7月份多倫多地產局(TREB)的房產數據報告顯示了GTA地區的樓市低迷態勢，如今8月中旬已過大半，情況是否發生變化了呢?
據TREB最新消息，8月前14天，大多倫多住宅交易量較之去年同期減少了35.6%，雖然跌幅依然明顯，但與7月40.4%的成交量下滑幅度比起來，還是略微有所回升的。
另外，TREB最新數據顯示，8月上半月GTA地區的新掛牌住宅數量同比減少了10%，而這半個月的住房均價為$731,614，與今年4月份$920,791的房價高峰值比起來下跌20%，多倫多房價滑入了熊市階段。
不得不說，為了提升家庭購房力並緩解年後的樓市泡沫恐慌，安省政府4月份將一系列房產新政推向房地產市場，之後多倫多今年整個酷熱的夏季卻彷彿遭受了寒流，樓市一路降溫。秋季會作何表現，誰都無法預測。
（據約克論壇）
今天我們就來跟大家聊聊怎麼去大致估算自己能貸到多少錢。
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總的來說，貸款額度的批覆標准是四個方面來考慮的：
1.首付額度
這一點很容易明白，就是首付款越多，貸款額度越少，相應地，每月還款額度就越少。
以一套20萬英鎊的房子為例，下面這個表就很直觀表現出首付額度和每月還款額度的關系：
還有一點要提醒大家的是，貸款的利率也跟首付的額度相關。
首付越多，貸款的利率就越低。
並且，貸款機構的利率是隨時都可以變化的，所以在貸款的期間，我們每還一筆款，貸款的利率就會降低一點。
也就是說，還款額度越大，時間越早，長期來看，貸款的成本就越低。
2.貸款人的收入
貸款機構會要求貸款人提供收入證明，用以決定是否發放貸款，以及貸款的額度。
這也不難理解：賺的越多，還款能力就越強，那貸款發放的額度就自然越高。
一般來說，自住的話，貸款的額度可以達到收入的五倍，比如一個年收入3萬英鎊的人去貸款，那麼貸款的額度就很大可能是15萬英鎊。
那麼如果我們的收入在貸款之後的短時間內有可能會有一個比較明顯的增長（馬上要換工作，或者升職加薪之類）？
這個時候有一個處理的方式就是提早換工作的日程，或者跟老板申請早點加薪……
還有一點，如果可以證明兩個人會共同還款，那麼比一個人去申請貸款要好得多，比如夫妻兩人，經常可以貸到兩個人共同收入的四倍。
兩份收入比一個人的收入總要高，而且更穩定，自然額度就會高一些。
但是請注意，如果共同還款人的信用記錄很不好看，那還是自己貸款吧……
免得到時候一分錢都貸不到。
3.開銷
不光是收入，支出也是貸款機構的一個重要考察因素。
准備貸款的時候也可以適當控制一下開銷，這樣我們的“淨收入”就會比較高，自然貸款額度也會相應提升。具體來說，最好確保把信用卡欠款按時還清。
並且，如果給車子或者自己買了保險的，可以考慮一下重新換一個更好的產品，開銷這方面就會好看很多。
如果有孩子的家庭，可以考慮一下讓父母或者朋友幫忙暫時以他們的名義先支付一些小孩的開銷。
4.信用分數
銀行等機構都會記錄我們每個人的信用分數，而且對於貸款機構來說，他們也沒有那麼多時間去花時間瞭解每一個貸款申請人，那麼查看信用分數就是最直接的方式。
那麼怎麼樣才能保持一個良好的信用記錄呢？
平常做好一下四點就差不多了：
5.其他
我們再來說說貸款期限。
貸款期限越長，每個月所需的還款額度就越少，但是利率相對來說也會有所增長，等於說總的還款額度也會提升，所以大家可以自己考慮一下貸款期限的問題。
以下是價值20萬英鎊的房子貸款90%的貸款期限和總的還款額之間的關系：
提示：
貸款的時候還會有一些其他的成本，比如貸款經紀人手續費，銀行的產品一次性費用等等，所以我們在申請貸款的時候要注意，最好給自己留出一些周轉的余地，這樣萬一有一些額外的開銷，就能游刃有余地去應對啦！
而Buy to Let的貸款主要是和房屋的租金和申請人的年收入，工作狀態和年齡有關。
（據英倫房產圈）
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加州房地產經紀人協會（California Association of Realtors）8月9日公布第2季住房負擔能力報告，報告中指出，過去5年來，在加州購買價格為房價中位數房屋所需的年薪足足成長一倍。
報告中顯示，加州單戶住宅（single-family home）2017年的價格中位數是553,260美元，買家年薪須達110,890美元才有能力購買。
房價飆升的情形在灣區最嚴重，5年前的房價中位數是447,970美元，年薪僅需90,370美元就買得起。而今年的房價中位數是翻了一倍的895,000美元，買家年薪須達179,390美元才能負擔的起。
年薪達18萬美元的加州人可以在阿拉米達郡及索拉諾郡買房，兩地的房價中位數分別是880,000美元和412,000美元。
舊金山市、聖馬刁郡及聖塔克拉拉郡的房價中位數分別是1,450,000美元、1,469,000美元及1,183,440美元，意味著想在這3個地點置產的人得賺更多才買得起。
（據蘋果日報）
隨著房價的攀升，在英國購買第一套房子時首先就得花費大概25,000英鎊在各類收費上，大頭是印花稅。
不可否認，買房子是很多人的終生的奮鬥目標。
但，租房是大多數年輕人的現狀。
那麼：到底是買房子？還是租房子？
在這裡，我們來算下對於首次購房者來說，買房子和租房子的費用到底是多少。
