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投資印尼旅游產業的潛力有多大？

印度尼西亞幅員遼闊，地形多變，文化多樣，動植物珍稀，是各類游客的熱門旅游目的地。從度蜜月的新婚夫婦到背包客，從衝浪愛好者到享受度假的高管，印尼可以滿足所有人的需求。印尼最著名的旅游景點有巴釐島、龍目島、廖內群島、蘇門答腊島和爪哇島。

印尼每年的到訪旅客人數

近年來，印尼的游客人數持續上升，2018年達到創下歷史新高的1580萬人次（同比增長12.5%）。對印尼旅游業來說，最重要的五個國家分別是馬來西亞、中國、新加坡、東帝汶和澳大利亞，其他西方國家也在迎頭趕上。印尼的酒店客房數量自2010年以來，年均增長率超過10%，在2018年，可用客房總數達278,522間，為歷史最高。持續發展的旅游業刺激了住房需求，印尼的酒店行業得到顯著的發展。

酒店行業的擴張也可以歸因於良好的市場發展前景和有利的投資法規，促使國內外開發商深入該行業，抓住巨大的發展機遇。

總體而言，酒店行業的投資發展從2012年起開始飛速上升。

2015年上半年，亞太地區領先的酒店運營商之一雅高集團（Accor Group）宣布，計劃在印尼新建至少6家酒店。雅高集團在印尼境內已有90家不同品牌的酒店。該計劃包括在雅加達新建一家豪華瑞士酒店（2019年9月開業），以及在龍目島新建一家五星級鉑爾曼酒店。

此外，印尼低成本航空公司的崛起增強了印尼互聯互通的能力，也使到印尼旅游的價格變得更低廉，促進了對旅游業的更高需求。2016年至2017年，旅游業收入增長12.3%，成為印尼國家經濟中越來越重要的組成部分。

游客到訪的目的

2014年，約58%的游客前往印尼是為了度假（根據世界旅游組織）。巴釐島是印尼旅游收入的主要來源之一，但更多的新興市場正在出現，比如鄰近的龍目島。在積極營銷印尼可作為會展（包括集會、獎勵、會議、展覽）目的地後，印尼的會展業務增長了206%。

但會展業務在印尼仍處於起步階段。巴釐島和龍目島是活動組織方的主要選擇。其他小型會展目的地包括有雅加達、泗水、棉蘭、武吉丁宜/巴東、日惹、梭羅、巴淡島、孟加錫和萬鴉老。

季節性

印尼在6月和7月接待的游客比例最高，這個時間段恰逢東盟和歐洲國家的學校暑假，而澳大利亞人因為想要躲避南半球的冬天，往往也在這段時間出游印尼。而且，還有源源不斷的游客從采礦基地珀斯出發，搭乘直達巴釐島和龍目島的航班來到印尼。

這些礦工輪班工作一個月，可支配收入高，在很大程度上推動了巴釐島的成功，並將在未來幾年帶動龍目島的市場發展。

此外，印尼不斷壯大的中產階級正帶來當地人的投資和旅游熱潮。龍目島的旅游數據顯示，53%的游客是印尼國內游客。2015年4月，印尼給予中國公民免簽證旅游待遇——自那以來，中國游客數量呈指數級增長，僅次於馬來西亞游客。

外國游客出游印尼的旺季在4月到9月之間，與巴釐島和龍目島的旱季相對應，旱季從3月中旬一直持續到10月底。12月是另一個高峰期，澳大利亞人、馬來西亞人和新加坡人是這段期間前往印尼的主要外國游客，他們紛紛湧向巴釐島和廖內群島，享受寒假或者暑假的時光。此外，周邊東南亞國家前往印尼作短期旅行的人數全年都呈上升趨勢，導致床位需求旺盛，特別是在南龍目島，那裡即使是淡季也很難找到客房。

印尼每月入境旅游人數

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平均停留時間及開支

2000年，到印尼的外國游客平均停留時間為12.3天。但是之後，這一數字便有所下降，目前約為7.66天（根據世界旅游組織）。這一趨勢與全球將假期劃分為多次短期休假而不是一兩次長假的趨勢大體一致，而且航班價格也明顯更低廉。特別是來自吉隆坡、新加坡和雅加達等大城市的富裕家庭往往傾向於選擇周末長假旅行。一般來說，亞洲游客在印尼停留的時間往往比平均時間短，而來自北美和歐洲等更遠地區的游客停留的時間則超過平均時長。

前往印尼的國際游客在住宿方面的支出一直是最高的，其次是食品飲料以及購物。相比之下，國內航班和當地旅游服務的支出仍然相對較小。在印尼，似乎很少有外國游客敢於去多個目的地。這對於住宿提供者來說，意味著游客在旅行期間更喜歡住在一個地方。

盡管如此，隨著巴釐島將舊國際航站樓改造成國內最先進的航站樓，巴釐島已經發展成為前往其他目的地的旅游樞紐。將抵達巴釐島的人數與實際停留在巴釐島的人數作比較，趨勢便很明顯，即旅行者正將巴釐島作為飛往龍目島和弗洛勒斯島等其他度假目的地的樞紐。由於巴釐島機場沒有擴建的可能性，印尼政府打算將大量過境旅客轉移到龍目島，使龍目島成為印尼中部新的主要機場樞紐。

考慮到游客的行為模式，印尼的國家目標不再是那些已經受到游客頻繁光顧的旅游目的地（巴釐島、廖內群島、蘇門答腊島等），而是開發新的旅游目的地，確保旅游業的紅利能夠分配得更均勻，促進當地經濟的發展。

2017年，印尼的境內旅游支出為109.45億美元。按人均基數計算，所有國籍的每位游客平均花費約為779美元。人均消費高峰來自沙特阿拉伯的旅客，其次是俄羅斯的游客。其他高消費者包括挪威人、荷蘭人、瑞典、美國人、南美人、澳大利亞人、德國人和西班牙人。另一方面，來自東盟國家的游客花費明顯較少，這是因為平均住宿時間較短以及平均收入較低的原因。

