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近20年，國內房價總體上漲，尤其近5年，一線城市房價年均漲幅超10%，遠超其他投資產品，不動產儼然已經成為公認的最佳投資品，“買房致富”更是不少內地普通人親眼見證或經歷的“投資真理”。

隨著國內房價一路的“水漲船高”，加上自2016年起，國內樓市新政不斷，限貸、限購、限售不斷加碼升級，分化加劇，很多人選擇海外理財投資，將房產投資的目光從國內轉向國外。

從赴東南亞旅遊到赴東南亞置業，不少中國家庭正從東南亞國家開始邁出自己海外置業的第一步。

與過去較高淨值人群多出於移民或子女教育等考慮在英美等發達國家大城市置業的需求不同，投資東南亞地區樓市的需求往往與賺取租金回報、養老、度假等目的聯繫在一起；相比歐美中心城市動輒上千萬元的房產投資門檻，一兩百萬元，甚至幾十萬元的購房門檻深得不少中國家庭的青睞。

世邦魏理仕在近期的一份報告中指出，中國內地於2017年上半年再度成為亞洲區內最大的跨境房地產資金來源地。中國內地房地產發展商及綜合企業於上半年離岸房地產交易中，亦成為舉足輕重的買家。人民網近期援引一份追蹤中資房地產企業在東南亞國家投資的研究報告顯示，包括富力、碧桂園、綠地等在內的8家中資地產商在東南亞國家已經投入或宣稱的投資總額已經超過了2900億元。

另一方面，中資與“一帶一路”倡議沿線國家的各方面經貿往來正日益增加，私營機構也在該地區更加活躍；各種大型鐵路基建項目的陸續開展都預示著未來這一區域更為緊密的聯繫和巨大的發展空間。

東南亞可入手投資機會在哪？

與新加坡、馬來西亞、泰國等早有一批中國投資客湧入，房價高、投資門檻較高相比，房價較低且有發展潛力的柬埔寨成為有意投資東南亞的中國家庭的最佳選擇。

柬埔寨近6年來經濟保持平均7%以上的高速增長，增速排名全球第六，據亞洲開發銀行（ADB）預測： 柬埔寨GDP將在2017年將維持7.1% 的增長速率；跑贏整個東盟地區2.5個百分點的平均水平。

中國“一帶一路”發展戰略規劃可預期帶動柬埔寨經濟增長，泛亞鐵路的建成，將使柬埔寨的貨物在中國-東盟自貿區框架下走向地區與全球市場，屆時柬埔寨的經濟及房價漲幅可期。

據悉，今年上半年，柬埔寨建築業投資總額達到近50億美元，相比去年增長27.44%，顯然房地產已經成為柬埔寨投資最熱門的項目。而今年上半年，柬埔寨國土規劃和建設部批准的建築項目共有1523個，面積為728萬餘平方米；而去年同期則有1183個項目，投資總額接近39億。從2000年至2017年6月份，柬埔寨建築業共吸引來自18個國家，共309個投資項目，面積為1346萬餘平方米。

根據柬埔寨城市發展戰略的研究報告顯示，2014年在金邊市與各省大城市居住的人口共有450萬，約佔全國人口的27.1%，2030年柬埔寨城市人口將增至792萬，約佔全國人口的44%。該數據顯示，2015至2030年的15年裡，柬埔寨城市至少需要80萬個住宅，即每年住宅的需求量超過5萬個，由此可見，柬埔寨目前樓市將長期處於供不應求的狀態。

自2012年以來，金邊房價從原來的1000美元/平漲到如今的3000-3500美元/平，年均漲幅大於15%，部分地區房價表現甚至高達25%的漲幅。租金方面，目前金邊公寓租金投報率保守預估約8%-10%，核心區域投資回報率高達12%-20%。出租比例80%-95%，持有時的空房率極少。

柬埔寨樓市起步 公寓產品需求量大

目前金邊樓市的發展情況比較像早期的深圳，城市規劃才剛剛起步，不少基建項目也正在落實，隨著基礎建設的逐步落實，房價的增值空間也會隨之而增長。

在樓市中，最值得關注的產品是公寓，潛在需求市場非常可觀，金邊公寓租戶中，98%為跨國企業的外國員工。金邊是一個國際化程度非常高的城市，跨國企業眾多，常住的外國工作人員密集，目前金邊大街上的5個人裡就有1個外國人，預計到2018年在柬埔寨長住外籍人口保守估計為30萬，也就是說，2018年的金邊有差不多20個外國人分享一套公寓，如果平均一套公寓能進去3個人的話，金邊將面臨的問題是：如何為剩下的17個人解決住房問題，金邊對公寓的需求量非常大。

