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2018日本房產要聞：

• 東京市中心辦公室空置率達27年來新低；
• 前來日本的外國游客人數史上首次超過3000萬；
• 全日本標准土地價格自1991年來首次上漲。 

2019年日本樓市發展方向：

• 持續寬松的貨幣政策可能使利率維持在低位；
• 2019年不太可能出現過熱的房產投資情況，但房產價格可能會保持穩定；
• 2018年爆發的投資貸款醜聞（日本駿河銀行眾多員工偽造貸款文件）的不良影響可能會持續到2019年，這將影響到地區銀行、投資公司、質量較差的房產。

盡管我們在2013年和2014年目睹日本房地產市場放緩，但其在2018年創了歷史上的高位，推動房價上漲的各個因素持續走強。

寫字樓市場的強勁、社區眾大規模項目重建、外國游客數量和公寓需求量的持續激增，商業地產和酒店的高需求量帶動了房價的走高。據估計，2018年有超過3000萬外國游客訪問日本，這個數字是日本有史以來最高的，比2013年增長了三倍。旅游業的發展不僅對經濟有貢獻，對房地產市場也有積極的溢出效應。

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回顧住宅市場

大東京二手房公寓的平均售價連續71個月（截至2018年11月）同比增長。8月，位於東京市中心的千代田區、中央區、港區公寓的平均售價——119.37萬日元/平方米創下了2008年以來的歷史新高。

到2019年10月，消費稅稅率或將增加2個百分點至10%，預計那時會臨時簽訂許多新的建築合同。到2019年4月之前，稅率會維持在8%不變。行業專家預計，稅率上調不會給房地產市場帶來重大影響，因為減稅計劃可以幫助新置業人士緩解經濟上的窘迫。

去年11月，東京市區發售的全新公寓平均價格為123.7日元/平方米，是2017年以來的第二高位。然而，成交比率只有47.1%（比率達到70%說明市場較為健康）。包括高端建築在內的一些新建築於建成後的數月裡仍未售出，這可能是由於以下幾個因素造成的：購買豪宅的買家更為挑剔、定價和產品不匹配、營銷活動不足夠。為了使自己門下的房產脫穎而出，開發商們需要在房產質量和市場營銷上付出努力。

整個2018年，日本住房貸款利率都保持在歷史低位，10年期利率在0.80—1.20%左右。值得注意的是，債券收益率降低可能會導致房屋貸款利率的下降。日本央行采取了一項措施，將債券收益率維持在0%左右，它們在2018年12月為0.024%。

從2017年12月到2018年11月，東京23個區的公寓平均租金連續12個月同比增長。根據Homes的數據，東京所有出租房產的平均收益率為5.7%。東京港區在全市平均收益率最低，為4.2%。MLI研究所的一份報告估計，東京中心三區的豪華出租公寓的空置率將達到5.5%，這一比例低於2011年和2012年的12%—13%。一套豪華公寓的月均租金為5495日元/平方米，比2012年年末的最低值上漲了近40%，創下歷史新高。

回顧辦公樓市場

去年11月，東京五大中央商務區的寫字樓的空置率自1991年以來首次下降到1%以下。房地產辦公室經紀公司Miki Shoji報告，2018年11月空置率為1.98%，較2017年11月環比下降1.05點，辦公室租金連續55個月同比增長。早前對2018年的預測估計為：對於商業辦公空間來說，這將是疲軟的一年，並會有大量的新辦公樓出現。然而，在2018年，新建辦公樓已難以滿足強大租戶的需求，特別是金融和IT公司。

2018年上半年全日本房地產交易總量為2.1萬億日元，低於2013年和2014年的2—2.6億日元的年度交易量，但較2017年1.8萬億日元的低位有所改善。2018年下半年，40%的交易量集中在東京五大中央商務區，這一數字是2017年上半年的兩倍。2018年海外資金收購總額為3100億日元，不到2017年下半年交易的7200億日元的一半。

