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澳元貶值令澳洲房產“太便宜” 引中國人搶購

澳大利亞億萬富翁、房地產開發商崔古柏夫（Harry Triguboff）稱，澳聯儲（Reserve Bank）對澳元跌價的追求令澳大利亞房產大受中國人和其他海外買家的歡迎，澳大利亞的房地產有變得“太便宜”的風險。

澳洲房貸（Aussie Home loans）的主席希蒙德（John Symond）前2天剛剛在國會質詢會上抨擊外國買家將首置業者擠出市場，而銀行監管機構則“坐視不理”。
 
身為公寓建築公司Meriton集團創始人的崔古柏夫告訴《澳洲人報》，盡管澳洲房價飆升（去年悉尼的住房市場增長了18%），海外買家的興趣不可能停止，但只會被貶值的澳元助燃。
 
過去2年除悉尼外，澳洲每一個城市的房子對於很多外國買家而言都變便宜了

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自從2011年7月竄到$1.10高位後，澳洲兌美元的彙價跌了三分之一，對人民幣的彙價也是一路走低。
 
CoreLogic RPData在對比澳元走勢和房價之後發現，過去2年除悉尼外，澳洲每一個城市的房子對於很多外國買家而言都變便宜了。
 
CoreLogic RPData發現，如果按澳元買，悉尼房價過去3年上漲了43%，但如果按人民幣，只增長了10%。而墨爾本，同期按人民幣計算的話，房價跌了3.2%，布裡斯班跌了13.6%，阿德萊德和珀斯分別跌了18.2%和13.3%。
 
崔古柏夫說，澳聯儲將追求澳元貶值歸因於百病纏身的采礦業。“但那樣的話，我們可能會看見我們的房地產變得太廉價。一直打壓澳元的話，我們在國際上會變得越來越窮。”
 
瑞士信貸（Credit Suisse）估計，中國買家在2014財年為澳洲的住房市場注入了87億，比前一年增長了六成以上，而且未來的需求還將繼續增強。
 
希蒙德在質詢會上說，他擔心投資者借貸有時比自住業主借貸增長更快，尤其是會把首置業者擠出市場。“首置業者沒有希望了，除非從父母和家人那裡獲得幫助，可我沒看見政府采取行動解決住房成本這個根本問題。”
 
澳洲統計局的最新借貸數據顯示，在截至6月份的1年中，澳洲房產投資者的貸款增長至破紀錄的1535億，比前一年的總數高出近25%。但住房投資借貸可能已經過了頂峰，因為投資者貸款從4月份破紀錄的141億降至6月份的135億。
 

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悉尼豪宅房價增速全球第三 亞太城市威武

悉尼的高端住房市場如此火辣，房價平均增長率已經超出世界其他豪宅市場。

萊坊國際（Knight Frank）的《主要全球指數》顯示，澳洲市場增長了10.2%。該指數主要追蹤5%頂端市場的房價增長。
 
悉尼的增長率為13%，速度全球排名第三，僅次於溫哥華（15%）和邁阿密（14%）。墨爾本的高端房市在截至2015年6月的1年內增值了7.9%，如今在該指數上排名第七位。在前十名中，亞太城市占了7席，反映了這個地區巨大的資金流動。
 
35個城市的平均增速從5.2%減半至2.5%，主要是被歐洲、中東和俄羅斯拖累。萊坊國際的澳洲住房研究主任西謝爾斯基（Michelle Ciesielski）稱，中國香港和新加坡房市降溫令其他城市魅力加大。
 
“悉尼就是一個很好的例子。外國人，尤其是中國人，正在搶購可以欣賞海港景觀的高端房產。而在墨爾本，教育和各所大學是魅力所在。”
 
悉尼豪宅房價的增長率為13%，速度全球排名第三
 
Morrell & Koren的總監David Morrell專門為高端買家服務。他說：“最厲害的是中國買家。他們根本不在乎錢。”
 
西謝爾斯基說全球金融危機之後，悉尼和墨爾本的房價落後於其他城市，但是發展空間很大。“我們正在玩追逐游戲。”她說。
 
2008年以來，雅加達的高端房價增速達到驚人的174.5%，北京76.9%。相比之下，悉尼只有27.6%，墨爾本23.5%。
 
“澳元下跌令我們更加有吸引力，吸引的不僅僅是海外買家，還有在外國工作的澳洲僑民。他們也許沒准備好回國，但市場蒸蒸日上，他們也想為回家做好准備。
 

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悉尼無敵海景房帶8個車位 中國夫婦垂涎

宣稱是悉尼面積最大的頂層公寓之一、幾乎每個房間都能360度欣賞悉尼海港美景，達令赫斯特（Darlinghurst）福布斯街（Forbes Street）Horizon公寓樓第40層近日掛牌出售。