來源：Lombok Investment Report 2019 by Private Sanctuary Limited
責編：Zoe Chan

印尼房價走勢：巴厘島vs龍目島

雖然近年來印尼超過14個主要城市的住宅房價指數有所放緩，但是巴釐島、龍目島、努沙佩尼達島（Nusa Penida）和吉利群島（Gilis）等主要旅游要地的房產價格和土地價格仍在快速攀升。印尼繁榮的經濟預計將繼續推動人們在有吸引力的旅游目的地購買房產的需求，進而推高房價。在接下來的兩個段落裡，我們將分別對巴釐島和龍目島進行考察，對比這兩個蓬勃發展的度假勝地的發展情況。

巴釐島房價

巴釐島主要的旅游區如庫塔（Kuta）、雷吉安（Legian）和水明漾（Seminyak）等地的房地產市場已經飽和。盡管當地政府已經告誡投資者和開發商，房源供大於求，但位於巴釐島南側的武吉半島的高端五星級酒店項目仍在開發中。

旅游業支撐起了巴釐島約80%的經濟，也刺激了當地房產行業的增長。巴釐島的其他地區也在持續吸引國內外的強勁投資。這股強烈的需求使得土地價格不斷上漲，只有最富有的投資者才能買得起巴釐島的房產。

巴釐島土地價格（美元/平方米）

龍目島房價

龍目島旅游業的發展促進了高檔精品酒店、別墅和度假村在島上的發展。自2011年國際機場建成以來，外國房地產投資者和游客紛紛來到龍目島，將其作為巴釐島的替代方案。

龍目島的土地價格非常具有競爭力，具有巨大的回報潛力。地方官員與中央政府合作，正在減少外國人投資的障礙，使外國投資者更容易辦理投資手續。

新國際機場的啟用將焦點放在了靠近龍目島南部的南海岸線上。由於基礎設施的改善以及旅客和航線的增加，南海岸的土地價格一直而且正在增加。

因為龍目島是該地區內為數不多的具有國際機場的度假勝地之一，所以目前的增長引發了投資者對龍目島房產市場新一輪的投資興趣。即使最近價格上漲，但是值得注意的是，南龍目島的土地價格仍然比鄰近的巴釐島低十倍。

龍目島土地價格（美元/平方米）

曼達利卡（Mandalika）度假區由政府公司ITDC公司經營，項目價值30億美元，正在吸引大量的高端投資和開發項目。諸多開發項目中，有計劃建造一個帶私人俱樂部的高爾夫球場的，有計劃建設一條MotoGP賽道並於2021年舉辦首屆MotoGP大賽的，還有計劃建造一個可供豪華游艇停泊的碼頭的。因為新的基礎設施、高檔酒店和度假村也會給周圍其他的項目帶來溢出效應，使它們同樣從中獲利，所以這些投資不僅將惠及曼達利卡本身，還將惠及開發項目周邊的所有地區。

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綜上，南龍目島的土地價格只有一個走向，那就是上漲。

來源：Lombok Investment Report 2019 by Private Sanctuary Limited
責編：Zoe Chan

印尼國家概況：人口、經濟、基建

印度尼西亞共和國是世界上最大的群島國家，由17,508個熱帶島嶼組成。島嶼四周環繞著白色的沙灘，許多島嶼至今尚無人居住，還有一些島嶼仍未命名。印尼群島跨赤道兩側，位居亞洲大陸及澳大利亞之間，東瀕太平洋，西臨印度洋，其東西尖端之間的距離與倫敦到紐約之間的距離一樣長。

印尼最著名的島嶼包括蘇門答腊島（Sumatra）、爪哇島（Java）、巴釐島（Bali）、加裡曼丹島（Kalimantan，原婆羅洲（ Borneo）、蘇拉威西島（Sulawesi，原西裡伯斯島 Celebes）、馬魯古群島（Maluku，或者更常被稱為摩鹿加群島Moluccas，原香料群島）和巴布亞島（Papua）。印尼最著名的度假勝地是巴釐島，游客可以融入當地文化，享受大自然，在清澈的藍色海水中游泳。

過去十年間，巴釐島的情況發生了變化。巴釐島的發展走向了極端商業化以及持續的過度開發，另外其臨時基礎設施從未得到規劃，也超出了巴釐島自身能處理的範圍。因此，巴釐島正面臨著機場延誤、交通擁堵和污染嚴重的問題。

除了巴釐島，印尼還有許多未開發的島嶼，如龍目島。龍目島有壯麗的山景，可供徒步旅行的綠色雨林。游客可以在翻滾的海浪間體驗衝浪，在深藍色的原始海洋中潛水，和儒艮、海豚和大蝠鲼一起游泳。

印尼龍目島有什麼正在開發的精品度假村和豪華度假別墅項目？按此了解

人口

根據聯合國2019年的最新估計，印尼居民總人數超過2.69億。約58%的人口居住在爪哇島，爪哇島也是世界上人口最多的島嶼。相比之下，巴釐島的居民人數估計有420萬人，龍目島的居民人數估計有320萬人。

經濟趨勢

在印度尼西亞經濟中，無論是私營部門還是政府部門，都發揮著重要的作用。印尼是東南亞最大的經濟體，也是G20成員國。截至2018年，印尼國內生產總值（GDP）為1.042萬億美元，人均GDP為4,050美元，是世界第16大經濟體。

印尼各地區的人均GDP差別很大，首都雅加達以人均GDP 17,374美元居於首位，而巴釐島的人均GDP為3,791美元。

2011年6月，在世界經濟論壇東亞會議上，印尼前總統蘇西洛·班邦·尤多約諾（Susilo Bambang Yudhoyono）表示，到2022年，印尼將成為世界十大經濟體之一。自2010年以來，印尼經濟每年增長5%以上。2019年，印尼總統佐科·維多多（Joko Widodo）贏得連任，預計這股強勁的經濟增長勢頭將在他的領導下繼續保持。總統佐科·維多多投入了大量資金，用於印尼的基礎設施建設。

