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美國共和黨人本11月1日公布新的稅改提案，預計部分納稅人在申報聯邦所得稅時，如果采取列舉扣除方式 (parallel tax)，將仍然可以抵扣州和地方稅（State and Local Tax, SALT）。

眾議院籌款委員會（House Ways and Means Committee）主席、共和黨人布拉迪（Kevin Brady）表示，應某些州共和黨議員的請求保留了部分SALT抵扣。一些納稅人若在州或地方繳了房產稅，仍然可在聯邦所得稅申報時列舉扣除，以減輕負擔。當前納稅人可以列舉抵扣的州和地方稅包括房產稅和所得稅（或銷售稅）。

但財政部估計，這些列舉扣除項在今年將導致聯邦政府收入減少約1,110億美元，未來10年減少1.5萬億美元的收入。

本來，白宮及國會共和黨人9月公布的稅改方案，計劃取消州和地方稅的列舉扣除項目，以彌補聯邦稅大幅削減公司及個稅稅率等的影響。但一些賦稅重的州強力游說，說不能取消。加州雖然有意見但沒出聲，而新澤西州和紐約州的共和黨人則威脅，如果不能保留至少部分州和地方稅列舉扣除，他們就會反對稅改提案。

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加州受益大

加州的個人所得稅率全美最高，加州人可以列舉扣除州所得稅好處很大。去年，加州所得稅的最高等級稅率為13.3%，相比之下，紐約州和新澤西州的稅率則大約是9%。

加州的房產稅相比其它州不算高，因為1978年通過的13號法案對加州房產稅的征收做了很多限制。然而，對納稅人來說，保留房產稅列舉扣除當然也是利好。據分析今年房產稅的私人金融網站WalletHub的數據，加州房產稅並列全美第17低，而新澤西州的房產稅全美最高。

據加州稅務局（California Franchise Tax Board）數據，2014年，加州人列舉扣除了700億美元的SALT所得稅，但只列舉扣除了270億美元的SALT房地產稅（個人房產稅等）。不過，非營利組織Tax Foundation的資深分析師瓦爾扎克（Jared Walczak）表示，加州在抵扣SALT房地產稅方面仍然受益極大，只是比起整體SALT抵扣顯得小了。

據美國稅收基金會（Tax Foundation）數據，2015年，加州的整體SALT列舉扣除額占到了全美SALT列舉扣除額的20%，排全美第一。相比之下，加州的房產稅扣除額只占到全美房產稅扣除額的15%。

紐約、新澤西州等獲益更大

瓦爾扎克說，保留房產稅列舉扣除對紐約、新澤西等州來說獲益更大，因為這些州的房產稅在個人稅務負擔中占比較大。尤其是東北部的州，其房產稅都高於加州。

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據稅收基金數據，年入50萬美元以上的加州家庭，SALT的列舉扣除額占到了他們調整後總收入的7.1%，而房產稅扣除額僅占到他們總收入的1.1%。

據稅收基金數據，在2015年SALT抵扣在州民總收入占比的排名中，加州僅位列第四，前三名是紐約州、新澤西州和康乃狄克州。在房產稅SALT抵扣在州民總收入的占比排名中，加州更是排到了第12位。

不過，比起整體SALT抵扣，房產稅列舉扣除對全美中產家庭來說更有益，因為房產差距比不上美國人的收入差距。

瓦爾扎克說，一些富有美國人的年收入是中等收入的10倍，但他們的房子不太可能是中等家庭房子價值的10倍。

居外網【美國稅改對房市影響系列報道】：

• 美國高房價地區房價或將跌10%
• 稅改削減房產稅抵扣 美國住宅建築商將反對共和黨稅法

互聯網資訊綜合整理
責任編輯：Zoe Chan

灣區未來房地產上漲的主要因素分析（接上期：【為什麼舊金山灣區房地產未來會繼續看漲？（上）】）。

4、房貸利率將長期看低

稅收與利率是美國政府進行宏觀經濟調控，兩個最主要的手段。政府通過加稅或減稅來影響某些行業的發展，或對國民收入進行二次分配，以達到提高就業、增加收入、發展經濟的目標。同樣，政府也可以通過對利率的調整，刺激經濟的發展，或者抑制過熱的經濟。

由於全球一體化，美國的經濟發展不僅僅受國內各種因素的影響，也越來越多對受世界經濟的影響。這樣一來，政府利用稅收和利率政策的作用，就會受到不利的影響。因此，可以預見，政府維持較低的利率，以獲得長期的經濟發展，是一種必需的宏觀政策。

在利息方面，美國在2008年經濟危機後，一直采取了比較低的利率政策，讓利息一直維持在歷史上比較低的檔區。比如在1980年代的時候，房屋的貸款利率曾高達16%～17%。而目前的房貸利率，30年固定期的利率，僅為4%左右。考慮到灣區強勁的市場需求，即使以後貸款利率上漲一些，與上世紀動輒10%以上的貸款利率相比，也還是很低的。所以利率對灣區未來房市上漲的影響不大。

