房产 – Page 11

公寓投資——短租房回報率以及如何打理 | 菲律賓

最近幾年隨著短租平臺如Airbnb的火熱，很多投資者將在菲律賓購買的公寓放在airbnb上面做短租房，回報率高於長租。

短租房最難的是如何打理，很多國內客戶買房之後並不是在菲律賓居住，長期在國內，只有偶爾去菲律賓。有些人是在國內打理：處理網上部分，比如處理租客問題，跟客戶聯系並處理airbnb的賬戶。然後在菲請壹位清潔工，租客退房之後打掃衛生，並幫忙每月繳納水電管理費這些。租客入住和退房：可以完全自助式的，比如用壹個密碼鎖將房門鑰匙放在鎖裏面，並將鎖放在信件箱mail box, 租客在網上成功訂房之後，將密碼鎖的密碼發給他，這樣房客到達之後自行取鑰匙，退房的時候再把鑰匙放回原處即可。

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在大樓管理比較嚴格的情況下，可能需要為租客做壹個授權書Authorization letter, 也就是寫壹個通知給管理處，告知他們這套房子是短租給這位房客了，否則有時候管理處會拒絕不認識的人進入大樓。

還有壹種形式是專門請人打理（通常都是有多套房子），付對方工資。目前也有壹些房屋管理公司在做這項業務，比如跟我們合作的壹家公司，主要管理在BGC和Makati的公寓，與業主分成。

短租公寓的價格：以壹套SMDC典型的小戶型為例，26平米帶家具，價格大概是200RMB壹天，如果是在makati這樣的中心區域，出租率非常高，基本上每個月都能訂滿，或者至少有20天可訂滿。因為在這些地方，酒店都很貴，基本上很難找到200塊錢壹晚的酒店，除非位置很偏僻的小酒店，當然住起來就每月這種公寓舒服。公寓有26平米，有廚房可以做飯，比起那些偏僻的破舊的酒店，當然會更受旅客的歡迎。

另外，壹室壹廳或者小兩室的房子也非常受歡迎，因為有些是家庭出遊，帶有小孩或者老人，住酒店非常不劃算，並且不能做飯，這時候就需要壹個壹室壹廳或者小兩室的房子，壹家人都能住下. 還能自己做飯。菲律賓的飲食非常不符合中國人的口味，大多就是油炸，很少蔬菜，並且價格還貴，再說，帶著家人壹起，總不能天天吃麥當勞那些。如果頓頓都去中餐廳，花費會比較高，而且餐廳裏面吃多了也不是很健康。

短租房的配置：基本的家具都會有，當然最好是有WI-FI，配置最好兩條浴巾，沐浴露和洗發水這些最好都有，個人洗漱用品就不用。早餐壹般不用提供。

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馬尼拉房產租賃市場價格以及如何出租等問題 | 菲律賓

首先，價格。目前有幾個中心區的房租價格都比較高：Makati CBD, Ortigas CBD, The Fort, Mall of Asia旁邊這幾個區域，壹個28平左右的單間，帶家具的，租金在2萬到2萬5披索，相當於RMB三千多壹個月。壹個兩房差不多5萬皮索。如果是高端房子，租金就更高了，有些壹室壹廳的高端樓盤可租到1萬RMB壹套。

管理費，每個月的管理費可以是租客出，也可以是房東出，這個都是體現在房租價格裏面的。如果妳長期不在菲，那就讓租客出，這樣租客每個月去交費，不用操心。
中介收費：如果妳自己找不到租客，可以讓中介去找。

壹般是收取壹個月的租金。大的地產公司比如SMDC, AYALA, CENTURY</b>都有自己的租賃中心，客戶買房之後可以把房子委托給公司的租賃中心，具體收費每家公司不同（大部分與市場價類似，即每年收取壹個月）。

租金如何收取：大部分是客戶需要支付壹年或者半年的支票，也可以是押二付壹，這個看妳們怎麽談。

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壹般出租的房子都是要帶家具的，尤其是這種高檔公寓，因為租客大部分是外國人，很少有人會租房的時候買這麽多的家具。不過菲律賓的公寓在交房的時候是裝修好的，客戶只需買家具即可，甚至有些房子是帶家具的。交房的時候墻，地板，天花板都是搞好了的，浴室全部弄好，有淋浴，廚房有櫥櫃。而且基本上臥室會帶有壹個衣櫃。

