加拿大8月房產成交量同比增長1.8%，迎來成交量連續第七個月的上漲，達到自2010年1月以來最高值。加拿大8月的平均售價為398,618美元，同比增長5.3%。
雖然整個加拿大地區不足壹半的區迎來了成交量的上漲，但是得益於大溫哥華和大多倫多地區的強勢表現，8月加拿大平均月度成交量出現明顯上漲。特別是，大溫哥華地區成交量達到2,771,環比增長10.2%。
同時，大溫哥華地區和大多倫多地區的高房價也大幅拔高了整個加拿大地區的均價。
8月大溫哥華區和大多倫多區的平均房價分別達到631,600美元和546,303美元，環比增長5%和8.9%。除開大溫和大多倫多，加拿大其他地區的房產均價為324,378美元，年增長率僅為3.9%。
目前加拿大房產市場發展超出了年初的預估，究其原因主要是因為年初的惡劣天氣影響了房產銷售，對全年的總體估計也比較悲觀。而隨著天氣轉好，加拿大整個房產市場也迎來了自己的“春天”。同時加拿大當地的貸款利率下滑，也使得房產市場愈加火熱。目前加拿大房價全年增長預期上漲，投資加拿大房產迎來新的機會。
俗話說“長租不如買”，尤其是在加拿大，買房子的貸款彙率非常低，而租房子的費用往往包括房租，電費，保險費等等，這些費用加起來和每個月實際供房的費用不相上下。如果買一個小一點的公寓，甚至於每個月的供款還比租房的費用低。許多有經濟實力的家長，往往都會選擇為孩子購置一套房產，這樣孩子讀書的時候不用租房子，父母比較放心和省心，以後孩子學成如果留下來，還省了買房子的煩惱。如果孩子學成離開，就把房子賣掉，短期置業還有可能獲得投資收益。
經常有客戶電話問我，留學生沒有這邊的身份，究竟能不能貸款？好不好貸款？下面是對加拿大留學生貸款常見問題做一個小結，供大家參考。
Q：留學生貸款，對首期有要求嗎？
A：留學生既然沒有這邊的身份，也就自然不太可能有合法的全職打工收入來源，所以在申請貸款的時候，銀行往往以“非居民”來定義留學生的身份，既然是“非居民”，銀行通常沒有辦法查留學生的信用記錄，那麼相應來說，銀行對“非居民”的首付款是有要求的，銀行通常要求“非居民”能付35%的首期。那麼如果低於35%，也不是完全沒有可能申請到貸款，只是銀行會需要申請人提供的文件增加，諸如國內的銀行存款證明，資產證明，工作證明等等。
還有一種情況，就是留學生在這裡已經找到了工作，並且工作收入是足以承受貸款的金額，那麼銀行業會case by case（按個別案例而定），對於首付的要求降低。但是再低不可能低於15%。
Q：未成年的留學生可以貸款嗎？
A：肯定是不能。就算是本地居民，如果未成年，也是不能貸款的。不僅如此，即使是成了年的留學生，如果年紀太小，比如只有18，9歲，那麼銀行往往也會擔心他/ 她還尚未有足夠的經濟能力，去負擔貸款，所以很多銀行有不成文的規定，即22歲以下的留學生，要加上父母一方的名字作為共同申請人。不過加拿大的銀行政策還是比較靈活的，筆者也有做過19歲的留學生單獨成功貸款的先例，這種情況會要求申請人需要證明有較強的經濟實力和背景。
Q：聽說留學生很難貸到款，所以利率會很高？
A：留學生貸款所能拿到的利率實際是和本地居民貸款的無異，都是屬於銀行正常的rate範圍。所以不會存在留學生貸款的利率會比較高的說法。
Q：留學生能買幾套房產？
A：留學生作為“非居民“，通常在銀行的定義裡，買來的房子並非“自住房”，盡管大部分的留學生申請人在購買房子之後，都是真正用於自住，但銀行的定義裡，留學生隨時有歸國的可能性，因此，這個房子在銀行看來，只能屬於“投資房”或者“度假屋”。留學生一般只允許持有一套物業。如果一對留學生夫妻共同持有一套物業，亦屬於兩個人均已用掉這“一套物業”的貸款名額。
