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我前幾期的一篇文章中，曾提到當年我從一位猶太富翁手中購得“霍克大樓”的故事。這件事對我的意義，不僅僅是為我事業發展提供了至關重要的“一桶金”，更讓我在這位猶太富翁那裡學到了一條房地產經營的金科玉律——“Buy one, keep one（買下一棟，守住一棟）”。

我和很多國內來的投資者打過交道，他們有些是我的客戶，有些是我的朋友，我發現過去一些人會有這樣的念頭，即還沒有買房子的時候，就已經在考慮賣房子的事情了。當然咯，房地產作為一種產業投資，兼顧買入賣出，全盤計劃也是無可厚非的。問題在於，他們賣掉房子的理由是什麼？

首先，有的人認為，房產增值再多，總歸是數值上的增加，唯有低價買入後高價賣出套現，拿到“真金白銀”，才算是真正賺錢了。因此，他們對於房地產市場固有的波動規律總是缺乏足夠承受力，往往一見風吹草動，就會迫不及待地把房產賣掉，換來“可靠的”現金後，才能安心。

其次，有些人可能是多種產業的投資者，出於維持“現金流”運轉的考慮，覺得房產持有太多，會“栓死”太多現金資金。因此或不願持有太多房產，或者在別的領域經營遇到問題時，由其是不幸遭遇“金融危機”這樣的大氣候困局時，首先想到的就是賣掉投資房來解決問題。

其三，部分本錢較小的投資者，加之受到中國傳統的“求穩、保守”觀念的影響，奉行“賣掉一棟，才買一棟”的做法。所以他們在購買新的房產之前，會先考慮賣掉原有的房產。

最後，還有一種人，他們無論在哪一個領域內，都只打算做短線的投資。也就是所謂的低價買入，高價拋出；快速買入，快速拋出。這些投資者，在中國的股票或房地產市場上也呼風喚雨過，因此也帶著這一經驗運用到了澳洲的房地產市場中。

而我的“買下一棟，就守住一棟”的房地產持有理論，恰恰與以上這些投資人士的觀念截然相反。

為什麼投資房地產，尤其是在澳大利亞投資房產，無論買入了多少套房產，始終不該賣掉房產，又怎樣能夠做到不賣掉房產呢？

第一，土地的擁有者，永遠是整個時代的最大贏家。人類近200年的歷史告訴我們，自從進入近現代社會以來，整個社會其實就是由三種人群所構成：工人、資本家和地主。雖然今天的工人已經進化到“白領階級”，但不變的是什麼？是一天八小時的工作；是一周五天的周轉；是一年到頭的勤勤懇懇；是一輩子的辛勞；但換來的是無論工資多高多低，反正一失業，就要面臨窘境的結果。資本家呢？當然錢比工人賺得多，可日子過得一定舒服嗎？他要從別人那裡租來地皮開商店、辦企業、開工廠，怎樣籌集成本；怎樣控制支出；怎樣管理雇員，工人只要一天工作8小時，可資本家除了睡覺都要把所有精力都投入到自己的事業中去的，有時還得赤膊上陣。就是這樣還有經營失敗，破產倒閉的風險在等著他，論辛苦可不亞於工人。那麼誰最開心？就是把土地和土地上面的廠房租給資本家的地主了，他不用勞動，無需費心經營，不管旱澇雨晴，只管到時收錢。只是在這個世界上，工人到處可以招工，資本家什麼生意都可以做，唯獨土地是有限的，因此土地的所有者也是有限的，能夠靠土地獲利的才是世上最幸福的人。

第二，回到澳大利亞的環境中，同樣也是這個道理。因為澳大利亞的別墅都是帶土地的，買房子其實就是在買土地，占有房產越多，意味著占有的土地越多。而且澳大利亞的房地產在過去的半個世紀中呈現出穩定的上升趨勢：20世紀60年代，全澳的房產均價為8千澳元/套，80年代上升到8萬/套，90年代達到15萬/套，2000年前後升到30萬/套，如今更是達到了56萬/套（2010年）日後星移鬥轉，世事變遷，但不會改變的是你，或者你的家族後代，作為“澳洲地主”獲得的房產紅利。土地，只有土地，才是最終的“真金白銀”。