房子買了之後好出租嗎？只要是中心位置，妳的定價符合市場範圍，那就沒問題啦。

再次說到地理位置。位置，房子裝修，樓盤新舊都是影響價格的幾大因素。位置越中心，租金越高，隔幾條街的房子可能租金相差很大，比如Makati，並不是整個makati的租金都很高，可能中心地區2萬5，偏壹點的街道同樣房子只要1萬，這個差距是很大的。

如果打算買房出租，壹定要了解清楚那個樓盤的房子能租到什麽價。

幾個黃金地段：

Makati：圍繞Ayala大街步行可到的距離

Ortigas：這裏有個寫字樓區，這附近都可以

Mall of Asia：離mall of asia步行可到的距離或者開車10分鐘內，距離附近賭場近的地方

The fort：整個區域都還可以，價格差不多，當然高爾夫景觀的會更好。
另外還有壹些較小的片區也有寫字樓集中的地方，但相對來說，以上幾個區域的租金是最高的。

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關於菲律賓房產回報率問題 | 菲律賓

很多人咨詢投資回報率，業內確實有8-10%的說法，壹些好的房子能夠達到這樣的回報率。但是回報率是沒有固定的，主要還是看樓盤。

如果要租到好的價格，壹定要買好的樓盤，高端樓盤回報率8%以上是沒問題的，而且不用擔心出租問題，在租賃市場非常受歡迎。

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低端的房子在馬尼拉也很好租出去，但是價格相差很大。與很多人想象中不壹樣，馬尼拉高端房子需求很大，並不是貴的房子就沒人租，畢竟這裏高收入人群還是很多的，很多跨國大公司在Makati這裏開分公司，外國員工非常多。

在菲律賓買房，不能指望房價壹夜暴漲，這個之前有討論過了，至少最近十年都沒有出現過這種情況，短期內也不太可能發生，因此靠短期內房子漲價來獲得高回報率不太可能。據樂觀預測，菲律賓的房價還會漲10年，但這些都是預測，目前來看還是穩步緩慢上漲的趨勢。

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菲律賓房屋交易的稅費問題？| 菲律賓

很多人擔心在買房的過程中有很多名目的收費，或者辦理房產證的時候有很多隱性收費。

如果是壹手房，開發商會在合同上面寫明，壹個是Other Charges ，這裏面主要是辦理房產證時的稅費，房產證由開發商辦理。這個other charges的比例每家開發商都不同，不過大致都在6%左右。這個費用是會在合同裏面，算進總房價的。另外壹個是VAT，這個是政府征收的房價12%的稅，也是交給開發商，由開發商交給政府。

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房價低於320萬比索的房子則不用交這個稅，有些客戶全額付款不分期，拿到10%的折扣，則房價打折之後恰在繳稅線以下，則免去了這個12%的稅。

壹手房除了這兩項之外就沒有別的稅費了。

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投資房產即可辦理當地的全家移民綠卡SRRV | 菲律賓

由於經濟的發展，社會的穩定，菲律賓成為中國投資/退休/留學人士的選擇。同時菲律賓提供寬松的移民政策，投資房產即可辦理當地的全家移民綠卡SRRV，吸引了大量中國新僑民，在菲律賓投資，定居和留學。

