原因有兩項：壹、是2011年311發生東北大地震當晚，住在郊區通勤東京市區工作的上班族因為停電而必須夜宿東京街頭，開始有危機意識覺得在東京租屋當災害發生時會是較保險的做法；二、少子化問題在日本20年前就開始發生，家庭人口越來越簡單的構造改變，不再需要郊外大房子提供小孩居住，為了節省通勤時間人口逐漸遷入東京。且國際化需求下工作型態改變需要時常移動，租屋變成現在的中少年人口的首選。

另外，J-REIT（不動產投資信托）的市場也正在擴大。J-REIT 的保有資產現已超越16兆日圓，比起2013年已擴大了 1.7 倍。同時隨著J-REIT的保有資產擴大，東京也出現的更多優良的租賃物業，形成了現在的租賃市場。

因此，木內亮表示，即便東京奧運題材不再，東京房價也不會出現大幅下跌現象，因為龐大的租屋需求會支撐，且這樣的現象不僅發生在住宅，包括商辦也是。根據日本不動産研究所統計，在2008年雷曼風暴後，丸之內與大手釘等東京甲級商辦的期待報酬率大多維持在4.5%至3.5%的水準，截至2017年10月的統計數字為 3.5%，而包括日本橋、赤阪、六本木、西新宿等地仍有4%的水準。

外資瘋買日本不動產 

日本不動產穩居各國投資人海外投資首選的地區之壹，根據統計，2017年外資在日本不動產的投資比重已突破30%，創下近10年以來新高。

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第壹太平戴維斯日本研究及顧問部部長金子哲也表示，依照裏約、倫敦與北京的奧運經驗，奧運過後，各主辦國的外國觀光客人數依然呈現強勁成長趨勢，因此，隨著2020年東京奧運到來，也可望帶動飯店與零售不動產市場利多。

除此之外，受惠於日本企業的強勁獲利，投資人對於東京辦公室市場也相當關註。金子哲也指出，2017年預估日企的稅前獲利將成長17%，將帶動整個就業市場以及辦公室租賃需求。

而谷歌（Google）日前也宣布東京總部將在2019年從目前的六本木新城搬遷至涉谷開發案Shibuya Stream，將承租將近5萬平方公尺的辦公室，面積為現有總部的3倍，可容納1倍以上的員工。

金子哲也指出，目前東京都心地區則有多項大型商用不動產開發案，包含丸之內、澀谷、虎之門與品川等地區，陸續將於2027年全面完工；多項大型建設計畫也已如火如荼展開，像是斥資9兆300億日元的中央新幹線，東京到名古屋段預計將在2027年完工，至大阪段則2037年完工，有助於串聯主要城市間的商業動能及觀光資源。

居外精選日本房源：

東京豪宅區新宿目白（Mejiro）的優雅低層公寓

建築面積：99平方米
房型：3臥1衛
特色：32平方米的屋頂陽臺，全屋充滿明亮的自然光線
交通連接：靠近目白丶高田馬場和下落合車站，方便前往東京的主要地區，包括池袋丶新宿和澀谷
房屋價格：1.38億日元（約806萬元人民幣）
物業編號：25177003

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留意幾個潛在風險

不過，金子哲也說，雖然目前日本不動產市場充滿話題以及利多，但仍提醒投資人需註意幾個潛在風險，包括日本央行很可能將追隨全球升息的腳步，將脫離超低利率環境；國際型的黑天鵝事件對全球主要經濟體的影響，日本也無法置身事外；以及大型開發案所帶來的大量新供給是否可以順利消化等。

中國臺灣屏東大學不動產經營管理學系教授賴碧瑩表示，受到2020年奧運題材推波助瀾，赴日投資地產成風潮，卻更要註意匯損風險，還有房價增值的前景也要多加留意。 賴碧瑩分析，在日本持有房產，稅負其實相當繁重，不適合短期的買進賣出，如果有投資人因為看好奧運題材而買進，建議在2019年前就脫手。 賴碧瑩也指出，日本人仍些許排外，造成外國人在當地較難取得好物業，要考量脫手的難易度。

