悉尼 – Page 35

澳洲 | 悉尼房價明年或再漲18%

近日，研究機構SQM Research的一份報告稱，明年悉尼與墨爾本住宅用家的購買熱情將重燃，料可促使兩地物業價格重回雙位數增長。

首置買家壓力仍巨

SQM房地產分析師克里斯托弗（LouisChristopher）曾經準確預言2012 年和今年的物業價格升浪，他在最新的研究中表示，如果澳儲行能在明年年中再次將現金利率調低0.25 釐，那麼悉尼和墨爾本的房價會分別隨之上漲18%和17%。即使利率沒有進一步下調，只要澳洲經濟總體情況保持穩定，兩地房價也將有16%和15%的漲幅。

澳洲 | 悉尼房價明年或再漲18% — 近日，研究機構SQM Research的一份報告稱，明年悉尼與墨爾本住宅用家的購買熱情將重燃，料可促使兩地物業價格重回雙位數增長

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他在《繁榮與蕭條報告》（Boom & Bust Report）中預測，悉尼與墨爾本明年房價的最低漲幅將達8%左右，並說：「我認為，在這樣的情況下，澳儲行早晚都會再次『請』審慎監管局出面控制物業信貸，或者選擇加息，或者兩者皆行。」

克里斯托弗表示，即將到來的這一波房價漲幅主要靠自住業主所帶動，所以審慎監管局對於投資者的房屋貸款限制，無法對真正的自住買家造成任何影響，其控制政策不會像2013年和2014年一樣有效。

其他主要城市有升有降

至於澳洲其他主要城市，克里斯托弗也有所預測。在明年減息的假設下，布里斯班和侯巴特房價將分別上漲8%和12%，而柏斯和達爾文則預計下跌2%至9%。同時，克里斯托弗提醒大家要注意房市過熱導致的供應過量，可能會在2017年和2018年形成拐點。

（據澳洲新快網）

海外 | 掃貨狂、掃樓更狂！國人掀地表最大跨境房產熱

中國人不只在自家房市瘋買，也持續湧向海外購屋。圖為馬來西亞首都吉隆坡一景。

財經媒體彭博報導，中國人正掀起全球最大跨境房地產投資熱潮！

即使面對北京當局的資本流出管制，在人民幣貶值、本國房價飆漲以及立足海外的向往下，中國人海外置產熱度仍有增無減，這波“掃樓”潮正向地表各個角落延伸，從悉尼、溫哥華等本就熱門的地點，擴及其他房產行情較低廉的城市，如美國德州休士頓、泰國度假勝地芭達雅（Pattaya）或馬來西亞濱海城鎮新山（Johor Bahru）。

100萬美元在各城市可購買房產；在上海只能買到54平方公尺的2房公寓，但在奧蘭多能買到318平方公尺的獨戶房屋。

上半年海外“掃樓”近5000億

全球最大商用不動產服務業者世邦魏理仕（CBRE）駐倫敦首席全球經濟學家Richard Barkham說：“中國人已累積了非常龐大的財富，但在自家市場利用這些資本的機會看來有點設限。中國擁有十幾億人口，我個人認為，我們所見仍只是滄海一粟。”

盡管因欠缺官方統計，難以綜觀這波跨境投資全貌，但業界提供的訊息均顯示中國人海外買房速度只增不減。根據中國平安保險集團旗下專業地產資訊平台“平安好房”，今年上半年中國人海外買房金額估達150億美元，已近乎2015年全年累計金額。

美國賓州大學華頓商學院教授Susan Wachter表示，這促成了全球迄今最大的海外房產投資潮；日本在1980年代雖出現類似的海外置產熱，但主要是限於商用不動產。

近5年全球各大城市房價上漲幅度。中國一線城市房價漲太凶，使海外置產成為更有吸引力的選項。

中國開發商眼熱乘勢進軍東南亞

不過，中國香港、悉尼、溫哥華、倫敦與其他長久來頗受中國人青睞的置產地點，正因房價上漲與官方采取措施遏止外資炒房而魅力漸失。中國買家的足跡因而向房價更顯劃算的城市蔓延。在美國市場，休士頓、奧蘭多、西雅圖擠下了舊金山，成為中國居外海外房產網今年第1季熱搜前3名。

