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面对朝野要求调查外国人投资加拿大房市可能涉及的逃税及洗钱，加拿大两家银行开始收紧对新移民及非加拿大居民买家申请房贷的审批。

据《环球邮报》报导，他们获得的一份加拿大丰业银行（Bank of Nova Scotia）的备忘录显示，该银行从9月21日起，要对所有房贷申请人做标准的收入确认，包括外国买家。

丰业银行的发言人称，为应对市场竞争，他们有一个协助非本国居民购房的试点计划，可以使用该计划的潜在购房者，必须拿出相当于房价50%的首付款。

按《环球邮报》的报导，加拿大蒙特利尔银行（Bank of Montreal）从周一（9月26日）开始，要求所有申请贷款的新移民及非本国居民，提供资产来源及收入证明。

加拿大皇家银行9月14日公布的新规定，对于非加拿大居民，需要提供来自雇主或个人公司的收入证明以及资产一览表；在加拿大没工作的新移民，必须提供35%的首付款及证明至少有12个月的还贷资金。

业界等不到政府行动

银行原来对新移民及非本国居民的房贷政策，是首付35%，不需提供收入证明。在朝野都对多伦多和温哥华房价疯涨显得束手无策之际，行业先是要求联邦政府收紧政策。丰业银行的首席执行官波特（Brian Porter）7月称，降温房市需要政府行动，因为市场竞争，贷款机构不太可能自我收紧政策。波特曾建议政府提高首付款比率，提高5年期固定抵押贷款的资格要求，对外国买家设置临时奢侈税。

加拿大国家银行首席执行官瓦尚（Louis Vachon）也曾要求政府收紧房贷政策，并建议提高首付款比率。

联邦政府在过去几年曾多次收紧房贷政策，但收效不佳。这次政府只是不断地说在关注，在研究，但没有实质性行动。

加拿大金融机构监督办公室（OSFI）7月份向全国金融机构发出呼吁信，要求收紧房贷审核。信中提到，借款人依靠海外收入的做法，对核查是一个特殊的挑战，贷款方应做彻底、尽职的调查，“对于无法通过可靠证据确认的收入，在评估借款人还款能力时应谨慎对待”。

虽然监督办公室的呼吁对银行并无约束作用，但加拿大的银行现在真的在自我行动了。

调查逃税及洗钱压力大

银行先要求政府行动的原因，是因为所有银行都必须执行政府政策，不存在个别银行收紧政策后，其客户会被其它银行抢走的问题。

不过，这次房市过热导致温哥华地区对外国买家增加15%土地转让税的过程中，媒体曝光了大量外国买家，尤其是中国人买家涉及逃税与可能的洗钱问题。加拿大税局局长莱伯西利尔（Diane Lebouthillier）已经在最近的一份公开声明中说，她已经责令税局官员对相关个案展开调查。总理特鲁多也强调，联邦将与各省合作，加强打击房市的逃税。

联邦政府反洗钱机构Fintrac已暗地里调查了全国823家地产公司，结果发现在执行反洗钱及反恐融资控制政策时，468家公司违规“严重”，28家公司违规“非常严重”；同时，324家公司存在“有限违规”问题。

银行原来对外国买家只要求35%首付的做法，是因为很难去确认这些人的个人收入，有了35%首付，就算要拍卖房产，亏本的可能性也不大。但现在不同了，这些房贷申请人可能还有洗钱或逃税的嫌疑，使确认收入及资产来源有了迫切性。

丰业银行在向《环球邮报》解释时称，非加拿大居民抵押贷款仅占该银行2,000亿房贷业务的0.2%。

（据互联网报道）

前几天有传言加拿大各银行要收紧对外国人的贷款政策，但始终未见官方正式宣布。不过对于加拿大房地产市场过热的问题，加拿大金融规管机构OSFI近日表示，将加强对贷款保险机构的资本要求，并要求这些机构把买家的债务状况等风险考虑在内，以应对由于市场过热而导致风险加大的情况，否则金融机构将损失惨重。

据Financial Post报道，加拿大金融规管机构OSFI(Office of the Superintendent of Financial Institutions)周五(23日)时公布了一项规管草案，并对此草案展开公开征询。草案的内容包括将强制让贷款保险机构在决定准备多少预留资金来偿还贷款时，还要把买家的信用评分、还未偿还的贷款数额以及付清全部贷款所需要的全部时间等额外的风险都一并考虑在内。