5、灣區生活將逐漸亞洲化

灣區未來的發展趨勢逐漸亞洲化。這是因為在目前的新移民中，亞裔占據了很大的比例。如果從買家、賣家的組成分布來說，目前灣區的賣家大多數是白人，而買家大多是亞裔人。

賣家基本上是上一波無線電和硬件行業發展的受益者，從1950年代開始，因為灣區蓬勃的就業機會進入灣區。目前這批人已經陸續進入退休年齡，開始賣掉自己的房子，搬到自己的故鄉或灣區周邊比較便宜的城市，用他們在灣區房產上積累的財富，去享受一個快樂溫馨的退休生活。

而目前的買家基本上以中國人、印度人等亞裔人口為主。傳統上，亞洲文化非常注重房地產的投資。中國古語說：“有土斯有才”。這種觀念不僅讓亞洲人自己注重買房，也帶動了其他種族的買房投資的熱情。而且，亞洲人比較喜歡都市化的生活，導致灣區都市人口密度越來越大，城市化越來越明顯，因此也會帶動灣區的房價越來越貴。

6、通貨膨脹將長期持續

通貨膨脹是經濟發展的衍生物，是對物價上漲或貨幣貶值的一種概括性說法。雖然美國的通貨膨脹情況，在世界範圍來說是比較小的，但長時間的通貨膨脹依然會對生活和投資造成巨大的影響。下表列出了過去20年間美國消費指數（12月份對比）的通貨膨脹率情況。

很顯然，通貨膨脹是一路向上的，即使是在嚴重經濟危機的2008年，情況也不例外。因此，物價上漲、貨幣貶值，自然也會推高房地產等具有投資價值的物價升高。或者也可以反過來說，房地產投資是對抗通貨膨脹，最有效的投資管道之一。

正如我們在前面第一部分提到的Palo Alto房產信息，在過去的30年間，房子價格增長了6倍，平均年增長18.27%。如果減去3%的平均通脹率，以及1.25%的房地產稅率，實際年增長率也有14%了，當然是非常可觀的回報了。因此，即使是只考慮通貨膨脹這一個因素，未來房價的上漲也是完全可能的。

 （文：Wayne Wang王博士・硅谷地產經紀）

舊金山灣區是創造美國奇跡的地方。自從1848年北加發現黃金，造成全球範圍的淘金熱開始，舊金山灣區就以其獨特的位置、優良的氣候、創新的思維、敢為人先的精神，創造了一個又一個的美國奇跡，乃至世界奇跡。

一、灣區房地產的奇跡

如果說灣區的電子信息產業，締造了全球高技術行業的奇跡，估計沒有人會不同意。其實，在灣區創造的各類奇跡中，除了科學技術領域外，在教育、文化、體育、醫療、創業等等領域，也同樣有著輝煌的記錄，比如名列英國《泰晤士時報》世界頂尖高校前10位就有斯坦福大學和加州大學伯克利分校兩所。即使在房地產領域，舊金山灣區也同樣創造著美國房地產領域的奇跡。

比如，我們隨機選擇一棟目前上市的位於Palo Alto的房子（如下圖），該棟房子建於1938年，迄今已經79年。1988年出售的價格是76萬美元，1999年漲到130 萬美元，2013年漲到332萬美元，目前以480萬美元掛牌出售。

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從1988年至今的30年間，這個房子的價格已經漲了6倍多，平均每年的增長率達到18.27%。除了這個驚人的投資回報率之外，房主還一直住在裡面，享受著灣區獨有的美麗天氣、獨特人文以及溫馨的家庭生活。

當然，你也可能覺得Palo Alto是一個特別的城市，它的投資回報不是一般的城市可以相比的。那我們就來選一個比較普通的城市，Hayward。下面這棟房子始建於1952年（如下圖），1981年以2.85萬美元買下，1999年以39.9萬美元賣出。目前在市場上的掛牌價是74.5萬美元。從1981年到2017年，36年間漲了26倍，平均每年漲了69%。

因為經常有美國其他州的客戶找我買房，他們常常會談起他們當地的房地產市場行情。比如一位從北卡來羅納州的客人告訴我，他買了20年的房子，目前的價格僅僅比之前購買時多了百分之十幾而已。

二、由歷史看未來舊金山灣區房地產

通過對加州房地產市場歷史行情的研究發現，加州房屋價格中位數的增長，從1968年之後都是有據可查的。在近50年的歷史中，加州房地市場的漲跌經歷了3個增長周期：第一個增長周期是1968年～1989年，加州房價連續上漲了21年。第二個增長周期是1996年春天～2007年中，房價連續上漲了11年的時間（中間2001年有稍微下跌）；第三個上漲周期是從2012年春天持續上升至今，連續上漲了6年。當然，與以前連續上漲的21年或11年的周期相比，以後幾年房價上漲的趨勢預計還會繼續。

