美元加息对你在美国买房有何影响? | 居外课堂

周三(12月16日)在万众瞩目、市场期待下,美联储终于揭开了加息的面纱,在其最新公布的决议声明中加息25基点。虽然在随后的新闻发布会中,耶伦称美国经济温和增长,并对未来加息前景持谨慎观点,但在美联储却在利率的点阵图中暗示未来一年可能加息4次,这快于市场预期,支撑美元最终小升。

本次美元加息讲给大家在美国买房带来怎样的具体影响呢,且看居外网为你独家分析

一、美元加息对在美国买房到底有何影响

美联储加息是近期频频出现在各大媒体的热点新闻。各大金融机构与著名分析师们也一直在关注并分析着加息的利与弊。那么一旦美联储加息,在美国置业的买家们将会受到怎样的影响呢?居外网为你分析美元加息对你在美国买房的影响。

美元加息对你在美国买房有何影响?

影响1:贷款利率调整,增加买房成本

理论上说,一旦美联储加息,贷款利率将随着基准利率上升,一部分投资者的购房成本将会有所增加。假设在美国贷款30万美元用来购置房产,房贷加息幅度为0.25个百分点,那意味着每个月需额外支付的还款额将约为44美元。这并不会成为左右投资决定的一个数字。

不过,即使房贷的升高会导致一小部分人推迟购房,那市场机制也会在一定程度下自我调节。一旦销售出现滑坡,卖家可能会降低售价,开发商推出促销活动都会是投资者的利好。对于那些不需要在美国贷款的买家,更是可以坐享这些优惠。

结论:美元加息美国房市稍有影响,但不大。

 

影响2:美元回流,美元资产保值

一旦美联储加息,在全球经济前景不明朗的背景下,一部分在海外投资的美元必定会回流美国本土以寻求更稳定的投资收益。市场上流通的美元减少,将对美元产生升值压力。美元潜在的升值潜力与全球各大货币近期的贬值趋势,使在美国投资成为寻求资产保值甚至升值的好方法。

美元加息对你在美国买房有何影响?

结论:美元加息会提升美元及美国资产的升值空间

 

二、居外解读:美联储是否会加息?

房价是一个国家经济走向的重要指标,房价的变化直接影响一个国家经济的方方面面。过低的房价意味着大众开支不足;建筑,金融等等相关行业的就业与发展也会受到巨大冲击。相反,如果房价过于高昂,购买者会过度依赖财政支持,同时投机者增多;借贷风险急剧加大,产生市场泡沫。因此,利用多种手段平衡房价,也是政府经济调控的重要目的。

调整利率就是各个国家最常使用也最直接的干预经济的手段之一。今年以来,关于美联储加息的预期每个月都会出现一次,但到目前为止美联储仍决定保持现行基准利率。那么,美联储究竟会不会加息?

2008年金融危机以来,美联储0%-0.25%的超低利率已经维持了将近7年。在这段时间内,美国经济复苏,失业率下降,房价也回升至2008年之后新的高点。虽然美联储或许因为非农等指标仍未达到预期决定推迟加息,但众多金融机构与分析家这认为加息仅仅只是时间问题。

从宏观上来看,美联储只会在美国经济形势明朗的情况之下加息。而在强劲的经济形势之下,制造业与金融业利润都会增加,就业率也就继续攀升。更高的就业率意味着更多人可以负担得起房产,房市稳步增长也就是必然的了。不过在当今全球经济放缓的情况下,美联储只会对现有利率进行微调,并且持续监控加息对市场带来的种种影响,加之美国的贷款利率在全球依然属于超低范围,美联储是否决定加息对美国房市而言,并不会决定性的影响。

 

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海外 | 2016年中国海外房产投资者剖析——投资性买家的消费趋势

2016年对于中国乃至全球经济来说都是动荡的一年。中国经济衰退,英国公投退欧,全球经济不确定性不断增加。然而中国投资者在海外房地产市场的投资力度却并未停下脚步。 

戴德梁行前半年发布的《中国对外投资市场报告》指出,在2016年的前五个月里,中国投资者在海外房地产市场投资额达到170亿美元,接近去年全年投资总额的三分之二。2016年前五个月中国已成为全球第二大跨境房地产投资来源国,较2015年上升了三位,超越了加拿大中国香港新加坡

2015年1季度至2016年一季度,中国投资者的投资总额已经超越加拿大,成为美国房地产最大的海外投资来源国;同时期中国投资者在泰国的投资额翻了五翻,超过1600万美元,成为泰国第三大海外投资来源国;2015年下半年至2016年上半年,中国投资者在澳大利亚房产市场投资额达到180亿美元,为美国买家投资额度的3倍,新加坡买家的6倍。

居外网最新的数据表明,相比于前些年,2016年1-8月间更多的海外地产投资者将投资作为海外置业的主要目的。2013-2015年间,将投资作为海外置业主要目的的中国买家稳定维持在所有买家的30%左右,在2016年前八个月却攀升至43.5%。与此同时,2015年大热的教育投资却有所下滑。这一现象有两个潜在原因:随着海外资产配置的概念被更多中国买家所接受,投资需求从教育、自住等刚性需求变为更具前瞻性的资产配置需求;另外随着人民币贬值压力增大,更多的国人主动寻求更多海外投资方式已保证资产增值。