我們假設房子的價值比較低–為203,000英鎊。
1.租房VS買房：要花哪些錢？
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租房：
首先，簽一個租房合同並不便宜。
調查顯示，租房子你大概需要花費1,080英鎊，當中有930英鎊是每月的租金，150英鎊是中介服務等雜費。
買房：
但是，如果你買一個203,000英鎊的房子，那麼你首先也得花23,925英鎊，當中有20,300英鎊花在首期付款，500英鎊用於購房者報告，700英鎊是調查評估費用，925英鎊為律師費用，以及1,500英鎊是印花稅。
以上數據顯示，租房子的費用顯然比較低，也就是租房子比較划算。
Urban.co.uk的創始人Adam Male認為：
“在很多鄉鎮和城市，特別是在倫敦，對於大部分的人來說，房價非常高，所以他們都只能租房子。
隨著越來越多的租房需求，房東們也變得更謹慎更精明了，租金價格也在穩步上升。”
第一太平戴維斯住宅研究部副董事Neal Hudson認為：
“雖然說租房子成本越來越大，這反而促使著大家慎重考慮是不是要一直持續租房子下去。
因為租房子把他們的存款逐步地侵蝕掉，已經越來越難存到買房子的首期了。
現在英國的貸款政策收緊以及房價的持續攀升，讓大家買房子越來越難了”
但是錢並不是唯一讓他們選擇租房子的原因。
根據第一太平戴維斯的調查報告顯示：24%的租客認為“租房子要操心的事情沒那麼多，而且更加靈活便利。
比如出租房出現問題的時候，租客不需要花過多精力在上面。
然而，第一太平戴維斯報告顯示：長期來看買房更划算。
2.長期來講，買房子會更划算！
根據HomeLet Rental Index的數據顯示，在近幾年裡，租金都在飛速增長，大概每年都在增長5%的樣子，平均下來每個租客每月大概花762英鎊去租房子。
對於首次購房的房東，把這個價值203,000英鎊的房子出租出去，他的收入和支出各是多少？
對於房東來說，平均年收益大概有5.5%，當然不同的地方收益也有很大的差別，房租收益和房價升值的收益通通不一樣，例如鄉村郊區大概只有3%，而倫敦則可能至少8%。
根據這些收益，分析下來我們平均租房子每個月大概需要花930英鎊，還需要繳納Council Tax以及一些保險的費用，所以租房子大概年度要花我們大概12,334英鎊。
相反地，根據Moneyfacts.co.uk的數據，如果作為首次購買者一般比較高的貸款利率為3.27%。這就意味著我們買了一套203,000英鎊的房子，首付1成的話，90%為貸款，那麼你每個月就要付892英鎊的房貸了（這裡包含了他們500英鎊的抵押費用）。
當然也會存在一些額外的花費，例如房屋的裝修維護以及保險費用。
也就是意味著，作為業主的你，每年要花12,639英鎊，這個花費也僅僅比你租房子多300英鎊而已。
不過，隨著時間的推移，你的房子會越來越值錢，假設到了25年後，你就能擁有一間價值較高的不動產了，而選擇租房子的人卻什麼都沒有。
如果你要對比租房子的費用以及貸款買房的費用，數據顯示如果你住在房子裡，除了每月要還的貸款，你每年需要只需花費7,910英鎊在這個房子裡，包括了一些維修費用等，這樣來看，也比別人租你像你這種的房子要少花4,423英鎊的費用。
London & Country Mortgages公司的貸款經理表示：
“在某些區域，租房子的需求會非常大，而買房貸款的需求則會很低。
不過，很多人都會發現買房子實際上要花費的錢對比之下會越來越少。”
無可否認的是，現在業主們會享受著非常低的貸款利率。
買房子所花費的錢看上去比租房子要貴5.7%，但是你也不可能確保租金一直保持不變，一旦租金上揚了，你租房子的費用就不一定比貸款購房的要少了哦！
3.買房好處多
從長遠來看，買房子會有很多的好處。最直白的是，他們這種長期的有效的房產投資，房產的價值會逐年增值，這最終也能讓自己的孩子受益。
拋開一些經濟上的疑問，從個人和情感上來說，買房子都是非常重要的。
租房子畢竟對於租客來講並沒有長期的保障，你簽的租約大概也只能維持半年或者1年，也會出現“無家可歸”的窘況。
很多租客也曾經試過因為這種原因未能住進房子，例如房子的裝修問題，或者寵物的問題。
如果你是房東，你也是業主，這些都不是問題所在，你完全可以自己決定房子的情況。
你的房子歸根到底是你自己的，你可以永久住下去，你可以怎麼裝修你的房子都可以。
這麼看來，你的生活會比較穩定，而且你也可以為你的租客提供良好舒適的居住環境。
房東可以通過出租房子獲得穩定的收入，但是如果你去租房子，你每個月只有支出沒有收益。
買房子的貸款總有一天會還清，那麼房子就會成為你的資產一直擁有。
如果你退休了，你的退休金無法抵消你的房貸怎麼辦。
沒事，房子的租金還會讓你每個月有800英鎊的錢讓你過得比較滋潤。
也就是說，退休時能有自己的房子，其實是對自己是一種很重要的保障。
提示：
越來越多英國年輕人陷入一種困境，即攢了幾年付首付，幾年後房價又漲了，自己攢的那點錢間接貶值。
因此，合理利用貸款十分重要。
雖然買房在短期內比租房多花一部分錢，但從長期來看，不僅更省錢，而且更賺錢，還能為自己的生活提供保障。
趁著現在英鎊對外幣匯率較低，購入英國房產，不失為一種明智的選擇。
（據英倫房產圈）