第三，房地產在澳洲，不僅可以作為“保值器”，也是一個靈活方便的“現金吐納箱”。這是由兩點決定的。一方面，澳大利亞本地居民的居住習慣培植了穩定的租客市場。根據調查，目前澳洲的永久定居者當中（也就是不包括留學生在內）有30%的人是長期租房生活的，有的甚至是終生租房者。而且和中國人理解的不同，這些長期租客並非都是低收入群體，他們當中不乏收入較高且穩定的中產階級。再加上流動人口的因素，因此租房一定是一種剛性需求，龐大的租客數量撐起了堅強的出租市場。正因為如此，純粹作為投資的房產（非自住房）從出租中所獲得租金收入，可以一定程度解決不少投資人對現金流的擔心。另外，澳洲貸款制度對於民用住宅是最為寬松優待的，這一點區別於其他一些國家（比如中國），許多國內投資者正是對此不甚了解，才缺乏持有房產的信心的。我舉一個例子，根據澳洲銀行的規定，如果購房者所購房產升值了，即可向銀行申請升值部分的80%作為新的貸款，而且申請來的貸款金額，完全可以用到別的行業領域投資上。這個優越性，往往被本地的很多投資人，生意持有者用於成本籌集或資金周轉的利器。所以不要擔心房產會淤塞住你的資金。

第四，我是最反對帶著“投機”的目的來做澳洲的房產投資的。因為要“投機”，所以為了實現利潤最大化，從投入上看，可能要冒資金鏈緊張的風險；從目標上看，可能會冒“所有雞蛋放在一個籃子”裡的風險；此外作為來自國內的炒房者，彙率風險，宏觀經濟風險，都會因為他們“投機炒房”的做法而被大大放大了。再穩定的一個投資行業，也不能保證在一兩年的短暫時間段中，可以穩賺不賠。所以奉勸所有有意投資澳洲房產的人士，千萬不要把它當作賭場，靠擲骰子來博取你的運氣！

其實通過這幾年與國內投資者接觸了解，我發現人們在海外買房的動機已經發生了變化，如今越來越多的國內投資者已不再是人們過去所說的“炒房團”了，因為他們並不是把房產作為買進賣出的一種投機行為，而是更多學會了如我以上所說的長期持有了。因此，要想真正成為一名成功的房地產經營者，一定先要學會“Buy one, keep one”。

 

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“給我一個支點，我就能撬起地球！”這句來自古希腊科學家阿基米德的名言，以其宏偉的氣魄和縝密的科學性，使人們形像地體會到了“杠杆”的意義。

在房地產投資領域內，事實上也存在著撬動“盈利地球”的“神奇”杠杆，不信？那就請看以下一組投資對比：

假定A和B在買房之前都沒有自住房，那麼A只能從房產的增值中獲利，而B卻可以將另兩套房產出租，並用租金抵消利息支出。

想來大家從這個對比中已經能夠看出，房地產投資中的“神奇杠杆”就是銀行貸款。運用好銀行貸款可以解決三大問題：

• 資本不足的問題

一般來說投入越多，產出越大。這個道理人人都懂，可並不是人人都有那麼多錢，如何能小錢辦大事？這就要靠銀行的錢來幫忙。

• 為投資做 “擔保”

銀行是比任何獨立投資人都要專業的投資專家。當它審批是否借貸給買家的時候，一定會用其擁有豐富經驗技術的專家來評估投資項目的可靠性。而一旦 同意借款時，在某種程度上等同於參與到了這個投資當中，這就意味著，銀行對買家的投資取得成功是有信心的。既然那些久富聲譽的澳洲大銀行們能做出這樣的 “保證”，自己還需擔心什麼呢？

• 獲得分散投資的機會，進一步降低投資的風險

但即便如此，我仍舊發現，還是有一部分中國投資者，在澳洲進行房產投資時，不願意利用這麼好的一柄“杠杆”。這主要是基於以下3種情況：

其一，受“無債一身輕”觀念的影響。

中國傳統觀念中謹慎、穩妥一直是占主流地位的，為此負債總是為人們所極力避免的一種行為。不少人一輩子省吃儉用，辛辛苦苦也不願擔上負債的名聲。受這種觀念的影響，一些投資人盡管在財務上完全能夠承受一定的負債度，也不願舉債投資。其實只要資金鏈能夠穩定維持，適當的舉債是投資回報最大化的必要前提。說得極端一點，只要資金鏈沒問題，債務甚至都可以代代傳承下去。

其二，因不熟悉澳洲借貸的運作方式，而不敢去嘗試。

其實,投資人完全可以打消這方面的疑懼，因為，澳大利亞金融服務業是該國的支柱產業之一，在全世界範圍內也享譽彪炳。即使在全球金融危機的“風吹浪打”中，澳大利亞的金融業依舊能做到“我自巋然不動”。經過百年的發展，銀行的借貸機制非常靈活便利，客戶的各種需求都已經被它們考慮在內，更何況還有無數貸款經紀人能夠為投資人提供“一站式”服務，甚至連語言溝通的障礙都可以一並掃除。有這樣好的服務，還有什麼可以擔心的呢？