中國申請菲律賓退休移民SRRV的占比：拍攝自菲律賓PRA

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菲律賓移民(SRRV)申請條件：

微笑計劃：

1. 主申請人年滿35歲

2. 壹家三口，在菲律賓存2萬美元，增加壹個申請者需加1.5萬美元存款

經典計劃：

1. 主申請人年齡35 – 49歲：壹家三口存款5萬美元，增加壹個申請者需加1.5萬美元存款

2. 主申請人年齡50歲以上：壹家三口存款2萬美元，增加壹個申請者需加1.5萬美元存款

註：存款可全部用於投資，投資項目需大於5萬美元；若投資房產，需買現樓

若是投資菲律賓房產，推薦選擇經典計劃。存款可用於投資房產，同時獲得菲律賓永久居留權，壹舉兩得！

來源：濱嶼移民

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菲律賓房地產投資百問百答 | 菲律賓

菲律賓投資前景光明，投資者選擇的投資方式也多種多樣，開公司、建廠、商務貿易、投資房產等。對於投資菲律賓房產需要了解哪些政策法規及常見的問題有哪些呢？

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外國人可以在菲律賓購買房產嗎？

答：可以，基本要求只需要護照，部分開發商要求有支票本。對於外國人買家沒有身份的要求，遊客即可買房。

是否永久產權？

答：和國內的70年產權相比，菲律賓的房產是永久產權。外國人和菲律賓人壹視同仁，可以永久擁有。

外國人購買房產的數量有限制嗎？有什麽樣的限制？

答：有，外國人不能在同壹項目內擁有40%的占有率。

外國人在菲律賓可以購買哪壹類的房產，是否可以買別墅？

答：根據當地法律，外國人只能購買公寓，不能購買土地和別墅。部分菲律賓開發商把別墅項目做成公寓樓的手續，也就是說和公寓樓壹樣有房產證，但是沒有地契。這種情況同樣受限於40%的外國人份額。但是優勢是所有業主共同所有包括項目所有的全部公共設施所占地。

是否有公攤？

答：無公攤面積，購買面積為實際使用面積。這壹優勢很明顯，也就是說菲律賓的80平方米，只是相當於國內的100平方米。

外國人擁有菲律賓土地的方法有哪些？

答：外國人可以通過三種方式擁有土地。第壹種方式，通過購買鄉村俱樂部的股份；第二種方式，通過公司購買菲律賓土地。這兩種方式都是間接地持有菲律賓土地。第三種方法，與菲律賓人結婚，這是能夠直接擁有土地的方式。

外國人投資收益匯出菲律賓受限制嗎？

答：根據菲律賓憲法，所有的投資者和企業被賦予如下的基本權益和保障：

撤回投資的權利：外國投資者擁有將投資清算收益及初始投資時所用貨幣按即時匯率匯出的權利；

匯回收益的權利：外國投資者具有將投資收益按即時匯率折算成初始投資時所使用的貨幣匯出的權利。

公寓占有土地的類別有哪些類？

答：分為Lease hold(土地是租的)和Free hold（永久擁有）兩類。

公寓擁有者與公寓項目占地的關系是什麽？

答：如果是永久地權（Free hold）公寓擁有者共同擁有公寓項目占有的土地。

外國人可以租用菲律賓的土地嗎？

答：可以。壹次租期最長50年，可以在期滿後再續租25年。

農用地可以轉為商業用地嗎？怎麽轉？

答：可以。菲律賓土地是私有的，農用地轉商用地需要報政府審批。轉換的費用不是很高，費率與所在城市及土地狀況有關，如有些沙灘轉換成度假村的轉換費用為每平米20元人民幣左右。

對外國人出售公寓有什麽限制？有沒有如加拿大等地、國內的壹些限制。

答：沒有。與菲律賓人壹樣。菲律賓沒有限購，限制轉售的法律。

外國人投資菲律賓的資產安全嗎？

答：菲律賓建國以來幾乎沒有發生過沒收個人財產的事件，無論對菲律賓人、還是外國人。菲律賓法律對個人財產充分保護。

菲律賓對於個人房產怎麽保護的？

答：菲律賓憲法規定保護私人擁有的合法財產，沒有任何人以任何理由剝奪個人物業等私人財產。

菲律賓房產潛力?

答：菲律賓房產，壹直是在穩定升值，而且近年來，菲律賓經濟發展態勢良好。最近3年每年都有至少15-20%的漲幅。菲律賓房產，值得長期持有。無論是自住，出租保值增值都是不錯的選擇。

同時，由於菲律賓離中國近。因此，管理此資產相對比較容易，而且成本較低。

菲律賓的商業鋪面有投資價值嗎？

答：投資菲律賓的商業鋪面需要謹慎。好的鋪面壹般為開發商長期持有，很少對外銷售的。壹般的鋪面，投資價值不高。菲律賓炎熱，較少人會頂著烈日逛商店，大部分人願意到大型購物商場裏購物休閑避暑。基本菲律賓也少有開發商會銷售鋪面。

公寓的出租收益怎麽樣？

答：馬尼拉的房屋目前處於供不應求的狀況，出租回報率很高。在馬尼拉的公寓的租售比在8%左右。很少有低於5%的，有些甚至高達12%。

菲律賓買房需要裝修嗎？

答：絕大多數的菲律賓樓盤都是精裝或者簡裝的狀態，也就是說廚房的櫥櫃，抽油煙機，水龍頭；天花板，地板；廁所的洗臉盆，下水道，馬桶，淋浴都是開發商做好交付的，如果沒有個人要求高要重新裝修的情況下，買了家具家電即可入住。

