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南加州富人區羅靈丘陵崇尚自然環境和獨特牧場氛圍 | 美國

羅靈丘陵（Rolling Hills）是南加利福尼亞州一個富裕而寧靜的社區。美國《福布斯》雜志曾評選過美國十大最貴豪宅，在羅靈丘陵市就有其中之一。羅靈丘陵市從1957年以來，一直維持著尊重本土野生動物和自然環境的牧場風格和馬術環境，因此這個地區的豪宅深受富人歡迎。在這裡一個私密寧靜的優越地段，有一處占地4.5英畝的豪華房產正在出售。目前的業主在1999年購買了該物業，並在這個地段以最高品質和完美設計建了一幢氣派不凡的新房，如今正式出售，可以說這既是值得傳承給後代的寶貴資產，又是珍貴的投資置業機會。

富人名流喜愛的Rolling Hills，擁有獨特牧場風格和馬術環境

羅靈丘陵是非常宜居的地區，沒有喧鬧和緊張，只有貼近自然的環境、優美的牧場格調，尤其對於愛馬人士來說，獨一無二的馬術環境讓人印像深刻。這個相對封閉的高端社區，成立於1957年，這裡是一個富庶寧靜的社區。地形連綿起伏的丘陵地貌、沒有紅綠燈，家園與沿街道非常寬闊。當地豪宅很多，每家都有足夠的土地來建造馬場。

在羅靈丘陵市這個極為富裕的自治社區，當地屋主大都是富人名流。該市的教育由帕洛斯弗迪斯半島（Palos Verdes Peninsula）統一學區管理。帕洛斯弗迪斯半島統一學區管轄下的學校排名在加州乃至全美國中名列前茅。帕洛斯弗迪斯半島的公立高中評為全國第八。另外，該學區的查德威克學校是眾所周知的知名K-12的私立學校。

由於該市是富豪雲集的地方，自然有不少名人居住在此。例如，麥克•舒奧托是1952年帆船比賽的奧運冠軍；南加利福尼亞大學橄欖球隊教練Steve Sarkisian；還有西雅圖海鷹隊總教練、前南加利福尼亞大學橄欖球隊教練皮特•卡羅爾；羅賓遜直升機公司的創始人弗蘭克•羅賓遜，等等。

獨占私密位置享有絕美田園美景，氣派非凡彰顯尊貴身份

這棟豪宅氣派非凡，讓人嘆為觀止，享有美不勝收的自然景觀。它占據驚人的4.5英畝，面積極為寬敞，是真正的莊園式豪宅！尤其值得突出的是它的位置，非常私密無人打擾，又被周圍牧場美景所包圍，處於羅靈丘陵的優質私密地帶，這樣的黃金地段如此珍貴，也擁有全球屈指可數的投資價值！

每個來到這裡的人，都認為該房產擁有人們夢想中的一切——頂級豪華裝修、寬敞開闊的格局，主樓層幾乎所有房間和客房都能欣賞令人嘆為觀止的自然景色。8臥9衛適合多人口家庭同時入住，每個人享有無比舒適的空間。而周圍牧場美景和馬術氛圍更是令人著迷。

該房產擁有8間景觀臥室和9間浴室，迷人的廚房帶有花崗岩台面，並帶有2台微波爐、4台洗碗機、2個加熱抽屜、6個燃氣灶等等，所有的家電和配套設施都是最高端的，讓人享受無與倫比的生活。該房產還帶有私人影院、游戲/瑜伽室、寬敞的後院與泳池、水療區和池塘。這裡也擁有獨一無二的度假風情，讓人在這裡可以完全放松身心。寧靜漂亮又郁郁蔥蔥的私人花園，為住宅增添了勃勃生機和美麗景觀，這裡種植多種果樹，讓此處生活美若一副畫卷。另外，獨立客房帶有單獨車庫，兩間臥室和一間浴室，是父母或客人居住的完美之地。房產擁有6車位車庫和眾多停車位，長長的私人車道通往噴泉！

這棟豪宅位置優越又十分方便，距洛杉磯機場約30分鐘路程，15分鐘就可到達海灘，去往購物中心和餐館只需10分鐘路程！你可以隨時去海邊享受曼妙的時光，或者悠閑的在這個富人區裡體會舒適自在的生活方式。

目前的業主是一對已婚夫婦，他們在1999年購買了該物業，並在土地上建造了同樣豪華的一幢新房。他們也是該豪宅至今為止唯一的擁有者，始終維護的很好，高品質的頂級裝修和匠心獨運的設計令每個細節都十分精美。原業主在當年購買時耗資240萬美元，如今加上建造的新房之後，該房產的總售價為888.8萬美元——從過去20年的價格升幅可以略窺這套房產的升值潛力。

這套氣派卓越的大宅在當地也出類拔萃，它的位置和面積、精美裝修和絕美環境，都令其具有獨特價值，未來的價值很有保證，值得擁有！欲進一步了解詳情，請點擊：http://www.juwai.com/37372940.htm。

（本文內容資料由客戶Almas Lodhie, Worldwide Realty提供）
責編：Zoe Chan

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在美當房主獲利多哪些城市賣房子最賺？| 美國

買家購房熱領著美國房價上漲。現在在美國當房主收租金貌似有利，且如果出售房產，能獲利更多。全美各地賣房子，不同城市的房主所得利潤也不同。

《華盛頓郵報》2月22日報導，根據ATTOM Data Solutions的數據，2017年，房屋出售賣家所得平均利潤達到10年來新高。自2017年第四季度以來，和購買房屋時價格相比，賣家出售房子的價格平均上漲54,000美元，相當於增幅29.7%。