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截止2014年6月，不算別的國家，僅中國人持有柬埔寨商務簽證的就有8萬（現在是2017年這個數據將會更多）。而金邊的公寓數量2014年僅3000多套，雖然金邊目前已有很多高層公寓的建築工地在緊張施工，到2018年金邊地區完工的公寓量大約在13000套-15000套之間，還無法滿足市場的需求。

除了外國人的租房需求，柬埔寨本國中產階級的剛性住房需求還有很大潛力等待釋放。柬埔寨1500萬人口中有一半年齡在25歲以下，再過幾年，他們與中國的年輕人一樣，都面臨著結婚生子，隨著家庭經濟收入的逐年提高，這一部分人同樣對住宅環境有更高的要求。

來源：網易

責任編輯：Shelly Du

菲律賓在消費信心上揚、勞動就業改善下，個人消費與投資雙雙成長，帶動菲國全年GDP成長達6.8%，不僅居東協之冠，更超越中國，菲律賓人民平均所得超過3,000美元，平均房價年漲10%至12% ，近年也吸引海外企業和年輕人，來此創業發展找機會。

總部位於中國台灣的亞太國際地產執行董事秦啟松表示，菲律賓總統杜特蒂上任後已批准17個項目提升國內基礎建設，這些投資占經濟成長比重5.5%。菲國房地產從2007年開始上漲，首都馬尼拉超過1.200萬居民，隨著住宅、 辦公室和零售店鋪需求激增，濱海的房地產現在是最暢銷的商品。

此外，菲律賓的外包業務、廣告業、建築業和網路零售業蓬勃發展，房地產市場不僅有內需買盤強力支撐，還有外來的長駐者及投資者。

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秦啟松指出，馬尼拉的周遭緊鄰著商務區馬卡蒂Makati、Bonifacio 環球城（BGC），以及博弈特區，三者組成目前菲律賓最繁華的區塊。而博弈特區位在呂宋島馬尼拉灣東岸，租屋行情每坪約504人民幣。

秦啟松表示，博弈特區有IT中心、商務流程外包中心、全菲律賓最大的購物中心、以及豪華的賭場和度假中心，生活機能便利，加上許多跨國企業進駐，使得特區內的豪華住宅大樓成為炙手可熱的搶手貨。區內的辦公室閑置率只有1%到3%，房價年漲14%，超越了中國香港及東京。

亞太國際地產菲律賓營運處總監張嘉琪說，博弈特區目前已經有美國太陽城Solaire 、中國澳門賭王之子何猶龍投資的賭城City of Dreams，斥資10億美元打造；日本Okada集團投資的Tiger City也將開幕；中國香港雲頂集團也搶進在此投資賭場蓋度假村。龐大的博弈事業，預估到2020年收入將突破70億美元，其周邊事業，可增加10萬個工作機會。由賭場經濟帶動房市，漲勢潛力無窮。

（來源：經濟日報）

責任編輯：Zoe Chan

越南新房地產法於2015年7月正式實施後，容許海外人士於當地置業，加上城市建設步伐加快，投資者料未來越南房地產蘊藏龐大升值潛力。

全新地下鐵系統 2020年落成

為配合城市化發展，胡志明市將不少基建升級。其中將斥資2.49億美元，興建全新的地下鐵系統，預計將於2020年落成，屆時每日載客量為18.6萬人次，相信有助紓緩地面交通壓力。

另外，政府亦斥資16億元美元興建的新機場——隆城國際機場（Long Thanh International Airport），於2025年落成後將取代現時的新山一機場，將連接胡志明市及世界各地。而現有的新山一機場將改為國內航綫，來往越南各個城市將更方便。

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新房產法 允許外籍人士當地置業

現時胡志明市的平均呎價約3,387人民幣，對比東南亞同類城市如泰國曼谷約6,774人民幣的呎價仍算低水，加上當地兩年前通過新的房地產法，容許更多海外買家於當地置業，料在基建及法例兩者帶動下，當地物業可有上升的空間。

