墨尔本 – Page 16

墨尔本房价50万城区在哪？| 澳洲

据澳洲房产网站Domain报道，新数据显示，房产投资者大概花50万澳元就可以在墨尔本诸如克兰本西（Cranbourne West）、克兰本东（Cranbourne East）和克莱德北（Clyde North）的城区作投资。

报道称，距离墨尔本市区40-50公里外有一些价格实惠的房屋正在出售，如克兰本西有一套房售价为42.9万澳元。（墨尔本买房攻略）

对于首次置业者和寻找更多空间的年轻家庭来说，在墨尔本东南地区买房是最具吸引力的选择之一。独立财产评估和咨询公司Herron Todd White 表示，该地区正在快速发展中，政府正计划在此处建新学校、公路和公共交通设施。此外，墨尔本西部也是供入门级买家选择的一个好地方。

研究还显示，人们有机会花50万澳元左右在墨尔本的塔内特（Tarneit）、温德姆淡水河谷（Wyndham Vale）和华勒比（Werribee）等类似城区买一块地来建房。然而，与一年前相比，尽管建筑成本保持相对稳定，但土地价格略有上涨。”因此，与2016年相比，买家的购买力略有下降。

房产经纪公司Barry Plant的负责人哈茲莫斯（James Hatzimoisis）也同意，入门级房屋的价格正在上涨。他指出，墨尔本外城区一套占地500-600平方米的4卧室住房售价大概在50-60万澳元之间。

Herron Todd White认为，在城区或城区中部花50万买一套独立屋是不太可能的，但你可以在这个价位内买一套公寓。

（据澳洲新快网）

2017前半年樓市再創紀錄 | 澳洲

為了趕在房價漲幅放緩之前出手，許多業主都在近期將房屋掛牌出售，因此最近壹段時間墨爾本和悉尼在售房產數量達到了兩年來的巔峰。

悉尼墨市雙創新高

Domain的數據顯示，今年上半年，悉尼共有16,370套房屋掛牌拍賣，而2016年同期的數字僅為12,708，同比增長29%，比2015年的15,486套增長5.7%。墨爾本的情況也相去不遠，共有18,175套在今年上半年掛牌拍賣，相比去年同期的16,083套增長13%，比2015年同期的16,486套增長10.2%。

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2017前半年樓市再創紀錄 | 澳洲 — 最近壹段時間墨爾本和悉尼在售房產數量達到了兩年來的巔峰

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匯豐：未來壹年半房價或腰斬

從去年以來，準備放售拍賣的物業數字壹直增長，部分原因在於2016 年初的房市表現不佳。經歷了2015 年最後壹個季度出人意料的慘淡之後，許多買家在第二年初都選擇靜觀其變，導致當時的兩大首府城市房價下跌，平均拍賣清盤率從當年9月季度的73.4%跌至62.1%。

上周，匯豐銀行預測未來18個月中，全國房價漲幅將遭遇腰斬，使得許多賣家開始未雨綢謬，在房市低迷之前將名下房屋脫手。

目前的數據顯示投資者的胃口也在縮減。5月，由於各大銀行紛紛收緊放貸條件，物業投資貸款增幅創下9個月新低。

多重因素

Domain首席經濟學家Andrew Wilson表示：“今年，墨爾本和悉尼兩個城市的房地產都迎來了春天。隨著去年利率降低，房市迎來了反彈，去年年底市場非常強勁，但也可能已經達到頂峰了。”

入市物業數量增加的壹個原因是，利率的降低並沒有像兩年前那洋擴大買家的需求。2015年2月和5月，澳儲行兩次降息之後，利率為2%，去年5月和8月又兩次降息，將現金利率降到1.5%。無疑都大大刺激了買家的胃口。

此外，季節性的數據和新州維州本月降低印花稅、首次置業者豁免的措施，都讓手握可負擔房屋的賣家作出了出售的準備。

CoreLogic研究員Cameron Kusher稱：“針對首次置業者的低價房屋可能現在就會進入市場了。”該公司數據也證明，更多賣家希望進入市場。悉尼新掛牌出售房屋數量較去年增長16.4% ，墨爾本6.8%，但比起2015年還是略有不及。

