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泰國 | 中國人瘋當泰國房東 赴泰買房最火爆

受到中國人民幣走勢看跌、房價高不可攀等大環境因素，促使泰國房地產市場已經成為中國東南亞最火熱的投資目標。

居外網CEO潘卓禮介紹，中國買家對泰國各地房產的關註點有所差異：對曼谷房產的興趣是投資回報；對芭堤雅，中國買家尋求的是由第三方管理的豪華公寓。在清邁，大部分中國買家是尋求實惠住宅的退休人員。泰國房產對中國買家的吸引力在於低價，建築質量較好，鄰近中國以及投資前景不錯。

中國房地產經紀同業居外網CEO潘卓禮，接受該報訪問時表示，有意到泰國置產的中國客戶，近年激增七倍，尤其單純當“泰國房東”的中國民眾，已經超越移民或留學生購置泰國房產數量，成為中國海外房產投資的主要“金主”。

居外表示，五年前該公司客戶僅有5%對投資泰國房產有興趣，現如今這群有高度意願來泰國投資置業當房東的中國客戶，已經增長了四，五成。他說，近日壹場在北京舉行的“投資泰國房產說明會”中，在經過短短壹個小時的介紹後，立即有七、八位客戶當場下單，前進泰國當房東。

受到中國人民幣走勢看跌、房價高不可攀等大環境因素，促使泰國房地產市場已經成為中國東南亞最火熱的投資目標

 

房產量高，投資房產已成熱捧

中國房地產經紀同業聯盟，是由北京、上海、廣州等中國國內30多個主要城市房地產經紀公司組成的聯盟，該聯盟旗下的經紀公司，交易量占全中國行業市場總量的70%；居外網集團旗下有3萬名房地產經紀。

居外網指出，從2009年9月開始，中國采取較嚴厲的購屋政策維持房市秩序後，就有壹些投資者，把目光轉往了泰國房市發展，2010年中國新的壹波移民潮，助長了移民泰國者的購房高峰，而到2015年，受中國股市、匯市、房市局勢動蕩影響，中國投資者開始將大筆閑置資金，瞄準泰國房產。

“小至20萬元，大致600萬元，各種價位的都有客戶成交。”該表示，更多希望能夠掌握更多的“房源”。此外，也希望與泰國房產經紀人協會搭建更多橋梁，使雙方能夠進壹步合作，針對各種中國客戶關切議題，尋找最佳解決途徑，並連手開拓更大市場。

泰國某地產總裁說，過去五年來，他經手的中國客戶購買泰國地產的數量，足足成長10倍以上，“市場後勁十足，非常需要雙語房仲”，已經從事房產交易30年的該總裁強調，中國客戶湧入泰國買房、購地，盛況空前，前所未見。

據全泰國房產經紀人協會統計，從2014年第二季到2015年第二季為止，中國投資客已在泰國買下總成交額高達286億元的房產，不論在房屋數量及總金額方面，都創歷史新高。

（據互聯網綜合整理）

 

美國 | 怎樣在美國建新房？美國新房建築商運作流程詳解

資產配置全球化時代，到美國這個最熱的投資目的地買房已不再新鮮。不過，由於各種關係，美國房產市場上大多數房源都是早已建造好的二手房。對於喜歡新房的中國買家來說，新房肯定是首選，如果是按照自己意願建造的新房，那就再好不過了！今天，居外網將為廣大中國買家如何在美國買到新房，建造新房…

泰國 | 開發商：中國投資者青睞泰國房地產項目

泰國地產項目仍受到來自中國、中國香港和新加坡等地投資者青睞。投資泰國曼谷及其度假區地產項目已經成為了他們重要額投資目標。

泰國公寓地產每月租金回報在 1.2-1.5 萬泰銖，也就是年投資回報率在 6%

泰國中華網報導，泰國房地產開發商上思睿地產高級副總裁烏泰說，目前該公司海外投資者主要來自中國香港、中國和新加坡。公司已經成為了海外房產投資者最信賴的本地房地產公司，只要是該公司推出高端樓盤他們都有購買的意願。

他透露，今年上半年公司海外銷售收入已經超過 27 億泰銖，而全年目標額是 50 億泰銖。在海外投資者看來，泰國高端公寓地產項目價格相對還很低，有較大的利潤空間，因此相對於金融儲蓄投資回報來說，具有更高的投資回報。

以中國香港投資者為例，他們購買泰國公寓地產項目很大部分都是用來轉租，每月租金回報在 1.2-1.5 萬泰銖，也就是年投資回報率在 6%。對於海外投資者來說，曼谷地產項目首選主要圍繞捷運線路和商區，投資回報率能達到 4% 就已經滿足。

購買價位方面，中國香港價格承受能力最高，均值在 600 萬泰銖，而中國買家在 350 萬泰銖，餘下的如英國、德國、法國、美國等平均在 200 萬泰銖。因為休閑、度假是西方買家的主要目的，而閑置時出租為次要目的。