Q：留學生貸款，有最大額度上限嗎？
A：留學生貸款額上限通常為100萬元。如果購買的房子價格過於高，則首付款比例要增加，但不僅僅是增加首付款，其他需要的資料也相應增加。
Q：留學生買房子，將來若是出售房產，需要注意什麼？
A：留學生將來賣掉房子的時候，若其身份還是屬於“非居民”，則要考慮房產增值的稅務問題。購買房地產時，非居民與居民的稅務是相同的，對於非居民購買物業的數量也同樣沒有限制。但在出售房地產時，非居民與居民的稅務是不同的。居民如果符合有關主要居屋的條件，房屋出售時資本增值可以免稅，而非居民則不能享受這一優惠條件，即必須交付資產增值稅，具體繳稅金額不盡相同。具體的建議咨詢相關人士。
最後，中國留學生在置業過程需要注意的是，置業應選擇熟悉的加拿大房地產市場，精通相關法律，有高度責任心的地產經紀，使其物業投資更有保障。
投資多倫多在中國銀行辦理按揭需要的文件
詳細咨詢了中國銀行多倫多分行按揭部門，得到如下答復：
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加拿大央行副行長謝瑞伯25日說，加拿大國民家庭負債風險得到控制。
不斷上漲的房價推高了加拿大國民家庭的負債水準，但金融管制機構採取的收緊房貸申請規則的措施，有效控制住由負債增長帶來的風險，這是加拿大中央銀行25日的評估。
央行副行長謝伯瑞在安省京士頓(Kingston)演講時說∶「人口增長的形成的動力和金融危機環境下的低利率，共同推動房價上漲，所需上漲的房價造成家庭負債上升，可是由此構成的薄弱之處已得到宏觀審慎政策的補救。」
為了阻止國民負債繼續增長和冷卻房地產市場，聯邦政府自自2008年以來四度提升房貸申請門檻。最後一次收緊房貸申請規則是在2012年，當時財政部將房貸的最久償還年限(amortization)從30年進一步縮短至25年，以房屋作抵押申請貸款時最多只能取得相當於房屋價值80%的貸款，而非原來的可以取得相當於房屋價值85%的貸款;此外價格超過100萬元的住宅申請貸款時，最多只能取得相當於房屋價值75%的貸款，況且首付如果不超過20%，加拿大房貸暨房屋公司(CMHC)即不准投保。
謝伯瑞對加拿大商業經濟協會說∶「最近的證據表明，那些措施導致消費者的信用等級上升，提升了貸出的房貸品質。」
他又說，房賃增長趨勢已低於2008~09年金融危機之前的水準。
在過去約20年內，與其它國家相比，加拿大的房價上升幅度超過國民收入增長幅度，主因是人口增長很快，又長期處於極低利率環境中。還有住宅供應量有限，特別是在大城市，也是誘因。
謝伯瑞以溫哥華為例說∶「溫哥華三面是大海，背後就是崇山峻嶺，因此從1990年代初期起，新屋建造便是以共管公寓為主。我們目前在滿地可和多倫多看到了類似現象。」
「加」捲入股災 難見政府救市
全球股票市場在24日開盤後都經歷骨牌式下挫，加拿大股市也無法倖免於難。特許金融分析師張煒表示，加、美股民結構與亞洲不同，政府出手干預的壓力不大。且加國股票市場與美國緊密聯繫，兩地股市和經濟都有相當連動性，但因為北美股市結構與亞洲較不同，不會出現政府直接干預救市的情況。
在中國股票下挫後，美洲股市從開盤就下跌，紐約那斯達克開市兩分鐘就跌了1013點，收市前回上，最終收跌588點。多倫多指數開市一度下跌達700點，收市跌420點，跌幅達3.1%。其他美國各指數也哀鴻遍野。
