加州 – Page 8

獨享舊金山灣全景紧邻顶级学府所在地伯克利 | 美國

伯克利（Berkeley）位於舊金山東灣，是全球知名的低碳生態都市，曾入選美國十大最佳退休城市榜首。伯克利也是一座富有自由氣息和國際色彩豐富的學院之城，不僅有著著名的加州大學伯克利分校，還有世界性的研究院，以及圖書館、美術館、劇院、植物園、體育場等。這套風格優雅的奢華大宅名為“白金漢宮”，位置絕對優越，坐落在著名的克萊蒙特山，這裡私密獨享，幽靜愜意，是最宜居的地區。您可以在家裡俯瞰舊金山灣的壯麗美景，從此飽覽迷人而充滿魅力的城市風采。

花園環境尤其宜居舒適，人傑地靈盡享名校風采

生活在這裡，您將體會到最為自在又貼近自然的生活方式。這套豪宅所在的伯克利，市內環境優雅，分佈著大量的自然公園、花園，先進的“步行口袋”城市設計，使人們可步行上班、購物並娛樂，十分宜居。舊金山灣區是美國加利福尼亞州北部的大都會區，這裡是美國西岸僅次於洛杉磯的最大都會區，該地也是美國人均所得最高的地區之一，同時也是中國人最愛的美國購房區域之一，有人說舊金山灣區集中了全國大概一半以上的精英人物，可見其人傑地靈。

伯克利定製式頂級豪宅“白金漢宮”，獨享180度舊金山灣美景 | 美國 — 這套風格優雅的奢華大宅名為“白金漢宮”，位置絕對優越，坐落在著名的克萊蒙特山，這裡私密獨享

這套豪宅位於東灣，較於灣區其他地方，東灣的房價性價比更高，氣候卻是最宜人的；沒有舊金山的冷，也沒有南灣的熱。伯克利市也是美國頂級學府伯克利大學所在地，因為這裡有非常獨特的人文氣息，人傑地靈。眾所周知，加州大學伯克利分校是美國的一所頂尖的公立研究型大學，位於舊金山東灣伯克利市的山丘上，為世界上最傑出及最享負盛名的學府之一。享受舒適氛圍，又體驗到名校風采，住在這裡可謂是最佳置業選擇。

盡享舊金山灣180度壯麗景觀，定製式豪華裝修品質非凡

這處大宅周圍十分安靜，但是有豐富的綠色植物點綴這套豪華房產，讓這裡既有清新雅緻的感覺，又不會被人打擾，私密獨享。步入室內，您絕對會被風格非凡的的定製式風格所迷住。獨一無二的開闊式設計感覺，與奢華高端的家具擺件，都彰顯了主人的尊貴身份和絕佳品位，令人印象深刻。

大宅在當地也是珍貴的物業，因為它位置的唯一性，也因為它內部每個細節設計都體現了無與倫比的品質和生活追求。4臥4衛的空間佈局，本身就非常適合多人口家庭入住，每個人都有獨立空間。設計師還利用了大幅玻璃窗讓室內更為明亮通透，隨時可以欣賞戶外讓人驚嘆的舊金山灣美景。

這裡的定製式風格尤為獨特，各種裝修材料和家具都從世界各地進口，品位非凡。極為寬敞的三層平面擁有近5000平方米的佈局，在這裡還加入了很多藝術設計，呈現了獨一無二的優雅風範。而現代化風格也保障了生活的最大舒適度，無論是寬敞的廚房還是溫馨臥室，氣派的浴室，都採用了一流材質來裝修。

在這裡您還擁有一座秘密花園，被精心打造的庭院為這套住宅帶來更多生機與朝氣。茂盛的果樹、本地和外來植物還將為你的餐桌常年提供新鮮的蔬菜。這套豪宅可謂是當地的建築精品，也是值得收藏的瑰寶，擁有它，不僅將獲得可以享受舊金山灣超級景觀的頂級住宅，還將從此為您和家人帶來頂尖加州生活方式。

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2017年全美各州租金排行榜出爐夏威夷居然第二| 美國

美國人這一輩子在食住行上差不多花費160萬元，其中最大的部分是住房成本，占了近三分之一。

不過呢，不同地區，在住房上的花費還是有很大差異的，沿海城市要比中西部地區貴上三四倍。與此同時，住房成本高的地方人們的收入也會更高，所以對於他們來說房價高一些也不會成為太大的負擔。

美國人在租房上會花多少錢？Priceonomics分析了租金在各州之間是如何波動的？哪裡租房最貴？哪裡更實惠？哪裡的美國人收入用於租房的比例更高？哪裡更低？

數據摘要

租金最高的州

加利福尼亞州：平均租金1,901美元，比亞利桑那州和夏威夷州高出近200美元。

租金最高的城市

洛杉磯：平均租金2,600美元，占洛杉磯居民收入的23.9%。五個租金最貴的城市中有4個位於加州。

租金最低的州

西弗吉尼亞州：平均租金800美元。

租金最低的城市

俄亥俄州托萊多：平均租金550美元。五個租房最負擔得起的城市中有三個在中西部地區。

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各州的租金

美國的平均租金是1,249美元。在44個有數據可詢的州中有19個（占43%）高於這一水平，而57%低於此數。

加州位列全州榜首，夏威夷平均租金為1,734美元位列第二。紐約州排在第16位，這一排名反映了紐約市以外的地區租金並不是很高。

各地區的租金

很明顯的是，沿海城市的租賃市場顯然更貴。這也可能反映了這些地區居民的收入情況。沿海地區的收入往往較高，特別是紐約市、舊金山和洛杉磯等城市。

分析顯示，東北部（$1408）和西部（$1,393）租金最高，南部（$1206）和中西部（$1,042）則相對便宜。

各州租金占收入的百分比

數據顯示，南部和中西部各州的生活成本較低，但居民的收入也不高，因此收入用於租房的比例更高。下面這張表列出了各州租金占收入的比例。值得注意的是，這些數字代表了稅前收入的百分比。

