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在目前這個增長低、回報低的投資世界中，澳大利亞的寫字樓、商場、工業設施和酒店等商業地產卻給投資者帶來了豐富的回報。

根據由MSCI（摩根士丹利資本國際）管理的澳洲房地產指數（The Property Council / IPD Australia All Property Index）數據，截至3月31日的1年裏商業地產的平均年回報率為14%。該指數涵蓋了排除負債影響的房產直接投資，如果加上負債的相關影響，該回報會更大。而14%的年回報率也超越了9.2%的地產股回報，更是將債券1.6%的回報遠遠甩在身後。

地產股票，特別是地產投資信托（Real Estate Investment Trusts）在截至2016年3月的1年中，因2016年第壹季度的全球股市動蕩而表現不佳。但是他們又在4月和5月中獲得了業績的攀升。包含了最好的17支信托的S&P/ASX200 A-REIT自從3月31日後已經錄得了17.5%的總回報，其中Scentre Group更是有31%的回報。地產租金回報同樣向14%的地產平均回報貢獻了力量，在指數中的1600億澳元房地產平均收入回報率為6.6%，此外資本增值達到了7%。DEXUS Property Group首席執行官Darren Steinberg也表示商業地產在低增長經濟環境中是壹份頗具吸引力的投資。

低利率、較高的回報率、悉尼和墨爾本基本面的提高改善和海外投資者的強烈需求都使房地產投資力壓了股票和固定收益投資壹籌。直接投資房產（direct investments）本次3月份的年平均回報已經達到了自2008年第3季度以來的高水平。

不過這也引起了商業地產的高回報能夠持續多久的疑問。

澳聯儲早已警告了房地長行業潛在的基本面和房價之間的脫節，但是AMP的首席經濟學家不斷表示目前低利率的環境對商業地產來說是有利的。MSCI的常務董事Anthony De Francesco表示商業地產在今年的剩余時間將持續在行業周期的高峰“盤旋”。“我們已經註意到消費者需求的放緩和就業增長緩慢的早期跡象，而這些很可能會加劇強勁的資本市場條件與較疲軟的房市基本面之間的脫節。”

De Francesco 指出辦公樓市場正在得到加強，但是零售商場和工業建築開始出現了緩和。他同時指出悉尼的辦公樓市場就正在增長，但珀斯的市場則在減弱。“珀斯的市場在受礦業低迷的打擊下邊的十分薄弱，事實上指數中珀斯已經錄得了負資本回報，也就是說房價正在下降。

而在指數中表現最好的地產行業是“不太傳統”的地產類別如酒店和醫療。這些地產類別在“其他”分類中有18% 的年總回報。

（據互聯網整理）

伴隨著悉尼墨爾本住宅市場的蓬勃發展，澳洲的商業地產也逐漸被咱們華人所了解。其實在全澳洲境內，商業地產投資活動早已展現日漸火爆的趨勢。

根據澳洲金融評論報最新報道，澳洲商業地產獲本季度最高收益回報地產項。

下面就壹起來總結壹下澳洲商業地產的優勢和劣勢

高租金回報

相對於3％的獨棟住宅回報率，以及6%的公寓回報率，商業地產的回報率顯然更高。根據澳洲金融評論報最新數據統計，全澳商業地產板塊的平均收益回報高達6.6%。

商業領域內有多個資產類別，包括零售商鋪、寫字樓以及工業地產。其中的零售業地產達到6.1%的租金回報，辦公室地產達到6.7%的租金回報，工業地產則達到7.3%的回報。

在如今全球經濟不夠穩定的大環境下，現金流才是王道。而商業地產板塊的高租金回報即意味著能夠帶給投資者更多的現金流。同時，商業物業的價值往往比其他形式的投資更穩定，即使在市場低迷時期也是如此。

長期租約和租金增長

商業租賃通常在3至10年，而不是6到12個月的短租。租約到期時，租客通常選擇續約。甚至在某些情況下，部分租客諸如壹些上市公司則要求15年甚至以上的租約，再多加10年的租客選項等，最後加起來能有將近50年左右的總租期。

與此同時，在整個租期內，跟據通貨膨脹率和市場價格的變動，商業物業的年租金可以提升。年租金增長分成按CPI（價格指數）增長和固定增長。如果是固定增長的話，壹般是在前壹年租金的基礎上每年增長3%－5%之間。

低持有成本

通常住宅投資者需要支付很多的費用，例如市政費，水電費，房屋維護和保險費用，以及中介管理費用等。

但是對於商業地產的投資人來說，這些費用都是不需要擔心的。因為商業物業的租約規定，租戶必須支付壹般開支，而不是房東。這些費用通常包括水電費、保險、物業管理費以及市政費用、甚至是土地稅。租戶同時自己負責裝修、排水、清潔以及噴漆等費用。而房東只需要負責房屋本身的老化和維護。然而租賃零售物業的商戶，或者是寫字樓物業，往往擁有高標準的維護，特別有客戶經常出入，不太可能受到故意損壞。

因此，如果是壹個近新的商業地產，投資者拿到的租金就幾乎等同於100％的稅前純利潤。

關鍵詞：澳洲商業地產的劣勢

租戶選擇耗時

與住宅地產相比，想要找到下壹家租戶，商業地產往往需要花費更長的時間。因此商業地產長期空置是很常見的。這就意味著，投資者需要籌備足夠的準備金以應對找到新租客之前這段時間的資金成本。

較弱的資產增值

雖然商業地產也具有壹定的增值潛力。但相對於住宅性地產，總體來說商業地產的資產增值依舊相對較弱。尤其是辦公室地產和工業地產。因為商業地產在資產增值方面比較穩健，每年僅有小幅度的增長。

