Tag: 多伦多房产

在海外置業時，選擇一個有合適資歷和經驗的專業人士非常重要。在加拿大多倫多市的房地產市場，一個合格的房地產經紀人由國家、省和地方各級委員會共同監管。

並非所有的地產銷售人員都是平等的，並非每一個持牌的銷售或代理都是“房地產經紀人”（REALTOR）。一個人要自稱是房地產經紀人，他/她一定要是加拿大房地產協會（CREA）的成員。因此，多倫多房地產經紀人應具有以下特點：

• 致力於履行房地產經紀人准則（REALTOR Code）——這是所有從業者行為和優質服務的公認標准。
• 要熟悉房地產行業的發展，例如，經紀人應能為你提供的信息、價格比較、鄰裡動態和信息，及市場狀況等。
• 能通過各種渠道，如課程、研討會、會議等，積極地更新自己的知識。
• 能訪問MLS和多倫多地產局（TREB）系統。

在大多倫多地區工作的房地產經紀人不僅要求是安大略省房地產理事會（RECO）成員，還要求是一個或多個地方委員會——如多倫多地產局中的一員。

優秀的經紀人應與客戶及其他領域的專業人士形成更廣泛的關系網

以上是基本要求，一名優秀的多倫多房地產經紀人還需要具備以下特點：

做一個好的傾聽者和溝通者——優秀的經紀人必須會聽。其實上，在和客戶的第一次見面中，經紀人的主要任務是通過向客戶提出多種開放式問題，找出並記錄他們的需求和目標，盡可能多地收集信息。他們為什麼賣房？他們為什麼要尋找一個新家？這些及其它更多的問題，對經紀人開始著手工作至關重要。在關系更進一步前，經紀人必須與客戶建立一定的信任水平。

有當地知識和一般專業知識——最好的經紀人對各個市場和當地社區都了如指掌。因此，無論你是要找特定的學區房，還是想在靠近餐飲和夜生活區、公園和娛樂設施、購物和交通方便的地方買房，經紀人都能提供幫助。

有談判專長——無論你是購買或出售第一個房子或第三個房子，優秀的經紀人有很多的經驗和談判技巧可以派上用場。有時候談判會變得困難或復雜，有時候可能會有來來回回的討價還價。優秀的經紀人從不輕易被情緒所左右或讓情緒影響自己的判斷，他們關注的焦點應是手頭的工作，幫助客戶獲得最好的結果。一個優秀的經紀人知道何時簽單，何時等待。他們知道在發出要約後有多大的還價空間，知道達成最好交易的其它路徑。

有法律和合同專長——買房或賣房是一個復雜的過程，其中很多財務和法律義務一般的購房者很難顧及到。一個房地產經紀人受過相關教育、具有專業知識，熟悉房產交易中所有的義務和要求，確保你不會觸犯法律或簽署一個糟糕的協議。

置身於強大的專業網絡中——優秀的經紀人不僅應與同行建立好的關系網，形成合作關系，促進房源收索和房屋買賣；他們還應與客戶及其他領域的專業人士形成更廣泛的關系網。一般來說，他們應與不同的團隊合作，如專業設計人員、專業攝影師、律師、承包商、貸款者、搬家人員、驗房師、評估師、金融和保險業專業人士，及更多的優秀團隊。經紀人應該與所有這些專業人士建立關系，並經常充當“禮賓”的角色，給你推薦合格可靠的人選。你應該在任何有需要的時候——不僅限於買賣房屋時，聯系這些專業人士。

提供量身定制的掛牌前後營銷——優秀的經紀人應該有一個非常強大的營銷計劃。這應包括若干不同的組成部分。他們應該有一個掛牌前計劃，將消息傳播出去，並建立起期待。一旦房屋掛牌後，他們應該有一個掛牌後計劃。該計劃不僅要包括MLS營銷，還要有傳統的營銷方法，如開放參觀、銷售招牌、平面廣告等。如今，幾乎所有的購房者都在網絡上開始搜索房源，經紀人必須有一個強大的網絡形像，如一個負責任的網站，還必須在社交媒體上積極亮相和具有相關宣傳意識。最重要的是，營銷計劃必須針對房屋和客戶類型。例如，許多高端物業的賣家和買家喜歡隱秘的私人看房而不是開放參觀。因此，房地產經紀人必須能夠適應，針對這些獨特的情況和客戶調整服務。