Moody’s Investors Service的分析师Jason Mercer表示，如果新的资金要求规定开始实施，将能确保住房贷款的风险有足够的资金保障，这样就算将来房价下跌，也能减少一些担忧。

Mercer在六月份的报告中指出，如果加拿大楼市崩盘，将导致加拿大银行和贷款保险机构损失超过170亿元。

OSFI预计这项对贷款保险机构的新规定将从明年1月1日起开始实施，届时草案的内容在经过公开征询之后，可能会有些修改。公开征询将截止至今年10月21日。

卑诗省为打压房市投机、平抑房价而新开征的外国人购房税，已初现峥嵘。温哥华地区的狂热房市遭遇急刹车，外国买家在大温购房，跳崖式暴跌，由税前13%份额骤降至不足1%。

新税发威 前后“冰火两重天”

卑诗省财政厅星期四发布的外国人购房最新数据显示，8月2日到31日的四周内，外国买家在温哥华地区仅购入60间房屋，占地产交易比例仅为0.9%。而在新税推出前七周（6月10日至8月1日），外国人购房2,034 间，所占比例13%。

尽管地产业先前一直断言外国人对大温房市影响微乎其微，但在新税8月2日生效前的最后一个工作日（7月29日），蜂拥抢房的外国买家们入手逾8.5亿加元的地产，在当天大温所有购房交易中比例高达55%。

虽然外国买家骤降导致省府在8月份新税收入只有250万元，但省长简蕙芝星期四说，她很高兴外国人购房税能对大温房市产生巨大影响，“那正是我们想要的效果”。

简蕙芝说，如果新税能让政府收不到税，让大温飙涨的房价冷却下来，那就是成功。

她认为虽然现在的数据只是短期的，但已见成效，如果那些本来会被外国买家买去的房子，现在可以留给卑诗省居民来购买，那正是政府所希望的。

温哥华房市放缓 不确定性大增

政府星期四公布的数据还显示，温哥华地区的房屋整体销售继续放缓，8月的交易量为6964间，而一个半月前的数字为14978间。

大温地区房价蹿升势头也开始放缓或转折，新税推出后的8月份，独立屋平均房价和7月相比大跌 16.7%。

业内人士和专家都承认，外国人购房税给大温房地产市场带来了极大的不确定性，同时也凸显出外资对温哥华地区房市的冲击。

外国人购房税适用于温哥华地区的22个社区。政府的审计员会审查所有的房屋交易，确保那些宣称当地买家的人有加拿大公民或永久居民身份。

省选日益逼近的压力，令原本对狂热房市漠视旁观的自由党省府态度急转弯，突然推出开创加国先河的外国人购房税，试图平抑本地居民早已无法负担的高房价。在过去一年里，大温地区独立屋基准价格已经上涨超过了30%。

环球邮报等媒体揭露一些外国买家如何利用简易信托或阴影炒房来逃避新税，省府也表态会采取措施应对。

外国人购房数据细分：

大温地区外国人购房数据，6月10日至8月1日，对比8月2日到31日：

温哥华，外国人买房数量从508间，暴跌至14间；购房总价从7.33亿加元，降至1100万加元。

列治文，外国人买房数量从310间，减少至10间；购房总价从3.35亿加元，降至640万加元。

素里市，外国人买房数量从318间，降为10间；购房总价从3.12亿加元，降至670万加元。

本拿比，外国人买房数量从262间，减至仅5间；购房总价从2.21亿加元，降至210万加元。

（据互联网报道）

为缓解温哥华出租市场的出租屋短缺的局面，温哥华市政提议对空置的房屋实施空屋税，在短租网站Airbnb上登广告出租那些非自住房的业主，也需缴税，而逃税的业主将面临最高 1万元的罚金。

据CBC报导，本周二，温哥华市议会投票表决，同意将此提议进行公共咨询。新税的一些细节曝光，市长罗品信（Gregor Robertson）强调，实施新税的目的是，让温市出租市场出租屋短缺的状况得到缓解。