2016年中国海外房产投资性买家的消费趋势

那么这一部分以投资为目的的海外购房者来自何处?平均花费为多少?最喜欢的投资目的地又是哪里呢?我们可以从居外网的独家用户数据洞悉一二。

投资目的地比较:泰国受追捧

2016年1至8月,居外网所有海外置业问询中美国房产占据将近40%,为最受欢迎的目的地。不过如果我们将目光聚焦在以投资为主要目的的海外购房者中,最受他们青睐的国家则是澳大利亚。在投资性海外房产询盘中,超过38%选择澳大利亚作为房产投资的目的地,25.7%的问询者倾向于美国,排名第三的泰国则吸引了8.6%的潜在买家,加拿大以7.1%的询盘量紧随其后。具体到城市,墨尔本、悉尼与芭提雅三个城市在投资性询盘量城市排行榜上分列前三位。通过这样的对比我们不难发现,澳大利亚泰国房产对中国的投资性买家具有极大的吸引力。在针对泰国的四个主要投资城市普吉岛、清迈、芭提雅与曼谷的所有房产询盘中,超过三分之二都以投资为主要目的,这一比例超过全球任何其他地方。而通过比较这些国家的询盘价格,我们不难发现泰国城市吸引众多投资者的主要原因。

所有海外房产买家和投资性买家的目的地比较

在传统投资地澳大利亚美国加拿大,投资性询盘中位价均为38万美元左右(约250万人民币),对成熟的投资者来说,这些国家市场机制健全,回报稳定,是十分合适的选择。 相比之下,2016年1-8月间泰国投资性房产询盘中位价仅为8.1万美元(约54万人民币),这一价格即使在国内二线城市进行理想的房产投资也较为困难。正是因为巨大的价格优势,加之地理位置的便利,泰国房产成为了中国大众级投资者海外投资的理想选择,在投资性询盘量上仅次于澳大利亚美国

投资性询盘中位价格(美元)

投资房型比较:中小户型为主

因为子女教育或移民而进行海外置业的买家通常会通过自己与家庭的实际情况来选择房屋类型与大小,不过在投资性房产询盘中,选择中小型住宅的买家占大多数。打算在澳大利亚与美国投资者的买家更倾向于价格10至50万美元的2至3卧住宅,而泰国的潜在买家更喜欢投资额低于10万美元的1卧小户型。在房价较高的城市,一室户的房型也受到一些买家的欢迎。

投资者来源地比较:北上广继续为主力军

2016年1-8月间,来自北上广的投资性询盘占据居外网所有投资性询盘的50%。其中来自北京的投资性询盘占23.4%。 通过进一步分析这三个城市的投资性询盘数据,我们发现虽然三个城市在询盘价格上相差不大,询盘中位数均为32至35万美元间,但北上广的投资者有着不同的投资行为。

北京投资者选择的投资地点十分广泛,既有欧美传统投资热地,也不乏北欧、南美这样充满潜力的投资地。值得一提的是北京投资者对日本房产的关注度很高,占据了日本房产所有投资性询盘的43%,询盘中位价也高达83万美元(约551万人民币)。

上海的投资者则更倾向与亚太地区的市场,在越南、新加坡、泰国与澳大利亚都占有较高的询盘百分比。另外,在美国、加拿大等中端投资市场,上海投资者的询盘中位价也要高出北京投资者。

广州投资者对马来西亚与欧洲房产青睐有加。超过70%的投资性马来西亚房产询盘来自广州,询盘中位价为25.3万美元。除此之外,西班牙、意大利、德国与法国的投资性房产询盘中,广州投资者都占有相当的比重。不过广州投资者的询盘价格普遍要低于北京与上海。

虽然目前海外房产投资仍然集中在主要一线城市,但同2015年相比,2016年前8个月中一些二线城市表现突出。郑州、杭州、合肥、南昌、南宁等城市的询盘占比都出现了明显增长。

近年来央行出台一系列措施,使人民币国际化与汇率自由度不断提高。人民币汇率的波动与海外投资趋势必将成为越来越多国人生活中讨论的话题。随着国人国际化资产配置意识越来越强,深度挖掘投资动机,分析不同的投资习惯,将有助于投资者得到更人性化的服务,对整个海外投资业的发展有着深远意义。

 

Adam Yang专栏全集

居外网海外房产行业分析师Adam Yang独家专栏

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澳洲 | 资产折旧抵税系列(十三):折旧报告何为正规?

某客户向我抱怨,她找了一家当地的公司为她制作一份资产折旧报告,结果她买的两卧室单元房的折旧额远不及她朋友在同一栋楼。

正规的建筑估算师出具的折旧报告通常在500到800元。网上常见的一些所谓的DIY报告,费用只有200到300元,他们通过不上门评估的方式来制作折旧抵​​税报告是一种投机取巧的行为,不能最大化业主的税务利益,没有任何的专业性,日后被ATO审计的风险极大,绝不可取。DIY报告本身缺乏足够的可信度,业主甚至可以提供一些虚假信息(如上报一些根本不存在的资产,以谋求更多的利益)。不良的制作人展开丰富的想象力,单凭网上获取的几张照片就闭门造车,结果往往是大相径庭。然而这些不良不会忘记在报告中写入免责条款,一切后果均由业主承担,其损人利己的行为让内行人士唾弃。因此,澳洲建筑造价/估算师协会(AIQS)和英国皇家特许测量师学会(RICS)这类的专业团体,均不承认DIY报告的应用价值,并且要求他们的会员做折旧报告前要进行专业的实地评估(这是行规),不要出具DIY报告。