可以看到，在這裡有一個稍微不同的情況。租金排在第33位的南達科他州，以實際的租金成本計算，占收入的百分比位列前茅，平均租金占到了居民收入的24.8%。據美聯社報道，南達科他州的一些城市目前正面臨出租房屋短缺的情況。

租金最高的城市

再來看看各城市之間的數據。這裡所列的城市是根據人口普查局的數據人口最多的城市。

加州洛杉磯居於驚人的高位，平均租金為2,600美元。不甘落後的還包括加州的聖何塞（$2,502）和舊金山（$2,333）。

在20個租金最貴的大城市中有5個位於加州，其他是西部或東北部的沿海城市。

不過不要擔心，美國仍然有很多可負擔得起的城市可以居住。

租金最低的城市

俄亥俄州的托萊多平均租金為550美元，只是洛杉磯的五分之一。在美國的最大城市中有12個平均租金低於1,000美元。在租金最低的20個大城市中亞利桑那州占了4個。

各地區租金占收入的比例

洛杉磯租金收入比為23.9%，是各大城市中最高的，其次為弗吉尼亞州的弗吉尼亞海灘（23.4%）、加利福尼亞州的聖地亞哥（22.5%）和科羅拉多州科羅拉多斯普林斯（22.2%）。

教育和租金也有關系

最後，看看教育水平在房租上起了什麼樣的作用。

數據顯示高中畢業的人租金水平一般在1000美元左右，隨著教育水平的提高，房租上升。特別是那些擁有專業學位的人所支付的租金中位數要高得多：

牙醫（DDS）

租金中位數：1,687美元

醫生（MD）

租金中位數：2,023美元

最後，概括一下，從上面的這組數據，得出一個身處這一地區的人們都不願承認的結論：在洛杉磯租房是最貴的，沒有之一。

文章來源：僑報網
數據來源：Earnest
責任編輯：Zoe Chan

美稅改對房市影響系列報道：保留州稅列舉抵扣紐約州受益最大 | 美國

美國共和黨人本11月1日公布新的稅改提案，預計部分納稅人在申報聯邦所得稅時，如果采取列舉扣除方式 (parallel tax)，將仍然可以抵扣州和地方稅（State and Local Tax, SALT）。

眾議院籌款委員會（House Ways and Means Committee）主席、共和黨人布拉迪（Kevin Brady）表示，應某些州共和黨議員的請求保留了部分SALT抵扣。一些納稅人若在州或地方繳了房產稅，仍然可在聯邦所得稅申報時列舉扣除，以減輕負擔。當前納稅人可以列舉抵扣的州和地方稅包括房產稅和所得稅（或銷售稅）。

但財政部估計，這些列舉扣除項在今年將導致聯邦政府收入減少約1,110億美元，未來10年減少1.5萬億美元的收入。

本來，白宮及國會共和黨人9月公布的稅改方案，計劃取消州和地方稅的列舉扣除項目，以彌補聯邦稅大幅削減公司及個稅稅率等的影響。但一些賦稅重的州強力游說，說不能取消。加州雖然有意見但沒出聲，而新澤西州和紐約州的共和黨人則威脅，如果不能保留至少部分州和地方稅列舉扣除，他們就會反對稅改提案。

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美國州和地方平均減稅：富裕的州份平均有較大的州和地方稅扣除（來源：美國稅收基金會）

加州受益大

加州的個人所得稅率全美最高，加州人可以列舉扣除州所得稅好處很大。去年，加州所得稅的最高等級稅率為13.3%，相比之下，紐約州和新澤西州的稅率則大約是9%。

加州的房產稅相比其它州不算高，因為1978年通過的13號法案對加州房產稅的征收做了很多限制。然而，對納稅人來說，保留房產稅列舉扣除當然也是利好。據分析今年房產稅的私人金融網站WalletHub的數據，加州房產稅並列全美第17低，而新澤西州的房產稅全美最高。

據加州稅務局（California Franchise Tax Board）數據，2014年，加州人列舉扣除了700億美元的SALT所得稅，但只列舉扣除了270億美元的SALT房地產稅（個人房產稅等）。不過，非營利組織Tax Foundation的資深分析師瓦爾扎克（Jared Walczak）表示，加州在抵扣SALT房地產稅方面仍然受益極大，只是比起整體SALT抵扣顯得小了。

據美國稅收基金會（Tax Foundation）數據，2015年，加州的整體SALT列舉扣除額占到了全美SALT列舉扣除額的20%，排全美第一。相比之下，加州的房產稅扣除額只占到全美房產稅扣除額的15%。