Black Diamondz Property Concierge的代理Robert Page和Monika Tu稱，房子的前主人是開發商Bob Ell，後來在2009年以670萬賣出。如今，汽車經銷商Neil Sutton希望能賣到1500萬以上，9月1日前都可以登記購買意向。

他們說在這間房子裡面，無論洗澡還是做飯，在房子的任何角落都能欣賞悉尼海港大橋，新年看煙花也不用特意找位置。但想要認真看電視就有點困難，因為窗戶外面喧囂的城市會常常令你分神。

悉尼最大的頂層公寓之一吸引中國買家的興趣

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“本地的年輕專業人士以及很多海外買家都非常感興趣，尤其是一對中國夫婦，他們的購買興趣特別大。”Page說。

他說這層悉尼公寓一共565平方米，但還附帶總面積達681平方米的8個停車位。房子有4個臥室、4個浴室、1個書房以及可以飽覽海港美景的寬敞客廳。

“房子還有私家門廊，買家可以按個人喜好定制。我以前從沒見過附帶那麼多停車位的房子，真的很適合那些愛好收集汽車又想住公寓的人。

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2014年6月最新美國房價走勢

2014年6月，更多美國本土購房者回歸購房市場，樓市正在強勁回暖。根據zillow最新數據，2014年6月美國房價全線上漲，房價中位數為17.42萬美元，環比上漲0.5%，同比增長6.3%，創下2014年漲幅最高值。

在房屋類型方面，獨棟屋環比上漲0.5%，同比增長6.4%；公寓環比上漲0.6%，同比增長7.9%。

在中國買家最為關註的幾大都會區，本月房價均有所上漲。而在熱門城市中，底特律房地產市場表現較為搶眼，本月有近2%的漲幅，值得投資者關註。

而根據全美地產經紀商協會7月28日公布的數據顯示，美國6月成屋簽約銷售指數月率下降，差於市場預期。信貸限制加上工資增長乏力，使得潛在買家卻步，進而威脅到房地產市場復蘇步伐。美國需要看到就業持續增長和市場房源增加，以幫助加速該行業的好轉，而房價上漲可能鼓勵更多美國人賣房。

 

 

 

 

 

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中國房產投資者稱遭歧視 澳洲華人成立維權團體

有澳洲華人成立團體，保障中國投資者在澳洲買房的權益

澳洲一位著名的華裔商人警告稱，中國房產投資者不但被狡猾的商家占便宜，還遭到澳洲公眾歧視。

中國香港中華總商會（Chinese Precinct General Chamber of Commerce）主席曾韋恩（音譯，Wayne Tseng）說，因為在中國，消費者權益和個人權益還是一個相對比較新的概念，所以中國買家來到澳洲之後，常常被當作“軟柿子”。

曾先生出生於越南，父母都是華裔，他在1970年代移民澳洲，曾經是澳洲自由黨的候選人。現在，他成立了一個總部位於墨爾本的新團體，中華房產投資者商會（Chinese Chamber of Property Investors），代表當地華人以及海外華人的利益，告知他們的合法權益。

他對news.com.au說，華人投資者和澳洲經營者都存在不良行為。“他們買賣澳洲房產必須經過一連串復雜的程序，但不幸的是，有些經營者利用中國人不了解澳洲制度的弱點占他們便宜。”他說。

他的團體聽說的此類行為包括，買家被收取了佣金——這種做法在中國非常普遍——或者經營者爲了推廣某棟房子，提供給買家的上市物業清單並不完整。

“甚至是銀行，他們會在提供貸款的時候說，你必須從我們這裡購買保險，但這不是真的，人人都有決定權。”他說。

他把這比作過去一個常常被用來欺騙外來游客，說在沙灘上散步要收錢的騙局。“這就好比從前，”他說，“你根本不需要付上10塊錢就能在沙灘上散步。但我過去在黃金海岸常常看到這種騙局，事實上我還向市府舉報過。”