现今的税法虽然没有明令禁止这种DIY报告的使用,但这点随时可以被修改。就像2010年税法被修改,规定所有制作资产折旧抵税表的制作人必须是专项的注册税务代理,并且必须提供不低于法定数额的专业保险。由于一份资产折旧抵税表最多可用40年,所以如果业主以前找的资产折旧抵税表制作人不是专项的注册税务代理,那么业主在2010年后应用后者若干年前出具的结果时就会遇到麻烦了。我就遇到一位顾客,他说他的会计师拒绝继续使用他以前找人做的资产折旧抵税表,理由是原制作人已“消失”了,无从考察他的身份和资格。

另一个造成​​报价低的常见原因是,聘用一些非专业人员借助电脑程序,在短时间美生成一份质量低下的报告。税法规定,资产折旧抵税报告只能由专业的建筑估算师(Quantity Surveyor)出具,同时他必须是注册的税务代理人(Registered Tax Agent)。事实上一些资产折旧抵税报告的制作人,根本不符合上述的资质。举个例子,很多资产折旧抵税表制作人自称是建筑估算师,然而他们实际上是估价师。估价=valuation;估算=quantity surveying一字之差,意义截然不同。

房价,或市场价格,是估价师(valuer)工作,它是用于银行贷款审批或会计师计算增值税CGT的依据。资产折旧抵税表只能由估算师(Quantity surveyor)出具,不少估价师(valuer)为达到自身利益, 也自称为估算师(Quantity surveyor),这是滥竽充数的不负责行为。资产折旧抵税表需建筑估算师出具,和房子任何时期的估价无关。

澳洲税法规定,资产折旧抵税报告只能由专业建筑估算师(Quantity Surveyor)出具,同时他必须是注册税务代理(Registered Tax Agent)。为了保护您的合法利益,请尽快联系专业估算师,他会最大化您每年的折旧抵税额度,并提供百万专业保险保障,让您投资好回报,无烦恼。

当前经济不好,大家都想办法在省钱,但报价低的报告靠谱吗?做折旧抵税报告,务必要从开始就选对人,千万不可按费用高低来做选择。因为一名有资历和经验,高明的建筑估算师兼注册税务代理可能为您带来前所未有的利益(远远大于初始投入),更何况做折旧抵税报告的费用是可以抵税的。【阅读原文

 

黄旭刚Lawrence专栏全集:

黄估算师传授资产折旧抵税秘笈

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美国 | 温哥华购房税逼走海外买家 中国买家转攻西雅图

2013年上映的电影《北京遇上西雅图》刷新了国产爱情片票房纪录,随之升温的还有国人对这座翡翠之城的向往。剧中汤唯在感慨吴秀波西雅图的房子太便宜时说:“400万人民币,在北京也就能买二环两厕所吧!”

近日,据《西雅图时报》刊发题为“西雅图成为中国住房买家在美国的首选城市”的报导,报导称中国买家今年在大西雅图地区看房买房的人数激增,加拿大温哥华对外国人徵收的房地产转让税预计将带来更多对本地区地产感兴趣的中国买家

温哥华重税逼走海外投资客

温哥华是加拿大西岸滨太平洋的不列颠哥伦比亚省(下称“BC省”)的最大城市,也是加拿大第三大的都会区,华人是温哥华少数族裔当中最大的族群。继上世纪80年代出现过一波来自中国香港的移民热之後,近年则出现中国内地人的购房热潮,把温哥华地区的房地产炒到当地的买家难以负担也无法竞争的局面,造成许多问题。

为了降低压力,8月2日起,温哥华开始徵收“外国人购房税”。根据这项新政,外国人或外国企业在当地购房时,需一次性加收15%的房产转让税。 9月14日,温哥华市长称,温哥华计划明年1月起对空置房徵税,税率最高可达房屋评估值的2%。此举措主要针对次要的投资型房产,而非主要居住用房。政府希望推动大约1万套空置房屋进入租赁市场。这是对海外人士投资温哥华房产采取的第二波调控。据称,温哥华计划对空置房徵税,税率为房屋评估值的0.5%~2%,具体税率未定。

尽管加拿大政府上个月表示,现在要总结新税对市场的冲击还言之过早,但温哥华的独立住房的销售量持续降低,豪宅的价格更是大幅下跌。

《温哥华太阳报》援引国际房地产搜索网站居外网的数据,称今年8月中国大陆投资者对对温哥华房市的查询比去年同期下跌81%。大温哥华地区9月的成绩更差,从独立屋到联排屋再到公寓,销售量全都跌至10年以来的最低点。和去年9相比,温哥华西区今年9月前11天独立屋段销售量暴跌51%,温哥华东区减少80%,列治文下降67%,本拿比减少69%。

来自温哥华的房地产经纪人Saretsky说:“我的中国买家告诉我他们负担得起15%的税,但他们觉得BC省居民对外国人购房导致房价暴涨感到愤怒促使政府采取行动,这使当地市场前景难料。中国投资者现在几乎都被告诫说不要立刻在加拿大置业。”

“奇怪的是,根据网上的评论来看,中国投资者并不反对温哥华的税收政策,相反很多人尊重和理解,他们的考虑来自於上海两年前购买的公寓至今年涨价75%这样的一个处境,所以很多人觉得政府应该采取措施冷却房产市场和保护财产。” 居外网的美国负责人Matthew Moore介绍称。