紐約、新澤西州等獲益更大

瓦爾扎克說，保留房產稅列舉扣除對紐約、新澤西等州來說獲益更大，因為這些州的房產稅在個人稅務負擔中占比較大。尤其是東北部的州，其房產稅都高於加州。

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據稅收基金數據，年入50萬美元以上的加州家庭，SALT的列舉扣除額占到了他們調整後總收入的7.1%，而房產稅扣除額僅占到他們總收入的1.1%。

據稅收基金數據，在2015年SALT抵扣在州民總收入占比的排名中，加州僅位列第四，前三名是紐約州、新澤西州和康乃狄克州。在房產稅SALT抵扣在州民總收入的占比排名中，加州更是排到了第12位。

不過，比起整體SALT抵扣，房產稅列舉扣除對全美中產家庭來說更有益，因為房產差距比不上美國人的收入差距。

瓦爾扎克說，一些富有美國人的年收入是中等收入的10倍，但他們的房子不太可能是中等家庭房子價值的10倍。

居外網【美國稅改對房市影響系列報道】：

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伍德賽德當之無愧的頂級豪宅：佔據風水寶地、盡享絕美視野 | 美國

美國硅谷（Silicon Valley）世界聞名，幾乎是高科技與財富的代名詞。硅谷包括聖克拉拉（Santa Clara）山谷及周邊兩個縣的一部分。在這些地區隱藏著不少極其富裕的小鎮，伍德賽德（Woodside ）便是其中之一。這處豪宅可謂是伍德賽德出類拔萃的頂級豪宅，不僅以其卓絕獨特的設計令人驚嘆，其無與倫比的優越位置、精美大氣的頂尖設計、美不勝收的無敵景觀，都使得這座豪宅成為當之無愧的經典之作。

美國著名富人區伍德賽德，兼具綠洲式生活環境與優質教育資源

這套豪宅坐擁當地最佳位置，不僅佔據高處地段使得其擁有絕佳視野，並且佔地面積非常大，無論室內室外都有廣闊的寬敞空間，戶內外完美融合在一起，設計精美絕倫又獨樹一幟。擁有這座豪宅，讓您可以生活在美麗的伍德賽德。這裡自然環境極佳，氣候宜人，擁有多處開放式森林保護區，到處綠樹環繞，山溪潺潺。這些森林保護區非常適合騎行，每到週末，這個小鎮幾乎四處都是騎著自行車的人。

伍德賽德當之無愧的頂級豪宅：佔據風水寶地、盡享絕美視野 | 美國 — 這套豪宅坐擁伍德賽德最佳位置，不僅佔據高處地段使得其擁有絕佳視野，並且佔地面積非常大

Woodside保留著幽靜鄉村田園生活的特徵，同時又有一切便利，天時地利的好處都被他們統統霸佔了

伍德賽德市是個精英薈萃之地，許多名人富豪都樂居在此，生活環境極為優渥、而高素質的人群也讓該地區備受推崇。住在這裡的名人包括：拉里•埃裡森（Oracle公司總裁）和戈登•摩爾（英特爾公司創始人之一）等等。該市夏季涼風習習，有寬大的車道，環境舒適怡人，並且很適合騎馬。

Woodside保留著幽靜鄉村田園生活的特徵，同時又有一切便利，天時地利的好處都被他們統統霸佔了。為了保留和教育當地光輝歷史，Woodside至今也珍存維護著一些古蹟，其中最重要的之一就是Woodside Store。這裡也有許多優質的教育資源，讓有孩子的家庭可以安心居住。Woodside有很多非常著名的私立學校，例如Woodside Priory School（伍德賽德高中）, 升學率為100%，畢業生一直為眾多高校所矚目。

名師打造頂級傑作，盡享群山與海灣美景

這處氣勢恢宏的住宅位於加州伍德賽德市（Woodside）境內，是名家設計建造的最重要的現代住宅之一。如今您終於有機會擁有這座傑出的建築精品，攜家人共同住進這個人傑地靈的地方。這套豪宅為您提供了千載難逢的機會，可以擁有伍德賽德最好的物業之一。住宅位於一塊面積達7.7英畝的寬大土地上，經過設計師獨特打造，有漂亮絕倫的園景景觀，這讓人恍若生活在一個天然而成的公園之中，時刻享受蔥鬱的環境和鳥語花香。

這絕對是一套堪稱完美的頂級住宅，環境無比優美，設計更是匠心獨運。主住宅有7，000多平方英呎的起居空間，包括4個臥室加5.5個浴室，包括一個一流的健身房和客房套間。設計師運用了大面積的落地玻璃窗，將戶外無敵美景悉數納入室內，讓整個空間無比通透，而自然美景成為了生活的最美底色。

室內採用了最高品質的材料進行裝修建造，每個細節都值得細細品鑑。這裡包括了一個游泳池、室外廚房和大型露台，這套住宅是加州豪華生活的體現，也彰顯了業主的尊貴身份。這片場地上有幾個專門打造的花園、休息區、廣闊平坦的草坪、網球場和葡萄園。這裡充滿了自然風貌和休閒氣氛，讓人盡享舒適自在的時光和各種現代化設施帶來的愜意。

尤其讓人心醉神迷的是，從每一個房間都可以享受群山和海灣的一覽無餘的景色，可以時刻感受四季的變換，時光的更迭。這座豪宅距離羅伯特的市場僅有10分鐘，生活十分方便。如此頂級豪宅是當地出類拔萃的傑作，也是值得傳承給後代的寶貴財富。