工業部門是印尼經濟最重要的組成部分，占GDP的46.4%（2012年），其次是服務業（38.6%）和農業（14.4%）。自2012年以來，服務業就業人數超過其他任何行業，占勞動力總數的48.9%，其次是農業（38.6%）和工業（22.2%）。

基礎設施

印尼作為東南亞最大的經濟體，計劃從2020年至2024年，向基礎設施項目投資5,957萬億盧比（合4,120億美元）。計劃包括建造25個新機場、對165個現有機場進行升級、新建發電廠、增加供水和衛生設施以及無數其他項目。這項投資甚至超過了佐科·維多多總統第一任期內啟動的3500億美元的基礎設施建設計劃，預計將極大地惠及所有現有的經濟部門，特別是旅游休閑部門。

雅加達蘇加諾- 哈達（Soekarno-Hatta）國際機場的第3號航站樓於2016年8月啟用

來源：Lombok Investment Report 2019 by Private Sanctuary Limited
責編：Zoe Chan

中國人如何在印尼購房？印尼房產投資法規及交易指南

印尼是東南亞最大的國家，擁有2.5億人口和龐大的經濟消費市場，年輕型態的人口結構意味著每年首次購買房地產的人口數量是相當可觀的，使得印尼房地產及不動產在未來十年仍然有廣闊的增長空間。

以下就是印尼房地產的投資法規、交易方式與買房稅費的詳盡整理：

外國人房地產投資法規

根據印尼“2000年關於禁止和開放投資目錄的總統令”及其修正案，印尼允許外資進入房地產行業，可以獨資或合資成立外商投資企業，外資比例不低於5%。

印尼實行土地私有，外國人或外國公司在印尼都不能擁有土地，但外商直接投資企業可以擁有以下三種受限制的權利：

建築權，允許在土地上建築並擁有該建築物30年，並可再延期20年。
使用權，允許為特定目的使用土地25年，可以再延期20年。
開發權，允許為多種目的開發土地，如農業、漁業和畜牧業等，使用期35年，可再延長25年。

如上所述，自2015年底以來，居住在印尼的僑民已經能夠購買屬於“使用權”類型的房產。不過，仍有若干與購買此類型房產相關的要求和權限規定：

僑民僅可購買價格在各區域規定的特定最低價格及以上的印尼房產（詳見下表）。

僑民僅可直接向開發商購買印尼的房產。

僑民不允許向第三方出租印尼的房產。

當僑民離開印尼，去其他國家居住時，他/她在離開印尼一年之內，需要放棄使用權，或將其轉讓給符合在印尼擁有房產的所有要求的其他人（可以是其他外國人士或印尼公民）。

僑民可購買印尼的獨棟住宅，初始期限為30年。可延期2次，第一次可延長30年，第二次可延長20年（因此，外國人士的所有權總共可達80年）。

外國人士在印尼購買獨棟住宅和公寓的最低價格：

印尼龍目島有什麼正在開發的精品度假村和豪華度假別墅項目？按此了解

外國人買土地、可以獲得永久產權的方式

與印尼公民結婚的外國人。
成立合資公司：本國人持有51%或以上股份，外國人持有49%股份。

印尼房地產特有的法律名詞解釋：

Hak Milik擁有權——不動產可以轉讓、出售、抵押、繼承，但只是對印尼公民和印尼企業永久有效。外資的擁有權有時間限制。

HakGuna Bagunan——可以由公司（外資或內資公司）或個人建築的權利，有效期為20－30年，屆期必須向全國土地局申請延長。購買的目的必須明確，並必須在購買的土地有效地利用和合理地開發，不能囤地。

HakSewa Bagunan——租賃土地用於建造建築物的權利，有效期由地主和租戶雙方協商決定。這是一種非正式的協議，因為沒有在注冊機關注冊，所以租戶是完全不受法律保護的。

Hak Pakai使用權——使用土地的權利，但有特定的目的和明確約定的時間限制。印尼公民、在印尼定居的外國人、外資企業以及外企常駐代表機構均可獲得這一權利。

HakGuna Usaha——開發和利用權，適用於國有土地，用於農業和養殖用途，使用期為35年，可以向全國土地機構再延長25年。土地必須根據使用目的進行有效利用和開發，不得荒廢。

Strata Title——可以出售給常駐印尼的外國人的公寓使用權，只有公寓大樓沒有透天。大部份投資客持有印尼房地產的方式。

印尼房地產相關稅法

買房稅費：

轉讓稅：設定為5％，由買方支付。

買賣土地契約：公證人需要目睹所有的財產交易，費用通常是購買價格的1％。

訴訟費：法律費用設定為1％。

注冊費：0.2％。

奢侈稅：如果你購買價值200億印尼盾（約99.7萬元人民幣）的房子，或價值100億加元（約49.8萬元人民幣）的公寓，你需要支付20％的高額奢侈稅。

政府目前正計劃將門檻提高至30億印尼盾，以刺激房地產市場。

持有房產的稅費：

預扣稅：設定為20％。

年度房產稅：

物業稅逐步增加，具體取決於物業的價值：

價值高達2億印尼盾 = 0.01％
2億至20億印尼盾之間的價值 = 0.10％
20億至100億印尼盾之間的價值 = 0.20％
價值超過100億印尼盾 = 0.30％