西雅图近年来饱受中国房地产买家青睐

中国买家涌进西雅图

西雅图和温哥华的房地产经纪人坦承,数据表明中国投资者对大温哥华地区市场监管的担忧与日俱增。这使得生活品质相似丶薪资水准却较高,房价也便宜至少一半的西雅图开始超越温哥华,成为中国大陆买家的首选地点。

《西雅图时报》报导称,当地的房地产经纪人表示,最近他们看到外国置产者突然大量增加,有些人打算搬来西雅图地区,但也有些人只是为了投资物业,有的购买之後空置不住。

西雅图的普吉特海湾地区的房价往往是吸引外国购物置产者的最大诱因,尽管近几年房价在飞涨,但和美国西岸或其他国际大城市的房价相比仍然偏低。

西雅图的华人房地产经纪人指出,中国买家倾向於全部用现金出价,他们刺激了这个地区的房价上涨。这个做法让卖家开心,因为现金交易省心。但对当地买家来说,这些中国买家是强劲的竞争对手,形成威胁。

《温哥华太阳报》报导称,苏富比国际地产西雅图地区的负责人Dean Jones认为,大温哥华地区的税收政策将加速中国买家在西雅图的旺盛需求,使其成为下一个楼市热点。因为中国投资者是力量最强大的一股新势力,他们也很清楚他们的炒房能力。一些中国人更是卖掉温哥华的房子,到房价较低的西雅图重新投资,使西雅图房市涌现新的钱潮。

Dean Jones称他们公司经纪人使用在中国流行的微信与中国买家直接联系,他们能感觉到有关西雅图房产信息在微信上很受欢迎。

西雅图房价增长率突破15%

“根据最新的Case-Shiller全美20大城市房价指数与CoreLogic的HPI报告显示,全美范围内,房价增长最快的是西部地区,丹佛丶波特兰和西雅图这三个大都市圈的房价在过去的一年内保持两位数的增长,西雅图都市圈的房价中位数为$450000。而西雅图市的房屋中位数价格为$582000。该市价格较去年同期相比上升了15.1%,与上月相比则环比上升了1.1%。“海外置业公司创始人赵永琳介绍称。

赵永琳曾经在西雅图生活了十年,他认为,中国往返西雅图的交通十分便利,西雅图的环气候宜人,教育资源丰富,加之微软丶亚马逊等高科技公司云集,就业机会较多,这些原因使得西雅图近年来饱受中国买家青睐。

赵永琳观察称,之前在西雅图置业的中国买家以购买豪宅为主,近两年一些普通家庭也开始在西雅图购置房产,一部分是为子女读书所用,这类买家主要购买学区房,以独栋别墅为主。也有部分买家则是出於资产保值需求购买,价格在300到400万人民币的联排别墅受到这类买家的追捧。

“不过,根据数据监测,中国买家在西雅图的谘询丶购买同比有快速增长,但洛杉矶纽约旧金山依然是中国人投资排名的前三位” 赵永琳说。

(据星岛日报)

加拿大 | 【最新报道】大多伦多地区2016年九月房市继续供不应求

九月中大多地区共有9,902起交易,与2015年同比增长21.5%,房价也上涨20.4%,达到$755,755。这样的涨幅让很多已经买到房子的人们合不拢嘴,让正想买房的更紧张自己的荷包。

九月中大多地区共有9,902起交易,同比增长21.5%

多伦多地产局主席Cerqua先生总结了现阶段的房地产形势,概括来说就是“供不应求”。这四个字已经贯穿在我们今年一整年的报告中,相信接下来的几个月也会是依旧如此。他说联邦政府新出台的贷款纲要和资产增值税收有所改变,大多地产局也在密切注视其变动对房地产市场的影响。然而现在大多地区的房地产市场的上升压力明显,市场需求依旧相当大,短时间的降价几乎不可能。

相比2015年同期,2016年九月中独立屋的交易总量增长22.1%,共计4,708起,价格达到$1,013,788,价格涨幅高达23.6%;半独立屋交易量上升10.6%,共有920起交易产生,价格涨幅18.8%,为$699,968;镇屋价格涨幅21.8%,均价攀升至$569,343,销售增长19.7%,为1,530起;Condo公寓市场也继续被看好,销售量增长惊人,达到26.7%,价格上涨9.3%,均价$422,002。

2016年九月大多地区主要房型的销售量和平均房价多伦多地区总体房屋统计数据

九月大多伦多地区各区域中,多伦多市销售量为3,509起,均价为$784,872,售价叫价比104%,市场停留时间为18天。Peel区销量第二,销售房屋数量2,074起,平均价格为$640,078,本月销量1,046起的Mississauga排名区中第一,平均价格为$640,108。Brampton共计销售941所房屋,均价为$593,750。Halton区九月内一共产生820起交易,平均价格$839,300。其中Oakville销量和价格都是区中第一,339起交易,均价$1,060,323,无疑在各个城市中脱颖而出。

接下来让我们看看各个房屋类别的具体变化情况:

多伦多地区独立屋统计数据

作为主力房屋类型,独立屋的市场表现起了风向标的作用。九月大多地区独立屋市场销售共计4,708起,均价突破百万,至$1,013,788,房屋在市场上的周期为14天,售价叫价比为104%,这样的势头让买家们普遍感受到了一房难求,价格飘高。

其中多伦多市销售量排名第一,共有1,098起交易,均价为$1,204,482,房屋在市场上的周期13天,并且售价叫价比为106%。

Peel区销量第二,全区销售独立屋919所,整区的均价较上月上升,为$847,496。Brampton以501起交易排在区内第一,平均价为$726,223,房屋在市场上平均13天即完成买卖;其后的Mississauga销售349起,价格$1,001,903;Caledon销售69起,平均价格达到$909,826。