我是旅居越南的中國人，在越南這邊呆了十幾年了，其實越南這邊經濟好轉也就五年左右的時間，前幾年政局不太穩，經濟也波動比較大，不過現在相對以前來說好很多了，熱錢和製造業基本也資金重新開始投入越南這邊。我個人感覺現在其實胡志明市就和2000年的上海差不多。你要說發達？也能算是個一線城市。你要說人呢，越南男人都比較懶，女人工作的比較多。我這幾年做房地產投資也算是對越南的房地產市場比較熟悉了，今天我就講一下西貢（胡志明）市的房地產市場吧。
越南的房產交易基礎知識
其實外國人能買房是2015年才開始的。之前想投資，只能通過越南人本地人中轉，如果你找的人不靠譜，很容易被坑錢。不過就算對外國人開放了房地產市場，外國人也不能購買house，只能購買apartment（house是獨棟房屋，基本上都是老式住宅，apartment指公寓，一般就是現在在建的高層和小區房）。在越南本地，house是比較受中老年人歡迎的，因為房子有永久產權和土地所有權，房價漲得比較快。但是外國人並不能買。市中心地段的house非常的貴，每年漲幅基本上可以達到25~35%，價格上和北上廣基本上是同級的。一棟比較好的house經常是100萬美元起，上不封頂。最高我見過437萬美元成交的獨棟house。
接下來我們說說現在比較適合非越南人投資的apartment。外國人購買的話是50年產權，但是到期時可以免費續約一次，你可以把它看成是100年產權的。對於外國人來說基本上可以考察的投資房只考慮apartment就可以了。
由於產權的限制，並不推薦外國人買二手房，但是外國人如果想“買”二手房，只能向外國人買，如果想“賣”二手房，可以賣給當地人和外國人。
另，外國人買房不能在銀行貸款。
胡志明市的房價
我有時候會帶朋友來越南玩，他們會問我：越南是不是房子很便宜？我其實這個時候很不好接話，如果真的深入瞭解過越南的房價的話，是不會問出來的。
胡志明市作為越南實際上的經濟中心，房價越靠近市中心越貴，均價4000美元/㎡，郊區也要1700美元/㎡。在郊區買一間apartment的屋子大概需要準備80~100萬人民幣。已經比很多中國二線城市房價要高了。
你比方說，之前胡志明市平盛郡有一套樓盤，均價是2200美元/㎡。配有一流的私人醫院、國際學校、超大游泳池……從2014年開盤，價格漲了30%，平均每年漲幅就有10%。還有一套樓盤，在市中心那裡，旁邊就是均薪最高的金融街，均價都要5000美元/㎡。
我個人見過的市中心價格最高的公寓是9000美元/㎡。你就想吧，這越南樓市也不是一般人能投資的起的。而越南年輕人月薪換成美元，差不多也就是300~500美元/月。年輕人基本不考慮在市中心買房，租房佔大多數，買房更傾向在郊區買，畢竟越南的主要交通工具是摩托車，郊區和市中心也不算太遠。
投資回報率
剛才說買房貴，其實租房也貴。
平盛郡的那個樓盤，
你算吧，這價格比北京的租金都要貴了。以2200美元的均價計算，投資回報率在7%左右，10-15年就可以收回購房成本。
對比北京，可能同價位房屋的房租剛夠還每個月的房貸。胡志明市的這個數字非常可觀。
一些出租成本：物業費0.6美元/㎡。別的都由租客自理。當然你也可以選擇尋找中介進行託管，如果進行全託管，則每個月收取8%的房租作為服務費。建議還是尋找一些靠譜的開發商和中介。
另，越南的apartment沒有房產稅，持有成本不高。
越南房地產歷史走勢
越南總人口近1億，人口結構以年輕人為主，19-40歲的青壯年勞動力約為45%。越南的兩大城市聚集了全國近1/5的人口。且這兩個城市的人口流入還在不斷加速。
就是翻版的北京一樣，年輕人多，雖然貴，但房子還是剛需。
越南的房價並不穩定，從2005年開始，越南的兩大城市，河內市和胡志明市的房價步步上揚，直到2012年，中檔樓盤的價格達到了2000-3000美元/平米，高檔樓盤4000-6000美元。
2013年房地產泡沫爆發，進入房地產投資低谷，14年政策調整，房地產市場回暖，15年開始允許外國人投資本國房產，也算是為房地產的進一步繁榮注入了一針強心劑。由於之前房地產泡沫已經破裂過一次，所以現在的越南房價其實水分非常少。都是需求推動房價。投資回報率可以說是非常的高了。
我瞭解到的，大部分來到越南買房的外國人，做的主要還是長期投資的打算。以目前的租售比看，還算是一筆划算的買賣。
（互聯網綜合整理）
在加拿大這裡，一些單獨，簡單的數據，往往能被拿來大做文章。前段時間報導的什麼六月份新屋動工量下降，是因為房地產市場放緩，因此導致承建商/開發商動工意願不足等云云……作為一個路人甲，我忍不住有一種不吐不快的衝動。
新屋動工的事情，不是說今天申請了，明天就能審批，後天就能動工的問題。這段時間的新屋動工量，基本上都是數年前已經賣光的樓花，至於是這個月動工，還是哪個月動工，都是很隨機的事情，只要能在預期內完工就可以了。單憑一個月的新屋動工量就推斷什麼承建商/開發商動工意願不足，這是毫無說服力的！
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“七月份房價比四月份暴跌18%…..，然而，工薪一族仍然買不起房!”， 如果下跌18%就稱為暴跌的話，那回顧一下這些年來房價的瘋狂，已經不能簡單地用“飆升”，“井噴”來形容了。
先以前段時間的Markham“風水屋”來直觀感受一下這幾年房價是如何瘋狂飆升的，2011年的買入價是54萬，2017年的要價是125萬(儘管沒成交，但至少同一小區內有過相近的成交價!)
