Tag: 加拿大房市

對於一個抱有期望， 想要高價出售自己房屋的賣家來說，賣房前要做的事遠遠不是掛牌上市出售這麽簡單。尤其是在低迷的房地產市場，房主有時不得不采取額外的步驟來進行銷售。賣家總是希望自己的房屋能給人美好的第一印象，正因為這樣，如今售前房屋的裝飾和擺設顯得愈發重要，Staging成為了擡升房屋價格、縮減交易周期的普遍方法。

房屋的室內裝飾簡單來說就是有目的合理家具擺放和美化家裝裝飾。有些情況下這個步驟只需要簡單的清洗以及移去多余雜物，但有時也需要金錢投入，添置能夠提升家裝整體檔次的畫、家具、 植物等。所做的這些，目的只有一個， 那就是讓潛在買家感受到他未來家的樣子。

1. 開始換換腦子

賣家布置房屋之前，首先要縷清自己此番布置想要的效果是什麽？為什麽要進行布置？怎樣才能最有效的讓房屋裝飾提升房屋質量？怎樣才能迎合大多數潛在買家的審美？自己有沒有能力將房屋DIY成希望的樣子？是否有需要聘請專業人士協助完成？

如果想要自己DIY的話，多收集一些合適自己家居的Staging樣板圖找一點實用的小點子是不錯的方法。如果能在售房前就想清楚這些問題，那麽一定能事半功倍。

第一印象從房屋外觀開始，外觀很大程度上顯示了房主對房屋的愛護程度和品味。修建整齊的綠化、草坪都有助於提升第一印象。粉刷一新的前門、信箱和門牌號碼都是好印象的加分點，而且簡便又便宜。不僅如此，加入季節性色彩的前門裝飾也是另一種提升外觀效果的方式。

 

2. 色調選擇——中性

大膽的色彩運用能賦予房屋性格，但不主張在銷售過程中采用。“寬敞明亮”應該是推銷時的關鍵。堅持使用一個溫暖的中性色，例如：淺灰色、裸色和淡大地色系。切忌在狹小空間內使用深色！保持白色天花板，能夠視覺上增加層高。如果已經兩年多沒有重新粉刷墻面的話，那麽現在是時候了。

回報率：109%

 

3. 燈光需講究

燈光在房屋銷售時起了很重要的作用，但卻往往被人們忽視。黑暗的走廊、缺少光線的房間、昏暗的地下室和浴室都是不可忽視的地方。兩只大瓦燈泡就能解決灰溜溜的區域彩光問題。

為了美觀，還能配合裝飾一些具有設計感的燈具。在用餐區域裝飾吊燈，房間內添加臺燈和落地燈的擺設，合理運用各種形態燈具，配合上整體家居風格， 一定能讓氣質增加不少。

回報率：303%

 

4. 腳下功夫——地板、地毯

毋庸置疑，買家看房時總在尋找壓價的理由。踏進房屋的第一刻看見不盡如人意的地板狀況，他們首先想到的就是“買了這所房屋，我需要更換這些地板”，這種情況下，他們一定會以此為理由來壓低報價。作為賣家當然萬萬是不希望這種情況發生。如果在上市之前就自行將老舊的地板進行更換，地毯做好清潔，很大程度上可以避免買家在地板、地毯上壓價，而且節省部分遠遠超過投入DIY地板的花費。

現在市場上的地板種類繁多，拼裝也非常容易，只要有一雙靈巧的雙手，以及充分的耐心，一定能鋪設的非常專業。如果覺得House鋪設面積過大，操作起來有困難請上專業的人員上門安裝，工程完成也不需要多久。Condo和小戶型房屋完全可以自行解決。

回報率：107%

 

5. 細節決定一切

自家過日子有的時候處於湊合的狀態，小修小補一拖再拖，反正感覺也不著急，但在房屋銷售過程中，這種湊合的心態千萬要不得。燒壞的燈泡、缺了的墻角、到處觸摸留下的痕跡、滴滴答答的水龍頭、皺巴巴的床單、東倒西歪的瓶瓶罐罐等等，這些都是平時不在意的細節，但零零散散一多，買房人心中就會逐漸產生“不拘小節”“不愛護這個家”的負面感受了。