Halton区九月共有477起交易,平均价格冲破百万,为$1,035,659。区中Oavkille销量和价格排在区中第一,共有215起交易,不断西迁的投资客,将Oakville的房价提升了一个新高度,并且已连续数月维持,本月均价为$1,286,313;其后的Milton排在销售第二,交易107所独立屋,价格为$779,287;Burlington以105起交易排在之后,价格为$939,872。

大多伦多地区半独立屋统计数据

Semi-Detached半独立屋,大多地区九月月销售总共920起,市场基础依然稳固。平均成交价格$699,968,房屋在市场上的周期天数为10天,售价叫价比106%,一路走高的独立屋房价使得不少买家深感经济压力大,这也使得选择半独立为居住房的人群增加,然后并不充裕的上市房屋,让这个紧俏的市场更火爆。

九月价格、销售量最高的多伦多市销售302起,平均价格为$887,916,售价叫价比高达110%,房屋在市场的周期为短短10天。

Peel区一共销售349起半独立屋,平均价格为$599,000。其中Brampton以205起的销售量排在第一,均价相对平稳为$565,791;Mississauga本月销售紧追其后,共产生139起交易,均价为$649,347。

Halton区在九月共销售47起,区内销量最高的Malton总计销售27起,平均价格基本持平$625,292。Oakville位居第二,有10起交易,均价为$686,135。本月的Burlington销售仅6起,价格为$608,167。

大多伦多地区Condo镇屋统计数据 大多伦多地区Condo公寓统计数据

大多地区CondoTownhouse在九月一共销售748起,平均价格达到$495,221。其中多伦多市总计销售266起,遥遥领先其他城市,平均价格为$561,376,销售周期为16天,售价叫价比为104%;Peel区252交易,其中Mississauga一马当先,共198起交易,平均价格为$485,240。Brampton销售与上月持平为53起,平均价格$374,596;Halton区一共72起销售,Oakville共销售27起,价格为$513,682;Burlington以32期交易排在区内第一,平均价格为$497,800。

接下来是备受关注的Condo市场,大多地区九月Condo市场共计产生2,580起交易,平均价格为$422,002。

其中,多伦多市销售房屋1,787起,均价为$446,294;Peel区共计366起交易,Mississauga是Peel区的主力,也一直以来是仅次于多伦多市之后Condo销售量最多的城市,九月Mississauga销售312起,平均价格为$331,851;Brampton销售53起,均价为$281,500。Halton区共计销售93起,Oakville以40起销量排在第一,均价为$640,304;Burlington销售36起,均价$417,405。

九月大多地区Attached/Row/Townhouse镇屋的销售量共为782起,总体平均价格为$640,242,房屋在市场周期为11天,价格最接地气的镇屋市场现也已火到爆。

Attached/Row/Townhouse镇屋中本月销售量最高的是多伦多市,以121起交易位居第一,均价为$862,310。Brampton紧追其后交易120起排在第二,均价为$521,352。

随着贷款和税收的变化,然我们拭目以待大多房地产的市场调整变化。

八月中大多地区共有9,813起交易,同比增长23.5%。截至至八月,本年度的销售量累计已比去年多出13%,房地产交易火爆程度一听便知。总结现阶段的房地产形势,概括来说就是“求大于供”。这四个字已经贯穿在我们今年一整年的报告中,相信接下来的几个月也会是依旧如此。【阅读原文

 

江晓清专栏全集:

华人顶级经纪江晓清解析加拿大房产投资

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美国 | 中国富人涌入美国房产市场 困扰本土买家

根据全美房地产经纪人协会的调查,来自中国的买家已经连续四年排在美国房地产业外国买家之首

2008年金融危机对房地产业造成重创以后,西雅图房地产市场陷入了很长一段时间的低迷,不过现在这里正迎来一段美好的时光。受经济增速的刺激,西雅图增加了很多高收入工作,当地房产的价值自2009年以来也几乎翻了一倍。

据《华盛顿邮报》16日报道,虽然那些科技业的富豪们牢牢把握着从普吉特海湾(Puget Sound)到华盛顿湖(Lake Washington)等地段的房产,但是一位名为吉姆•康兰(Jim Conlan)的房地产经纪人表示,这种急剧的变化有很大一部分原因来自中国。

“坦率地说,过去几年时间里,中国买家如潮水般涌入。”在西雅图从事房产买卖已经超过30年的康兰说道,“他们中有人甚至连看都不看就会出手。”

西雅图不是唯一感受到这股浪潮的城市。根据全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors,简称NAR)的调查,来自中国的买家已经连续四年排在美国房地产业外国买家之首。调查还显示,美国对中国公民出售的房产总价已经达到273亿美元,超过排在之后的四个国家的总和。

根据罗森咨询集团(Rosen Consulting Group)和亚洲协会的一份报告指出,到2025年,中国人在美房地产的投资将突破500亿美元大关。

这股现金的涌入导致房产价格的上涨以及供应量的减少,让美国本土买家特别是初次购房的人无力承担起一些重要市场的价格。

比如旧金山湾区的诸如帕洛阿尔托和伍德赛德(Woodside)等地方,过去3年时间里房价上涨了两倍。来自中国的买家自2012年以来数量也上涨了近2倍。另一名当地的房产经纪人佩内洛普•黄(Penelope Huang)表示,需求的上涨让这片地区的房产成为对年轻人来说最难以企及的地方之一。