物業壹般提供哪些配套和服務呢？

答：大部分的新樓都配有室內或者室外遊泳池，健身房，兒童活動室，會客廳，多功能大廳，桑拿淋浴間。部分大樓甚至於備有電玩間，電影放映間，瑜伽間，臺球桌，spa，圖書館，傭人定時打掃等服務。所有物業都是免費提供給業主使用（部分多功能廳要付費使用）當然這也是為什麽菲律賓物業管理費昂貴的原因。大部分大樓都有24小時輪值的工程師為您提供單元內例如馬桶堵塞，水管破裂，更換燈泡之類的小維護問題。

物業費用多少？

答：每個小區的物業費用都不壹樣，便宜的可能6-7塊人民幣每平方每個月，貴的高達15-18人民幣每平方。由配套設施，單元數量的多少而定。部分樓盤的物業費如果壹年提前付，可以享受10%或者壹個月免費的優惠政策。建議外國買家可以壹年付壹次，減免遺忘被罰的情況出現。

菲律賓公寓樓的保安如何？

答：菲律賓的公寓樓都有大量的保安，在人員出入方便管理相對嚴格。每壹個業主都必須登記入住人員的個人信息，家裏司機和保姆的個人信息和無犯罪證明。業主的常用車輛也要登記申請專用貼紙才能自由出入。如有來訪客人，必須經保安通過有線電話和業主合適訪客身份方可放行。

寫字樓的投資價值怎麽樣？

答：寫字樓在菲律賓是非常搶手的，馬尼拉幾個中央商務區的寫字樓空置率長期低於3%。租售比在6%左右，租期壹般是三年以上。出售的寫字樓項目極少，大部分都只租不售。

菲律賓的學區房有投資價值嗎？

答：中學入大學的制度與中國情況不同，教學質量高的中學都是私立學校，菲律賓上得起私立中學的孩子的家裏大多雇有專職司機接送，“擇校”與菲律賓不太有關系。不過，菲律賓幾所好大學周邊的學區房有壹定投資價值，菲律賓大學基本都不提供學生公寓。

外國人怎麽購房怎麽分期付款？

答：菲律賓壹手樓大多是期房，壹般實行分期付款3-5年不等。訂金可以付現金或者刷信用卡、銀聯卡等。余下的分期付款，分期付款的方式有三種，第壹種可以用自己在菲律賓本地銀行的支票，在支票上填寫不同的日期和金額，交給開發商，開發商到期去銀行兌付。第二種，與開發商簽訂協議，由開發商定期到妳的開戶行扣款。第三種，從海外銀行定期匯款給開發商，這種方式不常用，匯款成本高。

外國人怎麽匯款到自己在菲律賓的銀行賬戶上？

答：匯美元到自己在菲律賓的披索賬戶上，到賬的時候自動按當時的匯率結轉成披索存入自己的戶頭上。

如何銀行開戶？

答：菲律賓法律規定需本人親自到銀行，持2個有效證件。可用護照和SRRV。現在銀行反洗錢政策嚴格，大多數大銀行都要求外國人有居住身份的才可以開銀行賬戶。

在買賣稅收上對外國人有什麽特別的規定？

答：沒有。與菲律賓人壹樣。

客戶買房應支付的稅費？

答：過戶費合同總價的0.75%；

印花稅，合同總價的1.5%

房產稅，單房至5房，2萬-5萬比索每年

註冊費，金額較小

交房和過戶是否同時？

答：業主將獲得永久產權證，先交房，在過戶，相差大約90個工作日

是否要買保險和Closing Fee？

答：無

出租是否需要納稅？

答：如果要報稅，就需要納稅。

壹般個人的房屋出租，很少有人報稅。根據目前情況，房東不納稅。國際大公司出資租高端公寓給高管居住的情況下，往往需要正式發票。這種情況下需要報稅，納稅。個人租賃合同壹般不會要求正式發票。

在菲律賓生活成本如何？

答：總體來說，比國內壹線城市低。但是租金高，電費高，通信費用比國內略高。如果要雇傭菲傭的話，每月600人民幣，包吃包住。司機壹千多人民幣。

牛奶和食品質量可靠，可以放心食用。

而且，菲律賓制造業不是很發達，從國外進口的貨物比較多，質量相對不錯。

來源：濱嶼移民

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非穆斯林女性業主該如何保護在迪拜的物業資產？

作者：DIFC遺囑服務中心主管Sean Hird

迪拜政府公布的一項新統計數據顯示，約有30％的迪拜房地產由女性擁有。這些信息來自迪拜國土部門總干事蘇丹·布蒂·本·梅伊倫（Sultan Butti Bin Mejren），他表示這表明女性手中積累了大量財富。