出售物業的稅費：

土地和建築稅：賣方支付5％的土地和建築稅。但是，對於普通公寓和房屋的轉讓，稅率為1％。

奢侈稅：稅收設定為5％並由賣方支付。政府計劃將稅率降至1％以推動房地產市場。

資產增值稅：利得稅高得驚人，高達20％。

經紀佣金：

房地產經紀人通常收取售價5％的佣金。

外國人能在印尼貸款買房嗎？

外籍人士的購買物業權利其實是根據“使用權”而非“擁有權”，後者只能印尼國民才可以擁有這個權利。所以想要得到印尼金融機構對於國外人口發出物業貸款幾乎是不可能的。所以，雖然印尼現在並沒有法律禁止本地銀行向國外投資者出售抵押貸款，但是銀行在審慎的管理下都會拒絕向在“使用權”範疇下的物業批出貸款。

信息來源：東南亞投資報告、Asia Property HQ
責編：Zoe Chan

居外看點：中國投資湧進印尼房地產都看中了什麼？

在兩國政府合作之後，中國購房者對東南亞最大國家的投資興趣開始升溫。

當有人提到印度尼西亞時，大多是關於其首都雅加達或是其深受世界各地游客喜愛的旅游勝地巴釐島。但印尼遠不止於此。印度尼西亞實際上是全球第四大國家，也是東盟中人口最多、國內生產總值最高的國家。印尼幅員遼闊，群島眾多，共由18,306個島嶼組成（超過一半的島嶼尚未命名），東西距離長達5,271公裡。

近年來，穩定的投資流使印尼經濟迅速擴張，其增長率約為5%。普華永道（PwC）的一份報告顯示，如果印尼的各種政府主導政策得以實施，重在向外國投資者提供新機遇，那麼預計到2050年，印尼將成為僅次於中國、印度和美國的全球第四大經濟體。¹

印尼會是下一個房產投資熱點嗎？

盡管印尼地理位置優越，但印尼並未從“一帶一路”倡議（BRI）中多多獲利。“一帶一路”倡議由中國國家主席習近平提出，耗資數萬億美元，其意在打造一條現代絲綢之路，將亞洲、歐洲和非洲連接起來，以建成貿易和基礎建設網絡。但這一切即將改變。

2018年10月，印尼和中國最終就共建“一帶一路”達成合作共識。兩國領導人簽署了共同推進經濟合作的協議。分析人士一致認為，盡管這一合作關系目前仍處於起步階段，但它必將吸引更多的中國投資者，進而吸引更多的中國購房者。²

事實上，自2015年以來，中國便加大了對印尼經濟的投資力度。中國一開始只是印尼的外圍投資者，現在已經發展為印尼的第三大投資者，向印尼的基礎設施項目投資了約102億美元。

據中國領先的房地產網站居外網 Juwai.com稱，中國人對印尼房產的興趣也有所上升。2018年第一季度至最後一季度，網站的咨詢量增長了26.2%。

是什麼讓印尼對外國購房者具有吸引力？

盡管印尼的房地產已被證明是外國投資者（尤其是中國投資者）的理想資產，但該國房地產市場的表現仍受到政治發展和財政改革的持續影響，比如對豪宅稅的調整。為了支持房產投資，政策制定者在2018年底宣布削減豪宅稅，並修改了其他與房產行業相關的稅收規定。³

現在，只有價值在300億盧比（合210萬美元）及以上的平房或高層公寓才須繳納20%的奢侈品稅。原先的征稅門檻是，凡售價200億印尼盾（合150萬美元）及以上的房屋和售價100億印尼盾及以上的公寓都必須繳納奢侈品稅。

為了進一步鼓勵更多的外國人投資印尼房產，政府現在允許外國人擁有土地所有權，最長可達80年。之前，土地所有權只能由印度尼西亞公民持有，外國人持有印尼土地所有權是違反憲法的。新規定提振了投資者的信心，將本地房地產市場拓展到了國際購房者。

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印尼的房產熱點

雅加達將成為印尼的重要經濟貢獻城市。印尼擁有2.6億人口，雅加達作為首都，人口為3000萬。預計一旦公共交通和輕軌線路建成，雅加達未來的經濟和房產市場仍將表現良好，而房產價格自然也水漲船高。

在西爪哇萬隆，中國鐵路工程集團正在建設一條連接該市和雅加達的高速鐵路。這條鐵路建成後，將極大地幫助萬隆的經濟發展，並為房產行業注入活力。參與這個項目的中國人表示有興趣投資當地房產。⁴

前往巴釐島的國際游客中，中國游客的數量僅次於澳大利亞。隨著中國游客數量的增加，中國購房者的興趣也在變高。去年，數百名中國人參加了在澳門舉行的巴釐島投資論壇。大多數中國與會者關注的都是房產行業。⁵

龍目島是另一處頗受歡迎的房產置辦地，並且越來越受到購房者的歡迎。隨著巴釐島開始變得擁擠和嘈雜，許多外籍人士選擇住在主島附近。

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市場往後會有什麼發展？

印尼政府的基礎設施和投資友好的改革舉措，對著眼於東方新興市場的中國房產投資者來說，是一個好兆頭，我們可以擴大資產投資組合。專家表示，印尼是一個適合長期投資的地方，也是一個相當安全的房產投資地。隨著印尼經濟的持續發展，在印尼房產成為“主流”市場之前，早期的房產買家也應該開始看到收益。如果中國購房者著眼於長期資本增值、資產多元化和安全的投資避風港的話，我們應該會發現印尼是一個很有吸引力的地方。

延伸閱讀：【居外百科︱中國人如何在印尼購房？】

資料來源：1. 普華永道全球：2050 年的世界;2. 《雅加達郵報》：印度尼西亞定義“一帶一路“倡議的鬥爭;3：牛津商業集團：外國投資流動推動印尼房地產業增長;4.《星報》：萬隆雅加達高鐵重回正軌;5：Garupa Bali：數百名中國投資者在巴釐島