纽约曼哈顿等地的房地产被那些金融巨子把控,而中国投资客则对其他一些地方的地产如饥似渴。

比如在布碌仑和皇后区这些中产阶级聚集的地方,2012年以来中国买家数量上涨了近2倍。其他诸如波特兰、坎布里奇(Cambridge)等小市场的房产价格也在不断上升,同样也对当地居民特别是初次购房的人造成了很大的困扰。

在大部分地方通行的影响房产销售的因素,比如收入水平和当地经济状况等,在中国买家的涌入下都不再能发挥原本那么重要的作用。在线房地产公司Redfin首席经济学家内拉•理查德森(Nela Richardson)这样认为。

近些年来,随着中国富人的增多,中国买家开始将目光瞄准高端市场。来自罗森咨询集团的研究显示,2015年,中国买家在美购房的平均价格为83.18万美元,而其他国际买家的这一数据则仅为49.96万美元。

这股现金流的涌入也让很多市场开始倾向开发更为昂贵的房产项目。

“就整个市场来说,中国买家占的比例还不大,但是就高端市场来说,他们非常关键。”位于旧金山的房产经纪公司太平洋联盟(Pacific Union)首席执行官马克•麦克拉弗林(Mark McLaughlin)说道。

(据侨报网)

投资南非五星级Spa度假村  收获长期稳定的可观回报

投资就是为了回报,与前景莫测的新建物业相比,成熟运营的商业地产显然更具有投资价值。现在,南非五星级度假村Karkloof Safari Spa正在对外出售,对于想要在非洲大地一展拳脚的投资人来说,这正是一个绝好的机会。

Karkloof Safari Spa度假村位置优越
Karkloof Safari Spa度假村位置优越

风光绝美,位置优越

度假村拥有绝美壮观的自然风光
度假村拥有绝美壮观的自然风光

Karkloof Safari Spa度假村位于南非东南部的夸祖鲁-纳塔尔(KwaZulu Natal)腹地,夸祖鲁—纳塔尔省是南非经济最发达的省之一,有着“花园省”的美誉。Karkloof Safari Spa度假村拥有绝美壮观的自然风光、美轮美奂的度假小屋和多元化的spa理疗中心。这里是一个草木葱茏的谷地,周围环绕着高耸入云的悬崖峭壁,艾伯特瀑布(Albert Falls)从峭壁上飞流而下,激起银白色的水花。在这片3500公顷的自然乐园中,野生动物成群结队,自由繁衍,其中珍稀的白犀牛尤为引人注目。Umgeni河与Karkloof河在这里交会,沿岸草木丰茂,空气清新。住进Karkloof Safari Spa度假村的旅人能够充分从这片私密土地上领略神秘野性的非洲风情和振奋人心的自然生态。

Karkloof Safari Spa度假村拥有绝美壮观的自然风光、美轮美奂的度假小屋
Karkloof Safari Spa度假村拥有绝美壮观的自然风光、美轮美奂的度假小屋

Karkloof Safari Spa度假村的地理位置十分优越,距离夸祖鲁-纳塔尔首府彼得马里茨堡(Pietermartizburg)仅仅24公里,邻近彼得马里茨堡的机场,国际往来非常便捷。如果选择自驾出游,这里同样具备地理优势,它离非洲最繁忙的港口城市德班(Durban)约1小时15分钟的车程,离“黄金之城”约翰内斯堡(Johannesburg)约5小时车程。

设施一流,享受空前

木屋还有一个最大的特点,就是绿色生态设计
木屋还有一个最大的特点,就是绿色生态设计

Karkloof Safari Spa度假村由16栋独立的木屋别墅可供住宿。这些木屋采用非洲传统建筑风格,线条简约而优雅,全部使用了有益于观赏自然风光的开敞式设计。此外,这些木屋还有一个最大的特点,就是绿色生态设计,除了自然材料的运用外,还特别设计了茅草屋顶。这种屋顶上面覆盖着土壤和植物,小动物们可以在上面吃草。

16栋木屋别墅的室内装修极为豪华
16栋木屋别墅的室内装修极为豪华

16栋木屋别墅的室内装修极为豪华,配备了卫星电视、极速上网、地暖、空调、迷你吧台、咖啡机等高端现代设备。特别是每一栋木屋都配有一个带有双浴缸的超大空间浴室,可以让入住的旅人充分缓解身体疲劳。

木屋与周围壮丽的自然风光浑然一体
木屋与周围壮丽的自然风光浑然一体

 

这些木屋的外观充满原始气息,与周围壮丽的自然风光浑然一体。漫步在度假村中,处处都是令人震撼的如画风景:一群群野生动物奔腾而过,犀牛、斑马、羚羊、长颈鹿……它们自由自在,仿佛是草原上的精灵;无边的平原和河谷上长满了森林和灌木丛,多姿多彩的植物让这里充满生机;远方的峭壁上道道白练飞舞,隐隐传来奔腾咆哮的水声。

特色Spa,释放身心

入住的旅人能够体验到多种多样的spa理疗
入住的旅人能够体验到多种多样的spa理疗

当然,既然叫做Karkloof Safari Spa度假村,spa自然是度假村最大的特色。这里拥有独一无二的绿色spa和健康中心。除了探索非洲野外风貌以外,入住的旅人最大的享受就是能够体验到多种多样的spa理疗,并且可以完全按照自己的需要来掌握时间节奏,以获得最轻松愉悦的体验。