(以2011-2015 年升幅大致為6%到15%左右，2015-2016年的升幅為25%，2016-2017年的升幅為30% 來算)
當下，貌似潮退之際，看看風雲變幻的四月份房地產市場究竟都有哪些弄潮兒。
賣家
1. 嗅覺敏銳，出手果斷，資金雄厚，恰恰就是這一波主力賣家(相當部分的人跟房地產行業聯繫緊密)的真實寫照。嚴格來講，他們是真正意義上的炒家，炒賣樓花，囤積現樓，卻甚少參與搶OFFER大戰，越賺越投入，越投入越賺，手上拿著好幾套房子的大有人在。正是因為他們的推波助瀾，惟利是圖，投機取巧，才得以讓這種“恐慌性賣方市場”現象，從當初的“土豪手法”，到慢慢的被認知，接受，再到今時今日的“理所當然”大行其道。
2.新政出台後，一部分人迅速地進入賣方市場，他們期望能以四月份的價格成交，讓炒房利潤最大化。他們是一群激進型的炒房跟風者，也是炒房大軍中最堅定不移的多頭者!
3.買賣方市場發生明顯變化後，對自家房產的現值瞭如指掌的一幫人逐漸地進入賣方市場。他們希望能以比四月份最高價略低的價格成交，現金先落袋為安，之後是大房換小房，房子換公寓，還是租房，現金到手後再說。他們是一群對現金流非常敏感的利潤追逐者!
(賣家的心態正好闡釋了當前賣方市場的狀況：沒能以高價位賣掉，就讓牌子一直掛著唄，反正我不急;掛牌兩三週沒賣掉，乾脆就把牌子撤下來，哥不賣了;我是不會主動大幅降價的，還沒到非賣不可的地步。)
買家
1. 海外買家
如何將海外資金轉化為當地優質資產是海外買家一如既往的追求目的!收不收稅，收15%，還是30%，根本就改變不了他們購買的意願和能力。無可否認，他們是BULLY OFFER的始創者，但從一開始，他們就不屑於作為炒房者，更沒有希望從中獲利!低調，安全才是他們永恆的主調。
2.換房子的本地買家(更多的是真正的購房剛需者，而非炒家)
這群人有充足的購房能力和強烈的購房意願，首付是之前換房時賺的差價利潤(一般的工薪一族根本就很難存到這筆首付)，經歷過數次的搶OFFER失敗後，看著手中的現金卻一點都高興不起來，更多的是沮喪和悔恨，“當初要是出手再狠點的話，現在已經賺了多少多少萬了”…..一旦再有機會去搶的時候，他們比誰都狠，房價年升30%，他們是“功不可沒”。在欣慰終於搶到房子之際，回頭一看，一不小心卻成了近期高位的解放軍……
3.首次購房者
房價高居不下，公寓/樓花成了多數首次購房者的唯一“可負擔”的選擇。曾經遙不可及的“內部認購”機會突然間出現在眼前，就算是砸鍋賣鐵，也得把它搶下來!因為過往數年的經驗不斷的提醒：現在不買，以後就再也買不起啦!
一幫排了好幾個小時隊還沒能拿到座位的BUFFET食客,早已是飢腸轆轆，一旦進場，肯定是把能先吃得上的(通常是炒飯，點心之類)來一個狂風掃落葉!到下一輪蟹腳，生蚝出來的時候，就算是想吃也吃不了幾個了。
(這種心態恰好解析了新政出台後的兩三個月內，在獨立屋市場萎糜不振的同時，為何公寓市場居然還能一枝獨秀，火爆異常!)
當下誰比較焦急
最高價位買下來的房子，再這樣子跌下去，首付都快跌沒了，房子要變負資產了;
過往，房子一直都這麼漲，早已習慣了把二次按揭當成快捷取款機了;
先搶下了買房的OFFER，轉頭卻發覺現有的房子一時間竟然賣不出去了;
利率再升的話，房貸的還貸壓力將會越來越大了;
本來指望靠租金來以房養房的，新政策卻限制了租金的相應升幅了;
交了好幾萬的入場費，手上拿著好些個VIP樓花單位的;
好不容易才當一回親朋戚友的賣方經紀，卻發現FOR SALE的牌子被風雨打歪了，還沒有一個像樣的電話打進來;
……
誰虧錢了？
任何時候買房都是對的，不存在虧錢的問題，只有賺多賺少的問題，正所謂“手中有房，幾年翻番”!過往數年也確實如此。 而這種觀念早已根深蒂固，再加上慣性思維的影響，大家都一致認同——“只有買不到房子的人才是真正虧錢的人”!
那些在新政出台前已經套現的，現在早已是開著PORSCHE 在笑看風雲了。退一萬步來說，在四月份以最高價買入獨立屋的買家，就算是以當前價“止損離場”，乍看好像是虧掉了20%左右，但其實虧掉的這筆錢只是之前賣房所賺的部分而已。對他們而言，還不至於傷筋動骨，頂多是心疼一段時間而已。所以，單從這方面來說，幾乎沒有人在這一波房市中虧錢!