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來源：居外網
責編：Zoe Chan

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印尼龍目島｜在粉紅色沙灘上，看一次浪漫落日吧

印尼沒有海浪和沙灘的假期，似乎總是不完整的。

海邊實在是躲掉工作煩惱和嘈雜閑事的好去處——可以感受在海上乘著快艇，感受海風迎在臉上的清涼；還能躺在曬得溫熱的沙灘上，懶洋洋地享受日光沐浴；或是和戀人一起在草木蔭涼的小路上漫無目的閑逛……

然而很多時候，這些對於假期生活的美好期待，很輕易被各個旅游勝地假期迎來的一波波人海摧毀。當衝浪游泳成了泡湯泡澡人擠人，沙灘日浴還要被來來回回的小孩子吵得沒個清淨，再怎麼高漲的休閑興致也要打了折扣。

此時，風景獨好又相對小眾的海濱沙灘才是更好的選擇。

龍目島，就是這樣一個風景可與巴釐島媲美的小眾海島。

龍目島位於印尼，和巴釐島僅一海峽相隔。這裡有浪漫粉色沙灘、雄壯的林嘉尼活火山，獨特的薩薩克族傳統風俗文化。獨特的粉紅海灘更是其中最為驚艷的絢麗景色。

那麼下面就帶大家走進這個奇妙島嶼的幾大特色景觀——

粉色海灘

龍目島的Tangsi海灘，是世界上僅有的10個粉紅色海灘之一。

真正的粉色沙礫是其最大特點。這些粉色沙質其實是由白色和粉紅色兩種“沙子”混雜在一起的，白色“沙子”就是珊瑚島上常見的珊瑚沙，粉紅色的“沙子”則是當地一種特有的有孔蟲的遺骸。粉紅色的“沙子” 達到一定比例，就將原有的白沙灘染成了粉色。

龍目島尚未被過度開發，因此保留了其本身自然干淨的樣貌。這裡夢幻的粉色沙礫與湛藍澄澈的海水，共同構成了世界罕見的浪漫美景。最妙的是日落時分，海上熱烈的落日余暉與粉色海灘相輝映，讓人仿佛置身於電影中才有的奇幻之地。

與此同時由於海水少污染，水底生物多樣，海水澄澈能見度高，可以看到成群的魚和大片珊瑚，堪稱潛水者的天堂。

位於龍目島的房產

緊鄰的塞隆貝拉納克海灘曾連續多次被評為世界上最佳海灘之一
坐落於卡桐山環繞的環境中，是龍目島最負盛名的開發項目之一
距離龍目島國際機場僅25分鐘的路程，據其他南部海灣都在5-30分鐘車程範圍內
距離首都馬塔蘭僅50分鐘車程，那裡有醫療、銀行、電影院、購物中心和其他設施

林加尼活火山

林加尼活火山是東南亞最著名的火山，海拔3726米，被《孤獨星球》和《國家地理雜志》評為此生必去的景點之一。它也是印度尼西亞人心目中的一座神山，信徒們每年都會來此朝拜。

它是一座活火山，從未有一刻停止過冒煙。想像一下，站在三千多米的火山頂端，眺望著壯觀的火山口和平靜瑰麗的火山湖，與遠處的蔚藍大海如此融洽，這一半是火焰，一半是海水的壯觀之景。

位於龍目島的房產

位於庫塔龍目島的南海岸，能夠居高臨下將海岸美景盡收眼底
從機場驅車前往此處只需要20分鐘
建於曼達利卡度假區的高爾夫球場輕軌站上方，面朝庫達灣
可以在曼達利卡美景的別墅露台上盡情沉醉於獨一無二的日落景觀

原始風情

龍目島不僅自然生態景觀原始優美，而且民風純樸。龍目島上大約有350萬人口，百分之六十左右是當地的原住民薩薩克人，其他民族包括巴釐人、華人、阿拉伯人和爪哇人。

薩薩克族歷史悠久，熱情好客，他們信奉伊斯蘭教，至今還保留很多有趣的習俗。其中包括拜祭海神等薩薩克族每年一次的盛事。屆時龍目縣裡還在海邊搭起舞台舉辦音樂晚會，以及通宵達旦的皮影戲表演，是極具特色的原始風情。

位於龍目島的房產

可俯瞰曼德勒卡、不久後建成的高爾夫球場和MotoGP國際摩托車賽事街道賽場
只需驅車20分鐘，即可從龍目島國際機場到達Kuta Selatan
該地區已經直接通電，並且具有充足的移動網絡信號覆蓋，能使用光纜服務
配備水療中心、健身房和餐廳

在這裡，仍舊保持著原生態的驚絕美景，如果對於繁忙勞累的工作生活感到厭倦的話，不如到粉紅色沙灘上，看一次浪漫落日吧~

撰文：Rebecca Sun

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印尼計劃調整稅收政策挽救房地產頹勢

印度尼西亞計劃調整稅收政策，以改善房地產業低迷狀況；同時也考慮采取措施促進出口增長，擴大外國直接投資規模。

印尼財政部長斯裡·穆爾亞尼·因德拉瓦蒂（Sri Mulyani Indrawati）表示，印尼計劃削減對豪華房產的稅收，並調整其他稅收政策，以支持房地產行業的發展，吸引外商對東南亞最大經濟體的投資。

11月21日晚些時候，她在內閣秘書網站上發表的評論中表示，對房屋和公寓征收20％奢侈品稅的門檻將從200億盧比增加至至少300億盧比（約合145萬元人民幣）。

豪華房產的銷售也將僅征取1%的稅收，而目前的收率為5%。

斯裡·穆爾亞尼女士表示，“我們希望建築行業的業務方面能夠得到提升。”她尚未給出具體時間表，但是表示目前正在制定相關法規。

印尼政策制定者一直致力於刺激低迷的房地產行業的發展，以提升國家經濟增長率，近幾年來，經濟增長率一直維持在5%左右。

標准普爾全球評級21日預警到，由於正值大選和印尼盾的進一步貶值，印尼本地房地產開發商和國有企業的財務狀況可能會在2019年繼續惡化。

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斯裡·穆爾亞尼女士表示，印尼政府還在考慮其他稅收激勵措施，以促進出口的增長，例如取消某些服務出口的增值稅，包括會計和法律政策，以及降低出口商定期存款的稅率。