事實上，胡志明市於物業市場開放以來，已錄得按年10%升幅，而當地有約7成的人口為30歲以下，相信無論未來國內及國外對胡志明市房地產有一定的需求。

以往海外買家，必須持有越南工作簽證才可於當地購買房產物業。新的住宅物業法下，容許持有有效入境證明的海外人士買入物業，並可擁有50年租賃物業權，業權屆滿後仍可延長期限。

需注意的是，海外買家必親身前往越南簽署買賣合約，而當地銀行暫時未能為海外買家提供貸款服務，如欲購買越南物業則要注意資金問題。

來源：中國香港經濟日報

責任編輯：Zoe Chan

中資海外購房回暖

今年以來，在國家外匯管制收緊和加拿大、澳大利亞等國家收緊外資購房政策的雙重影響下，中資海外購房一度潮歇；然而，從8月開始，再次潮起。從《21世紀經濟報導》記者最新採訪瞭解的情況來看，由於中國買家需求依然強烈，包括地產商、貸款機構、地產中介、律師等多方正努力填補當前資金空缺的商機，積極為中國買家提供海外購房的一條龍服務，交易正逐漸回暖。

據瑞銀財富管理9月28日發佈的2017年“瑞銀全球房地產泡沫指數”顯示，就全球範圍來看，加拿大多倫多面臨的房地產泡沫風險最大，其次為斯德哥爾摩、慕尼黑、溫哥華、悉尼、倫敦、中國香港和阿姆斯特丹。

來自四大洲、16個國家的60名房產中介，多個專長於海外投資移民的律師和移民留學中介，幾乎構成了一條完整的海外置業產業鏈，這是《21世紀經濟報導記者》在9月舉行的居外網海外房產峰會上見到的景象。記者在現場遇到了一家特別的公司，這是一家來自澳大利亞的貸款中介機構，主營業務是對接放貸機構和借貸者，這家公司來中國尋找商機，源於澳大利亞當地的一個房產調控政策。

“自從澳大利亞當地銀行停止對海外買家的貸款業務後，我們在其中發現了填補資金空缺的商機。我們和多家有能力、有產品但缺乏銷售渠道的貸款機構合作，成立了一個中英雙語的團隊接待海外客戶。我們和多個國家的客戶和介紹人合作，但中國客戶是主要的，因為他們對澳大利亞房產興趣濃厚。我們為海外客戶提供一條龍服務，包括尋找資金、保險和房產管理。”這家公司的海外業務主管對21世紀經濟報導記者透露。

加拿大、澳大利亞多地出台政策打擊外來需求

據悉，自去年上半年起，澳大利亞當地銀行陸續開始收緊對外國人的購房貸款政策，海外收入的購房者幾乎無法在當地銀行取得貸款。澳大利亞政府大部分獲批的外來投資申請都是期房投資，據瞭解，上述政策讓許多海外收入的購房者措手不及，他們無法按時交割，甚至出現了中國買家被迫違約放棄首付的案例。

“我們有一個客戶受到這個政策的影響，在政策出台之前，這個客戶順利地在當地銀行獲得了貸款，在澳大利亞買了第一套房子。到了今年年初，客戶在購買第二套房子時遇到了麻煩，原本有一家銀行已談妥，但對方突然就說不做了，不是收緊貸款條件，而是完全不做了。客戶當時非常著急，但不想失去10%的首付，我們就幫忙介紹了一些貸款中介。”9月13日，中文國際房源平台居外網中國區業務總監吳光慧對21世紀經濟報導記者表示。

據瞭解，在澳大利亞當地銀行停止貸款後，當地非銀行金融機構和外資銀行以及當地一部分開發商，試圖填補資金的空缺。

以澳大利亞最大公寓開發商Meriton為例，據該公司CEOHarry Triguboff今年五月接受澳大利亞媒體採訪時稱，截至目前已累計向中國購房者貸出了2億澳元（約合人民幣10.3億元），未來或將進一步增長至4億澳元（約合人民幣20.6億元），“我不想成為一個銀行家，但我不得不做，因為我們的銀行停止貸款了。”他對媒體表示。