Kusher 稱：“新掛牌的房屋數量上升，尤其是悉尼和墨爾本，可能證明了賣家急於進入市場，已經接近或者達到了高峰期。賣家希望在春季之前進入市場，因為春季房市通常不太景氣。

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（據澳洲新快網）

看房當天交易中國買家火速買下墨爾本大宅 | 澳洲

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看房當天交易中國買家火速買下墨市大宅 | 澳洲 — 墨爾本St Ives區Derby St 8號獨立屋打破塵封3年之久住宅售價紀錄（澳洲房產網站realestate圖片）

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上周，墨爾本St Ives區壹棟獨立屋以320萬澳元高價達成交易，打破當地塵封3年之久住宅售價紀錄。更令人更加驚訝的是，拿下房產的中國買家交易當天上午才第壹次看房。

據澳洲房產網站realestate報道，7月14日周五，墨爾本St Ives區Derby St 8號4居獨立屋成功取得交易，售價高達320萬澳元，超出區域此前住宅售價最高紀錄137萬澳元。拿下房產的中國買家在周五上午才首次看房，當天晚上8點即簽署協議完成交易。

地產中介Andrew Furlong透露，這名買家當時已經買好了回中國的機票，因此加快了整個購房流程。買家計劃在晚些時候帶著年幼的孩子搬來墨爾本居住。

據悉，Derby St 8號房產占地948平米，從掛牌至交易僅用了10天時間。房產賣家Claire Pearson的兩個兒子在今年早些時候搬出家門，她自己打算搬至North Turramurra區居住，對於房產能夠如此迅速賣出感到既驚訝又高興。Claire Pearson在1997年買下相關房產，當時交易價格僅為38萬澳元。買下房產3年後，Claire Pearson將房產推倒重建。至今過去17年時間，房產狀態保持良好。

Andrew Furlong表示如果房產臨近火車站，價格會更高。目前，早高峰期間從當地搭乘快速公交至市中心大概需要花費45分鐘時間。St Ives區高端房產，包括新建房產以及翻新房產等供應較為稀缺。房產掛牌短短10天內，約有43組買家團體前來看房，其中12組買家給出報價。感興趣的買家大部分來自墨爾本東區，還有不少是已在St Ives區買房並打算再給孩子買套房的中國買家。

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（據澳洲新快網）

墨爾本房價增長速度漸超悉尼 | 澳洲

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據《澳洲人報》報道，房產數據研究機構CoreLogic指出，由於墨爾本州際移民人數增多，且房價相對較能負擔，該市的房價增長速度正在超越悉尼。

CoreLogic的周數據顯示，過去壹周，墨爾本的房價上漲了1.4%，超過了悉尼的0.7%。另外，過去壹個月，墨爾本的房價增長了5%，過去12個月則增長了16.8%，分別超過悉尼的3.1%和13.6%。但從中位房價方面看，墨爾本的價格相對較低壹些，為71萬澳元，悉尼則達到了95萬澳元。

CoreLogic的研究主管庫什（Cameron Kusher ）表示，維州州際移民人數不斷增多，但新州情況相反，在不斷減少。雖然兩個州仍在經濟方面都有較強發展，且就業前景較佳。但許多人仍選擇了墨爾本，因為他們認為在這裏的置業機會比悉尼大。壹直以來，悉尼的房市發展都超過墨爾本，但在過去的壹至兩個月，墨爾本已經開始反超悉尼。目前，各大銀行按照監管機構要求收緊了投資者借貸政策，而投資者在新州的活躍程度超過維州，因此銀行的調整措施對於悉尼的影響程度要大於墨爾本。

CoreLogic方面上周表示，澳洲所有首府城市的房價在過去20個財年中，僅有兩次出現下降。

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（據澳洲新快網）

悉墨兩室房屋掛單拍賣數激增！房價放緩前業主急於脫手 | 澳洲

最新數據顯示，悉尼和墨爾本今年上半年房屋掛單拍賣數量分別同比上漲29%和13%，較兩年前激增，有許多業主急於在房價增長放緩周期來臨前脫手。

房屋掛單拍賣數激增

權威地產數據機構Domain集團公布的最新數據顯示，2017年上半年，悉尼共有16370套房屋掛單拍賣，較去年同期的12708套上漲29%，較2015年同期的15486套拍賣房屋增長5.7%。墨爾本的情況也與悉尼相似，2017年上半年，共有18175套房屋掛單拍賣，較去年同期的16083套增長13%，較2015年同期增長10.2%。