賣房時切記要表現出您對這個家的照顧和愛。房屋的缺損和老舊統統都要修整以外，還要加上你愛的小巧思。餐桌上擺上新鮮的水果、浴室裏放一些芬芳的花朵（即使是假花也都賞心悅目）、臥室鋪上整齊的被套床單都是簡單又加分的小舉措。

 

6. 幹凈，幹凈，再幹凈

大家都知道保持房屋每一寸的幹凈是要花巨大時間來完成的。加拿大普遍房屋類型就是獨立屋，人們享受著獨立屋的寬敞居住環境，也一直被繁重的打掃所煩擾。市面上林林總總的清潔產品數不勝數，但想要維持家中清潔光靠這些高級的現代化打掃“武器”還是不夠的，人們即使投入不少時間來做家務清潔，依舊還是會有清潔死角。

誰都不想以後的家是個“垃圾堆”，幹凈整潔、一塵不染變成了選房的最低底線。賣房時的清潔工作尤為重要，瓷磚、家具、櫥櫃、家電、窗戶、浴室等等都需要額外註意，不要吝嗇您的錢包，請專業清潔人員來幫助你，不僅節約時間，也能清潔更徹底。

 

7. 突顯空間多樣性

您的房屋格局設計會給買家一個心理暗示，讓他也會融入您的格局分配來觀察房間布局及實用性。在布置房屋內部結構時，如果能賦予該房間多個實用功能，會讓買家眼前一亮，也會讓他產生更多遐想。

小戶型比如Condo公寓中多樣性的表現最為突出，讓一個Den身兼Office和Guest Room、書房內擺設一張符合風格的沙發床創造了額外的睡眠空間都是很好的例子。只要發揮一下創造力，變化出不同空間區域功能都會增色不少。

 

8. 最值得投資的地方——廚房、浴室

落伍和低檔的廚房、浴室裝修風格和設備會讓整個房屋一下掉價不少。更換及修補受損的臺面、瓷磚以及家電都是迫在眉睫的工程。

即使預算有限，也不能輕易放棄升級廚房和浴室。更新一下水龍頭的款式也都能一下提升不少美感。除此之外，重新填補水槽和浴缸邊的接縫雖是小改進，也可以大大提高廚房和浴室的樣子。

回報率：172%

 

9. Staging有大不同

統計顯示，經過裝飾後的房屋比未經裝飾的出售速度高出2-3倍，價格也高出6%。專業的Staging開銷遠比後期回報低，這也是為什麽如今越來越多的人關註到這個步驟，也投入更多的時間和精力去做售前布置。專業的設計師，了解不同房屋突出的重點，運用色彩、裝飾、布局來讓整個房屋提升品質，並巧妙隱藏房屋內部結構的缺陷。

預算有限並不大算大筆采買裝飾材料的人們，也可以選擇向Staging公司租賃，一切從家具到床單您想得到的裝飾，他們都能提供租賃。

請記住，售房時您的家即將成為別人的家，要用別人的眼光來布置自己的家，去除那些顯示自己性格、 習性、宗教、文化、信仰的裝飾，收起您的照片和私人物品，讓您的家符合更多人的口味。

泛泛的說了這麽多，那麽Staging中細節上可以做那些工作呢？加入什麽元素才能更受買家歡迎呢？前後差別真的像上文所敘述的那樣差很多嗎？下期中，我將會提供更多信息供大家參考， 給大家一些心得體會。敬請關註。