當前的房地產狀況是成交量萎縮，成交價緩跌，買賣雙方似乎處於一種膠著狀態。有專家解讀為現在正處於一個心理消化期，一方面賣家不願主動降價，另一方面潛在買家多了選擇，暫且持幣觀望。建議現在是可選擇性購房的好時機，因為房價很快就會升回來，溫哥華就是一個很好的例子。(呵呵，又是什麼專家的話啊)
當這一批既有購房能力，更有購房意願的買方義無反顧地衝進去房地產市場的時候，卻悄然發現，自己正被日益壯大的賣方海洋所逐漸淹沒;而前行路上，志同道合者的身影卻是愈見孤單!
在當前形勢下，對賣方而言，不要一味地盯著四月份的最高價，認為我當前的賣價已經是少賺了多少多少萬了，唯一具有實際參考價值的那是自己房子當時的買入價;對買方而言，不要認為現在是揀到便宜了(比最高價又便宜了多少多少萬)，真正需要考慮的是在利率上升，借貸條件收緊的環境下，什麼樣的價位才是我長期所能負擔得起的。
地球人都知道，十六條新政對房市影響甚微，它更多只是一種心理作用而已。單憑市場本身的自我調節去達到一個相對平衡點，這需要相當長的一個過程。而房市經過數年的“變異”發展，房地產泡沫已經發展成一個非單層的“怪異泡沫”。而新政頂多就是觸碰了一下泡沫外層而已，結果如何，還有待時間驗證;對於泡沫內層而言，想要有所觸及，在今天來看，似乎還是遙不可及……
（據加拿大家園）
東哥為大家簡單分析了一下英國買房的具體流程和注意事項。從中可以看出，在房屋交易環節，律師處在一個很重要的地位，那麼如何選擇一個律師就成了關鍵。
今天，東哥就在如何選擇律師上給大家提供一點建議，供大家參考。
第一，口口相傳
在英國學車，大家都喜歡讓朋友同事來介紹教過他們的教練，以便較好的溝通和順利通過考試。買房選擇律師也是如此，大家可以通過周邊的朋友，同事的介紹來尋找一個他們用過的律師，這樣，對律師也有一個初步的了解，通過介紹人也能知道這個律師的風格，以便在合作中能有比較順利的合作節奏。
注意：有的時候房屋中介也會推薦律師給買主，這樣的好處是，律師和房屋中介有合作，他們的溝通會比較順暢。壞處是，房屋中介是協助賣方來銷售房屋的，與賣方利益掛鉤，所以代表賣方利益的中介推薦的律師，難免會讓買主感覺不踏實，在利益糾紛的時候，會不會為賣方說話呢？
第二，網上平台
大家也可以在網上平台上尋找合適的，對自己胃口的律師，可以通過在網上搜索關鍵字conveyancing solicitors來獲取，一般大家常用的平台有homeward legal和房主聯盟（hoa.org.uk）。英國這些平台相對國內的某些平台來說，對於相關資源的審核很嚴格，所以大家不用擔心找到虛假的律師，而且如果出現糾紛的話，可以找平台，平台會出面解決一些問題。
注意：平台上找的律師雖然資質有保障，但是難免會距離買主比較遠。個人認為，英國這邊聊業務的話，英國人會比較喜歡當面聊。有些郵件，電話溝通解決不了的問題，在當面談的過程中就容易溝通解決。所以，還是建議大家盡量選擇一個距離自己不太遠的律師，以便溝通順利方便。
選擇完律師，與律師簽訂完服務合同之後，律師的工作就要開始啦！
一般來說，律師的工作分為三個步驟：
在准備階段，首先，買方律師會要求賣方律師提供草擬的合同（Draft Contract）,並且要求賣方律師提供房屋的基本信息和相關文件。然後買房律師就會對交易的房屋進行一系列的調查，在服務合同裡會對調查的項目有所說明，除了必選的調查項目以外，買主還可以額外選擇自己想要了解的調查信息，當然，選擇不同，價格也不同。
在這個階段還有一個重要的工作就是，買主的資金一定要到位。如果買主是需要貸款買房，那麼律師就要與銀行商談，進行貸款進度的跟進，並確保買主提供的相關材料符合銀行的貸款要求，以便買主能夠順利獲得貸款審批。如果買主是全款買房，並且有資金來源於海外的話，那麼律師會要求買主簽署反洗錢聲明，並且提供資金的來源證明。資金的來源證明包括海外賬戶的Bank Statement，海外賬戶的換彙記錄，海外賬戶向英國賬戶轉賬的憑證，海外賬戶資金的來源（賣房款，親屬借款，工資收入，其他收入）
注意：英國這邊，只要是從境外彙過來的大筆資金都是需要提供資金來源證明的，以證明資金是合法收入來源，並且證明一定需要英文件，如果只有中文，需要到公證處或者正規翻譯公司來進行翻譯。資金來源證明一定要符合邏輯，全面細致，合規。所以大家一定以前做好安排，事先保留好相關的憑證，以備不時之需。
這時要求買主向賣方支付10%的保證金。只有在交換合同後，買賣雙方才開始正式受到法律約束。這時如果買方退出，賣方不會退還保證金。而如果賣方退出，買主有權起訴賣方要求經濟賠償，而且在合同交換後，賣方再不允許接受任何其他買家的報價。
一般來說，合同會有一個附件，裡面包括賣方房屋內的設施，如冰箱，洗衣機，電視機，其他家電及家具等等，這些可能會額外需要付錢。買主可以詳細勾對，留下自己想要的，來簽字確認。
一般的合同交換會在1個月內完成，這個日期會事先商量好並在合同中有所體現。
