Tag: 悉尼房价

待售房產銳減逾10％ 悉尼房價1個月漲超3.5萬澳元

雖然來自南極的寒流席卷新州大部份地區，但悉尼房市依然很火爆。

悉尼待售房產數量下降，使得房價進一步攀升

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Core Logic RP Data數據顯示，過去一個月內，悉尼房價中位值膨脹了超過3.5萬澳元，或增長了5.3%，熱燒未退。

這一漲幅意味著悉尼住宅均價達到78萬澳元，比今年年初高10.8%；公寓均價也達到595,650元，比墨爾本獨立房均價高4.5萬澳元。

SQM Research的分析師克裡斯托夫（Louis Christopher）表示，悉尼待售房產數量下降，使得房價進一步攀升。目前，悉尼只有逾1.8萬處房產待售，比今年5月少13.7%，比去年同期少了15%。“悉尼上市房產這麼少，真是前所未見。准備賣房的人按兵不動，希望（或者擔心）房子一賣房價立馬走高。在這種壓力下，房價當然就立馬走高了。”

在上市房產數量減少的同時，通過拍賣會出售的房產也越來越多。

7月中，悉尼共有765處房產進行拍賣，清盤率為81%，低於上上周的82%。

長期趨勢顯示，冬季的時候，一個周末就有超過700處房產准備拍賣是很罕見的，通常只有一半。此外，悉尼待拍房產比墨爾本多也是不正常的，因為墨爾本經常是澳洲待拍房產最多的城市。

Auction Services主管巴托羅托（Rocky Bartolotto）表示，冬天的寒冷對悉尼房市影響不大。從拍賣會來看，買家需求並沒有因為天氣的變化而下降。7月周末，平均一處房產就有九位買家注冊競標。

悉尼不同地區的周末拍賣會清盤率如下：

  • Central Coast：57.9%
  • Baulkham Hills和Hawkesbury：57.1%
  • Blacktown：72%
  • City和Inner South：87%
  • Eastern Suburbs：86.2%
  • Inner South West：86.3%
  • Inner West：90.7%
  • North Sydney和Hornsby：87%
  • Northern Beaches：79.1%
  • Outer South West：無
  • Outer West和Blue Mountains：無
  • Parramatta：75.4%
  • Ryde：84.6%
  • South West：58.3%
  • Sutherland：87.5%

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澳洲房市有可能供過於求嗎？BIS Shrapnel警告：2018年告別繁榮

一家主要經濟預測機構警告，澳洲房產短缺將在2018年前結束，澳洲房價將面臨下滑壓力。

過去10年眾多分析師一直堅稱是房屋短缺導致澳洲房價比其他大部分發達國家高出許多。然而，經濟和房地產預測機構BIS Shrapnel預測，當前的住房建設繁榮將在2018年前消除這種短缺。

統計局的最新數據顯示，在截至3月份的1年內，澳洲新建了超過20萬套新房。BIS Shrapnel預測這種繁榮即將達到頂峰，但需發生在新建房屋足夠容納增速放緩的人口之後。

BIS Shrapnel的副總監霍特裡（Kim Hawtrey）稱，全國各地的建築商和建築工人的命運將各有不同。

“你不會想留在墨爾本、珀斯或阿德萊德，因為這些城市未來3年的建築活動都將減少。在另一方面，新州依然在增長，而且昆州和布裡斯班也發展得相當好。”

西澳和北領地面臨的問題將是需求缺乏，因為礦業繁榮消退後這些地區的人口停止增長。霍特裡說澳洲多年來的人口增速維持在2%左右，是發達國家中最快的。然而，這個速度已經跌至1.5%，而且還可能繼續下降，尤其是在資源產業就業干涸的情況下。

BIS Shrapnel預測，澳洲當前的住房建設繁榮將在2018年前消除住房短缺

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對於墨爾本，霍特裡說最大的問題就是現在的房屋供過於求，尤其是內城區的公寓，但盡管如此，開發商還是不停在建。他認為這會對墨爾本房價造成消極影響。如今墨爾本房價的年增長率已經達到10%以上。

“由於存在供應過量的問題，我們預測墨爾本房價會有所緩解，但我們只會看見房價糾正，而不是崩潰。”