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灣區房產行情緊俏東灣三谷成華人購房首選 | 美國

居外網自2013年記錄“詢盤數據”以來，美國從來都是國人最熱愛最向往的置業聖地，高居榜首。無論是出於自己將來養老，還是孩子已經或將在美國深造，或純粹是為了資產安全保持而投資；如果說北京海澱是國人公認的“宇宙中心”的，那麼稱“美國灣區”全球的“宇宙中心”肯定不過分。

相比中國的北京或者上海，美國房產性價比更高已經不用贅述，除了能擁有房屋永久所有權和土地所有權，房屋一般都具備地下室、閣樓、花園、院子、車庫等，配套完整。

另外，美國市場成熟、法律公開透明，購房程序也不復雜。購房者即便沒有綠卡或簽證，只要擁有中國護照，就算不踏上美國本土，也可以通過傳真完成交易，可謂便捷至極。

加州灣區在科學技術、教育、文化、體育、醫療、創業等領域都擁有輝煌的記錄，世界頂尖高校前10位中的斯坦福大學和加州大學伯克利分校都在灣區。

舊金山灣區儼然成為美國房地產市場的龍頭和風向標。有數據顯示，舊金山領漲加州的房地產市場，而加州則領漲美國的房地產市場。

2017年8月，加州房地產經紀協會（California Association of Realtors）的統計數據顯示，加州獨立屋中位價格漲至565,330美元，與1年前相比漲幅達7.2%，為10年來最高漲幅。報告中特別提到舊金山灣區9縣的獨立屋，中位價格漲至85萬6,200美元，與1年前相比漲幅為10.2%。

專家分析，從歷史的角度來看，這一波的房價上漲仍然會有比較大的空間。因為就美國目前的經濟發展來說，經濟繁榮、就業充分、景氣上升、消費信心十足，短期內不大會發生導致房價大幅下降的經濟危機。

灣區有一大批世界頂尖的高科技公司，創業人才不斷湧來，經濟發展和人口增長長期持續，必將帶動灣區房地產價格的長期攀升；而目前灣區可使用的土地日漸減少，二手房交易量嚴重不足；隨著近些年亞裔新移民不斷湧入，灣區未來的發展趨勢逐漸亞洲化，也帶動灣區的房價越來越貴。

華人在灣區投資買房喜歡挑在哪裡？

在供不應求、賣家市場的灣區房產市場中，價格節節上漲、居高不下，那麼作為華人買家都會考慮哪些因素呢？

灣區地產經紀人Charlotte Tsang為我們講了一個實例，可以從中一窺華人買房時的考量重點。

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獨棟屋（single-family house）是獨立的建築，建築圍牆不和鄰居公用，一般為1-3 層樓的建築。老式獨棟屋帶前後院。美國大多數住宅樓為這種建築，以郊區的獨棟屋居多。 — 圖二：獨棟屋（single-family house）是獨立的建築，圍牆不和鄰居公用，一般為1-3 層樓。老式獨棟屋帶前後院。美國大多數住宅樓為這種建築，以郊區的獨棟屋居多。

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Sally（化名）一家是典型的灣區華人，30出頭的她，在家中做全職主婦，剛剛生下一個寶寶。丈夫有著不錯的收入，一人的工資撐起中產階級水平的生活。因為寶寶的降臨，Sally和丈夫想停止租房，買一棟屬於自己的房產。

考慮到孩子就學的問題，Sally希望搬到一個好的社區，購置一座獨棟住宅（single-family house），學區要好、價格合理、離Bart車站近些，預算約為70萬到80萬美元。5年之內，他們不打算搬家。

在請Charlotte Tsang做房地產經紀之前，Sally對於符合期望的社區並沒有任何概念。為Sally做完經濟能力評估後，根據市場情況，Charlotte推薦了三個東灣的社區，分別是San Leandro、Hayward和Castro Valley。

之後Charlotte帶著Sally全家驅車前去觀察中意的社區，進一步挑選。最後Sally一家以約80萬美元的價格，在Castro Valley拿下一所有3個臥室的獨立住宅。如其所願，學區不錯，環境也好，距離Bart車站很近，方便丈夫上班，可謂合家歡喜。

東灣三谷——炎熱房產市場中的清涼綠洲

從上面的例子可以看出，華人家庭大都考慮的一樣，主要就是注重學區、社區和價格。

圖三：東灣三谷地區房價增長分布圖（2017年8月數據，Zillow Research）

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“華人很喜歡東灣三谷（Tri-Valley: Pleasanton、Livermore、Dublin、San Ramon、 Danville）、Castro Valley、Hayward、San Leandro和San Loreanzo，”生長在灣區的房地產經紀Charlotte Tsang介紹道。從業五年來，客戶群中約一半為亞裔美國人，Charlotte對於華人的喜好相當了解，“那裡的房價可負擔性比較高，社區、氣候不錯，學區也好，比如在San Leandro，有很多中國超市，一個於2016年新建的全新Kaiser醫院，兩個灣區地鐵（BART, Bay Area Rapid Transit) 站。”

Charlotte特別強調，對於多代同堂的華人家庭，三藩市東灣（San Francisco East Bay Area）是買房、投資的好選擇。

東灣三谷地區是美麗的花園城市，有多個風景優美的國際標准高爾夫球場，有小Napa之稱的紅酒之鄉c市，是Oracle甲骨文公司、 Lawrence Livermore National Laboratory國家實驗室、Bishop Business Park高科技工業園區、享譽灣區的購物天堂San Francisco Premium Outlets，以及是美國著名電話通訊公司AT&T西部地區總部所在地。