以國別而言，東南亞市場也愈來愈受歡迎。在居外海外房產網上，泰國房產的詢問度飆升72%，壓過了英國、在今年稍早擠進全球熱搜國家前5名。泰國開發商Kingdom Property芭達雅濱海豪華公寓建案有2成在過去1年被中國投資人買走；當地1戶豪華公寓最低只要12萬美元，相當於上海市中心1戶普通公寓不到4分之1的價格。

這也惹得中國開發商眼熱。包括廣東佛山碧桂園集團、上海綠地控股集團、廣州富力地產在內，許多中國大型開發商已進駐馬來西亞柔佛州推動新建案，同時一面在中國國內廣為宣傳諸如永久產權、零遺產稅、長期居留簽證及高品質醫療等在馬來西亞置產的優點，讓更多中國投資人心動。

（據蘋果日報）

澳洲 | 中國買家席捲悉尼旺地「不用看直接買」

悉尼巴蘭加魯（Barangaroo）目前有80%物業為外國人持有，其中大部分是中國人。由於當地房價遠超澳洲一般家庭支付能力，巴蘭加魯儼然成為澳洲房地產「租界」。

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據《每日電訊報》報導，作為悉尼海港（Sydney Harbour）旺地，巴蘭加魯對中國富豪的吸引力在於當地房產的景觀、建築、豪華裝修以及鄰近小派克（James Packer）投資20億興建的賭場。隨著新一批豪華高層建築興建，加上小派克進一步吸引賭場豪客，中國置業者比例將會不斷增加。

目前，巴蘭加魯大道（Barangaroo Avenue）的物業售價比3年前買入價增長將近1倍。房地產中介機構Raine & Horne代理米夫薩德（Matt Mifsud）說：「對於中國買家來說，住在巴蘭加魯是一種身份象徵。吸引中國和其他國家買家的不僅在於物業質量，還在於這個地區本身。不過，現在待售存量已經很少了。」目前，米夫薩德手頭待售的兩套公寓均為低層建築，其中，7層高的Alexander and Anandara大廈一套兩臥公寓售價從2013年的187.5萬澳元升至315萬澳元，三臥閣樓公寓售價從399.5萬澳元升至600萬澳元。米夫薩德表示，兩套公寓均直面海景，因此比高層公寓更有吸引力。

儘管小派克的賭場有18名員工在中國內地被捕，賭場在華業務也面臨法律危機，但仍然無損中國買家對巴蘭加魯的熱情。米夫薩德說：「我之前參與的拍賣都取消了，因為待拍物業在拍賣之前已經出售——買家實在太感興趣了。中國買家答覆我：如果是巴蘭加魯的物業，不用參觀，直接買。在這裡投資其實不會浪費：基建正在開展，這裡有零售空間、購物中心、港區海邊步道、無敵海景、奢華裝修，還鄰近悉尼CBD。巴蘭加魯正在變成一個文化樞紐，吸引了各式各樣的機構。這裡將來還會有火車站、4個渡輪碼頭，這裡鄰近賭場，而且走路就可以進城。」

不過，有人擔心隨著賭場豪客增加，區內部分公共設施將被迫「讓路」。一位不願透露姓名的博彩及犯罪專家告訴媒體：「賭場豪客不希望被拍到，或者被媒體監視一舉一動，所以巴蘭加魯可能成為一個封閉區域，大部分不會向普通民眾開放。」

（據澳洲新快網）

澳洲 | 人口增長致悉尼房價高企州際移民矚目

悉尼房價高漲導致人口外流。

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據雅虎新聞報道，由於經濟情況改善以及就業情況好轉，悉尼房價增長幅度依然強勁。但由於悉尼的住房成本太高，很多人都不太願意將這裏作為居住地。

據悉，2012年至2016年間的房價增長導致了很多年輕的家庭考慮選擇其他城市居住，尤其是當他們要更換到更大房屋居住時。

海外移民通常被認為，人口增長是房價上升的主因，但州際移民所帶來的影響卻常常被忽略。據了解，澳洲人口中增加了18萬名海外移民，但2015年跨州及領地移動的人口卻有35萬名。