霍特裡說糾正的意思是房價下跌幾個百分點，而不是雙位數的直線式下挫。他預測全國房價的大致前景都是如此。

悉尼是個例外，BIS Shrapnel預測還需要5年才能解決悉尼短缺5萬套住房的現狀。

“一般而言，未來12個月澳洲房價會減速，然後停滯，可能還會有一兩年的左右搖擺。”霍特裡預測。

“悉尼可能會是一個例外，因為它存在供應不足的問題，而且新州的經濟正往上走，所以我們會看見悉尼房價更上一層樓。

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中國家長熱衷澳洲學區房 悉尼房價提升快

據《悉尼先驅晨報》報道，最新報告顯示，在讀學生家長購房來勢凶猛，驅動悉尼房價提升。

去年，新州一些有名公立學校附近的房價飛漲。

Domain集團的高級經濟學家Andrew Wilson說：“教育在驅動房價上的影響力越來越大。”

《Domain 2015年校區報告》稱，Strathfield女子高中（HSC排名第86）附近的房產價格是中學校區房裡飛升最快的，增長了38.6%。

然而，一些小學地區的校區房產價格升得更快。

越來越多中國買家看中悉尼西北部的學區房

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巴拉瑪打地區房價增長56.6%，絕非空穴來風。中介Jack Huggett稱，Oatley公立學校（排在Domain第三位）就是當地的一個大賣點。

在過去12個月，校區房的中間價上升了44.9%。

Jack Huggett說：“通常那些中國買家都願意找靠近學校和公交的地方買房。”

據悉，Jack Huggett將在7月25日拍賣一個位於Oatley的Louisa街35號的三房之屋，而在Domain上它們打廣告說“離Oatley公立學校只有一分鐘路程”。然而他說，這些房屋吸引了眾多人的興趣，“有些人在這裡購買投資性房產，就是為了將孩子放到校區房區域內。”

Wilson教授也說，悉尼西北部越來越多的買家都看中學區房。這或許跟中國人有關，因為他們歷來看中教育，但這也跟金融有關。“私立學校的學費很高，要高於通脹率，所以有時候是難以支付的，只能都跑來公立學校了。”

澳洲獎學金組織（Australian Scholarships Group）估計在悉尼讀私立小學和中學，每個孩子要花541,275澳元。

所以，專家稱，在公立學校附近買房要比讀私立學校劃算。

Cale Property Agents 的銷售經紀Sharon Curran說，Epping地區（在Domain報告上排第五）附近也有諸多的公立學校，買家對那裡興趣相當濃厚。該地區的中間房價去年已經上升了41%。

Sharon Curran說：“如果你在這裡擁有一套房產，那你就坐擁一大筆財富了。”

Ray White Epping 學校的校長Dennis Nutt說，學校是一個大賣點，很多Concord 和Eastwood地區的家長慕名前來。

而排在第七位的Balmain地區，房價則上升了34.8%。Cobden & Hayson 機構的中介 Peter Gordon說，一些買家為了能擠進校區房，甚至願意降低期望值。“有些買了兩房的排屋，但事實上他們可以買三房的獨立屋。”

根據聯邦政府報告顯示，Balmain和Epping的公立學校在新州排第50。

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澳洲魅力不再？移民銳減將導致經濟告急

隨著澳洲的礦業投資減少，中央銀行一直依賴穩定的新移民來促進經濟，這是大部分發達國家缺乏的一種“興奮劑”。但由於工資停滯不前、失業率超越美國，澳洲對於移民的吸引力正在消退。澳洲的人口增幅將跌至9年來的最低水平，這對於已經搖搖欲墜的經濟是一個危險的信號。

麥格理集團（Macquarie Group）首席經濟研究員、前財政部官員麥金泰爾（James McIntyre）稱：“這對於已經在困境中掙扎的決策者面臨的又一個挑戰。這確實給貨幣政策增加了壓力。”
 
澳聯儲（Reserve Bank of Australia）預測經濟發展將恢復至3%左右這個長期平均水平，人口增長和破紀錄低利率是做出此預測的關鍵。如果沒有不斷增加的新工人來刺激消費和購買越來越多的新建房子，澳洲的經濟復蘇之路將更加艱難。
 
2014年澳洲的人口增幅減慢至1.4%，雖然不及2年前的1.8%，但已經是經濟合作與發展組織國家平均水平的2倍。這個幅度有悖於澳聯儲5月份的預測，該央行預測今年的勞動年齡人口會增長1.7%。
 
“這說明澳洲經濟將偏離決策者們當前預測的增長道路，因此有可能會進一步減慢。”高盛投資（Goldman Sachs）澳洲首席經濟學家圖希（Tim Toohey）稱。
 
失業率高居不下
 
向來爭奪移民的澳洲和美國在經濟上正背道而馳。澳洲現在的失業率是6%，比美國的5.3%要高。“你會搬到一個你找不到工作的國家嗎？”圖希說。
 
麥格理預測澳洲今年的人口增長將減慢至1.3%，是自2006年中以來最小，淨移民數量將減少至16.2萬人。而財政部今年早前預測，2015年澳洲淨移民將有237,750人，未來3年增長至25萬人。
 