三谷地區的地理位置優越。大灣區地鐵的東灣終點站就在Dublin市中心，從這裡乘地鐵到舊金山市區和國際機場約1-1.5小時，到南灣硅谷中心，南到斯坦福大學，北到伯克萊加州大學均為30-40英裡，大約30-60分鐘車程。San Francisco Premium Outlets購物天堂近在咫尺，還有多個華人超市和大小中餐館。

這裡有全新現代化的大型居民社區，房屋新而大。2015年被美國著名的社區和城市排行榜網站Niche評為加州最適合家庭居住的地區。社區安全舒適，犯罪率極低。Danville的Blackhawk黑鷹區（Blackhawk）是灣區最美的規劃社區之一，依山而建，很多知名人士居住在此。

這裡亦有聞名加州和灣區的優秀中小學教育系統，三谷地區9分以上的小學31所，中學、高中全部8到10分。其中San Ramon的Dougherty Valley High 2015年在全加州公立高中中排列29位，是全加州硬件設施最好的公立學校。

這裡還有超一流的私立中學The Athenian School，嚴謹的校訓和多元化教學，吸引了十多個國家包括中國在內的很多小留學生。

和硅谷中心一些老牌好學區的住房相比，學校的評分水平多是相同等級。但三谷的居住條件更好卻價格適宜。在三谷100萬美金左右可以買到2500-3000英尺1到10年新的花園別墅房，然而在南灣或在中半島等地，相同水平的房子，至少在200萬美金以上，而且房齡多在40年以上。

這裡是不需要去硅谷核心區上班的新移民首選地。目前該區華人的比例已經上升到23%左右。在這裡生活的孩子們能同時體驗到美國的傳統文化和多元文化。

Charlotte說，對於地產買家來說，這裡的新興設施（餐館、購物區）讓生活更加便利，新建房屋價格區間在50幾萬美元到240萬美元之間，跨度很大，選擇多多，適合多代同堂的華人家庭，由於租房政策管制較寬松，也適合期望通過房租來長期投資的買家。

責任編輯：Zoe Chan

為什麼舊金山灣區房地產未來會繼續看漲？（下）| 美國

灣區未來房地產上漲的主要因素分析（接上期：【為什麼舊金山灣區房地產未來會繼續看漲？（上）】）。

4、房貸利率將長期看低

稅收與利率是美國政府進行宏觀經濟調控，兩個最主要的手段。政府通過加稅或減稅來影響某些行業的發展，或對國民收入進行二次分配，以達到提高就業、增加收入、發展經濟的目標。同樣，政府也可以通過對利率的調整，刺激經濟的發展，或者抑制過熱的經濟。

由於全球一體化，美國的經濟發展不僅僅受國內各種因素的影響，也越來越多對受世界經濟的影響。這樣一來，政府利用稅收和利率政策的作用，就會受到不利的影響。因此，可以預見，政府維持較低的利率，以獲得長期的經濟發展，是一種必需的宏觀政策。

在利息方面，美國在2008年經濟危機後，一直采取了比較低的利率政策，讓利息一直維持在歷史上比較低的檔區。比如在1980年代的時候，房屋的貸款利率曾高達16%～17%。而目前的房貸利率，30年固定期的利率，僅為4%左右。考慮到灣區強勁的市場需求，即使以後貸款利率上漲一些，與上世紀動輒10%以上的貸款利率相比，也還是很低的。所以利率對灣區未來房市上漲的影響不大。

5、灣區生活將逐漸亞洲化

灣區未來的發展趨勢逐漸亞洲化。這是因為在目前的新移民中，亞裔占據了很大的比例。如果從買家、賣家的組成分布來說，目前灣區的賣家大多數是白人，而買家大多是亞裔人。

賣家基本上是上一波無線電和硬件行業發展的受益者，從1950年代開始，因為灣區蓬勃的就業機會進入灣區。目前這批人已經陸續進入退休年齡，開始賣掉自己的房子，搬到自己的故鄉或灣區周邊比較便宜的城市，用他們在灣區房產上積累的財富，去享受一個快樂溫馨的退休生活。

而目前的買家基本上以中國人、印度人等亞裔人口為主。傳統上，亞洲文化非常注重房地產的投資。中國古語說：“有土斯有才”。這種觀念不僅讓亞洲人自己注重買房，也帶動了其他種族的買房投資的熱情。而且，亞洲人比較喜歡都市化的生活，導致灣區都市人口密度越來越大，城市化越來越明顯，因此也會帶動灣區的房價越來越貴。

6、通貨膨脹將長期持續

通貨膨脹是經濟發展的衍生物，是對物價上漲或貨幣貶值的一種概括性說法。雖然美國的通貨膨脹情況，在世界範圍來說是比較小的，但長時間的通貨膨脹依然會對生活和投資造成巨大的影響。下表列出了過去20年間美國消費指數（12月份對比）的通貨膨脹率情況。

很顯然，通貨膨脹是一路向上的，即使是在嚴重經濟危機的2008年，情況也不例外。因此，物價上漲、貨幣貶值，自然也會推高房地產等具有投資價值的物價升高。或者也可以反過來說，房地產投資是對抗通貨膨脹，最有效的投資管道之一。