這表明阿聯酋是一個開放和進步的國家，男性和女性可以根據自己的判斷，自由作出投資選擇。但作為一名律師，這個消息也給我帶來了一個疑問：迪拜的許多非穆斯林女性業主如何處理財產繼承這個微妙的問題？

研究表明，西方女性是促使丈夫立遺囑的人，而穆斯林婦女擁有既定的繼承系統。北非國家突尼西亞的女性示威者已經對這一制度提出質疑，政府正在審查傳統的繼承規則。但總的來說，這是一個在幾個世紀以來一直在穆斯林法律體系中應用的體系，並且繼續在整個伊斯蘭世界實施。

不過，對於非穆斯林來說，這會引發敏感問題。擁有寶貴資產的女性或男性可能不希望根據伊斯蘭教法分配他們的財富；相反，他們想自己決定受益人。在阿聯酋，有一個解決方案。迪拜和哈伊馬角（Ras Al Khaimah）政府允許擁有資產的非穆斯林登記遺囑，根據自己的喜好分配遺產。

它是通過迪拜國際金融中心（Dubai International Financial Centre, DIFC）法院提供，該中心沿用基於英國普通法的法律體系。 DIFC遺囑服務中心提供涵蓋遺贈財產和兒童監護權等的各種服務。

房產遺囑與女性房主——甚至是男性房主最為相關。這可以保護在迪拜和哈伊馬角最多五處物業，萬一最壞的情況發生，您可以選擇誰來繼承它們。

只要金融資產由迪拜或哈伊馬角的銀行或經紀公司持有，也可提供金融資產遺囑，保障現金、政府證券以及股票的所有權。

在阿聯酋撫養孩子的母親也會對監護遺囑感興趣。這讓您可以為您的孩子任命阿聯酋的臨時監護人，也可以為本國的永久監護人，通常是家人或朋友。最後，您可以將所有這些元素全部集中在一起，涵蓋所有資產和監護權。

許多家庭都發現“全包式”遺囑最能滿足他們的需求，因為它允許父母雙方創建文件，以反映他們對監護和資產分配的願望。

DIFC遺囑服務中心已經注冊了3,500多份遺囑，其統計數據反映了迪拜女性業主越來越多。在2016年和2017年，立遺囑的人中有38％是女性。但是，如果迪拜所有物業中有三分之一由女性擁有，那意味著還有數千名女性擁有非常有價值的資產，卻沒有訂立有效的遺囑。

在日常生活的急迫和壓力下，她們不妨考慮一下，選擇誰人將最終從她們獲得的財富中受益，是否應該成為財務規劃中更高的優先級。

居外推薦迪拜房源：Reva Residence豪華酒店式公寓

Reva Residence是迪拜著名開發商Damac Properties在商務港上的新建豪宅項目。Reva沿迪拜運河而建，在豪華的一房或兩房公寓的任何角落都可以欣賞到蜿蜒的運河和世界最高塔——哈裡發塔壯麗的景色。優雅的室內設計，設備齊全的廚房，寬敞的浴室以及方便使用各種生活設施都為您帶來卓越的品質享受。

這裡是美好生活的標志，住戶將享受在該地區及周邊的便捷出行，周圍有豐富多樣的餐廳、咖啡廳、公園、娛樂和購物選擇。迪拜中心最具標志性的地方之一就是謝赫扎耶德路，入住Reva Residence鳥瞰這座城市的魅力，感受多姿多彩的生活氛圍。

建築面積：41平方米
土地面積：49平方米
房型：1臥1衛1車庫
樓層：共30層
竣工年份：2021年
房價：69.9萬迪拉姆（約¥127萬）
物業編號：38305343（點擊圖片查看房源信息）

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原文來源：Gulf News
編譯：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

諾亞控股指定居外網為其2018年市場活動獨家海外房地產合作夥伴

居外網新聞發布

中國上海 諾亞（中國）控股有限公司（紐交所代碼：NOAH）指定中國領先的海外房地產平臺居外網為其獨家海外房地產合作夥伴。諾亞是中國領先的財富和資產管理服務提供商，致力於服務高凈值的人群及公司客戶。