泰國房地產市場的透明度非常高。衝量聯行認為，泰國房地產市場透明度提升僅排在新加坡和馬來西亞之後，極大的增強了投資泰國房地產的海外投資者的信心和興趣。

（據鉅亨網）

居外看點：澳洲房產拍賣，中國買家為何屢屢勝出？

在澳洲買房，拍賣是壹種很重要的方式。最近，澳洲當地民眾發現，在各地很多場房產拍賣中，中國買家通常能擊敗其他買家贏得拍賣，只是因為中國買家“壹擲千金”的實力嗎？澳洲資深房產拍賣經理對此進行深入解讀，讓大家看到當前中國買家的最新面貌。
 

近年來，越來越多的中國買家在澳大利亞房產拍賣中擊敗本地買家拔得頭籌——這並不僅僅是因為他們手中的現金更多，更有實力壹擲千金，某拍賣商如是說。房地產中介Raine & Horne和J Pratt Realty的拍賣負責人詹姆斯·普拉特（James Pratt）表示，與幾年前相比，中國買家的拍賣技巧“大有長進”。

中國買家現已成為最優秀的競拍能手

“四五年前，中國買家身邊總是跟著房產經紀人或翻譯，” 他表示，“但現在，說著壹口流利英文的中國買家已經能夠獨自參加競拍且在競拍會上有著優異的表現。”這意味著，中國買家已經掌握了高超的競拍技巧，而不再僅僅“懷抱著美好的願望”。

他舉了壹位中國買家的例子，這位買家在最近的壹次CBD房產拍賣中擊敗了其他五位競拍者壹舉拍得該房產。拍賣開始後這位買家立即出價，經過幾次程度不壹的加價後，最終在落錘之前果斷出價壹舉拿下。

普拉特表示，“這表明他是有策略的。”

中國海外房產網站居外網（Juwai.com）執行主管加文·諾裏斯（Gavin Norris）表示，在澳大利亞，中國買家經常需要通過競拍的方式買房——這種情況在英國、美國或加拿大較為少見。幾年前，中國買家在拍賣會上經常會感到非常緊張。

“中國買家過去常常帶著翻譯，讓翻譯為他們解釋整個拍賣流程。他們的遲疑不覺經常會讓競拍節奏慢下來，以便讓他們有足夠的時間搞清楚狀況。”諾裏斯認為，現在中國買家已經成為最富有競拍經驗的老手了。“這不僅僅是因為他們願意出高價參與競拍，”他表示，“而是因為他們像所有精明的買家壹樣，對花的每壹分錢都十分珍惜。”

“如果中國買家不喜歡參加拍賣會的話，他們通常會請比他們經驗更豐富的朋友或家人代表他們出席。這些人壹般都具備高超的競拍技能，非常冷靜且抗壓性極強。”

普朗特平均每周主持20場拍賣會，他表示，雖然近期澳大利亞正在努力壓制瘋狂上漲的房價，但中國買家的購房熱情仍舊高漲。

在澳洲買房，現場競拍是壹種非常重要的途徑，圖為澳洲房產拍賣現場。

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澳洲房產競拍的六大技巧

怎樣提高大家參與澳洲房產競拍時的成功率呢，普朗特為我們介紹了六條澳大利亞投資者常用的實用競拍技巧：

 

  1. 如果您的英語不是很好，可以在拍賣商叫價時讓房產經紀人幫您把價格寫下來。這樣您可以有更多時間思考，穩定自己的情緒，更好地掌控競拍。
  2. 表情要嚴肅、自信。買房自住的夫妻通常會比冷靜的投資者表現出更多的情緒。如果您流露出太多情緒的話，其他買家將會更加輕而易舉地擊敗您，因為他們可以通過您的身體語言看穿您的心思。
  3. 先下手為強。當拍賣商宣布競拍開始時，不要無動於衷，坐等其他競拍者出價，而是壹開始就要喊出壹個足以擊潰其他競拍者的價格。這可能會讓部分競爭對手望而卻步，由您引領整個競拍過程。
  4. 不要害怕拖慢拍賣節奏或每次加價程度不壹。在拍賣會上，買家通常會緊張到無法掌控拍賣節奏或進行適當的加價。如果其他競拍者每次加價5萬美元的話，您不妨試壹下加價2.15萬美元。
  5. 如果出現房產流拍的情況，請確保您是最後壹個出價且出價最高的競拍者。這樣可以保證您享有在拍賣結束後與賣家講價的優先權。
  6. 控制好您的情緒。設定好自己的價格上限，如果競拍價格過高就果斷收手。

 

延伸1：澳大利亞壓制房價上漲的措施已見成效

澳新銀行（ANZ）在本周公布的研究紀要中表示，收緊信貸和針對外國買家增稅等措施“削弱了外國買家的購房需求，但尚未有確鑿的證據證明這壹點”。

新南威爾士州最近針對外國買家額外征收4%的印花稅和0.75%的地稅。維多利亞州將外國買家的印花稅從3%增至7%，昆士蘭州針對外國買家征收3%的印花稅。澳新銀行表示，“我們預計，受信貸收緊的影響，尤其是針對房地產開發商和外國買家的信貸收緊措施，購房需求將有所減弱。”