印尼政府還計劃通過調整煤礦企業的企業所得稅，鼓勵對資源的投資，以及重新審查礦產出口關稅和條例，迫使投資者建立冶煉廠。關於這些政策，她沒有詳細說明。

11月中旬，經濟統籌部長納蘇迪溫（Darmin Nasution）表示，印尼政府將進一步放寬其所謂的“負面投資名單”的限制，並將以前禁止投資的部分商業部門開放給外國投資者。

印尼的外國直接投資（FDI）在7月至9月連續第二個季度同比下降。

印尼第三季度吸引了89.1萬億盧比的外國直接投資，使用投資委員會13,400：1盧比兌美元的彙率，約合66億美元。

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來源：路透社
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

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印尼房產供應過剩投資房產需升級

有人說，2018年對許多房地產開發商來說可能仍是艱難的壹年，因為人們普遍認為房地產供應過剩。然而，這壹預測的準確度究竟有多高？

《現款報》（Kontan）在最近壹篇評價印尼房地產業狀況的文章中指出，到2018年底，房地產銷量可能仍會保持低迷，這主要是宏觀經濟環境不理想且房產供應過剩，使得投資者趨於謹慎導致的。

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Harcourts Seven Stones的負責人Terje Nilsen對此有不同的看法。他對WILLIAMS MEDIA的記者說道：“總體而言，相比宏觀經濟狀況，房地產銷量放緩與心態變化及人們對稅收風險的擔憂有著更為緊密的聯系。有許多物業正在等待出售，但大多數房地產的價格預期不切實際，這反過來又營造出了壹種買方市場較為強勢的局面。然而，有許多人認為房地產其實並沒有過度供應。例如，長期租賃市場的需求壹直處於高位，這表明房產的供應並未過剩。開發商所面臨的主要挑戰是改變自己的業務模式和業務結構，以遵守更為嚴格的政府法規。”

PROJECT和PROVIZ的創始人Andy K Natanael告訴《現款報》記者，這壹明顯的過度供應現象始於四年前，當時有很多開發商紛紛進入市場。他認為房價上漲的可能性較低，而且在多數情況下第二住宅價格的下跌趨勢較為明顯：“目前市場上的折扣太多，第二住宅的價格已經有所下降。購買房產的最佳時機不是市場繁榮期，而是蕭條期，此時房價會變得越來越低。”因此，當市場情況好轉時，任何潛在的增長可能都十分顯著。Nilsen贊同這壹觀點——“現在就投資並堅持持有房產以獲取長期收益。”他說道。

Natanel認為，資本増值型投資將不再對市場起到推動作用。相反，他認為開發商應該把重點放在營銷房產的功能上，因為如今出售房產時都要評估購買者是否確實居住於房產所在地。他表示，這類策略同時適用於價格極其昂貴和極其低廉的房地產。“如果消費者的目標是投資，則開發商必須向他們提供體現投資潛力來源的數據。”他說。有時候，開發商無法準確地做到這壹點。

Nilsen認為，現在申請信貸更容易，而且開發商在規劃房地產項目時思考得不夠周全，所以才會出現這樣的反應：“舉例來說，假設妳在巴厘島有幾套公寓式住宅待出售，而這些物業的投資回報率即使完全不合理也依然有人會購買這些房產。在雅加達鬧市區和商業區以外地點建造和出售的公寓和住宅也經歷了同樣的情況。人們認為這些房產可以輕輕松松地租出去，但事實卻並非如此。在這兩種情況下，妳作為投資者需要做好功課，並且確定對優質項目的需求是可觀存在的，而且這種需求將持續上升。”

CTRA主任Tulus Santoso最近表示，CTRA現在已經發現中低端房地產市場擁有最大的潛力，並專註於增加此類物業的供應。“我們目前缺少規模較小的項目，所以我們想鼓勵開發商多開展這類項目。”在介紹壹種以宜居性而非資本收益為重點的營銷策略時，Tulus提出了上述觀點。

《印度尼西亞全球商業指南》（Global Business Guide Indonesia）對房地產的發展持樂觀態度。《印度尼西亞全球商業指南》在最近發表的壹篇和印度尼西亞住宅物業領域有關的文章中表示，考慮到目前積壓的1140萬套住宅以及印尼以年輕人口為主的龐大人口，住宅物業領域依然存在著許多大有潛力的投資機會，但政府必須為此創造有利條件，如通過稅收和財政改革創造良好的商業和經濟環境。

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來源：Gapura Bali
責編：Zoe Chan

印尼總統維多多讓雅加達捷運駛入正軌有望明年3月底通車

日本和印度尼西亞的承包商花費五年時間，不惜在已經十分擁堵的城市引發交通混亂並花費15億美元（約102.3億元人民幣）巨資後，終於看到了雅加達開創性的捷運（MRT）系統第一期工程完工的曙光。

絕大多數人，尤其是雅加達捷運項目負責人William Sabandar根本不需要別人提醒也能牢牢記住捷運開始運營的時間：2019年3月31日——立法和總統選舉前27天。在這次競選當中，所謂的“基礎設施總統”佐科·維多多（Joko Widodo）將爭取連任。

自2016年10月地面工程由於土地收購問題而處於停滯狀態，而Sabandar開始負責該項目以來，維多多已經進行了六次現場視察。每次視察期間，總統都會提出同樣的問題：“工程趕上進度了嗎？”