居外看點：【東京房地產市場是否已經見頂？】

 

參考來源：鉅亨網、東急房地產、ETtoday新聞雲
責任編輯：Zoe Chan

《忠犬八公的故事》是日本版的《忠狗巴比傳奇》，這只秋田犬每天在東京的澀谷站迎接自己的主人下班回家。1925年主人過世後，忠犬八公依舊每天在站外等候，直至10年後它自己也離開了人世。忠犬八公代表了日本人令人敬佩的忠誠和服從品質。

在澀谷，忠犬八公的雕像仍是深受人們喜愛的聚會場所，但曾經一度信奉集體主義的日本文化逐漸背離傳統，變得更加傾向於個人主義，這有助於形成瞬息萬變的住房市場。第一太平戴維斯在報告中稱，由於日本年輕人相對晚婚或放棄結婚，2016年底，東京23區的平均家庭人數從2000年的2.13人降至1.93人。政府分析稱，2015年，東京都市圈的單人家庭占比從2000年的41%升至47%，這有助於促進消費，並為投資者創造機會。

自2012年12月以來，東京住宅用地價格上漲的連鎖反應導致房價上漲。澀谷正在發生著急劇變化，其人口在15年內增加了14%。當地相關機構表示，2013年1月至2017年1月，該地區地價上漲了35%至40%。作為歷史上著名的娛樂和夜生活社區，澀谷自20世紀90年代以來成為日本科技初創公司的落腳點，並因此得名“比特谷（Bit Valley）”。來自第一太平戴維斯的克裡斯·曼奇尼（Chris Mancini）表示，該地區是世界上最繁忙的交通樞紐之一，目前正在進行2.6公頃的城市再生項目，“這是20年來規模最大的改造項目”。該地區四通八達，緊鄰山手線（Yamanote Loop line）軌道交通，經濟實惠的住宅和高端住宅兼備，1,700套新建住宅計劃在未來十年內完工。

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自2012年首相安倍晉三執政以來，他通過量化寬松推行的低利率和日元貶值政策大大刺激了日本的房產銷量。佳士得國際房地產子公司Japan Capital Realty首席執行官桑尼·薩伊托（Sonny Saito）表示，日元兌亞洲貨幣和美元較歷史值降低，令日本房地產市場對於國際投資者的吸引力大增。2017年8月，日本城市地區新建共管公寓的價格比2012年上漲了36%。

“東京因為房價高而備受詬病，”他表示，“但其房價相較於倫敦和中國香港等其他全球化城市來說仍較低。”中心5區的中端公寓售價1.5萬美元/平方米；但中國香港類似房產售價高達4萬美元/平方米。

薩伊托表示，理論上，中國新出台的資本管制政策會限制對外國房地產的投資，但大量資金已經通過新加坡和中國香港流出中國大陸，還有其他變通方法出現。澀谷最受歡迎的地區之一是代官山（Daikanyama），“這是極具發展前景的時尚區，低密度、低層建築林立，精品店和露天咖啡館彙集”，曼奇尼表示。在代官山，帶屋頂陽台的兩室公寓在Japan Property Central的售價是220萬美元。同地區的三室公寓在蘇富比國際房地產的售價是158萬美元。

澀谷站附近的南平台（Nanpeidai）綠樹成蔭，曾經坐落著幕府時代的家宅，現在是社會名流和前任政府大臣的居所。澀谷南平台的新開發項目The Parkhouse近期意外開售。帶花園的五室住宅在蘇富比國際房地產的售價是700萬美元。

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雖然澀谷正在經歷急劇變化，但該城市的中心3區仍占據房價高地。中央區（Chuo ward）銀座（Ginza）購物區的地價是全國最貴的——即使不是全世界——高達35萬美元/平方米。港區（Minato ward）的青山（Aoyama）國際化住宅社區擁有全球連鎖超市和學校，深受僑居者歡迎。