“購房需求減弱有望減緩房價上漲。房價同比漲幅已從2015年9月12.8%的峰值降至當前的8.1%，我們預計2016年和2017年的全國房價漲幅有望分別降至6.4%和1.7%。”

過去三年來，悉尼房價已暴漲50%。普朗特表示，雖然外國買家在拍賣會上以高價擊敗本地買家競得房產，導致本地買家更難承受本已高漲的房價，但拍賣“仍是出售房產的最為公平合理的方式”。 “盡量多地參加拍賣會，與拍賣商或房產經紀人聊聊天，商討壹下競拍策略，是提高競拍技能的絕佳機會。”

“有時，在市面上炙手可熱的房產拿到拍賣會上拍賣時可能僅需壹到兩位競拍者出價就能被拍走。”日益減少的拍賣房產數量和強大的購房需求將拍賣清盤率推至14個月以來的最高點，同時也推高了房價。

來自房地產分析機構CoreLogic的數據顯示，截至周日的壹周內，澳大利亞本土各州首府舉行的拍賣會中有77.8%的拍賣會成功拍出房產，創造了自2015年6月以來的最高清盤率。

在五個本土首府城市中，有三個城市房價上漲，其漲幅足以抵消阿德萊德房價略微走低以及珀斯（Perth）房價跌幅超過1%的影響，將五個城市的平均房價推高了0.1%。

上周共有1444處掛牌拍賣的房產，相較於2015年當周減少了32%，2015年當周的清盤率為74.6%。

近幾個月來日益減少的拍賣房產數量導致清盤率居高不下，這表明房地拍賣市場供不應求，” CoreLogic表示。

 

延伸2：兩大市場將全國拍賣清盤率推向了高位

“本周悉尼的拍賣清盤率首次突破80%大關達到81.6%，前段時間，墨爾本的拍賣清盤率也壹度逼近80%大關達到79.9%，” CoreLogic表示。

數據顯示，過去壹周五個首府城市的平均房價略微上漲，五城平均房價年化漲幅降至5.9%。這是近三年來五城平均房價年化漲幅首次跌破6%，且遠低於去年同期的11.3%。

 

 

本文系居外網度獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

 

 

澳洲 | 心疼中國富豪！違規買房澳洲政府勒令出售 如何避免遺憾發生？

港媒報道，中國富豪大手購買澳洲房產引發關注，一名中國買家早前在墨爾本東南部布萊頓購買價值數百萬澳元的豪宅，但最近被當地政府勒令出售。

又一華人被逼出售澳洲豪宅！

中國香港《東方日報》網站8月18日報道，據報豪宅被勒令出售的原因，是因該名中國買家違反針對海外投資者的規定，購房時未向澳方審查委員會（即FIRB委員會）報批。

報道指，該名中國買家今年初購入該套價值560萬澳元（約合2816萬人民幣）的豪宅，內裡裝潢十分奢華，擁有五間臥室及五個廁所，還有網球場、泳池及多個娛樂室，因而被地產經紀形容為“世界級房產”。

澳洲稅收與金融服務部長奧德懷爾表示，因買家違反海外投資規定，該套房產被勒令出售，又指無論房產價值多少，政府都有義務根據法規行事。澳洲目前限令海外投資者只能購買當地的新建房產，且購買前必須獲海外投資審查委員會的批准。

中國買家購入的澳洲豪宅十分奢華（圖片來源：中國香港《東方日報》網站）

Janna感言

每每看到這種新聞，Janna都表示非常痛心。每一位購買海外房地產的客戶可以說都是心思熟慮過的，找到一家自己滿意的房產又是那麼的不容易，最後若因為這樣基礎錯誤導致購買失敗甚至血本無歸的話，只能說遇人不淑。找專業的人做專業的事非常重要，不要妄圖透過所謂的關系、所謂的法律空子去做這類“投機”行為，最後損失的只有投資者自身。

在此，Janna提醒大家，凡是進行海外房地產購置的都需要當地的律師參與，進行澳洲房地產購置的更是需要通過FIRB審查委員會審查通過後才能最終落實購買行為。切勿聽從非專業人士的忽悠，澳洲房產交易是全球最透明的交易之一，每一步都需要通過三方的確認，專業的投資顧問和律師是海外投資者重要的伙伴！

最後，再次提醒大家，無論是澳洲還是歐洲、美加，它們的法律法規都是公開透明、公平公正的，所以，不管您是想要去哪個國家置業，都必須要遵循當地的法律法規。

海外市場的房產比中國更規範，但是作為投資者還是需要有一定的基本知識去做判斷。盛達文地產發展總監們會分享一些基本的買房知識和業內的信息，幫助有意願在澳洲投資的客戶做好更多的准備。【閱讀原文】