去年第三季度賣房獲利53,732美元，2016年第四季度為47,133美元。

西海岸地區賣房獲利最高

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對比近年來全美155個大都會區住房數據，西海岸地區房屋銷售利潤最大。加州聖荷西的平均房屋銷售投資回報率最高（90.9%），其次是舊金山（73.3%），加州默塞德（Merced，64.6%），華盛頓州西雅圖（64.4%），加州聖克魯斯（Santa Cruz，59.8%）。

而東部地區的房屋銷售利潤也很樂觀。在紐約-紐瓦克-新澤西城都會區，出售房子平均獲利75,000美元，相當於增幅25%。

在東部首都華盛頓地區，賣家平均獲利50,055美元，略低於全國平均水平。

ATTOM數據解決方案高級副總裁Daren Blomquist表示，目前是出售房屋的最有利時機。“盡管西海岸房屋銷售擁有最大的利潤，但紅色州市場房價的快速上漲，也可與沿海房市相媲美，並為美國中部市場的房屋銷售創造可觀利潤。”

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房屋價格：170萬美元（約1,130萬元人民幣）
預估交易費：約68萬元人民幣
建築面積：240平方米
土地面積：765平方米
房型：5臥3衛2車庫
樓層：共2層
其他屬性：最近整修過城市景觀朝向南
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美房價去年達歷史新高

ATTOM還審查了2017年美國房屋價格升值情況。美國房屋價格中位數為237,000美元，比2016年上漲8.3%，至歷史新高，但房價增長在各地並不均衡。

全美房地產經紀人協會（National Association of Realtors）的數據也比較趨同。去年第四季全美單戶住宅的成屋銷售中位數年增率增長5.3%，64%地區的價格創下歷史新高。

美國房價出現較大增幅的地區不僅僅在西海岸。2017年，全美112個人口在20萬以上、且房價數據充足的大都市統計區域中，價格漲幅最大的地區包括佛羅裡達奧卡拉（Ocala），增長14.3%；密蘇裡州堪薩斯城，增長13.4%；加州聖荷西，增長13.3%；俄勒岡塞勒姆（Salem），增長12.9%；和田納西州納什維爾，增長12.5%。

對人口超過100萬的大城市來說，房價上漲幅度達兩位數百分比的城市包括拉斯維加斯（增長12.3%），鹽湖城（上漲10.9%），西雅圖（上漲10.8%），佛州奧蘭多（上漲10.7%），坦帕-聖彼得斯堡（Tampa-St. Petersburg，上漲10.7%），俄勒岡的波特蘭（上漲10.5%），以及佛州傑克遜維爾（上漲10.1%）。

在112個都會區（占57%）中，64個都會區的房價在2017年達到創紀錄的峰值，其中包括洛杉磯、達拉斯、休斯頓、亞特蘭大和舊金山。

原文來源：《華盛頓郵報》
責任編輯：Zoe Chan

人口每18秒增加一人加州人口總量居首 | 美國

根據美國人口普查局的報告，佛羅里達州在2016年6月30日至2017年7月1日間新增近40萬居民，人口增近1.8%，在美國城市人口排名中，加州是美國東部增長最快的州。

同一時期，全美人口從3.234億人增至達3.2571億人，比前年增加0.71%。愛達荷州（Idaho）是全國發展最快的州，人口增長2.2%，其次依序為內華達州2%、猶他州1.9%、華盛頓州1.7%，佛州以1.6%居第五，亞利桑那州1.6%第六，得州的居民人數超過佛州，不過在人口增長比率上以1.4%低於佛州，居第七。

佛州人口近2100萬，全美排名第三，加州以3950萬人居冠，其次是得州2830萬人，紐約州以1980萬人排名第四。雖然佛州被認為是老年人的州，但數據顯示，佛州居民年齡在65歲以上僅19.9%，年齡在18歲以下佔20.1%。

美國人口普查局估算，在2018年1月1日美國人口逾3.2697億人，比2017年元旦增加231萬餘人，即0.71%。在2018年1月，美國每8秒會有一人出生，每10秒有一人死亡；同時，每29秒增加一國際移民，結合出生、死亡和國際移民，美國人口每18秒增加一人。全球每秒鐘有4.3人出生，1.8人死亡。

來源：《美國世界日報》

責任編輯：Shelly Du

加州橙縣：加州房產投資不敗的秘密

橙縣（Orange County, California），位於加州南部，屬於洛杉磯都市圈的壹部分，縣內有許多新興規劃的小城市，環境、設施壹流，吸引了眾多中上階層定居於此。熱播劇“橘郡風雲”（The OC）反映的就是當地主流社會的生活方式。橙縣，是您進入美國主流社會的最佳途徑。

為何投資加州橙縣是非常安全的選擇？只因這裏匯集了數個世界最富裕城市，如Danna Point、紐波特海灘（Newport Beach）、拉古納海灘（Laguna Beach）、爾灣（Irvine）、聖克萊蒙特（Sandra Clemente）等地，均是全球知名的富人居住地，居民以排名前1%的富裕家庭為主，更有排名第壹的公立和私立學校。