温市市府之前做的一项调查发现，温市有约10,800套的空置屋，其中大部分是公寓。其后，卑诗省府于今年7月同意温哥华征收这个新税。征收这样的税在加拿大还是首次。

自住房不会被征税

温哥华市府工作人员在周二提供的一份报告建议，那些业主的自住房、长期出租，或由亲朋好友长期居住的房屋无需缴税。

但那些空置的，或用于短租的非自住房，例如在Airbnb上广告短租的投资型公寓业主都需缴税。

UBC大学商学教授萨默维尔（Tsur Somerville）认为，征收这样的税是合理的，在温市出租屋非常短缺的情况下，让工作生活在那里的人有地方住是政府应优先考虑的事情。

那些自住房在Airbnb出租，空着的或短租的地下室套间，或后巷屋（laneway home），这些房屋不用缴税。

针对短租，温市还准备推出另外的法规，预计将在下月上交议会相关报告。

细节仍在商讨中

空屋税的公众咨询将于今秋开始，拟议的条规将于11月份提交市议会。新税将于2017年实施。

需要公众磋商解决的有诸多问题，包括非自住房如果在一年中仅部分时间空置是否应予以豁免，税率多少也仍在考虑之中，目前的提议是在0.5和2％之间。

针对逃税者的罚金多少仍在讨论中。温市市府根据其章程，罚金最高可达 1万元，但对那些没有申报或做了虚假申报的业主，它会考虑罚金与提高税率结合的处罚方式。

一住房规划师称，温哥华的出租屋空置率仅0.6％，在加拿大所有主要城市中是最低的，而其租金是最高的。如果新税实施后，出租市场只要多出2,000套出租屋，空置率就会上升至正常的3.5％。

（据互联网报道）

卑诗省财政厅周四公布的最新房屋交易报告指出，在省府实施向海外买家额外征收15%物业转让税(Property Transfer Tax，简称PTT) 前后，海外买家占大温区楼房买卖的比率，由超过一成缩减至不足1%。

根据最新数字显示，由今年6月10至8月1日期间，涉及海外买家的大温楼房交易有1,974宗，占整体的13.2%;涉及金额超过23亿元，占房屋交易总额的16.5%。8月2至31日 外国买家仅占60宗

相对地，由8月2日至31日，即实施新措施后，大温只有60宗涉及海外买家的楼房交易，占整体交易量的0.9%;交易总额只有约4,687万元，即相等于整体房屋交易额的仅0.7%。

卑诗省开始对外国买家征收15%新税之后，有人担心中国买家会涌向多伦多的房市，也有人担心安省也会仿效卑诗省向外国买家开刀。而CIBC的首席经济学家塔尔(Benjamin Tal)更向省府进言，如果政府要控制大多区发疯的房价，最有效的措施就像卑诗省一样，向外国买家征税。

保守党前财长奥利弗(Joe Oliver)也表态，支持政府向GTA的外国买家征税;多伦多市议员Jim Karygiannis更付诸行动，建议对在多伦多买房的外国买家课税。

REB 8月所有房屋房价综合基准指数去年同比升17.2%，房屋综合平均交易价涨17.7%至710,410。其中，多伦多独立屋平均交易价1,206,637元，去年同比涨18.3%;半独立屋平均交易价774,700元，去年同比涨16.4%;共管公寓平均交易价去年同比涨9.8%至446,612元。

TREB也要分析海外买家

多伦多房产局(TREB)局长瑟库亚(L也会像arry Cerqua)在公告中说，大多区置业需求强劲，主要是买房支撑因素仍在，如地区经济和平均收入增长相对强劲，房贷利率持续超低等。但不幸的是，房屋上市量不但不见好转，比去年还有所下滑，房源供应紧张导致无论哪种房屋类型无论哪个地区，房价一致上涨。

TREB市场分析部主管默赛(Jason Mercer)说，大多区人口持续增长，加上经济形势不错，以及房贷利率持续超低，都预示着明年房市还会刷新纪录。默赛在声明中表示，多伦多也会象温哥华一样，在今秋和今冬公布第3方研究和消费者及地产经纪调查结果，重点讨论海外买家交易问题，以及房屋供应量影响因素。

安省到底要不要效仿卑诗省

大多伦多地区的中产阶层在购房目标多为价格较低的房屋，如果海外买家转移购买目标，供需关系必将更加失衡。这样一来，能够真正买到房屋的多伦多本地人必将减少。同时，整体房价也必将上升。