張煒表示，原油價格下跌後，對加拿大經濟影響頗大，但因為加國對美經濟依賴性強，若美國的情況持續走好，應也可帶起加拿大的經濟。他解釋雖然經濟好壞與股市高低沒有必然關係，但畢竟股市代表了商業上市公司的效益，若美國股市恢復，繼續牛市，加拿大也會獲益。
對於加拿大是否出現熊市，張煒表示還是要觀察美國股市，認為「牛轉熊」機會增加。首先是此次牛市時間長，自然會有回跌的一刻，只是不知道何時發生。此外2015年上半年美國實體經濟情況好，主流觀點認為股市應仍可維持一段時間，但近期股市波動大，美國可能受到歐、亞洲經濟情況拖累，增加熊市機會。
對於加拿大是否有救市動作，張煒解釋救市可分為兩種，一種是透過宏觀調控，從此角度觀察，加拿大兩次降息也可理解為救市，只是救得是包括股市等各類市場。但透過行政干預的救市則不可能發生。
張煒說一方面是北美奉行自由經濟，此外加、美的股票市場玩家達九成為相當瞭解遊戲規則的機構或專業人士，自己有應急措施，因此政府干預的壓力相當小。但中國或亞洲股市多為散戶入場，老百姓較缺乏處理股災危機的能力，自然增加了政府出手干預的壓力。
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（據貝茲博客）
7月加拿大全國的房產市場基本平穩。同比上月，房屋銷售量微增0.8%，新增房源數上漲0.4%。
加拿大7月整體房產均價為401,585美元，同比去年同期增長五個百分點。其中大溫哥華區和大多倫多區的房價仍然穩居全國房價前兩位。
加拿大地產協會主席Beth Crosbie表示加拿大7月的總體表現趨於穩定，房屋銷售量月前兩月情況相似，總體微弱上漲。除去大溫哥華區和大多倫多區之外，加拿大房價總體降溫。這是加拿大房產市場平穩發展的信號。
大溫哥華地區作為加拿大均價最貴的區域，上月房產均價基本穩定，內部區域差距仍然顯著。
在各種房屋種類中，兩層式獨立屋仍然是加拿大房產市場大贏家，價格比壹年前增加了6.32%，壹層式獨立平房與鎮屋分別有5.47%及5.33%升幅。相比之下，柏文單位只得3.18%上漲，升幅顯得溫和。
加拿大房地產協會(CREA)數據顯示，期內，未調整全國平均房價按年升幅略放緩至6.9%，報41.3215萬加元；房屋價格指數按年升幅略加快至5.4%。經季節調整後，加拿大6月成屋銷量按月升幅放緩至0.8%，報41,186宗，已連升五個月，為2010年3月最高；未季調按年續升11.2%。
CREA的首席經濟師庫倫普說，在最近新增加的供應量中，至少有壹部分是今年初遲緩開始的反應，當時嚴酷的氣候導致許多想要出售住宅的人推遲將自己的住宅送上市場。
在人口增加和低利率環境下，對住宅需求很強勁，但出售和選購住宅與天氣緊密相關，風雪交加、滿地冰棱不適合潛在的買家去比較和選購，而這種在冬季和初春受到壓抑的需求在5、6月壹下子釋放出來，因而使房市顯著回升。
而對於抑制樓市過熱，加拿大監管部門似乎並不缺少“子彈”。加拿大金融監管素來以穩健蜚聲全球，這壹點多次獲得IMF和國際評級機構等組織的認可。
作為最為常見的地產投資，家庭住宅壹直以來備受人們關註，近年來加拿大國內的居住住房價格節節攀升，熱門城市更是漲幅明顯，不少投資人都得到了可觀的回報。今年至今大多地區房地產市場報告中，壹次次打破記錄的數字都刺激著投資者和考慮買賣房屋的人們。