正如我們在前面第一部分提到的Palo Alto房產信息，在過去的30年間，房子價格增長了6倍，平均年增長18.27%。如果減去3%的平均通脹率，以及1.25%的房地產稅率，實際年增長率也有14%了，當然是非常可觀的回報了。因此，即使是只考慮通貨膨脹這一個因素，未來房價的上漲也是完全可能的。

（文：Wayne Wang王博士・硅谷地產經紀）

為什麼舊金山灣區房地產未來會繼續看漲？（上）| 美國

舊金山灣區是創造美國奇跡的地方。自從1848年北加發現黃金，造成全球範圍的淘金熱開始，舊金山灣區就以其獨特的位置、優良的氣候、創新的思維、敢為人先的精神，創造了一個又一個的美國奇跡，乃至世界奇跡。

一、灣區房地產的奇跡

如果說灣區的電子信息產業，締造了全球高技術行業的奇跡，估計沒有人會不同意。其實，在灣區創造的各類奇跡中，除了科學技術領域外，在教育、文化、體育、醫療、創業等等領域，也同樣有著輝煌的記錄，比如名列英國《泰晤士時報》世界頂尖高校前10位就有斯坦福大學和加州大學伯克利分校兩所。即使在房地產領域，舊金山灣區也同樣創造著美國房地產領域的奇跡。

比如，我們隨機選擇一棟目前上市的位於Palo Alto的房子（如下圖），該棟房子建於1938年，迄今已經79年。1988年出售的價格是76萬美元，1999年漲到130 萬美元，2013年漲到332萬美元，目前以480萬美元掛牌出售。

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這處Palo Alto的房子，從1988年至今漲了6倍。（MLS Listing）

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從1988年至今的30年間，這個房子的價格已經漲了6倍多，平均每年的增長率達到18.27%。除了這個驚人的投資回報率之外，房主還一直住在裡面，享受著灣區獨有的美麗天氣、獨特人文以及溫馨的家庭生活。

當然，你也可能覺得Palo Alto是一個特別的城市，它的投資回報不是一般的城市可以相比的。那我們就來選一個比較普通的城市，Hayward。下面這棟房子始建於1952年（如下圖），1981年以2.85萬美元買下，1999年以39.9萬美元賣出。目前在市場上的掛牌價是74.5萬美元。從1981年到2017年，36年間漲了26倍，平均每年漲了69%。

因為經常有美國其他州的客戶找我買房，他們常常會談起他們當地的房地產市場行情。比如一位從北卡來羅納州的客人告訴我，他買了20年的房子，目前的價格僅僅比之前購買時多了百分之十幾而已。

二、由歷史看未來舊金山灣區房地產

通過對加州房地產市場歷史行情的研究發現，加州房屋價格中位數的增長，從1968年之後都是有據可查的。在近50年的歷史中，加州房地市場的漲跌經歷了3個增長周期：第一個增長周期是1968年～1989年，加州房價連續上漲了21年。第二個增長周期是1996年春天～2007年中，房價連續上漲了11年的時間（中間2001年有稍微下跌）；第三個上漲周期是從2012年春天持續上升至今，連續上漲了6年。當然，與以前連續上漲的21年或11年的周期相比，以後幾年房價上漲的趨勢預計還會繼續。

下面圖表列出了舊金山市、加州，以及美國在過去幾十年的房價變動情況。我們可以很清晰地看到，舊金山領漲加州的房地產市場，而加州則領漲美國的房地產市場。

因此，從歷史的角度來看，這一波的房價上漲仍然會有比較大的空間。因為就美國目前的經濟發展來說，經濟繁榮、就業充分、景氣上升、消費信心十足，短期內不大會發生足以導致房價大幅下降的經濟危機。

三、灣區未來房地產上漲的主要因素分析

1. 經濟發展與人口增長

眾所周知，人口增長是房價上升的第一驅動因素。那麼為什麼舊金山灣區會一直有比較強勁的人口增長呢？這是因為灣區是美國以及全世界最有經濟活力的地區。1850年代，因為淘金熱的興起，舊金山灣區吸引了世界各地的人前來淘金，夢想致富。而自1950年代以來，由於電子和信息產業的發展，灣區同樣吸引著全世界各地的人們，來尋求通過創業或就業改變自己的命運。

在過去的半個世紀裡，通過創業，灣區成長了一大批世界頂尖的高科技公司，如惠普、Intel、蘋果、甲骨文、谷歌、臉書、Yahoo、Linked In、Twitter、Airbnb、Uber等。而每一家公司的成功，都帶來了數以百計、千計，甚至萬計的新增就業人口。

San Jose在1970年代才是一個人口10萬人的城市，而現在已經是100多萬人口的大城市。50年間增加了10倍的人口，變成了美國前10位人口最多的城市。

目前，硅谷已經不再僅僅是灣區的硅谷，它已經成為了世界性的創業之都。除了美國境內的創業者蜂擁而來之外，中國、印度、英國、法國、以色列等其他國家的創業者和投資這也開始紛至沓來，希望利用硅谷得天獨厚的創業環境，最大限度地幫助自己實現人生的價值和理想。