通過這次合作，兩家公司將聯手在中國各地舉辦各種活動，為諾亞的18.7萬多名高凈值客戶帶來國際房地產的投資機會。這壹合作夥伴關系也為海外房地產界連通起諾亞投資人群體，這壹人群在美國的總投資額超過675億美元。

作為諾亞2018年市場活動的獨家海外房地產合作夥伴，居外網將會給諾亞客戶提供物業專業知識與投資機會，使其可以全方位地實現自己的投資目標。居外網也將作為“2018年諾亞財富領軍者系列峰會”的獨家海外房產合作夥伴，其中2018年僅在中國將有18次活動。居外網將為諾亞的高凈值中國投資者提供專屬的世界級房地產投資機會。

諾亞財富創始投資人、執行董事章嘉玉女士表示：“諾亞財富的願景之壹是為全球富而有愛的高凈值華人及其家族服務，居外網在全球有著豐富的優質房產資源，這也是諾亞高凈值客戶需要的。希望通過諾亞與居外在2018年的市場活動合作，實現共贏。

居外網首席執行官羅雪欣說：

“我們感謝諾亞與居外網建立了互惠互利的合作關系。”

“該協議代表了我們正在進行的工作，即進壹步擴展我們向房地產開發商和項目營銷人員提供的全面解決方案。”通過諾亞，居外網可以為房地產營銷人員提供大量合格中國買家的獨家渠道。諾亞合作夥伴關系讓我們有機會為諾亞網絡中的中國高凈值投資者提供他們在其他渠道無法獲得的房地產投資機會。

“這壹夥伴關系最終將意味更多來自中國和亞洲其他地區的高凈值投資者可以通過居外網和依賴我們的海外房地產營銷商成功尋找並購買海外房地產。”

“就房地產業而言，這將為資產出售和合資企業的投資開發創造新的機會。諾亞投資者目前有意購買的房產涉及單個公寓單元、整個街區、可開發土地、優質社區和商業地產。

“超過60%的中國海外投資者計劃在2020年前進行海外房地產新投資。近60%的中國外匯需求與海外房地產購買有關。半數以上的中國家庭計劃將至少將10%的財富用於海外資產持有，而這壹比例還在上升。此新數據來自英國金融時報《投資參考》。

“中國投資者的財富正在迅速增長，中國大陸現有160萬個百萬富豪（以美元計），這比歷史上任何時期都多。中國的人均財富在過去六年增長了三倍多。”

關於諾亞

諾亞是中國領先的財富與資產管理服務提供商，致力於為高凈值人群及企業客戶提供海內外各類型金融投資產品的專業篩選、資產配置及投資組合管理服務。更多信息請訪問www.noahwm.com。

關於居外網

居外網Juwai.com是全球最大的中文海外房產門戶網站，擁有全球90個國家的280萬條掛牌房源，每月有220多萬來自中國及世界各地的用戶查詢中文海外房產及購房信息。居外網是騰訊網海外房產頻道的獨家合作夥伴。居外網連續兩年被中國工信部所屬中國電子商務協會評為最具影響力的海外房地產網站，曾被全球創業媒體“紅鱒魚”（Red Herring) 雜誌評為全球初創公司百強。居外網的公司總部設在上海和香港，地區辦公室分布在美國、加拿大、澳洲、菲律賓及馬來西亞。更多信息請訪問www.juwai.com。

美國房地產投資的花樣多，掙的錢起碼比中國多20倍 | 美國

美國最大的房地產經紀公司Keller Williams的創始人蓋瑞·凱勒（Chris Goff）曾說，金錢生活在恐懼的另壹端。

他把獲取財富的過程比喻成渡過壹條寬廣且水流湍急的大河。在過河之前，妳的內心充滿恐懼。而當妳到了河的另壹邊，回頭看去的時候，會發現那條河也不過如此。只有渡過了河的人才會有這種體驗。

房地產投資專家克裏斯·高夫（Chris Goff）在他的教學班上，給我們這些坐在臺下的學員提了壹個問題：有五只青蛙坐在河岸上，三只想往水裏跳……

問：現在岸上有幾只青蛙？

答案是五只。

僅僅“想”是不夠的，沒有行動就沒有變化。他用這樣的壹個比方來告訴我們房地產投資這件事上行動的重要性。

如果說這兩位專家的話可以總結為面對房地產投資時的兩條忠告——克服恐懼和立即行動，那麽我認為，對於中國的在美投資者來說，還應該有第三條忠告：忘掉妳在中國談到房地產投資時的思維方式。