江曉清解析加拿大房產投資

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

 
在加拿大買房，說起來是連房帶地，一下你就有了當地主的美好感覺。可是當你正式簽定買房合同時，就會發現，附了房款，後面還有一大串的稅你要和前房主結清呢，搬進新家沒過多久，你還會收到當地政府的一封“歡迎信”，先別高興，打開看到了就會發現是一張數目不小的帳單喲……
有點小意外吧？別著急，趁著這個交稅季節，我們就來細細說說這些和買房有關的稅務費用。
買房也交GST QST麽？
來加拿大才發現商店裏東西的價格不是最終價，到收銀臺付款還要再另外收稅。魁北克一向稅率高，聯邦的GST（商業及服務稅）和魁省的QST（銷售稅）現在稅率共是14.975%。
後來開了雜貨店，對稅才稍稍多了解，才發現原來也不是所有東西都收稅，比如牛奶、面包、蔬菜等沒有加工過的食物就不收稅，一旦加工過，有人工成本了，就要加稅了。現在做了地產經紀，有又新的發現，原來買不一樣的房，也有不同的交稅規則。
稅務局網站上說得很清楚：買二手房不用交稅。但買新房，或是90％以上重新裝修的房子，及土地都需要交稅。雖然說了要交稅，如果滿足以下所有條件，你還是有機會得到退稅。
 你從建築商購買土地和新住房;
 住房是單體住宅綜合體（包括復式住宅）或共同擁有的住宅單元（公寓）;
 你購買住房作為主要居住地，或親屬的主要居住地;
 一旦建設基本完成，物業的所有權將轉移給你;
 房屋和土地是在同一筆交易中獲得的;
 一旦施工完成，你或你的親屬之一是第一個居住該房屋的。

GST / QST新房退稅如何計算？
GST退稅　根據公寓的購買價格，退稅的聯邦部分按商品及服務稅的36％計算，最高為6,300元。當新公寓的價格高於35萬但低於45萬時，退稅逐漸減少。購買價格為45萬元或更多時，沒有GST退稅。
QST退稅　魁省退稅相當於新房購買價格支付的全部QST的約50％。QST的最高退款金額為9,804元。當公寓的價格超過20萬但不到30萬元時，退稅逐漸減少。花費超過30萬或更多的新房子不符合QST退稅。
網上有個新房退稅計算器：
https://www.guidehabitation.ca/en/pagename/calculatrice-de-taxes-habitations-neuves
需要的朋友可以自己算算。我用它算了一下：

什麽時間申請退稅？
你必須在房產所有權轉讓之日起兩年內向Revenu Quebec提出。但是，如果你同時從建築商那裏購買土地和新房，並打算將該房產作為主要居住地，建築商通常會從購買價格中直接扣除退稅金額，以看似打了折扣的價格給你。

投資公寓也有GST / QST退稅
投資者也可能有資格購買新房的退稅。如果你在魁北克購買新的公寓並打算將其作為出租物業，你可能有資格獲得GST / QST“新住宅租賃房產退稅”（New Residential Rental Property Rebate簡稱NRRP）。

為了有資格獲得NRRP，第一批入住用新公寓的人必須是租戶。只有購買新房的購房者才能享受退稅，這些新房將作為租客的主要居住地租用至少一年。因此，讓租戶簽訂不少於一年租期的租約將非常重要。
即使您是非居民投資者，如果公寓出租給第三方作為其主要居所，你也可能有資格獲得NRRP退稅。

申請NRRP退稅
在賣投資類公寓時，建築商不能直接從購買價格中扣除退稅賣房。因此買方需要在購買公寓時支付稅款，然後獨立申請退稅。申請也必須在房產所有權轉讓之日起兩年內提交。每個公寓只能提交一份退稅申請。

NRRP　GST退稅　就像新建住房退稅一樣，NRRP退稅的聯邦部分按公寓購買價格支付的36％稅率計算，最高為6,300元。當新公寓的價格超過35萬元但不足45萬元時，退款金額會逐漸減少，並且在購買價格超過45萬元時沒有任何退稅。
NRRP　QST退稅　魁省NRRP退稅相當於該物業購買價格的全部QST的50％。但是，對於出租物業來說，最高QST退款金額限於7,182元。當公寓的價格超過20萬元不到22.5萬元時，回扣逐漸減少。超過225,000元或以上的新房屋不符合NRRP QST退稅。（未完待續）

 