注意：買主可以與律師協商支付少於10%的保證金，但是，如果違約，還是要將10%的保證金當成違約金補齊。此外，還要注意，賣方是不是在與買主交易的同時，還作為買主在進行其他房屋的交易。這樣的話，合同交換的日期就要遷就於進度較慢那一方。而且，一旦有一方推出交易，那麼另外一方的合同交換就無法完成。
合同完成是指賣方律師確認從買方律師收到了所有應收款項，從法律上講合同履行完成。買方律師會在指定的完成日前一周郵寄給買方最後應付款項賬目，其中包括房款余款、印花稅（stamp duty）、律師費、電子轉賬費、調查費和其它手續費等。律師會在收到所有錢後，把買房相關款電子轉賬給賣方律師來完成合同。一般在合同完成日的中午，您的律師就會打電話通知您可以去房產經紀公司取鑰匙了。這時房產已經屬於您了
注意：在這個階段，雖然律師的工作並沒有完全結束，但是買方需要把所有的錢款付清，包括律師費等等。在准備資金的時候，大家可要提前計算好金額，以免出現資金緊張的情況。
買房已經拿到鑰匙，可以入住了。但是其實還有最後一步沒有結束，那就是律師會在合同完成後幫買房向政府交納印花稅，並且向政府申請將房屋所有權更名。一般合同結束的20天左右，律師就會將新的房產契約（title deed）和房產圖 (title plan)發給買房，如果是租約產權（leasehold），律師還會把新的房產契約發給土地擁有者（一般來說公寓flat為這種模式）。如果是申請了貸款，契約和房產圖還會被發給貸款銀行。
至此，房屋買賣的流程就基本結束啦！
總結一下：
選擇律師的話，還是要選擇距離自己相對較近的，以便面談，然後最好通過朋友介紹或者正規平台選擇律師。交易時要注意資金的安排，如果資金從海外過來，要注意保留好銀行方面的交易憑證，換彙憑證，賬戶收入流水等材料，做好資金來源證明的准備。
最後，祝願大家都能在英國找到自己喜歡的房子！
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基本上大家買房的時候都是會看地段，看交通，看價格，在網站上大概看一下房屋的布局和結構。大部分時候，在網上圖片看到的會與實地看到的房子格局大小有所差別。所以，親臨房子去看房子的過程至關重要。
有的人會說，第一次踏進房門，我就知道我會買這個房子。是的，買房時候的感覺很重要，不過，為什麼不多花一點時間把房子的細節考量清楚呢？
第一，知道自己想要什麼。
首先，大家在買房前要想好自己想要什麼樣子的房子。最好拿出筆和紙來列出“必須”的配置，比如幾個臥室，幾個衛生間，有沒有車庫，花園等等，然後再列出“希望”的配置，比如大廚房，大餐廳客廳，前後花園等等。有的時候，比如一進門對房子的感覺特別好，特別喜歡房子的某些方面的時候，往往大家就容易忽略一些細節的東西。事先列好清單，有利於大家有一個良好的思路，對自己的要求需求有清醒的認識。
當然太多死板也不是很好，不太容易找到十全十美的房子，如果房子整體都讓人很滿意，為何不在某些不必要或者可以日後改善的方面做出一定的讓步呢？
第二，注意檢查房子的細節設施。
除了整體大面上的觀察，還要注意檢查房子的細節，比如中央供暖系統，是不是存在潮濕發霉的問題？有沒有裸露的電線？房子老舊有沒有電線老化的問題？牆體有沒有影響結構的裂縫？廚房浴室的布局是否符合家庭的習慣？花園的格局是否滿意？房屋的私密性是不是夠好？鄰居有沒有可能很容易就看到家裡？等等
看房子的細節很重要，也可以根據前人的經驗把想要檢查的細節事先逐條記錄下來，一點一點的核對，以免遺漏。大部分人在買了新房子之後都會按照自己的意願來進行或大或小的改動。細節就決定了改動工程的規模，如果細節的差距太大，也就意味著改動越大，那麼就要考慮房子的性價比是否合適了。
第三，敢於向中介提問題。
地產中介有向買主告訴房子真實情況的法律責任，比如房子掛牌多久了？大概多少人來看過？價格有沒有變化？附近寬帶的速度？之前的房主跟鄰居有沒有糾紛等等。這些都是買主有權知道的事情。
身邊的好多人看房子的時候只是一味的看，靠著自己的判斷來看房子。其實，在英國，中介也承擔著向買方介紹房子實際情況的責任。但是，如果買主不主動問，中介有時候也樂於不解釋過多，就導致可能由於自己的不專業判斷而忽略房子的一些問題。其實有些問題，中介已經有答案了。
第四，要多去看幾次。
看上了一個心儀的房子，時間充裕的情況下，不用急於下手，可以考慮多看幾次。每次都把之前看房時候的點再看一下，仔細衡量判斷後再下決定。
買房子是一個動用大資金的大事，如果是自住的話，房子要滿足一家人的長期居住和使用的需求。雖然看房子很麻煩，但是每次看房子時心情的不同，時間不同，也可能會令您發現新的問題。
總之，買房的時候，一定要對房子有一個清醒的認識，在跟著感覺走的同時，也要理性的進行檢查，分析，畢竟房子是一個長久使用的不動產。在入駐前解決的問題越多，日後的麻煩就越少。
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【本文為實用帖】今天給大家帶來英國房產購買的流程和注意事項。基本上，英國買房的流程基本上可以分為三個階段：