野村研究（Nomura research）表示，日本預計將繼續成為全球第三大經濟體，緊隨中國和美國之後。“東京是一座全球化城市，除北京之外，這裡有比任何城市更多的財富500強公司，” 曼奇尼表示。

日本住宅每年貶值10%，通常於30年後采用最新抗震技術重建。但日本房產投資者仍能從總體上受益，原因在於大幅抵押貸款減稅、低稅率，以及每年約3%至4%的租金回報。

但有跡像表明，日本房地產市場已見頂：12月，東京都市圈的房價比上年下跌0.7%。“我們認為房地產市場將會崩潰，” 薩伊托表示。

東京人口每年增長1%，由於土地有限，房價可能會繼續走強。但其他因素表明，房價可能已經見頂。估價機構Tokyo Kantei表示，2016年，新鍵住宅的平均售價是東京平均年租金的28.7倍，比前12個月上漲1.4%，比2012年上漲4.9%。日本不動產研究所（Japan Real Estate Institute）表示，8月，房價再次同比下跌1.08%。

國際貨幣基金組織（IMF）預計，該國經濟在未來5年將僅增長0.5%。韓國也是一個擔憂因素。如果安倍經濟學無法帶領日本經濟復蘇的話，投資者可能會像忠犬八公一樣被拋棄，等待著永遠不會到來的回報。

購房指南

• 稅費（包括3%的買方中介費）是在購買價基礎上額外增加6%至10%
• 外國人購房沒有限制，但購房不代表獲得居留許可，如果海外購房者希望在日本居住的話，需要獲得居留許可
• 在購買公寓時，獲得土地所有權也至關重要

買房預算

• 東京港區的兩室公寓，售價90萬美元
• 西麻布（Nishiazabu）社區的三室公寓，售價175萬美元
• 市中心的頂層公寓，售價800萬美元

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原文來源：金融時報
發表日期：2017年11月17日
責任編輯：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

日本不動產流通經營協會10月27日發表了“2017年度不動產流通業的消費調查報告”。報告顯示還房貸方式中，在低房貸利息，高房價的背景下，選擇“固定利息”的購房者大幅度上升，選擇“固定利息”的購房家庭超過了“變動利息”的家庭，出現9年以來的逆轉。

9年以來“固定利息”“變動利息”首次逆轉

該調查是以東京都和神奈川縣、崎玉縣、千葉縣的東京圈為中心的調查結果，調查以2016年中的1,067個購房家庭為調查對像。在有關“還房貸利息的方式”的問卷中，14.5%的家庭“全期間選擇固定利息”，從去年的5.2%增至14.5%（增9.3點）；選擇“在一定期間中固定利息”的占29.3%，從去年的18.0%增至29.3%（增11.3點），兩者的合計為43.8%。另一方面選擇“變動利息”的購房家庭占43.6%，從去年的63.9%猛跌20.3點，出現選擇“變動利息”低於“固定利息”的現像，這是9年以來兩者首次發生逆轉。

此外，有關“固定利息的期間”，約有42.4%（去年27.7%）的購房家庭選擇了“10年固定”，88.2%（去年58.1%）的購房家庭選擇了“10年以上固定”的還貸方式，固定利息長期化的傾向尤為明顯。對於選擇固定利息的原因，60.3%（去年55.8%）的購房者表示“目前的金利低”，所占比例最多，同時表示目前是利息的最低時期的購房者出現增加趨勢。

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低金利高房價 申請還貸件數增加

不動產流通經營協會的調查還顯示，購買新房時申請房貸的件數比去年增加了近4個百分點，增至73.1%，同時購買二手房的也表現出增加趨勢，增長率為66.5%（去年63.3%），兩者同時出現增加的現像為10年以來首次。