設定可行的目標——當涉及到給物業定價時，好的經紀人應該幫助你設定可行的目標。如果掛牌價格過高，將嚇跑所有買家，這時掛牌價需適當下調，最終的售價可能會低於一開始就定價正確的情況。

節省客戶時間——如今，大多數人都很忙，早九晚五的工作、上下班通勤、各種活動、家庭責任——如照顧一家老小、兼職或回學校充電等。除此之外，您再試著跟進整個買房過程：將房屋准備好，處理承包、攝影、掛牌、營銷和廣告、開放房屋等一切事宜，不方便時也要帶人看房——甚至要請假，談判，找到一個好律師等，足以讓你忙昏頭。當你在為生活所忙碌時，優秀的經紀人完全有能力搞定所有的這些甚至更多的事情。

 

Amin Purshottam專欄全集：

Amin Purshottam引領你明智投資多倫多房產

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奧克維爾（Oakville）南鄰安大略湖，是位於多倫多西部的一個風景優美的小城。由於距離多倫多市中心只有30多公裡的路程，在多倫多上班的人士，可經QEW或者403高速直接驅車前往，也可以坐Go Train的輕軌列車來回，大約半小時就能到達，因此歷來受到當地白領階層和富裕人士的喜愛。

近年來，隨著多倫多華人移民的逐步增加，原先大部分華人新移民的定居點，諸如世嘉堡、北約克和列治文山等地區的族裔結構正迅速改變，房價也在經歷了多年的快速攀升後，讓有些朋友們覺得心有不甘了。相比起來，奧克維爾由於其出色的基礎教育和相對較低的房價，正日益受到華人朋友們的青睞。奧克維爾在今年MoneySense雜志公布的加拿大最佳居住城市中，排名第六，在加拿大最佳養育孩子城市和加拿大最富裕城市中都排名第四，是大多倫多地區的一顆璀璨明珠。接下來，就讓我把奧克維爾的兩大優勢細細道來。

優秀的公立中學

18萬人口的奧克維爾，基礎教育非常發達，整個地區擁有9所私立小學、3所私立中學、和兩所12年一貫制私校。其中既有名聲在外的百年老校Appleby College，也有不被我們所熟悉的好私校，譬如St. Mildred’s-Lightbourn 女校和MacLachlan College。

奧克維爾的公立學校共30所，其中小學24所，中學6所，六所公立中學都很出色，這也是許多華人朋友搬來奧克維爾的一個重要原因。

6所公校中最年輕的當屬Garth Webb中學，成立於2012年，雖然建校時間短，但在今年的菲莎排名中還是取得了72的好成績。去年奧克維爾排名最高的Iroquois Ridge今年排名第22，去年排名21的Abbey Park，今年排名第7；老牌名校Oakville Trafalgar成績也很理想，排名第9。不管是最新排名還是過去5年的平均排名，全部六所公校都進入前80，體現了本地一貫優秀的教育水准。

下圖按過去5年的排名順序做了彙總，從結果看，非常有趣的是，這個排序嚴格地吻合每所學校所對應的家庭收入排序。

奧克維爾公立中學的5年排名

溫和的房價

奧克維爾的房價和多倫多其它區域類似，呈現著穩步上升的趨勢，總體漲幅還是比較合理的，為新進入者提供了比較好的購入機會。

這裡以獨立屋在各區域的價格變化來觀察各區域價格走勢，參照多倫多地產局（MLS）的獨立屋Benchmark價格（基准價格），此數據比平均價格更能說明各區域間相對價格差異。

從數據上看，從2012年至今的三年多時間裡，漲幅最大的是列治文山和萬錦的獨立屋，分別達到32.9%和31.4%，其次是多倫多的C14區、密西沙加和C13區，為24.8%、23.7%和23.2%，奧克維爾漲幅最小為20.1%。