下面圖表列出了舊金山市、加州，以及美國在過去幾十年的房價變動情況。我們可以很清晰地看到，舊金山領漲加州的房地產市場，而加州則領漲美國的房地產市場。

因此，從歷史的角度來看，這一波的房價上漲仍然會有比較大的空間。因為就美國目前的經濟發展來說，經濟繁榮、就業充分、景氣上升、消費信心十足，短期內不大會發生足以導致房價大幅下降的經濟危機。

三、灣區未來房地產上漲的主要因素分析

1. 經濟發展與人口增長

眾所周知，人口增長是房價上升的第一驅動因素。那麼為什麼舊金山灣區會一直有比較強勁的人口增長呢？這是因為灣區是美國以及全世界最有經濟活力的地區。1850年代，因為淘金熱的興起，舊金山灣區吸引了世界各地的人前來淘金，夢想致富。而自1950年代以來，由於電子和信息產業的發展，灣區同樣吸引著全世界各地的人們，來尋求通過創業或就業改變自己的命運。

在過去的半個世紀裡，通過創業，灣區成長了一大批世界頂尖的高科技公司，如惠普、Intel、蘋果、甲骨文、谷歌、臉書、Yahoo、Linked In、Twitter、Airbnb、Uber等。而每一家公司的成功，都帶來了數以百計、千計，甚至萬計的新增就業人口。

San Jose在1970年代才是一個人口10萬人的城市，而現在已經是100多萬人口的大城市。50年間增加了10倍的人口，變成了美國前10位人口最多的城市。

目前，硅谷已經不再僅僅是灣區的硅谷，它已經成為了世界性的創業之都。除了美國境內的創業者蜂擁而來之外，中國、印度、英國、法國、以色列等其他國家的創業者和投資這也開始紛至沓來，希望利用硅谷得天獨厚的創業環境，最大限度地幫助自己實現人生的價值和理想。

所以，只要硅谷的良好創業環境還在，創業人才繼續湧來，那麼這個驅動灣區經濟的引擎就不會減弱，經濟發展和人口增長就會長期持續。這必將帶動灣區房地產價格的長期攀升。

2. 灣區可使用的土地日漸減少

灣區擁有獨特的地理位置。它給我們帶來了美麗的太平洋、山地、森林、河流，以及干旱的半沙漠地區等自然資源。但是對於經濟發展來說，由於缺乏土地的充分供應，這不是一個好消息。因為這種情況必將導致土地價格的快速上漲，並帶動房產價格的飛漲。

由於美國的土地私有制度，政府是很難把土地重新集合起來，做大規模的房地產開發。所以這種無地或少地的狀況將長期存在，很難有所改變。如果去看谷歌的衛星地圖，我們可以清楚地看到，可以用來繼續開發的土地已經很少很少。

3. 二手房交易量嚴重不足

灣區除了沒有充足的土地做開發之外，二手房交易的數量也嚴重不足。以舊金山市為例，2016年的成交量僅2,215棟，和2008年嚴重經濟危機時的2,161 不相上下。即使是在灣區創業公司大量倒閉，科技股泡沫破裂的2001年，舊金山市也有2,694棟房子交易。

對於其他城市，情況也是大致類似。比如東灣Fremont市，23.3萬的人口，目前在市場上銷售的房子，包括了獨立屋、聯排和公寓，一共才211套。相比南加州比較熱門的Irvine市，26.6萬的人口，目前在市場上在銷售的房子是792 套。同樣的人口規模，同樣是當地學區比較好的城市，同樣是亞裔比較集中的區域，但是二手房銷售的數據竟然相差4倍！（待續）

後續文章：【為什麼舊金山灣區房地產未來會繼續看漲？（下）】

（文：Wayne Wang王博士・硅谷地產經紀）

根據地產雜誌TRD援引“國家地產協會”（National Association of realtors”日前的一份報告，美國人買房貸款除去20%的首付外，對工資的要求排在前5位的幾乎都是加州地區。（上海紐約房價比較）

有著2,000萬人口的大紐約地區，即紐約市－紐瓦克－澤西市和紐約州／新澤西州／賓州在內的平均要求的工資為每年7萬6千美元左右，在全美排名第13位。

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買房要求最低工資最高的地方在加州硅谷，聖荷西（San Jose）－森尼韋爾（Sunnyvale）－聖塔克拉拉（Santa clara）地區，能獲得房貸的最低工資為21萬／年。

其它地區如邁阿密為6萬2千美元；洛杉磯地區為9萬5千美元左右。

（互聯網資訊綜合整理）