對於申請房貸件數增長的原因，分析認為在目前低金利的大環境下，還貸負擔相對減輕，促使借貸件數增加。另一主要原因被指是近數年房價持續飆升，購房的定期分付款額增加促使購房家庭采用借貸手段。調查顯示新房購買的房貸的平均借款金額比去年增加了2.5%，增至3,863.9萬日元，購買二手房的增加了3.4%，增至3,172.4萬日元，同為自調查開始的2004年以來的最高金額。申請房貸率、平均借貸金額同處於高水准。

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另一方面，分析指出房價持續高攀造成諸多購房家庭不得不依靠申請房貸購房。據房地產情報公司“東京鑒定”的調查顯示，平均房價相當於上班族平均年收入的倍率的指標連年上升，從2010年全日本平均的6.01倍上升至2016的7.59倍，其中東京圈的倍率攀升高達11倍左右。即房價上漲遠高於上班族的年薪增長，這促使購房家庭購房時不得不選擇申請房貸。

另一方面，金融機關的統計數據顯示，與去年同期相比，2017年4-6月在日本住宅金融支援機構申請房貸的件數出現銳減，下降了17%。有分析表示房貸申請件數的變化預示房地產市場的房價可能出現回落的兆頭，不過分析同時也指出目前的“固定利息”大受歡迎的傾向不會有大變化，至少還將持續一段時間。其背景原因是目前看不到日銀有上調金利的舉措，依然強勢地表示將持續負利率政策。今後房地產市場的走向將影響借房貸件數以及借貸金額，未來的樓市走向將備受關注。

互聯網資訊綜合整理
責任編輯：Zoe Chan

時序進入秋天，是日本旅游旺季，東京因為距離近，且有許多寓教於樂的景點，常是親子旅游的首選，許多父母也會藉此順道看看當地的置產機會。市調顯示，包括品川都更區、東京港區及中央區，都有不錯的投資標的。

品川是從羽田機場進出都心的門戶，位於車站附近的品川水族館（Aqua Park），是東京都內超人氣旅游去處。

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東京信義業務統括室部長李旭鎮表示，最受矚目的中央磁浮新干線以品川站作為起始點，加上羽田機場的國際航班增加，品川站的交通樞紐地位將更為重要，而由品川車站向周邊延伸發展的都更地區，都是具有未來發展性的潛力據點。

以靠近臨海區的塔型住宅大樓為例，格局涵蓋一房到四房，售價介於3,900萬至1.5億日圓之間（約229萬至881萬人民幣），因具有區域指標意義，一推出便引起登記購買旋風。

而去年開幕之後便掀起參觀熱潮的史努比博物館，就位在擁有東京鐵塔、六本木之丘、東京中城等重要地標的港區，相當適合闔家前往。

港區除了是商業觀光重鎮，更是很受歡迎的住宅區，著名的燙金門牌地段3A－青山（Aoyama）、麻布（Azabu）及等同高級住宅區代名詞的白金台都在此。

日本不動產經濟研究所的統計也顯示，1億日圓以上的住宅，在港區一直維持良好銷售，足見港區難以被取代的尊榮地位。據了解下半年將有平均每坪價格上看1,000萬日圓（約58.7萬人民幣）的頂級豪宅物件推出，值得關注。

中央區是東京都心另一個具代表觀光地，位於銀座的全新大型商業設施東急PLAZA銀座及GINZA SIX陸續開幕，還有將轉型搬遷的築地市場，都值得一游。

以未來性而言，廣達23公頃的築地市場原址、相當於五個東京巨蛋的土地，日後的開發運用將會是中央區新的發展潛力。

目前（2017年10月），中央區每平方公尺公告地價為551萬日圓（約32.4萬人民幣），是日本全國最高，與前一年度相較仍有8%以上的漲幅。

至於中古大樓平均價格為每坪305萬日圓（約17.9萬人民幣），在日本全國不動產價格比較中，最劃算地區排名是東京23區首位，具備保值與高CP值兩項投資優勢，是置產的絕佳選擇之一。

（據經濟日報）

責任編輯：Zoe Chan