位於橙縣聖克萊蒙特的太平洋宮（La Casa Pacifica），擁有“西部白宮”的美譽，因為美國總統尼克松在職時，曾在這所西班牙式住宅裏居住、工作多時。離開總統職位後，尼克松也主要居住於此撰寫回憶錄。 2015年，太平洋宮（La Casa Pacifica）以7500萬美元的高價售出。

在很多其他城市裏，當人們外出旅遊或外出時，只能依靠專屬設施、封閉社區來為尋求隱私保護和安全感。而在橙縣，很多城市都位列美國最安全城市排行中。

橙縣擁有超過50英裏的壯觀沙灘，2個大型港口和上百個公園，包括市級、州級和國家公園。僅在聖胡安-卡皮斯特拉諾（San Juan Capistrano），就擁有3個與克利夫蘭國家森林公園（Cleveland National Forest）同等級的州立公園。

這裏還擁有世界級的遊樂園，加州迪士尼樂園和諾氏百樂坊樂園（Knott’s Berry Farm）,都是娛樂休閑的好去處！無論是室內還是戶外休閑，在這裏都擁有豐富的選擇。

橙縣的醫院和研究中心排名全美第壹。凱薩醫療機構(Kaiser Permanente)、山多貝紀念醫院（Saddleback Memorial）、CHOC、UCI醫療中心和霍格醫院（Hoag Hospital）都是最好的醫院。此外，爾灣等地還是不少世界級高科技公司的所在地，如博通（Broadcom），谷歌，暴雪娛樂和英邁國際（Ingram Micro）。

對於國內購房者來說，亞裔集中的爾灣是不錯的選擇，這裏匯集諸如99 Ranch Market、H Mart等數個大型超市，能充分滿足華人的飲食需求。

蘭登灣地產公司（Lantern Bay Realty）成立多年，是橙縣歷史悠久、值得信賴的房產服務品牌，擁有超過30多名專業房產經紀人（有中文服務），必將成為您在橙縣置業投資的專業好幫手！無論您打算購房、出租、物業管理、我們均提供讓您滿意的全流程服務。我們提供智能化住宅服務，讓您住宅的硬件和軟件都配得上現代化的您！

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華人精英深度剖析特朗普稅改對加州房市的影響 | 居外專欄

關於特朗普稅改對美國經濟、股市和房市的影響，市面已經有諸多分析文章，有的唱好，有的叫衰。我想在此說說我個人的觀點和預測。

最後的稅改方案共有1097頁，頁數之多連很多議員在投票之前也不會仔細閱讀，我認識的人之中大概只有一個硅谷精英讀過。由於篇幅有限，我在這裡也只討論最重要的幾個改變。如果有此前讀過稅改方案文章的可以直接略過這部分。

1、以前單身報稅，免稅額是$6,500，夫妻合並報稅免稅額是$13,000；現在單身報稅，免稅額是$12,000，夫妻合並報稅免稅額是$24,000。

預計因低收入不用交稅的人從44%增至47%，此舉留錢在人民口袋，不僅刺激消費，更鼓勵低收入者更多參與工作而少拿政府福利。

2、美國個稅跟中國個稅一樣都是漸進制，它分為七檔，如果夫妻合並報稅的話，大部分家庭稅率都會降低1-4%，只有兩個收入階層保持不變，而單身貴族年收入$157,500-,700的個人上升2-4%（很多富裕城市白領精英屬於此列）。

3、以前遺產稅個人免稅額是560萬，夫妻免稅額共1120萬，遺傳稅率是18-40%，現在兩個分別加倍至1120萬和2240萬。

遺產稅是稅上稅，美國人在交了聯邦稅和州稅各種稅收入大概去掉了至少一半之後死後遺產還得交18-40%，簡直是搶錢了。減稅法案原本有一條八年後完全廢除遺產稅，在兩院最後通過的合並法案中這一條已經被刪除了。

4、新稅法鼓勵多生孩子。以前一個孩子每年退錢（tax credits） 1000元，現在加倍為2000。如果夫妻合並報稅年收入少於$24,000，有四個孩子，這個家庭不但不交稅，聯邦政府還給該家庭每年8000元補助。

5、如果你有房產，以前每年所付物業稅（property tax）可以算作聯邦所得稅的個人收入基數，現在最多只能減掉1萬元。很多人覺得這條對投資房產的人不利，讓我們來看看實際狀況怎麼樣。因為各地物業稅不同，讓我以我所在的加州橙縣為例，我們的物業稅率在0.95%，假設你買100萬的房產（這是此地區平均稍貴的單個single family house的價格），你每年應交的物業稅為9500，還在1萬元以內。你會說：那我要是買得稍微豪華點呢？即使你買的豪宅在2-300萬，看起來要多交1-2萬元，但實際上因為新的稅法前述幾條的夫妻減免額多$11000、普通家庭假設兩個孩子補助增加$4000，以及個人所得稅的減免，你基本也能抵消這個多出來的錢。

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6、以前貸款100萬以內的利息可以抵稅，現在你貸款75萬以內的利息可以抵稅，75萬以上的不能抵稅。對於美國大部分地區，這都不是問題，因為房價不高，對於富裕地區，這可能導致有些疑慮。仍然以加州橙縣為例：假設你買100萬的房子，一般首付20-30%，假設你首付20%，你貸了80萬，你每年有5萬貸款的利息是不能抵稅的。這部分錢可以用減稅多出來的夫妻個人額度、孩子補助額度和個人所得稅的減免來抵消。當然如果你願意多付點首付，這就更不是問題了。這個政策有個吊詭之處是很多人不知道的：你投資的房產並不在此列。此話怎講呢？就是這裡的減免指的是自己住房的貸款利息減稅減免，你投資房產用於買賣或租賃的貸款利息是可以作為成本計入的，因而是可以在最後算個人收入時抵消這一部分的。當然，如果你是外國人在美國買房，就根本不存在這個貸款利息抵稅的問題。