一旦对海外买家征收税收，租房市场也会受到伤害。海外土豪们都在多伦多地区投资了不少公寓建设的投资。税收增加，建商肯定会把额外的费用转移到租客上，租金必将上升。此外，大多伦多地区出租的公寓数量也会减少，导致部分市民租房更加困难。

安省政府称要看清楚卑诗省加税后的影响

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安省财长Charles Sousa 9月22日(周四)表示到，减轻省民的房屋负担和为新来安省的人士购房提供便利是安省政府制定政策的出发点。安省政府表示会密切关注卑诗省在实行新税政策后的经济发展状态。同时，也会密切留意大多伦多地区房市的发展趋势。Charles Sousa同时表示，不少经济学家都预测，考虑到未来几年都有可能出现加息的情况，安省的房市将会“软着陆”。

多伦多市长John Tory 没有直接回应关于向海外买家增加税收的问题，但是其办公室发布声明说“市长本人理解房屋负担愈来愈重的挑战”。安省到底要不要效仿卑诗省，对海外买家征收15%的物业转让税。这是一个很复杂的问题。政府必须考虑到整个城市的房地产发展趋势，进行宏观调控。

CIBC的知名经济学家Benjamin Tal表示，安省没有选择的余地，也需要推出一个类似的用来遏制外国人炒房的特别税。

Tal说大多地区房价高涨的主要原因是政策驱动的土地供给不足，造成房源有限，市场供不应求。由于政府难以在供给问题上开刀，政府转而从市场需求方向寻找解决方案。温哥华的15%外国人购房税就是一个例子。

大温房市退烧热钱涌入多伦多

Tal表示温哥华的新税虽然遏制了本地房价上涨势头，但是不经意间却误伤了多伦多。

已经有报道指出，由于温哥华购房成本增加，许多外国人转而将钱投入到多伦多和西雅图房地产市场。

高端房产销售公司苏富比(Sotheby’s)预计多伦多的豪宅市场需求将猛增。

还有其他选择吗?

Tal认为，除了征收外国人买房税外，政府其实还有其他手段来控制房价过快上涨，比如让银行收紧放贷、提高按揭首付比到10%、严格控制次级贷款发放和用税收政策鼓励开发商修建共出租的公寓。

Tal还表示给还贷能力较低的人群大量发放贷款也间接推动了房价上涨。如果利率回到正常水平，这些人不得不缩减开支来偿还贷款，这又会导致宏观经济总需求的下降，有可能引起经济衰退。

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（据加拿大家园）

审核收入及来源：加拿大银行相继对外国买主收紧房贷规定

加拿大蒙特利尔银行自星期一(9月26日)起开始要求申请房贷的新移民和外国人提交证明收入及来源的资料。加拿大丰业银行(Scotiabank)上周修改了有关外国房地产买主的收入审核的规定，中止了一个免去高首付买主的收入审核的“试行项目”。

根据《环球邮报》的金融事务记者David Berman的报道，加拿大银行长期以来的做法是，只要外国客户能付出高额首付，就在收入审查方面网开一面。大温和大多房地产市场过热，银行一方面起到了推波助澜的作用，同时又担心泡沫破裂。

在这种纠结的心态下，它们一方面为了和同行争夺客户开出优厚条件，一方面又希望政府出手整顿，甚至为政府制定新政策提建议，包括提高外国买家的首付标准和向他们征收附加税。

丰业银行银行刚刚中止的试行项目要求申请者付50%的首付。在蒙特利尔银行，能付最低35%首付的外国客户可以贷款2百万加元。规定修改后，现在降到1百万加元。自今年4月起，蒙特利尔银行也停止了向外国学生贷款。

加拿大金融机构监管局(OSFI)在审核外国买主收入方面并没有详细规定，只是要求借贷方在房贷保险上多加注意。

加拿大国家银行CEO路易.瓦盛也建议提高外国房地产买主的首付。加拿大皇家银行表示，在该银行申请房贷的外国人需要提供收入证明和资产清单。没有工作也没有自家生意的新移民需要付35%的首付，并提供自己有能力还至少12个月房贷的证明。

（据加拿大家园网）