在過去的壹年中，維州人口增長了1.9%，是所有州和領地中最高的，增加人數達11.49萬人，其中多數是海外移民，達6.28萬人。

其余的人口變化主要來自新生兒（3.76萬名）以及州際移民（1.45萬名）。到2016年3月為止的壹年中，新州人口增長了1.4%，達10.3萬名，但過去壹年，新州有9萬名從別的州轉移過來的人口，也有約10萬人離開新州。

近幾年州際移民的變化可以看出，很多人選擇的居住地從昆州轉向維州，因為維州的住房成本大體上比較容易負擔，工作前景也比較好。

近期的人口變化主要是由勞動年齡的人口流動引起的，尤其是20至29歲階段的人口。這些流動人口最終更願意選擇在墨爾本進行首次置業，而非悉尼。

最新的CoreLogic數據顯示，悉尼房價年均增長保持在11%，而墨爾本的增長接近10%。

兩市的房價增長比例相近，但價格卻大為不同。悉尼的房屋價格為92萬，而墨爾本為66.5萬。而公寓方面，悉尼的價格為69萬，墨爾本的價格為49.5萬。悉尼的單元價格也經常比墨爾本的房屋價格貴。自2010年早期以來，悉尼的平均房價壹直高於墨爾本。

將悉尼房屋價格上漲10.9%與墨爾本的9.1%相比，便可看出悉尼現在的房市供求非常活躍。

而在過去的壹年中，墨爾本在房屋及單元房價格方面的增長則有實質性的差別，房屋價格增長了9.6%，單元房價格增長5.2%。布裏斯班（Brisbane）房市價格的差別則更大，房屋價格上漲了4.7%，而單元價格卻下降了1.4%。

CoreLogic的庫什（Cameron Kusher）認為，悉尼和墨爾本以外地區的房價較便宜，證明這些城市沒有足夠的吸引力，缺乏強勁的經濟發展及良好的就業前景。

據悉，2014年至2015年間，墨爾本總體人口數量為450萬人，增長了9.16萬人，達2.1%，在所有較大省會城市中是增長最多的。悉尼的總體人口數量為490萬，增加了8.33萬人。2014年至2015年間，大悉尼的人口增長了1.7%，占整個新州人口增長的80%，內悉尼的滑鐵盧（Waterloo）地區人口增長最多，達3100人。

（據澳洲新快網）

澳洲 | 悉尼首次置業者看房上百套耗時超壹年

悉尼不斷上漲的房價，首次置業人群找房買房成為持久戰役，耗時平均超過1年，勘探房屋數量超過100套。

有1/6的新州首次置業人群買房耗時超過2年時間，是2011年的2倍

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據《每日電訊報》報道，房貸選擇（Mortgage Choice）新數據顯示目前新州首次置業買家積極買房平均耗時超過1年。其中，有1/6的新州首次置業人群買房耗時超過2年時間，是2011年的2倍。

地產中介稱不少首次置業買家看房數量超過100套，因房價持續上漲他們被不斷被擠出市場。

房貸選擇企業事務主管Jessica Darnbrough表示，悉尼住宅可負擔性危機迫使壹些“被延誤”的買家全職找房。

目前市場最大問題在於，首次置業人群、投資者及降級買家競爭同壹套房產。

澳洲首次置業買家協會（First Home Buyers Australia）創始人Daniel Cohen表示，低利率不斷吸引投資者進入房產市場，與市場供應短缺協作造成住宅可負擔性危機“完美風暴”。

Cohen稱首次置業人群所能負擔的報價很少能買到房子。首次置業人群參與住宅拍賣，壹般首個報價就已經讓他們出局。

35歲的Kate Miller希望能在悉尼東區買到200萬澳元以下的獨立屋。她和丈夫看房已近2年時間，連續競拍6棟住宅都以失敗告終。

Miller稱買房這件事變得越來越荒唐可笑，她目前至少已經看過200套房。她參加住宅拍賣時經常能看到同壹批人。

悉尼教師Sam Hollings和理療師未婚夫Cameron Hobbs剛剛在德威（Dee Why）買下首棟住宅，幸運地只耗費6個月時間。

Hollings稱她有3個月事件每個周末都在看房，至少看到40套房產，此前看中的5套房產出價均被擊敗。她表示市場競爭異常激烈，每棟住宅最終價格都高出業主開價數十萬澳元。