 

甘秀芬 Janna專欄全集：

廣佛海外投資專家Janna帶你正確解讀澳洲房產信號

歡迎讀者發郵件至 editorial@juwai.com 提問或發表評論。

 

 

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海外 | 海外買房，中國買家更喜歡新房的10大理由

中國人買房時，喜歡購買新房，即使在海外買房時也同樣如此。事實上，購買新房確實擁有比二手房更多的優點。為此，在國內買家最喜歡的買房目的地——美國，很多中國買家都在問，到哪才能買到新房？為此，居外網將買家應該購買新房10大理由匯總如下，幫助大家更好地在美國買房。

1) 可按照自己的喜好設計夢想之家：若可以選擇自己最喜歡的櫥櫃、廚房臺面、電器、地毯和地板，為何要接受別人的選擇？購買新房，妳可以選擇華麗的浴室和廚房設備、照明和妳喜愛的其他選項。妳的新家會反映出妳的風格，而不是別人的品味。

2) 房間布局更能滿足自身需求 ：選擇壹個平面圖，房間布局能夠滿足您的需要，想要在壹樓設壹個主臥室嗎？全部取決於妳的選擇。大型男士或女士步入式衣櫃間嗎？完全沒問題！想要高天花板，豪華度假型主浴室嗎？也許妳想要在主人套房設壹個帶壁爐的起居室或落地雙床玻璃門通向私人露臺或遊泳池嗎？很簡單，只要按自己喜好建主人套房。

3) 所有設備都是新的，無更換、維護之憂： 所有設備都是新的，在保修期內：二手房設備陳舊，可能很快就需要更換。相反，新房設備產品是全新的，在保修期內。購買二手房還要支付更換屋頂、電器、臺面或熱水器的成本。而新家這些組件都是最新的設計，最新的建築材料，需要更換之前業主能妳享受數年的舒適和享受。

4) 新材料、新技術讓新房更節約能源和成本：現今的新房比五年前建造的房屋更節能。10年或20年前修建的房屋與新房相比更是沒法比。為什麽要勉強接受二手房透風又耗能的單層窗戶？許多新房窗戶是雙層甚至三層。特殊窗戶塗層和玻璃層之間惰性氣體通常是可購得的，從而為您在供熱供冷的季節節省更多的精力和金錢。

5) 更舒適的居住環境：現今的新房滿足嚴格的能源標準規範，而在過去這些標準規範不到位。新房既具備高性能的能源效率，又有先進的通風和空氣過濾系統。這給業主帶來全年氣流通暢的舒適和更高的室內空氣質量。

6) 更低的維護成本：現今的新屋都有平面圖和高天花板，反映了我們現今的生活方式。這些新房采用先進的建築產品，需要的維護與保養較少。還有壹個好處就是最新的建築系統和組件之間協同工作。

7) 更優越的社區配套設施：許多新房建在按總體規劃設計的奢華社區，社區內設有度假酒店風格的中心、遊泳池和俱樂部會所。許多新屋社區建有健行步道和開放保護區，附近甚至是社區內就設有最好的新學校和購物中心。

與二手房相比，新建住宅擁有很多優點，也更符合中國買家的買房習慣。圖為由美國知名新房建築商KB Home開發、建造，位於加州利弗莫爾（Livemore）的全新社區。有別於常見的獨棟別墅房型，這是壹個以聯排別墅為主的社區。

 

8) 最新技術和設計，反映妳的生活方式：現今，可以用最新高性能的窗戶替代二手房所有單層窗戶。也可以給二手房添加隔熱。然而，替代二手房過時的電器、櫥櫃和臺面是非常昂貴的，而且老式的兩層樓房壹樓仍然不會有妳所夢想的高天花板。這些都是以自己喜好方式建立新家理由，反映現今妳的生活方式。

9) 新設備、新技術讓居家環境更安全：最先進的斷路器；帶紅外光束電動車庫門開器，若三輪車、兒童靠得太近就會停止；高效火爐和采用最新環保的冷卻劑的空調。櫥櫃、地毯、油漆中的揮發性有機化合物更少，所以，妳和妳的家人可以呼吸順暢。

10) 高品質新家，讓妳盡享生活，而無憂：新房設計風格最新潮、舒適和高質量，提供無憂無慮的生活方式，這樣妳就可以享受妳的家，而不是為其操心。

雖然似乎新房是最完美的選擇，但有很多生活方式的因素要考慮。畢竟，妳不只是買壹套房子，還是在壹個新社區落戶成家！

新房也有缺點：

全新房屋花費更多——有時比相似的成屋高出20%以上。

妳在樣板房中看到的所有超贊的設施都可以添加。這些完善的特點溢價超高，因為建築公司追求利潤，最終會導致妳購房成本遠遠超過妳的預算。

許多新房社區和發展區所在地區遠離學校和經常逛的超市和購物中心等必去地點。另外，如果妳是第壹批搬入新房的業主，基本上妳會生活在壹個施工區域。

如果妳正在尋找壹個風景好、綠樹成蔭、精致、完善的老社區，妳花費多年也不會在新開發區找到符合心意的。

比起許多老房子，新房通常少了建築細節和魅力。

那些喜歡大量定制和升級的買家對新房可能不感興趣。那些樂於根據自己的偏好進行改善或調整的買家可能會發現全新的房產並不是好選擇。

比起大多數老房子，新屋所在地塊面積小很多。如果妳正在尋找大後院——以及自己的住宅跟隔壁鄰居之間有大量的空地，在新開發區妳可能不會找到符合心意的。

 