所以，只要硅谷的良好創業環境還在，創業人才繼續湧來，那麼這個驅動灣區經濟的引擎就不會減弱，經濟發展和人口增長就會長期持續。這必將帶動灣區房地產價格的長期攀升。

2. 灣區可使用的土地日漸減少

灣區擁有獨特的地理位置。它給我們帶來了美麗的太平洋、山地、森林、河流，以及干旱的半沙漠地區等自然資源。但是對於經濟發展來說，由於缺乏土地的充分供應，這不是一個好消息。因為這種情況必將導致土地價格的快速上漲，並帶動房產價格的飛漲。

由於美國的土地私有制度，政府是很難把土地重新集合起來，做大規模的房地產開發。所以這種無地或少地的狀況將長期存在，很難有所改變。如果去看谷歌的衛星地圖，我們可以清楚地看到，可以用來繼續開發的土地已經很少很少。

3. 二手房交易量嚴重不足

灣區除了沒有充足的土地做開發之外，二手房交易的數量也嚴重不足。以舊金山市為例，2016年的成交量僅2,215棟，和2008年嚴重經濟危機時的2,161 不相上下。即使是在灣區創業公司大量倒閉，科技股泡沫破裂的2001年，舊金山市也有2,694棟房子交易。

對於其他城市，情況也是大致類似。比如東灣Fremont市，23.3萬的人口，目前在市場上銷售的房子，包括了獨立屋、聯排和公寓，一共才211套。相比南加州比較熱門的Irvine市，26.6萬的人口，目前在市場上在銷售的房子是792 套。同樣的人口規模，同樣是當地學區比較好的城市，同樣是亞裔比較集中的區域，但是二手房銷售的數據竟然相差4倍！（待續）

後續文章：【為什麼舊金山灣區房地產未來會繼續看漲？（下）】

（文：Wayne Wang王博士・硅谷地產經紀）

加州核桃市安靜大宅：優質學區深受追捧、環境私密設計大方 | 美國

核桃市(Walnut)位於南加州洛杉磯縣東部,是華人較多也深受人們喜愛的城市, 有著優美的環境和優良的學區，核桃市也是美國百大適合居住城市排行榜的常客，非常宜居，適合孩子成長。這套4臥5衛的住宅位於 Walnut 的 Three Oaks 社區，佔據私密地段，是非常不錯的置業之選。

環境優美貼近自然，優質學區適合孩子成長

這套美麗的意大利風格的大宅，風格典雅裝修精美，並且佔據很好的diduan ，隨時可以入住，是珍貴的優質物業。當地房產一向十分搶手，尤其是有孩子的家庭，都看中這裡的好學校，因此未來升值潛力也很大。

加州核桃市安靜大宅：優質學區深受追捧、環境私密設計大方 | 美國 — 核桃市(Walnut)位於南加州洛杉磯縣東部,是華人較多也深受人們喜愛的城市, 有著優美的環境和優良的學區

核桃市地域開闊，道路四通八達，從城堡、別墅、城市屋到高階公寓，一應俱全，是小區環境優美而居家安全的城市，素有“小瑞士”之美譽。核桃市擁有91英畝公園佔地、10多個大小的公園，長達26英里的登山、步道、跑馬道以及休閒娛樂設施使整個城市擁有傳統古樸的安寧環境。居民可享受工業市的高科技，羅蘭崗商業區的繁華消費，還可擁有怡然自得的生活方式。

優質學區讓這裡深受華人家庭喜愛，也使此地成為適合孩子成長的家園。核桃市小區發展完善，其公共設施十分周全。這裡也是很好的學區，著名的聖安東尼奧山學院（Mt.San Antonio college）位於本市。核桃市大部分地區的中小學教育歸享有良好聲譽的核桃山谷聯合學區管轄，該市西邊的部分地區歸羅蘭聯合學區管轄。著名的學區使這區的房價略高於周邊城市。

精美設計大方氣派，愜意環境清幽舒適

這套兩層住宅設計也十分精美大方，擁有舒適的空間和溫馨的風格，讓人一見傾心。這裡幾乎每個房間都可欣賞城市的燈光，良好的位置既能享有寧靜又有美好的視野，明亮通透的環境也屋內時刻灑滿陽光，讓人心情愉悅。

該住宅有4個臥室、5個衛生間、 2 個陽台，4 個生活區，空間十分寬敞和舒適，適合多人口家庭入住。住宅還擁有許多現代化設施，包括2 個暖通空調，設計新穎，帶有高高的天花板，另外還有一個 3 車車庫、全部更新升級的廚房——這個廚房還包括 KitchenAid 不鏽鋼電器、內置冰箱、花崗岩板檯面。

這裡還擁有 Fruitwood 色彩斑斕的楓木櫃，其他還有許多可圈可點的細節，都彰顯了很高的品位。主臥室擁有自己的私人客廳以及大型步入式衣櫃，風格非常典雅大方。通過房間可以看到戶外景色，帶來美好的居住感受。

尤其值得一提的是，住宅的後院被維護的很好，風景如畫，帶有專業景觀，還包括一個精美的戶外涼亭，讓人感覺像置身於私家公園一般。住宅佔據很好的地段，位置便利靠近購物中心和餐館，附近還有自然小徑和公園。