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回顧零售業地產市場

 零售業地產市場，特別是東京、大阪、京都的黃金購物區，受旅游人數的激增而繁榮。京都Shijo街旁的零售業地產的租金在過去五年中翻了一番。2017年購物街的客流量為5900萬人，比2015年增長8.3%，這對國內和國際品牌零售商帶來了強大的吸引力。

根據日本房地產研究所的數據，2018年上半年銀座零售業地產平均月租金為2.04萬日元/平方米，比2017年上半年增長42.8%。據世邦魏理仕報道，銀座購物區地下零售業地產的空置率截至2018年第三季度為1.7%，較第一季度下降0.1個百分點，但較2017年第三季度上升了1個百分點。

根據日本房地產協會的數據，Omotesando優質零售業地產的平均資本轉化率約為3%。2018年上半年，地上一層零售業地產的平均月租金為61.81萬日元/平方米，較2017年上半年增長了40.4%。Omotesando大道邊的租金在4.54—6.05萬日元/平方米。

回顧酒店住房市場

新的minpaku短期住宿法從2018年6月起生效，實際上使得Airbnb在全日本各地的大量掛牌信息下架了。如果日本地方政府實施更為嚴格的規定，符合條件的房主每年不得租賃超過180晚。以前在該平台上掛牌的許多房產都不符合新的許可條件。希望利用供應短缺這一機會的公司和投資者正在尋找符合新規定的房產，使得自己全年都可營業。從本質上來說，這意味著共管公寓制度已被淘汰，整個地區的建築都開始被重新正確規劃。

回顧土地市場

 全日本標准地價在2018年同比增長了0.1%，是1991年以來的首次增長，商業地產價格比2017年上漲了1.1%。在蓬勃發展的旅游市場的推動下，增長率在全日本排名前十的城市有一半來自京都市。繼2017年增長13.5%後，京都商業地產價格在2018年上漲16.6%，住宅地產價格上漲了3.6%。全日本地價最昂貴的地點位於東京銀座。東京23個區的住宅地價從2017年增長4.1%後，在2018年增長了5.1%。

土地、基礎設施、運輸和旅游部Chika-Koji發布報告稱，日本、商業地產價格上漲了0.5%，這是自1992年以來的首次增長。從全日本範圍內看，所有用途的土地價格上漲了0.7%，比2017年提高了0.3個百分點，為連續第三年增長。

MLIT關於土地價格的報告顯示，在2018年第二季度，日本主要城市的100個調查地點中有95個地區的土地價格上漲，超越了上一季度91個地點的紀錄。

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翻譯：FERN WANG
排版：KYRA WANG

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

日本國土交通省公布的年度調查顯示，截至7月1日的壹年裏，全國平均土地價格上漲0.1%。這是1991年地產泡沫破滅以來，日本平均地價27年來首度上漲。

另外，上述調查發現，商業用地價格連續第二年上漲，而住宅用地價格下跌速度連續第九年放緩。商用地塊的價格增長依然是日本總體地價的驅動因素。

分用地種類來看，調查顯示：

商用土地價格上漲1.1%，前壹年上漲0.5%，這主要受到旅遊熱潮及城市地區重新開發所帶動，且企業獲利強勁也擴大了對辦公空間的需求。

住宅土地價格下跌0.3%，前壹年跌0.6%。

工業用地價格上漲0.5%，這也是27年來首度上漲，主要受大規模物流設施需求帶動。

分城市來看，調查顯示，東京、大阪、名古屋的平均地價上漲4.2%，漲幅大過前壹年的3.5%。

調查顯示，日本地價上漲，很大程度上是由於強勁的入境旅遊。訪日遊客數量不斷增加，刺激了酒店、商店等用地需求，是推高日本商業地價的主要原因。

據路透社，日本2017年接待的外國遊客數量增長19.3%至2870萬名，為歷史新高。日本希望到2020年日本舉辦夏季奧運會之時吸引4000萬名外國遊客。

此外，路透社援引國土交通省的壹位官員表示，低利率、工資和就業的復蘇有助於地價穩步回升。

在日本的超寬松貨幣政策環境下，日本央行購買國債、負利率等刺激舉措推動長期利率穩步下滑，日本的房貸年利率甚至不到1%。

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土地價格是衡量日本資產價格恢復情況的關鍵指標。此前，1991年日本房地產泡沫破滅後，日本地價經歷了近23年的擠泡沫過程。