（另外加州政府也在提請一個bill，意欲抵消此項規定。會不會通過，我持疑。如果萬一通過，只會對加州人民更加有利。但我對此法案的通過並不樂觀。如果以後通過，我會再撰文詳細給各位分析。）

7、529教育儲蓄賬戶以前只可以適用於大學，現在也可延伸至從幼兒園開始的私立、公立和教會學校，額度為1萬元。這條政府有意支持和幫助上私立和教會學校的家庭。

8、取消奧巴馬鍵保的強制性，健康年輕的公民可以選擇不買保險，意欲保護低收入人群陷入被迫醫保的赤貧。

9、企業稅從最高35%減低至21%，而為了鼓勵在海外設廠的企業的回歸，把沒有交過美國稅的現金轉回美國，它們只需要交8-15.5%的稅就可以了，連21%都不用交。此舉將徹底貫徹特朗普“雇美國人”的美國優先的原則。估計會有大批現金會回流美國，在美國投資，實現特朗普“讓美國再次偉大”的美國夢。在我寫此文的今天，2018年1月17日，蘋果CEO庫克對ABC News講他要把海外的錢拿回美國投資建廠，預計將繳納380億美元的稅給政府。他承諾在5年內將在美國投資3500億美元，創造2萬個工作機會。

這次稅改是美國有史以來最大的減稅，此前最大的減稅是裡根政府1981年，他的減稅政策帶來的經濟繁榮實際上一直持續到小布什時代。而特朗普此次的減稅力度比裡根時代還要大，對於美國經濟的提振是顯而易見的，每季度創造的就業機會比之前一年的還要多，股市道指和納斯達克指數自特朗普執政以來已創70多個歷史新高，道指一年上漲了31.1%，納斯達克指數上漲了31.4%，全美房價平均上漲了7.5%，加州漲幅還要超過這個數。隨著經濟政策的進一步寬松和基建的大規模開展，美國就業人數還會進一步增大，消費信心也會進一步上升，市場將會迎來更大的繁榮。

稅改以後，富裕程度更高的加州的房地產走勢又會如何呢？

1、市場適度調節

75萬貸款利息免稅額的調低和物業稅最高1萬抵稅的設定，仍然會讓加州房產投資者產生疑慮和困惑，專家預測在2018年前幾月市場銷售增長會放慢，市場自會做它的數學加減法，和調節人民的預期。最終，經濟的發展、工資的上漲及可自由自配現金的增多，會給市場強大的信心，市場會再度走強。

2、房屋供應仍然不多

2017年房產庫存是相當缺乏的，當年年初專家預測2016年房屋供應緊張的狀況將會見底，然而來自美國最大的房產網站Zillow的數據顯示更加低迷：房屋供應截至2017年11月底在12個月內下降了10.5%，而中介Redfin顯示，2017年底有653,347個房產供應，而在2010年同期這個數字為967,604。有很多樂觀估計認為房屋供應不足只是暫時的，2018年肯定會好轉，更多的人可能樂意賣房。但由於土地價格成本、工人工資和建材的持續上漲，可建設房屋土地面積的減少，和對於房屋密度的限制，我對於新建房屋以增庫存持保留態度。

3、價格上漲會放緩但不會停止

從我們近年對房產的實際投資和專業數據兩方面來看，北加和南加好的地段價格均漲勢驚人，而全美的房屋價格已經持續上漲了23個月。2017年1-10月，Case-Shiller全美房屋指數上漲了5.92%。專家預測2018年房價仍然會上漲但會趨緩，大多數人估計在漲幅在4%，我認為由於經濟的強健發展，實際只會高於這個漲幅。這個趨緩並不是對經濟的悲觀，而是因為美聯儲將在一年內加息3次；而縮表又為美元回流提供了機會，所以這個加息對房產帶來的不利將會衝淡。

4、買房和租房的對決將毫無懸念地向租房傾斜

遠遠大於工資漲幅的房屋漲價的速度，令一些潛在的購房者由於支付能力不足，已經轉為高價房屋的租賃者，在加州這個傾向尤為明顯。一個夫妻雙雙工作且有孩子的家庭已經負擔不起在舊金山市區買一套僅可蝸居的小房子了，那裡的房子至少以數百萬起計。他們只有移向周邊的灣區（bay area），但由於通勤不便，很多單身貴族或年輕家庭被迫選擇高價在城區租房。而在南加（以橙縣為例）的房子出租的速度也越來越快，租金漲幅也在快速提高，顯示出租市場的需求巨大。同時，千禧一代（Millennial）開始購置房產。80後結婚生子步入房產市場。實際上，單身的千禧一代比上輩人相比更傾向於擁有自己的房產。