印度尼西亞總統佐科·維多多（Joko Widodo）在2017年2月23日視察雅加達的大眾捷運（MRT）項目。

實際上，捷運工程的進度大幅落後。在全亞洲沒有現代化軌道旅客捷運系統的城市當中，雅加達是規模最大的一個。根據專家預測，除非通勤者願意放棄使用汽車和摩托車，轉而乘坐公共交通工具，否則到2020年，雅加達將出現全面擁堵。

雅加達市區內已經容納了1000萬名居民，但雅加達南部的茂物（Bogor），東部的勿加泗（Bekasi）和西部的唐格朗（Tangerang ）還有廣闊的住宅區，每天有400萬人要從這些地方出發，前往雅加達市區上班。

捷運路線以萊巴布魯斯（Lebak Bulus）南郊27公裡長的走廊為起點，一路延伸到雅加達市中心的印度尼西亞酒店（Hotel Indonesia）環線，止於雅加達北部歷史悠久的科塔（Kota）區。2030年完工後，捷運網絡沿線覆蓋的路程將達到108公裡。

遺憾的是，曾經矗立在雅加達繁忙的主干道——蘇迪曼大道（Jalan Sudirman）兩旁的高大樹木早已被砍倒，而這是“嚴愛之城”為了完成400年歷史上最大的基礎設施所必須付出的代價。

2018年6月7日，記者在雅加達捷運建設工程的隧道裡看到了工程師和工人。在雅加達交通繁忙的街道下方，一條捷運隧道可能是緩解該市嚴重交通僵局的關鍵因素。

此外，長度為230公裡的雅加達捷運公交車（Transjakarta Busway）網絡，還有運輸量達到50萬，價值60億美元（約409.2億元人民幣），最終長度為41公裡的輕軌（LRT）系統將把市中心與偏遠的茂物、勿加泗和德波克（Depok）連接起來。

如果沒有1997至1998年爆發的金融危機，印度尼西亞也不必花費大量時間來恢復經濟實力，那這項計劃的進度本可以大大加快。緩慢的經濟增長意味著該市不可能在沒有獲得高額國家補貼的情況下運營捷運系統。

那時還在擔任雅加達市長的維多多花費了頗長的一段時間來決定是否要在2012大選後繼續進行這個項目。由於當時政府已經開始為雅加達捷運公交車網絡支付一年2530億盧比（1.2億元人民幣）的補貼，他擔心捷運將會造成過多的負擔。

但他必須做出決策。該項目的融資機構——日本國際協力機構（JICA）承諾為兩期南北工程提供24億美元（約163.7億元人民幣）的優惠貸款，還款期限長達40年，而年利率僅為1％。

起初，雅加達政府需承擔58%的債務，但在維多多執政的兩年時間裡，他慢慢地把這一比例降到了51%，而中央政府同意承擔其余的債務。

當Sabandar介入時，捷運項目正面臨危機，且施工進度嚴重落後。盡管印尼2012年頒布的《物權法》對征收權做出了新規定，但有三個地面站點周圍土地的所有者們仍堅持要求政府以高於當時市場水平（每平方米2500萬盧比，約11838元人民幣）的價格來征收土地。

身為一名交通工程師和在新西蘭受過教育的地理學博士，且曾負責蘇門答腊（Sumatra）西部，受地震破壞的尼亞斯島（Nias）建設工作的Sabandar挺身而出，應對挑戰。在那之前，2004年海嘯侵襲印尼後，他還在亞齊（Aceh）和尼亞斯修復重建機構負責人Kuntoro Mangkusubroto組建的優秀團隊效過力。

Sabandar用了兩個月時間，把所有的利益相關者聯合起來，終於攻破了最後16個釘子戶的防線。這些釘子戶一開始要價高達每平方米1億盧比（約合47350元人民幣），最終他們做出了讓步，同意以每平方米3000萬到3300萬盧比（約為14205至15626元人民幣）的價格出讓土地。

2017年初，心情焦慮不安的維多多視察了該項目，這位心情愉悅的捷運項目主管向他彙報：任務已圓滿完成。但是，自從這項工作完成以來，壓力始終存在著。“這已經成為了一個政治目標，”他說。

由於涉及建設、持有和維護新交通網絡，雅加達捷運系統被劃分為一個歸地方政府所有的實體，且政府允許其負責人在尋找替代融資時保有一定的靈活性——這是國有企業無法獲得的特權。

基於距離定價的票價預計只能填補40%的運營成本。其余部分將由以公共交通為導向的開發項目（TOD），南北走廊及其沿線21個車站的電子廣告和其他商業活動來覆蓋。

工程的大部分重點將放在都庫阿塔斯（Dukuh Atas）中心區域。根據建設規劃，該區將成為郊區鐵路、輕軌、南北捷運走廊，還有以巴拉拉查（Balaraja）西側為起點，一直延伸到西卡朗東部（Cikarang），綿延87公裡的待建東西向列車線路交彙的綜合性樞紐。

南北捷運的二期工程耗資20億美元（約136.4億元人民幣），其八個地下車站將需要另外五年的建設時間，這主要是因為北側的地下水位較高，而且下方還有河流經過。

與此同時，政府還將開展耗資39億美元（約266億元人民幣），長度為27公裡的東西線中段工程。建成後，該線路將跨越從甘邦岸（Kambangan）到Ujung Menteng這兩個雅加達城市邊界。整個捷運網絡達到盈虧平衡預計需要25年。

都庫阿塔斯開發項目覆蓋範圍的初始半徑為700米，預計將於今年末開始動工。最終在城市一分為二的瑪琅河（Malang River）兩側將建起高層辦公大樓，地下購物區和公園綠地。

捷運項目最初的目標是每天運送乘客17.34萬人次，還存在著3萬人次的缺口。誰也猜不到捷運系統要用多少時間才能改變雅加達混亂的交通狀況。但是，如果參考曼谷建設空中列車的早期經驗，這個目標決不能一蹴而就。