澳洲第一季度的增長數據強調了新移民減少帶來的危險。麥金泰爾說，澳洲經濟較一年前增長2.3%，其中1.3%來自資源出口。這意味著其余經濟只增長了1%，凸顯了維持消費者需求的重要性。 
 
2014年澳洲的人口增幅減慢至1.4%
新生兒減少
 
除了澳洲移民減少之外，去年的人口自然增長也減慢至2006年以來的最低水平。
 
“家庭只會在經歷了一段時期的穩定收入增長之後才會選擇生孩子。”圖希說。可是澳洲家庭現在的收入增長速度是1990年代初以來最慢的，“因此出生率大幅下降不足為奇”。
 
工人少於預期也是澳洲預算的一個症結，因為個人收入和消費稅帶來的財政收入會受打擊。如今的財政赤字已經是國內生產總值的2%以上，鐵礦石價格下降更令經濟雪上加霜。
 
住房過剩？
 
央行2%的現金利率推高了悉尼房價和墨爾本房價，建築公司趁機撈金，帶來了一股建築潮。決策者宣揚增加住房建設是為了緩解供應不足並吸收過剩的礦業工人。
 
但高盛投資現在覺得人口增長減緩可能會導致住房過剩。它修改後的人口預測指出，澳洲到2017年將剩余7.5萬間住房，而非此前預測的14萬套住房短缺。
 
人口增長減慢已經成了央行行長史蒂文斯（Glenn Stevens）的頭疼事。
 

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墨爾本房價1年內跌9% 悉尼房價大漲後停滯

分析發現，墨爾本房價將下跌9%，而悉尼房價將在繼續攀升後停滯

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《經濟紀錄》（Economic Record）的審查文件發現，悉尼房價「將繼續攀升至2015年末，然後開始停滯不前，但預測沒有急劇下跌。」
 
根據分析，墨爾本房價幾乎將馬上開始下跌，未來一年將跌9.2%，而悉尼房價未來一年將上升6%，布里斯班將跌8.1%，珀斯將跌5.2%，阿德萊德、霍巴特和堪培拉將繼續緩慢攀升。
 
斯威本科技大學（Swinburne University）的Abbas Valadkhani、西悉尼大學的Ronald Ratti和科廷大學（Curtin University）的Greg Costello分析了大量月度房價紀錄，最遠可以追溯至1995年。
 
墨爾本平均房價在截至今年4月份的12個月內攀升了7.6%，創下了歷史新高750,130元，後來開始下跌1.6%至737,870元。悉尼平均房價攀升15.5%至歷史高位951,960元，後來下跌0.2%至949,800元。
 
「如果未來2或3個月房價重新上漲並強勁增長，某種程度上說明我們的模型有問題。但如果房價繼續按我們的模型預測般變動，我們可以每個月補充信息，進一步改善模型的準確性。」Valadkhani博士說。
 
作者們認為他們的模型是第一個可以在每個月輕鬆更新的模型，可以提前知道房價的轉折點。
 
目前這個模型只覆蓋獨棟屋的價格，進一步完善後將可以覆蓋公寓並精確到特定的城區。
 
被問到為何悉尼房價會在繼續攀升後停滯，而墨爾本房價為何會下跌時，Valadkhani說這個模型並不能說明理由，但它的預測符合實際情況，即悉尼缺乏土地和公寓，而墨爾本的公寓供大於求，澳洲墨爾本房價走勢上升快速。
 

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2015澳洲房產市場分化 珀斯倒退悉尼重振

澳洲房地產數據機構CoreLogic RP Data 發佈最新數據，全澳房地產市場分化，其中珀斯出現倒退，而悉尼市場則再次振作。

2015澳洲房產市場分化 珀斯倒退悉尼重振

據澳洲新聞網報導，悉尼3月份的住房價格重新振作，上漲了3％，相當於一棟價值65萬的房產比2月份增值了1.95萬澳元。

最新的CoreLogic RP Data房價指數還顯示，除布里斯本的房價下跌了0.3％外，所有省會城市的房產都有所增值。所有省會城市3月份的平均住房價格上漲了1.4％。從整個第一季來看，漲幅更加強勁，達到了3％。