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今年上半年與2016年上半年之間房屋掛單拍賣數量差距之大，有一部分原因是因為2016年初澳洲房屋拍賣市場過於安靜。當時，房產投資者們還未從2015年底悉尼和墨爾本這兩大城市房價突然下滑的衝擊中走出，紛紛推遲了掛單拍賣的日期，拍賣清盤率也從73.4%下滑到了62.1%。因此，今年房屋掛單拍賣數量的上升，可以解釋成是2016年內謹慎行事的房屋賣家又開始行動了起來。

上周，彙豐銀行（HSBC）預計，澳洲房屋價格增長的速度或在未來18個月內減半。這洋看來，市場上掛單拍賣的房屋的增長預計可能會開始放緩。

此外，權威地產數據機構CoreLogic調研人員Cameron Kusher指出，現在會有更多針對首次置業者的低價房產進入市場。CoreLogic公布的數據顯示，目前市場上有越來越多的房屋所有者在嘗試出售房產——悉尼和墨爾本的新增房屋掛單數量在去年分別上漲了16.4%和6.8%，但也都不及2015年強勁。

Kusher稱，悉尼和墨爾本新增房屋掛單數量的激增，很有可能是一些業主急於趕在房市接近峰值前出手；今年春季澳洲的房市可能會更為疲軟。

房產投資者“胃口”變小？

此外，最近有數據顯示，房產投資者的“胃口”好像有些變淡了。本周二，澳洲統計局（ABS）公布的官方數據顯示，投資房貸款占總貸款比例為45.8%，已連續數月下行；而在今年1月時，有超過一半的貸款都是投資房貸款。

其中，新州和維州這兩大城市的投資者貸款更是出現了明顯下滑。

“低息”的吸引力降低，銀行開啟“加息”

除此之外，目前澳洲的低息環境對於購房者的吸引力不像兩年前般強勁，這也是導致近期房屋拍賣掛單數量上漲的另外一個原因。2015年和2016年，澳聯儲都曾兩次降息，將澳洲的現金利率下調至1.5%的歷史最低位。但自去年8月澳聯儲降息後，已連續十一個月維持利率不變。

雖然澳聯儲將現金利率維穩不變，但各大銀行卻已經開啟了幾輪加息，主要是針對受到許多房產投資者歡迎的僅還息貸款。目前投資房息本貸款與僅還息貸款之間的利率差已經擴大到45-60個基點。

Domain集團首席經濟學家Andrew Wilson指出，今年以來有許多人都急於進入墨爾本和悉尼的房地產市場。澳洲的房地產市場受到去年兩次降息影響出現了一波反彈，以至於去年底澳洲的房市頗為強勁，但這讓人開始懷疑房市是否已經達到高峰期。

房屋市場上出售的房屋供給增加，可能意味著澳洲整體房市的勢頭不再如一年前般強勁，房產出售者希望在市場放緩前趕緊脫手，同時也是為了抵御未來針對投資者借款政策的進一步調整。

（據金錢抱）

下半年中國投資者對墨爾本房市需求將下降 | 澳洲

據《先鋒太陽報》報道，由於墨爾本房市需要調整以適應市場條件變化，因此未來6個月，在房市再次回溫之前，中國買家對該市房產的需求將會下降。

房屋信息網站Investorist的創辦人伊利斯（Jon Ellis）表示，維州取消了期房印花稅優惠，再加上銀行收緊借貸政策，因此中國買家對該市房市需求下降。

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下半年中國投資者對墨爾本房市需求將下降 | 澳洲 — 由於墨爾本房市需要調整以適應市場條件變化，因此未來6個月，在房市再次回溫之前，中國買家對該市房產的需求將會下降

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Investorist針對120位中國房產經紀人進行調查，並發布了《2017中國國際房地產前景報告》（China 2017 International Property Outlook）。受訪的經紀人在2016年共售出了1.054萬套單元房。其中有83位經紀人目前正在澳洲銷售房產，但只有47位認為他們接下來12個月還會繼續在澳洲售房。