經紀柯婕專欄全集：

柯婕魁北克談房說地

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

關鍵點：
1.在過去12個月，大多倫多地區的豪華公寓價格漲幅位居加拿大五大城市之首。
2.預測，之後在加拿大五大城市中豪華物業漲勢最為迅猛的地區是大蒙特利爾。
3.預測，大溫哥華地區的豪宅中間價格將下降7.1%，預計降價約$410,000。
4. 卡爾加裏的豪宅價格漸趨穩定，並有溫和上漲，而豪華公寓價格則在12個月間相對疲軟。
5.渥太華的豪華地產市場在12個月間保持健康上漲。

截至2019年1月31日，大多倫多地區、大蒙特利爾地區和渥太華地區的豪宅價格中位數均在前12個月中出現了健康的上漲。其中，多倫多地區的豪華公寓房價同比漲幅最高，上漲了10.2%，至$2,268,571。緊隨其後的是大蒙特利爾地區，豪華公寓中間價同比漲幅8.4%，漲至$1,295,401。

Royal LePage首席運營官Kevin Somers 表示：“多倫多和蒙特利爾的豪華公寓價格已經連續兩年大幅上漲，我們預計這一趨勢將持續到2019年，不過多倫多的漲幅將較為溫和。”

縱觀加拿大的五大都市，只有大溫哥華地區的豪宅價格中位數有所下滑。過去兩年，豪華住宅在溫哥華的交易量有所下降。這一趨勢最初始於2016年，那時當地出臺了一系列旨在給房地產市場降溫的措施。由於許多溫哥華人拒絕折價出售房產，這導致豪宅的市場價值縮水，但仍然非常穩定。在另一方面，在溫哥華，中國公民原本是一個重要的豪宅購買群體。然而因為一系列中國國內的因素，中國買家將財富轉移到加拿大的能力受到了限制。

整個2018年，大溫哥華地區的銷量一直處於低位。然而從2018年6月1日至2019年1月31日，大多倫多地區的豪宅同比銷量同比也下降了3.6%，只是多倫多地區的降幅較為溫和。然而，由於2018年春季市場銷售活動低迷，在截至2019年1月31日的12個月期間，大溫哥華和大多倫多地區的豪宅銷售分別下降了50.5%和40.0%。在同一時期，大溫哥華地區的豪華公寓銷售量降幅達到了32.2%，而多倫多地區的豪華公寓銷售量降幅僅為3.4%。

“與去年相比，我們預計大溫和大多地區的豪華物業銷售量都會有所提升。” Royal LePage首席運營官Kevin Somers說：“預計大溫哥華地區豪華物業的降價，以及選擇的增多將刺激這一市場，而大多倫多地區則將恢復到更正常的活動水平。”

多倫多——漲幅最高的城市

無論是豪華公寓，還是豪華度禮物，多倫多的價格漲幅都位列加拿大五大城市之首。豪華物業的銷售量下滑僅限於2018年的春季。

大多倫多地區的豪宅價格恢復健康增長，這表明安省“公平住房計劃”（Fair Housing Plan）中針對外國買家的措施的效果現在已被豪華房地產市場所吸收。盡管海外買家只在大多倫多地區占了很小的一部分，但類似措施確實抑制了本地買家的信心，也起到了抑制房價的作用。
在截至2019年1月31日的12個月期間，獨立屋豪宅（luxury house）價格中值同比上漲3.1%，至$3,575,702。然而在同一時期，豪華公寓的同比漲幅則達到了驚人的10.2%，價格為$2,268,571。無論是獨立屋還是公寓，多倫多豪華物業的漲幅都名列加拿大五大城市之首。

來自Royal LePage的地產經紀Ellis Davis表示：“盡管去年春季多倫多對豪華獨立屋的需求有所放緩，但對豪華公寓的需求仍保持穩定和強勁。由於市場上豪華公寓的庫存有限，這一需求立刻導致了豪華公寓的價格急速攀升。比如三臥室，全裝修的豪華公寓就很受買家青睞，只是這類房源在市場上很少。”