度假村还为不同需要的旅人准备了瑜伽、太极和竹竿舞服务
度假村还为不同需要的旅人准备了瑜伽、太极和竹竿舞服务

Karkloof Safari Spa度假村拥有17间宽敞、通风的spa理疗室,其中包含两间双人理疗室。体验spa的旅人可以从这些理疗室中欣赏到周围的自然美景,不管是片片相连的苍翠灌木,还是精心打造的花园,都能让人眼前一亮,得到身体与心灵的双重享受。这些理疗室功能多样、风格各异,有拉苏尔(Rassoul)、漂浮池(Flotation Pool)、克奈圃池(Kneipp Pools)、波浪式浴盆(Jacuzzi)、桑拿(Sauna)和蒸汽(Steam)等多种理疗可供选择。Karkloof Safari Spa度假村的所有spa理疗师都是从泰国精挑细选而来的,他们技术高超、经验丰富,让人倍感舒适。另外,Karkloof Safari Spa度假村还为不同需要的旅人准备了瑜伽、太极和竹竿舞服务。当然,对于那些注重保养又爱美的人士来说,Karkloof Safari Spa度假村特制的排毒和减肥套餐是上佳之选。

度假村与周围壮丽的自然风光浑然一体
度假村与周围壮丽的自然风光浑然一体

游客激增,回报可期

Karkloof Safari Spa度假村被官方评为五星级度假村
Karkloof Safari Spa度假村被官方评为五星级度假村

除了堪称完美的内部条件外,非洲迅速发展的旅游业也为Karkloof Safari Spa度假村的投资前景提供了强有力的外部环境支撑。近年来,丰富的文化遗产和美丽的自然风光让非洲的国际游客数量快速增长,联合国世界旅游组织预计到2020年,赴非观光游览的国际游客数量将达到8500万。而南非则因为先进的基础设施和完善的旅游服务一举成为撒哈拉以南非洲地区最具魅力的十大旅游国家之首。而且,中国游客也越来越偏爱非洲这块神奇的大地。根据中青旅遨游网的数据显示,从2010年至今,中国游客每年赴非人数平均增长都在50%以上。激增的游客将为Karkloof Safari Spa度假村带来大量的潜在消费人群,这对投资者来说是一个极为有利的条件。此外,非洲正在积极打造更好的航空、铁路、道路等基础设施,并计划进一步简化签证程序,这将会进一步释放非洲旅游业的潜力,吸引更多的国际游客前往。这也正是Karkloof Safari Spa度假村长期发展的魅力所在。

在南非地产投资商Skema Holdings的精心管理下,Karkloof Safari Spa度假村已成熟运营了多年,并被官方评为五星级度假村,拥有良好的口碑和住客基础。目前,该度假村正在面向全球出售,同时出售的还有Skema Holdings所有的Mahathunzi住宅用地。Mahathunzi住宅用地与Karkloof Safari Spa度假村相邻,占地1000多公顷,仅由49块面积在20—33公顷之间的地块组成,数量稀少。这里保留着纯自然的非洲生态风光,且与非洲最好的私立高中之一希尔顿学院(Hilton College)接壤,同样是值得拥有的投资之选。

Karkloof Safari Spa度假村运营多年,能够给投资者带来更好的回报
Karkloof Safari Spa度假村运营多年,能够给投资者带来更好的回报

很多时候,投资人经常会看重硬件投资而忽略管理投资。实际上,对于商业地产来说,成熟的管理是关系到投资回报的重要因素。Karkloof Safari Spa度假村运营多年,工作团队积累了丰富的管理经验,能够给投资者带来更好的回报。机会就在眼前,希望在南非广阔的旅游市场占据一席之地的投资人千万不要错过!

 

欲进一步了解详情:请点击http://www.karkloofsafarispa.com/

(本文内容资料由客户提供)

 

新加坡 | 实龙岗新私宅首周末售出65%

周末正式推出的森涛苑,519个单位已售出337个。

实龙岗罗弄榴梿的私人共管公寓森涛苑(Forest Woods)周六(10月8日)正式推出,截至9日傍晚5时已售出65%。

发展商10月9日在文告中披露,519个单位共售出337个。其中一卧房及两卧房单位被抢购一空,三个顶层单位也卖出了一个,售价是285万元。

逾八成买家是新加坡

买家当中有88%是新加坡人,其余12%是永久居民,以及来自中国、印度尼西亚、马来西亚、瑞士、中国台湾和越南的外地人。

森涛苑由城市发展(CDL)、丰隆集团(Hong Leong Group)和TID Pte Ltd共同发展,售价从68万8000元起,预计可在2021年落成。

城市发展总经理谢仰丰表示:“首个周末推出就获得热烈反应,十分令人鼓舞,已售单位的平均售价达每平方英尺1400元。这主要因为地点优越、组合理想、功能独特、价格理想、物有所值。同时,这个地区的新项目不多,投资者看好出租需求。”

(据联合早报)

泰国 | 国人为什麽争相涌入泰国炒房?

