根据居外网(Juwai.com)资料,2016年中国人海外 房产投资 总金额高达1,014亿美元,比2015年800亿美元整整高出25%。 随着海外 房产地热度升高,“益立信公司”身为两岸海外 房产投资 专业领导品牌,利用公开且公正第三方的资料(例如:世界银行网站)及专业客观的角度,经过整理、归纳、比较等三道流程,就目前市面上投资海外 房产比重最高的国家,包括美国 、加拿大 、澳洲 、新西兰 、英国 、日本 、马来西亚 、菲律宾 、泰国 、越南 、柬埔寨 等,共11个国家进行评比。
这个评比,横跨已开发国家与开发中国家,国民年所得从柬埔寨最低的1,300美金到最高的5.96万美金。希望这个分析,能提供有意投资海外 房产的人,能先有全面性的概念,建立应有的风险意识,然后再就个人偏爱的国家、区域进行评估考虑。
精选十个比较标准,包括:政治稳定度、基础建设、人口增加数、失业率、房价涨幅、人均所得、教育排名、租金投报率、房产透明度等,每项评比均为0~10分,总分为100。在11个评比国家中,目前值得投资房产的前三名依序为美国 (87分)、加拿大 (79分)与澳洲 (76分),而越南(35分)与柬埔寨(24分)排名最后两名。
根据十项评比,分别就这11个国家做结论如下:
美国 在各分别评比项目表现均很突出,所以结果鹤立鸡群,连续两年勇夺冠军,惟美国 幅员广阔,各地区的房价涨幅差异颇大,投资人仍须审慎评估。
加拿大 ,虽然在11个评比国家中位居第二,但须注意的是,加拿大 的失业率偏高、人口成长趋缓,所以若考虑移民置产者,需要工作难找的心理准备。温哥华,仍要观察对外国买家课征15%印花税,是否对该地区房产性区降温?
澳洲 、新西兰 移民人口与经济增长也是明显趋缓,所以未来房价要像过去大幅成长的荣景机会似乎难再,但房价应仍维持在上升的轨道。还有,外国买家是否能顺利取得当地银行贷款,更是投资人须注意的优先问题。再者,考虑澳洲 人口约2,470万,而新西兰 人口仅约460万,就房产流动性而言,选择置产澳洲 ,应是优先考虑的决策。
英国 除了人口也是缓步成长,目前房价所得比超过20倍(亦即20年不吃不喝才能买屋),令人诟病外,高房价甚至引起英国 人反感,也是投资人须高度警觉的。若又是考虑投资英国 的学生套房,因未来处分时房产流动性较一般住宅产品更差,投资人须三思而后行。
日本 ,人口持续小幅减少是长期的问题,再加上人口集中在前三大城,即使东京幅员也不小,所以购置日本 房产需要特别注意所投资的区位,应确认房产为都市精华区,且为人口净流进的地区。若再能有大型重大更新计划的加持下,投资胜率自然提高。
马来西亚 这几年受到马币对美金的大幅贬值,原来在吉隆坡一间新屋瞬间打了八折就可入手。即使如此,仍要提醒投资人,马来西亚系属开发中国家,因为基期较低的缘故,理应人口成长与所得成长应远高于已开发中国家(如:英、美),但去年实际成长率不及2%。经济增长不如预期,似乎反映该国家经济面临某种瓶颈,更需要提高戒心。事实上,泰国 、越南与柬埔寨目前都存有相同的窘境。再加上泰国 曼谷、越南胡志明市、与柬埔寨这三个城市的房价所得比均超过20倍(亦即不吃不喝20年才能买房),似乎房价有过高之虞。
另外,菲律宾 与越南 ,长期分别受到治安不佳,与政治动荡的因素,影响经济长期发展,需要后续观察。且平均国民年所得不及4,000元美金(合人民币不到2.8万),投资人入手的房价就不能太高,否则未来难以售出。
柬埔寨 ,是值得忧心的地区。国民平均年所得不到2,000美金(合人民币不到1.4万),但在市场上所推建案总价多超过10万美金(约合人民币700万),若未来要处分,无法出售给外国买家时,柬埔寨当地人要如何承接这个价格呢(超过50倍年收入)?
2017海外房产投资 国家评比
若再进一步研究十项标,不同国家也有突出的项目。
第一是最具“人口红利”的国家——美国 ,以去年一年美国 人口增加数就高达235万,依次为菲律宾的154万人,而日本 人口以减少28万垫底。
第二是“基础建设最完整”的国家——英国 ,原因是英国 在世界银行物流系统排名第八,而在十二国家敬陪末座的是柬埔寨(73名)与菲律宾(71名),表示这两个国家基础建设相对薄弱。
第三是“失业率最低”的国家——柬埔寨 ,主要是柬埔寨的2016年失业率仅0.3%,而加拿大 失业率6.6%与泰国 的失业率5.7%,进陪末座。
第四最具“政治稳定度”的国家——加拿大 ,根据RSP Group的全球政治风险指数,因加拿大的政治稳定度总分92分,高居全球第一;相反地,菲律宾与越南的政局不稳出名,均以68分,远低于全球平均72分,表现最差。美中不足的是,柬埔寨是未能列入评比的唯一国家。
第五是“去年平均国民所得最多”的国家——美国 ,美国去年国民所得来到5.96万美金(将近人民币40万)最多,前年排名第一的澳洲 因为澳币兑美金大幅贬值,屈居第二、而柬埔寨国民年收入约1,300美金(合人民币不到0.9万)最少。美国国民平均所得是柬埔寨的45倍。
第六是“大学 全球排名最好”的国家——美国 ,根据Time Higher Eduction机构资料统计,排名全球前500名大学 中,美国占76间、英国35间分别排名第一、二,马来西亚、菲律宾、泰国 、越南与柬埔寨都因未能有一间大学 入全球500大名校垫底。
第七是“房价所得比最低”的各个国家主要城市——加拿大的温哥华 ,根据Numbeo网站统计,若以11个国家的最主要城市来评比,以加拿大温哥华房价所得比8.5年最低(亦即不吃不喝8.5年可购得一间房产),购房压力最轻松,而以柬埔寨114年,购房压力最重。
第八是最具“房产透明度”的国家——英国 ,根据JLL仲量联行2016全球房地产透明度报告,在评估全球109个国家中,英国、澳洲 、加拿大与美国依序名列世界前四名,属于房产交易信息最为公开透明的国家;而越南以全球68名在我们比较11个国家中垫底,柬埔寨则也是因为未能列入JLL行的评估报告中,所以此项目无法跟其他10个国家比较。
第九是“租金表面年报酬率最高”的国家——美国 ,根据Numbeo网站资料,去年美国前30大城市平均以租金年报酬率(表面)超过10%居冠,而柬埔寨首都金边投资报酬率已经从先前的10%最高点下滑至7.4%、但若考虑柬埔寨当地银行贷款利率后,租金净报酬率小于零。
第十是“去年平均房价涨幅最高”的国家——新西兰 ,根据Global Property Guide统计,新西兰 去年平均房价上涨13.8%最高,而泰国 的-1.3%,表现最差。
其实我们深知做这项评比,有些吃力不讨好,但总是希望我们能力求评比角度客观与中立,对有意投资海外房产的人有些帮助。惟有些国家的数据,尤其是柬埔寨,许多项目都未能被国际机构纳入评比,显示该国家相对信息很不透明,是值得投资人特别注意的。
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