在這個階段，買家需要對所要購買的房子的目標區域進行考察。
一般來說，如果是為了買房出租的話，那就最好選擇安全性高，通勤方便，距離商業區較近的一居兩居的公寓比較好，如果出租給學生的話，當然就是距離學校近比較好。如果是准備自己居住的話，那就是房子周邊的安全性要好，最好是富人區，而且周邊是否有好學校也是要重點關注的。
注意：英國的居住型房產土地產權分為兩種：“永久產權”（Freehold）和“租約產權”（Leasehold）。永久產權是房主永久擁有房屋占用範圍內的土地，房主可以依照相關法律自由使用。英國大部分獨立式、半獨立式房子、連體房屋，平層房屋等等都屬於永久產權。而租約產權是指房主只擁有房產但不擁有土地。一般來講開發商擁有土地，而房主每年需要繳一定的小額地租給開發商。公寓房一般屬於這種產權。
相關文章：【東哥購房攻略系列（二）看房時注意的要點】
確定好房源後，就是要跟賣方進行價格的商談了。一般來說，這個過程是通過房產經紀（也就是中介）來完成的。目前，英國的房屋市場是賣方市場。賣方會根據自己的報價來參考買主的價格，在所有的出價買主中選擇價格最合適的那個。買主先把自己的出價告訴房產經紀，房產經紀再轉告賣方，如果價格被接受，房產經紀會正式的書面通知買主價格被接受，需要提供律師的聯系訊息。如果房產經紀告知買主價格沒被接受，那麼買主還可以繼續出價，直到房屋賣出為止。
注意：買方可以單獨聯系測繪師(Surveyor)對房產進行估價。這個步驟可以在買方出價前或賣方已經接受買方的價格後進行。由於這部分花費（幾百或上千英鎊）是由買方承擔的，出價前做的風險就是如果賣方沒有接受買方價格，房產評估的費用就白花了。
在這階段，買方需要請一個律師（Solicitor）來處理文件以及全程跟蹤與房屋經紀聯系等。律師會要求買方提供資金證明。如果買方需要按揭貸款，律師還負責幫助您和貸款方聯系。在完成上述所有文檔後，律師代表您和賣方協商合同交換(contract exchange)日期。在交換合同時，您需要向賣方支付房價10%左右的訂金，並確定合同完成日期。房產交割的最後階段是完成合同(contract completion)。就是買方在合同規定的時間內將買房尾款和律師費用轉賬給律師，律師進而轉賬給賣方。在合同完成後，律師會在土地局更改注冊，並把相關wen檔發給買方。到此為止，整個買房的流程就全部結束。
注意：在英格蘭地區，房產交易只有到交換合同時才會有法律效力。也就是說無論買方在前期投入多少，只要沒有交換合同，賣方就有權不賣或轉賣他人。所以東哥的建議是要配合律師盡快完成合同交換。相關文章：【東哥購房攻略系列（三）如何選擇正確的律師？】
那麼，除了購房款，英國購房還會有哪些額外花費呢？
英國這邊的印花稅，是一定要交給政府的，只有交了印花稅，這個房產交易才合法。首套和二套的稅率是不一樣的，二套的印花稅率會高於首套。
英國4萬以下的房產目前是沒有印花稅的（誰能告訴我哪有4萬鎊的房子？）
律師在房地產交割過程中是不可缺少的環節，他們的工作會從賣方接受買主的報價開始，所以律師費的花費也是一定要有的。一般來說律師費在600-1000鎊不等，不過這是不包括額外的調查服務費用和處理費用。
兩者並不相同，但是兩者都是屬於可選擇性花費。
房產評估（Surveyor） 的主要目的是檢查房屋在建築結構上有沒有問題或潛在問題。所以如果您購買的是新建房產，您不需要此項花費的。因為英國新建的房產都會遵循非常嚴格的品質監管流程，以確保建築沒有問題。而且新建房產承建商都會提供至少十年的品質保證，所以您不需要做結構評估。如果您購買的是二手房產，根據您的要求調查機構可以為您提供三種不同的報告。根據調查的深入程度分為房屋條件報告（condition report）， 買房者報告 （Homebuyer report） 和最詳細的建築評估報告（Building Survey）。這些報告的花費在400鎊至2000鎊不等。
房產估價（Valuation）則是評估房產的市場價格。買家一般需要對房產進行估價，看看房產價格是否值得投資。如果您使用按揭貸款，一般貸款方都會為您提供免費估價報告。但如果您使用現金購買（cash buyer）， 您就需要單獨的估價，其費用在150到1500鎊之間。東哥在這裡教您一個竅門。您可以做房產評估中的第二級買房者報告（homebuyer report）。 該報告不但給出房屋結構調查，也會為您提供房產估值。您完全不用另外花錢去做房產估值。
這個為可選消費，主要是因為有些買主不熟悉英國市場，而且語言並不太好才會聘用買家代理（Buying Agent）來幫助買主選房，議價，聯系律師等。（不過土豪沒時間的小伙伴也可以選擇，因為省事嘛~~）一般的費用為房價的0.5%-3%。
一般來說，貸款買房的買主才會在申請按揭貸款時產生按揭貸款手續費，包括預訂費（booking fee）通常在99至250英鎊之間，手續費（commission）一般在0-2,000英鎊之間。手續費可以打入貸款總額中按月償還。