但對於許多擁有足夠資產或更大野心的海外投資人來說，住房投資只是眾多投資項目中的壹項，加拿大商業用房也具有不可小覷的吸引力。
2006年-2015年加拿大境內的商業投資額分配情況:(圖1）
圖壹中可知在加拿大的商業地產市場2015年第壹季度吸引投資額為55億，略低於5年季度平均值58億，而成交數量小幅上升，從2014年第壹季度的1,074起升至今年同期的1,204起。加拿大私人投資者通過各項兼並和收購繼續推動市場交易，這占了52.5％的高比例。加拿大在2015年第壹季度中，酒店投資達到$6,601萬。
2015年第壹季度加拿大境內的商業投資額分配情況：（圖2）
從圖二種可知加拿大各大城市2015年第壹季度，不同商業房產類別的交易金額。從中壹目了然多倫多和溫哥華是商業房產交易量最高的城市，人口的密度和經濟發展的程度很大程度決定了這兩座城市成為了當之無愧的前兩名。
但較之2014年第壹季度的數據，我們可以知道，今年和去年第壹季度的交易量架構有了很大的區別，辦公用房的交易量明顯下降，而產業類的交易量有了不少提升。
選擇壹個經驗豐富的經紀是商業地產投資成功的關鍵
眾所周知，商業地產涉及金額高，動輒就是幾百萬上千萬，需要豐富的地產投資經驗，否則很可能會投資失敗。作為不了解加拿大商業用房領域的投資人來說，有壹個專業的業內夥伴，是投資成功至關重要的壹部分。
壹般地產經紀都可以代理買賣商業地產，可是大多數License經紀依舊還是以住房房產為主，主要側重做商業地產的經紀卻是屈指可數，而且多是行內資深的老經紀。壹方面商業地產這壹領域的需求供給更多，另壹方面需要的經驗和壓力要少於商業地產。從事商業地產的經紀，壹般需要擁有更高超的談判能力、極強的專業素質、把握市場的能力、多年豐富的交易經驗和必不可少的社會資源。
基於商業保密和減低對商業運營影響的考量，商業地產的待售物業尤其是優質物業的Listing壹般不會出現在多重放盤系統MLS系統上，而大多數是以獨家專賣，也就是大家俗稱的“暗盤”的形式出現在市場上的。它們通常是在加拿大專做商業地產的專業公司、多年從事商業地產開發及買賣和租賃的專業人士，因為這類優質資產是非常搶手的。而“暗盤”的數量能達到總待售物業的70%左右。就這壹角度出發，找到合適且資源豐富的經紀確實是壹件非常重要的事。
收入回報較高的商業地產投資項目
最近年來，最好的投資項目可以依次分為如下幾類：公寓樓、辦公樓、工業房產、零售鋪位。除此之外，近年來農場也被華人視作為壹個不錯的投資，回歸本真樸實的生活，並且還能有不錯的收入回報。
Jackie 會在接下來的幾周，介紹更多有關商業房產和農場的信息，希望能夠幫助到有意向在加拿大投資，開創新事業和發展新項目的投資人們。
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加拿大房地產協會（CREA）最新公布數據顯示，今年5月加拿大房價比去年5月又升8.1%，均價達450,886加元，這是加拿大房屋均價第壹次超過45萬加元。
成交方面，銷售量和房價壹起在上升，CREA表示，5月的房屋銷售量比4月增加3.1%，今年5月是最近五年來最繁忙的壹個月份。
本月，多倫多和溫哥華的市場繼續異常火爆，如果把這兩個城市剝離出去，加拿大今年5月的房價比去年同期增長2.4%，均價為34萬4988加元。
與此同時，壹些疲軟的市場出現反彈，卡爾加裏市和埃德蒙頓市的銷售回升，這表明由油價下跌引發的擔心有所緩解。
總體來說，雖然壹直有泡沫隱憂，但由於利率保持低位，需求吃緊，加拿大房市熱度短期內不會消退。