南部的各省和行政區表現最好，其中悉尼的房價上漲5.8％，墨爾本的房價上漲3.5％。在3月份和第一季度中，堪培拉的表現也非常強勁，數值分別為1.9％和4.1％。

珀斯的房價下降了2.7％；阿德萊德跌了0.9％；布里斯本則下跌了0.5%，是第一季度表現最差的省份城市。

3月份澳洲房地產市場的贏家和輸家：
悉尼 3%
墨爾本 0.6%
布里斯本 -0.3%
阿德雷德 0.1%
珀斯 0%
霍巴特 0.2%
達爾文 0.9%
堪培拉 1.9%
平均 1.4%

第一季度表現：
悉尼 5.8%
墨爾本 3.5%
布里斯本 -0.5%
阿德雷德 -0.9%
珀斯 -2.7%
霍巴特 0.9%
達爾文 0.4%
堪培拉 4.1%
平均 3%

RP Data的研究分析師庫舍（Cameron Kusher）表示，很難超過悉尼房地市場的上漲幅度。他認為如果有再次降息，房市將繼續會火爆。

他稱，去年末，悉尼的房地產市場的確開始降溫，雖然市場依然在略微上漲，但趨勢是緩慢下來了。今年到目前為止，悉尼出現了再一次的紅火，特別是從2月初起。

庫舍認為，低利率確實促使人們進入了住房市場，特別是在悉尼和墨爾本。

「在這兩個城市之外沒有太多的活動，悉尼和墨爾本仍然是兩個領先的城市。」

庫舍表示，儘管許多分析師認為布里斯本的房產市場現在已開始紅火起來，但這個城市在3月份和第一季度中的數字都有所下降。

「這種情況目前不是真的發生在布里斯本，那裡確實有更多的住房需求，售房活動的程度也更高了。這種情況主要發生在靠近布里斯本的外圍地區，像Ipswich，Logan等這類地區，拖累了整體的情況，」庫舍說。

他稱，由於悉尼房價的飆升，到了一定的時候，購房者最終會尋找布里斯本作為投資的替代的地方。

庫舍認為，對於阿德雷德的房地產市場，人們已經看到了那裡的房價上漲水平很低，他預計這種趨勢將持續；而珀斯的房產市場由於受到鐵礦石價格下跌的影響，現在已經陷入負上漲；霍巴特正顯示出改善的跡象，但幅度仍相當小。

 

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澳聯儲：房價被低估3成 澳洲買房比租房劃算

澳聯儲（Reserve Bank）進行的內部調查發現，盡管坊間擔心房市有泡沫，但澳洲房價被低估了30%，差距為30年來最大。研究稱當前的房價預期既不“異常”也不“荒謬”。

澳洲買房的成本比租房低三成
 
據《悉尼先驅晨報》報道，澳聯儲的高級研究經理Peter Tulip在布裡斯班的澳洲經濟學人會議上發表了關於房市研究的初步結果。他說雖然1年前的房價“定位合理”，但現在“被低估了大約30%”。這一變化主要是因為按揭利率大跌和債券價格變化。
 
過去一年，悉尼房價攀升了16.2%，墨爾本房價攀升10.2%，全國首府城市平均房價增長9.8%。
 
Tulip博士和他的副作者Ryan Fox稱，房價上漲不能說明買房是否比租房更劃算。“我們發現買房的成本比租房低三成。那就是說房價被低估了30%。”
 
“詮釋我們的研究結果的另一種方式是調查當前的房價預期。我們的結果表明，現在的預測看起來非常合理。它們不會過分樂觀，也不會異常誇張。
 

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2015年壹季度澳洲大城市三分之壹房產售價翻番

在澳洲各大城市中，轉售虧損比例最少分別是悉尼和墨爾本

澳洲房地產研究機構CoreLogic RP Data的季度報告稱，在今年前三個月所有出售的二手住房中，有三分之一的售價是買進時價格的兩倍；但也有10%是虧損出售的。

據澳洲金融評論報報導，這份報告稱，長期持有的房產賣的更好，賣家平均毛利為230,633澳元。在那些售價翻番或上漲兩倍的房產中，賣家持有的平均年份為17年， 而虧損出售的都是較新的住房，平均持有年份為6年。

Corelogic RP Data的研究分析師庫舍爾說：“無論是投資還是自住，財產所有權應被視為一項長期的投資。”

該機構的數據顯示， 在2015年第一季度中，在轉售的所有住房中，得到的毛損率為9.1%。

盡管如此，庫舍爾並不認為這有泡沫現像。“雖然轉售交易中有9.1%出現虧損，但該季絕大多數轉售的是獲利的。”

在各大主要城市中，轉售虧損比例最少分別是悉尼和墨爾本。珀斯和達爾文由於受到資源行業的影響，轉售住房市場的虧損狀況繼續惡化。而西澳是區域性的、塔省和南澳則是最無利可圖的地區。