 

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澳洲 | 澳洲房地產賣不動了 中國買家大量流向歐美

以前做澳洲房地產生意的中國房地產代理，最近都轉移了重心，開始銷售別的國家的房子。因為不確定性使得中國投資者紛紛卻步。

據《每日電訊報》報道，面向中國買家的房地產門戶網站ACProperty的Esther Yong說，她的團隊接到大量來自中國代理的電話，對美國和歐洲的房地產感興趣。

她說，“大約70%的代理原本是銷售澳洲房地產的，現在他們的客戶要求替代的投資方案。”她還說，因為最近澳洲對外國投資者收緊政策，所以代理們都發現了嚴重的銷售量和咨詢量下降。她說，“中國買家依然在咨詢，也很希望可以購買，但是他們不確定市場走向，需要更多的考慮時間。”

澳洲銀行限制貸款及印花稅加重之後，買家對澳洲房地產的咨詢數量就大大降低了

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房地產投資公司NAREIG的澳洲置業顧問吳瑞秋（Rachel Wu，音譯）位於北京。她同意這種說法，即澳洲銀行限制貸款及印花稅加重之後，買家對澳洲房地產的咨詢數量就大大降低了。她說，“當顧客猶豫要不要在澳洲買房時，代理就會轉而推薦美國和歐洲的房產。客戶壹般比較傾向於在美國買房。”

吳還指出，急於轉售樓花公寓的買家也不在少數。如果沒有找到合適的買家，他們就會損失10%的押金。“我們現在能幫助到顧客的只有幫他們找非澳洲銀行貸款，但是這些銀行的評估也很嚴格。”

上海的買方代理趙達妮（Dani Zhao，音譯）表示，限制政策不會嚇退中國高凈值人士。“中國富豪只會看重房屋的質量，例如位置、景色、開發商等。增加的印花稅對他們來說只是壹筆小錢。銀行限制政策和印花稅增加只會影響到中等收入群體，他們依賴銀行提供房貸。”

iBuyNew總裁Mark Mendel表示，工程較大的開發商會難以達到售前目標。“以前壹棟樓只要3天就會賣光，現在要3-6個月，有些還會在市場上等待更久。外國買家已經對此沒興趣了。”

（據今日澳洲）

 

澳洲｜在布裏斯班買房時，如何選個更安全的社區？

上期，居外網聯合澳洲本地極具影響力的媒體——《今日悉尼》，爲大家講述如何在澳洲選擇安全系數更高的區域，告訴大家澳洲華人最集中的城市悉尼買房時，如何選個更安全的社區，本期我們將繼續爲大家介紹布裏斯班有哪些比較受追捧的安全城區。

一、如何選擇安全區域？

和悉尼一樣，在布裏斯班，無論是自住還是投資需求，首先考慮的要素同樣也是安全問題，其次才是方便等等因素。下面我們就跟著3名澳洲當地房地産專業人士，一起來了解一下如何選擇安全區域。

1、選擇規劃新、安全性更好的區域。

Vincent Bai
Managing Director
Sage Investment Group

擁有新規劃的區域往往集中了大量的政府和商業注資，這在一定程度上會吸引更多就業和正在考慮置換物業的家庭進駐，從而擁有更優質的社區結構。

 

2、選擇擁有先進安全系統的社區。

Terry Tang
Project Director
Noble Group

新的公寓項目都配有很好的安保系統，包括諸如視聽設備，停車和訪客的進出系統，以及24小時的物業管理。相對一些偏遠區域的別墅，和一些比較老舊的公寓，這都在很大程度上保證了居民的安全性。尤其是針對新移民和一些有孩子的家庭，更是需要把居住的安全性放到選擇房産的第一位。

 

3、選擇周邊寫字樓、商業設施、公共設施齊全的區域。

Anson Yang
Senior Property Executive
R&W

該類區域通常住戶都爲長期居民，尤其以上班族和高收入者居多， 這就直接保證了社區居住人口的素質，從而確保了社區的穩定性和治安水平。

二、布裏斯班哪個區相對安全？

裏斯班從廣義上來講城區很多，這裏我們從主要人口所居住的city suburbs和inner suburbs來做一個治安情況分析。

首先City Suburbs是主要就業區域，包括：Brisbane CBD、Spring Hill、Fortitude Valley、Bowen Hills、New Farm和 Newstead。