（據澳洲新快網）

澳洲 | 不敵投資者炒高悉尼首套房貸款数量暴跌40%

隨著投資豪客不斷炒高悉尼房價，悉尼首房買家房貸數量暴跌40%。

新州財長貝利吉克蓮堅稱，政府正在協助首房買家

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據《每日電訊報》報道，悉尼住房支付能力危機不斷升溫。政府信息公開數據顯示，上個財政年度，新州房地產交易總數有13%用於投資，而2011年僅有8%。根據澳洲統計局（ABS）數據，同壹時期，首房買家房貸數量從29,590筆跌至17,590筆。目前，新州批出按揭總數僅有8%為首房買家貸款，2011年則有18%。

反對黨影子財長帕克（Ryan Park）昨晚表示：“政府目前應該作好多手準備，包括調整稅收種類、改進資助和免稅政策，或者推出措施壓制投資者數量。”

房地產委員會（Property Council）呼籲政府取消目前高昂的印花稅稅率，代之以基於地產面積及地段的“更公平”的土地稅，並拓展稅制改革。目前，在新州購買壹套75萬澳元的房產需要繳交3萬澳元印花稅。

委員會新州分部主席菲茨傑拉德（Jane Fitzgerald）表示：“印花稅效用低下，只會推高房價、削弱住房支付能力。”上壹財政年度，政府印花稅收入高達83億澳元。

新州財政廳長貝利吉克蓮（Gladys Berejiklian）及財政廳官員呼籲警惕投資交易增長。貝利吉克蓮堅稱，政府正在協助首房買家。她說：“上個財政年度，首房買家資助數量增長接近11%；我們還針對外國投資者增收印花稅和土地稅，增收費用在未來4年間預計會達到10億。我們不斷支持成千上萬人實現購房夢。”

目前，悉尼住房中位價維持在100萬澳元左右。

政府堅稱，改善住房支付能力的關鍵手段是增加供應量。過去12個月，新州獨立屋建造獲批數量達到75,500套，創歷史新高。部分專家認為這壹數量可以讓某些地區房價下降10%。

聯邦財政部長莫瑞信（Scott Morrison）表示，無論民眾如何努力工作，“買房都越來越難”，因此敦促各州及領地著手應對住房支付能力危機。他希望各州政府能簡化土地使用規定，並加快基礎設施建設，從而刺激新區發展。

下個月舉行的澳洲各級政府議事會（Council of Australian Governments）大會中，預計住房支付能力問題將會成為討論焦點。

（據澳洲新快網）

澳洲 | SQM：悉尼房價估值超高40% 或在後年硬著陸

悉尼房地產分析機構SQM Research預測悉尼和墨爾本房價在未來壹年增幅將維持兩位數，從而加重了2018年房地產泡沫爆破的風險。

機構預測悉尼和墨爾本房價將在2017年保持兩位數升幅

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據澳洲廣播公司報道，機構負責人克裏斯托弗（Louis Christopher）發布2017年年度房地產展望報告，解釋了澳洲儲備銀行（Reserve Bank）最近為什麽將悉尼和墨爾本房地產市場增長描述從“穩健”調整至“過快”。

他說：“我們在最近幾周留意到房地產市場增長加快，尤其在悉尼。我們認為這種增速應該會持續到2017年。”

SQM預測，在2017年，悉尼房價增幅可達11%-16%，而墨爾本可達10%-15%。

克裏斯托弗表示，盡管增幅不太可能達到悉尼在2015年中的最高峰19%，但目前市場已經明顯估值過高。他警告：“我們認為悉尼估值超高40%，墨爾本的比例差不多，而且墨爾本的比例達到了歷史最高位。增幅維持下去的話會在2017年下半年成為澳儲行頭疼的問題。”

SQM預設情景是澳儲行及澳洲審慎監管局（APRA）並不會采取行動。過去18個月，澳洲審慎監管局曾收緊壹系列借貸標準，尤其針對投資者。

不過，克裏斯托弗表示，不采取行動本身就是危險的行動。他提議：“盡早采取行動較為明智。我認為可能要對買房者增加存款要求，更壞的情況下可能還要加息。如果不采取行動，拖到2018年就會變成大問題，到時可能出現硬著陸。”