0.1%微弱漲幅的背後，是日本樓市泡沫破裂驚心動魄的故事。華爾街見聞此前提及，1985年“廣場協議”簽訂後的10年裏，美元貶值，日元平均每年升值5%以上，無異於給國際資本投資日本的股市和房市壹個穩賺不賠的保險。

“廣場協議”後近5年時間裏，股價每年以30%、地價每年以15%的幅度增長，而同期日本名義GDP的年增幅只有5%左右。泡沫經濟離實體經濟越來越遠，雖然當時日本人均GNP超過美國，但國內高昂的房價使擁有壹套自己的房子變成普通日本國民遙不可及的事。

1990年，日本生產性行業的貸款比重下降到25%，非生產行業的貸款比重卻上升為37%。日本看似繁榮的經濟成了名副其實的空中樓閣，危機壹觸即發。日本政府意識到危機，從89年中期開始提高貼現率並上調利率。從1989年中期直到1991年7月為止，日本央行壹直采用緊縮政策。

貨幣政策的突然轉向，首先刺破了股票市場的泡沫。隨著日元套利空間日益縮小，國際資本開始撤逃。1991年，日本不動產市場開始垮塌，巨大的地產泡沫自東京開始破裂，迅速蔓延至日本全境，地價短期內慘遭腰斬。

至於久旱逢甘霖的日本地產之所以突然復蘇，主要有幾個原因。

首先，是日本經濟連續增長的紀錄創下28年來新高，經濟復蘇是房地產市場復蘇的基礎。其次是東京奧運會的利好因素，使海外投資者將目光投向日本人口凈流入的大城市，並投資當地地產。第三，全球政經局勢動蕩，以日元計價的日本房產自然也成為資金避險的蓄水池。此外，日本房產投資擁有低資金門檻和高租金回報的特點，令眾多海外投資者將其納入選項之中。

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來源：華爾街見聞
責編：Zoe Chan

地價飆漲是構成了17年泰國曼谷房價大幅上揚的關鍵因素，在建築工人成本漲幅不高的情況下，縮小戶型和提高售價成了地產商保障利潤的重要手段。而新土地稅可能會在2019年初頒布將會加快更多土地供給量。

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從17年曼谷市及其周邊房價走勢看，中高價位房源越來越多，相應的小戶型低價位則主要在二手市場上流轉。而主城區捷運沿線房源定價基本在500萬泰銖以上（折合人民幣100萬），當然市場主力消費群體仍主要是價位在200-500萬泰銖之間的房源戶型。

新開盤的樓盤價格不斷向上漲的主要原因是開發商拿地價格在過去1-2年內累計上漲了近30%。而這也是導致曼谷中心城區房價偏高的主要原因，因為為了確保投資回報，地產開發商通常會選擇提高售價來保障利潤空間達到預期目標。當然為了迎合市場消費需求，也會在項目中融入小戶型，比如單位面積不到30平米的單身公寓房。

素帕萊地產表示，儘管面臨行業內部和爭奪客戶壓力，該公司仍維持長期堅持的公司認定的最低標準戶型，沒有開發單位面積低於30平米的公寓樓盤。據悉該公司公寓平均售價在每平70000泰銖，約合12000人民幣。

隨著政府加快捷運線路向主城區意外延伸計畫的實施，中低價位公寓項目逐漸被引到了曼谷和周邊府的交接區域。像價位在200-500萬泰銖左右的中低價位房源基本在捷運延長線，而主城區捷運線房價基本在500萬泰銖起。