曾先生說，華人社區成員對當前有關外國投資的辯論，以及公眾指責他們推高房價，感到非常“沮喪”，但人們卻聽不到他們的聲音。“很多公眾人士都覺得，是華人推高了澳洲房價，但說實話，只是在那麼特定的幾個地區而已。”

“我們所知道的是，華人買新開發的房產，他們的投資資助了這些開發案，他們購買的每套房產都繳納了印花稅，這些稅金又被用於資助基礎設施建設。某種程度上，他們確實為自己沒有發言權感到沮喪。”

曾先生表示，這個不以營利為目的的團體聘用了三名全職人員，他們會把投資者介紹給值得信任的物業轉易中間人、顧問和房地產經紀人，並且組織研討會和教育講座。該團體也會進行游說，希望能夠與外國投資審查委員會（FIRB）更好地溝通。

“FIRB通過的新規定並沒有很好地傳達給華人社區，”他說，“需要有一個簡單的信息調度制度，但目前還沒有一個他們可以獲得信息的中心點，讓他們可以詢問關於自身在澳洲購房資格的簡單問題。這是很危險的。”

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股市動蕩 銀行加壓 中國人在澳洲購房或減少

據《澳洲金融評論報》報道，地產專家稱，中國股市動蕩和收緊的澳洲海外投資借貸政策，會令澳洲房地產的海外投資減少。

多元化地產集團Beller Group的高層Andrew Fawell稱，一些證據顯示隨著一些中國買家在中國股市中損失慘重，在澳洲投資可能要腰斬，“有些投資者說他們在股市中輸清光了，所以不能完成協議了。”

海外投資者最大的借貸方，西太銀行，也在加緊對海外投資者購買居住性房地產的限制。西太銀行向按揭經紀商發出信息，稱之後的海外借貸申請者必須要有澳洲居住地址。經紀稱這是針對那些花費上億購買房產的中國買家，尤其是在悉尼和墨爾本。

澳元貶值和良好的教育和生活質量，澳洲房產市場仍具吸引力

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AMP銀行也在提高投資借貸的門檻：提高利率、降低貸款對資產比率及更加嚴格考察申請者的償款能力。

Andrew Fawell說，海外投資者看中澳元貶值和良好的當地教育和生活質量，這讓澳洲市場在較長時間內頗具吸引力。

一不願透露姓名的中國發展商稱，銀行這些更加嚴格的措施不會對現有的投資產生什麼影響，因為其中大多數都是分段投資的。“從企業的角度，如果中國股市不反彈，這些措施可能對那些接下裡幾個月要完成的投資會有影響。

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高價制勝 外國人搶購悉尼五分之一辦公樓

悉尼高樓大廈的誘惑力從未試過如此巨大。受高收益的驅使，外國人正將金額破紀錄的投資注入悉尼的辦公樓市場，現在悉尼市區幾乎每5棟建築中就有1棟掌握在外國人手中。

據《悉尼先驅晨報》報道，來自中國和阿聯酋的主權財富基金正和百仕通集團（Blackstone Group）、布魯克菲爾德資產管理公司（Brookfield Asset Management）以及南非的Redefine Properties爭奪Investa地產集團旗下價值90億澳元的澳洲建築組合。這就是證明海外需求強大的最新例子。

高力國際（Colliers International）的全國資本市場總監伍德沃（Adam Woodward）說，外國實體現在持有悉尼中央商務區19%的辦公空間，5年前這個比例是15%。JLL澳洲研究負責人裡斯（David Rees）說，過去5年，外國投資者占了全國總辦公樓交易的25%，去年收購了淨值45億的辦公地產。“他們似乎對於高大上的資產志在必得。他們願意支付比澳洲投資者更高的價格。”

悉尼現在有19%的辦公樓被外國人買走

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根據世邦魏理仕（CBRE Group）的數據，中國買家大幅增加了他們在澳洲的收購量，在第一季度流入澳洲的所有外國地產投資中，中國人占了四分之一。悉尼中央商務區第二季度的收益率是5.7%，較去年第四季度的5.95%要低。

瑞士信貸（Credit Suisse）在5月份曾說，中國投資者到2020年將買光澳洲20%的新房，比現在的15%還要多。悉尼房價正步步高升，自2012年5月以來已經躍升了43%，央行行長史蒂文斯（Glenn Stevens）都不得不感嘆這個市場已經“瘋掉”。

至於澳洲商業地產市場，外國買家也不會放過。“這是一個流動性很大的市場，考慮到國家買家的深度和廣度，這種狀態不會很快結束。”世邦魏理仕悉尼國際投資高級總監巴特勒（Richard Butler）稱。