伊利斯表示，由於政府取消了期房印花稅優惠，因此墨爾本房市受到的打擊最大的，但他認為，該市的房市最終會回溫，並且仍會是最受歡迎的城市。

他指出，影響中國買家到澳洲購房的最大因素是教育。而維州有全澳最好的教育機構，包括墨爾本大學（University of Melbourne）、莫納什大學（Monash University）等，都在海外享有很高榮譽。第二個影響因素則是移民，而墨爾本曾被評為全球最宜居城市。

但是，墨爾本也面臨著來自其它的國際中心的競爭，包括曼徹斯特、邁阿密、加利福尼亞等都是受中國投資者歡迎的熱門地區。而在澳洲本國，墨爾本和悉尼兩市的差距則會進壹步擴大。

該報告指出，在2016年，墨爾本、悉尼和布裏斯班（Brisbane）三市的期房交易量占據了整個澳洲的90%。

（據澳洲新快網）

期房貸款難度加大！買房前務必搞清楚的四大問題 | 澳洲

內容摘要

銀行在審批墨爾本和布裡斯班的期房貸款時非常保守
約有80%的中國購房者已經無法結清購房款項
目前仍可從非銀行和私人借貸機構獲得貸款，但利率大幅提高

我在3月時曾談到抵押貸款購買單間公寓非常困難，尤其是期房。【貸款購買澳大利亞期房：你需要知道的殘酷事實】

Aussie Home Real Estate聯席董事Li Ming向《澳洲人報》（The Australian）透露，自那時起，約有80%的中國購房者已經無法結清購房款項。