2016年2月4日，雅加達一個正在施工的立交橋（背景）附近，汽車司機在通勤過程中遇到了交通擁堵。

以雅加達捷運公交車網絡為例。假設乘載客摩托車（ojek）去最近車站的成本為每天7000盧比（約3.3元人民幣），乘坐捷運的來回車票，而且到站後可能還要再搭乘一次摩托車，每位雅加達通勤人員每月平均交通費為20萬盧比（94.7元人民幣）。

另外還要考慮到新增的1000輛新摩托車的定金，而且這些摩托車會加入到雅加達街道上的車流中，加劇交通堵塞。在某些方面，由於公共交通工具的便利性，它們在緩解交通堵塞方面可能會造成比汽車更大的挑戰。

盡管鼓勵駕車者乘坐公共交通工具意味著捷運全長都將計入市中心電子道路收費（ERP）範圍，且停車費也會相應提高，雅加達市長Anies Baswedan至今仍拒絕發布禁止在雅加達市中心的主干道上使用摩托車的禁令。

這形成了一個重大的障礙，但它很快就會被消除。人們普遍認為Baswedan現在是總統候選人Prabowo Subianto參加2019年競選的搭檔，而更加務實的商界人士Sandiaga Uno將接手他的工作。

下個月在雅加達舉辦的亞運會上，捷運工程將繼續進行，而且建築工人們正沿著雅加達主要商業道路——蘇迪曼大道鋪設寬闊的人行道。這是令人印像深刻的“高檔化”項目的一項舉措。

在雅加達這樣一個通常將行人視為二等公民的城市裡，這是一項令人震驚的創新。但在接下來的幾個月裡，城市執法人員的工作量將大幅增加：他們將要驅趕那些不肯離去的食品攤販，並確保乘坐摩托車者不把人行道當成額外的車道。

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來源：Asia Times
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

印尼日惹特區禁止外裔人士擁有土地權

日惹副省長1975年3月5日發出的No K 898/I/A/1975指令，最近已引起媒體的關注。雖然該指令只適用在日惹特區（Yogyakarta），該指令禁止特定的外裔印尼籍人士在該特區擁有土地，該指令已帶有歧視性，同樣是印尼籍民、印尼公民卻有不同的指令。

當特定外裔印尼籍人士要購買房地產，或接受轉移房地產有權、或接受遺產時，在公證事處所做轉移權證書時，倘惹接受的一方是特定外裔印尼籍人士，即出現問題，當地政府不再發出土地擁有證書（Surat Hak Milik），而批准建築物使用權，改發建築物使用證書（HGB）。

該情況已引致媒體的關注，2018年2月20日法院判決拒絕一外裔印尼籍人士向法院投訴，要求法院撤銷日惹副省長的指令，遭到法院的拒絕。同樣的投訴已有兩次，但都遭到法院的拒絕。最高法院也同樣拒絕該要求，並發出了MA no.13 P/HUM/2015，及MA no179 K/TUN/2017最高法院判決書。換句話說最高法院承認日惹副省長的指令，認為日惹副省長發出的該指令沒有違反憲法。

因為不斷出現同樣的訴訟問題，而法院一律拒絕申訴者的要求，給人印像是印尼的司法層次是否有問題。同樣是印尼公民，有同樣的義務但卻有不同的權利，這已違反了公民享有公平的原則，印尼的土地政策究竟如何？

維護弱勢族群

日惹特區有關原住民與非原住民或印尼籍民與非印尼籍民的土地政策，其實並非新的政策，而是原自巴古阿蘭（Pakualam）年代延續到日惹特區年代。在巴古阿蘭年代當地蘇丹就有規定不得將土地轉移給歐洲人或東亞人。其目的為保護原住民的權益，當時原住民的經濟情況相當弱，比起已經是中等階級的東亞人。

1955年第5號第8章日惹特區地方條例規定禁止印尼籍民轉移土地給非印尼籍民，但當時倘未分清楚誰是印尼籍民與非印尼籍民，因為還在整頓當中。

1975年日特區副省長再發出第898/I/A/1975指令，其實是延續1955年已有的條例，且根據實際情況進行了修改。即不再禁止印尼籍民轉移土地給非印尼籍民，而是不可將印尼籍民的土地擁有權轉移給非印尼籍民。但在轉移土地權的過程中，日惹特區政府只發給土地使用權（Hak Guna Bangunan/HGB）不再發土地擁有權（Hak Milik）給非印尼籍公民。

日惹特區政府的主要目的為保護弱勢印尼籍民的權益，為了不使貧富差距繼續擴大，不讓有錢人擁有更多土地，而貧窮者的土地越來越少。特別是在商業地區的土地被外籍人士搶購使價格飆漲。

印尼日惹4臥3衛的獨立屋，靠近多家學校、購物中心和高爾夫球場
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其實，日惹特區副省長的保護土地政策已有所改善，允許印尼籍原住民轉移土地給印尼籍非原住民，但必須放棄土地擁有權（Hak Milik），而只獲得使用權（Hak Guna Bangunan）。土地使用權是有期限的，當期限結束後必須延長。政府藉由延長土地使用權來控制非原住民使用土地。

政府也應該制定促進原住民有效使用土地的條例，以促使原住民不荒廢其擁有的土地。

基本合法性

有人認為，日惹副省長的條例帶有歧視性，且違反了1945年憲法，即印尼公民在法律上是公平的。基本土地法也規定每位印尼公民對土地都有平等的權益，無論是印尼原住民或非原住民，無論是歐洲裔或東亞裔人，只要是印尼籍/印尼公民都有權擁有土地。

日惹副省長認為，如果單從以上兩項法律來看，其意義太過狹窄，必須從維護民族經濟利益的角度來思考，及從民族習俗的角度來看，特別從維護弱勢經濟族群的利益來看此問題，日惹特區政府允許在特定地區執行不同的法律。雖然帶有歧視性，但卻是正面的歧視性，對整個社會有益的歧視性。

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來源：印度尼西亞商報
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