多倫多是加拿大的迪拜。據德國跟蹤房地產開發的安波利斯有限責任公司（Emporis GmbH）提供的統計數據顯示，多倫多開發商建造了97處住宅摩天大廈，比北美其他任何城市都要多。過去5年的大部分時間裡，開發商們瘋狂地建造摩天大樓，似乎沒有盡頭。惠譽國際評級（Fitch Ratings）最近表示，安大略省的房價被高估25%，公寓市場價格可能下降10%。但是其中並沒有點出多倫多。
外國買家看中什麼？他們看中這個國家是十大最好的城市中心。他們看中可以購買適合中產階級的住房，即多倫多“中心地區”新建住房每平方英尺550加元至750加元，若是房屋價格為50萬加元，那是曼哈頓的兩倍。至於豪宅， 在加拿大多倫多海灣街的房產銷售廳，諸如特朗普（Trump）等有炫耀資本的品牌豪宅銷售價格要低於其他任何城市。
對投資者來說，加拿大房地產市場保持穩定，冒險情緒定將升溫。土地價格也是一個因素。當地人開始入住高端房產，富有的外國人——在這種情況下中國人和印度人——將現金存放在他們成年孩子的銀行賬戶，用以購買房地產。加拿大移民預計未來幾年會對房價產生影響。多倫多等一線城市的房屋供應是有限的，導致房產價格呈兩位數上漲。2015年3月，多倫多房價同比上升10%。
中國房地產投資者最主要的目的地，加拿大排名第三，落後於美國和澳大利亞，但新項目證明了房產一旦建好，他們聞風而至。
中國富人匹敵美國人，成為溫哥華頂級房地產的最大買家群之一溫哥華也同樣如此。
今年1月，新成立的深圳房地產投資公司貴聯集團（Brilliant Circle Group）從帝國石油公司（Imperial Oil）手中購得溫哥華232英畝海濱地段，但未透露交易金額。在該地區類似地段的售價在100萬加元以下。
在這個摩天大樓並不常見的城市，共有5個新豪華住宅大樓正在建設中。根據加拿大統計局（Statistics Canada）數據顯示，今年預計共有34,500名新移民將定居不列顛哥倫比亞省，這三年來該地新移民總數超過45,000。其中， 65%將來自亞太地區，大部分來自中國。他們將會與當地人和美國爭奪炫耀性豪華住宅。
“過去8年我們的房地產市場增長穩定，沒有重大波動。即使2008年的金融危機對該地房市的影響也只不過是曇花一現。” 加拿大溫哥華蘇富比國際物業（Sothebys International Realty Canada）總裁兼首席執行官羅斯·麥克雷迪（Ross McCredie）說，“所有這一切都歸結到加拿大人到溫哥華定居、外國移民和外商所有權。這裡的房產交易量很大。”
麥克雷迪告訴《福布斯》，2014年，溫哥華西區房產的外國買家占比約25%至30%，大部分都是來自中國。
這個數字預計今年將進一步增加。隨著中國政府允許當地居民更多地進入外國市場，個人投資者將利用這些法律，將其海外資產多元化。對於個人投資者而言，穩定國家的安全城市，臨近名牌教育機構的高端房地產每天都有交易。
加拿大購房者歷來是房地產資產的主要買家，但越來越多來自中國的國際開發商正試圖將資金投放到這裡。
“我們很多的中國買家雖然大部分時間都是在加拿大生活，不過他們的家庭企業仍然在中國。”麥克雷迪說。“他們不斷絕與中國大陸的關系。所以我們看到，隨著加拿大貨幣走弱，加元兌美元達到0.8，而中國過去幾年增長迅猛，這些人也得到了極大的利益，並且仍然獲利與如今中國的增長。很多資金再次慢慢湧入到房地產。”
最近環球郵報對於家庭債務增加所帶來的潛在危險進行了探究。其中的一個潛在危險主要來源於加幣匯率下降及其對房地產市場的影響。