如果您購買的是新建房產，您很可能不需要再購買建築保險，因為大多數新房自帶NHBC十年建築保險。如果您購買的是二手房產，而且您申請了按揭貸款，那您就必須購買建築保險，因為貸款機構會要求買方出示建築保險才會批准貸款。建築保險的花費一般是根據房產大小、房間數量、建築年代、居住情況和重建費用來決定的。該保險覆蓋的是房產建築本身，不包括房子裡面的東西。對於兩居室公寓建築保險一般為每年100-200鎊，對於四居室住房建築保險在每年200至400鎊之間。財物保險的覆蓋內容是房產中的家具和私人物品，根據您要保的物品價值不同花費也不同。
此外，在房屋到手了之後，還有一些費用需要花費的。
對於買房自用的人，大多數人都會對新買到的房產做一些整修，例如粉刷牆壁，重貼牆紙、換地毯、窗簾等。 此外大部分人也會按照調查報告中指出的問題做相應的修繕工作，比如裝修廚房，更換鍋爐等等。在英國，入住新居的平均整修費用為5750英鎊。
2.房產維護費 （Property maintenance fee）
無論您購買房產是用作自住還是出租，房產維護費用都不可避免。對於出租的房產，房產維護更為重要，因為英國法律要求房東有責任保證其提供的設備能正常工作，以保證房客的使用安全。一般來講每隔3-5年房產需要一定的檢查和維護。每隔10到15年房產內的一些主要設備就需要更換。 比如鍋爐一般15年就需要更換（因為保險公司只給15年以內的鍋爐上保險。）鍋爐更換費用一般在2,000到5,000鎊之間。另外同樣的時間段廚房、浴室等也需要翻新。其費用也可能高於鍋爐。每隔15-25年，門、窗、房頂等都需要修繕。
一般來講對於出租房產，每年租金總收入的1/6左右會花費在房產的維護、修繕、翻新和燃氣安全證書等專案上。如果您通過租房代理（rental agent）來尋找房客、收取租金並管理房產的話，您的花費會占到租金收入的15%～20%。
當然啦！還有市政稅（Council Tax）以及水電煤氣費（Bills）還會在智勇中產生，對於在英國的小伙伴們，這兩個肯定再熟悉不過了。
最後，小伙伴們會發現，原來在英國買房的成本也不是很低呢，除了房屋的價錢，還需要七七八八的各種費用來支持。希望這篇文章對小伙伴們會有所幫助，在買房前提前做好預算，不要到時候捉襟見肘哦！
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17世紀的法國政治家讓- 巴普蒂斯特·柯爾貝爾（Jean-Baptise Colbert）曾說過這樣一句名言：“稅收的藝術，在於如何拔最多的毛，同時讓鵝叫的最少。”
而在澳洲，由於個人所得稅都已經收歸聯邦財政所有，所以各州就只能在物業上找更多的鵝毛了。
>>>澳洲置業百科：澳洲購房流程 | 澳洲房貸申請 | 澳洲房產稅費
不統一的稅制
近期各州在房地產稅制方面的改革，主要是增加了外國投資者的印花稅和土地稅附加費。這些附加費一般都是以住宅物業市場的主要情形為依據，保護本國物業購買者的利益，也可以調節國外買家的熱情，控制資本流入與流出。所以對於開發商和投資者而言，州政府的物業稅除了增加他們的財稅成本之外，最主要的問題其實在於司法管轄中缺乏的統一性。
昆士蘭州從2017年7月1日起實施了適用於個人的“缺席土地稅（Absentee Land Tax）”。不僅符合條件的空閒住宅物業需要繳稅，所有符合條件的空閒應納稅土地都要繳稅。維州也有一個名字類似的稅，叫“缺席地主附加費（Absentee Owner Surcharge）”，不適用於澳洲公民。此外，它同時適用於“缺席”的公司和“缺席”的信託，而所謂非澳洲公民的“缺席”物業信託則至少需要包括一個外國人在內。和昆州一樣，這項附加費不限於住宅物業，也適用於所有應納稅土地。
新州的“地稅附加費（Land Tax Surcharge）”規定中的“外國人”的定義基於外國投資審查委員會（FIRB）的一個修訂版本，也僅限於住宅物業。與昆州和維州不同，在新州，即使某一物業是擁有者的主要居住地，在你長期不居住到達一定要求之後，也要被徵稅。
這樣名目繁多，看似相同，可又各有差別的稅，造成的不統一增大了投資者和開發商的風險和合規成本。
加稅傷的是誰？
儘管這些空閒土地稅可以被算作是專門針對外國投資者的稅收，但如果適用於非住宅物業，那麼最終受損的，將是昆州和維州的企業。就算某一商用物業目前沒有閒置，但因為業主擔心以後可能發生的閒置稅，所以他們往往還是會把這些潛在的成本通過調高租金的方式，轉嫁到租戶身上。所以，理想情況下，昆州和維州的空置物業稅應該只限於住宅物業。
另一方面，各州在過去為了統一如印花稅等不同稅收稅制，他們作出的嘗試並沒有完全成功。但這並不是因為澳洲的民主制度和行政困難，工資稅的大程度統一就向人們表明了這一點是可以做到的。除了統一立法，工資稅的統一還包括了行政的統一。所以，我們是不是也能期待，在州政府協調房地產稅的時候，可以多拔毛，鵝少叫。
相關資訊：澳征海外買家印花稅 或致房產需求大降
（據澳洲新快網）