 這些區域中Fortitude Valley、New Farm和Newstead由于毗鄰Brisbane River，故而擁有獨特的地理優勢。Bowen Hills區域在當年水災之後聲名鵲起，因爲在整個城市幾乎被全部淹沒的時候，這裏是CBD周邊爲數不多的未遭到洪水襲擊的高地。加上這個區域近年來政府最大的投資項目RNA Show Ground的逐漸成型，並且和以上三個區一起並入Urban Renewal Project，所以這四個區域開始發展成爲更繁榮、年輕和時髦的區域。

相比較而言，這個四個區域因爲本地人居多，且沒有太多的遊客和短期居住者，其治安相比Brisbane CBD和Spring Hill更好。CBD和Spring Hill和很多國際城市中心類似，白天繁榮有序，但由于人口高度密集，治安情況會因爲短期流動人口、飲酒者的增長而導致在夜間産生一些治安問題。

其次我們來看Inner Suburbs，分爲東、南、北三個區域。

其中以Inner South區域最爲活躍， 這裏有知名的Southbank、Westend、 Kangaroo Point。其中Kangaroo Point是傳統的居住區，治安不錯。Southbank以博物館、藝術館和優質的公衆設施聞名，而相鄰的West End在原有的希臘和意大利移民的基礎上迎來了更多新的人口進駐，包括一些即將入駐的大型商業，也會迎來新的變革。

Inner East和Inner North相對治安不及以上幾個區域，但其中值得關注的是一些有新規劃的區域，如Hamilton、Murrarie、Albion和Ascot等，都逐漸變成大家居住的重要考慮區域。

三、布裏斯班公認的安全系數較高的買房區域

1、Brisbane CBD, 4000 QLD

Brisbane CBD韋翰公園


獨立房平均價格：66.3萬澳元，同比下降72%

公寓平均價格：53.9萬澳元

獨立房周租金：545澳元，同比下降10%

公寓周租金：600澳元

Brisbane CBD，爲澳大利亞昆士蘭州府－布裏斯本的市中心，是州府與市府建築、商務大廈、觀光飯店和文化建設林立的繁榮區域。她座落于布裏斯本河下遊的兩岸，爲昆士蘭州政府的所在地

2、Spring Hill，4000 Qld

Spring Hill韋翰露台

獨立房平均價格：94.2萬澳元，同比上升22%

公寓平均價格：42.2萬澳元

獨立房周租金：627澳元，同比下降3%

公寓周租金：470澳元

Spring Hill屬于澳大利亞布裏斯班CBD的內城區，生活非常便利。該區名校聚集，得到許多年輕人和有子女家庭的青睐，政府近幾年重大的基礎設施建設也吸引了越來越多居民投資和居住。

3、Fortitude Valley，4006 Qld

Fortitude Valley唐人街

獨立房平均價格：97.9萬澳元，同比下降22%

公寓平均價格：45.9萬澳元

獨立房周租金：585澳元，同比上漲2%

公寓周租金：462澳元

Fortitude Valley位于布裏斯班中心商業區以北1.5公裏處，是一個集藝術、時尚、飲食以及音樂爲一體的布裏斯班文化中心。布裏斯班的唐人街就在該區的中心，這裏會給身在布裏斯班的華人在家鄉的感覺。

4、Bowen Hills，4006 Qld

Bowen Hills博物館

獨立房平均價格：126.3萬澳元，同比上升29%

公寓平均價格：42.9萬澳元

獨立房周租金：597澳元，同比下降7%

公寓周租金：428澳元

Bowen Hills是布裏斯班公認的第二大CBD，也是新興的居住社區, 也是布裏斯班的新興核心區， 距CBD僅2.5千米。2015年第二季度資本增值率更是達到16.5%，位居全昆士蘭州第二！據分析，到2031年，Bowen Hills全區將新增20.6萬個工作崗位，極大的促進房市和租賃市場的繁榮。

5、New Farm，4005 Qld

New Farm新畈村


獨立房平均價格：161.8萬澳元，同比上升17%

公寓平均價格：63.4萬澳元

獨立房周租金：778澳元，同比上升7%

公寓周租金：456澳元

New Farm毗鄰知名的布裏斯本河，距離布裏斯本市中心僅2公裏，區內綠茵成行，不乏曆史感的Cottage風格建築，優美的居住環境無疑成爲物業價值的最好支持。區內公寓供給稀缺，顯然遠遠不能滿足強勁的需求。

6、Newstead，4006 Qld

Newstead的布裏斯班河

獨立房平均價格：72.8萬澳元，同比下降50%

公寓平均價格：103.4萬澳元

獨立房周租金：788澳元，同比下降3%

公寓周租金：560澳元

Newstead距離布裏斯班CBD以北2公裏，所坐落的布裏斯班優選河濱地段相當于Darling Harbour在悉尼的位置，及Docklands在墨爾本的地理位置，具有得天獨厚的位置。該區域仍然在隨著新的商業、店鋪、住宅和基礎設施建設逐步演變。