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5、房貸將再三加息

2017年美聯儲已經開始加息，房貸利率也開始上漲。專家預計2018年美聯儲會加至4%-4.5%，雖然這個程度的利率比2017年的利率要高得多，但仍然在歷史低點。

綜合以上，可以看出由於特朗普減稅政策、基建、大幅減少各種法規對經濟的束縛，以及鼓勵海外資金回流、增加就業等多項舉措，全美和加州2018年的就業率會大幅提高，消費者信心增加，從股市對於未來經濟非常強勢、一再推高的預測可以看出美國的經濟仍然會繼續走強，雖然有房貸利率上漲、部分稅改條款對買房者形成壓力，2018年房價上漲也許會放緩，但由於房源有限，漲價仍會繼續。由於經濟走強，如果沒有意外，特朗普可能會連任總統，八年特朗普經濟強勢回歸並不是多麼難以想像的事，而這樣的結果，即使是對於反對他的人，無疑也是個重大的利好，如果你擁有或志於投資房產、股票或者任何一個實業的話。

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由羅文經營的蘭登灣地產公司（Lantern Bay Realty）是加州橙縣南部最悠久、最大型、最成功的獨立經紀公司，擁有30多名專業房地產經紀人。公司見證了橙縣南部的巨大發展，但他們並沒有因此忘記鄰邦傳統的友好價值。蘭登灣地產不僅依靠高科技，還高度注重客戶的個性化要求，對快速發展的市場了如指掌，為客戶提供住宅與商業房產的銷售、租賃、物業管理和投資咨詢服務。

責任編輯：Zoe Chan

蘭登灣地產羅文專欄全集

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頂尖拍賣師解構：為什麼洛杉磯會是2018年豪宅首選目的地 | 居外專欄

澳大利亞頂級地產拍賣師/名流掮客James Pratt，將洛杉磯評為2018年最適合購買豪宅的城市。

屢獲殊榮的JPA房地產拍賣集團，由澳大利亞資深拍賣師James Pratt壹手打造，在國際豪宅和名人房地產市場也擁有強大的國際買家網絡 — 屢獲殊榮的JPA房地產拍賣集團，由澳大利亞資深拍賣師James Pratt壹手打造，在國際豪宅和名人房地產市場上也擁有強大的國際買家網絡

舊金山和加拿大在2017年在國際地產市場創下了強勁的房產增長記錄。但從壹系列因素來看，2018年全球最佳房產購買地應數洛杉磯。

“洛杉磯房產市場2017年增長了5.7%，總值達到2.7萬億，居全國首位，甚至超越了紐約！”Pratt說。還有壹個理由：洛杉磯擁有全美國最好的氣候。

另外，企業也爭相進駐洛杉磯。這裏有具實力的娛樂、傳媒以及技術行業，能為創業者和夢想家提供了無限的商機。

洛杉磯正在迅速地進化為舊金山矽谷的勁敵。公司數據分析專家CB Insights在2017年中期報告中指出，洛杉磯是世界上最繁忙的兩個貿易港口的所在地，擁有各種各樣主要的技術行業，覆蓋交通和航空至消費品和電子產品等各個方面。

統計數字進壹步印證了這壹事實：2017年11月南加州房價與去年同期相比飆升8.6％，而12月份中位銷售價格達到50.5萬美元新高。

在高價領域，高端豪宅仍然有巨大市場，旺盛的需求是推動市場信心的力量。

“例如金·卡戴珊·維斯特和坎耶·維斯特（Kim Kardashian-West and Kanye West）夫婦在2013年花費900萬美元買下了9,000平方英尺的貝萊爾（Bel-Air）豪宅，2017年11月賣出了1,780萬美元。”

比佛利山莊蘇富比房地產公司（Sotheby’s Realty）的豪宅中介譚雅·斯塔沃斯基（Tanya Stawski），現在手握貝萊爾峰（Bel-Air Crest） Stratford Cir 2227的代理權，該房位於卡戴珊和坎耶住所的街角。斯塔沃斯基說，現在對於門控社區的需求有所增加，但是總體來說，洛杉磯的房地產市場非常活躍。本地及國際買家購買類型多樣，在超高端房產市場的需求量也很大。

另壹個可以證明洛杉磯豪宅市場活躍的例子是，DJ史蒂夫·安戈洛（Steve Angello） 2013年購置了位於好萊塢標誌後方的壹座4,500平方英尺的四臥房屋，價值390萬美元，今年壹月剛剛以550萬美元賣給了同為DJ的朋友加爾文·哈裏斯（Calvin Harris）。

阿希姆房地產公司（Acme Real Estate）的老板兼中介科特尼·保羅斯（Courtney Poulos）說，“那些能夠為買家提供“黃金三合壹”—— 生活，工作和娛樂的房子，現在在洛杉磯最搶手。”

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雖然“房產溢價多少出售才合適” 要找出答案存在科學上的缺陷，保羅斯說，“價格絕對會繼續上漲。即使是短短五年前購房的房主，現在已在市場上獲得了巨大的回報。我可以說，他們覺得當初購房的時候就已經是市場的頂端了。”

Poulos表示，盡管在明確地看待房地產掛牌價格的“多少”方面，但價格確實有上升的趨勢。五年前買房的人現在在市場上獲得了巨大的回報，我相信他們認為這是他們購買時的市場“最高”！

他說：“壹項研究顯示，2017年第三季度單戶住宅銷售額增長了30％，而豪華公寓的銷售額比2016年增長了24％，這表明買家繼續在洛杉磯找到價值。”

“壹般來說，妳會願意為位於‘生活方式導向’的區域或‘商業導向’的城市地產付出高價，但在洛杉磯妳可以兩者兼得，這是很少見的。”