其他首府城市預計不會達到悉尼或墨爾本的增幅，過度估值比例也沒那麽高。不過，國際評級機構標準普爾（Standard & Poor）本周曾警告，悉尼和墨爾本的房價壹旦顯著下跌，將波及全國市場。

克裏斯托弗表示情況並非如此悲觀。他預測，柏斯和達爾文受礦業萎縮拖累的房價將在2017年止住跌勢，阿得雷德、布裏斯班和堪培拉的房價會穩健上升，侯巴特可能出現兩位數升幅。

盡管早前多次出現墨爾本住房過剩的警告，SQM認為由於人口增速全國最高，墨爾本足以消化新住房供應。機構預測，人口增速不變的前提下，在2017年，墨爾本住房需求量將增加35,000套，而新落成住房數量僅有34,000套；到2018年，新落成住房供應將略微過剩3,000套。悉尼也會出現類似情況：2017年過剩4,000套，2018年過剩9,000套。不過，SQM的模型並未考慮住房庫存量，意味著並未計算目前是否存在供應不足的情況。

據預測，布裏斯班到2017年將過剩8,000套，2018年將過剩9,000套；由於布裏斯班市場規模不及悉尼或墨爾本，因此面臨更大威脅。

SQM提醒投資者提高警惕，尤其針對墨爾本內城及布裏斯班公寓。報告指出：“布裏斯班CBD和墨爾本CBD都可能出現顯著過剩。這些地區的潛在買家應該等到2018年後再出手。我們認為，兩地CBD公寓價格將在未來兩年內暴跌25%。”

（據澳洲新快網）

澳洲 | 專家指若再降息悉尼房價3年將暴跌20%

據《澳洲金融評論報》報道，德意誌銀行（Deutsche Bank）稱，將官方利率下調至許多投資者視為正常的水平將會使悉尼的房價暴跌20%，就像全球爆發金融危機後，現金利率在2011年達到峰值4.75%壹樣。

德意誌銀行（Deutsche Bank）稱，將官方利率下調至許多投資者視為正常的水平將會使悉尼的房價暴跌20%

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另外，聯邦政府在未來幾年會越來越依賴“等級攀升”或不斷上升的所得稅修復預算，屆時，很多家庭也將會發現面臨巨大的痛苦，就像20世紀80年代的遇到的情況壹樣。

德意誌銀行的分析師鮑頓（Adam Boyton）繪制了兩種模擬場景，主要用來說明未來官息上調可能存在的限制因素。這項研究非常具有及時性，因為近來金融市場上都在關註全球利率是否已經達到壹個轉折點。

基於美國和中國商品價格的提高和經濟增長將結束多年低通脹的猜測，世界各地的收益率已開始從歷史低利率中爬升。不過，澳儲行（Reserve Bank of Australia）還是有可能在未來壹年再次削減現金利率。

鮑頓的場景模型還假定，官息到2018和2019年或上升100個基點，到2020年或增加125個基點。他還預計悉尼的房價在經過多年的火熱增長後，將在3年內下降20%。從這些結果來看，他認為，現金利率是不可能再回到全球爆發金融危機後的高峰值水平。

倘若稅收總額占收入的份額回到過去30年的平均水平，那總家庭“財政承擔”（financial obligations，壹種征收利息和稅收的措施）將會大幅上升。

根據情景模擬和結合現金利率4.75%來看，很多家庭到2020年將會面臨“高壓力利率環境”，情況和20世紀80年代壹樣。

鮑頓亦指出為什麽超低利率已成為澳洲和全球經濟的常態。他說：“歷史表明，當前事態的發展或會最終迎來某種形式的沖擊。無論沖擊以何種形式到來，創歷史記錄的低利率仍有可能繼續維持。”

（據澳洲新快網）

澳洲 | 中國留學生最喜歡的學校悉尼、墨爾本大學居首位

一份研究宣稱，悉尼大學是中國留學生在線搜索最頻繁的高校，而墨爾本大學緊隨其後。據《澳大利亞人報》稱，這份研究來自搜索引擎搜狗，即中國第三大搜索引擎，以及市場營銷公司Sinorbis。研究報告公佈了中國留學生最想進入的澳大利亞高校。