7、Kangaroo Point, 4169 Qld

Kangaroo Point聖尼古拉斯東正教大教堂


獨立房平均價格：93.4萬澳元，同比上升31%

公寓平均價格：66.0萬澳元

獨立房周租金：567澳元，同比上升1%

公寓周租金：522澳元

Kangaroo Point，袋鼠角位于布裏斯班,是布裏斯班河的一個，河套地勢較高,可以俯瞰美麗的布裏斯班河和對岸的高樓群。這裏雖然叫袋鼠角，但是遺憾的是在這裏你尋找不到袋鼠。它其實就是布裏斯班河轉彎兒形成的袋形地帶。

8、Hamilton，4007 Qld

Hamilton紀念館

獨立房平均價格：138.1萬澳元，同比下降12%

公寓平均價格：55.6萬澳元

土地平均價：353.1萬澳元

獨立房周租金：689澳元，同比下降4%

公寓周租金：493澳元

Hamilton位于布裏斯班河的北岸，離市中心只有6公裏，離機場只有10公裏，它是布裏斯班內城區最具有活力和體現尊貴身份的地區。Hamilton是布裏斯班平均收入最高的區，周圍娛樂設施、餐館林立，交通極爲便利。

9、Albion，4010 Qld    

Albion阿伯茲福德路橋

獨立房平均價格：74.1萬澳元，同比下降1%

公寓平均價格：45.6萬澳元

獨立房周租金：516澳元，同比下降3%

公寓周租金：417澳元

Albion區，坐享絕佳地理位置。坐落于布裏斯班CBD區域與機場的中心地帶，毗鄰Ascot、Hamilton 、Winsdor、Clayfield等幾大著名富人區，環境高雅，房産升值潛力巨大。同時，該處是布裏斯班市中心北面經濟增長率最高的區域，目前年均經濟增長率達到10.2%。

10、Asco，4007 Qld

Ascot的Yabba 街道

獨立房平均價格：133.5萬澳元，同比下降1%

公寓平均價格：42.5萬澳元

獨立房周租金：754澳元，同比上升1%

公寓周租金：376澳元

距離布裏斯本中央商業區8公裏，是布裏斯本市的市民平均收入最高的一個市轄區，也是布裏斯班最先體驗新公寓蓬勃開發的地區。自2010年開始，新公寓供應在這個地區直線上升。

本文由居外網與澳洲本地媒體《今日悉尼》合作完成，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

 

“今日悉尼”是澳大利亞今日傳媒集團旗下的四大澳洲本地互聯網媒體之一，自2010年4月29日成立以來，今日傳媒秉承“最好看的新聞，最實用的信息”，逐步成爲了澳大利亞華人社區最具有影響力和價值的媒體集團。

 

 

 

 

 

中國買家實力攪動國際房地產市場

國際房地產中文網站居外網首席執行官潘卓禮（Charles Pittar）指出，“中國人向來是最活躍的國際房地產買家，但事實上，他們真正開始購買海外房產是四、五年前，中國人擁有的海外房產與世界第二大經濟體的地位還不相稱，我們預計中國海外房產投資在2020年會創下新紀錄，達2200億美元，為今天的四倍。”　據居外網最新的2016年一季度資料顯示，中國大陸居民查詢最多的海外房源依然集中在美國、澳大利亞、加拿大、英國等十個國家。

西班牙 | 巧避“陷阱”安全投資：西班牙購房案例及法律建議分享（二）

自西班牙經濟危機以來，西班牙房屋價格一路走低，近兩年來西班牙經濟形勢好轉，房價自2013年來一直穩步緩慢回漲，受中國傳統“買漲不買跌”的投資觀念的影響，不少旅西華人紛紛出手，或趁機購買自己在西班牙的第一套住房，或‥抄底投資‥。另一方面，由於西班牙投資移民政策的推動，一些中國的企業家，投資人也紛紛加入了西班牙的‥淘房大軍‥。

目前不少華人反映，如今價格劃算，地段又好的優質房是越來越少，看中了如果不趕快預定則很可以再過去的時候已經被他人‥搶占了先機‥； 更有不少西班牙當地中介或者華人中介利用中國人著急的心理和缺乏在西班牙買房必要的法律知識的弱點， 催著當事人趕快交押金，簽訂定金合同的例子屢見不鮮，不少華人同胞為此承受了少則幾千歐元，多則數十萬歐元的損失。