這是一套各方面都很完美的住宅，也是您和家人住進好學區的絕佳機會。這樣的房產未來還會繼續升值，不要錯過這樣難得的購買機會。

欲進一步瞭解詳情，請點擊：http://www.juwai.com/34371029.htm

（本文內容資料由客戶提供）

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搞搞室內設計房產賣得好價錢！| 美國

買房通常是個重大決定，尤其是通過競拍買房。買賣雙方都需對本市或本區域的室內設計風格有個基本了解，因為這會影響你的消費限額，並可節約拍賣前進行簡單翻新的時間。

Jen Seago 是一個備受歡迎的室內設計師，比弗利山莊的關鍵設計便是由她負責關鍵部分的設計。Jen經常與一些名人合作進行奢華住宅的設計。她曾與社會名流凱西·希爾頓（Kathy Hilton）合作，設計過名模凱蒂·克裡瑞（Katie Cleary）的豪宅卡拉巴薩斯（Calabasas），也曾為詹妮弗·洛佩茲（Jennifer Lopez）挑選過藝術品。

名媛凱西·希爾頓（Kathy Hilton）是帕麗斯·希爾頓（Paris Hilton）的母親

據Jen所說，加州文化是一個不斷轉變的過程，也是國際買家投資的一個巨大市場。

很多洛杉磯人都喜歡購買老屋，並保留一些“舊物件”，如舊的門和五金，這些與潔淨的現代家具形成鮮明對比。加州人喜歡各種物件擺放合理，這在時尚和住宅中都很明顯。而我們的設計美學也緊隨其後。

Jen說，對任何一個想在洛杉磯買房並進行翻新的購房者來說，首先要了解清楚舊屋新裝（home staging）和翻新（remodeling）的區別。

舊屋新裝有助於房屋出售。將家具和裝飾重新擺設，對房間重新布局，使買家能看到每個房間的作用，藉此提高購屋的意願。請專業的設計師對舊屋進行新裝是非常值得的，這樣能向買家尤其是沒有創意思維的買家以最好的方式展示其空間，使房屋出售更快。

室內設計是對住宅從頭到尾全部進行設計，就如人的穿戴一樣。每件物品都經過精挑細選，使其與關鍵物件的功能和風格相協調，使整個布局顯得更為柔和。你需要一個專業人士進行指導，首先從最基本卻重要的家具（沙發、床、床頭櫃、桌子）開始，然後添加燈具，最後再加入一些反映你風格的個人裝飾。

對國際買家，Jen有如下建議：

室內設計師工作地點不固定

在網絡上搜索並對比不同的設計師及設計風格是非常方便的，如果你找到了一個喜歡的室內設計師，但他卻不是本州人，這時請你記住一點：室內設計師通常不會固定在一個地方工作，請先聯系他們。

時間期限

和你的室內設計師敲定房屋翻新所需的時間。翻新工作一般需6個月才能完成，這通常意味著在此期間你必須租住在別處。

預算制定

設計成本的浮動會導致相關費用的變化，因此務必在初始預算的基礎上至少增加10%的費用。

Jen建議說，賣家如有條件可對房屋進行翻新後再出售。

James Pratt於好萊塢演員羅素·克洛（Russell Crowe）的家中進行拍攝，該豪宅擁有一流的室內設計

設計巧妙的住宅會令買家更好出手，原因很簡單：大多數買家要看到家具和裝飾才能想像出他們居住在內的感覺。

對於打算出售的房屋，其設計風格務必符合大眾口味。這意味著房屋色彩及“主題”等須得到大眾的共鳴。以中性色彩為主色調，飾以其他顏色是最佳選擇。越多人喜歡該房屋，它在市場上的滯留時間就越短，利潤回報就更快。以上技巧在拍賣活動中非常奏效。

美國和澳洲頂尖拍賣師James Pratt專欄全集

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加州Chatsworth頂級豪宅：靜謐美好的高端生活區，頂級學區深受追捧 | 美國

Chatsworth（查茨沃斯）是深受歡迎的居住區，環境優雅，公園環繞，屬洛杉磯行政區之一的洛杉磯縣內，位於聖費爾南多谷（San Fernando Valley）。而聖費爾南多谷向來以聚集眾多旅游景點、公園、藝術館、購物中心、主題公園等而聞名。這套優雅的住宅位於Chatsworth一個非常私密而幽雅的位置，內部設計奢華漂亮，空間開闊舒適，氣派非凡。

南加州森活小鎮、頂級名校學區

查茨沃斯是南加州森活小鎮、擁有名優學區環境，可以讓人享受靜謐美好的休閑生活。南加州常年陽光，藍天、綠樹以及愜意生活的感受，在這裡感受格外鮮明。該地區豪宅雲集，是全球高淨值人群首選居住地。當地餐飲、酒店、超市等，生活一應俱全，十分方便。

從洛杉磯市區驅車1小時不到，即可直達這座南加州小城。這裡人口密度較低，居住者多為當地高素質白人居民及少量華裔。生活於此，你大可盡情體會純粹的美式愜意生活，而不用擔心區域嘈雜和煩亂。

好學校、優質學區、獲獎名校、高分評鑒……這些都是重視教育的華人家長所看重的。查茨沃斯有著全加州乃至全美國數一數二的優質學區資源，區域內分布有7所公立學校及8所頂尖私立學校，不少洛杉磯名人政要均選擇開車送孩子來此就讀。優質的社區環境，讓Chatsworth備受贊譽。整潔美麗的街區、城市規劃建設合理，以及高品質的豪宅社區，勢要將這裡打造為未來“小爾灣”。

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