公佈該數據的報告還揭示，新南威爾士大學、蒙納士大學、昆士蘭大學、阿德萊德大學和悉尼科技大學也位於搜索榜的前幾名位置。

澳洲 | 中國留學生最喜歡的學校悉尼、墨爾本大學居首位 — 一份研究宣稱，悉尼大學是中國留學生在線搜索最頻繁的高校，而墨爾本大學緊隨其後

雖然有研究顯示，中國學生在選擇留學的目標高校時會將大學排名和聲譽放在重要位置，但世界排名一直位居前列的澳大利亞國立大學在這個榜單上卻位於第9名，僅次於麥考瑞大學，領先於西澳大學。

這份報告宣稱：「對於澳大利亞來說教育是另一經濟增長領域，而作為留學生來源第一大國的中國，其在澳留學生比例佔到所有高校外國留學生的36%。」

「澳大利亞2015年還迎來了中國留學生在線搜索量的最大增幅。」數據顯示，中國留學生對於澳大利亞大學的搜索自2014年以來每年增長33%，不過仍然落後於主要競爭對手美國和英國。

報告指出：「在教育板塊仍然有足夠的上漲空間，因為搜索澳大利亞大學的整體數量仍然落後於對於美國和英國高校的搜索。那些通過網絡媒體大力向中國留學生宣傳的高校，應該有繼續增加曝光率的潛力。」

報告撰寫人員還分析了搜索數據，研究中國學生留學海外的主要原因和他們選擇學校的考慮因素。報告稱，63%的中國留學生是為了「豐富體驗」，54%尋求「更加先進的知識」，40%考慮未來的就業預期。

這份研究還揭示，僅有超過20%搜索其它國家留學機會的中國留學生有移民打算，而有大約20%搜索留學的中國學生是為了避免參加中國高考。

20%的搜索者希望尋求更好的環境，13%是應父母的要求搜索留學信息。

相關資訊：澳儲行：利率不變房價升勢不會長久

（互聯網資訊綜合整理）

澳洲 | 悉尼北區私密豪宅：絕佳風水寶地，盡享海港美景

悉尼北區是澳大利亞植被覆蓋率最高的居住區之一，空氣質量和飲用水全部都是最高標準。而且北區還擁有全澳最美麗的沙灘風景區北灘（Northern Beaches），無論是澳洲本地人還是來自世界各國的遊客，來到北灘參觀遊玩的人絡繹不絕。如此風景如畫的北灘地區，自然成為度假安家的理想之選。在位於北灘著名的貝維尤（Bayview）區便有一套精美的住宅，為您帶來絕佳置業機會。

坐擁無敵海港美景，豪華私密幽雅獨享

這套豪華高端私密住宅享有漂亮水景，窗外就是美不勝收的海港風光，叫人心醉神迷。大宅頗具建築特色，有領先的建築師設計而成，無論是空間格局、室內外的銜接、開放式設計，都新穎大方，並大大提升了居住舒適度。

澳洲 | 悉尼北區私密豪宅：絕佳風水寶地，盡享海港美景 — 這套豪華高端私密住宅享有漂亮水景，窗外就是美不勝收的海港風光，叫人心醉神迷

擁有「世界最幸福移民城市」美譽的悉尼，一直是移居度假的熱門地點。那裡不僅有優美的自然風光、發達的經濟環境、良好的生活素質、完善的社會福利體系，還有強勁的專業人才需求，吸引著各國人士前去投資發展、體驗美好生活。悉尼的景色之美離不開海，而悉尼北區則是海港區，坐擁自然天成的海岸美景，成為理想的居住地。

房屋的建造徵求了風水專家的意見，因此和周邊自然環境完美融合，造就了一處得天獨厚的豪宅。住宅建造於6年前，通體為混泥土架構，從住宅的幾乎每個房間裡都能欣賞到水景，擁有極好的視野。大宅設有5間臥室，每間臥室均自帶專用浴室，主臥自帶衣帽間，其他臥室自帶衣櫃。其中1間客人臥室自帶寬大露台以及休息區，帶來愜意悠閒的氛圍。住宅的整個頂層空間環繞著一個連通的陽台，並且還安裝有閉路電視監控系統以及警報系統。

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