低基準利率促使更多的屋主選擇較高的貸款額度，這也導致了過去20年房價的陡增。房價的上升反過來又促使屋主繼續增加房屋淨值信貸額度，這就是所謂的“財富效應”。
對於加拿大房價，尤其是在多倫多和溫哥華兩個城市，是否被估值過高一直存在著巨大的爭議。如果答案是肯定的，那麼問題來了，估值高了多少?許多人在猜測，房價估值過高引起的房產泡沫是否會在不久的將來破掉。而現實是只有等到泡沫自己破滅，我們才能對房屋或其他任何資產是否價格過高作出肯定的結論。
考慮到這樣的不確定性，我們關於房屋價格知道些什麼呢?讓我們先來看看在1970年到2014年間多倫多房屋價格的變化，房屋價格長期上揚的趨勢還是很明顯的。
從圖中我們不難發現在某些時候房屋的價格明顯高於長期趨勢線，而在這之後的一段時間內房價則會低於長期趨勢線。
為什麼會這樣呢?如果大家對最近發生的事情還有記憶的話，應該還記得19世紀70年代中期石油危機引起的經濟滑坡，以及19世紀80年代末美國聯邦儲備委員會調高基準利率來降低通貨膨脹率刺激經濟。
但是，房價和其他資產價格的上升下降趨勢存在著更為內在的原因，那就是“均值回歸”。也就是說，極值總會在一段時間回歸到平均數，高於平均數則會下降，低於平均數則會上升。
那麼“均值回歸”對於我們買房賣房有什麼啟示呢?
大多數人在考慮買房時，看到上漲的房價就會想房價可能會繼續上漲。所以他們應該現在就買，以免房價漲得過高。而現實是什麼呢?房價在迅速增長一段時間之後最終經歷一段時間的下降。
在這時，買房的人也許更應該租房，等到房價下降再買房。經濟學人雜誌最近發佈的消息稱加拿大的房價與其租金水準不對稱，可能被高估了89%。這就意味著租房可能是一個更好的選擇。
但對於歲數比較大的加拿大人來說，往往會出售自己的房屋獲現來支持退休生活。在知道自己一定會出售房屋的情況下，等房價繼續增高再賣對於中老年人可不是一個明智的選擇。因為也許在不久的將來，他們可能會因為健康或者經濟原因不得不以低於市場價的價格出售房屋。
目前歷史數據顯示房價下降期往往會持續10年以上，才會重新回升。這對於年輕人來說沒有什麼問題，他們可以等著房價上升再出售房屋，但對於歲數大的人來說則是一種奢侈了。
歡迎前往加拿大房聞速遞。
加拿大房產市場依然火爆異常，無視泡沫隱憂而完全沒有放緩的跡象。4月份加拿大房價環比上漲2.2%，較上月數據漲幅繼續擴大。
CREA發布的最新數據顯示，4月全國房屋平均銷售價格約為44.9萬加元（約合229萬元人民幣），同比去年上漲了9.5%。
其中，多倫多和溫哥華房價是兩個市場最熱的地區，當月分別上漲8.4%和8.5%，兩地均連續三個月錄得全國最大漲幅，房價均已創歷史紀錄。
今年以來加元匯率大幅下跌，房貸利率處於低位和外來人口的購房需求（主要包括新移民和非居民以及第壹代移民給子女買房）推動了這兩地房地產市場。以利率為例，當前的5年期固定利率，加拿大當地銀行給出低至2.64%的低息水平，而對於非居民買房的資金門檻也很低，多家銀行都給出首付35%、剩余貸款支付的方案。
外來人口的購房需求不可小覷。僅以來自中國的移民為例，中國是加拿大最大的移民來源國之壹，加拿大移民部相關數據顯示，在2010年至2013年的四年內，來自中國的移民（永久居民）每年的平均數量為3.2萬人。多倫多和溫哥華本來就是吸引外來人口的熱門城市，而加拿大近期已對中國開放10年簽證，這對於中國人（包括留學生）在加拿大購房也是壹個吸引力。