主要問題在於，由於新出台的借貸政策非常嚴格，因此，外國投資者沒有資格申請抵押貸款。

銀行認為，布裡斯班和墨爾本中央商務區未來房價下跌的風險最高，因此，對於貸款申請的審批非常謹慎。

雖然目前許多中國投資者正在嘗試將結算期延長12個月，但也有一些中國投資者正在嘗試徹底解除合同，並轉售公寓。

然而，轉售公寓本身也有困難，那麼有沒有第三種選擇呢？是否仍有可能獲得貸款，並完成期房的購買呢？

是什麼引發了這場完美風暴？

我們不過多分析宏觀經濟狀況，而是從兩方面來看待這一問題。

一方面，中國政府正在打擊資本外流，其中大部分資金正是流向（顯然）包括澳大利亞在內的海外房地產市場。

另一方面，澳大利亞政府不得不嘗試放緩海外投資，從而迫使銀行限制其借貸政策並提高稅收。

基本上，如果你在過去6到12個月內購買了期房的話，將無法申請抵押貸款，除非結算期還有3個月。

此前，如果結算期還有18個月的話，也會有借貸機構考慮你的申請！

這一政策上的變化清楚表明，銀行變得越來越擔心未來的房產估值。

如果銀行拒絕我的貸款申請怎麼辦？

除了主要的澳大利亞銀行和借貸機構之外，非銀行借貸機構可以提供幫助。

不過，利率通常高達8%，並且會向你收取高額開戶費。

你也只能申請相當於房產價值70%的貸款。

私人借貸機構的年利率通常為12%，但可以考慮特殊情況，如果你擁有海外收入或者職業特殊的話，這點非常重要。

這一類型的貸款通常為短期貸款（一般為1至3年），不過，如果你能找到合適的借貸機構的話，也可能申請到30年的長期貸款。

最重要的是，貸款受限的原因在於，大部分借貸機構的運營都受澳大利亞審慎監管局（APRA）的監管。

它們必須遵守特定的風險限制，以便將其貸款額保持在控制範圍之內，因此，它們只將特定量的資金投放到期房抵押貸款中。

如果這部分資金用光，申請就很容易被拒絕。

這就是現在的普遍情況！

轉售我的期房如何？

如果你已經支付了10%的訂金，但現在發現自己不符合貸款條件的話，轉售期房絕對是一個在法律上切實可行的選擇。

如果時機把握得好的話，你甚至還能賺上一筆。

不過，這並不意味著這是一個輕松的選擇！

首先，你簽訂的合同可能有轉售限制，因此，務必確保與律師商議，避免違反這些條件。

其次，你必須切記，你將會與開發商形成競爭，因為開發商仍在出售剩余房源（雖然通常是由房地產經紀商而非開發商自己操作的）。

最後，你將需要負擔資本利得稅（CGT）、印花稅和房地產經紀商中介費。

仍考慮購買期房嗎？

作為中國投資者，你可能會考慮購買標准住宅（房產）。

你將能夠向更多借貸機構貸款，並且有資格申請更具競爭力的利率。

期房和高密度住宅的估值通常較低，因此，如果你仍然希望走這條路的話，務必確保你手中有額外的資金能夠填補差額。

最後，務必向抵押貸款經紀商咨詢，與其探討你的情況以及你的投資計劃。

確保向專業的外國投資者和期房房產經紀商咨詢。

向恰當的借貸機構提供令人信服的證明，是通過貸款審批的關鍵。

關於Home Loan Experts

Home Loan Experts是澳大利亞領先的專業抵押貸款經紀商。該經紀商由董事總經理Otto Dargan於2006年創立，專注於無保證金、特殊職業、非居民和不良信用貸款，以及首次購房者、投資者和專業人士折扣業務。Home Loan Experts的貸款額超過10億美元，並榮獲多項行業和客戶大獎，包括2014年十大獨立經紀商、2015年“最佳客戶服務”類獎項、2016年企業進步獎以及2015年澳大利亞經紀商獎“年度（非專營）優秀經紀商”。

澳洲房貸中介Home Loan Experts常務董事Otto Dargan專欄全集

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學生住宿市場火熱開發商出奇招提供寵物 | 澳洲

據《澳洲金融評論報》報道，隨著澳學生住宿市場火熱，開發商之間的競爭也愈演愈烈。壹些諸如Atira（壹家由高盛集團和上市公司 Blue Sky Alternative Investments合資建立的企業）集團紛紛以提供不同服務來贏得競爭優勢，Atira甚至向每套物業引入寵物狗，旨在為學生建立壹個溫馨和更貼近自己原來家庭生活的環境。

據稱，澳洲現有4萬套新學生宿舍樓處在在建設或開發初期階段。越來越多像Iglu、StudentOne和Scape Student Living的開發商正想從不斷增長的國際學生人數中分得壹杯羹，而另有壹些諸如Atira的運營商更是技高壹籌，選擇給宿舍樓提供娛樂設施、咨詢服務、語言教學和寵物。

Atira新任CEO斯林斯貝（Andrea Slingsby）表示，國際學生人數的增多加大學生宿舍樓的需求，而這可以給開發商帶來盈利。“這個行業競爭十分激烈，運營商將需要明確定位自己。Atira推出學生體驗項目，這項項目給學生帶來更高層次的關懷以及和所有學生參與互動。”

斯林斯貝表示，從其中壹項體驗結果來看，80%的學生在家養有寵物。“我們發現，學生看到小狗時心情即刻得到放松。這些小狗給人們帶來的好處遠超乎我們的預期。”

Savills的學生住宿專家紐蘭（Conal Newland）稱，他沒發現學生宿舍樓出現供過於求的跡象。他正密切關註布裏斯班和墨爾本學生住宿市場的發展。他預計未來兩年，布裏斯班的學生宿舍樓將出現大量供應，而墨爾本將出現新壹輪的宿舍樓供應。

斯林斯貝也表示不擔心供過於求的問題。她稱：“在美國和英國等成熟市場特制學生公寓的滲透率遠高於澳洲，這也驗證了現有宿舍樓還供應不足。”

（據澳洲新快網）

悉、墨兩市房價回彈增長步伐放緩 | 澳洲

據《澳洲金融評論報》報道，5月份，澳洲各主要首府城市的房市發展放緩，到了6月份，房價出現回升，其中，悉尼房價回彈2.2%，但這並不意味著房價會重新出現快速增長的跡象。

根據 Corelogic的6月房屋價格指數（June Hedonic Home Value Index）顯示，雖然6月份所有首府城市的房價總體上升1.8%，但第二季度的房價增長速度仍是2015年以來最緩慢的。這其中的部分原因為悉尼5月份的房價下降了1.3%以及墨爾本下降了1.7%。據了解，5月份，所有首府城市的總體房價下降了1.1%。

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