2012年以來大多倫多各區的獨立屋價格漲幅 2012年以來大多倫多各區的獨立屋基准價格變化趨勢

上圖是各區域的獨立屋價格走勢圖，紅色線條代表奧克維爾。總體來看，多倫多C14、C13區的獨立屋價格依舊遠遠領先，密西沙加的獨立屋基准價雖然最低，但漲幅超過C13區，奧克維爾和萬錦則互換了位置。在2012年，列治文山、萬錦的獨立屋價格和奧克維爾還相差不大，但從2014年開始，漲幅則明顯超過奧克維爾，以同樣的獨立屋基准價格衡量，目前列治文山高出奧克維爾約14%，萬錦高出奧克維爾約6%。

當然，各位可能會從以上數據得出不同看法，打算買房的朋友覺得開心，而已經置業的朋友又可能覺得升值不快、心有不甘。但換個角度思考，恰恰因為如此，富裕而教育資源發達的奧克維爾才具備了良好的抗風險能力，隨著華人朋友的不斷遷入，未來的升值空間還是非常值得期待的。

筆者心得

我本人也曾居住在北約克，後來搬到奧克維爾的主要原因也是被其合理的房價和優秀的學校所吸引。另外，整個城市所散發出來的那種寧靜、友好和優雅的氣質，特別打動我。每到夏天傍晚，夕陽西下，踩著灑落在林蔭小徑上的落日余暉，一路漫步來到美麗、靜謐的安大略湖邊，那是一件多麼愜意的事啊！

（學校排名數據來自於安省菲莎排名報告，由於本年度菲莎報告未公布家庭收入數據，本文采用了上一年報告中的數據；房產數據來自於多倫多地產局MLS）

 

蔣蓓專欄全集

 

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在外國人購買房產方面，加拿大的政策相對開明。大多數情況下，這是一個簡單的過程。無論是用於生活還是投資，多倫多房地產是全球最具吸引力的市場之一。從法律的角度來看，在多倫多置業的外國人享有和加拿大居民同等的財產所有權。

如果你計劃每年在加拿大居住少於6個月的時間，你就被認定為非居民，但你仍可開一個銀行賬戶和置購房產。如果你在加拿大停留的時間長達6個月或以上，則必須申請移民身份。外國人在多倫多置業時，沒有購房數量和類型等方面的限制。外國人可以自由地擁有自己的房產及在裡面生活，或者把房產租出去創收，或者當他們選擇將房產傳給繼承人或受益人時而出售房產，不受任何限制。外國人同樣有資格申請貸款購買房產，但貸款必須是由加拿大專業的金融機構或抵押貸款機構發放。

外國人應與有信譽的房地產經紀人合作。而選定的房地產經紀人應與買方合作，以了解客戶到底在尋找什麼類型的房產，並有能力代表客戶去尋找房源。通常，買方無需支付房地產產經紀人費用，因為房地產賣方或開發商會補償房地產經紀人。不過，在購房過程中，也會產生一些需要買方支付的費用。這些包括但不限於：

1. 律師費
2. 房產檢查費
3. 土地轉讓稅
4. 其他交易成本

在某些案例中，房地產經紀人要同時代表買方和賣方。在這種情況下，房地產經紀人必須預先向雙方披露這一事實，避免任何利益衝突。當與房地產經紀人合作時，外國客戶必須與其簽署一份買方代表協議，這意味著客戶只與該房地產經紀人合作。外國買家也需要一位加拿大律師的服務，房地產經紀人應該能從他們的專業領域推薦一位好律師。