如果細心的市民很可能會發現，同區兩個地塊上公寓項目發售時間相差僅1-2年，差價可能就高達30%以上。導致價格飆漲的主要原因就是土地成本，因為這1、2年過來，建築工人成本上漲並不明顯，大約在1.5%左右，但土地價格上漲的幅度高達15-25%。

當然，主城區內還有價格在200-500萬左右的公寓房源出售嗎，答案是有，但只能是二手房。據悉目前市面上這個價位的二手房源佔比大約在20%，很多都是早前幾年的公寓項目，當然也有部分房齡可能在10年以上。

至於土地供給緊張問題，估計將會在2019年初新地稅實施前出現一個高速釋放期。部分屋主為了避免高額的地稅以及主城區生活成本壓力的增加以及周邊基礎設施和交通便利，將會吸引部分老城人向城外搬遷。

來源：泰國中華日報12月09日

責任編輯：Shelly Du

日本國土交通省9月19日公布了截至2017年7月1日的基准地價。數據顯示，日本全國商業用地的地價同比上漲0.5％，連續2年上漲。2016年7月為同比上漲0.005％，曾時隔9年轉為上漲。隨著訪日外國游客增加，城市的店鋪和酒店的用地價格上漲，大城市的再開發也起到拉動作用。東京銀座時隔26年刷新了泡沫經濟時期的地價。因日本央行實施的貨幣寬松政策而產生的資金正在為地價提供支撐，但消解資產通貨緊縮的目標依舊遙遠。

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從日本各個地區的全部用途（商業、工業、住宅）用地來看，三大都市圈上漲1.2％，漲幅提高0.2個百分點。東京圈、大阪圈、名古屋圈均比上年有所上漲。地方圈則降低0.9％，但降幅收窄了0.3個百分點。

商業用地價格上漲的原因主要有兩個。一是預測訪日外國游客增加的動向的擴大。7月份訪日外國游客達到268萬，創歷史新高，4～6月的旅游消費額也實現了單季度超過1萬億日元。漲幅最高是京都市伏見區深草稻荷御前町，漲幅達到29.6%，祇園地區香的專賣店“豐田愛山堂”地價漲幅也達到27.3％。房地產開發商三井不動產在京都的祇園地區周邊開設高檔酒店等，旺盛的旅游需求形成了推動。

另一個原因是城市再開發。日本全國地價最高的地塊是東京銀座2丁目的“明治屋銀座大廈”。每平方米地價達到3890萬日元（約合人民幣229.5萬元），超過了日本處於泡沫經濟時期的1991年的每平米3800萬日元。

東京商業街銀座周邊的寫字樓需求也非常堅挺，通過著眼於東京奧運會的再開發，正陸續建設新的商業設施。美國房地產基金綠橡木地產6月份以超過200億日元的價格獲得了綜合商業設施“GINZA SIX”的8層寫字樓層。商業用地的上漲率東京圈為3.3％、大阪圈4.5％、名古屋圈2.6％，均比上一年有所擴大。

包括負利率政策在內的日本銀行（央行）大規模金融寬松也推動了地價上漲。加上外國投資者的投資動向，資金還流向日本地方，商業用地價格上漲的都道府縣增加到了17個。地方圈的跌幅為0.6％，同比收窄了0.5個百分點。

一方面，日本全國住宅用地價格同比下降0.6％。盡管是連續26年下降，但降幅已經連續8年收窄。日本國土交通省分析認為，“在實際需求上顯示出向好態勢”，認為經濟的緩慢復蘇對地價形成了推動。不過，在日本全國14656個調查地點當中，近6成的住宅用地價比上年下滑。其中，三大都市圈的漲幅為0.4％，基本維持不變，但地方則下跌了1％。城市與地方的兩極化趨勢仍難以消除。

（據日本經濟新聞中文版）