21世紀經濟報導記者向Meriton發送了採訪申請，但該公司以CEO行程緊張為由，拒絕了採訪。根據該公司官網信息顯示，無論是澳大利亞還是非澳大利亞居民、投資客還是自住者，該公司都可以為其提供二年期的固定利息的抵押貸款，最高可達房款的八成，不可展期，不同項目的利息有所不同，一般在4%-6%之間，在申請貸款時需要繳納一筆1500澳元的申請費。

“確實有當地開發商可以為購房者提供貸款，但形式不同，比如說，我之前一個別墅客戶就是由開發商提供了半年期的無息貸款。”10月11日，上海一家澳大利亞房產中介人士對21世紀經濟報導記者表示，但她補充道，當地開發商大多數還是較為謹慎的。

除了當地銀行停止貸款之外，澳大利亞的維多利亞州、新南威爾士州在2016年上調了針對海外購房者的印花稅，昆士蘭州在去年10月推出了針對海外購房者的轉讓稅，聯邦政府層面也推出了一些針對非澳居民的調控政策。

除了澳大利亞外，過去幾年受到中國買家青睞的國家是加拿大，尤其是加拿大的多倫多和溫哥華。去年，大溫哥華地區針對外國購房者推出了15%的轉讓稅，今年4月多倫多所屬的渥太華省在部分地區，推出了包括外國購房者15%轉讓稅等系列政策。據渥太華省政府9月公佈的數據顯示，政策實施後，外國買家的交易有所下降。

全球多個城市房價出現泡沫風險

這些市場紛紛推出針對海外購房者的政策的邏輯不難理解，即政府希望通過抑制海外需求，來調控過熱的樓市。

據瑞銀財富管理9月28日發佈的2017年“瑞銀全球房地產泡沫指數”顯示，就全球範圍來看，加拿大多倫多面臨的房地產泡沫風險最大，其次為斯德哥爾摩、慕尼黑、溫哥華、悉尼、倫敦、中國香港和阿姆斯特丹。在亞太地區，中國香港和悉尼的房地產泡沫風險較去年上升。新加坡樓市估值依然公允，風險持續下降，而東京樓市估值過高的情況在2017年越發明顯。

但報告指出，這些泡沫背後的一大推手是過去十年以來的低利率環境。在歐洲城市，儘管自2007年以來，實際房價已上漲了30%，但公寓的使用成本（即抵押貸款支付的利息和分期付款）仍然低於十年平均水平。在加拿大和澳大利亞也出現了同樣的情況，令人難以負擔的高企房價的一大支撐因素便是低利率。

報告還指出，在全球房地產市場中漸漸形成了“超級明星城市”效應，市場參與者認為這些最具吸引力城市的房產將長期以最快速度升值，比如中國香港、倫敦和舊金山等。大家的直覺是全球和全球的富裕家庭會對頂級房產產生源源不斷的需求，只要供應速度快速增長，那麼這些“超級明星城市”的房價可以與租金、收入及全球均價脫節。報告還指出，過去幾年來，這樣的效應還引發了國際需求的激增，尤其是來自中國的需求，使當地市場獲得額外的推動力，還將當地購房者逐漸擠出市場。

“大背景是全球長期的低利率環境，像多倫多、悉尼和中國香港等都是中國大買家最為青睞的目的地，出於教育、分散資產配置、移民或居住等需求，我們把這些城市稱為‘超級明星城市’，這些城市對外來投資和移民持開放態度，其房產買家不僅僅是當地收入人群，還吸引了來自全球的需求。過去三年中，這些城市的房價平均漲幅為20%，多倫多、中國香港去年漲了20%，悉尼漲了10%，這些城市也是中國投資者最為青睞的城市。”10月13日，瑞銀財富管理大中華區首席投資總監及中國首席經濟學家胡一帆在接受21世紀經濟報導記者電話採訪時表示。

不僅僅是當地，國內政策也在收緊當中。自去年底國內外匯政策收緊以來，業界紛紛預計海外房產將出現降溫。今年年初起實施的《個人購匯申請表》明確提示，購匯不得用於境外買房、證券投資、購買人壽保險和投資性返還分紅類保險等尚未開放的資本項目。7月1日起實施的《金融機構大額交易和可疑交易報告管理辦法》規定，人民幣計價的大額跨境交易報告標準定為20萬元人民幣，當日單筆或累計交易也從以前的20萬人民幣下降到單日的5萬人民幣。這意味著，此前資金出境慣用的“螞蟻搬家”幾乎不再可行。