高門檻

商業地產的門口相對較高，對資金量的要求更大。雖然商業地產價格各異，但是高質量的商業地產基本都超過500萬澳幣。

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（據Zank&Co.）

自全球金融危機爆發以來，商業型澳洲房產的價格有所下跌，而投資收益率卻有所提高。

這讓越來越多的投資者打算投資商業房產來豐富他們的投資組合。

計算投資回報

商業房產吸引新投資者的部分原因就是它能獲得相對較高的收益率。

收益率是由房產的年凈租金除以購買價計算得出。

年凈租金除以購買價即可得出投資收益率。

例如，在扣除常規開支後，壹套售價為$700,000澳元的房產的租金收入為$60,000澳元，那麽它的收益率就為8.57%。

如果它的售價較低，為$600,000澳元，而租金同樣為$60,000澳元，收益率就高出了10個百分點，投資者即可獲得更豐厚的投資回報。

誰是購買人？

許多投資人都是自住業主或自我管理型養老基金(SMSF)的受托人。

來自Loan Clinic經紀人事務所的John Frame說，典型的商業投資者比壹般投資人有更高的抗風險能力。

商業型澳洲房產投資者應該有更高的抗風險能力。

“典型的投資買家有更高的抗風險能力，因為房產很有可能空置，甚至在很長壹段時間內都沒有新租戶”，Frame說。

投資自己的企業

在決定是否貸款時，銀行也會將潛在的風險考慮在內。通常他們只會把貸款放給短期的項目（例如在租賃期時）以降低自己資產損失的風險。

許多個體商戶將房產回租自用。

因此，許多買家是那些將房產回租自用而不是需要依賴租客的個體商戶。

壹大筆潛在的意外之財

“對於其他人來說，風險權衡就是與其它的投資類型如住宅、債券或股票對比，以便商業資產能帶來更高的收益率”，Frame說。

SMSF所持的商業資產預計占12%左右，是這些基金在住宅房地產投資的份額的兩倍。

尋求長期租約

Frame說：“精明的商業投資人會尋求壹處有長期租約的房產，而此房產所在區域如果有超市、銀行、郵局或是藥店能招徠顧客，就能招徠租戶。”

投資已簽有名氣租戶的房產更安全。

“如果房產配有停車場會更好，因為這能幫妳的租戶吸引顧客。”

利用自我管理型養老基金投資

從2010年起，SMSF開始大量的搶購商業房產。那時，房產價格疲軟，而且政府對小的超級基金做的投資類型管理的很寬松。

此前，壹些投資人可能受限於貸款方對商業投資需提供大筆保證金的要求（通常高於購買價的三分之壹）而不敢購買商業資產。

然而如今，買家可利用他們的自我管理型養老基金貸款購置房產。不過，在開始行動之前，投資澳洲房產的朋友應該先尋求好財務咨詢。

（據澳洲房產網）

每天都有不少投資者因錯誤地認為商業型澳洲房產太復雜而卻步，可是如果做好調查和計劃的工作，投資者就不需要被嚇跑。

下面是投資者不買非住宅房產投資項目的常見原因，我會就這些看法提供解決方案，讓投資者放心。

1. 需要龐大資金?

有些像工業房產的非住宅房產被釘上了天價標簽，可是並非所有非住宅房產都那麽貴。跟所有投資壹樣，成功的關鍵不在於投資的金額，而是在於房產的品質。

成功的關鍵不在於投資的金額，而是在於房產的品質

位於內城區的小型工廠和辦公室，以及供應有限而且需求強勁的非住宅房產是可負擔的。越接近主要道路和公交服務的地區越受歡迎，而且投資表現良好。

2. 需要加入財團?

很多潛在投資者不敢參與成本高昂、風險較高的非住宅澳洲房產投資。他們認為跟財團合作參與這種投資更安全。可是我已經說過，市場上有大量可負擔的非住宅房產，適合大部分投資者。

雖然加入財團可以投資更大型、更昂貴的房產，可是跟其他人合作投資的復雜性更高，可能帶來更高的風險。但這並不是完全不可行，如果擁有適當的計劃和目標、清晰的條款和合適的房產，財團可以發揮很大的力量。

3. 風險過高?

非住宅澳洲房產投資有兩個部分：壹是房產本身；二是商業元素（或租賃）。

第二部分是住宅房產和非住宅房產的主要分別，也是帶來更高風險的原因。

仔細檢查現有租賃條款，尋求專業意見，避免出現任何“意外”。

謹記！所有投資都有風險，盡力做好準備可以把風險減到最低，獲取更高回報。

4. 缺乏知識?

不論是住宅還是非住宅房產，所有房產類型都有壹定的復雜性，因此妳需要進行調查和學習更多知識，在適當的時候向其他人查詢，並獲得建議。

租賃是壹門復雜的業務，尋求專業人士的建議是明智的做法。

豐富的知識和清晰的目標，加上房產經理或商業買家經紀人的專業建議，可以選擇最能達到投資目標的房產，幫助妳減低風險。既然都已經要花數十萬投資，多花幾百獲取專業建議是非常值得。

5. 過於復雜?

商業房產開發項目越來越受歡迎，很多首次開發商進入市場。

位於內城區的澳洲房產和空地擁有較寬松的規劃條例，容許混合商業項目發展，因此特別受歡迎，開發商也願意出高價購買。

商業房產開發項目越來越受歡迎

這為商業投資者帶來雙重機遇，購買土地，確保獲得未來發展規劃和出售房產的批準；或保留房產，未來自己開發。

購買非住宅房產或開發土地之前，考慮當地的基礎設施如道路、交通、購物等設施是否足夠支持以後的發展，以及當地對該房產類型的需求。

此外，市場需求情況和澳洲房產短缺將影響未來的表現。

（據澳洲房產網）