居外推薦蘇富比房地產房源二：由威廉·赫夫納（William Hefner）設計改建的5套精美聯排別墅，首次出售，完全為美學建造。現代寬敞的單元位於壹個寧靜的巷弄，1臥及或2臥房型均配大型閣樓 — *居外推薦蘇富比房地產房源二*：由威廉·赫夫納（William Hefner）設計改建的5套精美聯排別墅，首次出售，完全為美學建造。現代寬敞的單元位於寧靜的巷弄，1臥及或2臥房型均配大型閣樓

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這些都說明，洛杉磯將成為2018年最佳生活方式和商業地產的市場之壹。

責任編輯：Zoe Chan

美國和澳洲頂尖拍賣師James Pratt專欄全集

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探訪全美十大最安全城市選心儀好房

中國人到美國買房，安全也是重要考慮因素，而最近美國綜合評級網站Niche發布的2017年美國最安全十大城市排行榜，則提供了重要參考依據。該排行評選考慮的因素包括犯罪率、收入水平、公立學校數量和質量、工作機會、當地娛樂生活等等，所有數據均來自美國聯邦調查局（FBIR）、人口普查機構、勞工部、衛生局等官方機構，極具權威性。值得壹提的是，該排行榜中的十大安全城市大多也是設施完善、居住環境良好、生活質量高的宜居城市，非常契合中國人選房的標準，下面隨居外網走進全美十大安全城市。

好萊塢山頂風水寶地海景與都市感“雙棲”頂級豪宅 | 美國

好萊塢山地勢得天獨厚，山頂能夠俯瞰整個洛杉磯景色，夜晚萬家燈火非常壯觀，周邊生活有豐富的娛樂設施，山頂、半山和山腳有很多豪宅藏於私密深處，很多房產曾為名人所擁有，受到歷史遺產保護，這些原因使得好萊塢山的房產受到電影從業者的喜愛，水漲船高。這套豪宅位置極為優越，建在好萊塢山的高峰上，這裡風水極好，背靠山面臨水，俯瞰著舉世聞名的夕陽大道及洛杉磯城美景，還可遠眺太平洋及其中的大小島嶼。

好萊塢山頂俯瞰洛杉磯和加州西海岸景緻，名流富豪爭相居住的理想之地

天使之城洛杉磯擁有四季宜人的海洋性氣候，風景如畫的山脈和海岸，以及舉世聞名的影視中心好萊塢，是世界公認的度假勝地和影視天堂。坐落在洛杉磯城北部的好萊塢山以及山腰著名的Hollywood字母牌，是度假與影視文化完美融合的標誌。

好萊塢山位於洛杉磯北部區域，地勢得天獨厚：站在山頂，能夠俯瞰星光大道的繁華和加州西海岸的景緻，半山腰上正是著名的好萊塢標誌Hollywood Sign，而山腳下則收攬著世界聞名的好萊塢星光大道和各大影視公司基地。

好萊塢山因為其別具一格的開闊視野、得天獨厚的地理位置，吸引很多名流選擇在好萊塢山山頂的別墅區購置房產：當紅歌手賈斯汀·比伯、奧斯卡影帝雷奧納多·迪卡普里奧、流行天后麥當娜和著名演員湯姆克魯斯等都在好萊塢山山頂擁有自己的豪宅。除了好萊塢娛樂圈名流，許多來自各行各業的翹楚精英也選擇在好萊塢山山頂別墅區安居。你想要有機會和明星名流一樣在好萊塢山頂俯瞰這獨有的繁華美景嗎？

佔據好萊塢山頂風水寶地，俯瞰海洋與城市美景的頂級豪宅 | 美國 — 此別墅背靠好萊塢山頂, 面水, 近觀山水園林, 附視洛杉磯城, 遠眺太平洋, 其中小島,
清清晰可見

佔據好萊塢山最佳位置，娛樂設施應有盡有堪稱絕妙社交場所

這棟豪宅的山腳正是舉世聞名的夕陽大道（Sunset Strip），這裡平時是好萊嗚影藝圈著名導演和明星休閒娛樂、購物聚會的地方，人來人往熱鬧非凡。一年一度的奧斯卡頒獎典禮，也是在這裡的五星級酒店舉行。這裡曾經是名流富豪聚會的場所，到了一年中最重要的時刻，大家在此歡聚一堂，只要往山腳走幾百米路，就融入了明星薈萃的人群之中，盡享最榮耀最光輝的一刻。

大宅擁有非凡的品質，尤其符合舉辦大型名流派對的需求，能彰顯主人尊貴身份，並且娛樂休閒設施應有盡有。比如豪宅建有無界限的游泳池，這是夕陽大道附近最大的泳池，也是景觀最佳、設計最優美的泳池。如今市政府己停止批准建造這樣的泳池，它更具有獨特性和唯一性。游泳池旁的寬大優美草坪則提供了極大的社交場所，也是無界限的設計,一望無際至天邊，非常動人心魄。當你在游泳時，可遠眺太平洋迷人的景色，讓人彷彿身在海洋之中自在舒展。而當你躺在草坪上享受著日光浴，你會感覺自己離天空如此接近，無邊無際，這真的好似身處在人間仙境，所有的時光都顯得如此美妙無暇。