“現在好多人打電話來諮詢的第一句話就問是否可以解決資金出境問題。不過 ‘螞蟻搬家’現象還是存在的，銀行人工櫃檯是越來越難了，但據說網銀可行。另外就是灰色渠道（地下錢莊），手續費從0.8%上漲到了3%。不過我們不參與資金出境的過程。七月的時候確實降溫了，我都開始擔心生意做不下去了。不過，八月開始又回暖了。”上海一家日本房產中介對記者透露。

泰國、馬來西亞等東南亞房產走熱

居外網CEO羅雪欣向21世紀經濟報導記者表示，和去年上半年相比，該平台上的海外房源詢盤量同比增長了8.7%，但今年迄今，詢盤的平均價從2016年的35.55萬美元下降到了28.9萬美元。澳大利亞的詢問量同比下降9.7了%，美國下降了18.4%，泰國增長了154.9%，馬來西亞增長了132.8%。

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與此同時，中國購房者關注的目的地也發生了變化。2015年和2016年，最受中國人歡迎的目的地為美國、澳大利亞、加拿大和英國，而今年排名前四的國家依次為美國、澳大利亞、泰國和加拿大，泰國在2015年和2016年排名第六。

“2012年開始，中國人開始去泰國買房，越來越多，主要還是投資為主，他們青睞人流量密集或有升值空間的樓盤投資，價格區間為100-500萬泰銖（約合人民幣20-100萬）。不過去年外匯管制收緊後，確實下降了。”泰國芭提雅一家開發商人士對21世紀經濟報導記者表示。

對於資金問題，該人士透露，中國人去泰國買房刷銀聯卡付首付，“但收款方不能是開發商。有中國香港賬戶的人，會從中國香港賬戶轉賬。”

“相對於之前的冷門，中國購房者對於東南亞國家樓市的興趣正在上升。一方面是隨著‘一帶一路’倡議的推進，另一方面是這些地方的房價較低，還擁有很多旅遊資源。但同時也存在政治、經濟、匯率波動等不確定性因素，預計看不到大規模的需求增長。主要需求還是會集中在那些發達市場的‘超級明星城市’，因為那裡擁有優質的求學、就業、生活、文化等環境。但鑑於目前的對外投資政策，預計會出現放緩。”胡一帆說。

在胡一帆看來，鑑於目前的市場情況，投資海外房產，面臨著一些風險，投資者需保持警覺。“基於基本面，也就是房價、租金、供給及抵押貸款和GDP的比例等數據，我們制定了這個指數，其中四分之三的城市已處於泡沫或估值過高的狀態，還面臨著多個潛在風險。一個是利率水平正常化是個長期趨勢；我們的研究還顯示，就房價收入比而言，在全球九大城市（中國香港、倫敦、紐約、溫哥華、悉尼等），一名高技能人才在近市中心購買60平方米住房所需的工作年限都超過了10年，這是第二個風險；第三個風險是情緒的變化；另外來自中國內地的需求由於資本管制政策相對放緩，這對於那些目的地來說，也是一個風險。建議投資者保持冷靜、謹慎的態度。”胡一帆說。

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來源： 21世紀經濟報導

責任編輯：Shelly Du

近日，中國國家旅遊局發布《假日旅遊指南》，數據顯示東南亞地區依然是最熱門的出境短線目的地，泰國、越南、菲律賓、馬來西亞等國家受到中國遊客的青睞。中時電子報報道稱，“東南亞成為中國超級黃金周的最大贏家。”

此前，聯合國世界旅遊組織第22屆全體大會發布的《“壹帶壹路”旅遊合作成都倡議》（簡稱“成都倡議”）提出，參與國家和地區將積極加強政策溝通，減少雙多邊制約因素，努力擴大人員交流規模，不斷在簽證、通關、交通等方面采取措施，提升旅遊便利化水平。