每當要跟中國的朋友提及房地產投資的時候，我幾乎總能猜到他/她的第壹反應——“妳是說在美國買房嗎？”

中國人普遍思維中，房地產投資與買房是劃等號的。這種現象存在，有很充分的理由，那就是——中國的房地產市場把大家訓練成了這樣。

壹方面，過去近20年裏，妳只要買到房，就能幾倍甚至十幾倍地獲利。另壹方面，中國的房地產市場其實也不允許投資者玩出多少別的花樣。

然而，在美國的市場上，如果妳還這樣想，那就太過自我設限了。毫不誇張地說，美國房地產投資的玩法起碼有中國的20倍之多。

我隨手舉壹個例子吧。我想它會是大部分中國人聞所未聞的——

美國的地方政府每年向屋主征收房產稅，它們依靠這些稅收來支持當地的警察、消防、學校、修路的開銷。然而，並不是每個人都會按時繳納房產稅。有的人因為遇到了經濟上的困難，或是僅僅因為不知道有這麽壹筆稅（比如不知道自己繼承了壹套房產），就使得他們“被”欠稅。

這個時候，政府會要求他們補繳稅款，並支付罰金，但是很多人仍然交不上。從政府的角度來說，罰款不是目的，只要稅款收不上來，那它就影響政府的正常運轉。

這個時候政府會怎麽做呢？

美國政府會在這些房產上加上壹個負擔，叫留置權（lien），然後公開把這些留置權拍賣給投資者，並承諾給投資者壹個高額的回報，年回報率從百分之十幾到百分之三十幾不等。

這樣壹來，政府從投資者手上拿到了錢，而房主有壹定的“贖回期”，如果他們在贖回期內把債還了，那政府就會拿這些錢來支付投資者的本金和利息。如果房主沒有贖回，那麽房產就會被拍賣，然後用於還債，投資者也會拿到他的本金和收益。

這是我對這個過程高度簡化的壹個描述。不同的州的具體做法差異很大，比如有壹部分州不是拍賣留置權，而是拍賣屋契（deed）。

我們這裏不陷入細節，我想表達的核心意思是，這種在中國完全不存在的操作，催生了大量的投資機會。其中的策略非常多，有壹些策略的聰明程度令人拍案叫絕。其中甚至還區分出了壹級市場和二級市場。

如果我問妳，房地產投資的方式有哪些？妳肯定能說上來兩種：買個房子等它升值，或者把買了的房子租出去。

這兩種方式在美國都有，但是，如果妳去房地產投資的會議或者俱樂部，妳會發現，大家普遍關心的並不是這兩種方式。

如果我說這兩種在中國的主流方式在美國是非主流，這可能有點誇張，但說它們不是人們的第壹第二選擇，則肯定沒毛病。以下我就來讓各位拓寬知識面，具體聊聊美國人所關心的投資方式。

美國的房地產投資中有壹種玩法叫“賣家融資”。也就是賣家充當了銀行的角色，貸款給買家。加之美國房地產合同幾乎全部能夠轉讓（assign），這就產生了眾多的可能性。賣家融資的結構方式有上百種之多。

美國的房地產投資還有第四種玩法，叫租賃/購買特權（lease option）。它的基本操作是這樣的：合同約定，妳可以短期（通常1-3年）租壹套房子，租約期滿時妳可以選擇把這個房子買下來或是不買下來；如果妳選擇買下來，那麽房主是壹定要賣的，此時的選擇權不在房主。

這是它的基本含義，由此延伸出去，有很多鮮為人知的操作，能夠讓投資者在短期內迅速獲利。而且他們往往不需要或者只需要很少的本錢，因而這也被稱為“用別人的錢做房地產投資”。

上述介紹的後兩種玩法，才是美國的房地產投資者最為關心的。通過這些方法積累幾百萬美元財富的人在美國也比比皆是。

接下來我舉個具體的例子：

我在休斯頓認識了壹個菲律賓人，他的室友是個古巴人。七年前，這位古巴兄弟剛到美國的時候，窮得只剩下壹條褲子，連手提行李都沒有。

壹年前，他的每張信用卡都還欠著債。而現在，他每個月有3000美元的收入，生意還越做越大，現在正邀請菲律賓朋友加入，和他壹起做。

他是怎麽做到的？這是壹個價值壹千美元的秘密：壹些懂行的人會收妳1000到1500美元學費來教給妳。今天我就在這兒把他的小魔術免費破解給妳看。

從最基本的意義上來講，他的操作是“賣家融資”下的壹種巧妙的策略。

在這位古巴人的壹個實際操作中，他首先找到欠了房貸的屋主，與其簽了個購買合同，把屋主從債務中解放出來，然後將這個房子以賣家融資的方式售賣給壹個買家，第三步就是讓他去銀行做再融資。