您在這裡可以感受到大自然的生動與妙趣，太陽朝起於東，夕下於西，在別墅內一覽無餘。清晨醒來可以耳聞鳥的歌聲，來自四面八方，此起彼落、優美嘹喨，如此悅耳動聽，令人心曠神怡。到了夕陽西下黃昏降臨的時候，您又可以欣賞到彩霞升起，與鶩騭齊飛。此時此景正是讓人感覺日月同暉，這樣全身心的美好感受，只能在這處豪華住宅才能擁有。

品質非凡大師打造華麗空間，獨具匠心超豪華泳池給您至尊享受

豪宅的土地面積為526平方米，建鞏面積269平方米，4個寬敞的臥室套房都有開闊陽台，室內車庫可停2輛車。這棟華麗的大宅總共高三層，每一層的每個房間都裝飾有漂亮又美觀的Fleetwood玻璃，使得整個視野皆無遮攔，可以看到戶外讓人心醉的美景，也時刻可以感受灑滿陽光的溫暖和愜意。走進大宅，首先進入大門之後就是一條特殊設計的玻璃走廊，橋下水流潺潺、水底有霓光燈照射出華麗色彩，彩色水簾緩緩自圍牆漂流而下，這七彩繽紛的玻璃橋形成一道別緻的彩虹，讓人印象格外深刻。大門由心靈手巧的大師親自以硬木建造而成，氣派十足彰顯了主人的尊貴身份。

步入室內，開闊的格局和精美無比的設計細節更加讓人傾心不已，與室外景觀完美融合，又使用了最高品質的家具和電器來打造。您在客廳休息時，可飽覽美麗的山林、遠方的市景和天邊的海洋。而廚房則採用了最名貴及耐用的高端Miele廚房設施，時尚現代風格非常搶眼！客廳與飯廳打通了之後更顯開闊，四面落地門窗打開時，可以銜接四周涼台，大方又寬暢，這裡可以是宴客或親友聚集的場所，其樂融融、逍遙自在。客廳外的露台相當寬暢大方，配上小酒吧的配套，是享用美景與美酒的絕妙之處。戶外的園林由著名專家設計而成，擁有名花異草、參樹果林，桃樹、李樹、杏樹等7種果樹帶來清新環境。

這處豪宅為業主提供了無窮無盡的想像力，室內與窒外可以開展各種社交和派對活動，尤其是無界限的游泳池，簡直是人生享受的最高境界——這可是夕陽大道高處最大最美的泳池！並且市政府己停止批准建造該類泳池，您的泳池還具有唯一性，游泳池旁的優美草坪也是休憩好地點。當你在游泳池裡游泳時，可遠眺太平洋，仿若身處海洋之中。在草坪享受日光浴的時刻，能感覺青草的清新與柔軟，天空無邊無極，這裡就是真正的人間仙境。夜深人靜，當您斜依舒適的床上，打開高端的Sonos音響系統，這種卸下所有煩擾只留自在愜意的情景，不是每個人都正在追求的嘛！

這套位置絕佳的山頂豪宅是獨一無二的頂級物業，也是名流富豪夢想中的寶貴資產。如今您也有機會擁有這處出類拔萃的經典物業，這是身份的象徵，也是您躋身美國頂級階層的最佳體現！

欲進一步瞭解詳情，請點擊：http://www.juwai.com/36403217.htm

責任編輯：Shelly Du

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探訪美國十大安全城市之加州新興小城千橡市（Thousand Oaks） | 美國

位於洛杉磯西北方的千橡市(Thousand Oaks City)座落於漂亮的文圖拉縣，是個離太平洋岸12英裏距離的內陸城市。南倚聖塔莫妮卡山嶺，該市擁有14,800英畝的自然公共開放空間。

除了徜徉於大自然，享受總長度達75英裏的健行步道、自行車道之外，另壹項市民引以為傲的即是“千橡市民藝文中心(Thousand Oaks Civic Arts Plaza)”。於1994年開放的藝文中心，如同當地藝術文化發展上的珠鉆，提供了洛杉磯以北民眾世界級的交響樂團、歌劇、音樂劇、芭蕾舞劇、兒童展演等全年不斷演出的場所，滋養著區域民眾性靈的成長。
　　
人口大約12.8萬的千橡市，屬於年輕活力型城市。於1964年，經社區總體規劃建市之後，壹直以家庭安居為導向。擁有卓越的學校、優美的公園、與眾多購物中心。根據J.D. Powers and Associates，該市還是全美國最大汽車商場所在地。市政府服務挺全面，所屬圖書館、青少年中心、長者活動中心外觀新穎別致、活動內容也豐富多樣。

>>>美國置業百科：美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

探訪美國十大宜居城市之加州新興小城千橡市Thousand Oaks | 美國 — 千橡市——美國《金錢》雜誌2013年被評選為美國最適宜人居住城市

根據市府網站，該市管理穩健，建市以來預算壹直維持平衡。因應全州的預算縮減，市議會凍結了30個政府職位卻仍然保持同樣市政服務水準。
　　
由於市民參與熱烈，該市擁有超過30個各類議事會議，包括居民圓桌會議、商業圓桌會議、藝術委員會、老齡化議會、青年審議會等等。市政府協助職業發展的努力包括舉辦職業觀摩日、與大學和公立學校合作提供實習機會，領導們並組織各類職工團體提供人員支持。市府將市民當作“客戶”來強調服務，加強各種管道關於公聽會、公共服務訊息的告知，甚至自有電視頻道直播、全星期重播議事實況。
　　
40年來的努力，該市的成就包括：FBI排名“人口10萬以上最安全城市”第五名。Kiplinger排名“最適宜扶養孩子城市”第四名。名列自行車雜誌“全美前50適合自行車騎乘城市”。入選1996年“全國榮譽步道城市”。美國“樹城”。名列“全加州學術成就頂尖社區”。