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墨爾本百萬房價地區增多 中國人占大頭

據《先鋒太陽報》報導，在墨爾本，有78個郊區，其房屋中價已達到百萬級別，而在6月，就有10個新增的百萬級別地區。

根據維州房地產協會（Real Estate Institute of Victoria）數據顯示，大多數新增的高價房都在東部郊區的中環，只有Abbotsford來自內城。

不少機構稱，澳洲移民買家支撐著這些新熱點的房價高昇。澳洲國民銀行（NAB）的一份房產調查顯示，對外國投資的門檻提升並沒有對海外買家有太大影響，特別是在維州。

James Karantonis說中國的移民買家都非常喜歡Ashwood地區。而Ashwood地區的房產中價已升至1,157,500澳元。

很多1950年件的房子都被拆遷了，新建起了新的豪華房子和聯排別墅。

Manningham地區的一些郊區也加入了這個百萬級別，而中介說道，中國買家起了主要推導作用。

墨爾本學區房深受中國買家追捧

Andrew Keleher的負責人Jellis Craig稱，每四個買家當中就有一個來自中國。「他們被這個地區的學校所吸引，這裡是墨爾本學區房，擁有墨爾本最好的公立小學和兩個高中。」

而報告指出，海外買家對新房市場興趣並不大，他們更趨向於現成的房子，尤其是在維州。澳洲新房市場裡，海外買家的比例在過去一季已從15.6%降到12.8%。

而單元房是較受海外買家歡迎的，在全國第二季所有的公寓銷售中，海外買家比例為16.1%。

在維州的新公寓市場，海外買家佔了28%，而在新州該數據為16.5%。

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中國家長熱衷澳洲學區房 悉尼房價提升快

據《悉尼先驅晨報》報道，最新報告顯示，在讀學生家長購房來勢凶猛，驅動悉尼房價提升。

去年，新州一些有名公立學校附近的房價飛漲。

Domain集團的高級經濟學家Andrew Wilson說：“教育在驅動房價上的影響力越來越大。”

《Domain 2015年校區報告》稱，Strathfield女子高中（HSC排名第86）附近的房產價格是中學校區房裡飛升最快的，增長了38.6%。

然而，一些小學地區的校區房產價格升得更快。

越來越多中國買家看中悉尼西北部的學區房

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巴拉瑪打地區房價增長56.6%，絕非空穴來風。中介Jack Huggett稱，Oatley公立學校（排在Domain第三位）就是當地的一個大賣點。

在過去12個月，校區房的中間價上升了44.9%。

Jack Huggett說：“通常那些中國買家都願意找靠近學校和公交的地方買房。”

據悉，Jack Huggett將在7月25日拍賣一個位於Oatley的Louisa街35號的三房之屋，而在Domain上它們打廣告說“離Oatley公立學校只有一分鐘路程”。然而他說，這些房屋吸引了眾多人的興趣，“有些人在這裡購買投資性房產，就是為了將孩子放到校區房區域內。”

Wilson教授也說，悉尼西北部越來越多的買家都看中學區房。這或許跟中國人有關，因為他們歷來看中教育，但這也跟金融有關。“私立學校的學費很高，要高於通脹率，所以有時候是難以支付的，只能都跑來公立學校了。”

澳洲獎學金組織（Australian Scholarships Group）估計在悉尼讀私立小學和中學，每個孩子要花541,275澳元。

所以，專家稱，在公立學校附近買房要比讀私立學校劃算。

Cale Property Agents 的銷售經紀Sharon Curran說，Epping地區（在Domain報告上排第五）附近也有諸多的公立學校，買家對那裡興趣相當濃厚。該地區的中間房價去年已經上升了41%。

Sharon Curran說：“如果你在這裡擁有一套房產，那你就坐擁一大筆財富了。”

Ray White Epping 學校的校長Dennis Nutt說，學校是一個大賣點，很多Concord 和Eastwood地區的家長慕名前來。

而排在第七位的Balmain地區，房價則上升了34.8%。Cobden & Hayson 機構的中介 Peter Gordon說，一些買家為了能擠進校區房，甚至願意降低期望值。“有些買了兩房的排屋，但事實上他們可以買三房的獨立屋。”

根據聯邦政府報告顯示，Balmain和Epping的公立學校在新州排第50。

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