隨著中國“十壹黃金周”的臨近，越來越多的東南亞國家推出針對中國遊客的優惠和福利政策，不斷落實成都倡議。

開放免簽、落地簽

為了爭奪中國客源，東南亞11國紛紛不同程度地放寬簽證條件、縮短簽證辦理時間。中國領事服務網最新統計數據顯示，截至目前，中國遊客持普通護照可在全球65個國家和地區免簽、落地簽入境。在東南亞國家中，印度尼西亞單方面允許中國公民持普通護照免簽或辦理落地簽證入境。泰國、越南、緬甸、老撾、柬埔寨、文萊、東帝汶7國單方面允許中國公民持有效期6個月以上的普通護照辦理落地簽證入境。8月份，為了吸引中國遊客，菲律賓政府也推出了壹項針對中國團體遊客、商人和參會代表的落地簽政策。在馬來西亞和新加坡，中國公民可辦理電子簽證入境旅遊。

除此之外，放寬簽證審查限制也是壹些國家爭取遊客的福利政策之壹。攜程旅遊“2017暑期出境遊簽證報告與排行榜”公布了十大出簽率最高的出境遊熱門目的地國家，其中東南亞國家占6個，分別是泰國、菲律賓、越南、柬埔寨、新加坡和馬來西亞，最高出簽率達到100%。

開通直航航線

為了免去中途轉機的麻煩，東南亞多個國家旅遊目的地與中國城市之間開通了多條直飛航線。2017年1月，海南新開多條直飛至東南亞的航線，如海口至老撾瑯勃拉邦、海口至老撾萬象、三亞至柬埔寨金邊、三亞至柬埔寨暹粒等，為遊客出遊提供了更多便利。7月，宜昌開通了到越南芽莊的直飛航線，預計還將開通宜昌直飛泰國芭提雅、越南峴港、柬埔寨暹粒3條國際航線。截至目前，中國已經開通了中國香港、海南、浙江、江西、陜西、湖北、江蘇、上海、天津、重慶等多地直飛東南亞的航線。

國際直飛航線的開通將給兩地交往帶來新的機遇，為促進兩地經濟合作、人文交流以及旅遊資源共享奠定堅實基礎。從旅遊方面來看，直飛航線將大大節省遊客的經濟和時間成本，並將大大提高旅行的舒適度，是吸引遊客的“利器”之壹。

在19日菲律賓旅遊部舉行的發布會上，菲旅遊部長萬達·特奧表示，目前中菲雙方正在溝通，未來預計將會開通更多往返菲律賓旅遊目的地與中國城市之間的直航航線，比如從長沙、武漢、重慶等中國城市出發，直飛長灘島、保和島、巴拉望島等菲律賓旅遊勝地。特奧稱，“隨著中菲關系的持續發展，我對未來兩國在商業投資和人文交流上的發展前景充滿信息。菲方歡迎更多中國遊客和旅遊業投資者。”

數說東南亞旅遊

2017年是東盟（東南亞國家聯盟）成立50周年，也是中國—東盟旅遊合作年。中國與東盟區互為最大海外旅遊目的地和客源地，每周有2700多個航班往返於中國與東盟國家。中國已經成為泰國、越南、印尼、柬埔寨的最大客源國；在中國主要客源市場前15個國家中，有6個是東盟國家。

據泰國《世界日報》報道，泰國觀光與體育部常務次長蓬帕努當地時間9月19日表示，2017年前8個月入境泰國旅遊的外國遊客總量為23545093人次，其中8月份入境泰國的外國遊客數量達到3133411人次，入境的中國遊客數量依然高居第壹位。

據越南《人民日報》，越南統計總局的統計數據顯示，2017年前7個月，訪越中國遊客數量達220萬人次，同比增長51%。近幾年來，中國壹直是越南最大遊客來源地，占訪越外國遊客總量的20%至25%。廣寧、峴港、芽莊等是中國遊客赴越首選目的地。

2017年2月，印度尼西亞中央統計局公布了壹組數據，2016年印尼共吸引國際遊客1151.9萬人次，其中中國遊客達142.9萬人次，比2015年增長13.96%，成為印尼第壹大旅遊客源地。數據顯示，赴印尼的中國遊客連續三年超過100萬人次，年均增長率超過10%。

柬埔寨2015年接待外國遊客480萬人次，其中中國遊客約80萬，占了六分之壹。2017年第壹季度，赴柬中國遊客達36萬人次，同比增加31%，中國依然是柬埔寨最大國際客源國。柬埔寨旅遊部官員貢索皮列預計，2017年赴柬中國遊客有望達到100萬人次。