這樣壹來，房子原先的房主避免了喪失贖回權（foreclosure）和信用記錄受損的結果，古巴兄弟的買家——壹名信用分不高、在銀行難以貸到款的墨西哥人——有了房子住，而且可以預期將來這棟房子將屬於自己。而對於古巴兄弟來說，他在短短的十幾天裏，就掙到了5000美元，並且每個月還會由此產生幾百美元的被動收入。

這位古巴兄弟很聰明，他的策略很聰明，跟這壹樣聰明的策略還有很多。而最關鍵的是，在這樣壹個交易過程中，所有人都是贏家。

多年之前，那本暢銷書《窮爸爸，富爸爸》告訴我們，被動收入就是妳不需要很投入地工作就能獲得的收入。也就是我們今天流行語中說的“躺著掙錢”。

（讓大家溫習壹下當年的這本神書）

這位古巴兄弟做到了。而房地產投資是最容易做到的投資領域。

不過，如果妳要踏上這條船，首先需要做的是——克服恐懼、立即行動，以及忘掉妳在中國投資房產時的那些思維定勢。

來源：海外掘金黃永明

排版：Shelly Du

菲律賓投資房產意味著什麽

隨著中菲兩國外交的持續升溫，由中國主導的基礎設施投資銀行“亞洲投資銀行”菲律賓投資項目啟動，總投資約為5億美元。

這也吸引了壹大批中國投資客來到菲律賓投資房產。

根據菲律賓房地產巨頭亞耶拉地產公司2017年的數據顯示—-由外國人和海外菲律賓人（華人）購買的房產數目綜合同比上壹年增長了32%達到416億披索相當於占據該公司全年銷售額的34%。在購買住宅的外國投資者中，來自中國的投資者占據了49.4%的比例。

根據亞耶拉地產公司提供的數據來看，按照150萬披索/套房子來算，單單在亞耶拉公司旗下買房的中國人就花了25億左右人民幣，買下了1600多套房，要知道菲律賓的地產公司前前後後至少有20家。

說完大數據我們再來粗略的看壹下菲律賓房產的投資回報率：

菲律賓首都馬尼拉商貿中心的黃金地段平均房價在15000-20000 人民幣壹平方（當然也有20000-30000壹平方的豪宅高檔套房）而且菲律賓房地產沒有計算公攤，賣妳的都是實際面積、永久產權、精裝修。這個價位同比北京真心不貴。但是馬尼拉的租金沒有道理的貴——壹套30平方內的小單間套房都能出租個3000 人民幣！

據行業內知名的Global Property Guide（房地產數據研究網站）報告顯示，僅在2017年菲律賓在亞的租金收益率排名穩居第二的位置。租金收益率高達6.13%而首都馬尼拉的租金收益率更是達到了7%~8%的水平。

當然租金只是壹部分，菲律賓本身的房產增值率也是穩定在6%以上，就目前來說菲律賓首都馬尼拉金融中心區和馬卡蒂（Makati）中央商務區的整體房價已經大漲7.91%，均價約2萬人民幣每平方米。而靠近CBD附近高端公寓均價也有大幅上漲例如位於Rockwell Center的三室公寓平均價格上漲了11.5%。

拿PBCOM附近的小黑樓Signa來說，在2014年的時候買下來壹套小黑樓的公寓花了420萬P（約人民幣60萬），到2017年的時候租金幾乎都在4500人民幣左右，年收益差不多7.5%左右了。那麽截止2017年壹套小黑樓的公寓價位到多少了呢？

答案是總價在130萬左右！是的妳沒有看錯就是130萬，菲律賓本地房產開發商是每個季度漲壹次價格且增幅壹般是5%左右，1年的增幅就能達到21.55%左右（為了方便計算我們就以20%的增幅來看）。假設壹套房開發商報價100萬，那麽1年後妳在找開發商買房，可能他就會給妳120萬的報價了，當然就算是二手房的業主肯定也不會再第二年在以100萬的價格轉手，可能就會結合開發商的報價來看，但是普遍不會低於10%。