千橡市知名大學：加州Lutheran 大學

在美國的西部區域大學排名中排名第14 (Regional Universities West)
在老牌高校中排名第八（Best Colleges for Veterans）
性價比最值的學校中排名第13 (Best Value Schools)

當地的大型企業包括了象Shire 這樣專治例如阿爾茲海默爾癥、腎衰竭等罕見病種的生物醫藥科技公司，還有更早期成立的AMGEN 生物科技公司。 Amgen 公司創造了生物醫藥歷史上成功的壹款重組人紅細胞生成素的藥品EPOGEN(“Epoetin Alfa)。當地的生物醫藥科技人才及醫藥工業基礎，令千橡市有誌申請成為“高齡人友好城市”，目前千像市65歲以上的人口占比為15%。

當前，千橡市房價中位數為79.9萬美元，折合人民幣520萬左右，我們來看壹下千橡市這個價位的房子是怎樣的吧：

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撰稿：HY

設計：Yuan

編輯：Vincent Xie

排版：Shelly Du

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獨享舊金山灣全景紧邻顶级学府所在地伯克利 | 美國

伯克利（Berkeley）位於舊金山東灣，是全球知名的低碳生態都市，曾入選美國十大最佳退休城市榜首。伯克利也是一座富有自由氣息和國際色彩豐富的學院之城，不僅有著著名的加州大學伯克利分校，還有世界性的研究院，以及圖書館、美術館、劇院、植物園、體育場等。這套風格優雅的奢華大宅名為“白金漢宮”，位置絕對優越，坐落在著名的克萊蒙特山，這裡私密獨享，幽靜愜意，是最宜居的地區。您可以在家裡俯瞰舊金山灣的壯麗美景，從此飽覽迷人而充滿魅力的城市風采。

花園環境尤其宜居舒適，人傑地靈盡享名校風采

生活在這裡，您將體會到最為自在又貼近自然的生活方式。這套豪宅所在的伯克利，市內環境優雅，分佈著大量的自然公園、花園，先進的“步行口袋”城市設計，使人們可步行上班、購物並娛樂，十分宜居。舊金山灣區是美國加利福尼亞州北部的大都會區，這裡是美國西岸僅次於洛杉磯的最大都會區，該地也是美國人均所得最高的地區之一，同時也是中國人最愛的美國購房區域之一，有人說舊金山灣區集中了全國大概一半以上的精英人物，可見其人傑地靈。

伯克利定製式頂級豪宅“白金漢宮”，獨享180度舊金山灣美景 | 美國 — 這套風格優雅的奢華大宅名為“白金漢宮”，位置絕對優越，坐落在著名的克萊蒙特山，這裡私密獨享

這套豪宅位於東灣，較於灣區其他地方，東灣的房價性價比更高，氣候卻是最宜人的；沒有舊金山的冷，也沒有南灣的熱。伯克利市也是美國頂級學府伯克利大學所在地，因為這裡有非常獨特的人文氣息，人傑地靈。眾所周知，加州大學伯克利分校是美國的一所頂尖的公立研究型大學，位於舊金山東灣伯克利市的山丘上，為世界上最傑出及最享負盛名的學府之一。享受舒適氛圍，又體驗到名校風采，住在這裡可謂是最佳置業選擇。

盡享舊金山灣180度壯麗景觀，定製式豪華裝修品質非凡

這處大宅周圍十分安靜，但是有豐富的綠色植物點綴這套豪華房產，讓這裡既有清新雅緻的感覺，又不會被人打擾，私密獨享。步入室內，您絕對會被風格非凡的的定製式風格所迷住。獨一無二的開闊式設計感覺，與奢華高端的家具擺件，都彰顯了主人的尊貴身份和絕佳品位，令人印象深刻。

大宅在當地也是珍貴的物業，因為它位置的唯一性，也因為它內部每個細節設計都體現了無與倫比的品質和生活追求。4臥4衛的空間佈局，本身就非常適合多人口家庭入住，每個人都有獨立空間。設計師還利用了大幅玻璃窗讓室內更為明亮通透，隨時可以欣賞戶外讓人驚嘆的舊金山灣美景。

這裡的定製式風格尤為獨特，各種裝修材料和家具都從世界各地進口，品位非凡。極為寬敞的三層平面擁有近5000平方米的佈局，在這裡還加入了很多藝術設計，呈現了獨一無二的優雅風範。而現代化風格也保障了生活的最大舒適度，無論是寬敞的廚房還是溫馨臥室，氣派的浴室，都採用了一流材質來裝修。

在這裡您還擁有一座秘密花園，被精心打造的庭院為這套住宅帶來更多生機與朝氣。茂盛的果樹、本地和外來植物還將為你的餐桌常年提供新鮮的蔬菜。這套豪宅可謂是當地的建築精品，也是值得收藏的瑰寶，擁有它，不僅將獲得可以享受舊金山灣超級景觀的頂級住宅，還將從此為您和家人帶來頂尖加州生活方式。

本文圖片來自於居外網真實房源，欲進一步瞭解詳情，請點擊：http://www.juwai.com/35643747.htm

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責任編輯：Shelly Du

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