本期專欄，我們繼續看看華人在西班牙購房的兩個案例，另外我也會給大家提供寶貴的專業法律建議。

案例三

河南的鄭女士簽約了國內的移民中介辦理 “一條龍” 移民西班牙巴塞羅那。來到巴塞羅那後，鄭女士看中中介為其安排考察的高檔別墅一套。鄭女士事後回憶到道：該中介和其西班牙合作律師利用她當時缺乏對國際彙款手續了解又急著移民的心理，讓鄭女士根據“西班牙這邊的規矩”簽訂了承諾30天內付清全部房款的合同。鄭女士回國後，打了了總房價的10%，共計62,000歐元的定金給國內中介的西班牙代理處做為付給房東的定金。此時鄭女士因為不了解大額國際彙款程序，並沒有提前准備相關文件，中介和西班牙律師則借故拖延隱瞞相關信息。合同過期前一個星期，鄭女士才被告知向西班牙大額彙款需要向銀行提交收入證明，資金來源證明等文件，雖然最後一個星期鄭女士放下了公司的生意，四處奔波准備文件，但因為相關的認證手續無法在幾天之內辦好，最終鄭女士還是無法將房款在規定的時間內彙出。根據合同的規定，62,000歐元的定金盡數被房東吃掉。鄭女士找到中介理論，中介則聲稱是鄭女士自己沒有能力備齊彙款文件，鄭女士的損失與他們沒有任何關系。目前鄭女士已根據季律師建議在國內委托律師向其移民中介提起民事訴訟。

案例四

巴塞羅那的華人食品店主閆女士想趁著房價下跌給自己的獨子買幾套房子。經過再三考察，她看中了市中心born區打包出售的兩套房產，分別是位於同一棟公寓裡的臨街店鋪和二樓的一套房產。房屋的戶主是一家公司，公司的法人代表Jordi拿出自己當年購買該兩處房產的公證書給閆女士看，雖然閆女士西班牙語不太好，可是還是能看懂2006年Jordi的公司以97萬歐元購入這兩套房產，目前的售價只要42萬歐元，只要當時價格的一半還不到，閆女士覺得機會難得，決定購買。

誰知道雙方去公證處簽約當天，公證員指出該房產無法交易，取消了簽字。接到閆女士的求助電話後，西班牙中國律師事務所工作人員和公證處核實了情況。發現房子的問題出在貸款上：當年Jordi的公司購買該兩處房產的時候申請了857,500歐元的貸款，目前還有638,616歐元的貸款沒有還清。 就算交易當天閆女士支付全部的42萬歐元，也不足以償還銀行的債務，因此季律師分析公證員正是以該理由合法地取消了簽字。

Jordi先生和閆女士商議，不然閆女士以64萬歐元的價格將此房產買走，不然他的公司債務纏身，資產為負數，就算閆女士告上法院他也沒有資產來賠付給閆女士兩倍的定金。目前閆女士表示她也不想追究對方賠付雙倍的定金，但是也絕不可能答應對方以高於市場價20萬歐元的價格買他的房子。現只求對方至少能把她交的5萬歐元的定金退回來，但是對方目前找各種借口回避閆女士， 閆女士還不知道自己何時才能把自己的5萬歐元追討回來。

法律建議

在西班牙中國律師事務所多年的案件受理經驗中，購房或者移民出現的房屋糾紛案件的數量近兩年直線上升。不少購房人吃虧上當，付出了時間和金錢的教訓。

在此季奕鴻律師再次提醒大家，想要在西班牙100%放心，安全地購買房產，一定要提高自己的法律意識，留心以下注意事項：

  1. 做好前期的法律調查： 在支付房屋定金或者房屋全款前，對該房產展開房屋信息真實性，債務、債權糾紛，產權調查，房價核實等房屋法律背景調查，是避免未來產生糾紛或者造成財產損失的唯一有效途徑；
  1. 咨詢專業律師的意見並審核購房合同：在簽約前，應做到100%知曉和理解合同的內容並第一時間發現對自己不利的條款。切勿用自己的‥經驗‥來判斷是否簽約，避免輕易相信對方翻譯，或自己找來的無任何法律背景的翻譯對合同內容的解讀，避免誤簽合同，造成未來無法索賠損失或維權的局面；
  1. 謹防“房價陷阱” 和 “問題合同”： 不少中介或者房東利用中國客戶西班牙語不好的缺點或者不懂西班牙法律的缺點，制作合同時就已經設下了‥陷阱‥， 如：故意不寫房屋交付的日期；只約定買家違約的賠付方式而避開賣家違約的賠付方式等。 許多客戶簽約後發現合同有問題但以為時已晚；
  1. 將購房和律師移民服務分開：自己聘請獨立的律師監督中介和房產服務。例如：自己尋找或參與尋找房源，掌握選房的主動權；聘請獨立的第三方律師對中介或者地產商提供的房產做法律調查後再決定是否買房，對整個買房的過程進行法律監督，對天價“房價陷阱”說NO；
  1. 認准辦理購房和移民的律師事務所的正規資質：移民前先請專業的律師對自己的移民資質做評估再做決定；
  1. 簽約或交定金不易操之過急：如果購房後需要從境外彙款，則應和房東商定，簽約時將付款的時間定為兩個月及以上最為穩妥。

【延伸閱讀：西班牙巧避“陷阱”安全投資：購房案例及法律建議分享（一）】

 

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季律師解析西班牙房產投資

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