在中国浙江一所大学任教的刘先生,近日赴泰国旅行1个多月,他没有去热门景点观光,而是四处看房子,“我来考察房产,去的都是泰国二线城市。”刘男说,他卖掉自己在杭州用来投资的房子,股票也出清离场,还把人民币存款全部换成美元,他表示:“中国资产泡沫化太吓人了,我准备在泰国买房养老。”

中国人到海外购置房地产,从过去的欧美丶纽澳,如今转进东南亚。美国之音(VOA)报导,2013年以来,泰国出现越来越多像刘男这样的“购房客”,目的从商业投资,到现在为了养老丶度假,究其根本原因,大多是担心中国经济泡沫化。

清迈是中国人最喜爱置产的泰国城市之一

报导引述分析中国人海外置产行为的居外网(Juwai.com)资料显示,去年中国人在泰国置产,比2014年大幅成长近1.8倍,平均每人购房金额为61万美元。至於美国丶澳洲丶英国丶加拿大丶纽西兰等5大热门置产国家,也成长37%。

居外网CEO潘卓礼(Charles Pittar)表示:“过去5年,人民币兑换泰铢的汇率上扬19%,使泰国房地产在中国人眼中更具吸引力。”他透露,中国人最喜爱置产的泰国城市,分别是芭达雅丶苏梅岛丶普吉岛清迈曼谷

报导指出,相较於欧美,泰国距离中国近丶气候温暖,且观光资源完善,深具吸引力。此外,泰国有诱人美食丶与中国相近的文化,泰国人温和有礼,而中泰两国关系友好,都是原因。

不过,根据泰国法律规定,外国人不能拥有泰国的土地所有权,但可以合法持有永久产权的公寓,而高级公寓,正是外国投资客置产的主要目标之一。例如芭达雅清迈房价换算每坪约15.5万台币,比许多中国城市都便宜,且交屋时附有装潢,十分划算。此外,泰国税负低廉,买屋税负约为房价的1.5%,且没有房产税

刘男说,其实他不热衷在泰国热门旅游城市置产,他认为许多二线城市,例如清莱丶芳县,不仅房价便宜,便利与服务也不输大城市,还拥有大城市缺乏的纯朴风味,并能远离观光客。他认为,中国过度发行货币,导致人民币实际贬值,政府为防汇率波动太大丶资金外流,只能让避险资金转进房市丶放任房价狂涨。刘男感叹,泰国物价稳定丶人民安居乐业,“比国内好太多了”,他已看中几处房地产,年底前,或许就能成为泰国的有房一族了。

(据苹果日报)

澳洲 | 资产折旧抵税系列(十二):报价低的报告靠谱吗?

某客户向我抱怨,她找了一家当地的公司为她制作一份资产折旧报告,结果她买的两卧室单元房的折旧额远不及她朋友在同一栋楼内的一卧室单元房的折旧额高。她因此非常生气。

我向她分析说,这通常存在两种情况:第一,她朋友的一卧室单元房是带家具出租的,而她自己的两卧室单元房是不带家具出租的。因为家具、厨具和室内装饰品等资产的有效寿命很短,导致单体的折旧值却很高,这往往给投资者带来资产折旧总额翻倍的效果。此属正常现象。

第二、她朋友的一卧室单元房和她自己的两卧室单元房是以相同的出租方式来获取收益,(要么两者都是带家具出租的,要么两者都不带家具出租的),这时出现这种情况是不正常的。通常情况下,在同一栋楼,两卧室的单元房要比一卧室的单元房面积大,由于建造成本跟面积成正比,所以两卧室单元房的折旧额应当比一卧室的折旧额高才合乎情理。

这名顾客承认是第二种情况,但同当地的澳洲公司交涉后,发现对方以她购房价格偏低为由,拒绝给她修改报告。

我认为该公司的理由是不成立的。因为我们计算资本折旧的基数是以当初修建的成本或当前资产的现值为依据,而不是以购房的价格为准的。我以前遇到一个案例,餐厅的老板将生意以一块钱卖给了他的朋友,他的朋友请我按照资产的现值做了一份资产折旧抵税报告,每年的资产折旧总额上万元,这与生意的购买价毫无关系。

我想告诉各位读者,做折旧抵税报告,务必要从开始就选对人,千万不可按费用高低来做选择。更不能为了得到最低的价钱,而去网上找。因为一名有资历和经验,高明的建筑估算师兼注册税务代理可能为您带来前所未有的利益(远远大于初始投入)呢!

当前经济不好,大家都想办法在省钱。但在获取固定资产折旧抵税报告方面,我劝大家还是要抓住重点,三思而行。更何况做折旧抵税报告的费用是可以抵税的。

我们制作或更新固定资产折旧抵税报告的目的在于为合法地把我们应得的税务利益最大化,而不是寻求一份报价最低的报告,更不是把一些不准确或是有争议的数据应用在每年的报税记录中,等将来被国税务局审计出来,伴随着缴纳罚金的风险。

澳洲税法规定,资产折旧抵税报告只能由专业建筑估算师(Quantity Surveyor)出具,同时他必须是注册税务代理(Registered Tax Agent)。为了保护您的合法利益,请尽快联系专业估算师,他会最大化您每年的折旧抵税额度,并提供百万专业保险保障,让您投资好回报,无烦恼。

我最近遇到一位澳洲当地的地产开发商,当我们聊到资产折旧抵税这个话题时,他问了我两个问题,第一:你是否可以提供折旧最大额度?第二:你是否有专业保险?话毕,我马上对他肃然起敬。因为他问到了资产折旧的核心之处,这比单纯问我做一份折旧报告需要多少钱要高明多了。【阅读原文

 

黄旭刚Lawrence专栏全集:

黄估算师传授资产折旧抵税秘笈

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