其三，有些國內朋友誤以為澳洲銀行不可以貸款給海外人士。

其實，澳洲銀行不僅允許貸款給沒有澳洲國籍或永久居留權身份的海外人士，而且它們還特別青睞來自中國的借貸人，因為中國的客戶從來都是信用度很高的。

中國 “四兩撥千斤”的諺語，就讓銀行的貸款，成為我們撥起千斤之利的力量之源吧！

 

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在選擇房地產投資地區的時候，人們往往會被當前某些市場正處於火爆勢頭的地區所吸引，從而大量湧入這些地方。比如澳大利亞的珀斯地區，因為這幾年鐵礦石出口熱而帶動了房市的興盛，於是就有不少投資人把它當作了如今最好的房產投資地。

可是在我看來，這並不是一種合理的投資觀念。正如我一直強調的那樣，房地產是一種長線投資，而不是短期投機行為。因此在選擇去什麼地方投資的時候，必須把這一地區是否具備長期增值優勢當作首先考慮的因素，而不是看當下哪個地方的房地產市場火爆與否。決定長期增值的因素主要是這樣幾個方面：人口規模；開發潛力；居住環境；教育水平等。

• 人口增長潛力

一個地區/城市的人口規模將對該地房地產的發展起決定性作用，因為人口數量才是維系房地產的剛性因素。風景區可以吸引旅行者的大量到來；某些特殊經濟增長點可以在短期內吸引大批投資商和勞工的湧入，但是它們都無法拴住穩定長期的居住者。珀斯因礦業而紅火，昆士蘭州則有風光迤邐的黃金海岸。但在這些背後，我們要看到這樣的數據：昆士蘭州的首府布裡斯班只有162萬人口，而珀斯所在的西澳全州也只有185萬人口。再看墨爾本， 2010年的統計數據顯示，它已擁有近400萬多人口。不僅如此，根據澳大利亞統計局的可靠預測，到2056年，它的人口將會增長到797萬，到那時，它的人口總數將超過悉尼，這就是墨爾本相對於悉尼來說所存在的長期優勢。

此外，澳大利亞的某些城市，因其單一產業結構，決定了其人口規模很大程度上受到產業發展的影響。比如，如果礦業出口受到國際政治經濟形勢變化而波動，那珀斯的房地產業一定會受影響。反之，墨爾本這樣的多元產業發展均衡的城市絕對不會因為個別產業調整而影響到人口規模，它相對更能任憑風吹雨打，我自巋然不動。

• 區域開發潛力

房地產發展固然需要一定的人口規模，但是過於成熟的地區，由於包括土地在內的各種資源日漸稀缺，也會對房地產的發展產生制約。比如澳大利亞最大的城市悉尼，雖然在很多方面都具有領先優勢，但由於它的人口規模相對於它可開發的地區而言，已經處於飽和狀態。而要對老區進行“除舊布新”式的改造，在澳大利亞的國情和法律制約下，成本太高，所以沒有執行的可能性。因此，悉尼的開發潛力已經非常有限了。

反之墨爾本雖然東、南、北三個方向上和悉尼非常近似，也在趨於飽和，但是最大的不同是有西南區這一大片剛剛開始開發的土地。這片土地就是墨爾本吸引大量遷入人口，用於整個城市發展的最大憑依。而且墨爾本的西南地區還具備了以下這些優勢條件，決定了它的發展潛力：

1. 土地資源豐富，房價為東南區一半，升值空間大；
2. 距離CBD最近，距離菲利普灣距離近，位於墨爾本國內和國際機場的中間；
3. 新移民和年輕一代墨爾本人的聚集地點；
4. 墨爾本2030計劃規劃中的人口增長衛星城；
5. 政府重點投資發展的地區。（請見上表）

• 教育出口潛力

留學生的存在，也是構成房地產投資回報的一個重要組成，因此，某一地區的教育出口潛力，也對房地產的繁榮提供了條件。教育出口一直是澳大利亞的支柱產業，目前它吸引了40萬留學生，這其中還有13萬中國學生。而且澳大利亞政府還將繼續推進這一產業的發展。

• 價格增長潛力

澳大利亞房產發展的長期優勢，還在於價格增長的規律性。從過去50年的房地產價格平均增長數據看（1960年代澳洲房價均價為8千澳元，2010年澳洲房價均價為56萬澳元），基本上穩定保持在7至8年價格翻一番的水平。在可預見的將來它仍將保持這種趨勢。因此，這一增長規律也就是投資者在澳大利亞投資的可靠保障。

以上的這些因素，共同構成了買房時必須要考慮的“長期增值優勢”。

 

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