（綜合中國領事服務網、央廣網、人民網、中國新聞網報道）

金邊核心區域房價以25%的速度增長，現有市場租金回報率達8%~15%！”在這條極具誘惑力的廣告背後，是企業對於中國買房客心理的精準把握。

根據全球中文國際房產平台居外網的統計數據，2017年第一季度和第二季度，中國投資者詢問柬埔寨房產的數量，同比（比去年同期）分別增長了533%和152%，即增長5倍和1.5倍。要知道，由於2015年的基數太低，2016年第二季度的增速甚至達到了101倍。

隨著中國中產階層的不斷壯大，尋找海外投資渠道以獲得合理的回報，越來越成為其需求熱點。而對於中國人來說，房產投資似乎永遠是最穩妥的選擇。

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除了柬埔寨，根據居外網2016年的業績報告，泰國是中國人在亞洲其他國家中最青睞的買房目的地；而2017年二季度的詢問量，同比也增長了1.5倍。

“我們很早就看好泰國，加上現在國家的‘一帶一路’倡議，我們心裡的底氣更足了。”陳戀（化名）這樣告訴第一財經記者。她和丈夫今年剛剛在普吉島買下了一套價值200萬元人民幣的海景別墅。

買房動機

居外網的最新統計數據顯示，中國人赴東南亞買房的第一大動機是投資，出於投資需求去泰國、馬來西亞和柬埔寨買房的人數比例分別達到70.2%、62.2%和92%。

僅次於投資的第二大目的是自住。作為與中國地理接近且擁有陽光沙灘海岸等良好自然資源的旅遊勝地，東南亞尤其是泰國成為了不少中國人的心頭好。

“曼谷我們很熟悉，去過很多次，但很擁堵，環境自然是海島好多了，我們又覺得普吉島比蘇梅島和華欣都要更成熟。”陳戀買下的別墅是普吉島上名為NaMara卡馬拉別墅開發項目中的其中一棟，簽完合同後預計9個月後交房。由於是期房，目前只支付了30%的首付，由開發商以5%的利息提供50%的貸款，剩下的20%則在房屋建設期間分期支付。

把別墅賣給陳戀的是她的老朋友——RC國際集團CEO孔天睿（TerryClarke），一位自稱90%的客戶都是中國買家的英國人。幾年前，陳戀在他的推介下，去英國投資了一套學生公寓。

“我們在普吉島開發了16期別墅，每期8套，幾個星期前才剛剛發佈，現在已經售完2期了，賣得非常快。”說起自己的生意，孔天睿特地在微信上發了一個得意的表情，“我們在4個小時裡就賣出了第一期的7套別墅，當時我正在寧波聽一場中國的音樂劇。”

對陳戀來說，買下普吉島的別墅，再和孔天睿所在的開發商公司簽下包租合同，她將獲得每年5%的投資回報。此外，每一年有一週她可以用來自住度假。

和陳戀不同，潘歆（化名）在泰國買房的動機除了投資之外，更多的是為了孩子的教育。而教育，也是排在投資和自住兩大需求之外中國人去泰國買房的第三個目的。

今年5月，潘歆在泰國曼谷買下了一套價值70萬元人民幣的一室戶公寓。“我們幾乎每年都會去泰國度假。”潘歆告訴第一財經記者，“另外我們也考慮孩子將來唸書的計畫。根據我自己的研究，泰國的教育可以作為去英美或澳大利亞留學的過渡。”

由於是期房，潘歆也同樣是先付了一筆定金。房子總價不高，她並沒有在外匯方面遇到壓力。對陳戀來說，200萬元人民幣總價的三成首付為60萬元，約合9萬美元，她依靠平時美元的積累也並不難搞定。

“這也是為什麼我們沒考慮去買更貴房子的原因，我一個同學就放棄在澳大利亞買房了，因為在近一兩年‘寬進嚴出’的背景下，她的大筆款項匯出不是那麼順利，看中一套800萬元人民幣的別墅再喜歡也只能放棄。”潘歆對第一財經記者說。

1.5億遊客大軍

買房行為的支點，是持續增長的出境旅遊人數，以及中國企業海外投資合作大背景下外派人員數量的增長。

就在9月13日，聯合國世界旅遊組織第22屆全體大會在四川成都召開。大會舉辦了“一帶一路”旅遊部長會議，發佈了《“一帶一路”旅遊合作成都倡議》。據國家旅遊局預計，“十三五”時期（2016-2020年），“一帶一路”相關國家將迎來1.5億人次中國遊客，旅遊消費超過2000億美元。