在獨立屋方面，過去12個月，獨立屋豪宅的銷量較去年同期下降了40$。然而從去年6月1日到今年1月31日之間，同比銷售量僅下降了3.6%，降幅非常溫和。就過去整個12個月來看，豪華公寓的銷售量也僅下降了3.4%。

Ellis Davis 說：“多倫多的豪華住宅市場已經恢復了勢頭，我們預計今年春天的市場將比去年更加活躍。一般來說，與周邊地區相比，多倫多市區對豪宅的需求會更為強勁。”

就未來趨勢上看，之後一年，預計多倫多豪華獨立屋的中間價位將同比上升3.2%，達到$3,691,700。豪華公寓的價格中位數將同比上升5.4%，達到$2,390,405。同時，豪華獨立屋的銷量預計將受益於更為活躍的春季市場，而豪華公寓的銷量預計將與去年持平。

 

蒙特利爾——長勢喜人，前景看好

在蒙特利爾，豪華公寓的銷量超過了豪華獨立屋，而且兩類豪宅均漲勢良好。

大蒙特利爾地區的豪華房地產市場在價格和銷售方面都顯示出持續強勁的勢頭，這反映了其健康的經濟和整個房地產市場的良好情況。截至2019年1月31日的12個月間，豪華獨立屋價格中位數同比上漲5.4%，至$1,680,942。與此同時，同期一套豪華公寓的中位數同比飆升8.4%，至$1,295,401。

在銷量方面，去年蒙特利爾豪華獨立屋的銷量增長了21.4%，而豪華公寓的銷量則增長了28.9，超過了獨立屋。

盡管豪華公寓市場表現出異常強勁的勢頭，但可供選擇的房源仍然很多，2019年2月將有約350套二手豪華公寓出現在當地市場上。

對於之後12個月的情況，預計蒙特利爾地區豪華獨立屋的價格中位數將會同比攀升至$1,792,037，預計漲幅為6.6%。豪華公寓的價格中位數，預計將漲至$1,395,056，預計漲幅為7.7%。這兩大市場的預期漲幅均為五大城市之首。

其他三大城市，各有千秋

溫哥華

在五大城市中，大溫哥華是唯一在豪宅市場上價量同時下滑的地區。
在過去一年，溫哥華豪華獨立屋同比售價下跌1.7%，降至$5,751,928。豪華公寓同比售價下跌0.6%，降至$2,680,064。盡管與去年同期相比銷量持續低迷，但在2018年9月之前，豪宅價格一直保持穩定。從2018年的最後四個月到2019年，許多賣家開始接受降價，這給房價帶來了下行壓力。
而在銷量上，大溫哥華地區的豪華獨立屋銷量已連續兩年下滑。過去12個月，同比下滑了50.5%，豪華公寓的銷量則同比下滑了32.2%。
預計在未來12個月，大溫哥華地區的豪華獨立屋價格中位數將下降7.1%，降至$5,341,936。豪華公寓將降價3.7%，降至$2,580,115。而隨著價格的降低和庫存增多，當地豪華物業的銷量有望穩步回升。

卡爾加裏和渥太華

卡爾加裏和渥太華的豪華物業都處於穩步上漲階段。
卡爾加裏豪華獨立屋的價格同比上升3.2%，達到$2,012,676，銷量同比增加10.3%。豪華公寓的價格則較為平穩，同比上升0.5%，為$903,106，同比銷量增加18.6%。
預計在未來12個月，卡爾加裏豪華獨立屋的同比價格將上升1.3%，達到$2,039,564；豪華公寓同比價格上升0.6%，達$898,047。而兩類房屋未來12個月的銷量預計都將於過去12個月持平。

渥太華的豪華獨立屋同比價格上漲5.0%，達$1,811,716，銷量基本與過去持平；豪華公寓同比價格上漲3.8%，達$1,005,549，銷量則翻了一倍，由26套升至60套。
預計在未來12個月，渥太華豪華獨立屋同比價格漲幅為4.2%，漲價至$1,887,624；豪華公寓同比價格漲幅為3.1%，漲價至$1,036,747。

江曉清解析加拿大房產投資

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。