報告還顯示，公寓房的轉售虧損大於獨立房。 在今年第一季度中，全澳洲公寓房轉售的虧損率為12.5%，而獨立房為7.7%。悉尼是唯一公寓房轉售虧損小於獨立房的市場，其公寓房轉售虧損小於1.9%，而獨立房為2.7%。

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悉尼房價折扣最大的城區在哪裡？

悉尼房地產市場正在蓬勃發展，但賣家不一定能夠事事如願。來自Domain集團的最新數據顯示，悉尼有5個區的很多賣家仍需降價打折才能賣得出房子。

在截至2015年5月的一年內，悉尼豪華市場沃克呂茲（Vaucluse）等城區的打折出售現像最常見，它們的最終售價都低於上市時的叫價。
 
沃克呂茲通過私人交易的房產平均價格下跌了8.7%，其次是莫納谷（Mona Vale），降價幅度是6.7%。同期歐田磨（Ultimo）、莫斯曼（Mosman）和阿瓦隆（Avalon）的平均房價都有6.6%的價格折扣。
 
Domain集團高級經濟學家韋森（Andrew Wilson）表示，歐田磨的公寓賣家很多，他們可能會競爭買家。
 
其他折扣城區都是聲望較高的郵區。
 
“在500萬以上的價格區間內，尤其是在1000萬至2000萬的範圍內，無法實現金融危機前的價格水平。無疑，真正的優勢在於中低端房地產市場。”韋森說。
 
悉尼豪宅市場的打折出售現像最常見
 
例如東部的沃克呂茲，4月份New South Head Road的一間房子以259萬賣出，但賣家2月份掛牌時的期望價是275萬。
 
東部城區的中介庫普斯（Alison Coopes）稱，高端城區無法實現往日高價的原因之一是，全球金融危機以來，澳洲的經商成本上升，而利潤卻下跌。
 
盡管要打折出售，但Domain集團的數據顯示，這5個城區的房價在這1年內都有增長，其中沃克呂茲的增幅最大，達到26%。
 

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中國人無畏政府阻力 對澳洲房產需求仍旺盛

政府正努力揪出非法外國買家以避免因住房可負擔性問題遭到社會的強烈指責，但中國人對澳洲房產日益增加的需求使得政府的這種努力顯得力不從心。

據《悉尼先驅晨報》報道，從2月份宣布打擊非法買房以來，政府只強迫了一家外國買家出售非法購買的住宅。瑞士信貸（Credit Suisse Group）稱，中國人已購買了悉尼將近四分之一的新屋，截止2020年，他們在這方面的花費將增加一倍至600億元。

很多人擔心海外需求會將國內買家擠出市場，在這種情況下，財長何基（Joe Hockey）加重了對違規買房者的罰款，延長了監禁時間。6個月前，一個議會調查小組要求對全國買房者進行登記，但到現在數據庫還沒建成，這使得官員無法確定海外買家的規模。調查負責人奧德威爾（Kelly O’Dwyer）在一封郵件中回復稱：“外國地產投資數據不齊，使得政策評估變得十分困難。”6月26日，一項新的房屋所有權調查行動舉辦了第一次公眾聽證會。

中國人已購買了悉尼將近四分之一的新屋

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根據CoreLogic的數據，過去3年，悉尼房價上漲了40%，目前的均價是90萬元。澳央行行長6月稱，悉尼房市瘋了。根據澳洲法律，海外買家只能購買新屋，並需外國投資審查委員會（FIRB）的同意。在得到同意的情況下，臨時居民可以購買新屋或二手房，但離開時必須出售這些房產。政府懷疑很多已離開澳洲的買房者並未按要求出售房屋。

Henson Properties的創始人陳（Chan，音譯）稱，一些中國人的財富積累得很快，很多人會出錢贊助定居在澳洲的孩子買房。他預計價格至少還會漲3年。瑞士信貸的分析師陶菲克（Hasan Tevfik）上個月在一份報告中稱，2020年中國人在澳洲將購得20%的新屋，高於目前的15%。

從12月起，政府將對外國買家收取至少5000元的申請費。那些違規買房者可能被迫賣房，繳納最高達房屋價值25%的罰款或面臨3年監禁。6個月來，何基僅揪出了一位違規者，億萬富豪許家印被要求出售價值3900萬元的悉尼豪宅。目前當局正在就195起案例進行調查。最新數據顯示，截止2014年6月的那一年，FIRB批准了2.3萬份外國人的住房購買申請。

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