目前，中國已與46個“一帶一路”相關國家和地區締結各類互免協議，19個“一帶一路”相關國家和地區給予中國公民落地簽便利。

除了東南亞，中國人赴中東和東歐地區的旅遊和投資也越來越熱。

杜曉芸是科威國際不動產（COLDWELLBANKER）阿聯酋的銷售經理，主要在迪拜銷售房產。“3年前，我大部分客戶都是外國人，以伊朗人、英國人和印度人為主，只有不到10%的中國客戶。現在我幾乎100%的時間都在服務中國人，完全沒時間顧及別國客戶了。”杜曉芸告訴第一財經記者，她每個月都會接待5~10個購房意向明確的中國客戶，平時諮詢的中國人就更多了。

“今年的感受特別明顯。在迪拜房地產市場上，中國買家在國際買家的排名已經從去年的15名升到了第8名。”她說，“以前中國人不怎麼關注阿聯酋，現在回國後，發現大家談論得很多，感興趣的也很多。甚至我的不少客戶在買了房子後，開始考慮去迪拜發展生意或工作。”

杜曉芸說，另一個變化是，迪拜當地的一些銀行現在開始為中國的投資者提供房貸服務，貸款額度可達50%~75%，利率在4.5%~5.5%左右。

對她來說，這個國慶長假是實實在在的“黃金週”。“4天3晚看房團”是杜曉芸為中國人量身定做的國慶計畫——買房考察加旅遊。

值得注意的是，中國赴捷克、波蘭和俄羅斯買房的熱情呈現出不規則的波動。

居外網的數據顯示，諮詢去捷克買房的中國人在2016年四個季度都出現了5倍以上的增長，但在2017年一季度卻只增長了33.3%，二季度則下降了80%；針對波蘭房產的諮詢人數在2016年三季度和2017年一季度分別增長了5倍和6倍，但2016年四季度卻下降了33.3%；對俄羅斯房地產感興趣的中國人則在2017年一季度和二季度分別增加了2.3和2.5倍。

從居外網的數據來看，菲律賓、越南、馬來西亞樓市的中國人諮詢數量都出現了持續且明顯的增加。而就中國買家去捷克購房的需求來說，自住比投資的比例更大；在波蘭和俄羅斯，自住和投資的比例則較為接近。

購房熱潮背後的風險考量

居外網CEO羅雪欣對此解釋說：“居外網上‘一帶一路’相關國家的房源訪問量近年出現了陡增，但基數還是較低的。我們相信這是一波新的行情正在醞釀，幾年後預計可達峰值。但這波行情能持續多長，還取決於當地市場能否給中國買家提供有吸引力的機會、安全的投資環境以及合理的投資回報。到目前為止，中國居民海外購房熱仍集中在東南亞國家，尚未達至俄羅斯及東歐國家。”

熱情高漲的購房者背後，是積極的開發商和房產中介。

最近幾年，中國開發商碧桂園、綠地、富力都在東南亞進行了大規模的不動產投資。在碧桂園的官網首頁上，共呈現了馬來西亞目前還在銷售中的4個項目，新山的“森林城市”依然佔據最為顯眼的位置；而綠地集團也在泰國芭提雅和馬來西亞新山分別投資8.5億和47億元人民幣，打造度假和住宅社區。

關於海外置業是否面臨無法交房和各種投資風險，陳戀和潘歆表示自己不太擔憂。首先，泰國房地產的投資回報率大約在5%，這也算得上合理。“如果是很高的回報率，我會有質疑。”潘歆說。此外，由於目前房價不高且只支付了首期的款項，延期交房的損失賠償擬定在了購房合同裡。

當然，房產投資不僅要考察樓盤和開發商，也要考慮當地經濟人文環境、基礎設施和社會法制治安等綜合條件，才能確保資產保值增值。

孔天睿表示，作為開發商，他們會建議客戶聘請一位律師來監控分期付款，並且允許客戶在房屋每完成一個階段後支付一期的款項。

陳戀和潘歆目前均在上海擁有自住的房子，表示目前不會考慮投資國內的房產，更看好東南亞房市。

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（據第一財經日報）