實際的購房方式可有以下幾種：

1. 國外買家親自來多倫多。這始終是首選方法，這樣買方能夠親自看房和簽署文件。

2. 本次購買可以通過代表外國買家的授權委托方式進行。但授權書應由加拿大律師或當地的加拿大使館、加拿大領事館來安排。

3. 購買也可通過使用各種紙張和電子的組合方法直接進行，包括傳真、快遞、電話、Skype和FaceTime，這樣買方不必親自來加拿大簽署文件。

總的來說，外國買家在多倫多置業的實際過程遵循以下步驟：

1. 國外買家找一個好信譽的房地產經紀人合作。

2. 買方與房地產經紀人討論想購房的一種或幾種房產類型。

3. 然後，房地產經紀人搜索符合買方要求的房產類型。

4. 一旦買方滿意房地產經紀人鎖定的房產，買方和房地產經紀人可以進一步簽下書面買方代理協議，明確該房地產經紀人專門為買方服務及買方有意購買的房產類型。

5. 買方房地產經紀人提出了一個價格範圍建議，由買方決定報價呈現給賣方。

6. 接著，買方房地產經紀人將所有必須的信息收集起來整理到報價中，並提交給賣方的房地產經紀人。

7. 買方房地產經紀人與各位賣家及他們的房地產經紀人談判，商定賣方能夠接受的價格和條件/條款。

8. 一旦條款達成一致，雙方均已簽署最終報價，買方房地產經紀人則將所有與交易相關的文件轉發給買房代表律師，賣方經紀人則將所有與交易相關的文件轉發給賣房代表律師。買方律師與賣方律師合作，檢查房產所有權，剩余問題都解決後，就到市政當局進行交易登記。

9. 雙方律師就所有銷售條款達成一致後，完成注冊和關閉交易。最後，買方獲得房產所有權和鑰匙。

必須指出的是，在大多數加拿大房產交易中，買方通常需要兩場、在某些情況下甚至三場的房屋檢驗。第一次在報價後進行，檢查房產是否有需要解決的問題。如有，應該有協議規定賣方會解決問題。某些問題必須在房產出售前解決，否則貸款人（如有）不會為交易提供貸款，房產保險公司也不會為房產提供保險。接下來的檢查發生在問題解決後，交易關閉前。通常，買方在報價時需支付至少相當於購房款10%的押金給賣方，以向賣方表明買方誠意。

 

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在加拿大買房有一筆開銷不能忽視，那就是土地轉讓稅。您需要繳納多少稅完全取決於您購買房屋的價值，價值越高當然需要負擔的土地轉讓稅也越高。當然對於初次買房的購房者，政府也有特殊的“福利”。接下來我們就來看看這個稅它到底怎麼算。

自2008年2月1日起，安省及多倫多土地轉讓稅按下表比例執行：

同樣為了方便計算您還可以采用如下計算方式 （假設您買的加拿大房產最終價值為$ A ）：

在初步了解土地轉讓稅的收取比例，不至一頭霧水的情況下，要是您還想更偷懶一些，可以登錄 http://www.landtransfertax.com/ 選擇區域再直接輸入您的房產價值，系統會自動計算得出結果，您便能一目了然地得知安省和多倫多土地轉讓稅分別為多少了。

讓我們舉個實際的例子，假設您購買的房屋價值$500,000。

如果您在多倫多以外的安省地區購買，那麼您要繳納的土地轉讓稅為：

1. Ontario Land Transfer Tax 安省土地轉讓稅

0.5% * $55,000 = $275

1.0% * ($250,000 – $55,000) = $1950

1.5% *($400,000 – $250,000) = $2250

2.0% * ($500,000 – $400,000) = $2000

總計= $275 + $1950 + $2250 + $2000 = $6,475

或者 $500,000 *2.0% – $3,525 = $6,475

如果您在多倫多地區購買，那麼您要繳納的土地轉讓稅需要加上兩部分：

2. Toronto Land Transfer Tax 多倫多土地轉讓稅

0.5% * $55,000 = $275

1.0% * ($400,000 – $55,000) = $3450

2.0%* ($500,000 – $400,000) = $2000

總計= $275 + $3450 + $2000 = $5,725

或者 $500,000 *2.0% – $4,275 = $5,725

3. 因此您一共要交的費用為=$6,475 + $5,725 = $12,200

如果您是已滿十八歲的首次買房者，那麼只要您滿足以下條件就能獲得最高$2,000的安省返還稅款，要是在多倫多買房的話那麼您還能另外獲得多倫多返還的$3725。

1. 必須年滿18周歲
2. 要在交房後的9個月入住，其房屋目的為自住性質
3. 在世界範圍內購房者沒有其他房產
4. 如已結婚，伴侶對方不能在世界範圍內擁有其他房產

加拿大買房的所有開銷環節一個都不能馬虎，尤其如這個款項，很多新移民並不非常了解。通過上述描述，希望能夠讓您對土地轉讓稅有一個比較清晰的了解。

 

江曉清專欄全集：

華人頂級經紀江曉清解析加拿大房產投資

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